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本文章最後由 ufo003jason 於 2011-5-10 21:13 編輯 " b( T6 I* f( b* T( M! ?: l
5 E/ I7 i" V( X" E- b. c" R- ]以下是我在奇摩看到的新聞
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c, ?. h/ f3 `+ E# I. L0 l8 S6 F貼出來與大家研討
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6 |# M1 L0 q6 m" g/ K6 A2 d還是說少了投機客的炒作 市場會漸漸往合理價格靠攏?2 W9 e& f+ y* z
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http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110509/78/2r6u6.html
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- o$ T' q! \1 z" T# f8 E記者鄭琪芳／專訪
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9 X) ?3 q0 Z' g6 x! |: I9 H6 S. g0 S( Y為了平息高房價的民怨，政府推出奢侈稅打房，將於六月一日上路。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，現在打房已錯過最佳時機，房價已經無法回到這一波上漲前的價位，套句熱門電視劇「犀利人妻」的經典台詞，房價「回不去了」。他表示，奢侈稅的效果，實施半年至一年後才會明朗，未來台北市房價頂多修正十至十五％，一般民眾還是買不起；新北市房價應修正二、三成，但起碼要等一、二年，想在新北市購屋的民眾可以再等等；至於大台北以外地區，雖然房價較低，但產業外移導致工作機會愈來愈少，很多人也買不起房子。$ w8 f( K6 U9 x- h
. l4 _ n# A5 v i記者問：可否談談這幾年來國內房價飆漲的原因？: {2 ]& F$ H) ^9 a) m. m
" n. [# D$ T! e! g# q- ^9 K6 M3、4年前就該做 住宅政策沒整合
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& S3 N; |( T# z9 \) u- g! _7 B" x莊孟翰答：這一波房價上漲應該是第四波，從二○○三年下半年開始，也就是ＳＡＲＳ結束後，原因有幾個，首先是全球利率很低，偏偏政府又在二○○九年一月二十三日調降遺贈稅，但錢回來後沒有投資機會，轉往炒房、炒股。
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大約三、四年前，我們就開始對房地產問題提出警告，國內銀行對房地產的放款比率太高，目前房貸餘額五兆多、建築貸款餘額一．三兆、修繕貸款餘額也有幾千億元，加起來約七．一兆元。一般而言，房地產放款占ＧＤＰ比率不應高於四成，現在已超過四成；占總存款比率大約二成，目前是二十三％；占總放款比率頂多三成，現在已經到三十五％。* x# ~0 M( m- B( |7 ~8 A. \/ V
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政府應踩煞車，房價問題牽涉賦稅署、金管會、營建署及地政司等單位，但政府沒有整合、缺乏整體住宅政策。結果，有史以來最低的利率、有史以來最多的資金氾濫、有史以來最高的租稅降幅，資金洪流進來快沖垮了，政府還不曉得。
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1 h+ K f. s. s/ k- z問：目前房價偏離多少？合理價位應是多少？+ ?" s. C4 |& @7 i Z% W- ?
