房地產問題(都更)請教懂分析的網友

祥恩

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
% b# v" H( A9 j& @, ]7 p+ T: Q( ~房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
& R( H: {( W  u8 ]  u! }& O! j6 _建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
小弟心想!!
1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
8 P! G$ D* ^. I$ q( w+ K3-年租金淨利約50萬
) R2 y) x8 \4 d
問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
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$ W* A8 Y* H3 i# Y+ e0 [7 |) }  g' l4-房屋當初購入時一坪20萬
- S. D( a( x5 |3 V2 s3 f$ H* Y; D5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
6 f, R+ }; o6 g  a$ c, j6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
4 s8 W: }3 g6 d- b7-4年年租金淨利約200萬
  s; Z8 [- W; R1 ~
問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?
  A9 s9 X; s# h
問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

祥恩

我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
6 l0 W2 [- F' f# R手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
& u, I# T7 k' S' ^8 s$ X剛剛看了一下
% U6 e+ [& R( h& W% X容積率是300%,建敝率50%
3 l0 J( G2 m% v還有我們是多數決條款的
" O) z$ p% D. B, x9 E) ~5 Y6 V資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
0 [& r: z* o. ~% E所以沒有所謂的釘子戶
這案子應是政府都更然後找建商蓋房子

+ y3 G* z+ Q  C1 D因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
哪個時機點賣獲利最佳?

柏非特

一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

maykokao

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
1 J3 i0 S) _! s( D房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
5 l0 a: x' N1 s+ h* j$ [建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
! s1 M' J0 |, Q3 b6 l* E) E; A多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
小弟心想!!
. v$ P5 u( t; y1-出租 ...
祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

0 T; v% T1 g2 M9 V& y
7 r3 O5 b% R9 N) m資訊不足
( o  y' O* F) v1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
5 @% m! G9 C' I- U2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
$ [4 k9 A' N' n; I/ x3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD
# V5 w: Y% `8 [+ V% H9 i. E
7 D( {2 e7 v1 e* a* s& }2 s' y( J跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
缺錢的拿現早早落袋
; Y. S* g8 ]. ~! u) J# a爽快的早點談OK即可
; \6 B" g4 d$ }: J稍貪一點的,可能會多一點啦,
: v! n% \- }- }# D但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)
: @8 @$ t1 v9 l6 d
太過貪心的....會造成破局
4 @6 t6 L8 {8 C: |( L$ O- t
我在01那邊有笑過  
舉出北市大同區一些很不方正的建案
很多都是獅子大開口的結果
旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