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[綜合新聞] 房市泡沫 只會消風不會爆

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發表於 2014-1-5 10:10:51 |只看該作者 |新文章置後
【聯合報╱太平洋房屋行銷部顧問李季鴻】
. P4 e. A0 \6 a2 P3 s
2 y; y* M  L9 V' a* g% a太平洋房屋行銷部顧問李季鴻。
- Q9 x6 a* w  \中央銀行總裁彭准南相當關心房市高漲的問題,接著財政部長張盛和也指出,台北市房價泡沫指數中,已經有房價所得比、租金收益率、漲幅大於GDP等指數過高,官方接連大動作強調台北房市有泡沫化的危機。
3 F! t+ l1 R4 g# v( {; g7 f1 d8 ~6 \+ j! A; l  v$ F9 f& R& V' l6 e4 B
其實數年前開始,現任台北市副市長張金鶚首度提出過房市泡沫問題,但這幾年下來,房市因為充沛的資金無處可去,泡沫反而愈吹愈大、不見停勢,也不見破掉的危機。/ U6 m/ q0 {9 c. D9 S9 @

2 c9 d9 {1 C+ [( o( O如今,房市泡沫化問題又熱烈討論起來。究竟泡沫會不會爆?什麼時候泡沫會爆?各界眾說紛紜。
0 S& s5 i8 t  ^. u! b
2 c4 ^  a' k. X房市屬於長期投資耐久財市場,就過往經驗來看,上漲要一段時間,下跌同樣也要一段時間,除了個案建商周轉不靈、個人理財失當產生的急買、急賣以外,要在一年內突然大跌三成,一定要有很嚴重的「事件」觸發。像是2008年美國發生次貸風暴,引發全球金融海嘯,當時台灣房地產也不能倖免。5 |3 J! @1 v! S
# r1 E/ @+ t; _) N" I9 T9 k
但要發生這些危機的機率,還有多高?4 v/ _1 y- Z! O! H" [2 z
6 c0 ?4 S7 S3 B6 w9 W5 {* b: [% m& W* H
研究民眾心態後就可發現,現在要房價立即下跌的機會還是很低。舉例來說,民眾買了一間1千萬元不動產自住,以20年房貸、利率2%、貸款7成來計算,一個月本金加利息約3.5萬元,假設跌3成,房屋只剩7百萬元,貸款每月要攤還的,仍是3.5萬元,如果沒有發生長期失業、大筆負債等其他負面因素,大部分民眾就是摸摸鼻子繼續繳貸款自住,不太可能「現賠」300萬元立刻售屋。
( }  r% ?! Y- j6 E! q& i6 j2 E5 V3 A; y7 n' K6 C: E
假設利率從2%升息到3%,每月增加3000元房貸利息費,升息到4%則是每月增加7000元房貸利息,除非繳不起貸款,不然一樣會如同上述,摸摸鼻子繼續縮衣節食繳貸款。
) J& V- I6 q+ ?# h4 T
1 F# V3 J% k# ?8 N8 r5 i" @% `再觀察法拍市場,通常物件被法拍的時候,一拍以市價為標準,二拍打8折、三拍再打8折,所以第三拍通常已是市價的64折;以法律的程序來看,欠繳貸款或相關費用3個月之後,銀行催繳才會進入聲請法拍的程序,也就是說,房子進入法拍市場,至少要6個月的時間,但是目前法拍市場交易量比去年減少6成,代表市場狀況穩定,根本沒有多少物件在法拍市場流通。
' r; }1 {$ A& u2 y) F! v, ^" t* q
雖然今年開始房市欠缺動能,但無論從升息、民眾自用、法拍的角度來看,都不太可能出現立即下挫、爆破的危機,不過也正因為房市正「慢慢消風」中,民眾未來購屋仍得謹慎小心、多番思量,以免未來面臨強大的貸款負擔。
! a8 U: u) }  H% Z% G5 a" U1 ?9 D& d, z; g  q. G
2 [% l' ]- q# I& M( K

5 X6 \, k. Y! a* U; D( _全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導 - 房市泡沫 只會消風不會爆 http://money.udn.com/house/story ... 01963#ixzz2pUBxsXKd
9 m8 k7 n- {# g- _2 ]3 e) hPower By udn.com
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發表於 2014-1-5 10:18:59 |只看該作者
本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-5 10:27 編輯 4 n! }- A, \6 I9 T' K! g; R

