在日本買房，小心萬萬稅

歐陽

【時報-台北電】日本租金行情高於台灣，有不少國人加碼投資日本不
動產，但是會計師提醒，日本是「萬萬稅」的國家，雖然日本不動產
的租金較高，但須將日本當地的維持費用及稅負等列入考量，才能反
映真正的不動產投資報酬率。
　　資誠會計師事務所稅務法律部副營運長吳偉臺表示，日本不動產
3 t5 R7 x  d9 ~$ @4 z市場是一個不錯的理財與分散投資風險管道，但由於日本相關規定繁
" \4 Z: V" U  l- R' f雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在
1 T$ Q# m2 K8 I. [! P日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。
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' E. S) _! A" `* B7 L7 E　　吳偉臺指出，在日本當地進行投資時須注意法律登記、融資、匯
* P# x9 A8 j/ ]兌等議題，需要配合日本當地的律師、會計師、不動產專家協助評估
執行，若在事前規畫得宜，讓整體稅負降低，就可能有效提高投資報
酬率，並確保投資成果。
2 X* @7 a, g. \4 @4 P　　律師周泰維指出，台灣投資人常以成立日本法人的方式，間接持
- f6 Z5 @9 x# o" L* u+ W0 m有日本不動產，但日本法人在取得租金收入，扣除各項成本費用後，
須繳納約38.6％的法人所得課稅。
5 W* R$ b3 e9 ]* j　　在轉賣不動產時，當日本法人繳納完當地稅捐後，若要匯回稅後
投資收益給台灣股東，由於台日之間無租稅協定，股利還必須再被就
' y+ O% J/ B3 c7 k源扣繳20％的稅金，如此一來，實質投資報酬可能只剩原先預期的一
! \* B% [( J: x4 j% y半。
　　周泰維提醒，若是以個人名義直接持有不動產，除課徵日本所得
1 f+ b( F6 i1 p+ c! ~4 U* q稅外，亦須注意日本遺產稅的問題。非居住者（如台灣投資人）身故
時所擁有坐落於日本的不動產皆須課徵日本遺產稅，其遺產稅及贈與
4 n( k6 N$ A6 i稅稅率最高達50％。
" s9 q9 u! K0 E　　另外，資誠協理林碩彥表示，台灣人持有日本不動產期間，取得
5 t$ @6 Z4 ]9 J% J$ N租金所得或處分不動產利得，及其他海外所得總額利得，若每年超過
新台幣600萬元，就需納入基本稅額計算並依法繳稅。
　　林碩彥也提醒，即使台灣投資人在日本繳的稅款，原則上可在台
9 D( ~& E! g6 a灣扣抵，但因日本所得稅率及遺產稅率遠高於台灣的現行稅率，因此
在日本繳納的稅款無法完全在台灣報稅時扣抵的情形，將有可能發生
。
! u$ I* \2 J/ S5 t. I9 ~) j　　資誠指出，最近日本國會通過消費增稅法，現行5％消費稅稅率將
5 ]- Q4 j/ ~$ P; H' P在104年10月調高至10％。由於購買不動產建物部分需被課徵消費稅，
& z, ?, x( j& e* L; @3 K% b未來發展值得持續關注。 (新聞來源：工商時報─記者林淑慧／台北
報導)
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歐陽

但由於日本相關規定繁
雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在
+ M9 q4 B) H( _! V日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。
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