# J4 i% S _1 b1 P. l8 R答：以中位數房價跟中所得相比，美國房價所得比約三至五倍，北市已高達十四．三倍，這還是以聯合徵信中心的銀行鑑價資料計算，並非實際成交價，價格最少差二成，跟預售屋比又差二成，所以至少差了四成，實際房價所得比應該是二十倍。( p1 [; m2 N2 T1 a, j' e
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北市房價排名全球二十六，這是國際化的結果，有些台商、中資或港資進來，一買就是好幾戶豪宅或整棟商辦，都會區本來就沒有太多供應量，北市好地段有限，內需加外需，房價炒上去，最可憐的是原本居住當地的民眾，附近有房子在賣，他們都買不到，因為漲到每坪一百多萬元，很難買得下手，都被國外或區域外的人買走。
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大台北以外地區，雖然房價所得比較低，也沒有用，像宜蘭、花蓮或台東，就算房價所得比只有五倍，如果沒有收入，連租都租不起，有所得才能付貸款，現在很多人連工作機會都沒有。4 l! M" Q2 n6 G @7 @' {
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問：奢侈稅預計六月一日上路，政府祭出奢侈稅打房，出手太快或太慢？力道太重或太輕？
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答：現在才來打房，已經錯過最佳時機。從需求來看，影響房價最基本的是首購需求、其次換屋需求、投資性需求及投機性需求，奢侈稅只打掉投機性需求，還是有投資性需求，只要持有超過二年就打不到，如何期望房價回到首購或換屋需求？8 P% ^0 j# y% \6 U' h- r; U/ h( i
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即使奢侈稅帶動房價修正，也不可能回到二○○三年下半年開始漲價以前的價位，恐怕也回不到二○○三至今的中間價位，套句熱門電視劇「犀利人妻」的台詞，房價「回不去了」。
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& E, k$ x1 G/ a. [. c政府起碼三、四年前就要開始打房，出手實在太慢了，現在唯一的機會是，如果中國經濟「硬著陸」，全球跟著緊繃，很多資金可能落井下石，台商資金流動也會受影響，台灣房價才有機會拉回。, c3 j7 c' s; E) e+ M( a, b, K
, `; F# p% }: W% D& G奢侈稅打房的力道，雖然稅負有點重，但只要超過二年就打不到，轉去炒作預售屋也可以，很多盲點跟規避方式，所有奢侈稅未必能夠杜絕投機；而且，就算把投機性需求打下來，投資性需求還是在，房價還是無法回到合理價位，所以還是有民怨，老百姓覺得打房力道不夠，尤其政府選前才出手，民眾當然更加憤怒。9 E z6 |% L) D; @/ J9 m
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房價問題本來應逐步解決，政府都不解決，現在又遇上利率、物價等問題，就更難解決了；現在有錢人太有錢、窮人則是太窮，將家庭所得二十等分位，最富有五％及最窮五％，貧富差距從六十五倍暴增至七十五倍，貧富懸殊太大，所以民怨很深。5 S( G, R. f5 \+ e# B
2 k7 R& r0 n: J5 F, i4 P% Q* V問：奢侈稅上路後，房價將如何修正？能否回到合理價位？: G6 F8 c7 W- @( q! n: Q0 H- |! [
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答：可以分成北市、新北市及其他地區，北市十二行政區，今年三月預售屋價格在每坪一百萬元以下，只有文山、內湖、大同及萬華四區，其他區最高價都在一百萬元以上；奢侈稅實際效力，等實施半年至一年才會知道，我認為北市較好地段還是賣方市場，房價不容易修正，頂多修正十至十五％，一般民眾還是買不起。
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至於新北市，有些區域因為捷運加持，加上北市房價太貴，部分投資性需求跑到新北市，導致整個市場都亂掉了，之前開出超高價格，房價修正二、三成是應該的，但也不是全面性修正，新莊、新店喊到每坪七十萬、板橋喊到九十萬，應先修正下來。
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`: i; F8 |/ P2 b目前新北市還有很多預售屋在施工中，等到預售屋大量交屋，房價才有可能下來，因為建商有還款壓力、投資客也有貸款壓力，房價真正打下來起碼要一、二年；不過，三重、板橋、中和、永和及新店等，人口相當密集，房價要大跌不容易，漲價後幾乎就掛在那裡。- H" r+ r4 Y' y$ d1 j
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至於大台北以外地區，房價頂多修正一成至一成半，除了台中七期重劃區、高雄美術館附近，中南部房價幾乎沒什麼漲。7 x/ ]/ `; K+ z2 Q7 C1 {
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問：除了奢侈稅以外，政府打房應有哪些配套措施？& G. C b+ M# i9 @* p; e0 [
