這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=5460444
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$ _4 q* S$ w! a* t; ]2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
9 }4 J  U4 ?, {- @/ y4 ]4 {3 z　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
! u! b0 t4 @3 g- D+ C( w　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
3 \8 p6 ]" m: q1 Q' s5 ]$ N　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）

9 G; x5 v6 A* e+ H

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* Q8 A8 K9 x1 ^% W: ^- H尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！
9 [2 _) ]* e3 X  q  ~/ w
將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..
2 @7 z1 K1 ]; z  _
大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

推, 推, 推.

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luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
3 d  h. ?' S. H, b2 U. w學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。

說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何
) u  F/ u+ w# T! V3 X
0 b+ A6 @5 E1 E$ z! i2 Z老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
" I" E% |7 Z4 a$ S說看空的學者是說謊的慣犯，
未免太沈重。

  `3 ?" U/ _$ J- J, [想請問難道仲介不說謊嗎？
; m6 [% \0 Y4 M* q. k6 U周旋於賣家與買家之間，
演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
+ [( y7 \/ G7 b  a是有多高尚啊！
0 ]& F" s& U* Q) R& P
1 {' ~. l/ H+ A, n, }指責人家是說謊慣犯的同時
& G. B4 y% k8 ?  K2 B0 B不妨想想自己吧！

Dora貓

# ]" X2 S  [0 `: V9 P7 N

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
) b/ e7 F- e, i& d: h5 l# r8 l說看空的學者是說謊的慣犯，

5 X/ u; M  }; I1 D+ x: x
那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。
+ h0 @& F! f, U5 F
另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。

再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
! q6 u( O  D, G$ A8 U7 K怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。


! ]1 K7 W0 P, F有個文章分享給你。
  X0 n5 N; K* |7 d! _8 }9 y8 I% J
$ H7 m/ i: _- p$ V8 }宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
0 g6 }- ^& q. S, _平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
, ~$ v* k  z: ~# {. H但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
蘇東坡心裡總覺不是滋味，
% J2 a% a$ S  @2 M: F所以百般用心，想讓佛印下不了台。
1 I- A# O% r' n" Q/ E1 m9 J/ e; `
一天，兩人相對坐禪，
蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
. n7 e: Y$ i" D" L% k  W! U8 N「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
3 L" p" g+ e. p: q! k1 ]. X佛印禪師說：
  v! m8 I0 G" ]* Z. I2 q5 J7 x「像一尊佛。」
蘇東坡聽了之後滿懷得意。
4 X7 p" O9 Q9 V: Z# |! v% {此時，佛印禪師反問蘇東坡：
  s9 c) v/ R- J( r3 u「那你看我的坐姿像個甚麼？」
蘇東坡毫不考慮地回答：
「你看起來像一堆牛糞！」
# i! ?* C( x1 q. {3 ~6 q佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
「阿彌陀佛！」

蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
+ O$ ]& A# Q  P  }/ C, N( e蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
. `5 b9 }. R$ w! i1 `2 k! U「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
$ O: L$ r$ D+ r6 |5 `蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。
" |2 K  W" [6 g
8 [1 A7 i" I" h3 [0 ?事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
! N9 `6 n; L3 L一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
; ]3 L9 `$ h. W4 S9 u「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
$ a$ P% {) A0 x( ~0 X! K立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
佛印禪師看過後，莞然一笑，
順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
3 S  i8 m& `; W3 ^' d& @「放屁」
6 J" N0 F% i9 w: C( Y) h再交給書童帶回。
# F' V% R4 G% W' b( Z$ O& D3 x! t
蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
8 A: L& L# A# T3 Q怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
" R) S8 c3 o7 b; x不由得火冒三丈，破口大罵：
「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
$ k: h2 }3 Y/ d" B誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
  O) a' Q+ Z# Y; }+ a只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
「八風吹不動，一屁打過江。」
: G0 o+ `# X; ]) `* v5 Z蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！
; ^4 I0 x% B7 W/ K" l' n: T) b& A
8 P$ \+ ]7 e- L, H' U
. E9 ]9 e. f4 d0 x3 `5 X1 ~6 v* M! g9 k我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
5 F/ _$ ]) w# v" ?3 i給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

09年開始每年喊會泡沫化
7 R" ~: [$ J- ?& x6 j
09>10>11>12>13>14

結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。

這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。

0 F6 C1 s* n) S8 q. G1 E/ }. z: T- i
. S) M9 a6 Z& N5 [0 B  F/ j

『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。

尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。
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  D. `' J- t/ q- L- t3 I
' q; K& Y& Y2 U/ L# Z# l最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？

Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
( q+ |/ Y2 X) O; ^0 h. ]% C所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」

張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
1 n/ Y# m% u7 o6 t) R是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
% q  Z  f$ g# k! ^. b可能是因為模型不夠精準，
造成預測失靈。
我不認為這個叫說謊或欺騙。
6 Z9 ]& T6 }( A5 u: Y: Q
如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
( _) e/ ~2 H/ F; E' o" G1 K; b- m( c一邊偷偷大量吃貨，
4 j% P4 P) M8 o7 r: n" T+ N我認同你的看法，
% r3 n. L, t% E他們是蓄意欺騙或說謊。

$ G& l: H6 C, V6 W反倒是你一邊假公正的說：
% A" y; R7 m' A" n"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
& W1 S9 W4 L9 B- [6 y; Z引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
你或許可以取巧的玩文字遊戲，
搬弄說謊的定義，
" F( [4 Z7 [$ q# G/ u/ @但是在我的眼裡，
這樣的行為或許不是說謊
- Q' Q9 m9 p% D! {* ~但絕對是"沒擔當"

Dora貓

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

! f, W0 r1 K: x4 Y
" L$ o3 b$ [" [: D4 d+ J4 J那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
3 B8 o" O8 f3 L- \. ~你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。

: I" ^4 s* t0 f0 @3 G, F7 i. Z更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
小S
http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
許乃麟
, _5 q* ?. E+ y: T9 n" phttp://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
白冰冰
6 {* A0 q8 B' l: p: o6 Ohttp://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html
+ U& ^( f$ K3 f. P7 ^# k
不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
% f1 l* O& b+ E8 p這不是惡意什麼是惡意？
4 n3 G3 e6 H; J3 c6 z! E

我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
- H& I' s( g5 Z6 R7 {還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
- _2 q: g$ `5 L9 C然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。
$ w% ]7 ]. k/ F+ ^& J
' e* G' d) h. `1 k抱歉，我道德上過不去。

: x" W4 s# B9 i8 ]; o2 v& z
你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
  B3 y& L; e# k( @2 I2 R: G( i不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。