公寓大廈管理條例有效決議方向

發哥

立法院第8 屆第3 會期內政委員會第9 次全體委員會議紀錄
: }9 R! y- c( W" i: e: E4 `時 間 中華民國102 年3 月27 日（星期三）上午9 時15 分
' O  q, Z* G, ?8 a3 e1 d地 點 本院紅樓202 會議室
4 Q  A1 l3 u5 F, L; {$ w主 席 江委員啟臣
主席：出席委員已足法定人數，現在開會。進行報告事項。⋯⋯
報 告 事 項
6 q$ Z* J3 Y) a; ~8 g1 X3 L8 h* ~4 e主席（江委員啟臣）：請李委員俊俋發言。
8 t: P) L+ D$ K李委員俊俋：主席、各位列席官員、各位同仁。接續方才你與江委員討論的話題，本席也當過嘉義
市副市長，但本席絕對沒有要參選台東市市長。關於公寓大廈管理條例第二十五條第二項有關區
# A! g9 t2 {6 e+ Z+ V# w+ d0 i* N& `( i分所有權人會議的召開，是否規定為五分之一？其原本的立法原意為何？
! u: t$ |& l5 A6 |* S主席：請內政部蕭次長說明。
" F( ~6 h& L3 ~! _0 y蕭次長家淇：主席、各位委員。對。其原來的立法原意是為避免多數人把持，所以他有一發動機制
5 g, c1 ]9 Z# w0 b% X。
1 X# ]$ ?2 y& e1 ]3 q3 X. D  G李委員俊俋：避免多數人把持，避免過於困擾而無法開成？針對這部分，本席要舉一個例子，如果
說該公寓大廈總共有20 戶，5 分之一就是4 戶，所以4 戶就可以開成？
: ^; O# w+ T9 V( K) C# `% D蕭次長家淇：如果照現在的規定就是這樣。
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9 V% W0 o3 Z# k6 }立法院公報 第102 卷 第16 期 委員會紀錄
8 _+ O8 n9 N6 t5 e李委員俊俋：那議題有無限制？也沒有區分所謂的一般或重大事項？
4 l4 U& v9 [, E* y4 u6 U: M0 ?蕭次長家淇：目前沒有限制議題。對，也沒有這樣的區分。
李委員俊俋：所以只要在這20 戶裡面掌控有4 戶，就可以控制該管理委員會？
蕭次長家淇：是。可以常常動議改變政策。
' d' j5 v+ X; C' D4 F) ^! Q李委員俊俋：我現在講一個在我們嘉義市發生過的例子，這個案件在法院也走了十幾年。從我11
8 D- b! I9 G# L/ a: g年前擔任副市長，到現在我擔任立委，都還來找我。該案整棟大廈共計有80 戶，建商的保留戶
1 n6 @3 u  s$ W( Z0 J  u有10 戶，他又去聯合其他的10 戶，所以他就掌有20 戶，已經超過五分之一？
蕭次長家淇：16 戶就超過了。
李委員俊俋：對，其實他有很大權力，後來該管理委員會竟然作決定把他們原來的平面停車場繼續
2 t# l0 c6 g  y+ Y/ `$ W賣掉，這樣可不可以？
( a9 z1 g" `: X, R! k" I# B! N% w蕭次長家淇：管委會的決議非常不合理。
李委員俊俋：雖然不合理，但他們所做的決定在法律上是有效的。
蕭次長家淇：對。
李委員俊俋：請問管委會可以做這樣的決定嗎？請問碰到這樣的問題該怎麼辦？當初規定為五分之
1 R6 [2 y; ^8 `1 I' E一，是怕門檻太高，他們不容易開會，但是現在已經出現這種情形，我剛才說80 戶，80 戶已經
算是很大型的公寓大廈，在80 戶裡面有10 戶保留戶，全部由建商掌握，然後他再去聯合10 戶
、20 戶，就超過五分之一了，最後他決定把所有的平面停車場全部賣掉，讓這20 戶大家來分一
' c( y: l" q) |分。這樣的話，法律上是怎麼規定的？
2 G. H! n, I9 t! l8 K- I) M蕭次長家淇：照目前的規定，是沒有辦法阻止，所以蘇委員的提案，我覺得很好。
+ n$ f( \1 O/ g" K/ h李委員俊俋：所以，其實這部分必須加以討論，如果管理委員會的門檻是這麼低的話，就會出現問
2 M, O7 p  N& r0 j5 a題，您也清楚，他如果常常這樣……
/ Z" Y  t" C( ^蕭次長家淇：少數會受到影響。
