房地產問題(都更)請教懂分析的網友

祥恩

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
2 V4 }+ P$ C- A( g2 o2 z/ t建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
- \7 Z' U. @8 i/ _2 U+ F多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
0 a4 ]; s: b8 G, W小弟心想!!
7 M1 l0 A6 }; y9 y% s1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
3-年租金淨利約50萬
- k; C" q( J1 f! m5 z9 q
: m( H; Q" S: n" B5 R. `問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
  T. \- L' G* G' z6 c網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
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# [( {8 ?/ _/ @9 ~) ~* C4-房屋當初購入時一坪20萬
) y$ d- a2 v& I+ _2 @* C2 E5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
; ]8 ^/ f/ L- x' y2 s4 B6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
7-4年年租金淨利約200萬
/ S3 E3 C7 {! J5 g
問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?
: E) E0 O1 j6 I- A0 g7 |
問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

maykokao

3 Q( G% B3 m! D% W

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
9 }4 }- M3 C' |0 g$ {建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
$ Q0 w- S2 k, b. }2 d: ?多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
3 x5 N( G; o/ g小弟心想!!
# N, ]4 }! q! h" I' A2 v$ u1-出租 ...
7 ?) z  |" n* R7 {祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

. e7 R# W4 o7 F- ~$ }6 F& t資訊不足
1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
- l# d. b. o' t; W7 R' {* m3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD
, F- \; }, N! p& W6 q/ D
* d7 j. W! I0 P# @$ w+ C( y3 _$ a跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
0 c# P8 k1 G: Z缺錢的拿現早早落袋
爽快的早點談OK即可
稍貪一點的,可能會多一點啦,
但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)
3 c& C4 B0 `- _2 A7 |/ H$ p
  V! ]5 V) W6 N$ A太過貪心的....會造成破局
4 j% \  b4 `3 p: D  N4 ?0 @
! M6 R" [5 \; M& s9 j0 t, k我在01那邊有笑過  
舉出北市大同區一些很不方正的建案
: i2 \9 m. f/ ^6 {6 S" X很多都是獅子大開口的結果
旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮

柏非特

一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

祥恩

我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
. f; `5 J0 z/ m* {! h手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
1 R, i4 p+ o: R- L4 Q. M3 B剛剛看了一下
' o0 g" g+ W8 ?3 M4 |  ~8 r容積率是300%,建敝率50%
0 u" S- S1 Y! ^, P還有我們是多數決條款的
資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
/ [' {+ w6 n8 h% [) P所以沒有所謂的釘子戶
8 z% R1 S" m7 l( ]1 k/ R' m- E0 I這案子應是政府都更然後找建商蓋房子
* B2 ]; v0 n: J  ], W! H  P
因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
哪個時機點賣獲利最佳?