公寓大廈管理條例有效決議方向

發哥

立法院第8 屆第3 會期內政委員會第9 次全體委員會議紀錄
, i3 m3 X$ _. m* C+ @7 L時 間 中華民國102 年3 月27 日（星期三）上午9 時15 分
1 B% T* g9 K, Q% ^地 點 本院紅樓202 會議室
9 [& \3 Z9 ?9 L# j主 席 江委員啟臣
主席：出席委員已足法定人數，現在開會。進行報告事項。⋯⋯
! Q! x0 m( i9 H& z報 告 事 項
主席（江委員啟臣）：請李委員俊俋發言。
李委員俊俋：主席、各位列席官員、各位同仁。接續方才你與江委員討論的話題，本席也當過嘉義
3 ^' K1 ^3 P1 b* b& r市副市長，但本席絕對沒有要參選台東市市長。關於公寓大廈管理條例第二十五條第二項有關區
分所有權人會議的召開，是否規定為五分之一？其原本的立法原意為何？
5 q' H% [, S0 a1 Y& o3 w4 }8 H主席：請內政部蕭次長說明。
蕭次長家淇：主席、各位委員。對。其原來的立法原意是為避免多數人把持，所以他有一發動機制
。
( G1 z' g% T3 i/ S" S; @李委員俊俋：避免多數人把持，避免過於困擾而無法開成？針對這部分，本席要舉一個例子，如果
, e9 U8 I6 N9 l, ?) |$ o6 Y說該公寓大廈總共有20 戶，5 分之一就是4 戶，所以4 戶就可以開成？
% i2 e, W7 n) h' D) [, I0 X- z蕭次長家淇：如果照現在的規定就是這樣。
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; G7 h5 Y) K* M$ y立法院公報 第102 卷 第16 期 委員會紀錄
李委員俊俋：那議題有無限制？也沒有區分所謂的一般或重大事項？
4 O9 z, _  s/ z蕭次長家淇：目前沒有限制議題。對，也沒有這樣的區分。
李委員俊俋：所以只要在這20 戶裡面掌控有4 戶，就可以控制該管理委員會？
- ?% R* W/ Y4 g8 U% \蕭次長家淇：是。可以常常動議改變政策。
/ `6 j- F6 e8 i; X* y9 W) Y李委員俊俋：我現在講一個在我們嘉義市發生過的例子，這個案件在法院也走了十幾年。從我11
年前擔任副市長，到現在我擔任立委，都還來找我。該案整棟大廈共計有80 戶，建商的保留戶
9 }: W; Z2 N; f7 ]有10 戶，他又去聯合其他的10 戶，所以他就掌有20 戶，已經超過五分之一？
蕭次長家淇：16 戶就超過了。
7 a5 v5 t" ^3 s. r李委員俊俋：對，其實他有很大權力，後來該管理委員會竟然作決定把他們原來的平面停車場繼續
賣掉，這樣可不可以？
蕭次長家淇：管委會的決議非常不合理。
$ d* w% {4 ]( x! Q李委員俊俋：雖然不合理，但他們所做的決定在法律上是有效的。
% W6 t$ _9 t, q蕭次長家淇：對。
李委員俊俋：請問管委會可以做這樣的決定嗎？請問碰到這樣的問題該怎麼辦？當初規定為五分之
一，是怕門檻太高，他們不容易開會，但是現在已經出現這種情形，我剛才說80 戶，80 戶已經
; j% e! e6 R" R! Z& \+ R算是很大型的公寓大廈，在80 戶裡面有10 戶保留戶，全部由建商掌握，然後他再去聯合10 戶
、20 戶，就超過五分之一了，最後他決定把所有的平面停車場全部賣掉，讓這20 戶大家來分一
% v% e" b& U; s4 _+ ]3 A) o分。這樣的話，法律上是怎麼規定的？
) R  I$ F& {$ c4 B! {/ |蕭次長家淇：照目前的規定，是沒有辦法阻止，所以蘇委員的提案，我覺得很好。
; q; `& A3 F2 v李委員俊俋：所以，其實這部分必須加以討論，如果管理委員會的門檻是這麼低的話，就會出現問
2 @. F2 L- I9 D4 O2 c. C/ ~題，您也清楚，他如果常常這樣……
蕭次長家淇：少數會受到影響。
" v" r& o; ]- V$ p) q李委員俊俋：對，其實建商都有所謂的保留戶。
4 a" m7 b2 S# y蕭次長家淇：對，他還可以委託其他人來開會，所以事實上少數人就可以掌握了。
: D7 g, E3 ^( p3 t, D& K% A李委員俊俋：對，這就是本席要問的第2 個問題。現在對委託人的限制是什麼？
8 Y5 A) k9 `: W  H0 Y9 Z( D0 K蕭次長家淇：現在只要求以書面委託他人就可以，所以事實上是沒有限制的。
李委員俊俋：如果建商委託其他人，或是建商對住戶表示他能接受他們的委託，看開一次會要貼他
2 t3 b" A7 K, u" ~們多少，由建商來代替住戶開會，這樣可不可以？
蕭次長家淇：我以前主持的案件，甚至有委託穿黑色衣服的特殊份子前來開會的，當時沒有人敢講
! \( ?0 ~8 M9 E  U, K* ]話。
9 a+ d& g& ]& T+ P% J( C- r李委員俊俋：在地方我們常常看到這種情形，這在公寓大廈管理條例裡面也無法作約束？
( O% [; ~7 I0 Z  i蕭次長家淇：對，我們第二十七條沒有訂定……
  r6 O# x, L: u李委員俊俋：所以包括人數的限制、委託人的部分，這些都出現問題，所以這次才會有很多委員提
, S. s8 r4 @" F% h及這個問題。
蕭次長家淇：是，我覺得很重要。__
  v! v$ P3 s6 \: j李委員俊俋：既然很重要，你們決定要怎麼改？
蕭次長家淇：在委員的版本中，包括蘇委員等24 人針對第二十五條部分的提案，我們將其區分成
+ T. {5 B$ L8 C9 X3 ~5 G' q一般事項與重大事項。
! a8 G* }) q4 Z李委員俊俋：請問，一般事項與重大事項如何區分？若照我方才所提將一般平面停車場賣掉的例子
5 B0 T6 T& z3 o6 [3 o7 S3 n: B  d+ u* |，係屬一般事項，還是重大事項？
1 p: X# L4 A7 M* s蕭次長家淇：重大事項。
李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
3 z5 w" o% o% N6 W6 q, N李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
？所以這個問題

發哥

肆、委員蘇震清等24 人提案公寓大廈管理條例第二十五條條文修正草案版本：
有關區分所有權人會議之召開及決議整體運作機制，本部送行政院審查版本，自本條例第二
十五條至第三十二條已有整體性檢討，包括一般事項與重大事項之開會與決議門檻不同，且就同
一議案重新召會排除重大事項之適用，以避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻
決議重大事項。
( P; E' p8 x  a3 Q0 @* Q  }4 C' s蕭次長家淇：重大事項。
' C: h+ m0 G6 d3 V0 a; H+ v0 Q李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
+ I' O: `" R/ P9 v( @) D+ n，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
2 j' m* G" p: G& N! R) N# q問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
+ [  t4 \. X  _- R: I？所以這個問題其實非常嚴重。
8 D( r+ k- L' f7 G/ O& L9 Z; J

發哥

為期社區長治久安，最重要的就是，避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻決議重大事項。