李委員俊俋：對，其實建商都有所謂的保留戶。
5 i  G; \# J/ w& |/ g; L( T" x蕭次長家淇：對，他還可以委託其他人來開會，所以事實上少數人就可以掌握了。
) f& g$ F* a7 q' J( D. Z# `+ n5 b李委員俊俋：對，這就是本席要問的第2 個問題。現在對委託人的限制是什麼？
+ I7 ]6 \% j& L' b7 k% {1 }$ U蕭次長家淇：現在只要求以書面委託他人就可以，所以事實上是沒有限制的。
$ {. [6 O% X/ n0 f- k李委員俊俋：如果建商委託其他人，或是建商對住戶表示他能接受他們的委託，看開一次會要貼他
7 g" |. u, G; y$ g們多少，由建商來代替住戶開會，這樣可不可以？
蕭次長家淇：我以前主持的案件，甚至有委託穿黑色衣服的特殊份子前來開會的，當時沒有人敢講
話。
6 P* r" t+ M7 i) `8 m; I李委員俊俋：在地方我們常常看到這種情形，這在公寓大廈管理條例裡面也無法作約束？
蕭次長家淇：對，我們第二十七條沒有訂定……
) P1 k& p. S, h( J/ `$ `1 X8 N' f李委員俊俋：所以包括人數的限制、委託人的部分，這些都出現問題，所以這次才會有很多委員提
及這個問題。
蕭次長家淇：是，我覺得很重要。__
4 w) Z# {) j) ?  Z) q8 A李委員俊俋：既然很重要，你們決定要怎麼改？
% t* w& q* F7 t3 ~2 F/ p蕭次長家淇：在委員的版本中，包括蘇委員等24 人針對第二十五條部分的提案，我們將其區分成
/ P  E: i, q; w( ?7 N4 b3 N( {一般事項與重大事項。
李委員俊俋：請問，一般事項與重大事項如何區分？若照我方才所提將一般平面停車場賣掉的例子
, v0 A) G1 ~+ R2 R5 @+ U3 t; P! s，係屬一般事項，還是重大事項？
蕭次長家淇：重大事項。
1 r. `4 c4 N2 {4 K. y& V李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
7 L/ x/ Z. I, N0 J& l' e，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
, m: W" \% V) A! G問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
？所以這個問題
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發哥

肆、委員蘇震清等24 人提案公寓大廈管理條例第二十五條條文修正草案版本：
有關區分所有權人會議之召開及決議整體運作機制，本部送行政院審查版本，自本條例第二
9 ~+ w, a! P- X7 A  ^7 S十五條至第三十二條已有整體性檢討，包括一般事項與重大事項之開會與決議門檻不同，且就同
一議案重新召會排除重大事項之適用，以避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻
2 _/ X) @' B7 L9 P: Z) D  z( q4 b決議重大事項。
" h$ |4 B3 O; ~4 j4 `% D蕭次長家淇：重大事項。
李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
1 @" ]* x! v+ \3 z5 U蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
" A6 Z& L8 @- h) c& |& ?: B4 E，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
9 G7 u/ n. l  q# m問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
？所以這個問題其實非常嚴重。

發哥

為期社區長治久安，最重要的就是，避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻決議重大事項。