在日本買房，小心萬萬稅

歐陽

【時報-台北電】日本租金行情高於台灣，有不少國人加碼投資日本不
動產，但是會計師提醒，日本是「萬萬稅」的國家，雖然日本不動產
的租金較高，但須將日本當地的維持費用及稅負等列入考量，才能反
映真正的不動產投資報酬率。
2 E) C, ]* L3 i' f% q　　資誠會計師事務所稅務法律部副營運長吳偉臺表示，日本不動產
市場是一個不錯的理財與分散投資風險管道，但由於日本相關規定繁
0 q  n" V3 P% F' t- [0 N雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在
9 a0 K2 c' q( ?% N2 d4 b5 q日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。
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　　吳偉臺指出，在日本當地進行投資時須注意法律登記、融資、匯
兌等議題，需要配合日本當地的律師、會計師、不動產專家協助評估
. U: R0 e. z4 v執行，若在事前規畫得宜，讓整體稅負降低，就可能有效提高投資報
酬率，並確保投資成果。
　　律師周泰維指出，台灣投資人常以成立日本法人的方式，間接持
有日本不動產，但日本法人在取得租金收入，扣除各項成本費用後，
4 S3 U( s# w% |/ {5 i  }須繳納約38.6％的法人所得課稅。
6 N9 M3 e, g. S8 M　　在轉賣不動產時，當日本法人繳納完當地稅捐後，若要匯回稅後
/ ~/ ~! O( |% Q0 Y/ N1 I. ?3 \投資收益給台灣股東，由於台日之間無租稅協定，股利還必須再被就
4 O5 P4 i5 V# g+ N. r+ L. Q源扣繳20％的稅金，如此一來，實質投資報酬可能只剩原先預期的一
5 {! `* }* ~$ ^8 G( g  q; |半。
　　周泰維提醒，若是以個人名義直接持有不動產，除課徵日本所得
- _4 ]5 d+ m6 F) t7 Y稅外，亦須注意日本遺產稅的問題。非居住者（如台灣投資人）身故
- G9 h8 s% t2 r5 {. Q' v5 H# t時所擁有坐落於日本的不動產皆須課徵日本遺產稅，其遺產稅及贈與
- ~; o* k/ m! `6 [. c- W. T( K% D稅稅率最高達50％。
1 P0 q) I9 |6 m  L# b9 L! D　　另外，資誠協理林碩彥表示，台灣人持有日本不動產期間，取得
租金所得或處分不動產利得，及其他海外所得總額利得，若每年超過
新台幣600萬元，就需納入基本稅額計算並依法繳稅。
　　林碩彥也提醒，即使台灣投資人在日本繳的稅款，原則上可在台
灣扣抵，但因日本所得稅率及遺產稅率遠高於台灣的現行稅率，因此
# l1 w; J2 S+ s$ K" x, h2 d在日本繳納的稅款無法完全在台灣報稅時扣抵的情形，將有可能發生
。
　　資誠指出，最近日本國會通過消費增稅法，現行5％消費稅稅率將
在104年10月調高至10％。由於購買不動產建物部分需被課徵消費稅，
4 D& d$ ?( {! I! v0 E! a8 F未來發展值得持續關注。 (新聞來源：工商時報─記者林淑慧／台北
" T6 @; K4 T2 }5 B) j+ @報導)



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歐陽

但由於日本相關規定繁
雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在
& r( i2 b$ e- C# t0 Y日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。

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