房地產問題(都更)請教懂分析的網友

祥恩

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
4 F7 @+ x0 e9 R8 k房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
* v# R/ V: N; V) U6 @建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
0 v- P9 R& S' F3 l! D( c" Z1 c多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
& K, a, c% ]' H* X1 P' U& I. i1 `' C小弟心想!!
% g! R. d5 h# V0 X1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
3-年租金淨利約50萬
) P7 P4 U. M$ h! N6 S
4 x* m- d4 c. r問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
9 y; d+ W2 S# x網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
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4-房屋當初購入時一坪20萬
: o  B7 W9 x% b' Q5 D/ j$ J5 p3 p5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
0 _" G7 v- E$ {1 H  F7 l2 O9 o6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
7-4年年租金淨利約200萬
  e3 ^+ [, f  P7 p8 \" G5 L: {
# h0 r* N3 e& {; p問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?
: s  w& T. d1 y; \7 F
( h5 p1 ~# n5 c: t% q9 o問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

祥恩

我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
+ g1 x0 m4 I* y7 n2 {唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
( R- ~- |' J4 a' t5 w剛剛看了一下
  a9 j) _$ R8 S容積率是300%,建敝率50%
還有我們是多數決條款的
1 h, N/ y* H1 e5 W" k資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
# U! x4 b2 q* q8 [! g. m所以沒有所謂的釘子戶
這案子應是政府都更然後找建商蓋房子
( b. c7 {: L' D1 ^0 Z( r2 h) n2 s' ]2 v5 [
- s4 S8 u) u. M/ E1 t因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
哪個時機點賣獲利最佳?

柏非特

一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

maykokao

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
4 `+ ^. ]0 c$ D, W' u房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
; n: ]- Q6 T# p& [8 b( o  H建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
小弟心想!!
1-出租 ...
$ ?4 B5 W& y* f# X9 O祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

& L; r& N! M, ~2 C" w* t資訊不足
" q* Z/ N# W7 l1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
' ^3 ^% ~. t6 Y" N; \" u1 w8 H2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
( f3 r. N; `7 b1 q+ l3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD
; Q1 ?% J0 K- k, I- T
跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
; u! ^$ o+ s" z# G! y" p缺錢的拿現早早落袋
+ n3 B* {' f! S9 ]7 d爽快的早點談OK即可
- D+ F0 P; |; b稍貪一點的,可能會多一點啦,
但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)

3 c& |- o9 z6 c" @! s7 ]太過貪心的....會造成破局

1 r! R0 v' j0 i7 m我在01那邊有笑過  
# F" M& E# ]. ^, V: i舉出北市大同區一些很不方正的建案
很多都是獅子大開口的結果
旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