管理委員就是要服務 要奉獻 社區事務優先

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" u) n1 d# ~+ ^$ {
: s$ s/ T% |( u3 A/ V' Y去年下半年垃圾清運合約商反映,因為社區的垃圾量超過預期很多,需調漲超量月份的服務費.
. K/ E- B& L) H' ?$ q' d( c( x
身為總務委員,有責任了解實情,提供管委會和廠商的商談和議價時之依據.

3 O7 G) a1 z. R; j所以,參考廠商提供的報表,選定通常垃圾量多的那一天清晨,參與秤重作業,並逐筆記錄.
+ K; i6 O, e5 e) a8 }# v
經統計,垃圾量的確超過預期, 廠商依據合約所訂條款要求漲價,是合理的.
4 u: w1 ^" _, n8 `- T1 M/ E


0 t, {8 g* j# @1 o) _

- h: J) G/ o2 l$ m

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如果我擔任管理委員:

4 |4 M6 z# V4 F& ^+ K1.奉公守法 , 誠實善良 , 光明磊落.
+ n. l1 a; C0 w
6 u, C& z. N% `* a7 m2.全心奉獻 , 全力服務 , 全時待命.
4 g2 x9 \) I8 Z  S4 L% U$ \
3.不包工程 , 不賣產品 , 不當仲介.
$ l  r7 T% L# `
8 p( h: s5 Y8 E6 t% t0 j. ], U) H4.尊重專業 , 實事求是 , 公私分明.

5.制訂規範 , 建立體制 , 循規蹈矩.

& N3 N7 U5 n2 P6.絕不製造和傳播謠言, 絕不分化社區住戶情感.

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投資評估案例(資料蒐集, 2015):
' \9 y/ @) x) d+ d
LED照明效益評估:
0 A+ F+ E8 P1 \/ Y( @* b9 ~* G
A. 地下室停車場LED T8燈管 節電評估:

    LED T8燈管耗電20W, 較原來螢光燈管40W可省一半之電力使用.

$ x0 ?: {, L( w   *節電公式計算: 20(瓦)x20(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 146度(千瓦/小時)
1 i' _. k- |: z  
   -單隻LED燈管節電效果:
     1.一年可省 146度電
5 q! V. R% k9 ?# H8 u" a# C     2.一年可省下 146x4 = 584元
+ N2 L# e% M8 Y( P( L# x! D9 {& i7 x     3.減少碳排放量共 146x0.623 = 91公斤
; n  y6 T- |' {: ?
3 @/ n: a" T/ M  t6 k- v   -整體LED燈管換裝效果: (以645支 4尺20W LED燈管計算)
    1.一年節電效果 146x645 = 67160度
- {4 O% S  T& v) g' N: f    2.一年可省下 584元x 645 = 376680元
1 l$ f/ R- \0 j9 m; M3 S    3. 減少碳排放量共 91x645=58,695 公斤
6 o2 G& r- A! \4 V
B.樓梯/電梯間10W LED 燈泡 節電評估:
+ w  s2 ]+ b; ]' g
9 Y; s+ S5 j& U1 m$ F   相同亮度下, LED 10w可替代省電燈泡 21W~23W, 以平均省電12W計算.
# B/ |' v* e- q* K- r" F1 M6 T
    *節電公式計算:12(瓦)x12(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 52.6度(千瓦/小時)
. G. n6 }" b8 x      
-單10W LED燈泡節電效果:  
    1.一年可省 52.6度電
    2.一年可省下 52.6x4 = 210.4元
    3.減少碳排放量共 146x0.623 = 38公斤
9 [* ?$ I  l( y9 @3 F3 t$ }4 {
. \7 k. ?% s0 F# W6 e# I8 }3 _& b -整體LED燈泡 換裝效果: (以300顆燈泡 計算)
   1. 一年節電效果 52.6x300 = 15780度
   2. 一年可省下 210.4元x300= 63,120元
3 r$ x6 \4 K; Z   3. 減少碳排放量共 38x300=11,400 公斤

