呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

三代同堂

最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。

持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。

但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。
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更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。

+ Q6 P: K* Z* N* t) P2 U' S4 t用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。
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這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。
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7 S0 t- I0 i- V* m0 s1 B( O1 z, |更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。

因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。
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! h; f0 o+ P: L年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。

jojoyaro

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文章裡感覺挺矛盾的
, ^& W* H5 V! a+ [* s" ~# y有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅
若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
另外，低息時不採一段式利率借貸…
# d( x7 r- t3 C; x$ y要等升息才借？

文兒

年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^

herolion

大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
( p6 x) U+ j1 ]$ [# e反正買了至少要放兩年

REYCOVSKY

" M5 D( f3 X! ]* }5 ]依照我對xx的看法!
8 B% D( o" S# e& Y
) \& }) S( Q2 c  `7 T等待的結果應該只會出現兩種情形!
7 r1 L2 j! y% I6 ^5 }

1.一年後政府打房改救房,房價續強!
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理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成

8 Y  j# x' p, O: ]" z２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺

. J6 X$ a, V2 u0 E8 E) K( g' V! L4 V這個機率不小，

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
依照我對xx的看法!

等待的結果應該只會出現兩種情形!

台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)

cyin0910

小弟小小認知是
' ?, e" Y6 q0 s( C/ U; `/ C. z
! n! d) U! g0 n2 H! b/ Z現在大多數這類文章都在提
$ \$ f) R" c2 W9 E" i/ E0 \, Z會漲？會跌？
. Y. E* d- {) d7 `早買？晚買？
( s0 O5 L1 t5 N: ?* m& D# X怎麼談都只是談到價錢
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# X% h: O% C* [7 W3 y: A; u" A但有沒有人想過房子本身的條件好壞？
: n5 I* q0 U1 z2 `) P/ d0 m, ?( M1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
" I0 @/ e1 b6 I若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？
還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？

$ J" h( c' }* d6 [小弟是認為
/ N0 M1 x& H6 t; W  L9 q' G2 b9 n價格當然重要
) f3 `, `! G) o5 x2 O, d但 房子本身自己喜不喜歡
反而會比價錢重要～
# [- I' l, D0 w7 X不能只單看價格～

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07
( k. @* Y; B1 k# I% J台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...

越早貸,能夠適用的利率自然就越低!

2 U: R# f4 n  G6 p如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
1 ]+ _7 ^5 L5 ^! x
自備款資金需求反而提高!
5 L! F$ }( J2 b3 S; d5 M
: ?( J- W8 I7 |! l) N6 i7 J' ?房價如果緩跌每年跌2%就好

原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,
/ t# @0 w8 k; K& i% x! k
自備款多150萬!

! q6 I3 U6 `9 I' h/ P* T- ^如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了
4 {7 Z: Q( P, B2 F# J5 D
可能只有4成,自備款多了450萬!!!



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REYCOVSKY

cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13
小弟小小認知是

現在大多數這類文章都在提

房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!

如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

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cyin0910

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22
( r+ p, S3 M5 K4 a7 O- _房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
( ~: Y; C. M$ J9 c( B" j6 R
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

- Y0 n0 @6 g8 r, S- N' U這樣講也是沒錯

4 x3 n( L. A& _但好的房子賣了就沒第2間了
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) y& N& v+ A' s( c9 b7 n; j9 ~保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買
- Z% ^  `: v# A6 \9 N+ t

我喜歡的房子也一定很多人喜歡
) ^: B1 B, ]- d: |: N* Y  P+ |$ K
很有可能在還沒降價前就被買走囉～
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