公寓大廈管理條例有效決議方向

發哥

立法院第8 屆第3 會期內政委員會第9 次全體委員會議紀錄
- `" d! G1 v4 @' I5 h時 間 中華民國102 年3 月27 日（星期三）上午9 時15 分
% x' d* }7 y: V1 ^, R; O1 `! \5 p地 點 本院紅樓202 會議室
主 席 江委員啟臣
9 R) b- ^0 t# e' R: u" H主席：出席委員已足法定人數，現在開會。進行報告事項。⋯⋯
2 O. ~$ y2 r4 C' a4 G+ _" B8 p" H報 告 事 項
: i9 }' R5 M4 ~4 \1 P' A& \- v主席（江委員啟臣）：請李委員俊俋發言。
' u8 O# F' s$ l4 \李委員俊俋：主席、各位列席官員、各位同仁。接續方才你與江委員討論的話題，本席也當過嘉義
市副市長，但本席絕對沒有要參選台東市市長。關於公寓大廈管理條例第二十五條第二項有關區
分所有權人會議的召開，是否規定為五分之一？其原本的立法原意為何？
1 S: q* D3 N4 O主席：請內政部蕭次長說明。
3 ?) J3 T! f0 z7 I7 ~4 c8 S蕭次長家淇：主席、各位委員。對。其原來的立法原意是為避免多數人把持，所以他有一發動機制
8 X) Z4 {6 \' L9 \  N。
0 F$ a8 I  @5 j  ]% o* q李委員俊俋：避免多數人把持，避免過於困擾而無法開成？針對這部分，本席要舉一個例子，如果
$ l9 f, B1 ~& o& L! }說該公寓大廈總共有20 戶，5 分之一就是4 戶，所以4 戶就可以開成？
蕭次長家淇：如果照現在的規定就是這樣。
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2 A/ v/ z' l" f) r6 o3 q$ ~立法院公報 第102 卷 第16 期 委員會紀錄
李委員俊俋：那議題有無限制？也沒有區分所謂的一般或重大事項？
蕭次長家淇：目前沒有限制議題。對，也沒有這樣的區分。
# A5 b" P: |: p8 e1 ^李委員俊俋：所以只要在這20 戶裡面掌控有4 戶，就可以控制該管理委員會？
蕭次長家淇：是。可以常常動議改變政策。
4 W7 M' {, j5 Y7 U* B# E李委員俊俋：我現在講一個在我們嘉義市發生過的例子，這個案件在法院也走了十幾年。從我11
年前擔任副市長，到現在我擔任立委，都還來找我。該案整棟大廈共計有80 戶，建商的保留戶
& z9 _9 S- A$ D3 ?0 P( @有10 戶，他又去聯合其他的10 戶，所以他就掌有20 戶，已經超過五分之一？
/ K& y, H! C/ O! a7 s4 s3 a# I: y蕭次長家淇：16 戶就超過了。
1 S( E  g* E& E1 s7 B李委員俊俋：對，其實他有很大權力，後來該管理委員會竟然作決定把他們原來的平面停車場繼續
. M8 y" R. q1 q* E6 H, L9 w賣掉，這樣可不可以？
蕭次長家淇：管委會的決議非常不合理。
李委員俊俋：雖然不合理，但他們所做的決定在法律上是有效的。
+ X; k* [& q5 S" Q  `1 f蕭次長家淇：對。
李委員俊俋：請問管委會可以做這樣的決定嗎？請問碰到這樣的問題該怎麼辦？當初規定為五分之
" z. x: p. K9 A一，是怕門檻太高，他們不容易開會，但是現在已經出現這種情形，我剛才說80 戶，80 戶已經
算是很大型的公寓大廈，在80 戶裡面有10 戶保留戶，全部由建商掌握，然後他再去聯合10 戶
、20 戶，就超過五分之一了，最後他決定把所有的平面停車場全部賣掉，讓這20 戶大家來分一
分。這樣的話，法律上是怎麼規定的？
蕭次長家淇：照目前的規定，是沒有辦法阻止，所以蘇委員的提案，我覺得很好。
李委員俊俋：所以，其實這部分必須加以討論，如果管理委員會的門檻是這麼低的話，就會出現問
8 c2 T* Y' \( R# d1 {8 {題，您也清楚，他如果常常這樣……
; [. R( c' m! ]$ U* w蕭次長家淇：少數會受到影響。
0 v. Z3 g2 \7 v. o* H李委員俊俋：對，其實建商都有所謂的保留戶。
蕭次長家淇：對，他還可以委託其他人來開會，所以事實上少數人就可以掌握了。
6 v# T! ~/ w& S李委員俊俋：對，這就是本席要問的第2 個問題。現在對委託人的限制是什麼？
3 u3 Y+ k4 G4 W7 Y: P蕭次長家淇：現在只要求以書面委託他人就可以，所以事實上是沒有限制的。
李委員俊俋：如果建商委託其他人，或是建商對住戶表示他能接受他們的委託，看開一次會要貼他
  G) D! C% l5 F2 `們多少，由建商來代替住戶開會，這樣可不可以？
蕭次長家淇：我以前主持的案件，甚至有委託穿黑色衣服的特殊份子前來開會的，當時沒有人敢講
話。
李委員俊俋：在地方我們常常看到這種情形，這在公寓大廈管理條例裡面也無法作約束？
, e- v% ?: w3 Q. H蕭次長家淇：對，我們第二十七條沒有訂定……
% L* p4 d; W! e. s李委員俊俋：所以包括人數的限制、委託人的部分，這些都出現問題，所以這次才會有很多委員提
! p9 B8 K. P8 l, ?! e9 \' ?  H' ?$ M及這個問題。
0 m$ T% c2 I, y  _/ J7 G蕭次長家淇：是，我覺得很重要。__
% X& b0 y# }& Z4 f# v  U& Z+ _+ |0 D李委員俊俋：既然很重要，你們決定要怎麼改？
蕭次長家淇：在委員的版本中，包括蘇委員等24 人針對第二十五條部分的提案，我們將其區分成
" }3 P9 O8 m" }% I& B# K, d一般事項與重大事項。
李委員俊俋：請問，一般事項與重大事項如何區分？若照我方才所提將一般平面停車場賣掉的例子
，係屬一般事項，還是重大事項？
蕭次長家淇：重大事項。
李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
4 l" d9 x% `' B: s* y，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
7 J* T, q, O/ `) N: E問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
6 o4 Q# p0 _9 n5 \1 s# _？所以這個問題
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肆、委員蘇震清等24 人提案公寓大廈管理條例第二十五條條文修正草案版本：
有關區分所有權人會議之召開及決議整體運作機制，本部送行政院審查版本，自本條例第二
  ?& o& K0 C# r! s十五條至第三十二條已有整體性檢討，包括一般事項與重大事項之開會與決議門檻不同，且就同
' j6 _) V5 {6 h5 D4 w) b* y一議案重新召會排除重大事項之適用，以避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻
9 `  b1 z: S: a+ C  ~) z決議重大事項。
蕭次長家淇：重大事項。
/ \. ?5 B: S% H0 x4 n! c李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
- w' y8 z  G6 o1 E$ @! R% n蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
: b/ a2 }  i2 s，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
% _( e$ T; |. y: A" D？所以這個問題其實非常嚴重。

發哥

為期社區長治久安，最重要的就是，避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻決議重大事項。