/ U' F9 }! _6 V5 @) m    節電效果A+B 預估節省電費總計 : 439800 元/年

) e# p5 ?1 o; c  T0 J    減碳效果A+B 預估減碳: 70,095 公斤/年

# z( v# n1 T6 V- a- n5 c
LED照明節能應用技術手冊   

經濟部能源局指導/ 財團法人台灣綠色生產力基金會編印
4 J3 ?0 s- q: \; c8 d
8.1.5 小結
1. 由上述5 種類型場所實測結果可知，在不影響其原有之照明環境下，若能使用LED 節能燈具進
4 [: l! z* q# D- D* I1 c) B    ​行汰換更新工程，所產生之節能效益將可高達36~90%，在抑低尖峰需量及照明用電量方面有
    ​相當大之效益。
- |+ _0 A1 t( S$ R6 ^
2. 在相同照明環境需求下，若欲更換較為節能之光源照明，則必須先行確認替代之LED 光源與先
    ​前所使用的光源有下述的一致性:如燈座型式、輸入電源電壓值、色溫(即光源原先色彩呈現方
: L7 Z. z) W% Z. J( L6 m( O/ V    ​式，如白光或黃光)。並以求得與原光源之相同照度為前提，則必須將替代光源之流明數(lm)做
    ​為選用基準。(最好略大於原光源之流明值，並搭配CNS 照度標準参考)

3. 商業場所在初期照度設計過大及照明用電偏高狀況下，若能適當調降照度及耗電至合理範圍，
% X  d8 Y, ?5 h' J    則可減少不必要之能源消耗及降低電費支出。
9 [% @' o* G2 }+ t% g( w
4. 在LED 節能燈具現場實測中發現，不同發光燈源所散發出之燈體溫度明顯不同(如鹵素燈約
" U7 z; Y- l3 D4 Q) P* s2 j    76~137℃、省電燈泡約61~81℃、LED燈則為40~64℃)；若室內照明改為LED 光源，推估可減
( e2 H9 t, e: ?& [    低其原室內場所之熱負荷。
' C  {5 y- S: R8 s5 H: x% _
8 [2 x. U5 E5 J0 j) v5 `5. LED 超明亮光源，反應速度只需微秒。且較省電，耗電量更小，低電量、低電流即可啟動、
   節能和壽命長，目前LED 產品在品質及價格上已具競爭性，且有很多商家已採用，故逐步汰
   換為LED燈具，將可大幅減少電費支出。

6. 高效能照明設備以高發光效率LED 光源，配合高反射係數材料研發新燈具，可使照明燈具效
    率提升， 加上節能設備如晝光感知器、紅外線感應及調光裝置等，若採用LED 照明光源則可
' F: s# F* j, ^! C5 E  {8 H    降低電能消耗，大幅提升照明燈具整體發光效率。
( I. _* b4 F. m8 ?! Q
& @3 Z  U1 E( ]. `+ `. D實際案例【02】辦公室日光燈改採用LED 直管型光源說明
" G2 w; m1 c8 ^
, T; E) a% W+ z& j某購物中心辦公大樓T12 40W 日光燈管更換為LED 23W 燈管。

- P, u0 m, `+ A! A改善前 辦公區原照明燈具為使用T12 40W 日光燈管並使用鐵心式安定器。

改善後 原T12 40W 日光燈管與鐵心式安定器更換為LED 23W 燈管與外置式電源
           ​驅動器，並依據CNS 辦公室照度標準，滿足人員山作需求並降低辦公區
           ​照明耗電量。
0 W& A& d5 Y. j6 O
+ S3 g# X! L; K: s& ^節能成效:

1 U2 X7 e& }" X  ]7 L9 y5 k各辦公室照明使用時間07:30~19:30，故每日最少為12 小時。

每一組LED 燈每年可節省: (40W-23W)÷1000×12 小時×365 天＝74.46 度。

辦公區共5928 組，年電力節約量:5928×74.46kWh÷1000＝44.1 萬度。
% c6 a+ _1 k3 ~1 _
每年可CO2減量：(441,398.88 度×0.612 ㎏CO2 /度)÷1000＝270.13 公噸(Tons)
; h3 t  ?6 {: I$ I# v

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kasa1107 發表於 2016-12-7 16:24
) r8 E3 T2 N9 U這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
4 Y, F; h# N  v. c* c深知其中五味雜 ...

6 B# u, i8 X) Z
$ `; x/ d2 R6 @2 B充分理解!
3 m8 D& S5 m# J! s

我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷

百分之百贊成.
" Q& {+ t; o/ }' q7 S
不論是重大修繕或採購, 負責任的委員或管委會必須做足功課,

8 t) M9 L2 n; S6 X# o9 s就舉社區車輛進出管制系統為例, 管委會先要了解和評估:

1. 為何要安裝這套系統?

