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[房市新聞] 房地產問題(都更)請教懂分析的網友

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回到到指定樓層
樓主
發表於 2010-6-5 23:17:38 |只看該作者 |新文章置前
小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租" A7 _* U1 v- n  Y8 g
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
" i' |3 z% E1 b" I建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來7 w8 j/ P+ e  s0 N! m' j& A, i# J
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
2 p# Z$ r. y" Y4 C7 F; S小弟心想!!
; c2 I( T+ T$ k6 p7 p( s' n0 q% m1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
9 @* x. ]$ S9 c# z* h2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
& m' M: M7 ~  Z0 A3-年租金淨利約50萬
& T9 h. D2 \, \8 h4 [! b
% \4 R7 G6 L5 U" D$ t' [* T問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多9 j& f& f7 m' v" Q6 P8 e  X
網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
2 t2 o0 U8 l" R7 N, ?) x/ N! ^) a----------------------------------------------------% N& P, z- l# _' [' U/ B8 z& a8 j) I
4-房屋當初購入時一坪20萬
. n; n; h% l2 `7 W1 ^: F5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬/ x7 E3 k# V4 y# u, ^6 J
6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了7 e! ~9 }4 H$ X" p
7-4年年租金淨利約200萬
! Y3 d, x' I% Q6 e1 w7 O$ F3 Z" N; E4 l& ?( ^
問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?
. y% K2 v' @3 [# ?# J) z( u) f! L7 J! l- e2 O% I0 R9 \
問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

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發表於 2010-6-6 14:52:28 |只看該作者
我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館& U, n/ o: E/ T9 R7 L5 L2 U
唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
9 L% V! r# ?: f6 Q手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
3 q' \7 F8 L! ?- D. r7 U剛剛看了一下( v1 F! R9 q0 R. W$ W
容積率是300%,建敝率50%4 Y' D) b8 p" `9 U- D5 x6 R
還有我們是多數決條款的5 Z' i% s7 x9 e8 F  T. g7 L
資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更. p* J6 i' A! q3 h! d9 B" N7 e
所以沒有所謂的釘子戶
) L5 B# f3 d5 ?這案子應是政府都更然後找建商蓋房子( w, _9 a5 F+ G' a/ f' \

$ c+ n$ [  I: N5 r% a2 ]. R因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
: y9 G1 [0 A2 ]; B6 E4 D% v! I3 _哪個時機點賣獲利最佳?

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發表於 2010-6-6 11:37:52 |只看該作者
一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.1 n- J$ T. ~7 }7 K. B
如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

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發表於 2010-6-6 09:49:53 |只看該作者
本帖最後由 maykokao 於 2010-6-6 11:25 編輯
0 V! q+ r6 a7 O) @/ q
小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租' A: `8 ]0 q, s2 |$ I
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
" s' Z+ ?1 L+ S" [4 N/ a建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
& U6 O, `3 H% l: [7 B& _多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管1 X0 I5 |( ?: t7 S. {- |
小弟心想!!" I3 E0 d6 a8 e" D( M! i
1-出租 ...
: G$ f4 }( S! g' }6 a祥恩 發表於 2010-6-5 23:17
  r5 g8 Y* @; D" `/ A- |$ p

6 Q% e- |6 _5 X- |: E資訊不足* R$ {. X; m5 y1 m
1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百( a2 a) Q5 V7 X
2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了! d9 l2 Z" U0 Z7 M
3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
& L) a& M2 [' _: {. T8 E# l  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD( u8 s5 ^; f* L
1 l! D0 ^- m: l7 H2 T+ J
跟建商談,比例是談出來的(依地坪).; t" c6 ?; z% K4 ^9 T
缺錢的拿現早早落袋5 u/ {! M, h* j# ^" L
爽快的早點談OK即可' z' H1 x) S! _* a3 U1 D$ d
稍貪一點的,可能會多一點啦,
8 U% S4 ~! V0 f5 s$ d& m) M/ S但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)
# L) S- v( U8 y- A  \' d0 f. w$ z" R6 A: f
太過貪心的....會造成破局
' i1 N7 O0 J- \# z$ N6 x: R  I
. C6 J" ^( N' n, f9 p  \. f我在01那邊有笑過  * m$ F1 |) l; C9 G
舉出北市大同區一些很不方正的建案
1 d* e2 B- b1 j7 k很多都是獅子大開口的結果* O1 A8 m6 Z! P3 o( U. G) E: b
旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮
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