房地產問題(都更)請教懂分析的網友

祥恩

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
" i' |3 z% E1 b" I建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
2 p# Z$ r. y" Y4 C7 F; S小弟心想!!
; c2 I( T+ T$ k6 p7 p( s' n0 q% m1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
9 @* x. ]$ S9 c# z* h2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
& m' M: M7 ~  Z0 A3-年租金淨利約50萬
& T9 h. D2 \, \8 h4 [! b
% \4 R7 G6 L5 U" D$ t' [* T問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
2 t2 o0 U8 l" R7 N, ?) x/ N! ^) a----------------------------------------------------
4-房屋當初購入時一坪20萬
. n; n; h% l2 `7 W1 ^: F5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
7-4年年租金淨利約200萬
! Y3 d, x' I% Q6 e
問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?
. y% K2 v' @3 [# ?# J) z( u) f! L
問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

祥恩

我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
9 L% V! r# ?: f6 Q手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
3 q' \7 F8 L! ?- D. r7 U剛剛看了一下
容積率是300%,建敝率50%
還有我們是多數決條款的
資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
所以沒有所謂的釘子戶
) L5 B# f3 d5 ?這案子應是政府都更然後找建商蓋房子

$ c+ n$ [  I: N5 r% a2 ]. R因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
: y9 G1 [0 A2 ]; B6 E4 D% v! I3 _哪個時機點賣獲利最佳?

柏非特

一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

maykokao

0 V! q+ r6 a7 O) @/ q

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
" s' Z+ ?1 L+ S" [4 N/ a建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
& U6 O, `3 H% l: [7 B& _多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
小弟心想!!
1-出租 ...
: G$ f4 }( S! g' }6 a祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

6 Q% e- |6 _5 X- |: E資訊不足
1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
& L) a& M2 [' _: {. T8 E# l  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD

跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
缺錢的拿現早早落袋
爽快的早點談OK即可
稍貪一點的,可能會多一點啦,
8 U% S4 ~! V0 f5 s$ d& m) M/ S但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)
# L) S- v( U8 y- A
太過貪心的....會造成破局
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. C6 J" ^( N' n, f9 p  \. f我在01那邊有笑過  
舉出北市大同區一些很不方正的建案
1 d* e2 B- b1 j7 k很多都是獅子大開口的結果
旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