2. 系統的功能有哪些? 利弊得失評析 ?與現行作業方式比較?
- u+ {% P' B' ~0 w! r" Y. M8 P
$ J7 Q& S: a# F3. 市場上有那些"成熟系統"可資納入評估?
0 W+ X9 o* M, ]  b
1 J' J+ r+ G$ d1 o4. 各廠系統的細部分析比較*
6 j2 d5 f# K" b1 T
5 k# U% P' Y: M# [" Z( K" |$ z! o5. 價格:投資採購與安裝-保固條件-定期保養項目與收費-故障修復計費表-性能提升費用-翻修費用

6. 技術手冊, 使用/簡易檢測和維修技術文件, 軟/硬體零組件項目與價格表,工具清單.

; e; L. Z8 h; P$ `
管委會根據這些評比項目 ,選定標的系統, 若價格超出授權 ,就擬案提區分所有權人會議,向住戶說明,

釋疑 ,請住戶支持.我相信住戶獲得足夠的產品資訊後 ,會樂於支持.

9 f) j4 p6 t  F" E! t/ Q如果管委會提案 ,只告知住戶要買xx系統 , 預算30萬元 ,其他資料付諸闕如, 住戶怎會同意呢?
. ~8 h" b7 d6 c6 F  Y, B
問題很簡單: 如果性能未符預期和廠商保證 ,反而造成大塞車,改善又要花錢,怎麼善後?
2 J" Q$ H' c0 k9 C4 z% p, p( M* `

* 各廠系統的細部分析比較 : 設計功能 ,結構 ,特性, 價格, 交貨期, 保固期 ,故障排除/
& e( l# Z4 e3 z3 p% n. D% J, |
+ F" k# K% {# C7 e6 i+ @( w( p7 R                                             手動操作介面, 可靠度(平均使用多久需要維修一次), 例行保養
# r; X8 Q9 d" ~7 R9 R
/ R1 N5 w% t3 p1 G  a1 h; M+ T9 J                                              /緊急叫修服務便利性,保用期, 耗損率 ,軟硬體性能提升,
     
                                              政府或專業機構檢測報告, 市場風評/使用者反映, 操作訓練 ,

                                              保險等因素.............
- i. E% f! u- T9 \; ~  ]4 L+ x
                             

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 13:06
謝謝KASA指導.說明一下:
5 a" K; ]2 Z1 n% w; ]
5 ^1 J" b  G% s% l5 c+ e: h1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標 ...

) R2 u" G7 R0 }! G' ^: q2 f" v這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
9 X" A2 y+ C. R2 s2 \+ T; U深知其中五味雜陳之苦，而且再次強調，就是因為住戶很多時候往往不知其所以然就跟風投票了，
+ V  Q" M. n: s8 i8 ]我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷。
8 _/ k; ~% z, Q7 ]% Y  O$ ^) x
因為以敝社區為例子，其實十萬元對我們社區來說常常超過，
" b8 F) ~5 C: H因為社區太大了，很多修繕工程動輒就超過，這點就比較無奈些。
! \3 W- @( T6 P! q- \% a+ w- n
4 @2 n& A7 P' |* A; i, z總結而論，制度的建立肯定有好的一面，但是否立意良善反而做了壞事，這點不可不慎重看待。

: C9 T7 X9 B; q/ o' a: N, J2 M

Dailybread

kasa1107 發表於 2016-12-7 12:28
關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
+ Z. W- J$ ?6 i: t
這個部份提供一點建議，就是金額10 ...

" Z) T, r6 b9 H/ C! M
) b. R0 U4 u- ?7 W: e4 C& e謝謝KASA指導.說明一下:

1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標應無爭議.

2.物管保全年服務費數百萬元,其他保養維修一年也要數十萬元,
' c+ ^: M# h) J$ Q
   借助招標確認廠商的資格,產品的規格或勞務的工作清單,以及價格
! m- z, y' ?3 l" S5 S0 K" c, P
   目的是確保社區和住戶的權益.這和家裡買一台冰箱,或一輛車的考量並無二致.
! w4 R0 |2 p9 v: R0 m
* ]; J+ L4 s) U# S7 t/ T- I   譬如說: 園藝保養合約金額比之前幾年提高三成, 績效是否確又提升?

   機電是社區僅次於物管的最重要合約,消防,飲水,用電,都嚴重關係到全體住戶的安全

   豈能不慎?

