迎接升息潮 省息大作戰

歐陽

迎接升息潮 省息大作戰
3 R  E. Y; s& l2 f5 ~
9 {% `& U5 m; S' ]1 Z% N1 f
# v7 B8 C3 A' t  }. C, b; Q, w' q中央銀行又宣布升息，全台高達320萬的房貸戶要注意囉！ 該如何省下更多利息支出，記得重新把算盤拿出來打一打，以免你的荷包隨著央行升息，愈來愈瘦！

9 U" r& A& U; ]1 t$ I  s文．成均

5 h$ v. Q1 x& A5 g央行自10月起，調升利率，民眾需要多付出多少房貸利息呢？ 銀行業者說，若以台銀為例，和房貸利率有關的定儲利率，各天期平均約調升0.085個百分點，以房屋貸款500萬元計算，每月利息支出增加約354元，一年利息支出則增加約4250元。
, e) m1 g7 U" D% a$ F
) M! b% j# _% p. n銀行主管指出，由於房貸利率分為「月調」和「季調」兩種，若房貸族選擇的是「月調」，最快在11月，就會感受到房貸利息負擔又增加！

■房貸商品多 量身打造最可靠

由於每個人適合的還款方式與條件都不相同，銀行業者建議，除考量房貸利率高低之外，可善用銀行推出的房貸利率試算服務，以自己目前的還款條件，推估何種房貸商品最省息，加快還款效率。

6 b) ]4 V# M3 V  q: e理財專家舉例說，倘若每月手中的可支配所得已經不多，為避免繳不出房貸，則還款年限就必須拉長；等到年終發獎金，或是領到紅利，再一次付出還掉的本金，減輕利息費用。
0 d3 ^8 e/ f0 Y" _7 ~3 \4 e5 f
) \* r2 T8 `) z2 f! |6 U" V# \銀行業者還說，與房貸族高度相關的指數型房貸，依各銀行定期調整的時程有所不同，每季或每月調整一次，調整幅度約與存款利率相當，目前主要公股行庫指數型房貸，前半年利率仍在1.55％上下，若調升0.06個百分點，每月的利息錢，將立即有所反映。

+ R4 y# W. q0 A6 a. Z但是，由於市場普遍認為，未來利率還有調升空間，因此這次升息最大特色是，機動利率調幅高於固定利率，建議民眾存款時，雖然可選擇機動利率，但選擇房貸時，最好以固定利率為主。
# P% T. ]1 d8 E# x
) E: B5 k, J, T$ `■緩步升息趨勢 固定利率卡好

/ U: M  ~/ G( V3 H9 A/ A房仲業者指出，調查數據顯示，高達7成的民眾可接受升息2至4碼，從每月購屋負擔金額來看，央行本次升息並不會嚴重影響房貸民眾日常生活水平，或是排擠到其他日常生活支出，影響生活品質。
: M! a# D* X9 E2 y; b
特別是，歷經全球金融海嘯，央行連續降息，目前利率水準仍偏低，對於一般民眾想進場購屋其實影響也不大，現階段想購屋的民眾不必過度擔心房貸負擔過重，多看屋多比價，不用擔憂會被升息所增加的房貸支出，壓得喘不過氣來。 銀行主管認為，儘管央行每次升息幅度不大，短期內房貸利率水準也在2％以下的低檔，但是未來隨著經濟持續成長，利率緩升的趨勢不變，民眾衡量購屋能力，可以自行加碼0.5~1％來計算每月房貸支出，用比較嚴謹的財務規劃，來避免日後房貸增加的壓力。

或者，直接選擇固定利率的房貸商品，將利率水準鎖住，也會比機動利率來得划算。

. r" w8 p8 o* z& W& e* M銀行主管指出，放眼目前市場上房貸，多為分段計息，目前較多人辦的是階梯式「前低後高」的3段式房貸，即前半年利率低到1.6％附近，第7到24個月加碼後約2％左右；第3年起更高，目前行情約在2.1％上下。

