在日本買房，小心萬萬稅

歐陽

【時報-台北電】日本租金行情高於台灣，有不少國人加碼投資日本不
動產，但是會計師提醒，日本是「萬萬稅」的國家，雖然日本不動產
7 f, U. n; B# R' T* x的租金較高，但須將日本當地的維持費用及稅負等列入考量，才能反
映真正的不動產投資報酬率。
& Y- r* t$ x% I- \9 s- r　　資誠會計師事務所稅務法律部副營運長吳偉臺表示，日本不動產
, N1 p! _9 R* m. x. v( l市場是一個不錯的理財與分散投資風險管道，但由於日本相關規定繁
. p1 ]+ Z6 k, [. Z雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在
日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。

. I, h+ Z7 w# }8 B; C　　吳偉臺指出，在日本當地進行投資時須注意法律登記、融資、匯
" h  l: a5 \( ]- B兌等議題，需要配合日本當地的律師、會計師、不動產專家協助評估
執行，若在事前規畫得宜，讓整體稅負降低，就可能有效提高投資報
酬率，並確保投資成果。
9 l' x1 l" B. G　　律師周泰維指出，台灣投資人常以成立日本法人的方式，間接持
2 B  \8 E/ E3 h8 m3 o7 I有日本不動產，但日本法人在取得租金收入，扣除各項成本費用後，
須繳納約38.6％的法人所得課稅。
　　在轉賣不動產時，當日本法人繳納完當地稅捐後，若要匯回稅後
投資收益給台灣股東，由於台日之間無租稅協定，股利還必須再被就
- v8 x3 `" y: E7 u; P% I源扣繳20％的稅金，如此一來，實質投資報酬可能只剩原先預期的一
半。
　　周泰維提醒，若是以個人名義直接持有不動產，除課徵日本所得
稅外，亦須注意日本遺產稅的問題。非居住者（如台灣投資人）身故
; L3 N% k; z2 T/ W8 J時所擁有坐落於日本的不動產皆須課徵日本遺產稅，其遺產稅及贈與
- W9 l0 P5 }" ?4 m& ^! k稅稅率最高達50％。
4 I: c( t$ ]/ T0 l　　另外，資誠協理林碩彥表示，台灣人持有日本不動產期間，取得
租金所得或處分不動產利得，及其他海外所得總額利得，若每年超過
. b& G) F4 L& \! D: C" U9 |6 O; \新台幣600萬元，就需納入基本稅額計算並依法繳稅。
4 V7 q7 U$ g& }# K- V　　林碩彥也提醒，即使台灣投資人在日本繳的稅款，原則上可在台
; `  @. @: T1 H0 o灣扣抵，但因日本所得稅率及遺產稅率遠高於台灣的現行稅率，因此
在日本繳納的稅款無法完全在台灣報稅時扣抵的情形，將有可能發生
。
　　資誠指出，最近日本國會通過消費增稅法，現行5％消費稅稅率將
! J* o* B5 X  l8 B. J2 a6 S6 M在104年10月調高至10％。由於購買不動產建物部分需被課徵消費稅，
8 Q( u1 S7 f* B/ {* T% v未來發展值得持續關注。 (新聞來源：工商時報─記者林淑慧／台北
報導)
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但由於日本相關規定繁
雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在
日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。