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奢侈稅實際效應 至少半年才浮現" R F9 f9 F4 U
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答：應該要有很多配套，最起碼有錢人的稅要課一點，可以調高公告地價及房屋評定現值，提高地價稅及房屋稅的稅基，讓房屋持有成本提高；房屋交易成本也要提高一點，目前資本利得不課稅，未來應採雙軌制，國內人士可以不課，但境外人士來買房地產，就要課資本利得稅，中資來台炒房就不容易了。
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政府也要加強查稅，買賣房產有沒有繳所得稅？有沒有繳贈與稅？該課的都課了，有錢人也不會隨便亂買，只要透過財產總歸戶，這些都可以查得到，但政府以前卻沒有做。4 O/ ?, a& ]+ E4 l5 m
. H' S' w% g% r- E: b9 V2 b7 z. m {其次是整體住宅政策，台灣應建立土地儲備制度，新加坡有七、八成民眾住在組屋（國宅），透過「公積金」制度，上班後五年內可以拿到國宅；最近經建會也要推出現代住宅，畫個餅可以，但應說明興建多少？價格多少？何時推出？* J8 U r( h% Z5 z$ E
7 {# K* l. }; V: f a* y北市有一些土地可以賣掉，出售土地的錢拿去新北市蓋社會住宅，新北市不是規劃三環三線嗎？將捷運站附近土地留下來蓋社會住宅，捷運的共構宅也不應該賣，可規劃二十坪左右的房屋，廉價租給年輕人當中繼住宅。) D6 q5 f8 C, V: e2 S0 P: c& {# z
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另外，都市更新提供容積獎勵，北市大概一．三八倍，可以給一．四八倍，多十％是政府要的，透過容積移轉，變現後專款專用，北市都市更新案一年十幾件，每案最少十億元，一年就有一、二百億，以後可能有五百億、一千億，可用來支援社會住宅。
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8 e6 B5 o/ K: Q: M不過，如果外來龐大資金無法阻絕，房價要修正還是不容易，要阻絕真的很難，透過地下經濟，資金往來根本查不到，所以政府應引導資金投入直接投資，還可創造就業機會。- c7 L4 y- u& T V9 G4 q. b' `
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很多台商到中國或東南亞投資設廠，商品再走私或回銷回來，把國內的產業打垮了，加上農業、科技技術外流，中國複製技術後再搶台灣的外貿市場，國內就業機會愈來愈少，民眾沒有收入怎麼買得起房子？現在大學畢業生有三、四成找不到工作，有工作也薪資不高，年輕人當然會怨。% y2 g' X6 h: H, S/ D Q, X! F! {4 p" J
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資本利得雙軌制 以抑制中資炒房
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* z/ f U: G: Y+ g! U問：目前市場觀望氣氛濃厚，何時才是買房的好時機？如何推算合理房價？7 ?2 y! |' E: T( z" U3 v9 U
3 g( r7 T9 a" @1 Q4 Y2 F答：北市房價很難修正，因為資金太多，撐住房價，如果要在北市購屋，有錢就可以考慮；在新北市購屋就不用那麼急，這幾年新北市推案量很大，等到預售屋陸續交屋，屆時投資客要賣、建商餘屋要出售，空屋、餘屋增加，價格才會明顯下修，大概要等一、二年。
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( r- s: P0 k) F. Z. t4 V房屋合理價格，本來有好幾種推算方式，例如中古屋可用重置成本推算再折舊、預售屋可用中古屋價格推算，但現在怎麼推算都沒有用，房價原本一坪一百萬元，但如果一百二十萬賣得掉，還會訂一百萬元嗎？以前北市房價一坪六、七十萬，土地成本大概七成左右，現在一坪超過一百萬，土地成本起碼八成，地價問題無法解決，房價也是無解。2 c, E5 i4 L# K6 K& T
& x3 z2 n0 _) PＥＣＦＡ預期心理 房價已經難下修
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現在房市到底是買方或賣方市場，都搞不清楚了，明明要進入買方市場，但資金一進來，又亂掉了，過去經驗已不適用；所以我們開始擔心香港經驗會不會在台灣複製，一九九七年香港回歸後，房地產下來，但二○○三年香港與中國簽訂ＣＥＰＡ後，房地產又上去，台灣跟中國簽了ＥＣＦＡ，未來允許更多中資來台買房地產，加上ＥＣＦＡ引發外來需求的預期心理，房價很難下修。 |
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發表於 2011-5-10 20:50:33
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發表於 2011-5-10 21:04:22
發表於 2011-5-10 21:05:35
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發表於 2011-5-11 07:44:28