呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

三代同堂

最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。

( b4 E$ p7 p8 X) V  l6 I持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。

% E$ f3 Q+ N+ N但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。
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6 G6 U) R# j' }7 s/ F) r更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。
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用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。

4 o; V- B9 I0 `/ p( a這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。

: H2 q. A. _+ K( ]更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。
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( p( Z5 g0 A5 ^. h' E5 ~) o7 W因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。

1 I  l, L$ }: r9 O; `' z  s# p6 B年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。

jojoyaro

文章裡感覺挺矛盾的
有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
' W* v" \( s. k6 E) s! p+ E4 z年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅
若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
( Z+ _- M. M1 M5 {. l/ k另外，低息時不採一段式利率借貸…
: Y1 [$ M  T0 Q2 B( Y要等升息才借？

文兒

年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^

herolion

大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
" M) n* ]1 j/ `* f( `2 J) [  Z反正買了至少要放兩年
" D* q# E) Z& j& \) A) [

REYCOVSKY

5 v& b8 Z8 Y" K4 i% I3 T9 I5 {依照我對xx的看法!

* l8 Q* }1 \: r5 h/ S2 p: w等待的結果應該只會出現兩種情形!


1.一年後政府打房改救房,房價續強!
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- D3 f& C. G6 V( E  @理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成

. \& m& W  D0 N9 c" g２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺
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這個機率不小，
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大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
" u7 j! A# }0 K; ^依照我對xx的看法!

, f$ b. j  m2 A6 Z( @' U等待的結果應該只會出現兩種情形!

0 [% D2 N' \9 l台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)

cyin0910

1 t* W* Q. Y1 I& y# k, u2 T小弟小小認知是
  Y# m1 i+ Z  y- {" W
現在大多數這類文章都在提
會漲？會跌？
早買？晚買？
怎麼談都只是談到價錢

但有沒有人想過房子本身的條件好壞？
8 o, l  C( \0 K# B4 n: k$ W- l9 Y1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？
還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？
5 Y+ m4 M4 c4 f7 {
! P# ~) T- k- |8 \; `9 I小弟是認為
價格當然重要
) \; V# W# i* ^+ i$ q3 E4 n但 房子本身自己喜不喜歡
反而會比價錢重要～
不能只單看價格～

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...

  k2 ^3 ^( o; V, J/ T越早貸,能夠適用的利率自然就越低!

# S0 J+ f, }/ A- s如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!

自備款資金需求反而提高!

  J( d0 p, W( }; t  Z房價如果緩跌每年跌2%就好
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原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,
8 m. E6 C4 z# s& l3 Q7 n& X0 v( @
+ g: K- ^# u8 t9 a" x5 q自備款多150萬!

4 _4 Y: q3 X* L& x! v$ k如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了

* ^% B' o4 _) u8 N2 _& P' f可能只有4成,自備款多了450萬!!!
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REYCOVSKY

cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13
: }1 t0 J: n7 b$ W# f( T小弟小小認知是
! Q7 t8 _% ?" Z% N# V, N: a
' h' D; _- v% ^7 J0 Q$ g' Y# `3 H現在大多數這類文章都在提

房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!

3 n" K1 D! {, |% d8 \如果可以我也想買保時捷啊!!!!!
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cyin0910

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!

* _; v* T; s' L如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

" }$ n7 ]; A# j% v  }
/ U/ k3 t$ Z1 ?8 K這樣講也是沒錯

! y7 P4 P# ^8 U% V) c但好的房子賣了就沒第2間了

& A& o. \7 S6 c$ v4 l6 a保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買

, N0 x$ }/ f. F4 z( l
我喜歡的房子也一定很多人喜歡
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* {2 m/ c6 E( l# T  M8 j; n, g  i很有可能在還沒降價前就被買走囉～
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