房地產問題(都更)請教懂分析的網友

祥恩

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
0 z+ y4 ^  |; E  z' c4 h小弟心想!!
1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
4 o" g$ W. ?$ I/ j% E( F( t* O# ~3-年租金淨利約50萬

6 a1 f( D1 k- x' t0 b問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
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. R; V7 y. _# I& g4-房屋當初購入時一坪20萬
5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
3 \% _1 x' A! j0 d% }/ R7-4年年租金淨利約200萬

問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?

$ z3 p4 i4 S; V( R( ^4 `& M" t& S問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

maykokao

: ]: r2 z% j+ c7 w9 u( L

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
+ g' _9 c3 R% y3 E" d房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
7 F, |% w! G% G# q7 r& j% h小弟心想!!
7 C' G3 K" N4 K/ g% v1-出租 ...
" |# k8 E9 h0 u, M  H$ D/ h祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

  k) u6 e( n- J資訊不足
1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
! m) [- U% m' f4 k2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD
6 M1 E$ L, d) n8 m% f4 x/ @- |
跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
缺錢的拿現早早落袋
爽快的早點談OK即可
稍貪一點的,可能會多一點啦,
0 a, j9 I1 W, I+ N4 n但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)

- H5 I7 [3 a/ ?! K* }& h太過貪心的....會造成破局
# B( z8 g; U1 h1 o( h1 L
- C* F$ p5 q- N3 ^. Y4 K我在01那邊有笑過  
舉出北市大同區一些很不方正的建案
4 O8 T9 P* S$ s7 d. O很多都是獅子大開口的結果
旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮

柏非特

一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
( H+ J* M. ~- v8 w0 [* Q" o如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

祥恩

我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
$ {7 H8 Q* k# g1 W: b" w3 j& z唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
% u: ?3 x: i+ _% u/ ]手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
剛剛看了一下
容積率是300%,建敝率50%
還有我們是多數決條款的
資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
所以沒有所謂的釘子戶
這案子應是政府都更然後找建商蓋房子

因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
哪個時機點賣獲利最佳?