這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=5460444


2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
: H  |) l& l: G" R# B3 t6 z' N. H　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
, e# f1 W2 V; C; K$ L$ s　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
4 P7 s0 e% t: J" r- ~) C4 A& {　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）
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尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！

' \1 h" Y/ D7 `- U; p將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..

( {9 z9 T: _# N1 o$ q" j: h8 O( {大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

% F, S  ?7 l( |; h& I推, 推, 推.
" G& e8 d8 h' v6 p2 m# N" ]
2 L! d9 m6 F6 S

luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
. L7 h; g" r9 e  P2 Y' I7 C7 D學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。

. K5 O& d" a# O' _說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何
( n: `9 w* H# I8 N* O8 Z
老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
說看空的學者是說謊的慣犯，
5 }# O6 i% M% q9 |; z# J未免太沈重。
5 K: G- }( S- D3 }% |2 |
想請問難道仲介不說謊嗎？
周旋於賣家與買家之間，
7 B- }% @+ P! d8 F1 A, j8 X3 a演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
/ a* a! T6 g, e0 D3 ?0 O是有多高尚啊！

指責人家是說謊慣犯的同時
不妨想想自己吧！

Dora貓

- _- s1 w' w. L  z6 b

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
, u# Y) F, v* v: b) V# T3 N4 i% y4 E; F現在許多的經濟數據都已經顯示，
, d9 |& X! ]- U; p- h, M雙北房價高得離譜是事實，
, ~: r( Q% R+ q6 ~: W& D( J' |) I說看空的學者是說謊的慣犯，

: \0 u' L  r& U$ X  S
那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
$ v2 J5 o2 c0 S' Q- C四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。
& _4 `5 V& w2 d( U( j
另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。

再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
8 z5 |8 D+ a: }& H+ x怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。

$ R0 i1 E$ C6 h; w# x
有個文章分享給你。

宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
2 l% F0 l8 X4 w7 w平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
; `" L. Q  t: Y$ r! F/ F但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
蘇東坡心裡總覺不是滋味，
所以百般用心，想讓佛印下不了台。

一天，兩人相對坐禪，
蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
佛印禪師說：
「像一尊佛。」
蘇東坡聽了之後滿懷得意。
此時，佛印禪師反問蘇東坡：
9 Y7 n" n% ~/ L3 ?6 @「那你看我的坐姿像個甚麼？」
( u: a4 }& S. X+ W$ F1 u6 U蘇東坡毫不考慮地回答：
「你看起來像一堆牛糞！」
2 W) k9 @- {) K* ]8 X/ Q0 I- b佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
「阿彌陀佛！」
( {$ p: ~" k$ G5 d
蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
' |& V8 e* U4 x  B「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
9 L$ I& ?" m' F% |. T# Q「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
2 Z; w% }! }8 R蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。

事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
+ L0 h$ @; R0 W" U; p「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
7 ]7 `, d; j, {! p% k9 W9 R立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
8 I/ q; |7 {6 }( ?佛印禪師看過後，莞然一笑，
順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
「放屁」
再交給書童帶回。
. o/ ^2 k  ?8 a& c2 i' h1 j
8 a7 o' d2 c4 z% g/ t2 r9 i蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
; N/ a+ p2 z* Z6 `, H0 x怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
- z2 I- `& d8 f6 M# L不由得火冒三丈，破口大罵：
「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
) D" z6 c' w2 l只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
「八風吹不動，一屁打過江。」
蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！

# Y) G. Y' `( w# Y* d4 }- `- f/ `1 O
我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

09年開始每年喊會泡沫化

09>10>11>12>13>14

- I+ t! w, B: T! b. C結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。
) J$ L8 F) t5 S5 X2 o
- x; p; d  H+ q: W8 @  f4 N這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。
7 A) e0 q" \$ `
, s3 r' D: M* Q! s: M) x( Z
# s5 o' A7 d6 K9 g! g2 f' Q

『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。

$ r) g' J: v/ S$ N( q2 C4 ^尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。
5 h" G8 ?9 i* ?) p, c" {7 t% J

最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？
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Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」

5 R( v" d$ r( C' q3 g張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
可能是因為模型不夠精準，
造成預測失靈。
我不認為這個叫說謊或欺騙。
4 I8 I* p" ?/ y  I8 m7 U( S" v
+ `+ J' ?, |4 }  h4 O5 G, U如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
一邊偷偷大量吃貨，
我認同你的看法，
$ k: h+ E3 W+ g) [他們是蓄意欺騙或說謊。

反倒是你一邊假公正的說：
"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
) U* f6 f: ^$ H  N3 h$ z* E一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
你或許可以取巧的玩文字遊戲，
搬弄說謊的定義，
但是在我的眼裡，
, G4 M$ P$ t, ~$ T這樣的行為或許不是說謊
; A% {) R: _/ U" g4 s6 N( j8 Y但絕對是"沒擔當"
5 J0 E! ~* L, ^5 @+ L! k
# Q* }* {1 t6 f) w6 k2 [# |8 ^/ C

Dora貓

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
/ D* Z6 s5 K* t0 K: j5 e- H% \我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

  S' L2 _' Y7 S: \( F
那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
- I7 |8 n% f- G: Q9 E% {你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。

更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
小S
http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
許乃麟
http://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
% x0 Q3 ]0 B. f* |/ m* `2 [白冰冰
# J8 F; P. u7 @8 V: a# z! yhttp://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html

不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
* L  ^2 x8 J1 h這不是惡意什麼是惡意？
/ p* v6 F, j# u7 r- U  f; K2 e

$ n: u8 M: l* y9 n) m" F% h我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
, A' e# |; l  j; A還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。
( F! o9 F( z& Y7 W. D6 E
, ^. G5 w2 M  b抱歉，我道德上過不去。
. l0 ]! ^" s/ P

你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。