公寓大廈管理條例有效決議方向

發哥

立法院第8 屆第3 會期內政委員會第9 次全體委員會議紀錄
# ~) ]( S" z7 P: M# X時 間 中華民國102 年3 月27 日（星期三）上午9 時15 分
地 點 本院紅樓202 會議室
+ ]) b+ B1 n% p( Y1 e主 席 江委員啟臣
主席：出席委員已足法定人數，現在開會。進行報告事項。⋯⋯
報 告 事 項
/ S8 R1 p- l4 D2 O- y2 e2 q# R主席（江委員啟臣）：請李委員俊俋發言。
1 D; V3 I. M/ t# y6 ]) o李委員俊俋：主席、各位列席官員、各位同仁。接續方才你與江委員討論的話題，本席也當過嘉義
& B3 S# y& X- c- D" ]7 x$ ~市副市長，但本席絕對沒有要參選台東市市長。關於公寓大廈管理條例第二十五條第二項有關區
分所有權人會議的召開，是否規定為五分之一？其原本的立法原意為何？
' L+ p; ?  a* O9 r5 l  K主席：請內政部蕭次長說明。
蕭次長家淇：主席、各位委員。對。其原來的立法原意是為避免多數人把持，所以他有一發動機制
。
1 ^. D/ m) ^  U) G李委員俊俋：避免多數人把持，避免過於困擾而無法開成？針對這部分，本席要舉一個例子，如果
說該公寓大廈總共有20 戶，5 分之一就是4 戶，所以4 戶就可以開成？
2 d8 [6 U3 y8 f! y1 ]6 ]蕭次長家淇：如果照現在的規定就是這樣。
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* P5 a  W5 f; `; r8 F" c立法院公報 第102 卷 第16 期 委員會紀錄
) k, ?+ W6 E6 d* j# w李委員俊俋：那議題有無限制？也沒有區分所謂的一般或重大事項？
蕭次長家淇：目前沒有限制議題。對，也沒有這樣的區分。
李委員俊俋：所以只要在這20 戶裡面掌控有4 戶，就可以控制該管理委員會？
& H! R& h4 H& f5 |3 _2 l蕭次長家淇：是。可以常常動議改變政策。
( O* P5 e: O) d李委員俊俋：我現在講一個在我們嘉義市發生過的例子，這個案件在法院也走了十幾年。從我11
* N+ B/ d( P1 `' K) v% s) s年前擔任副市長，到現在我擔任立委，都還來找我。該案整棟大廈共計有80 戶，建商的保留戶
有10 戶，他又去聯合其他的10 戶，所以他就掌有20 戶，已經超過五分之一？
2 ?( M$ a# t9 F+ e! q% W! \4 ?3 \蕭次長家淇：16 戶就超過了。
李委員俊俋：對，其實他有很大權力，後來該管理委員會竟然作決定把他們原來的平面停車場繼續
" i$ s' D/ w! W1 n% R) _/ j賣掉，這樣可不可以？
9 a6 l4 w  C1 h& U蕭次長家淇：管委會的決議非常不合理。
7 F+ ]% C# z4 E0 A李委員俊俋：雖然不合理，但他們所做的決定在法律上是有效的。
% `! L- n7 {5 B; @0 k$ n& l* c, v蕭次長家淇：對。
) J$ n" H$ t% e+ p, J& R( M李委員俊俋：請問管委會可以做這樣的決定嗎？請問碰到這樣的問題該怎麼辦？當初規定為五分之
9 Y) m2 }, f5 ^1 ~, _2 i$ K/ d- B一，是怕門檻太高，他們不容易開會，但是現在已經出現這種情形，我剛才說80 戶，80 戶已經
算是很大型的公寓大廈，在80 戶裡面有10 戶保留戶，全部由建商掌握，然後他再去聯合10 戶
、20 戶，就超過五分之一了，最後他決定把所有的平面停車場全部賣掉，讓這20 戶大家來分一
+ l6 T4 Q7 l1 ]  p& L7 W分。這樣的話，法律上是怎麼規定的？
  y, @( N: T% L# m蕭次長家淇：照目前的規定，是沒有辦法阻止，所以蘇委員的提案，我覺得很好。
/ N( p8 n; ~9 W4 u李委員俊俋：所以，其實這部分必須加以討論，如果管理委員會的門檻是這麼低的話，就會出現問
題，您也清楚，他如果常常這樣……
* @! j; E  s* g5 u# f蕭次長家淇：少數會受到影響。
) o; s% A% w7 `2 C* W0 u- f* E李委員俊俋：對，其實建商都有所謂的保留戶。
