台灣房市供給嚴重過剩的問題，有泡沫破滅的風險嗎？

DanielYang

以下摘自102.6.18中時社論的專文內容(版權屬中國時報所有)
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9 [  }( y" [) y) j) q3 V6 G. O中時社論─房市供給嚴重過剩 小心泡沫破滅風險
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7 j/ |7 {3 {) F: M* d『央行日前發表金融穩定報告，指出部分推案量大地區，包括桃園縣青埔、南崁、八德，新北市林口、三峽與淡水等，房價不合理飆漲，都是資金行情炒作出來的泡沫，未來房價顯然有下修的壓力。

    　其實，央行可能為避免引起社會各界的恐慌而語多保留，但真相是，台灣房市，目前供給嚴重過剩，房價高是部分業者和投資（機）客聯手炒作形成的假象，一旦資金行情隨時結束，台灣房市必然受到很大的衝擊，極可能化為泡沫。

" w7 E# K: E. {' f- U/ X. z$ b+ I    　首先，目前國內自有房屋比率高達八五％以上（美、日等國大多低於四％），房市需求本來就不大，而主計處一○○年底公布的住宅普查顯示九九年全台「空閒住宅」數量已高達一五六萬宅，空閒率達十九．三％，宅數和比率雙雙創下歷史新高；加上人口老化、出生率下降與少子化，人口紅利逐漸消失，房市供過於求的現象可說非常嚴重。用基本的供需原理判斷，房價本來就應該下修，而現在經濟成長趨緩、物價溫和上漲、企業獲利下降、家庭負債提高，台灣房市多頭反而走了十個年頭，實在是沒有道理。
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    　那為何台灣房價偏偏持續飆漲？近因主要為二○○八年金融危機後各國採行貨幣寬鬆和低利率政策，以及我國遺產贈與稅在二○○九年一月大減稅，造成資金回流和貨幣供給大增，讓投資客競相將資金投注於房市，也就是所謂的「資金行情」。

3 g0 P" @- S+ Q# k  s; K( d& m    　遠因是台灣不動產稅制的不合理，在持有稅負方面，房屋稅和地價稅的稅基嚴重偏低於市價，以仁愛路帝寶市價超過四億元的豪宅為例，一年所繳的房屋稅和地價稅只有十六萬元，比每月的管理費還要低，有效稅率才萬分之四，（僅為一般國家財產稅有效稅率的廿五分之一以下）；因此投資客囤房囤地，稅負成本根本不放在眼裡。其次，不動產交易的利得稅負也是少得可憐，監察院調查發現一品苑有人在同一年內賣出豪宅，獲利約一．五四億元，報酬率約一．六倍；土地增值稅為零，僅繳房屋的交易所得稅九十二萬元，有效稅率僅○．六％，可謂漲價（暴利）全部歸私。持有成本低，報酬率超高，難怪許多投資客競相投資房市；結果是房價越炒越高，變成房市投機者將自己獲取暴利的快樂，建築在許多人買不起基本住房需求的痛苦之上。

, n5 K" d: I4 F# X0 p& q' R3 I    　也難怪，建商的利潤率至少都在四十％以上，知名大建商的每名員工每年獲利額高達兩千五百萬元，最高甚至可達一．一六億元，壓倒所有的科技、金融業者。現在許多電子科技業主都感嘆代工毛三到四（毛利率微薄），也不務正業，轉投入房市，形成建築業一枝獨秀，製造業乏人問津的產業失衡現象。

+ {! \$ n3 P& E5 t1 k) g2 U    　台灣房價不合理飆漲還有一個重要的原因，就是資訊不對稱問題嚴重，業者和投資客聯手炒作，連預售屋也有「紅單」、「白單」等等哄抬性的假性投資需求，營造房市熱銷的假象，誘使部分自住需求者恐慌追高。於是房市泡沫越吹越大。
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    　問題是，資金行情遲早會因為量化寬鬆結束而落空，房市必然首當其衝。沒有所得成長的實質支撐，房價炒高讓絕大多數的自住需求者買不起而退場，最後一批進場的建商和投資客必然會慘遭套牢而血本無歸，參與房貸和土建融的銀行也可能一起遭殃。
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    　事實上，以上的憂慮可從房市泡沫化的客觀指標得到印證，例如房價所得比高達九倍（超過國際的六倍警戒線）、台北市房貸本息超過家庭所得一半、房價租金比超過三○○（國際警戒線為二○○倍）、投資需求超過二十％、房價漲幅數年超過經濟成長率等等，可見我國房市泡沫已經到了破滅的臨界點了。

    　因此，我們不得不提醒政府和房市相關業者正視房市泡沫化的風險；已有住房的，沒必要再參與此種高風險的投資；自住需求的購屋者更應冷靜觀望，切勿盲目追高。健康的心態應該是「買不起的不買，不好的不買」，此時不妨先建立「先租後買，先小後大，先遠後近，先舊後新，先有再好」等等正確觀念。
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9 U/ O% ]/ @3 G, m; k    　政府不但應將房市泡沫可能破滅的風險公告民眾周知，更應鼓勵資金導向生產事業和公共基礎建設，以降低房市的磁吸效應。將預售屋納入實價登錄制度，抑制短期投機交易頗有成效的奢侈稅不但應該維持，更有必要將預售屋納入，更應該將持有期間拉長。當然更重要的，合理調高非自住房屋的持有稅負，對不動產交易實價課稅，才是健全房市的長期對策！』
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/ t. U' s: o$ d3 e1 ]# G原文出處請參閱中時電子報網址："http://news.chinatimes.com/forum/11051402/112013061800503.html"

