怎樣的狀況下才必需調漲管理費？

蕊貝佳

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我們知道主委的辛勤與付出，但我們也都盼望管委會主委他不只是個甩手掌櫃而已。
0 |2 @8 l1 \3 t' R  M. b" h以前時常聽到某任主委說出一種駭人聽聞的話，他說在我任內保證不調漲大家的管理費，管理費調漲這樣簡單嗎?是一個人說了算嗎?  
今天有我們一向自傲自稱理財高手的主委因為(上任以來樽節支出砍這砍那的)，竟然拋出要調漲管理費議題，要請教大家在哪種情境下需要漲管理費?/  
1、如題示，公寓大廈如果遇到需要調漲管理費的時候，
有幾個問題需要解決，例如怎樣的狀況下才可以調漲管理費？如實有必要調漲管理費，適法的程序應該是如何？
二、之前法制未備時，
公寓大廈的管理費是化外之地，有心人士常介入管理委員會干涉管理費部份，以求圖一己之利。惟法制健全後，公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，是就管理費標準之訂定，本應依照區分所有權人之應有部份比例分擔，並可由區分所有權人會議訂定。
  x- g+ O& E, {/ E! D; z* b8 s三、而召開區分所有權人會議也有一定的程序需要遵守，依公寓大廈管理條例第31條規定：
7 `* t' s% P: W. u) k/ y7 N「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」，是就出席數部份，應有住戶至少3分之2以上出席，出席數4分之3以上同意（此處假設住戶之應有部份比例均相同），才可以調漲管理費。

是就管理費標準之訂定，本應依照區分所有權人之應有部份比例分擔，並可由區分所有權人會議訂定。

四、況且，在進行區分所有權會議開始之前，管理委員會也要依循一定的法定程序進行通知：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日」公寓大廈管理條例第30 條定有明文。倘若管理委員會未在此法定期間內通知住戶，該決議可能就會有合法與否的問題。
* i2 Z  `; m! i五:  管委會應無議決管理費收取標準之必要與權利???????????

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蕊貝佳

蕊貝佳 發表於 2018-11-18 13:58
( i5 b. F2 D  G: H& [3 r; K最近有跟委員討論請轉交管委會重新檢討垃圾處理器問題，但是委員的費觀南轅北轍；簡直雞同鴨講。最後他憤 ...

8 O2 h. h; Q. B: C' V% K每個管委會成員都希望做完一屆受到住戶的肯定與支持。畢竟這只是靠呼吸榮譽感與認同感在支撐下去的職務(監督職責)，因為住戶把一大筆錢託付你保管而你天天喊自己沒薪水，
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住戶會怕萬一碰到得寸進尺的人那還得了?   (以上純屬個人猜測)   升米無仇，斗米無恩，曹操對此解釋是:你給我一升米沒讓我餓死我感激你，可你給我一斗米就能給更多，你不繼續給那你就是仇人。
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; k- H( D* @( ]  n- C, h這屆區權會表決是否給委員開會津貼是否調高管委會使用權限我是表贊同的，無奈都沒通過。
9 L; k: e+ R; f% e只有通過要賤賣冷藏垃圾處理器。此事利弊短期是看不出，往後3-5年才會彰顯，有人短視只想到能賣一點錢比較重要。看不到其他更重要價值
為什麼其他用社區用得起冷藏處理器我的社區用不起?這社區以前十年用得起以後十年就用不起?
& ]% \6 r' \- Q# |/ r  b我表示遺憾。天要下雨娘要嫁。又能如何?

  L8 D% i# d7 x' ]6 C1 t% J" f- \) U只有通過修改法則否則你們把無給職老掛嘴邊也於事無補改變不了什麼。只有越做越鬱卒了是吧?
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蕊貝佳

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蕊貝佳 發表於 2018-11-12 21:05
* n/ F) `9 ]! O9 X/ W不是沒人要管事只出一張嘴，
消費觀念不一致，做朋友，沒問題: 做委員做同事，沒門。話說的不是經濟水平， ...

