房地產問題(都更)請教懂分析的網友

祥恩

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
小弟心想!!
1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
; U( X% i- \" g! W  a, A2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
( J4 C2 v  F1 J" }% r" I% Z) {3-年租金淨利約50萬
' H9 F" f8 ~5 X
問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
- S, {* O6 g- t* k, x網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
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4-房屋當初購入時一坪20萬
5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
7-4年年租金淨利約200萬

問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?

8 G$ n* y  k+ ?0 y+ B9 z1 v問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

祥恩

我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
# B" {3 P* L4 [$ c剛剛看了一下
/ H+ _' Y6 ~1 `, S+ h" ~3 r容積率是300%,建敝率50%
) o2 y$ y- E/ w還有我們是多數決條款的
資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
所以沒有所謂的釘子戶
這案子應是政府都更然後找建商蓋房子

因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
哪個時機點賣獲利最佳?

柏非特

一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
$ J7 h; B: o& R1 W% ]如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

maykokao

8 a# D6 N- E3 y, q9 X! {/ l

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
* p, l3 [" `  b$ z# }小弟心想!!
1-出租 ...
祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

資訊不足
1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
& {) U- G# c5 @& w5 z4 t2 E2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD

跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
缺錢的拿現早早落袋
爽快的早點談OK即可
稍貪一點的,可能會多一點啦,
! y, {* ]: k1 S; x' a; v# x" Y但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)
* p0 V0 S! ~  @+ P3 {! G2 B+ y9 h
太過貪心的....會造成破局
8 S. O4 Q9 t( Y1 I% F# m
我在01那邊有笑過  
- m8 L, N  k$ `! R; ^1 I/ p+ t1 }5 }3 a! \舉出北市大同區一些很不方正的建案
很多都是獅子大開口的結果
" f2 Z" C+ @5 |. X, A$ t: @旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