去年賣屋賺錢 今年報稅要注意！-二○一二年報稅全攻略

歐陽

去年賣屋賺錢 今年報稅要注意！／二○一二年報稅全攻略


【文／徐萱蒂、何珮郁】

% n$ K* |' I: p0 K2 s$ y前言
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報稅季轉眼又到，今年綜所稅各項免稅額、扣除額、退職所得與課稅級距等都沒有調整，唯一有變的是出售房屋的財產交易所得計算，因此，賣屋有賺者要特別留意。
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  _$ W) v3 H; \! t) ]如果，你在民國一○○年度有賣屋獲利，那麼，今年報稅時得要特別留意。資誠會計師事務所會計師許祺昌表示，申報綜合所得稅，今年與去年沒有太多變化，唯一的不同，就在於出售房屋的財產交易所得標準。
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三種身分 決定不動產節稅規畫


8 z  _9 `& D( G& o+ Z$ S他指出，過去出售房屋的財產交易所得標準只有粗分北市、新北市、高雄市、省轄市、鄉鎮等區，但由於全台各區段的房價漲幅差異相當大，因此，今年房屋評定現值課稅所得標準變得更細、更嚴謹。

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7 K' |6 I- d( `# ]依照新的課稅所得標準，可以發現，台北市、新北市的售屋所得標準調增最多。若去年賣屋的民眾無法提供實際交易價格和成本費用，就要依據財政部訂定的課稅比率，以房屋評定現值乘上固定比率，作為今年賣屋所得來繳稅。

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1 t1 Y$ H) j4 m2 j7 V舉例來說，出售的房屋坐落於台北市，出售時房屋評定現值為二千萬元，依新的售屋所得標準四二％計算，賣屋所得就是八四○萬元。相較於去年報稅時的情況，若評定現值同樣是二千萬元，則所得標準僅為三七％，報稅時的所得認定只有七四○萬元。兩者相比，差距不小。


( s+ E7 s5 S& \9 c' U+ ]不過，儘管過去一年買賣房子賺到的錢，可能被課到比以往更多的財產所得稅，但許祺昌也提醒，不管有屋沒屋，其實都有節稅空間。關於不動產的節稅規畫，主要可分三種身分，包括租屋族、購屋族與換屋族，身分不同，扣除額也不同，納稅人不要輕易放棄了自己的權益。
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對租屋族來說，每年納稅義務人、配偶或受扶養直系親屬可在十二萬元限額內，列報扣除已支付的租金。但許祺昌提醒，同一申報戶不能同時申報購屋借款利息及房屋租金支出，必須選擇「金額較大者」申報扣除。
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# _& x" s% \8 T# j% |租屋族善用十二萬扣除額 包租公精算「出租費用」


! w. W$ u1 g% K9 |0 q) |舉例來說，老張在去年原為租屋，但在年中終於成功貸款購屋；那麼，在今年申報所得稅提出扣除額時，就能在「租金支出」及「購屋借款利息」之中，擇一申報扣除。換言之，老張得要精打細算，算算究竟是上半年租金付得較多，或是下半年房貸利息付得較多，再決定申報哪一部分的費用最為有利。


: ?% D. g, I8 r/ |9 J2 ]% _( m8 y對於有租金收益的包租公來說，節稅的重點在於「出租費用扣除額」的計算。出租費用扣除額的算法有兩種，一是「標準費用」，二是「列舉費用」。簡單地說，標準費用即是以全年度租金收入的四三％為費用金額；至於列舉費用，則是屋主計算各項必要的折損及耗費等金額，作為出租費用。
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5 F" |8 c5 K; L5 g1 D( |在採用「列舉」費用時，包括房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅，及其附加捐、出租房屋的保險費、向金融機構貸款購屋出租所支付的利息等，都可列為必要費用，但須逐項提出證明。


在報稅時，實際租賃所得等於租金收入減去出租費用，費用愈高，所得愈低，愈能減低所得稅，所以包租公最好能把過去一年幫房客修繕房屋的種種費用單據，翻出來計算一番，看看究竟是採用標準費用較佳，或者列舉申報較划算。
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8 ~9 M) m$ h% x6 [' }8 a7 w/ M首購族善用借款利息節稅 二胎房貸利息不能列舉扣除


; i' U/ h' n7 D# ?9 E至於在去年有購屋者，可分為二種情況，一種是首次購屋，另一種是換屋族。前者可善用購屋借款利息扣除額節稅，每一申報戶(即納稅義務人、配偶或受扶養親屬)在申請購屋借款利息扣除額時，應先用「已支付的借款利息金額」減去「申報的儲蓄投資特別扣除額」後，在三十萬元限額內減除。
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但要注意的是，想要用貸款利息抵稅有一些限制，包括這間房屋必須是自用而非出租，且非供營業或執行業務使用。
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許祺昌解釋，如果房屋有部分營業，部分自住，則利息可按比例扣除，納稅義務人可從房屋稅單上的課稅現值，區分出營業與住家比例。而如果是用修繕或消費名義貸款購買自用住宅，那麼申報時必須檢附相關證明文件，因為稽徵機關會「實質審查」，依借款目的及貸款買屋時點相近程度，決定你的利息支出能否作為扣除額。...[今周刊]
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依照新的課稅所得標準，可以發現，台北市、新北市的售屋所得標準調增最多