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[社區管理] 怎樣的狀況下才必需調漲管理費?

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發表於 2018-10-28 16:43:44 |顯示全部樓層
本文章最後由 蕊貝佳 於 2018-10-28 18:17 編輯 6 M6 _! ]7 m3 v: K% F  R4 n7 j' }; Y

" D6 P: j$ Y% n3 s
我們知道主委的辛勤與付出,但我們也都盼望管委會主委他不只是個甩手掌櫃而已。
3 e$ ^: {  O0 s9 K7 u1 b! t+ @1 P! T( D以前時常聽到某任主委說出一種駭人聽聞的話,他說在我任內保證不調漲大家的管理費,管理費調漲這樣簡單嗎?是一個人說了算嗎?  / ^& p7 t! M) D7 Y8 a& R
今天有我們一向自傲自稱理財高手的主委因為(上任以來樽節支出砍這砍那的),竟然拋出要調漲管理費議題,要請教大家在哪種情境下需要漲管理費?/  

- m# o" `$ _9 N0 f3 P1 a5 x+ [& q1、如題示,公寓大廈如果遇到需要調漲管理費的時候,
/ M6 c% P' X% H9 }% u( O( d有幾個問題需要解決,例如怎樣的狀況下才可以調漲管理費?如實有必要調漲管理費,適法的程序應該是如何?

: ?6 o# l! R' v3 h. h 二、之前法制未備時,6 T( G" }0 A* h
公寓大廈的管理費是化外之地,有心人士常介入管理委員會干涉管理費部份,以求圖一己之利。惟法制健全後,公寓大廈管理條例第
10條第2項規定:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」,是就管理費標準之訂定,本應依照區分所有權人之應有部份比例分擔,並可由區分所有權人會議訂定。6 N% L) z9 s8 [4 ~
三、而召開區分所有權人會議也有一定的程序需要遵守,依公寓大廈管理條例第31規定:" M9 [2 s, _. _
「區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」,是就出席數部份,應有住戶至少
3分之2以上出席,出席數4分之3以上同意(此處假設住戶之應有部份比例均相同),才可以調漲管理費。
是就管理費標準之訂定,本應依照區分所有權人之應有部份比例分擔,並可由區分所有權人會議訂定。
( \  _9 ]  t  R. \" R; Y
3 g9 F; n2 i1 t3 F6 J
四、況且,在進行區分所有權會議開始之前,管理委員會也要依循一定的法定程序進行通知:「區分所有權人會議,應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者,得以公告為之;公告期間不得少於二日」公寓大廈管理條例第30 條定有明文。倘若管理委員會未在此法定期間內通知住戶,該決議可能就會有合法與否的問題。" d2 d8 n* ?3 \8 y& U- z& @6 A
五:  管委會應無議決管理費收取標準之必要與權利???????????
. t2 h/ x& Y+ k5 h- P/ ]) I
1 I8 c+ ~0 Z4 I' [

, p7 X" Y- E* a0 z3 m3 j$ r7 k# H- C  J( [" |
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5 p3 q* B$ r  h+ E
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http://www.cheers.com.tw/article/article.action?id=5092127      
) u/ C$ Q2 ?+ b, B; ]6 ?% {' E- j  e7 V錢很重要,但它代表的「那樣東西」更美好。
" G! a/ H" g! o5 J9 s6 l
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發表於 2018-10-29 09:49:14 |顯示全部樓層
管委會....無議決管理費收取標準之權利     / F+ U/ E% L) i/ n' M/ C
* K' M) ?& e* P
但管委會可以提案並召開臨時區權人會議,   
' ~/ V* E- y5 ~" }! }經區權人會議中討論併表決通過, 才可做管理費收費的增減...     3 m9 K# I: i3 |( g
+ N$ c; j0 \, ]8 L+ N# U1 k9 _; y
: B7 H+ F2 X  |: X9 B
! g- {; |1 b. G. F7 [8 W1 Y; V

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發表於 2018-10-29 22:33:31 |顯示全部樓層
看社區大小維持盈餘吧,我是建議每年盈餘最好是戶數*2000
9 H6 G5 M/ p7 I1 |  {! R- J+ a
5 V2 Z) v! L% V" @多了要少,都好講,缺了要多,有如殺人父母.../ x  E: R% N6 D

