房地產問題(都更)請教懂分析的網友

祥恩

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
3 `# e2 O- w- o" y5 X9 y多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
( |& A  u, S; z( q( p小弟心想!!
2 W) i& o- L- N/ |- Z1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
* q, v( I& m2 T/ M" p2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
$ W% T! c! Y% g3-年租金淨利約50萬

問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
8 s: }& ~* g) r----------------------------------------------------
6 A+ I  D7 |9 O# C$ H) F4-房屋當初購入時一坪20萬
( O& g  ^7 c& g/ d$ o3 m( h! k- G6 g5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
7-4年年租金淨利約200萬
' f0 u' i( N7 T# i
問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?
: t3 _7 l$ X9 W! ~& ^8 t
# B. K! y# f% E3 R, n( M9 z1 ]" u問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

祥恩

我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
剛剛看了一下
& j  O. i6 f# P: g6 U容積率是300%,建敝率50%
還有我們是多數決條款的
資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
所以沒有所謂的釘子戶
這案子應是政府都更然後找建商蓋房子
; ]+ w5 |$ l" u3 {; f! B$ F: g
3 B+ W9 C& N+ ~5 V/ N* q因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
" R! D" G; p* M6 Q8 ]# e哪個時機點賣獲利最佳?

柏非特

一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
: j: W& f- C; ?0 {如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

maykokao

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
4 P; `$ P# @0 E/ y" ]$ j, i小弟心想!!
1-出租 ...
祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

- p, I: \+ E( _資訊不足
$ Y6 t* c8 ^$ b* G1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
; v' Z, W# `- @$ F/ b. T2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD
' b( f; K8 i, d2 q1 K( f
跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
缺錢的拿現早早落袋
爽快的早點談OK即可
. W: |* U; Q! T) v' o9 R0 o1 o稍貪一點的,可能會多一點啦,
但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)

太過貪心的....會造成破局

, f9 U3 N- [" x) p( y+ x4 Z4 |我在01那邊有笑過  
- g; S+ t5 y2 W* d+ D6 r舉出北市大同區一些很不方正的建案
很多都是獅子大開口的結果
旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