' ^+ L- C# `0 T, O4 B6 O小陳就把另外一篇我打的回覆也貼在這篇好了
  a' r1 R6 e% u( A6 _% J0 e+ r, ~2 p" ~2 O4 g
$ v0 k; j5 c+ ^1 u
先這樣子說好了,升息一定是先死中小企業,台灣中小企業佔多少比例,可以讓政府敢這樣子搞?
$ {. x, f: y) C7 G* X/ |) t: e+ H) |! J- ?6 [7 Z
再來全世界都升不起來了,要唯獨台灣升息?除非真的是想『斷開魂結』『燒毀』台灣
! C8 V' n' _* U0 r7 v; M  c) g! }& A& D- z3 {; g" k
0 K0 \! q5 a- }: `7 }8 C3 h, K
政府只有口號,只是口號,只能口號,所以每年新聞都差不多,不相信自己往以前文章翻,那事實證明一切,我是個結果論的人。如果過往的歷史不去看,願意相信拔獅子毛可以治禿頭,這種想法我想討論下去也沒用。4 n  @9 o5 c$ m# S$ C+ r! t

) w% f3 s  r  H" Y; Y6 I2 Q& C% X
8 j% N1 z: a) z7 C# \2 o0 i, H數據就擺在你我眼前,如果人只是一昧的只想看到自己所喜歡的,那最後這種鴕鳥類型的人永遠抬不起頭,甚至全身都往土裡埋才開心。5 Q$ d+ o! y" B9 Z2 @

' X, y9 h! q- z2 `. e% o% y8 f! k( I4 k( E$ Y( o
最後小陳是個仲介,我講的話你可以覺得我在為了自己業務所講的,你也可以把我講的話打折扣,但我『個人觀點』就是以上所提及的,升息這種東西根本不可能,中小企業倒,銀行倒,最後才有可能是房地產倒,這三個倒台灣也沉了,你是政府會升息嗎?1 \# W7 y' J: T1 \
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2 \& {9 `+ m' A7 Q8 K
最後給大家一個討論的方向『持有稅』是否才是真正的有效打房工具,為何政府不提高持有稅?
# o8 |. J3 h- s2 W! r政府官員多的是好幾間房子,甚至有人房子有幾間自己都不清楚了,這中間是不是有什麼問題?3 {( G2 S0 W4 {' @
: T4 o* a/ |) F. ~0 Z
要打房早就打了,要升息早就升了,別再聽信那些宦官的讒言,只會害人有不切實際的幻想,98年喊喊到現在,從五百可以買遠雄三房加平面車位到現在套房加車位都買不起,這些人講的話還能相信嗎?
  e( i5 J& Z4 Y5 ~0 b; F0 [) m- G) m' z# \% [" a, s0 a; X/ T

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4 C6 w' W( u, ?8 \! j3 Rhttp://www.ettoday.net/news/20130927/275463.htm9 ^, {' ^- C, |
內容節錄5 M1 L+ A4 q( n  u% B
                                                                                2 ]' W. [- ^. x% |) N
監察院27日最新一期廉政專刊指出,台北市副市長張金鶚申報財產中,多本房地產相關著
$ J5 m2 f* y$ a/ ?作,總價額則是「無法估價」。他在台北市文山區有4筆土地與5筆建物,擁有2輛豐田汽
# w8 Q/ L5 e- x- y/ C$ H車,存款782萬元,有價證券3萬元,還有總價值約80萬元的黃金存摺,另有債權450萬元( R8 g: q0 M. H
,特別註明是借給海外親人的購屋周轉金。- S2 P7 `8 L+ e) |) m- W' I& D: k
                                       9 R& O6 {, w& s$ \; ?
5 ]* H" _2 u: ~2 t8 J9 C
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+ d. I  m* ]" C& s) f6 n- Chttp://belongnews.pixnet.net/blog/post/30380513
# |0 ]. P1 P4 c& ^/ R# A-%e2%98%85%e5%bc%b5%e9%87%91%e9%b6%9a-%e6%9b%be%e6%98%af%e6%88%bf; G4 x$ f* C- d& Q
%e5%b8%82%e7%9f%ad%e7%b7%9a%e6%8a%95%e8%b3%87%e5%ae%a2---%e7%a9%ba%; N2 i; U  r/ s
e9%a0%ad%e7%b8%bd%e5%8f%b8%e4%bb%a4
0 p, R( Q0 N2 y- u' z0 f+ E1 K                                                                                
& U( U$ Y' X$ a. w$ d* q( s4 s$ R9 k此為縮網址http://ppt.cc/BxdZ" ~$ n+ h8 E) }* C/ V
                                                                                