. I- [1 r3 I8 W! |3 K6 a不過越高級社區越不會發生這種事情,有些社區為了五塊搞得有夠難看% D/ r3 P1 |. f  j+ x  r5 `# G
! n1 v" s1 N( _! j
明明就社區沒錢,還要在那邊短視近利...
6 w6 S7 Y' Z6 k( }; M" a; _6 ~5 l8 i8 F
; z1 i# S9 s: k& g4 K3 f  V9 a  t
有些社區收的高,但也會要求相對應物業拿出品質
2 L8 g. @; f! b0 t: ~* M夏天進去帶看冷氣涼到不行
6 R8 \3 f- _0 Q- s9 X
! \# _# S+ u: M7 H! f" p+ o0 H! J反觀東省西省,然後社區東壞西壞的) c! v) _$ M% Y5 f6 r  ~* L, s& Z
根本把管理基金搞的本末倒置..
『北大王小陳』U質鄉民仲介兼北大生活觀察家,不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171

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本文章最後由 蕊貝佳 於 2018-10-30 09:18 編輯 ; z( s" @/ c3 b4 o
yjrong413 發表於 2018-10-29 09:49
3 @+ g4 E5 B0 T1 b3 @# I管委會....無議決管理費收取標準之權利     
! }+ h5 ^2 I$ j3 b4 i/ Q2 A$ E* e+ |, N& r
但管委會可以提案並召開臨時區權人會議,   

/ k' T% d* C$ c' X是呀我們主委是知道要召開區權人會議要通過是有難度的。但為什麼有人敢以(不調漲管理費)做為邀功與人情做為政見嗎,我很好奇!
% s- _5 x7 W. X( t9 C7 S9 j2 a) U
更好奇的是:既然自稱理財高手。上任一年一直替社區省錢(停用耗電的冷藏垃圾處理機,減少公設冷氣機使用時數等等)。光比較前一年度虧損他就少虧損了幾十萬幾十萬------但還是想從調漲管理費著手,諸如此類,當然我們不以人廢言,也不以言廢人
- e: J7 ?( F) K6 d- E) d這裡是理性討論。
- U. N7 D$ x2 {9 l1 z% h" r謝謝回復
3 {* ]( s7 v# s. `+ B. \  P

  r9 |4 [1 r; m" c. G1 F
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本文章最後由 蕊貝佳 於 2018-11-12 21:23 編輯
" t9 q" E3 w2 E1 n& l1 v
Dora貓 發表於 2018-10-29 22:33 ; {# `6 o) k$ g+ |: o) j: K
看社區大小維持盈餘吧,我是建議每年盈餘最好是戶數*2000
$ c# t* [: Q0 G  n5 `9 C
( ~* o* P" B4 j: Z; ?! i多了要少,都好講,缺了要多,有如殺人父母...
0 w3 D1 n0 L% I+ J: C
謝謝指教:% T: P, e, E/ s: g) S
大大的意思是每年盈餘比如200戶◎2000=ˋ400000 nt   大開眼界 漲知識了& D8 X) M% ?0 U' M
比較好奇的是  管委會不是營利事業。收入只有管理費。每個月都有開銷管委會還有每月最多十萬元使用額度,那麼哪來盈餘?
$ @/ [2 f3 k2 C) Z/ h說到調漲管理費,倒不是  為了五塊錢弄得難看,高級的社區沒這情形,我贊同有錢人不會在乎五塊錢,但另外一面來說,越有錢的人越會算,不是錢數目多寡問題,不然有錢人是怎麼來的?
' D& D7 p; u% b8 f! Y/ _$ a* `( j* e5 o6 x0 Q
還有管理費使用方式是視每個主委的三觀(註釋1)而定。這有很大討論空間3 v3 Z# P& e' ^5 v0 F7 X' b7 t' E( D

4 d- G4 h! f% s- f/ k" B所謂高級社區?是不是由於管理費收得高就是高級社區?那怎麼樣叫社區明明沒有錢?多少才叫有錢?) g/ I& X9 b* o# K1 e) @
我覺得多數人還是搞不清楚的
" C" e9 C* ?1 Y% u, n' g* ?; Y4 X# Q: U6 F
註釋1: 三觀: 世界觀:你怎麼看世界的?人生觀:你覺得人活著是為什麼?價值觀:你認為做什麼是最有意義的?' A* l- q- A" `
這世界上人與人之間最遙遠的距離不是不是年紀,不是生與死,而是三觀,鄰里間的三觀, z' M* D$ s% R' p9 D/ o
7 ?# ^( H) c/ ?, u: S
; y) K1 B& B' p) |

