迎接升息潮 省息大作戰

歐陽

迎接升息潮 省息大作戰


7 @) r5 L, Z; E$ ?* [中央銀行又宣布升息，全台高達320萬的房貸戶要注意囉！ 該如何省下更多利息支出，記得重新把算盤拿出來打一打，以免你的荷包隨著央行升息，愈來愈瘦！

文．成均

央行自10月起，調升利率，民眾需要多付出多少房貸利息呢？ 銀行業者說，若以台銀為例，和房貸利率有關的定儲利率，各天期平均約調升0.085個百分點，以房屋貸款500萬元計算，每月利息支出增加約354元，一年利息支出則增加約4250元。
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- T6 \3 b7 N1 c# K銀行主管指出，由於房貸利率分為「月調」和「季調」兩種，若房貸族選擇的是「月調」，最快在11月，就會感受到房貸利息負擔又增加！

■房貸商品多 量身打造最可靠
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由於每個人適合的還款方式與條件都不相同，銀行業者建議，除考量房貸利率高低之外，可善用銀行推出的房貸利率試算服務，以自己目前的還款條件，推估何種房貸商品最省息，加快還款效率。

理財專家舉例說，倘若每月手中的可支配所得已經不多，為避免繳不出房貸，則還款年限就必須拉長；等到年終發獎金，或是領到紅利，再一次付出還掉的本金，減輕利息費用。

銀行業者還說，與房貸族高度相關的指數型房貸，依各銀行定期調整的時程有所不同，每季或每月調整一次，調整幅度約與存款利率相當，目前主要公股行庫指數型房貸，前半年利率仍在1.55％上下，若調升0.06個百分點，每月的利息錢，將立即有所反映。
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但是，由於市場普遍認為，未來利率還有調升空間，因此這次升息最大特色是，機動利率調幅高於固定利率，建議民眾存款時，雖然可選擇機動利率，但選擇房貸時，最好以固定利率為主。
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5 J+ E# W( w8 D8 V* d4 V■緩步升息趨勢 固定利率卡好
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1 J+ u8 i: K3 w2 ]& Q房仲業者指出，調查數據顯示，高達7成的民眾可接受升息2至4碼，從每月購屋負擔金額來看，央行本次升息並不會嚴重影響房貸民眾日常生活水平，或是排擠到其他日常生活支出，影響生活品質。

特別是，歷經全球金融海嘯，央行連續降息，目前利率水準仍偏低，對於一般民眾想進場購屋其實影響也不大，現階段想購屋的民眾不必過度擔心房貸負擔過重，多看屋多比價，不用擔憂會被升息所增加的房貸支出，壓得喘不過氣來。 銀行主管認為，儘管央行每次升息幅度不大，短期內房貸利率水準也在2％以下的低檔，但是未來隨著經濟持續成長，利率緩升的趨勢不變，民眾衡量購屋能力，可以自行加碼0.5~1％來計算每月房貸支出，用比較嚴謹的財務規劃，來避免日後房貸增加的壓力。
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6 @' S9 u& L+ @6 y: {& m9 |或者，直接選擇固定利率的房貸商品，將利率水準鎖住，也會比機動利率來得划算。

銀行主管指出，放眼目前市場上房貸，多為分段計息，目前較多人辦的是階梯式「前低後高」的3段式房貸，即前半年利率低到1.6％附近，第7到24個月加碼後約2％左右；第3年起更高，目前行情約在2.1％上下。
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, j7 }0 j9 V' P. M1 L1 U; o舉例來說，房貸金額400萬元，若選擇「前低後高」房貸，其前半年利率為1.5％、7~12個月為1.99％、第2年起2.25％，半年後央行調升利率，漲幅為0.25％，第2年上漲0.5％，第3年又上漲0.5％，客戶只有在前半年享受到低利，第7個月起利率就開始往上調升，最後房貸利息支出總共為146萬元。

■利率好幾段 怎麼貸最划算
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若換一個貸款方式，房貸客選擇的是前2年固定利率式房貸，雖然前2年利率都為2.2％，但是在市場升息2次後，房貸戶的利率還是維持在2.2％，一直到第3年才開始反映升息，總利息支出為141萬元，較「前低後高」省下5萬元，也就是說，在升息時代下，固定利率雖然前期利率較高，但整體計算後，其實比「前低後高」還要划算。

有銀行業者腦筋動得快，搭上央行升息潮，推出「固定利率搭配機動利率」房貸，提供前兩年固定利率，再搭配第3年起的機動利率，固定利率最高申貸額度為房貸總額的50％，客戶的房貸利率可彈性選擇，資金運用更靈活！業者指出，這類房貸可降低房貸升息風險，房貸連結帳戶的存款利息還可扣抵貸款利息，等於透過分散利率風險及抵利的特點，讓客戶省下更多房貸利息。
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由於央行接連在6月和9月升息，為怕加重付息壓力，近期選固定計息民眾有增加趨勢，而最近又有不少購屋族面臨選固定或機動計息的困擾，為搶市場大餅，花旗銀行和星展銀行都不約而同推出固定、機動可「混搭」的組合式房貸。

■機動搭配固定利率 很划算

以星展銀行推出的專案為例，貸款500萬元，前2年可固定、機動互搭，最高250萬元以1.77％固定計息；剩下的則以機動計息，利率從1.77％起跳；2年過後、第3年起則全部改採機動計息。