, Y  p) K) K2 {舉例來說，房貸金額400萬元，若選擇「前低後高」房貸，其前半年利率為1.5％、7~12個月為1.99％、第2年起2.25％，半年後央行調升利率，漲幅為0.25％，第2年上漲0.5％，第3年又上漲0.5％，客戶只有在前半年享受到低利，第7個月起利率就開始往上調升，最後房貸利息支出總共為146萬元。
( A$ ?, y% W9 A5 n
■利率好幾段 怎麼貸最划算

若換一個貸款方式，房貸客選擇的是前2年固定利率式房貸，雖然前2年利率都為2.2％，但是在市場升息2次後，房貸戶的利率還是維持在2.2％，一直到第3年才開始反映升息，總利息支出為141萬元，較「前低後高」省下5萬元，也就是說，在升息時代下，固定利率雖然前期利率較高，但整體計算後，其實比「前低後高」還要划算。

有銀行業者腦筋動得快，搭上央行升息潮，推出「固定利率搭配機動利率」房貸，提供前兩年固定利率，再搭配第3年起的機動利率，固定利率最高申貸額度為房貸總額的50％，客戶的房貸利率可彈性選擇，資金運用更靈活！業者指出，這類房貸可降低房貸升息風險，房貸連結帳戶的存款利息還可扣抵貸款利息，等於透過分散利率風險及抵利的特點，讓客戶省下更多房貸利息。
0 Z/ j; E8 C! p. a
由於央行接連在6月和9月升息，為怕加重付息壓力，近期選固定計息民眾有增加趨勢，而最近又有不少購屋族面臨選固定或機動計息的困擾，為搶市場大餅，花旗銀行和星展銀行都不約而同推出固定、機動可「混搭」的組合式房貸。
3 p1 b- W+ F2 m% Y& x' H
; `. f7 `* R; ~: j8 i& w7 K; j6 }% H■機動搭配固定利率 很划算
" S/ @: R3 N4 Q1 h, I
8 Y' \. d7 C' w0 n2 o+ t) B; A" f" Z以星展銀行推出的專案為例，貸款500萬元，前2年可固定、機動互搭，最高250萬元以1.77％固定計息；剩下的則以機動計息，利率從1.77％起跳；2年過後、第3年起則全部改採機動計息。

  |, Z" K; y- j  q9 X與3段式房貸相比，假設央行升息速度稍快，3年內升息6次，按星展銀行試算，約可省下17.9萬元利息；若央行升速較慢，3年內只升3次息，也可省下10.5萬元利息，就算央行就此停住升息腳步，未來都不再升息，也能省下12萬到16萬元利息，不論算盤怎麼打，都划算。
: z; L  K% H/ W3 O) O& o
至於各類政府優惠性貸款的調升幅度，如4千億元政府優惠房貸、內政部主辦購屋和修繕貸款、青年安心成家方案與就學貸款等，都是依郵局2年期定期機動利率變動，預計在這波升息趨勢下，馬上就會同步宣布升息。若調升0.06個百分點、以20年本息均攤試算，每100萬元每年利息增加金額
2 M/ [; I" U9 p9 R. ]( Y

小王子

回覆 Joseph 的文章
* k% q( }0 h* W2 s
喔喔喔~~~~

2 S5 {5 b3 Q6 L$ c; u俺又熱血起來了！這下不管是一指神功、打狗棒法....都要使出來狠狠的談啦！

唉~可以的話，真不希望是十幾年的事....