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蕊貝佳 發表於 2018-10-30 09:14
8 \; g3 f$ t. N  Z謝謝指教:
  @9 q; q% y6 x. U大大的意思是每年盈餘比如200戶◎2000=ˋ400000 nt   大開眼界 漲知識了  N& D  Y, f: X0 g: V7 q
比較好奇的是  管委會 ...
. d/ X8 ]/ X7 h. b8 O2 h( V5 e
不是有錢人會不會在乎五塊錢
, @9 p/ C# x. n( D$ U而是不會為了省這五塊錢把整個社區弄得亂糟糟
) K8 G# X6 i# J+ s9 {, C0 V6 Z; r. V
我房仲看的社區應該比你多,也是比較客觀公正  c' c5 R$ N6 N% B
當然也不是倚老賣老拉,不過你認為客觀與否,我就不清楚了
+ S' F& A6 i9 d; M4 |4 [6 @! ~3 J
而所謂的高級社區,也不是說什麼多高貴的社區
; k( R) Z% i! f) J但是進去社區就是明顯有落差7 G( Y: ?5 G6 t% B  c3 s- R
尤其是人的部分,一個社區該開冷氣的地方沒開
' ^7 j1 n  q- P  y4 B4 R該保養補強的地方沒弄,該修剪維護的花草沒弄
* @4 B# ]( H' h4 D高級與否差在這裡吧....  本質是『人』所影響6 p5 {  I- U' ~+ X( B5 M
: `! B& B, I& ^  U. j$ e; s
此外管理費這個議題在愛北大討論很多次了
5 @9 v' Z! A/ O. x/ j# u. H+ ~會出問題的就是那幾個社區,別的社區都沒有這種狗屁倒灶的事情( I3 L9 g; \6 z( k7 d6 B' U5 j
總而言之,一個社區內的居民意識沒有提高到一個水平
4 r* @& g9 M  D, g; k( P; Q9 h整個社區管委會、物業都會搞的綁手綁腳* A( J' [5 X8 Z! Z% n
0 ]- D' R# o' s* K: j- V# Y
不知道你身邊有沒有這種人??
: O' a5 a& q# p) b# E) S2 a( h問他要做什麼、待會去哪裡玩,都會說隨便,好配合。
% }2 {7 T9 Y/ \一旦方向出來,又會各種嫌東嫌西的,理由意見很多這樣?/ S: c9 o0 u$ D
通常一個社區內這種人一定有,就那幾個、甚至一兩個' d9 e9 j$ ^; n# w+ K3 L1 f
搞到社區烏煙瘴氣的機率很高
) P* R+ M( s3 V$ d$ {+ d6 o4 c$ G2 V0 ^, F/ y
且外我也不知道你是哪個社區,而那個社區又怎樣了1 y6 A" M; |7 D, A
就算看過上百個社區的仲介也不可能對每個社區管委會都熟悉7 d) X6 _7 P# S0 I5 p) G; a0 `2 v
不過自己熟悉的那幾個來做比較,高下就很明顯了
1 _0 A7 g5 F: U3 l
1 V3 e( \7 ~% @5 o9 q5 s3 c/ X2 M* e8 M  i4 k8 |! y" o: g
『北大王小陳』U質鄉民仲介兼北大生活觀察家,不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171

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本文章最後由 Dailybread 於 2018-10-30 21:48 編輯 ; g2 i) E7 `6 s2 T

