房地產問題(都更)請教懂分析的網友

祥恩

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
小弟心想!!
1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
6 U( S( d$ Z' b5 Y$ X2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
3-年租金淨利約50萬
, }" `0 ~' q! u# q/ B
問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
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! w/ s# f$ B/ [8 j. o' j4-房屋當初購入時一坪20萬
8 N( D, M; ~1 _" J" Y# J5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
$ N! C! F6 |) C4 z6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
  A! Z$ h" y* Z; V8 o7-4年年租金淨利約200萬

- a: A; P9 s3 w$ G/ Y, F9 }# J問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?

, L+ z1 r& w1 k. K/ Q問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

祥恩

我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
! T* L" ~$ s% O7 \6 \唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
7 V0 z" T, z- u, l/ W" d' W手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
剛剛看了一下
6 T, Q8 ~  \9 q3 `容積率是300%,建敝率50%
還有我們是多數決條款的
資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
& d1 u' m( j9 o3 L所以沒有所謂的釘子戶
這案子應是政府都更然後找建商蓋房子

因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
! _2 d1 H" ]. `4 o/ m& n哪個時機點賣獲利最佳?

柏非特

一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

maykokao

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
* W* I6 S$ c7 _房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
0 Y4 k8 @/ s# g2 o建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
+ |" b! X! T0 U6 c) s% n# p! a多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
" S( J( Q# \% R. j4 _小弟心想!!
1-出租 ...
祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

: [, _5 ]3 f" L' ~
資訊不足
1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
+ y$ Z7 N+ K- {( q" B" W4 Y3 a3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD

跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
8 v, l4 l' J( \缺錢的拿現早早落袋
& B$ q8 S+ }/ Y; j$ `3 h% [8 {爽快的早點談OK即可
; H9 Q# H  u4 y+ {稍貪一點的,可能會多一點啦,
但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)
1 I9 a2 Z0 T) z8 A' N( ?; l
; [  X9 l9 M5 A# R6 y太過貪心的....會造成破局
4 }' ]  B+ p1 U# q2 j5 @& ^5 w% @8 n
  p" G3 C' V" p我在01那邊有笑過  
( d$ v6 ], h3 D3 o0 h舉出北市大同區一些很不方正的建案
很多都是獅子大開口的結果
旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