1 b( c- a2 \0 v1 j9 V/ N9 [6 }內容節錄  V1 x; f3 M+ \8 D5 ]8 Q) E
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政大教授張金鶚在媒體上總給人與建商對立的形象,似乎總要人不要買房產。其實他也曾
( B) `7 }6 C, B. B) y/ T是一位房地產投資客,不僅陸續投資過4間住宅、1間商辦,還買過REITs,且每筆投資都
/ d: y5 m" _' Z& }有獲利,堪稱是房市常勝軍。
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8 C! q  |5 F2 h' H  ]6 g張金鶚最近出版了一本名為「張金鶚的房產七堂課」新書,除了一以貫之挑戰「有土斯有
; \" y0 o9 [, C+ p( F財」、「高通膨或低利率,租房子不如買房子」、「買房子只需注意區位」等五大房地產
; t+ x& Z+ W9 H  |' \「神話」外,也首度透露自己也曾是一位房地產投資客。+ B2 I: k6 `4 ?/ ]$ O% s' Z

6 R- g1 ^* ]4 S( G$ F) ?! U' a) R

0 a2 g/ W% V# L1 D大家真的都該醒了,會跌還會有人買賣?
/ {( E! {8 }% M# `從98年開始,一堆人看買房子的人最笨,說以後會跌現在買被當傻子,現在結果論,當初沒買的才是傻子。, H4 A8 P' {* n; }: P6 O# ^
# p% J, f% j% T$ Q$ D7 e
每年都在觀望,每年都說會跌,日複一日,年復一年,觀望的永遠在觀望,就算跌了還只會認為再跌,這種人真的害人不淺,自己沒有真的要買房,反而害到自己親人朋友,反正這種事情講錯對自己也沒差,害到的是更多人,小陳會這麼生氣就是我家當初就是因為這個原因沒有買在北大,現在好了,沒他的事,我家卻後悔不已,有多少人是跟我家一樣?現在被當傻子,說當初怎不買。
) K. c" `# N% ]1 y' b! L% z
8 ?0 ~/ S& i, r, s3 `
. J& |0 T: b( f- t再拋出一個有趣的議題,如果您中樂透,或是因為什麼原因有了一筆意外之財達上億甚至好幾億時,您會怎樣處理這筆錢?: X& l" A5 [3 x
1股票! Y7 N: Y! k, J: l8 C. }4 j
2基金1 U/ K# |! a* o1 y2 I% N1 S
3定存
) v2 G. ~& E5 D4其他
* ^- @7 _3 N) \0 p9 Z1 O
! I! V5 s$ e& R$ x, j. L- C5當然是房子,不然咧?9 `; b! ~, A2 }$ |& y
0 G6 g: u. O$ T* W  F7 j
房地產一直都是資金避險的第一選擇,股票基金就不用講了,風險大,定存比拚不上通膨,以過往歷史來看,以拉長時間來看,房地產都是增值的,尤其在一些地段好的物件,以大家都是這種心態下,房價你要他有多大的下修幅度?更別說持有稅這麼低,放著空著等到下一波再來買賣就好了,看看金融風暴及SARS,房價有下修嗎?有,緩跌,而且時間不長,再來就是急漲,這就是過往的台灣房市歷史。6 i. t5 P. V# U" g, m
' D* u+ B; G7 h, N

( ~6 {+ O) D4 X$ W# d好啦,台灣房價其實有崩盤過一次,台海飛彈危機,大家卯起來往國外逃的那時候,除非大家希望戰爭發生,不然房價就是這種循環,詳細數據其實上網都有,小陳就不把數據一一附上了。
『北大王小陳』U質鄉民仲介兼北大生活觀察家,不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171

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