房地產問題(都更)請教懂分析的網友

祥恩

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
; r4 h& ]% F# U' C* g建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
小弟心想!!
1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
3-年租金淨利約50萬
. o$ ^3 z: K  V* I
問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
; S- Q9 T6 o2 ?4 j+ D/ U----------------------------------------------------
. F# m( Z4 ~" \% G4 F; ]# ?4-房屋當初購入時一坪20萬
5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
6 G% S) E) r' s8 l7-4年年租金淨利約200萬
" A% q; u' v; M7 V/ P! O  z3 d
問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?

9 P2 |, M7 w: h: P5 x/ I: _. H問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

maykokao

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
# J$ w% a% I( {5 G. K0 N小弟心想!!
- k3 ~7 x. [6 x# D  W% w1 L1-出租 ...
祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

資訊不足
; S7 B9 k/ H' W" s! ^- |( |+ @8 z- q0 v1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
6 l. |" ]& O  s9 N3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD
+ ^& ]7 c/ h, E" [
跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
缺錢的拿現早早落袋
爽快的早點談OK即可
3 C4 Q# c' v# @: K, u稍貪一點的,可能會多一點啦,
但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)

0 @3 G8 s, g3 ?0 s2 A太過貪心的....會造成破局
% s0 Y6 c6 q+ T8 k2 q
我在01那邊有笑過  
舉出北市大同區一些很不方正的建案
  G* a. @, y0 r! J) D很多都是獅子大開口的結果
旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮

柏非特

一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
, ^5 o* d& S& C如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

祥恩

我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
4 O9 I$ Z9 Q, \) O+ A- k手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
剛剛看了一下
容積率是300%,建敝率50%
# Q: ?4 W; ], h7 K2 h還有我們是多數決條款的
資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
所以沒有所謂的釘子戶
這案子應是政府都更然後找建商蓋房子
  B( \8 _) l. x, y" _2 R- `
" r/ a+ A2 _  g4 C  f( R' `" H因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
哪個時機點賣獲利最佳?