REAT賣自家人，不得認列獲利

歐陽

【時報-台北電】壽險公司和自家創始的REITs如買回自家不動產發行
的REAT，獲利將不得再全數認列。金管會內部多次討論後，已由會研
基金會研究並發函作出上述規定，這將使9月要標售的國壽敦南REAT、
7 p1 x, B7 V0 g5 E8 V. e+ }, h新壽敦南REAT標售案增添變數。
　壽險公司94年、95年發行的不動產資產證券化（REAT）商品最近將
陸續到期，保管銀行依當初發行契約須公開標售。
' f4 l1 l7 F! m0 L( C4 G! x' R' ^
1 P' q8 w5 x" O3 I% U% g　相關人士指出，98年新光中山大樓REAT標售，由新光1號REITs得標
) W3 Q7 ]2 c; c6 b+ i! n5 t；今年新光松江REAT3棟商辦則由新纖得標，引發外界對創始機構新壽
! |' _7 P3 S1 A能否認列這些不動產交易獲利的爭議，鑑於9月又有二大REAT要標售，
金管會因而預作因應和解釋。
　據悉，金管會多次討論確定方向後，交由會計研究發展基金會再次
/ n( ?5 b; J3 J/ B& R+ B討論，最後確定各壽險公司以不動產發行REAT，最後都持有大量的次
0 h4 Y4 W& ?* a順位受益證券以增強信用，同時這些不動產出售利益也影響次順位受
4 x& t3 ?" t9 {# o& ?9 q益證券收益，在會計精神上判定這些壽險公司對REAT仍具「實質控制
" K; v3 [: l0 H" O  c權」。
　也就是未來壽險公司拿不動產發行REAT，再持有大量的次順位受益
證券，在會計處理上不能算「真實出售」，仍要編合併報表，出售獲
利也不得認列，直到不動產「真正」賣給外部第三者才能認列獲利。
4 q0 ]( q) j: G2 ^3 A, z  W　至於REAT最後如果賣給同一創始機構的REITs，例如新光中山大樓賣
給新光1號，就要看新壽持有的新光1號的部位多少決定認列方試，如
果超過50％以上或大部分的次順位證券具「實質控制力」，獲利便不
得認列；若持有20％以上或仍具「重大影響力」，獲利則依持股比率
計算可認列比重。
　以實列來說，若國泰敦南REAT及新光敦南REAT在9月標售時，分別由
% A' x+ `/ ?8 ]& ?2 M4 Q) `3 [- c國泰人壽及新壽買回，則這幾年不動產增值的利益，國壽及新壽都不
  T$ g3 Z( v" }; O9 i3 |5 C得認列，只能記在帳上，要等相關不動產下次再賣給非關係人時才能
認列。
　若這二筆REAT是由國泰R1（或R2）及新光1號得標，則要依持股比率
  k: p$ S3 R/ w- r& i+ k# Z計算可認列獲利，但也不能全數認列。(新聞來源：工商時報─記者彭
禎伶／台北報導)
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歐陽

以實列來說，若國泰敦南REAT及新光敦南REAT在9月標售時，分別由
國泰人壽及新壽買回，則這幾年不動產增值的利益，國壽及新壽都不
得認列，只能記在帳上，要等相關不動產下次再賣給非關係人時才能
認列。