2.如果要提高授權額度(屋齡增加後是有其必要),也是要區分所有權人支持,
9 V  h' ^: c$ ^, {$ _8 t
5 q" X& n& I5 J  M; M# {3 v   如果管委會不能依法行政,不能為住戶看緊荷包,就得不到住戶的支持.

+ y. g6 s- ~" l+ ~3.十萬以上的修繕或採購很少(非保養維修年度合約), 公告招標並不常見.
* r6 M/ U4 u+ _& t5 ]+ n9 R
   十萬以下是詢價比價 , 總幹事加上秘書 ,打幾個電話,或上網查詢, 有困難嗎?
# `# U2 w( w7 S2 W. q
3 ]# p* I% C1 J* j/ n/ Z4. 不論是招標或比價, 只要將"需求"定義明確和精準.
6 A1 \2 g! g4 G" R  c* G+ Y
6 y1 K4 S; m) a' a  D' R   廠商可以自我檢視"資格和規格"是否符合, 審標時公開公正透明 ,就不會有爭議.
& |3 D6 q- W/ n$ P  Y# {6 G
+ W! c* T# f- b$ S: n2 C   就怕產品功能不清楚,服務範圍不ˋ確定,廠商資格不設限, 就會問題叢生.
* A" ^/ H1 r/ x) s' n' A# M/ L
0 l0 m; `: z; J3 M" y0 R

所以: 假如真的有好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，何苦要制定這麼多的規定呢?

5.住戶平日可能真的沒法子關心社區管理, 但住居安全和生活品質是否提升?

   財務管理是否合乎法規?是否清晰透明 ?大家一定會有感受,會比較的.
( w  W4 V. F6 M- w
   如果社區管理確曾造成住戶的不安, 甚至資產流失 ,

  k, W1 P- w' u; I, U   再周詳的法規, 也不能消除住戶心中的疑慮.
' e- W; a- a) c; }) {6 ?
3 {8 F% D5 c) g9 q" G+ J. }  S   或者說, 再周詳的法規,可能也無法制止有心人的刻意操弄.


    參考: [社區管理] 公寓大廈管理費與公共基金(法律觀點)
. T! v2 w( K8 ], a: s3 N  

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 11:22
第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄
. b! p; z* ]) Y) u6 x: r
1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。  

1 C" g. o$ b- K/ q關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.

1 Q& O  ]* C8 j3 m+ e& i這個部份提供一點建議，就是金額10萬元的部分要依照社區實際戶數以及面積去衡量，
1 g1 F9 Y3 D# E3 G( K0 \% @+ I如果是小社區，每一個工程案都不容易超過十萬元，那透過這個制度來避免重大工程案有缺失，
: q* G$ i: I& s' B, m4 _# e我想是OK的。
$ U  p4 z5 @/ D' K- T( @0 E7 }
但如果是大社區的話，就會造成每一個大小工程幾乎都要招標的問題，招標有好有壞，
: k1 ?3 O) c" `* G很多小型工程，維養的廠商都是以企業商社的型態經營，直接採取的是報價 施工 完成收錢 三程序，
但對於投標要準備的資料，例如 信用證明、公司證明、營業項目證明、最近一期現金流量證明等資料，
+ p$ b/ {$ H0 \6 `" p' \1 H都會嫌麻煩而不投標，據此，社區有些小工程就會被這條規定而造成要支付比較多的維修成本了，

  _% f& E, q5 v. V因為有辦法處理投標事情的都是具一定規模的公司行號，而這類公司行號的人事成本相對當然也比較高，
而維修技術有時候也不見得會比小公司來的好，但礙於前述的原因，有可能就會發生這樣運作問題。
' j) r) G* C5 w; W" B# ~
再者，凡是都要招標，就會需要撰寫招標須知，除非是固定的工程案，否則很多招標的性質、規格、規模等都會不盡相同，這就意味者需要花費額外時間去撰寫詳細的招標文件，接著還要另外做書面審查、開標簡報、決標、議價等各種程序，據此，就有機會讓一些簡單的維修工程案延宕了非常久的時間，甚至有機會延宕到換了好幾屆管委會都搞不定，因為沒人想碰這塊，物業管理業者的素質也是稱差不齊，所以在最壞的情況下，除非委員熟悉這些事務又或者善盡監督管理之責，那才有機會逐步的推動。

