這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

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- W) O3 k- I6 _, ~) H8 Y2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
# u* A% e1 F- }  A- k　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
+ a7 V/ D# S' t/ R　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
/ `4 [' e! ]5 N/ b( C　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
; K& Z2 d7 A  O9 D9 u, A$ C　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）

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尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！
2 Y: [  w2 `4 O& }
+ i7 Y! h& L4 S0 \9 W將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..
( a& @8 @* _5 p$ W
大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

# S, T1 X) S" h+ V+ B. R8 C" M推, 推, 推.
8 j- x' B3 D# m# x; T

luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。

7 a) R+ S+ q& h9 j+ U說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
+ \/ z" O: j6 j: F好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何
! P; S1 E2 N0 ^) c. C2 B' ]" I
; X( K4 j) d+ L- A8 r1 L老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
# B( [+ E1 q5 P6 {雙北房價高得離譜是事實，
說看空的學者是說謊的慣犯，
未免太沈重。
7 W  L0 D' b' ]& E5 `
( j: ^, S, }0 {, ~$ \, m* {想請問難道仲介不說謊嗎？
  Y' O, ?- N8 U/ o周旋於賣家與買家之間，
演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
是有多高尚啊！
% p$ l) ]* P. k
指責人家是說謊慣犯的同時
) v% g1 v" a9 {, P/ m不妨想想自己吧！

Dora貓

/ `/ }0 r% \3 f; a$ L5 k& c: o

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
+ ^& H  m/ `( X" w1 I- I( H$ Y+ a現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
0 s% a& W# h( Z: d: o說看空的學者是說謊的慣犯，

. Y  J5 R0 z( m' R+ Z3 _/ z+ |+ r6 N
那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
* a- b3 U1 z7 E1 Y$ A* N0 Y+ N四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。

另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。
# ?( b" x! f3 a+ b& J
6 c0 U' v, d6 M0 V再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
+ `7 p0 D1 z; a: d/ h不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。


! A& M9 \, ?8 V有個文章分享給你。

宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
- a( D9 y9 b/ {: V他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
8 D* {% W/ O& N/ a4 P6 @; Z0 T平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
+ L' Y9 {; E& \6 t# P  z但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
蘇東坡心裡總覺不是滋味，
- o6 G0 o$ m1 i' T2 M* v1 E所以百般用心，想讓佛印下不了台。
6 r. _! O7 S) p8 J* Y9 G4 P
一天，兩人相對坐禪，
) a  C' B! _/ D5 \/ V蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
佛印禪師說：
+ T' K3 D+ c& ?「像一尊佛。」
蘇東坡聽了之後滿懷得意。
6 ]( j7 _# g: `1 d此時，佛印禪師反問蘇東坡：
; _; k- Q& ]+ q) r( g「那你看我的坐姿像個甚麼？」
% X) `4 O7 G3 ^" r" r# y) r' f蘇東坡毫不考慮地回答：
「你看起來像一堆牛糞！」
佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
「阿彌陀佛！」

" I; {3 K& ~% `2 G蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
, D6 v6 z: t0 s3 ^蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
" M4 J' x! n' Q7 _# x/ \  \「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
8 t( P" {8 [' G+ v3 D7 c3 g& t( K! \蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。

; l8 F: c+ f! B6 U0 S) i2 p事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
- B& C% c1 B8 T  T% O一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
8 S0 O2 G" g6 l- m4 _「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
佛印禪師看過後，莞然一笑，
8 ?: e" k2 @( |: T順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
「放屁」
; {- c/ Y- V1 F( K9 {& D2 Y再交給書童帶回。

蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
不由得火冒三丈，破口大罵：
「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
  Y- _# T; C5 Y5 S) e1 d, `只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
「八風吹不動，一屁打過江。」
. ?( b3 F: S  p# F9 d$ p9 }蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！
- u5 R# ?2 T" {, p
. a8 x3 ], V- s3 x9 t9 r* p" }* V
我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
& ]" q$ v2 `+ i' X給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

09年開始每年喊會泡沫化
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( `, @) p; C  j09>10>11>12>13>14

結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。
; ^8 I) F! P5 {1 i' g; d# c: F
" }3 M$ o. s. |& b- W- R' P4 \這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。

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『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。
8 i4 B, ~! a, Y3 Y. V1 a8 I
尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。
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2 @- d1 `- X0 e. |最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？
" V1 ?  F4 Q+ u; p& @

Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」

張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
7 D! u8 x7 T" q; x是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
9 M$ H1 O$ f/ F* o% ~, }. L可能是因為模型不夠精準，
造成預測失靈。
& H1 _' a, C( i. g0 E" e2 ^我不認為這個叫說謊或欺騙。
+ u% M! X: P! ?& a$ B0 V" \
如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
一邊偷偷大量吃貨，
我認同你的看法，
8 M  J4 l8 R9 s0 K他們是蓄意欺騙或說謊。

反倒是你一邊假公正的說：
) V2 v8 f# n. w9 t2 Y* h"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
9 `( M/ k1 f% A. S% c( g- G3 ^一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
你或許可以取巧的玩文字遊戲，
搬弄說謊的定義，
6 q9 g! o' {. I但是在我的眼裡，
這樣的行為或許不是說謊
但絕對是"沒擔當"
& r; y: `7 _. A; B
* u/ O  W+ w/ J7 W

Dora貓

9 _9 I) }  Y" T# U

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

$ F: Z) d, }6 f7 w
那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。

更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
" e7 @9 {" c" }, A1 D# ?, y小S
http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
7 C$ ]0 [5 p$ o! B) s5 l9 H許乃麟
http://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
. y- f+ I- X; s( r$ y. X  R白冰冰
http://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html
. j8 [6 ?. L; _# U
- U9 a% `6 N( K9 i1 u不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
1 Z5 X# K9 G8 F6 y這不是惡意什麼是惡意？


我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
# g" Q3 v! t- v* V: P; l難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
& A/ c& p: l$ P  y5 o7 f% H還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。
8 p" C5 S3 k7 O! R( R4 `
% d3 i0 q+ j5 X' h抱歉，我道德上過不去。

& c' a/ \! F. n. ^6 N
你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。