0 a# D2 X! A) ~& u- Q" h與3段式房貸相比，假設央行升息速度稍快，3年內升息6次，按星展銀行試算，約可省下17.9萬元利息；若央行升速較慢，3年內只升3次息，也可省下10.5萬元利息，就算央行就此停住升息腳步，未來都不再升息，也能省下12萬到16萬元利息，不論算盤怎麼打，都划算。
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  e: B1 l5 R! h7 Q* j至於各類政府優惠性貸款的調升幅度，如4千億元政府優惠房貸、內政部主辦購屋和修繕貸款、青年安心成家方案與就學貸款等，都是依郵局2年期定期機動利率變動，預計在這波升息趨勢下，馬上就會同步宣布升息。若調升0.06個百分點、以20年本息均攤試算，每100萬元每年利息增加金額

小王子

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) l* t$ C& n% t喔喔喔~~~~

* i* P7 j: d$ h, @6 X8 c俺又熱血起來了！這下不管是一指神功、打狗棒法....都要使出來狠狠的談啦！
' g) y" Z$ m* H) R/ ]6 K( X
唉~可以的話，真不希望是十幾年的事....

Joseph

小王子 發表於 2010-10-27 14:53
回覆 Joseph 的文章

如果是指加碼的部份....沒動過

用一指神功也要談

, W4 U  P* S! q& W+ y如我建商的銀行知道我跑檯後
也說"我目前的加碼利率給的優"
4 W9 _' Y) G; x8 J6 [是她的話也要跑

5 J/ z8 C# g3 w2 [( |2 j; X加油~加油
' O0 l% M9 U+ n8 Y" K( l房貸可是幾十年的大事ㄛ

小王子

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7 n) v( ]$ I8 X, D2 ]3 g如果是指加碼的部份....沒動過

8 I$ U/ d7 j% y1 A% j! c' N整體利率的話，已經升升降降幾次囉~ 俺也是指數型的
2 @* k5 S! m0 R. s- B+ j
這樣...可以狠狠談嗎？嘿嘿~~

Joseph

小王子 發表於 2010-10-27 14:43
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9 K/ ?+ o% u1 O) g! j5 F; A
多謝指點~

, }/ s5 ~+ k# ]' h+ l5 y  ]請問你4年的利率都沒動過嗎?
若是,就狠狠的談談,或也可考慮轉銀行
0 s# ~3 C* a" ]5 o6 b$ a不過你要考慮會有一筆設定費或其他的費用約莫要萬元
自己好好的算算,因要轉銀行也是一種籌碼要脅,好用ㄛ

小王子

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多謝指點~

俺目前已經繳了大約4年房貸囉~

" b& y4 _; G: ]% l2 \只是目前利率高些，想談看看是不是有降利率的空間~
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! w2 ~; o- |/ ~; o8 @# b感恩~

Joseph

小王子 發表於 2010-10-27 14:07
; r" r& `& Y# d" d; m; D5 _$ g, T回覆 Joseph 的文章
" A0 n$ t1 R; [% V
4 w. Y4 \& Q- B- m$ a3 `* a哇！有幸得您寶典，讓俺功力倍增ㄚ~~~~~

$ ^3 P; G6 W* @1 K( t再告訴你一點,貸款前一定要多問幾家銀行
如建商配合的就沒我現在舊銀行配合的好.
  V' t) t7 s- K/ Y- H* E( R即加碼利率為0.61%(7~360月),因我們判斷日後應會升息

小王子

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: _. Q, S9 b# N0 J9 c, g9 U8 {7 Y3 ~
哇！有幸得您寶典，讓俺功力倍增ㄚ~~~~~
- t6 r" d5 E& d9 i( L
/ ]  W! F' P: Q/ _感謝 Joseph大不藏私的傳授，俺也希望談判順利~~~耶！
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Joseph

小王子 發表於 2010-10-26 15:58
2 p) x+ }0 c! j2 }7 k& m回覆 Joseph 的文章
! U: i9 R# k5 _: F( r( y
0 m, C; o6 a2 H# q  S3Q~ 那俺問問去。

6 s2 q4 v7 I# Z" m2 A) _& [讓我說明我的經驗:

4 @, W0 y% _8 t  I+ E: \( E! h我舊的房貸已13年了.在過去的時間,我都時時注意市場貸款的利率是否低於我的房貸利率.
若是,我就會要求銀行重新評估我的加碼利率,也就是機動的(I+加碼利率,如1.04%+0.66%=1.7%)
. n9 K0 ?' r+ k" q1 V  {I是指指標利率,其實是採取前10大銀行的均質,其差異有限,個人認為可不考慮.
重要的應該是加碼利率的部分,如加0.98%與0.66%時,所繳的利息就明顯了.

銀行的契約是用"增補契約的變更房貸利率調整週期"來含擴代替舊的契約.
這契約行為應該都會要求梆約及違約金的罰則,即是要求貸方不可在一年內清償完貸款及辦理塗銷同意書.
另,銀行也會收取一些處理費用,聽說現在要4~5千或更高.但我以前只有1千.

希望以上的回答能讓你清楚及幫助.
祝:談判一切順序

小王子

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3 a* E& c) v4 M5 w3Q~ 那俺問問去。
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  G: `- s7 i2 c! J: n, u9 X0 `不過〝曲家三劍客〞大的回覆又不大ㄧ樣，俺找行員問問去~

  f8 r# H& R  Q8 U1 s只怕行員匡俺就是...