台灣房市供給嚴重過剩的問題，有泡沫破滅的風險嗎？

DanielYang

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- O( O9 \: Z8 M以下摘自102.6.18中時社論的專文內容(版權屬中國時報所有)
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中時社論─房市供給嚴重過剩 小心泡沫破滅風險

  P- J, ?1 f; l4 `$ t『央行日前發表金融穩定報告，指出部分推案量大地區，包括桃園縣青埔、南崁、八德，新北市林口、三峽與淡水等，房價不合理飆漲，都是資金行情炒作出來的泡沫，未來房價顯然有下修的壓力。

! S6 f' b! X) T1 v/ ~( s! I; o    　其實，央行可能為避免引起社會各界的恐慌而語多保留，但真相是，台灣房市，目前供給嚴重過剩，房價高是部分業者和投資（機）客聯手炒作形成的假象，一旦資金行情隨時結束，台灣房市必然受到很大的衝擊，極可能化為泡沫。
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& X6 L4 r2 z& N/ X4 p) C1 m    　首先，目前國內自有房屋比率高達八五％以上（美、日等國大多低於四％），房市需求本來就不大，而主計處一○○年底公布的住宅普查顯示九九年全台「空閒住宅」數量已高達一五六萬宅，空閒率達十九．三％，宅數和比率雙雙創下歷史新高；加上人口老化、出生率下降與少子化，人口紅利逐漸消失，房市供過於求的現象可說非常嚴重。用基本的供需原理判斷，房價本來就應該下修，而現在經濟成長趨緩、物價溫和上漲、企業獲利下降、家庭負債提高，台灣房市多頭反而走了十個年頭，實在是沒有道理。

/ T2 R5 t2 J0 ]    　那為何台灣房價偏偏持續飆漲？近因主要為二○○八年金融危機後各國採行貨幣寬鬆和低利率政策，以及我國遺產贈與稅在二○○九年一月大減稅，造成資金回流和貨幣供給大增，讓投資客競相將資金投注於房市，也就是所謂的「資金行情」。
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    　遠因是台灣不動產稅制的不合理，在持有稅負方面，房屋稅和地價稅的稅基嚴重偏低於市價，以仁愛路帝寶市價超過四億元的豪宅為例，一年所繳的房屋稅和地價稅只有十六萬元，比每月的管理費還要低，有效稅率才萬分之四，（僅為一般國家財產稅有效稅率的廿五分之一以下）；因此投資客囤房囤地，稅負成本根本不放在眼裡。其次，不動產交易的利得稅負也是少得可憐，監察院調查發現一品苑有人在同一年內賣出豪宅，獲利約一．五四億元，報酬率約一．六倍；土地增值稅為零，僅繳房屋的交易所得稅九十二萬元，有效稅率僅○．六％，可謂漲價（暴利）全部歸私。持有成本低，報酬率超高，難怪許多投資客競相投資房市；結果是房價越炒越高，變成房市投機者將自己獲取暴利的快樂，建築在許多人買不起基本住房需求的痛苦之上。

    　也難怪，建商的利潤率至少都在四十％以上，知名大建商的每名員工每年獲利額高達兩千五百萬元，最高甚至可達一．一六億元，壓倒所有的科技、金融業者。現在許多電子科技業主都感嘆代工毛三到四（毛利率微薄），也不務正業，轉投入房市，形成建築業一枝獨秀，製造業乏人問津的產業失衡現象。
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  h. H+ a+ M. H! p5 v    　台灣房價不合理飆漲還有一個重要的原因，就是資訊不對稱問題嚴重，業者和投資客聯手炒作，連預售屋也有「紅單」、「白單」等等哄抬性的假性投資需求，營造房市熱銷的假象，誘使部分自住需求者恐慌追高。於是房市泡沫越吹越大。

    　問題是，資金行情遲早會因為量化寬鬆結束而落空，房市必然首當其衝。沒有所得成長的實質支撐，房價炒高讓絕大多數的自住需求者買不起而退場，最後一批進場的建商和投資客必然會慘遭套牢而血本無歸，參與房貸和土建融的銀行也可能一起遭殃。
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8 Z3 ]4 A3 h  W  p    　事實上，以上的憂慮可從房市泡沫化的客觀指標得到印證，例如房價所得比高達九倍（超過國際的六倍警戒線）、台北市房貸本息超過家庭所得一半、房價租金比超過三○○（國際警戒線為二○○倍）、投資需求超過二十％、房價漲幅數年超過經濟成長率等等，可見我國房市泡沫已經到了破滅的臨界點了。
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    　因此，我們不得不提醒政府和房市相關業者正視房市泡沫化的風險；已有住房的，沒必要再參與此種高風險的投資；自住需求的購屋者更應冷靜觀望，切勿盲目追高。健康的心態應該是「買不起的不買，不好的不買」，此時不妨先建立「先租後買，先小後大，先遠後近，先舊後新，先有再好」等等正確觀念。
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% [# V7 t0 M" s  ^    　政府不但應將房市泡沫可能破滅的風險公告民眾周知，更應鼓勵資金導向生產事業和公共基礎建設，以降低房市的磁吸效應。將預售屋納入實價登錄制度，抑制短期投機交易頗有成效的奢侈稅不但應該維持，更有必要將預售屋納入，更應該將持有期間拉長。當然更重要的，合理調高非自住房屋的持有稅負，對不動產交易實價課稅，才是健全房市的長期對策！』

