房市泡沫 只會消風不會爆

chun1258

【聯合報╱太平洋房屋行銷部顧問李季鴻】
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太平洋房屋行銷部顧問李季鴻。
2 L! q% u3 N% k+ w* [中央銀行總裁彭准南相當關心房市高漲的問題，接著財政部長張盛和也指出，台北市房價泡沫指數中，已經有房價所得比、租金收益率、漲幅大於GDP等指數過高，官方接連大動作強調台北房市有泡沫化的危機。
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: u& C) I9 }# j1 j其實數年前開始，現任台北市副市長張金鶚首度提出過房市泡沫問題，但這幾年下來，房市因為充沛的資金無處可去，泡沫反而愈吹愈大、不見停勢，也不見破掉的危機。

如今，房市泡沫化問題又熱烈討論起來。究竟泡沫會不會爆？什麼時候泡沫會爆？各界眾說紛紜。
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* L+ W1 o7 B% Q6 X+ F  d4 V; v房市屬於長期投資耐久財市場，就過往經驗來看，上漲要一段時間，下跌同樣也要一段時間，除了個案建商周轉不靈、個人理財失當產生的急買、急賣以外，要在一年內突然大跌三成，一定要有很嚴重的「事件」觸發。像是2008年美國發生次貸風暴，引發全球金融海嘯，當時台灣房地產也不能倖免。
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0 ^2 X; f1 n, M- [但要發生這些危機的機率，還有多高？
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研究民眾心態後就可發現，現在要房價立即下跌的機會還是很低。舉例來說，民眾買了一間1千萬元不動產自住，以20年房貸、利率2%、貸款7成來計算，一個月本金加利息約3.5萬元，假設跌3成，房屋只剩7百萬元，貸款每月要攤還的，仍是3.5萬元，如果沒有發生長期失業、大筆負債等其他負面因素，大部分民眾就是摸摸鼻子繼續繳貸款自住，不太可能「現賠」300萬元立刻售屋。
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( ]7 l: x; Y3 ?3 ~" g7 @9 w  R, G假設利率從2%升息到3%，每月增加3000元房貸利息費，升息到4%則是每月增加7000元房貸利息，除非繳不起貸款，不然一樣會如同上述，摸摸鼻子繼續縮衣節食繳貸款。
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再觀察法拍市場，通常物件被法拍的時候，一拍以市價為標準，二拍打8折、三拍再打8折，所以第三拍通常已是市價的64折；以法律的程序來看，欠繳貸款或相關費用3個月之後，銀行催繳才會進入聲請法拍的程序，也就是說，房子進入法拍市場，至少要6個月的時間，但是目前法拍市場交易量比去年減少6成，代表市場狀況穩定，根本沒有多少物件在法拍市場流通。
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, [" R/ a& s5 q4 s; d: F; z! @; G雖然今年開始房市欠缺動能，但無論從升息、民眾自用、法拍的角度來看，都不太可能出現立即下挫、爆破的危機，不過也正因為房市正「慢慢消風」中，民眾未來購屋仍得謹慎小心、多番思量，以免未來面臨強大的貸款負擔。
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Dora貓

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' |: I5 O# K' s  w小陳就把另外一篇我打的回覆也貼在這篇好了


* Y" i+ H0 \& U; P5 i1 F2 f3 U先這樣子說好了，升息一定是先死中小企業，台灣中小企業佔多少比例，可以讓政府敢這樣子搞？

% i/ }+ p* ^" A再來全世界都升不起來了，要唯獨台灣升息？除非真的是想『斷開魂結』『燒毀』台灣

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政府只有口號，只是口號，只能口號，所以每年新聞都差不多，不相信自己往以前文章翻，那事實證明一切，我是個結果論的人。如果過往的歷史不去看，願意相信拔獅子毛可以治禿頭，這種想法我想討論下去也沒用。

