[轉錄] 房仲手段大破解-2

fox

----本文轉錄自PTT八卦版  作者為前大安區房仲----
. y6 q7 @! T8 y
) f6 |! C/ m0 y1 r% f四、付斡
( b5 G% [1 z. c1 K% `3 Q/ K剛剛說到要付斡了
$ I9 G( [0 R. w: w付斡通常就是以十萬現金或是5%出價的支票為斡旋金
當你付了斡旋
你就準備看仲介耍猴戲給你看了
3 w& C) r  X' t9 N/ [) H7 D他通常會跟你講說你出的價錢真的太低了
3 O, j9 [3 k/ K1 K  ^/ c) y我被屋主趕出來了    我被屋主放狗咬了
: l, R. G  c6 U: w8 K
半夜十一點多打給你說他現在在屋主家
樓下等屋主開門希望能多幫你爭取一點機會
$ x' z4 W9 x7 I. B4 }  R2 U這在仲介裡面叫做「回報辛勞苦」
6 ?; J% s/ \! E$ e$ o: `這些話記得聽聽就好了
通常這時候仲介就只是在店頭的馬路邊演戲給你看而已
你只要回答說
7 h' R7 |0 F1 X4 \. i辛苦了，加油吧，希望在你努力下我能看到屋主的誠意
兩到三次的回報後
你會發現
屋主現在的價錢已經比開價低了一成五了
你會覺得這是仲介的辛苦幫你爭取到的嗎
放屁
還記得我一開始說的
! ], e/ l. Q* @底價通常就是開價的75成
7 q6 E! z- a' W# c: g& I; X8 q仲介所謂降價的幅度還沒有到屋主的底價呢
這時候你就稍微個加個5-10萬給他
8 d: }6 g5 m5 i4 m1 J5 B+ H5 [記得要很為難的表示這已經是我的最大極限之類的
請幫我再爭取看看

空中議價無法成交
/ g% v6 }, a: n( S" w8 q" p仲介就會約見面談了
* M& A& O7 [* w! O- y% P2 W2 V

3 i5 |6 V& @0 q" o) s1 i五、見面談
傳說中見面三分情的見面談
通常只會讓你們買賣雙方在一開始打個招呼
就會把你們帶到不同的小房間去
根本就沒啥機會碰到面
3 K' j4 e. x; c% E仲介又會開始在你們的面前耍猴戲
在你面前說屋主難搞
6 z7 E/ o; u$ h% S9 f8 }( o/ w在屋主面說你奧客
這時候你只要多做幾次「拿起包包想離開的動作」
% e% U* ]. w" i0 D保證價格會開始瘋狂的降價
1 @6 Q+ `. Y7 e8 X從見面談一開始的85折突然之間就會變成75折
你只要最後加價65折頂多到7折
通常這就是成交最後的價格了
因為仲介會拿自己的傭金折庸給屋主促成成交
5 A% U0 R9 v  ]0 F

六、成交
" z8 G  H4 u) |( h0 T; u! K就是傭金的問題啦，一些有的沒的流程，最後就是會給你們簽下服務費確認單
我是認為該給的還是要給啦，可是如果你覺得不爽給他賺那2趴
你就直接跟他談1趴
; X4 d: c8 ]) z/ p, Z! m說有些仲介都是1趴甚至有0.5趴的
0 x; A7 W0 O! n# y" B! v為什麼要跟我收2趴
  }  o: l+ v7 P( G5 \這時候仲介會為難一下子
但是但是眼看到嘴的鴨子要飛走了
$ M( o- J, ^+ @) |也怕被屋主怪罪
所以還是會成交

七、售後服務
成交後半年內房子有任何問題一定記得回去找仲介
- _# D; w. N* E) i千萬不要自己處理，把事情丟給仲介比較簡單
; b/ c4 _& E1 a

, e( @1 }7 O  ?5 }4 Z2 x0 g% g" Z差不多就是這樣了
/ ~; z" W7 X  m8 V7 l希望這些可以稍微的幫助大家
對抗飆漲不止的機車房價
0 b. J3 a/ F* O* j0 y5 t
謝謝大家

fox

個人覺得他講的出價的部份
或許在台北市有用吧~~~
但是以我們北大特區目前的情況......
你出開價六折到七折   仲介是真的不會收斡旋金的
+ o0 Z6 s, u- E! u  {3 G0 I5 g1 [
但是其他東西倒是可以參考看看~

