房地產問題(都更)請教懂分析的網友

祥恩

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
2 M, g$ P; o9 {# E: \& n. T# s建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
2 [4 P# T" V  w; w多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
小弟心想!!
1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
2 G$ V- ?' I8 }$ V7 P2 f7 r3-年租金淨利約50萬
7 n4 A+ [$ l3 [" [7 x5 k
問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
. J  u- l3 `/ p6 ?0 q5 ^. q----------------------------------------------------
4 J3 t8 B  W" ?% u. m8 l4-房屋當初購入時一坪20萬
5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
; q4 a  ]2 l7 D: P: c1 `6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
# `) p; ~: P5 b% ]6 a5 b% H& ?7-4年年租金淨利約200萬
+ A& B* {. d4 w; e4 U4 l$ O
問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?
0 Z; a7 R2 F9 H
1 `7 d  W- Q& h2 E: k, ?2 m- b; V. {問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

maykokao

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
% W  Q. q5 N* D- K, b& N7 H建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
小弟心想!!
' l' N% F. @  h1-出租 ...
祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

$ B1 }9 H- O+ i/ U- V/ U資訊不足
3 Z  U1 X3 a! V/ r: c8 p1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
# e' S- X5 p) w3 V( L2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
6 _' K9 S( t9 A3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
/ E, s( Q; L$ e* V' r; |1 Z; ~  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD

/ L' [/ h3 C- F+ h- G跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
/ Q0 T# d0 ^8 q0 N# X缺錢的拿現早早落袋
爽快的早點談OK即可
稍貪一點的,可能會多一點啦,
8 `& c3 ?) F( y, b  m/ S7 y/ p/ y但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)
' {- z1 t/ t% I& B
太過貪心的....會造成破局

我在01那邊有笑過  
9 p$ C- ~  r4 M9 R舉出北市大同區一些很不方正的建案
$ G3 p3 f- R1 d) ~' u" ^, a很多都是獅子大開口的結果
旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮

柏非特

一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

祥恩

我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
) e- P0 A, B1 O# t唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
  L5 d  ^, T  @7 ^2 f剛剛看了一下
* j. O5 A" \7 P, B& t! H( H容積率是300%,建敝率50%
還有我們是多數決條款的
: Z, A- x! Q5 v$ O- s' g資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
所以沒有所謂的釘子戶
這案子應是政府都更然後找建商蓋房子
/ n: z& q& M8 A- Z) \
$ M% J# e$ f/ x( ]! V% k8 _因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
哪個時機點賣獲利最佳?