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' l" W% I8 S' g數據就擺在你我眼前，如果人只是一昧的只想看到自己所喜歡的，那最後這種鴕鳥類型的人永遠抬不起頭，甚至全身都往土裡埋才開心。
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9 x, V& q% ^8 ?+ o8 j7 y最後小陳是個仲介，我講的話你可以覺得我在為了自己業務所講的，你也可以把我講的話打折扣，但我『個人觀點』就是以上所提及的，升息這種東西根本不可能，中小企業倒，銀行倒，最後才有可能是房地產倒，這三個倒台灣也沉了，你是政府會升息嗎？
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最後給大家一個討論的方向『持有稅』是否才是真正的有效打房工具，為何政府不提高持有稅？
) _  o2 G) g% T+ q政府官員多的是好幾間房子，甚至有人房子有幾間自己都不清楚了，這中間是不是有什麼問題？

) L/ H: f9 |- k! u0 f0 b要打房早就打了，要升息早就升了，別再聽信那些宦官的讒言，只會害人有不切實際的幻想，98年喊喊到現在，從五百可以買遠雄三房加平面車位到現在套房加車位都買不起，這些人講的話還能相信嗎？

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2 v6 e) P+ E1 s$ rhttp://www.ettoday.net/news/20130927/275463.htm
) v0 `# J) Q% a, {  o內容節錄
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監察院27日最新一期廉政專刊指出，台北市副市長張金鶚申報財產中，多本房地產相關著
9 {! Z* q/ ~. q作，總價額則是「無法估價」。他在台北市文山區有4筆土地與5筆建物，擁有2輛豐田汽
車，存款782萬元，有價證券3萬元，還有總價值約80萬元的黃金存摺，另有債權450萬元
，特別註明是借給海外親人的購屋周轉金。
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http://belongnews.pixnet.net/blog/post/30380513
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此為縮網址http://ppt.cc/BxdZ
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0 _! |0 n2 B. @7 N政大教授張金鶚在媒體上總給人與建商對立的形象，似乎總要人不要買房產。其實他也曾
& @' {2 o% y: K是一位房地產投資客，不僅陸續投資過4間住宅、1間商辦，還買過REITs，且每筆投資都
. R# V1 _7 l* k+ X$ m3 y* q2 B" _; e有獲利，堪稱是房市常勝軍。
                                                                                
張金鶚最近出版了一本名為「張金鶚的房產七堂課」新書，除了一以貫之挑戰「有土斯有
* g4 s& f# P" u3 n財」、「高通膨或低利率，租房子不如買房子」、「買房子只需注意區位」等五大房地產
「神話」外，也首度透露自己也曾是一位房地產投資客。
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大家真的都該醒了，會跌還會有人買賣？
從９８年開始，一堆人看買房子的人最笨，說以後會跌現在買被當傻子，現在結果論，當初沒買的才是傻子。

每年都在觀望，每年都說會跌，日複一日，年復一年，觀望的永遠在觀望，就算跌了還只會認為再跌，這種人真的害人不淺，自己沒有真的要買房，反而害到自己親人朋友，反正這種事情講錯對自己也沒差，害到的是更多人，小陳會這麼生氣就是我家當初就是因為這個原因沒有買在北大，現在好了，沒他的事，我家卻後悔不已，有多少人是跟我家一樣？現在被當傻子，說當初怎不買。

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再拋出一個有趣的議題，如果您中樂透，或是因為什麼原因有了一筆意外之財達上億甚至好幾億時，您會怎樣處理這筆錢？
１股票
２基金
! y+ g; H" o; g" L& r! X３定存
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# d' l0 q. A7 _: c9 {3 D4 R: e５當然是房子，不然咧？

房地產一直都是資金避險的第一選擇，股票基金就不用講了，風險大，定存比拚不上通膨，以過往歷史來看，以拉長時間來看，房地產都是增值的，尤其在一些地段好的物件，以大家都是這種心態下，房價你要他有多大的下修幅度？更別說持有稅這麼低，放著空著等到下一波再來買賣就好了，看看金融風暴及ＳＡＲＳ，房價有下修嗎？有，緩跌，而且時間不長，再來就是急漲，這就是過往的台灣房市歷史。


好啦，台灣房價其實有崩盤過一次，台海飛彈危機，大家卯起來往國外逃的那時候，除非大家希望戰爭發生，不然房價就是這種循環，詳細數據其實上網都有，小陳就不把數據一一附上了。

家的愛

問題是消風…是消多少