房地產問題(都更)請教懂分析的網友

祥恩

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
0 P2 S6 g" i* w8 R2 N" D( i4 C房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
- t$ |* T+ M, v; H/ V建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
9 u+ G: p! E9 W* N- ^多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
% A. G0 J- E, r& M) a9 z/ ], t小弟心想!!
6 U+ U. ~; z5 @& `3 P2 U3 _1 I5 c1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
  I" @6 Y/ X5 P1 D# X7 B3-年租金淨利約50萬
, Q* D" [" f* t& d5 K" G
9 X7 v( l: b( o' N, S) M問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
* K1 r# z! r. h. Y% ~9 L1 G網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
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6 Y7 s: |' b4 ^8 ~# _* `4-房屋當初購入時一坪20萬
& @2 o% s( T# S6 w0 w  s+ d9 k" s5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
2 _! q& O! }4 P' s9 h0 u  O7-4年年租金淨利約200萬
7 o/ Z4 J- }2 p; t& \' }
問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?
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問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

祥恩

我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
! h9 d2 M" U) C& i  P1 b唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
剛剛看了一下
容積率是300%,建敝率50%
還有我們是多數決條款的
資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
所以沒有所謂的釘子戶
這案子應是政府都更然後找建商蓋房子

/ O6 Y5 J% V: G5 V因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
哪個時機點賣獲利最佳?

柏非特

一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

maykokao

' [7 R( o9 r+ L/ b

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
. |3 y% o0 p) {# U, ?0 F小弟心想!!
5 s7 S: \/ C  N4 _1-出租 ...
& e; \' [: a3 J) @5 H; H% T2 x祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

7 B) R& |& r) A) C; I/ }. l
/ k9 n/ c! E$ S: m5 F2 {* [資訊不足
1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
$ q9 }9 ?6 ]0 C( U' z- T$ w3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD

9 ^9 h9 D" T/ `% Z9 E0 r: }跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
0 F% Z! r+ L: ?7 ~2 F# X) z缺錢的拿現早早落袋
; L: G& I% c  j8 @% b' {6 B爽快的早點談OK即可
稍貪一點的,可能會多一點啦,
但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)
8 M. p, b: L5 q7 Q
太過貪心的....會造成破局
( h4 H- j5 @/ U/ t3 @1 q
! R$ n4 `8 d* ]- N, j, q5 L  B( G我在01那邊有笑過  
6 p) m6 {; ]# {) r舉出北市大同區一些很不方正的建案
' Q0 x  g1 p3 E' Q4 v很多都是獅子大開口的結果
$ f6 b" c6 N* M# }旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