Joseph

小王子 發表於 2010-10-27 14:53
回覆 Joseph 的文章

如果是指加碼的部份....沒動過

用一指神功也要談

如我建商的銀行知道我跑檯後
) ^' g# t- `! _* _" @, y8 T! E也說"我目前的加碼利率給的優"
是她的話也要跑
# k8 \0 j' X/ H  _- c5 @
加油~加油
房貸可是幾十年的大事ㄛ

小王子

回覆 Joseph 的文章
! [- {- H; T" K
, W, b2 m- H2 l: U- u0 C如果是指加碼的部份....沒動過
+ }3 F) Y5 k! Y4 @- G9 P; O) ]3 S
整體利率的話，已經升升降降幾次囉~ 俺也是指數型的
" m# j$ P% B2 g% ^* w+ g3 i
這樣...可以狠狠談嗎？嘿嘿~~

Joseph

小王子 發表於 2010-10-27 14:43
回覆 Joseph 的文章

多謝指點~

8 I7 v! v( N% c8 @& Q. O5 R* @* Y請問你4年的利率都沒動過嗎?
若是,就狠狠的談談,或也可考慮轉銀行
不過你要考慮會有一筆設定費或其他的費用約莫要萬元
2 B1 v3 c# w* Q  o- P4 L; [自己好好的算算,因要轉銀行也是一種籌碼要脅,好用ㄛ

小王子

回覆 Joseph 的文章
0 s* `5 t$ ~# U0 ]1 H- l8 \
多謝指點~

; L* W/ E: g; \, I7 Y4 ?5 n( M, B# K俺目前已經繳了大約4年房貸囉~
( @' T- z* U. }% W' i3 f- L5 A9 L
只是目前利率高些，想談看看是不是有降利率的空間~
1 k2 f7 r5 `# R7 |
感恩~

Joseph

小王子 發表於 2010-10-27 14:07
5 {) z; I9 i) l0 {* r回覆 Joseph 的文章

6 y: [  _% Z! v6 D' L哇！有幸得您寶典，讓俺功力倍增ㄚ~~~~~

3 n1 r* u' m. g+ o再告訴你一點,貸款前一定要多問幾家銀行
5 b* O; g1 W7 Z7 I! B如建商配合的就沒我現在舊銀行配合的好.
即加碼利率為0.61%(7~360月),因我們判斷日後應會升息

小王子

回覆 Joseph 的文章
$ H! R: Z2 ?% h# t; r& }
哇！有幸得您寶典，讓俺功力倍增ㄚ~~~~~

" d  N5 |, P" O8 |! S感謝 Joseph大不藏私的傳授，俺也希望談判順利~~~耶！
7 }9 e- D$ T& x) T( ~
; y# m) `, m! y

Joseph

小王子 發表於 2010-10-26 15:58
回覆 Joseph 的文章
0 x$ v" U% ~$ x; f# D9 |
+ U% q7 }' t8 _) A/ t6 B5 J3Q~ 那俺問問去。

讓我說明我的經驗:
& X4 b  t: I0 v. D
我舊的房貸已13年了.在過去的時間,我都時時注意市場貸款的利率是否低於我的房貸利率.
若是,我就會要求銀行重新評估我的加碼利率,也就是機動的(I+加碼利率,如1.04%+0.66%=1.7%)
I是指指標利率,其實是採取前10大銀行的均質,其差異有限,個人認為可不考慮.
0 u' x& |- g( f  n* N重要的應該是加碼利率的部分,如加0.98%與0.66%時,所繳的利息就明顯了.
3 g6 M* e* F% j1 h; j- q+ l
銀行的契約是用"增補契約的變更房貸利率調整週期"來含擴代替舊的契約.
# F, H/ B# x; r0 E這契約行為應該都會要求梆約及違約金的罰則,即是要求貸方不可在一年內清償完貸款及辦理塗銷同意書.
另,銀行也會收取一些處理費用,聽說現在要4~5千或更高.但我以前只有1千.

希望以上的回答能讓你清楚及幫助.
祝:談判一切順序
  u+ _9 @* U( k7 z$ O( E  F

小王子

回覆 Joseph 的文章
7 ~8 i. e* j- `
3Q~ 那俺問問去。
+ M& y2 ^1 X5 m
9 {+ [- l# ^* f+ ?5 h不過〝曲家三劍客〞大的回覆又不大ㄧ樣，俺找行員問問去~

只怕行員匡俺就是...