這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=5460444
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4 b7 k$ u, X! z' k. r/ O2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
, t' Y4 x- X0 Y; k; V8 Q　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
' n- t- G: J& v+ |; B; q　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
2 o# ]/ v' S- @! k　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）

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- ~4 B# }7 ?# }4 l4 h6 m尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！

將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..
! d& C- A" X/ {
大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

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推, 推, 推.
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5 P/ L6 y8 s2 b( F) g

luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
* W+ U6 G: D$ ~2 K: S9 y9 G$ o學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。
" I8 N9 P3 B. o- _' b  W
+ x, j9 Z# O1 u8 t5 j說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
- G' k) s( m1 m# F好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何
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2 ]3 {' P$ D: F! `) S0 @老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
+ @) f" t2 }! L% |. |% o/ _/ n雙北房價高得離譜是事實，
說看空的學者是說謊的慣犯，
未免太沈重。
+ F7 C! q$ J) H
想請問難道仲介不說謊嗎？
周旋於賣家與買家之間，
& k2 ^2 R' v9 f+ b- s演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
是有多高尚啊！
0 ^: q( ^/ w$ c6 z
指責人家是說謊慣犯的同時
8 X# e% Y1 Q/ w% D, D不妨想想自己吧！

Dora貓

  f# f9 }5 c  W9 w# j

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
現在許多的經濟數據都已經顯示，
9 K5 Q0 J2 S: z: N雙北房價高得離譜是事實，
) e4 [$ C1 w" ^8 E; a- o& N; F說看空的學者是說謊的慣犯，

, n: j5 L6 a$ {那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。
0 L, W2 y) p6 y% \3 F0 L: k% K9 _+ H
另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。

再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
" I, `! D9 }- O0 X! H不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。

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有個文章分享給你。

0 \% e8 ~; t# w8 o5 n5 ]宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
& V+ |5 t& v: Z  _( L! c他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
+ B+ `% `. c6 E蘇東坡心裡總覺不是滋味，
所以百般用心，想讓佛印下不了台。
& N" k. L, L. U6 d- H
一天，兩人相對坐禪，
6 C, i8 G; s: K! N( Q/ ~8 E蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
# H: [/ n6 s2 b2 D/ h8 y/ f) q佛印禪師說：
「像一尊佛。」
蘇東坡聽了之後滿懷得意。
此時，佛印禪師反問蘇東坡：
「那你看我的坐姿像個甚麼？」
蘇東坡毫不考慮地回答：
) t% S* P( ~  m$ [2 @  f3 N「你看起來像一堆牛糞！」
佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
+ i# Q9 x7 C+ v6 e- X「阿彌陀佛！」
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蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
1 R7 _" ?7 B4 \! X「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
1 `+ `( `8 E0 i# T5 D「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
0 V, d4 L! Z' a' ^) ]) z* w蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。

3 E, S$ `3 Y& U6 \8 T# b: M事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
% b* @* V6 O6 O「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
: w& R; b$ L+ o! L立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
: _( D- G8 T. _5 L佛印禪師看過後，莞然一笑，
% j4 _2 u+ S% m5 X& {5 R5 K順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
「放屁」
$ w" M# h; p* T9 V$ `% h再交給書童帶回。

蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
5 n9 Z4 ^) N& D. c不由得火冒三丈，破口大罵：
「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
* h: l- ]3 ?1 n* i2 v1 X1 w& s: `誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
4 X5 K+ Z9 i; p5 R; J1 H& ^「八風吹不動，一屁打過江。」
3 r  X1 u! ?% x3 g" b- k4 `- ~蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！
; {# V& k9 P+ y; G5 R* ]
: I4 f1 W( s8 r% m
我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
- Z  I* `& N& w% d+ f$ A給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

09年開始每年喊會泡沫化
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0 T( U0 A, j- _4 ^09>10>11>12>13>14

& e# s0 X9 f* D7 K/ k0 o3 w% N結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。

7 n' |% o4 P) n% S- e; U/ V0 |這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。




% W" ]( g- A9 v7 K0 L『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。
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尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。

. {% z8 z: X$ G- ]
最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？

Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」

張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
/ ^* Z$ Q: B8 o! t是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
可能是因為模型不夠精準，
. m6 z* X! O4 R8 n/ d造成預測失靈。
% `7 j& ~* _4 Z1 I+ W& X我不認為這個叫說謊或欺騙。
! Q6 ?; |) j$ o  X) s) e. f
如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
一邊偷偷大量吃貨，
* j0 W2 \1 f2 M' e" D( m% R1 x2 q9 u" k我認同你的看法，
他們是蓄意欺騙或說謊。
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2 R" ~7 T5 t/ {; Q. p反倒是你一邊假公正的說：
" K0 r9 [9 A3 P4 N0 Z"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
5 F% l0 @+ S9 l) i- u/ G4 i0 w一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
2 `: m: m8 l- x. B# t) v引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
0 r' H4 a  o! z! o你或許可以取巧的玩文字遊戲，
搬弄說謊的定義，
$ C2 u% ?+ v3 c8 U2 J0 ^但是在我的眼裡，
這樣的行為或許不是說謊
1 u5 ]( B/ |$ s* E但絕對是"沒擔當"

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Dora貓

1 y8 U3 r$ f8 Q

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
) e# t6 R7 ?* }- B' t我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

6 o) v$ [! }4 m% n1 q5 B
那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。

更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
小S
& [2 k: C9 P: ]! J0 [http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
7 T: d6 b1 F0 e許乃麟
http://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
; L9 ?) P# s0 K2 Q, w: j4 |& y( g' [白冰冰
http://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html

) _$ P) r1 n! d1 u8 O不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
這不是惡意什麼是惡意？
, q% P! {. F  l0 d) B; d
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0 q3 f5 U* n% X% d8 `我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
' K2 R; H0 D1 I/ B& v3 X還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。

/ M' t+ A: I! o3 z抱歉，我道德上過不去。
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  o* `5 `; C8 ^( `; E
: i, X& f4 ~$ _7 j. b6 M你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。