在日本買房，小心萬萬稅

歐陽

【時報-台北電】日本租金行情高於台灣，有不少國人加碼投資日本不
  s5 b- J8 I6 \動產，但是會計師提醒，日本是「萬萬稅」的國家，雖然日本不動產
8 O. N3 F7 ]/ Y7 x' ~的租金較高，但須將日本當地的維持費用及稅負等列入考量，才能反
# @3 ?6 i% ?  S. n( x0 _映真正的不動產投資報酬率。
　　資誠會計師事務所稅務法律部副營運長吳偉臺表示，日本不動產
市場是一個不錯的理財與分散投資風險管道，但由於日本相關規定繁
( Q9 N1 ^& f, B* F0 F! t雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在
6 U4 B; e! G0 {4 ~7 L, s$ {% m; j日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。
  q4 X+ B* F6 a1 I! k
　　吳偉臺指出，在日本當地進行投資時須注意法律登記、融資、匯
兌等議題，需要配合日本當地的律師、會計師、不動產專家協助評估
: L. H8 I4 n# p; \6 `/ G3 f0 X$ P執行，若在事前規畫得宜，讓整體稅負降低，就可能有效提高投資報
) A0 z  }9 v, `; m  q/ K酬率，並確保投資成果。
　　律師周泰維指出，台灣投資人常以成立日本法人的方式，間接持
有日本不動產，但日本法人在取得租金收入，扣除各項成本費用後，
須繳納約38.6％的法人所得課稅。
　　在轉賣不動產時，當日本法人繳納完當地稅捐後，若要匯回稅後
0 w- m+ I* U! ^; a, I投資收益給台灣股東，由於台日之間無租稅協定，股利還必須再被就
  h& ^: D. H# q源扣繳20％的稅金，如此一來，實質投資報酬可能只剩原先預期的一
半。
: M7 B' y& Q9 x3 s　　周泰維提醒，若是以個人名義直接持有不動產，除課徵日本所得
稅外，亦須注意日本遺產稅的問題。非居住者（如台灣投資人）身故
5 M9 B7 c5 `9 i2 B- |0 a時所擁有坐落於日本的不動產皆須課徵日本遺產稅，其遺產稅及贈與
( N+ x/ [: z9 E+ k0 T' h稅稅率最高達50％。
4 k3 q5 e5 j4 D+ g$ _, [, T8 Q　　另外，資誠協理林碩彥表示，台灣人持有日本不動產期間，取得
7 }1 C+ m' ]4 M0 E4 P8 D* E租金所得或處分不動產利得，及其他海外所得總額利得，若每年超過
新台幣600萬元，就需納入基本稅額計算並依法繳稅。
　　林碩彥也提醒，即使台灣投資人在日本繳的稅款，原則上可在台
! j; S; X( I, C$ I2 ?灣扣抵，但因日本所得稅率及遺產稅率遠高於台灣的現行稅率，因此
6 B: m' H) k1 H0 a在日本繳納的稅款無法完全在台灣報稅時扣抵的情形，將有可能發生
。
　　資誠指出，最近日本國會通過消費增稅法，現行5％消費稅稅率將
- h: f) d0 e, [" [$ ~4 V! J% c- |8 ^% E在104年10月調高至10％。由於購買不動產建物部分需被課徵消費稅，
未來發展值得持續關注。 (新聞來源：工商時報─記者林淑慧／台北
報導)
( p: Q  U( v$ `7 Z9 u
* m" C$ X3 ^7 f7 ?1 h6 W2 P0 e
  E9 |1 d+ x7 F8 E  |) q+ j
8 X2 P/ \% w) z

歐陽

但由於日本相關規定繁
( o( c* n) i& _; j雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在
7 L# o5 ~7 V. f  }" C9 T日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。