房地產問題(都更)請教懂分析的網友

祥恩

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
小弟心想!!
# r/ }! V/ i" T: t( Y: A3 u1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
1 j2 q' j6 R% _- W) h) l! v3-年租金淨利約50萬
5 @8 L# e$ x& j" s; S; f. p! w
問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
0 n# I8 S% M& s6 S6 s& y網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
----------------------------------------------------
5 D$ r9 e$ r1 O0 D6 Z$ T4-房屋當初購入時一坪20萬
- z7 R' z% u$ d' X" h5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
7-4年年租金淨利約200萬
9 g7 I1 ^% E2 t* M* M- W
問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?
3 N) n& D9 ]9 S, S* P. }
問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

maykokao

  t% ~9 L8 {: i' y+ d

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
1 S- C' y0 b: I" `8 I( W房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
4 L  Z8 B8 A& E0 n小弟心想!!
1-出租 ...
! t& ~, f5 V- x$ V祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

- x6 A4 p# F2 C資訊不足
1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
; w! s9 O4 u( Q, ?; I# `2 x2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
% u' }: z# P- E; J3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
# q. y% R+ J4 ^) F0 s. J! i0 V3 W3 P' _  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD
; @5 |+ }' D/ f6 h$ l1 P: E! l+ q
( R( d5 G9 \( H9 a/ g跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
/ d% z% N' {2 i+ Y6 [缺錢的拿現早早落袋
+ r; \2 u( G, B% b! X1 [爽快的早點談OK即可
7 j; v, h% H4 t' f4 x$ E( `稍貪一點的,可能會多一點啦,
& s0 r# w5 A3 |; }& B" k- {" _8 k但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)

. w6 J* s# {6 l7 a" ~* e9 Q; s太過貪心的....會造成破局
  n& l! ]9 W3 R( I
我在01那邊有笑過  
: }4 ]$ K, b9 j4 Q+ J# z舉出北市大同區一些很不方正的建案
/ ]7 v2 `- C! E+ L5 c很多都是獅子大開口的結果
2 U9 x/ t& C) b- G2 f$ i6 ~旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮

柏非特

一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

祥恩

我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
' n- p, s! g5 L  U9 K手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
& B7 l* \9 D* Z1 \) P剛剛看了一下
容積率是300%,建敝率50%
還有我們是多數決條款的
: q9 o! o) D" t" v3 S5 N7 J資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
所以沒有所謂的釘子戶
1 M2 ^  E1 R% I& m+ }0 k  y1 p這案子應是政府都更然後找建商蓋房子

. H3 P4 {* e# q% X* o因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
哪個時機點賣獲利最佳?