草莓軟糖

回覆 fox 的文章

. `& I' _4 ]% F& ^# y, b, V政府打房出現死角！銀行業者指出，投機客與仲介業合作，利用人頭向銀行貸款炒屋，但目前的措施打不到仲介業者炒房，「炒房要角」儼然成為打炒房的死角。
7 p$ b7 M. F2 w8 \4 |銀行業者指出，台北市、新北市仲介店面家數比便利商店還要多，「他們完全掌握這個市場，房貸價格隨便他們喊；最近政府積極打房，但仲介業開價還是很硬，房價根本下不來。」而政府的打房措施只打到投機客和建商，操縱房價的仲介業，仍處於三不管灰色地帶。
業者說，仲介與投機客聯手炒房已是公開秘密，當中如果有銀行「配合」拉高房屋設定限額，即形成「炒房鐵三角」的「完美組合」。
/ `; C  W8 Y7 |銀行主管說，銀行一般的設定限額是房貸金額的一點二倍，例如某甲以買價五百萬元的房子貸款，貸款八成金額是四百萬元，設定限額即四百八十萬元；也就是說，買家原本可從銀行的設定限額反推賣家的買入價格， 但在投資客、仲介及銀行聯手拉高設定限額下，買家很難從相關資料取得賣家的買入價格，只好任由投機客喊價。
業者說，一般炒房手法是投資客與仲介配合，把好的案子轉給仲介業；仲介拉高售價，加上某些銀行與仲介業配合設定限額拉高，如此一來，把房價一路往上拉。
有建商透露，投機客與仲介合作，在建商推案時由投機客出面購屋，因預售屋只要付房價百分之十的定金及簽約金，「還沒蓋好，投機客和仲介已聯手把房價炒上去。」
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fox

----轉錄自PTT八卦版-----

用自然人憑證或hinet
可以上地政系統去查房子的所有權和設定的債權事項等等
一筆十塊錢

通常銀行會將債權加上風險管理成本，設定在貸款金額的120%
比如說你查到銀行設定的債權是120萬，那核貸金額應該是100萬
因為利率低，若利息談的不錯通常會盡量把成數貸高
6 `* Y% \6 C+ b: ^; U/ y通常三房車以上貸到八成沒問題，好地段甚至可到八成五

房價*(0.8~0.85)=100萬
那可以大概回推銀行鑑價或房子成交價落在
: \: a8 N  x9 y) A: `125萬~117.65萬
大抵來說這是上一筆房價成交時銀行認為房子值的價錢
. U" [. L$ I2 o5 [也可當作屋主取得的成本，可以當作出價的參考

小方

好的仲介還是有的啦!買房子現在的資訊很透明;心頭定下來不要跟著現場的因素起舞;反正房子是他的;錢是你的,出價是正常的;[嫌貨才是買貨人]

小文

回覆 小余 的文章

我來北大跟仲介買房我覺得服務很好,其實我覺得買房子重點是房子你要喜歡價位你可以接受是最重要,哪個人買房子不殺價  

terry88

回覆 小余 的文章
9 [. r7 h( ~2 b, p4 M  i
  s) s2 x6 \8 T1 }6 g% \, |& l哈哈!!對這種文章真的不用太認真，可以當作參考，但是不能全部一體適用，人性的缺點就是打落水狗，房價漲的時候過度看好，打房的時候拼命打落水狗，用幾折開始殺真的沒得準，也不是每個要賣的屋主都亂開價，這種殺法，不能說買不到，只能說要碰運氣，好物件好房子，屋主如果不缺錢的話，這種做法斡旋也沒用。

yljimmy

買賣房子真的是個很有意思的話題
沒有買進需求的時候，看別人說要砍六折都好像吃飯一樣簡單
真的換自己當買家的時候，砍八折都覺得難如登天
' i  k/ ?( \* O6 e7 i9 H: E9 n問題應該出在房子這東西又不是可口可樂，每間房子都有差異，就算同一建案也有樓層方位的問題
加上每個人的喜好都不同，實在很難定價
連定價都難，前一陣子又在飆漲的過程，上個月的八折價可能跟今天的六折價相同
$ ]- g) n3 a4 f  U. v那，幾折有何意義？早兩個月買就會比較便宜啦~~

evelyn0026

回覆 fox 的文章

大致上如此沒錯
. R  k  i* u( P! q7 f3 F* ]: Q) V有地號或戶號就能查,只有地址也能查
+ v1 w9 x. a& ~4 s3 W& ~& r" j
不過~一筆是收費20元啦...(嗚~~難道只有我要付20元)

YAYA

小方 發表於 2011-4-3 15:09
好的仲介還是有的啦!買房子現在的資訊很透明;心頭定下來不要跟著現場的因素起舞;反正房子是他的;錢是你的, ...

是的，還是有專業&好的仲介人士。
3 h' {5 h, a) F; x" z7 ?3 l& Z9 H只是太多劣幣的仲介。