最近有跟委員討論請轉交管委會重新檢討垃圾處理器問題，但是委員的費觀南轅北轍；簡直雞同鴨講。最後他憤憤不平退出討論。
大xx博物館跟我們社區相比 品質有差，當初許多人就是因公設多，浪費多才選公設少的南Xx社區。立足點根本不能比。相信XXX 的多數住戶，並非眼裡只看到錢而寧願跟其他社區一樣不顧品質。
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& A! A1 j2 D* V  |  P. V社區的水平是看垃圾間不是看大廳氣派漂亮與否。

+ L) p6 Z4 s5 w可以少聚餐少旅遊，但環境衛生是每一天關係生活品質至關重大，這就是 三觀不同，價值觀不同。
; z6 B  l! p  u何況清潔工作越來越多台灣人不想做，外勞不能做社區工作，將來等到請不到人需要機器時再買機器成本就更高。建商提供冷藏垃圾處理機不是每個社區都有。這讓住戶驕傲真的要感恩並善加利用，提高社區生活品質。不要輕易浪費。
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蕊貝佳

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3 j( K1 `3 J- [, P& x% E; s不是沒人要管事只出一張嘴，
% {1 L8 V- X/ k; _6 T消費觀念不一致，做朋友，沒問題: 做委員做同事，沒門。話說的不是經濟水平，而是消，費，觀，念。
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一個剛滿十年的社區，還有人動不動就喜歡說，電梯這有問題那有問題。一部要幾百萬，希望別再危言聳聽嚇唬別人了。
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電梯其實最花錢的部分在於整台換新,這個才是最花錢的只要好好保養不會出什麼大問題的

只要不要亂簽電梯保養廠商都大可放心,至於使用年限就看管委會的評估了,通常20年要換一台電梯

是不太可能的,大概使用年限會在25-30年之間,這中間已經存了好多錢

至於換甚麼鋼纜,器材,消耗品已經都於平常電梯維護費(每月的保護費)裡面出了,管委會不必再出一毛錢。

蕊貝佳

蕊貝佳 發表於 2018-11-7 18:35
當停用  冷凍垃圾壓縮儲存處理機後。社區周圍就被垃圾圍繞著。是提升社區生活品質或讓社區價值降落?
有圖有 ...

有圖有真相大家有誰會希望自己的社區是這樣呢?
6 q- @$ _" V; y/ F( s6 b; `社區斤斤計較的算計「省錢」，是否建立在清潔人員的辛苦上呢?清潔公司換過多少的清潔員?
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垃圾處理機，来解决目前“垃圾圍城”的问题。也将真正

實現“變廢為寶，垃圾變能源”的環保目標

垃圾貯存設備之特點

1.貯藏槽雙重密閉結構，壓縮後減少放置空間，並自動消除臭，避免二次污染。

2.完全自動化，投擲和清運皆方便衛生。

3.不銹鋼內槽和粉體烤漆外殼，堅固耐用

＊除臭消毒，提升環境衛生

＊自動控制，人力資源節省

＊空間運用，室內外可設置

＊雙重密閉，垃圾不會外溢

＊壓縮貯存，增加貯存容量

＊安全衛生，人員免觸垃圾
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24小時使用，隨時可丟棄垃圾，無需等候或追趕垃圾車。

完全自動化，投擲和清運方便。

提高垃圾收集效率、節省人事費用。

自動消毒除臭，抑菌衛生。

輕鬆達成政府垃圾不落地政策，守法又環保。
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蕊貝佳

當停用  冷凍垃圾壓縮儲存處理機後。社區周圍就被垃圾圍繞著。是提升社區生活品質或讓社區價值降落?
有圖有真相。
( K2 |! x; l3 S4 `
! `$ u- I! q5 A( `/ P冷凍垃圾壓縮儲存處理機  http://www.proten.com.tw/products-1.htm  
產品特色
1. 具有簡易破碎壓縮儲存功能，減少垃圾清運次數，直接減少處理費用及減 少垃圾佔放空間以美化環境。
( |( g2 q; z$ p  E9 j2. 雙重密閉構造，垃圾不會曝露，污水不溢流，以確保環境清潔衛生。
' ?% b4 a' e* d( m" y3. 自動噴灑消毒除臭，以避免蚊蠅、蟲害、病菌（登革熱）滋生傳染，免除 二次公害之發生。
% m" E4 `9 R" t0 G- X2 R1 g0 ^4. 操作簡單容易，垃圾從投入－破袋－壓縮－儲存－排出－完全自動化，清 理人員不必接觸垃圾，衛生又安全。
5. 一般垃圾混合處理壓縮能力大約3：1 ，可壓縮原儲存空間66%。
6. 可二十四小時無人管理，節省人員開支。
7. 因採密封式，故可免除舊貨商翻撿及貓狗動物翻咬，所造成之垃圾髒亂。
# J' K8 n0 |4 D1 i3 ~8. 垃圾收集作業方便，清運過程迅速，司機一人即可操作。
0 F6 K$ m" c) e! ^" x  x; d9. 設備經規劃可多部組合運作，作為區域性垃圾清運轉運站。
1 y: h" m- V9 x, V7 g5 g10.搭配破碎機，可處理較大體積垃圾之困擾。
https://forum.ibeta.tw/forum.php ... 276&extra=page%3D96
可以參考上面討論串。可知贊成使用的居多