<短評>      
      台灣空屋率高及少子化問題一直存在，不過我認為只要美國聯準會未持續升息，台灣就不易進入升息循環；除非政府提早執行實價課稅(以目前的薄弱經濟和政治生態上幾乎不可能)，或者大幅提高土地增值稅及房屋稅率(除非經濟大好)，才能因大幅增加不動產持有或交易成本而迫使投資者恐慌性倒貨。換言之，QE退場只是讓市場過剩資金收回，對投資者而言不痛不癢，比較可能出現「價平量縮」的狀況。
        不過，我個人認為，北大特區近一年的房價，相較土城頂埔一帶具捷運通車題材的新建案)，漲幅已太快又太大(據朋友說頂埔站附近的一處指標建案國X建設京美社區今年初交屋景觀宅約30萬/坪左右，而轉手的開價也與這裡價位差不多，在QE退場時亦可能有修正的空間。以上！

dingding

Spock 發表於 2013-6-20 19:35
歐ㄟ。母校ㄝ
$ S8 t( B, w4 w  R1992 考上松山工農時。
* _: ~( [# `4 u0 _0 Z' C& _適逢80年國慶閱兵。閱兵部隊就駐紮在信義計劃區。

應該是80年考上的吧，才有機會躬逢其盛
當年被派駐在師院附小站衛兵

herolion

"andy826:應該是頂埔站不是永寧站"

andy 當初京美的樣品屋的確是蓋在永寧捷運站旁的那塊空地
進去談了以後 代銷才告訴我真正的建地在土城工業區旁邊
+ v0 }- A: B: e* G倒不是我打錯樣品屋的地點了!
0 a. v; A; b! v/ y  @

Spock

steven20030829 發表於 2013-6-19 16:45
是阿, 1988年的時後, 我一個高中同學 上課在睡覺, 老師罵他說: 像你這樣上課睡覺, 以後怎麼工作? 同學睡 ...

歐ㄟ。母校ㄝ
# ]4 Q/ k+ b' h3 S$ `; T1992 考上松山工農時。
適逢80年國慶閱兵。閱兵部隊就駐紮在信義計劃區。
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7 z! L6 g; I9 i2 R/ U" F# M0 k6 t阿兵哥就睡在松山工農，停課好久。開心極啦

  ~: W7 ^) H& _. i母校旁邊真的都變豪宅啦。

kwbaseball2002

阿..................沒意見,沒看法!

steven20030829

2 E0 ]. K- D- T8 L3 J

大頭妹 發表於 2013-6-20 12:44
7 }9 G/ @# t. i為什麼說是泡沫化呢?
% L! B  c0 I) C* q3 `就因為是簡直就像泡沫般的消滅
如果只是正常的下跌  說不上是泡沫化

基本上我不喜歡房價一直上漲, 但是泡沫化的定義上 不能列入天災這項喔!!!

還有 評估地震的標準大致分2種,
1. 地震規模, 這是依照地震的能量做區分, 所以當921發生時, 台灣量到的地震規模會與其他國家量到的相同, 因為釋放的能量不會因為量測的距離而減少, 會用例如5.3 or 8.1 這樣表示

0 j; F9 e8 r4 u# {! [, O# k2. 震度: 這是搖的狀況, 越接近震源搖的程度越大, 所以921在埔里感受的震度會與台北的不同, 因為距離越遠越感受不到搖晃的程度, 會用例如 5級 or 6級來表示.
( O, t  n1 o% f. _2 L. S0 h( D; b% I
/ V* s$ z" @2 s. H所以地震規模是有小數點的表示而沒有 "級" 而震度是沒有小數點的表示, 但有"級"
' e/ b  p- }# j; h
* t$ T3 b. |+ m8 T+ v/ {你參考一下.

DanielYang

herolion 發表於 2013-6-18 16:59
% T5 ^+ a3 S* b( T( W" W$ g"總之，政府若要有心落實房市的公平正義，就應對非自住的不動產持有人提高稅率及稅基，對養地養房的人課徵 ...

* Q3 B; v2 d- c. Y: |抱歉，小弟是經濟出身的，現在的工作性質也有研究總體經濟的緣故啦。

大頭妹

為什麼說是泡沫化呢?
8 |6 C$ l/ ~  I* ?$ f4 Q8 O6 l+ y就因為是簡直就像泡沫般的消滅
如果只是正常的下跌  說不上是泡沫化
6 @  F8 w; d5 ~+ Q- i' U
  O: T3 M$ C9 J5 t" W8 m- w
先說我個人不看好房市繼續上漲
但以現在這種大起大落的局勢來看
倒是蠻好奇如果泡沫化的話
# L/ o' N. p* }* k$ B( B6 H究竟是什麼原因呢?
經濟因素不論的話
! T9 ]; H  d0 o如果以天災而言~~
2 j, |/ b0 [, o+ z7 R; v個人是覺得如果台北盆地發生一個6.5級以上的地震
也就是震央在台北盆地附近的話
房市絕對會一落千丈
以現在蓋房子的速度與建築工法
真的不必七級以上  就會有一堆危樓等著賣了~~

( e1 X8 V9 ~, _0 {( L/ t2 `8 O' w

kiny

peaceisland 發表於 2013-6-18 14:46
本身學理工的,不懂經濟學.......
& `: s6 s3 z% v; v9 ?% ?/ ^
9 c9 K! [$ `+ ~6 N: [- |但想從庶民的觀點, 反推房價...

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1980ru

PPLIA 發表於 2013-6-19 16:57
土城京美

2 O; _1 Z7 l; }$ s! c喔喔~`了解~
8 w) Q% K' j5 T# L7 a
' I4 ]0 m& n& M" U: t' I- F) g; H2 b我也不喜歡那
7 ?$ ^( s+ o' ?: c3 E7 M8 T