這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

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% }* T3 r$ \7 f! I2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
2 |5 I! G- T, }% }　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
' y% S& I- d+ u3 S: W　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
4 T5 N- M9 w6 m: A" g# O" p- u/ G/ n0 R　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）

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8 u' D# `# a% M- n) G1 E" Q0 N! a尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！

- F  ?  D; ?8 F1 W5 x將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..

大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

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6 f% ?3 W& v+ p1 N3 y+ ?推, 推, 推.
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luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
$ ~, o7 F& j1 c9 Y" `7 g/ g1 d6 `! a1 C學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。
- B( a, V" Q: Y% g
說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何

" g& u0 J# w0 b0 W9 {老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
' J# j7 T) c/ J8 w雙北房價高得離譜是事實，
4 `4 A5 p+ Z( R  p說看空的學者是說謊的慣犯，
未免太沈重。
+ r: E6 K: m% f. F- l1 b) |6 `% |
想請問難道仲介不說謊嗎？
周旋於賣家與買家之間，
演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
是有多高尚啊！

指責人家是說謊慣犯的同時
不妨想想自己吧！

Dora貓

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
5 k" N; _; i; d! J# a8 b現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
5 T2 e7 y7 B' N& ~6 i( t說看空的學者是說謊的慣犯，

( q. ?! `# Z! p
那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。

另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。
/ U; o7 q( I/ Z9 I  O
再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。


有個文章分享給你。
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3 U7 B% G( h, h2 i5 Q宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
" H8 R" L- h+ J" ^  s蘇東坡心裡總覺不是滋味，
, q" ~2 J8 x4 y3 j- `所以百般用心，想讓佛印下不了台。

5 }' d/ }% X3 Z, W7 O8 E0 u一天，兩人相對坐禪，
, Q) \7 ?1 f6 c6 k9 Y; W蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
- L- _! |3 h5 Y( S4 h9 Y9 u4 M1 |/ r佛印禪師說：
; t  [9 l9 E. J. `( \, p「像一尊佛。」
蘇東坡聽了之後滿懷得意。
此時，佛印禪師反問蘇東坡：
; \, Y5 R8 y' S「那你看我的坐姿像個甚麼？」
' ~2 `3 ^: x9 D1 [( X$ u1 S% L蘇東坡毫不考慮地回答：
「你看起來像一堆牛糞！」
4 u- L6 e  }& o! M佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
「阿彌陀佛！」
( p) T' e9 _7 P4 r2 y3 q& R5 O) ]2 {- m* Y
蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
; I7 T. w/ G8 x" k2 W8 c  h蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
) R: ]9 O" D6 ?. U1 I4 ?「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
, \) s; ~' d( U( N1 e8 E蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。
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, R  M( T# d9 x! C9 N事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
9 Y/ i) V* E  m+ J. D$ Q一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
* P3 n, v: o$ H) H- K$ w& I「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
  K/ ~4 q6 r( s- f立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
: q" h0 w% e5 H7 Y+ R. ^- K- C5 ^佛印禪師看過後，莞然一笑，
3 ?0 r- m/ T3 ]) Z& i順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
「放屁」
再交給書童帶回。
5 c0 z$ W" o. t6 ^6 q
# Y; x# R# n9 g9 x1 U5 d. x& W蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
! H7 _" p6 c; _8 M1 u2 |7 Y怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
不由得火冒三丈，破口大罵：
+ X0 m8 v  i# ~0 f, l1 E, o「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
6 }0 L% X/ {9 N7 d誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
「八風吹不動，一屁打過江。」
4 j5 y0 ?& P4 Y: C/ f蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！
% T& I) u8 `( ?  t6 F( [
9 H6 Q0 N/ o4 M# v: l
我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

09年開始每年喊會泡沫化

09>10>11>12>13>14
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8 `$ R* k" d, T$ v$ m結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。

' p, m* z* p" Z1 ~# U0 D0 Z2 `這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。
# _5 R4 J0 k. d

1 Q9 T- ]0 X/ P5 [, O
. c# g2 h. p* H, J; z
: b+ H* w5 `2 v  d& K『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。

  M8 N7 H" d. V尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。
& p6 ?! Y& m: J; i

0 U. k9 n$ M* x1 M最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？

Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
& z: s5 P2 A7 q" [4 Z; A' ~& ?所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」
! |  u# _0 t9 B* @8 F( e/ ~
張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
3 q7 _1 N# p+ m/ i! `7 _0 S, B是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
可能是因為模型不夠精準，
造成預測失靈。
! }( R/ o$ l9 T1 h, ?我不認為這個叫說謊或欺騙。

; l+ _; y; `( |  R' t( y# d) Q如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
' e% \, w1 L0 Z/ Z5 ^- W8 l' X' h一邊偷偷大量吃貨，
. `( D- y" d# P) N5 q6 K我認同你的看法，
他們是蓄意欺騙或說謊。
" t* K+ w; t: H
反倒是你一邊假公正的說：
, c/ @- I9 A' B"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
, A. N4 x# Q" I+ k* `你或許可以取巧的玩文字遊戲，
搬弄說謊的定義，
但是在我的眼裡，
這樣的行為或許不是說謊
% U3 @# [- p" [但絕對是"沒擔當"

Dora貓

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。
( b, c6 x5 ~+ i. |2 N
更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
小S
: ?; k% V& F1 b8 f: E0 R5 e& Qhttp://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
許乃麟
2 ?% o+ B' D) v- t/ d9 L3 Mhttp://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
: |/ P  b+ Z" y) n白冰冰
- _1 P" L* u$ x- ?4 t; t7 ]: v" Lhttp://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html
0 G3 ?( Y! Z( g1 c7 S& B2 }( C: M
不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
這不是惡意什麼是惡意？
% X$ T. l0 m# W8 j7 M
! ~- |) M- p( o. y& U/ ]
我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
6 C- {; v2 o  J難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。

4 Y; p, q8 u0 Q" H; d2 j抱歉，我道德上過不去。


你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。