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蕊貝佳

這屆委員們努力改革做了很多事，是應該給本屆管委會極高評分。不否認他們的辛勞。『公共財的悲劇』一語道破，誰也不愛管。尤其是鄰里間消費觀念差異大的人無法共事，
所以我同意委員說要給有出席開會的委員出席費。不過我還是有以下幾點淺見就教大家
( d6 ~! e& i- @! Y/ L1,每個月的財務報表跟會議記錄都製作非常透明，井然有序，樹立起良好規範。只是不知將來繼任者會不會傳承下去?  還是朝令夕改?
2,  物業公司指派的本屆主任做事中規中矩。對社區事務做到勤懇，迅速，確實 。值得嘉獎。但主委屢屢 建議物業公司對其員工調薪或發獎金。立意雖好。但此種干涉業者內部作業實在欠妥。除非社區可以自己拿出來獎勵別人。否則慷他人之慨的行為徒顯本社區不夠大器!!! 應該避免
3.   管委會主委希望調高管委會原使用額度10 萬元至12萬元以上
- Y" I+ ?9 |# t$ t2 H$ ]以前布莱克市長辭去了石油公司總裁的職務，以避自肥之嫌。現在管委會是否也要避嫌? 社區財務不是已經吃緊，要調漲管理費了嗎?    別跟我说，我寧願自肥，不願减肥。
4,   垃圾空壓處理機的利與弊?
管委會將提出後續處理三方案來表決: 思考方向需明確
A 維持現狀，封鎖處理器 ( 閒置不用機器容易壞掉)
B,開始使用要花多少錢?  (垃圾空壓機一年維修費用15000,垃圾委外處理一年289800，還有耗電問題)
C,將垃圾處理機拍賣掉?考慮重點在(這是當初建商提供社區使用現在市價約70萬若二手拍賣是多少?對社區財務有何助益?)

9 K) M7 p+ _- D8 ~

蕊貝佳

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文兒 發表於 2018-10-31 16:07
收支與調漲調降都是需要用實際的數字加上易懂得判斷而去進行討論評估
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6 W5 }% n7 ~( V- j8 `  S0 H* T最後決定而來，管理與費用永遠是需要 ...

去年換了一位女性主任做事比較細心，看財報表也有感覺。針對管委會主委最後提出的幾個議案我有些看法。希望能旁徵博引得到最正確答案。６個提案裡我大概認同４個，我是參考下面連結來的，後續再針對不認同的來說

社區財務報表5大關鍵

1.檢視管理費「應收」與「實收」費用，了解是否有住戶欠繳管理費。

2.社區每月「固定支出」占應收管理費的比例，若為5至6成，代表屬於財務健全的社區，未來調高管理費的風險較低。

3.社區每月管理費收入與每月固定支出若為損益兩平，未來恐出現管理費不足的問題。

4.檢視社區不動用的「公共基金」金額為多少，若以社區從每月管理費收入可提撥20％進入公共基金，為財務極佳的社區。

5. 檢視建商提撥的「修繕基金」金額；另外，有多筆定存代表社區財務較為穩健。
1 n5 U- d3 A, l+ k3 {

https://www.myhousing.com.tw/index.php?option=com_flexicontent&view=item&cid=1100:2012-12-17-06-56-07&id=64019:blank-30576127&Itemid=153

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原文網址:買屋前看仔細　你繳的管理費合理嗎？ | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞
https://news.housefun.com.tw/news/article/112820200818.html

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文兒

收支與調漲調降都是需要用實際的數字加上易懂得判斷而去進行討論評估
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最後決定而來，管理與費用永遠是需要溝通成為共識的議題。

蕊貝佳

Dailybread 發表於 2018-10-30 21:44
% a3 l+ `3 g. s3 ?3 _. ]裁判字號：臺灣士林地方法院 92 年度 簡上更一 字第 1 號民事判決 裁判日期：93.11.17
裁判案由：給付管理 ...

謝謝D  大回復。辛苦了
/ s' l; Z% G" ~7 M* J+ S