蕭次長家淇：對，他還可以委託其他人來開會，所以事實上少數人就可以掌握了。
李委員俊俋：對，這就是本席要問的第2 個問題。現在對委託人的限制是什麼？
2 G' a! i  [% \% h蕭次長家淇：現在只要求以書面委託他人就可以，所以事實上是沒有限制的。
) F0 ~0 T9 b+ \' I李委員俊俋：如果建商委託其他人，或是建商對住戶表示他能接受他們的委託，看開一次會要貼他
2 ~* X7 x) S2 H, x7 n1 L- K們多少，由建商來代替住戶開會，這樣可不可以？
' G" R8 S/ x# K$ ~9 C蕭次長家淇：我以前主持的案件，甚至有委託穿黑色衣服的特殊份子前來開會的，當時沒有人敢講
話。
0 a; ?5 x( N% M9 K+ ?李委員俊俋：在地方我們常常看到這種情形，這在公寓大廈管理條例裡面也無法作約束？
/ ^4 Q+ x1 K( r1 X蕭次長家淇：對，我們第二十七條沒有訂定……
. Y$ g  @+ _" {5 u7 h4 ~! j李委員俊俋：所以包括人數的限制、委託人的部分，這些都出現問題，所以這次才會有很多委員提
及這個問題。
" l0 j3 d" q: {/ ~# M蕭次長家淇：是，我覺得很重要。__
李委員俊俋：既然很重要，你們決定要怎麼改？
蕭次長家淇：在委員的版本中，包括蘇委員等24 人針對第二十五條部分的提案，我們將其區分成
8 f4 Z* b5 J& F. {' Y% U  g一般事項與重大事項。
# Q- Q0 r4 D" l) L- x$ Z4 U6 Y李委員俊俋：請問，一般事項與重大事項如何區分？若照我方才所提將一般平面停車場賣掉的例子
，係屬一般事項，還是重大事項？
$ Y- C  i7 d* @. d& ~3 G+ {7 x蕭次長家淇：重大事項。
李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
7 S+ Q8 c5 j' ]9 Z) Q) G" R蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
- P( @0 x& g% B" `) r  h: q李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
1 Q; n0 Q+ n( X  H' I1 @5 B: k問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
- a* U4 l4 |3 o  u: C9 r？所以這個問題
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發哥

肆、委員蘇震清等24 人提案公寓大廈管理條例第二十五條條文修正草案版本：
. z- Q. |* B4 Z有關區分所有權人會議之召開及決議整體運作機制，本部送行政院審查版本，自本條例第二
十五條至第三十二條已有整體性檢討，包括一般事項與重大事項之開會與決議門檻不同，且就同
一議案重新召會排除重大事項之適用，以避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻
決議重大事項。
0 i0 q  Q: G6 [+ h- Z( Q3 H$ _1 q蕭次長家淇：重大事項。
李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
+ r$ d9 k. l) v0 D' x' j蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
/ P% U# s6 q0 I6 ^- K7 T2 b，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
# c4 N: V8 S" B6 R李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
？所以這個問題其實非常嚴重。

發哥

為期社區長治久安，最重要的就是，避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻決議重大事項。