0 w' t8 I6 F& t7 C6 Y0 Q原文出處請參閱中時電子報網址："http://news.chinatimes.com/forum/11051402/112013061800503.html"
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<短評>      
      台灣空屋率高及少子化問題一直存在，不過我認為只要美國聯準會未持續升息，台灣就不易進入升息循環；除非政府提早執行實價課稅(以目前的薄弱經濟和政治生態上幾乎不可能)，或者大幅提高土地增值稅及房屋稅率(除非經濟大好)，才能因大幅增加不動產持有或交易成本而迫使投資者恐慌性倒貨。換言之，QE退場只是讓市場過剩資金收回，對投資者而言不痛不癢，比較可能出現「價平量縮」的狀況。
        不過，我個人認為，北大特區近一年的房價，相較土城頂埔一帶具捷運通車題材的新建案)，漲幅已太快又太大(據朋友說頂埔站附近的一處指標建案國X建設京美社區今年初交屋景觀宅約30萬/坪左右，而轉手的開價也與這裡價位差不多，在QE退場時亦可能有修正的空間。以上！

dingding

Spock 發表於 2013-6-20 19:35
歐ㄟ。母校ㄝ
1992 考上松山工農時。
適逢80年國慶閱兵。閱兵部隊就駐紮在信義計劃區。

8 g3 |2 g* H4 d! x7 _應該是80年考上的吧，才有機會躬逢其盛
$ _3 n4 D# F' r1 u( F7 q. J% v當年被派駐在師院附小站衛兵

herolion

"andy826:應該是頂埔站不是永寧站"

2 S. q$ F) n% @. g( vandy 當初京美的樣品屋的確是蓋在永寧捷運站旁的那塊空地
% {/ f! X+ R8 l$ ^, i$ o' ^% d6 ^進去談了以後 代銷才告訴我真正的建地在土城工業區旁邊
倒不是我打錯樣品屋的地點了!

Spock

steven20030829 發表於 2013-6-19 16:45
是阿, 1988年的時後, 我一個高中同學 上課在睡覺, 老師罵他說: 像你這樣上課睡覺, 以後怎麼工作? 同學睡 ...

歐ㄟ。母校ㄝ
; Q6 O. f# P- v& u: m1992 考上松山工農時。
& P% E/ d% b- i1 }( \  A" |適逢80年國慶閱兵。閱兵部隊就駐紮在信義計劃區。

5 _' q9 ~: ?, }8 |" Z阿兵哥就睡在松山工農，停課好久。開心極啦
/ [; M& k+ [+ p6 D2 F! e
+ Q1 }9 v" k+ q; ]1 A: m母校旁邊真的都變豪宅啦。

kwbaseball2002

阿..................沒意見,沒看法!

steven20030829

大頭妹 發表於 2013-6-20 12:44
為什麼說是泡沫化呢?
& r  n: t! Z2 z4 V" O! ?就因為是簡直就像泡沫般的消滅
& {% x5 M; J5 E  W( J如果只是正常的下跌  說不上是泡沫化

基本上我不喜歡房價一直上漲, 但是泡沫化的定義上 不能列入天災這項喔!!!

還有 評估地震的標準大致分2種,
2 s& R6 [  Y  g5 }1. 地震規模, 這是依照地震的能量做區分, 所以當921發生時, 台灣量到的地震規模會與其他國家量到的相同, 因為釋放的能量不會因為量測的距離而減少, 會用例如5.3 or 8.1 這樣表示

2. 震度: 這是搖的狀況, 越接近震源搖的程度越大, 所以921在埔里感受的震度會與台北的不同, 因為距離越遠越感受不到搖晃的程度, 會用例如 5級 or 6級來表示.
# [+ e) K% V: B1 d
+ N2 ?/ @) t3 I) e: [所以地震規模是有小數點的表示而沒有 "級" 而震度是沒有小數點的表示, 但有"級"

/ V" g. j, b3 ~; w9 m* j3 [你參考一下.

DanielYang

herolion 發表於 2013-6-18 16:59
"總之，政府若要有心落實房市的公平正義，就應對非自住的不動產持有人提高稅率及稅基，對養地養房的人課徵 ...

抱歉，小弟是經濟出身的，現在的工作性質也有研究總體經濟的緣故啦。

大頭妹

為什麼說是泡沫化呢?
就因為是簡直就像泡沫般的消滅
( C: ]0 t) x) j$ q% [6 H( Q2 O2 |8 ~如果只是正常的下跌  說不上是泡沫化

3 Y* S1 `4 ?' Y. C1 M1 \$ r1 D
( j. l6 _* w' |$ f先說我個人不看好房市繼續上漲
但以現在這種大起大落的局勢來看
倒是蠻好奇如果泡沫化的話
) y% Y/ e; v9 y: A究竟是什麼原因呢?
經濟因素不論的話
如果以天災而言~~
個人是覺得如果台北盆地發生一個6.5級以上的地震
* n8 a1 Y. A* E3 v也就是震央在台北盆地附近的話
% _- V1 o, N9 H0 \, m% t房市絕對會一落千丈
以現在蓋房子的速度與建築工法
真的不必七級以上  就會有一堆危樓等著賣了~~
! |6 o. z6 ?; _* a; ?9 ?1 c& i0 l
. G0 y4 t. G8 C4 K0 b2 A

kiny

peaceisland 發表於 2013-6-18 14:46
本身學理工的,不懂經濟學.......

但想從庶民的觀點, 反推房價...

+ F- n# k/ c/ E8 B給你按100個讚
/ K5 k7 f1 L$ e9 A" k5 P; ?

1980ru

PPLIA 發表於 2013-6-19 16:57
) k" J$ r  P1 O  y5 x土城京美

喔喔~`了解~
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我也不喜歡那
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