呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

三代同堂

最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。
$ S- U( X5 w* v4 p5 H$ ~9 Z8 w
持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。

但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。
- w" V3 d' ^5 \: V3 O1 S0 g% |
6 G! ~" h7 Y7 _更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。
; k2 w0 W; |$ p7 u2 a: H
用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。
- c8 i; a) i- p: J6 a: f
這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。
2 K# V6 N! m8 O0 l; ^. f
更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。
* R& I& v4 E6 k8 X, H
因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。

+ }; r! q! W5 ]' `) q5 r" S2 q; c7 X年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。
4 L: L( `; t& e. c

jojoyaro

& @+ [" T9 B# W- w文章裡感覺挺矛盾的
; k; a$ g4 M- `2 ]- J! ^有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅
若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
另外，低息時不採一段式利率借貸…
要等升息才借？

文兒

年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^

herolion

大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
+ g9 m4 i9 e6 Z% i6 O反正買了至少要放兩年

REYCOVSKY

6 i* l4 c1 u0 C" W0 n9 _
依照我對xx的看法!
1 `2 f# }3 _  p. \* h, o( n; N- K
等待的結果應該只會出現兩種情形!


1.一年後政府打房改救房,房價續強!

理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成

+ m; y/ P' o1 v; Z$ h２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺

% f) G3 M3 f; w這個機率不小，

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
( C4 I" r% v7 f2 N" T  N! b依照我對xx的看法!
* w  U9 N" t7 b3 h" D
等待的結果應該只會出現兩種情形!

. w: f! |0 \% Q( w$ |台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)

cyin0910

1 ?5 a. v0 b% p) j1 m1 N小弟小小認知是

現在大多數這類文章都在提
會漲？會跌？
早買？晚買？
怎麼談都只是談到價錢

/ ~/ ]* L2 B+ S0 C" @5 |但有沒有人想過房子本身的條件好壞？
4 R# r$ n, x, ]4 [1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
5 I) R+ Z& R) s  [$ q若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？
還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？

小弟是認為
3 ]2 K6 f& U+ x價格當然重要
7 s- a' ^9 F( z/ n) U, K3 ~但 房子本身自己喜不喜歡
反而會比價錢重要～
不能只單看價格～

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...

越早貸,能夠適用的利率自然就越低!
: ~; y* e  m6 a
如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
$ [% ]$ T3 m' x
* y% ^" d, e3 I+ w6 W自備款資金需求反而提高!

/ t. A  B% u  |6 r0 Q房價如果緩跌每年跌2%就好

原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,
# L9 N0 `7 n, w. X2 }8 H2 E
( R" R% E; B6 ?6 W4 z1 T, J! W' r自備款多150萬!

' \, r% q  ~# B6 t8 j- d) G- f6 P' ~如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了

可能只有4成,自備款多了450萬!!!
$ d( L6 E/ K: y8 {: e  V/ E; T

. K( s; `6 T' j


3 [! H( t% O- T" Q
/ Z2 @# c' Q' A9 i* T

REYCOVSKY

cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13
小弟小小認知是

現在大多數這類文章都在提

房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!

2 u, d7 @. d# V3 j8 S如果可以我也想買保時捷啊!!!!!


. C0 \3 A" u2 J9 H- E2 @: _

cyin0910

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22
) e6 a9 K* V+ o* s! G5 m房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!

如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

0 t: d5 C. m6 r4 T- h+ y/ d
這樣講也是沒錯

但好的房子賣了就沒第2間了
/ K2 L" f: A/ h" @. G+ x1 x
" z* z, b# _; c2 B' \  D保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買
8 X: W* a+ r0 t/ @1 Q" v5 c
3 j" J" B4 r" r0 g4 ^
/ |, d5 X. _5 b, D; }5 v: _, l我喜歡的房子也一定很多人喜歡

7 S% r" K/ l" i- r0 N+ P1 N很有可能在還沒降價前就被買走囉～

+ Z0 J' O4 A3 Q7 W1 ^