呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

三代同堂

最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。
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$ t4 u8 M! \% t! E" X# `持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。

但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。

0 `) j8 Q; d0 B# B8 a更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。

  X, b. Y' u. O1 x* \$ X  Q- z用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。

這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。

0 C- e; x5 u. }* [9 a4 |0 }+ ?更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。
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因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。

年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。

jojoyaro

文章裡感覺挺矛盾的
有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅
2 V) G- i' ]$ W5 T# W若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
# n9 A) ]1 m# ^6 V另外，低息時不採一段式利率借貸…
要等升息才借？

文兒

年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^

herolion

大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
/ D$ B" r/ s# M9 W" ?1 k# ^+ e反正買了至少要放兩年
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REYCOVSKY

4 h7 J8 f3 n" @6 z' `( i
4 H: y# r( f: z& L4 K5 c1 E7 b依照我對xx的看法!

等待的結果應該只會出現兩種情形!
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: K( ?, \0 n- L5 `
4 m# [. Q2 q" ~4 [1.一年後政府打房改救房,房價續強!
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& I" r5 |; T5 N0 O3 u7 y: v. F! w' S理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成
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7 M. s5 @5 E! B  b/ r２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺
1 ~6 t$ b- U' S5 q8 z
5 @1 w& G" C$ j0 \) q. U, N這個機率不小，
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大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
依照我對xx的看法!

等待的結果應該只會出現兩種情形!

; b5 U6 q6 R" g, n. D台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)

cyin0910

小弟小小認知是
7 Z( i9 \: v" H5 h; N
現在大多數這類文章都在提
! [7 A8 m, z9 B0 M5 |6 P6 ~+ d會漲？會跌？
早買？晚買？
怎麼談都只是談到價錢
* V# b, ^8 `0 [7 `
但有沒有人想過房子本身的條件好壞？
4 |) `/ ~3 D+ n3 S7 P2 C& [1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？
還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？
, b8 @- |7 R. p( C# m
" g; O. m) k! v' z1 h小弟是認為
價格當然重要
9 {/ S' h! j" Q7 r! n* G. w但 房子本身自己喜不喜歡
反而會比價錢重要～
不能只單看價格～

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07
. b. P; E3 p$ S2 N) N5 J( E8 \$ r台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...

9 F- M) L0 v% U  \( N7 J2 D  g: _越早貸,能夠適用的利率自然就越低!
. s/ \# s0 V  T  q0 D
如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
5 m. V. @8 W3 k
自備款資金需求反而提高!
8 G* @& e6 n7 v
房價如果緩跌每年跌2%就好
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+ R- T+ d, @! @1 n原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,
: d# k4 A, q7 G1 o: L
4 }; P9 i6 q( _3 |自備款多150萬!

如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了

可能只有4成,自備款多了450萬!!!

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REYCOVSKY

cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13
" V% P: p) W- u4 [' @/ u小弟小小認知是

現在大多數這類文章都在提

) O  E: K+ x( U- z( \7 l! z房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
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4 e! |% V4 x/ h5 y如果可以我也想買保時捷啊!!!!!


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cyin0910

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
. k' `  q6 G, a0 M8 D$ F4 {+ x" S3 N
5 ?0 Y; M8 m* y6 u6 R% _如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

這樣講也是沒錯

但好的房子賣了就沒第2間了

保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買
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我喜歡的房子也一定很多人喜歡
9 D- F( a/ y  |$ S
很有可能在還沒降價前就被買走囉～