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【時報-台北電】新光人壽敦南大樓REAT標售案23日將登場,市場分析
! D0 B, J; {$ @: L R9 m,除非有買家出價高於80億元,否則該案仍以新光人壽標回的機率最
6 D* K* _( g+ y3 p% g. I5 ^, _高,因為依規定新壽不論出價多高,如果自行買回,雖不能認列出售/ z! r* I+ H% c3 u2 `1 x
利益,帳列成本都在20億元以內,換算租金報酬率可高於9%。
8 m; Y; T* M0 G8 V( s 市場人士指出,本次可能出價的壽險公司除了新壽,還有國泰人壽2 Z5 m" `! j% o$ J( x+ i( V
及富邦人壽,南山人壽則已表態不會參與高價競標案,中國人壽則通4 j6 i9 S" C3 ]
常不打「沒有把握的仗」。, k/ s& N- p/ W% |/ x( x: x+ O
6 r- Q( B+ @6 Z* B" ^# j& i: b6 U# ~ 市場人士分析,如同上周標售的國泰敦南REAT,三大壽險公司本周+ l( s( e4 }8 T" c( d( s+ Z
將進入「心理戰」,國壽及富邦人壽同樣會評估新壽想實現獲利的可
2 y. }' Z1 S* _8 b能性多高,進而決定周五搶標價格。/ `6 y4 Z' G! J" Y. d" b0 Q& T' G* R
新光敦南REAT底價56.997億元,占地1,394坪,比15日標售的國壽敦
: t6 J/ G& v4 c: E7 K/ [( f南大樓土地面積更大,但容積率則是27層的國壽敦南大樓略高於12層7 Q$ i, Z3 v7 M7 G
的新光敦南大樓。
- g$ z; r* w9 l2 {& e 新光敦南大樓的另一優點是已有27年歷史,距離可申請都市更新的
/ y- c7 [& C. L. D門檻較近,潛在增值利益極高;且這棟大樓是國泰蔡家的發源地。5 F- ` t) p7 M9 _) o
新壽26日也將再標售敦化南路上的凌雲通商大樓部分樓層,底價132 E8 X0 G; M5 K- ^/ c% o7 G
.02億元,估計如國壽、富邦、中壽、台壽都會出手競標;且新壽已決8 v0 y6 M+ F3 k% n& C! c& U/ ]9 T$ K
定再出售忠孝東路單一樓層,頗有積極實現不動產增值利益的意味。' ]3 i$ T8 G/ a) t! G4 w
新壽持有敦南大樓成本在20億元以下,由於金管會已確定同一發行
5 T7 m1 W; ? b6 d+ g$ _% i7 Y者買回REAT標的,增值利益不得認列,則新壽無論出價多少,帳上成5 \! O+ [# ?5 x1 K$ G9 r5 {, m- o9 Y$ F
本就是回歸20億元上下,一般預估新壽會出價80億元以上來保住物業3 T. {7 u8 ?5 O8 j) u5 @$ W
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但若新壽評估此時實現獲利最佳,即可能出價在80億元以下,讓出7 p) v% j6 I' Q" `3 D% ?0 B) e
價較高的買家得手,則新壽可實現獲利逾60億元,奠定明年獲利基礎/ c3 X W. o5 `
。
2 p3 r* w) d/ e$ Z1 I. {) ~ 業者分析,如果該案標價超過80億元,換算租金報酬率可能低於2%
h( w% n8 Q& j,壽險公司必須評估是否值得;至於出價如介於77~78億元,則報酬
' r4 ]1 Q% W+ o C5 m( F率勉強可維持2%左右。(新聞來源:工商時報─記者彭禎伶/台北報
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