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[房市新聞] 房地產問題(都更)請教懂分析的網友

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高中生

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回到到指定樓層
樓主
發表於 2010-6-5 23:17:38 |只看該作者 |新文章置前
小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租8 a! C" R8 j9 F% i# f2 c+ L
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)* v9 |6 i: C* u7 W9 V* f7 j9 B# v
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來5 v  V* ~/ ~) R' {( N( f8 t  c
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管2 a* c: @1 z6 l2 F4 {- S
小弟心想!!3 a' ^. f- u3 M- O+ I7 `7 y
1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
; U( X% i- \" g! W  a, A2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
( J4 C2 v  F1 J" }% r" I% Z) {3-年租金淨利約50萬
' H9 F" f8 ~5 X" b) B6 v0 l# T9 t
問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
- S, {* O6 g- t* k, x網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)( q8 z; {0 J, i& R
----------------------------------------------------9 J* x, Y7 Z4 n. l
4-房屋當初購入時一坪20萬  B8 O6 U: J/ F, E# @" b
5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬6 b  }* q/ x) x( G
6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了9 H* X3 k0 i" V) [+ b9 l* W
7-4年年租金淨利約200萬; o: }7 R' J* [) s; p. b* I
/ @, l( Q" B: |# K- m& `  k8 L
問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?2 f1 f3 \( o7 c+ k9 E& |1 F: G  z

8 G$ n* y  k+ ?0 y+ B9 z1 v問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

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發表於 2010-6-6 14:52:28 |只看該作者
我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館" ^3 x2 i2 s7 |0 H
唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊- _7 V1 j0 i& v: k7 I& G
手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
# B" {3 P* L4 [$ c剛剛看了一下
/ H+ _' Y6 ~1 `, S+ h" ~3 r容積率是300%,建敝率50%
) o2 y$ y- E/ w還有我們是多數決條款的2 g( v! r8 f/ K" H" X2 T
資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更  t% [* i. z* g; Y6 |" Z$ T
所以沒有所謂的釘子戶/ k9 H& ~) Z' [4 c  \( d
這案子應是政府都更然後找建商蓋房子0 k. y; E5 w4 w% \# |& r
; {7 W5 ~/ P- Y: Y" k
因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣. K  w4 A% p0 e9 |) J! I( r
哪個時機點賣獲利最佳?

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發表於 2010-6-6 11:37:52 |只看該作者
一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
$ J7 h; B: o& R1 W% ]如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

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沙發
發表於 2010-6-6 09:49:53 |只看該作者
本帖最後由 maykokao 於 2010-6-6 11:25 編輯
8 a# D6 N- E3 y, q9 X! {/ l
小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租+ e: B5 {' c/ M* W7 A8 Z( s( f
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)% \/ A% q  @# R! {6 d+ V% K% D& l
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來/ y. J5 g6 U/ p$ P# f* Q
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
* p, l3 [" `  b$ z# }小弟心想!!- j3 @9 V7 U/ H
1-出租 ...% f3 G' q5 }: a) l3 E
祥恩 發表於 2010-6-5 23:17
5 c# U% U' x) ]) Q! z1 ~
" c; l# G( J5 Y2 K2 f( [
資訊不足* y$ F( t  O% t8 [1 `
1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
& {) U- G# c5 @& w5 z4 t2 E2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了3 U! c* l( W( D  ^) p0 j
3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的' ^; t* k' ?1 N# V3 a! y
  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD2 z! U2 b4 L: v4 q  {
# y" P& A4 d% A4 S$ }7 Z3 g
跟建商談,比例是談出來的(依地坪)., W4 Q9 x& a  ^' F4 R
缺錢的拿現早早落袋% y( _! g' \3 `6 S( v# X' x
爽快的早點談OK即可& N( f$ Z1 n. C& d4 \
稍貪一點的,可能會多一點啦,
! y, {* ]: k1 S; x' a; v# x" Y但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)
* p0 V0 S! ~  @+ P3 {! G2 B+ y9 h8 K& Q/ X6 k! q: D
太過貪心的....會造成破局
8 S. O4 Q9 t( Y1 I% F# m) o' H) ]: a( D9 v, h( M9 T
我在01那邊有笑過  
- m8 L, N  k$ `! R; ^1 I/ p+ t1 }5 }3 a! \舉出北市大同區一些很不方正的建案' F- i/ `' {- |% E/ }0 T- Z. p
很多都是獅子大開口的結果
" f2 Z" C+ @5 |. X, A$ t: @旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮
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