2 Q. g6 g' n3 U) \裁判字號:臺灣士林地方法院 92 年度 簡上更一 字第 1 號民事判決 裁判日期:93.11.17 % L2 Y; W- v* Y2 A" r( U( g4 i
裁判案由:給付管理費

; V' F; R3 l! `4 B2 `; q裁判全文: 臺灣士林地方法院民事判決            九十二年度簡上更一字 第一號& t$ x- D! g7 C; J& t
(節錄)$ j+ }( ?# l# b) {
四、本院得心證之理由: (一)按修正前公寓大廈管理條例第十條規定:「專有部分、約定專用部分之修 繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其 費用。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管 理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔之。」、「前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用,區分所 有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」準此,管理委員會就共用部分或 約定共用部分之管理維護費用,並無決議之權限。被上訴人所持有之停車位, 係屬上開法條第一項所指之約定專用部分,其修繕管理維護,固應由被上訴人 為之並負擔其費用。而被上訴人使用該停車位,於進出車輛尚需使用到系爭大 廈共用部分時,倘應繳納或分擔共用部分之管理維護費用,區分所有權人會議 固可另為決議或訂定規約加以規範,惟非管理委員會所得擅自為之,此觀同條 第三項之規定自明。至於上訴人主張依據系爭大廈規約第十條第三項,業已授 權管理委員會制訂各項費用之收繳支付方法,故依管理委員會之決議或所制定 之「樓中堡大廈簡易停車管理辦法」,自得據以請求被上訴人給付「設備維護 費二千五百元」等語,然查,系爭大廈規約第十條係有關「公共基金、管理費 之繳納」之規定其中第一項為「為充裕共用部分在管理上必要之經費,區分 所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項:一 、公共基金、二、管理費」第二項為「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔:買賣契約或分管契約有規定者,從其規定,未規定者,各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之」,第三項為「各項費 用之收繳支付方法,授權管理委員會訂定」,上開規定中,「管理費之分擔」 係規定於第二項,亦即應依區分所有權人會議之決議、買賣契約或分管契約之 約定、各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔等方式決定,至於第三 項係延續前項規定而授權管理委員會訂定「收繳支付方法」,換言之,管理委員會只能訂定「管理費、公共基金」之「收支方法」,而非「分擔之金額」, 該規約並未授權管理委員會得決定各戶分擔管理費之金額。從而,上訴人所舉 之第一屆第五次委員會議決議或管理委員會所制定「簡易停車管理辦法」,並 非區分所有權人會議之決議,亦欠缺區分所有權人會議之授權,故其據以請求 被上訴人按月給付設備維護費二千五百元之主張,自非可採。 % j8 t6 }# N. O" i9 F% C! u& a: R

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本文章最後由 蕊貝佳 於 2018-10-31 15:08 編輯
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Dora貓 發表於 2018-10-30 10:43
: b8 E6 i' H1 c  H" W& M不是有錢人會不會在乎五塊錢! c* C+ |3 n; v! v
而是不會為了省這五塊錢把整個社區弄得亂糟糟

; i# y7 U6 i' I) F1, 我先聲明一下,其實我不反對調漲管理費。如果區權會通過的話。! `: I) v5 Z, T) X$ {
2, 我認為你夠客觀,有提出實際數據,例如年盈餘目標  戶數乘以2000 ,但什麼是推算的依據則加上說明會更完整。我們就是外行呀,(或許在未實地了解帳務之前會誤解管委會也說不定 ): w4 M- }* P. O& h9 n) e
3, 我們是中小型社區,我覺得我的社區非常好。人文,環境設施,質量,水平都很高。提出問題討論是因為愛自己的社區。不喜歡就沒必要管它(有人的理念是愛社區就什麼都不能說)。讓它爛掉算了。  你說是嗎?  所以我是不認為大多數社區沒問題,只是沒有人願意談而已。5 U8 u, B+ @6 v

+ g3 }6 {, q$ L" w( O* U* z4,不可否認,社區裡最難的是 【人】 ,因為人有三觀。有人願意三觀盡毀。節操掉滿地你又能奈何他?
' n" W' x" A% k5,  搜尋本社論壇裡面,管理費問題過去有談論過,是調查管理費一坪多少?  卻很少論及管理費如何使用?  沒有個標準# B- \5 m4 U$ \% r9 M
6,  壞人的猖狂是因為好人的沉默。如果大家都能時時關注社區的動態。社區絕對不會搞得污煙障氣喔" c$ {/ e- K; P; _- E  [5 b
7,  我會找時間了解我們管委會財務狀況若有誤解,會作更正道歉。保不齊這屆管委會成效驚人。
" X. P/ l! d7 t6 Z0 F
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/ P0 c3 `9 Q3 N4 r
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Dailybread 發表於 2018-10-30 21:44 5 G* k& C6 v3 h0 f+ v" {  r1 r
裁判字號:臺灣士林地方法院 92 年度 簡上更一 字第 1 號民事判決 裁判日期:93.11.17 * M& ?' ~7 ~2 L. w# G9 Y% y
裁判案由:給付管理 ...
. n3 l8 W/ ^. [
謝謝D  大回復。辛苦了
$ q- Y6 l$ ^" Q( [; S7 y. u5 k* }7 d

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