5 s& i% V# _, k9 s6 z! F進一步，還會遇到一個委員會各權責委員負責項目不同，結果擅長監督的委員，如果要去監督或建言或催促一些工程案的時候，有可能反而採到其他權責委員的界線，讓人覺得逾權，結果又造成了管委會內部吵吵鬧鬧不歡而散，最後~~該招標的 還是沒招標。

) @7 D( j' V: N( a# {  I最後，我要說制定規矩不見得不好，但過多的限制有時候不一定會讓住戶受惠，反而受害，怎麼制定制度才是對社區最好的，我想這是比較不容易做到的，而且區權人上，大多數的住戶因為沒當過委員，肯定沒前述這些經驗，只是擔心避免社區掏空，相信會呼應投下贊同票，但萬一遇到最壞的狀況，大概也不會想到會是因為這個原因所造成的。

  y8 E4 S7 {5 A7 ^當然，我們可以期望由好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，這些規定肯定都不會造成阻礙，
但話說回來，假如真的有這樣的管委會，何苦要制定這麼多的規定呢? 此點也是一個需要思考的問題。
, q2 ]9 U7 t6 Z

' q4 N/ q5 k  L) X* E% G: \

蕊貝佳

Dailybread 發表於 2016-12-6 10:47
5 j8 p# t- P+ q, p) F5 u. ]" N請教過區公所的作法 ,對我們比較不便的,垃圾車不能放置在一樓,
4 F6 t5 u) q+ k
. F9 u' Z  [2 u! q" J# U- b$ [將垃圾車(或其他容器)從地下室推到一樓,  ...

我們垃圾車有溫控，放地下室密閉空間感覺會比較臭，我們放一樓，開放空間，平日有門關住！還不錯。

Dailybread

第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄
! D: V, K. ~, m+ |4 o- x
1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。
2. 建議監察委員”迴避管委會工程採購案決議之表決”。
3. 財報缺失:為何"機械式停車位聯邦銀行專戶"未見金額增減?
% P8 k" M0 I: P" u. M4. 活存金額有誤!請查明.
  N, F1 d& U. p) G) N5. 社區財務收支管理辦法本次全部審議完畢，公告社區並施行
6. 建議依據規約,提撥活存轉存公共基金定存.
7. 建議恢復”警民連線”之設置
$ V0 y4 n9 Y% |$ S0 m% q  T8. 物管公司已交接上任近三周,尚未完成簽約,應儘速簽約,社區方有保障.
9. 建議設置自動心臟電擊器AED
10.工程追認決議:2.3.4.6 項次工程案，依財務收支管理辦法支付處理。
7 Y2 G+ h9 q) h0 t' c11. 建議公共基金管理與整併. (依據社區規約與公寓大廈管理條例辦理)
6 |, p0 i5 [; j12. 建議外聘專業會計師辦理財物查核. (依據財務收支管理辦法辦理)
- Y3 ?% j( E& G2 `% }13. 請XX公司來會報告電梯故障,保養,修護工作.
14. 區分所有權人會議修改規約之提案:
               -明訂監察委員由管理委員票選.
               -明訂公共基金於公營銀行開設定存專戶(限中央存保)
               -財務收支管理辦法納入規約
% C! K4 S2 Y* ^+ e               -管理委員任期修訂(依據公寓大廈管理條例辦理)
15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
6 x6 t. w: r9 T5 H; B! ?16. 公共基金，應開立定期存款專戶儲存。
17. 公共基金必須遵照社區規約之規定,定期辦理提撥
, e( m# n$ Q. N18. 會計師帳務查核報告之檢視與研討.
' ]  I: M9 a$ g) Y9 x8 W# }19. 機械車位收費,提撥與調整之研討.
20. 清查機械車位保修基金歷來提撥是否確實完成,未提撥者應儘速補足.

每一案都詳列法理依據,細部分析說明和可行方案之建議 !
+ _  l3 \7 s$ D0 M      
% A5 x. A; e* N& P6 f

開心胖B

Dailybread 發表於 2016-12-7 09:37
只要住戶關心,管理委員用心,大家都是好心,
6 P4 L( }" \5 ?1 F/ R. r5 z: f
找出問題, 研究解決方案,積極解決問題

您真的很用心耶~我覺得管委會的委員們真的很有心~非常感謝(不管哪個社區)
( @$ f+ ]. n6 _9 E4 }都付出很多時間開會或關心社區的大大小小事..
我媽也是委員所以常聽他說(碎念..XDD/一不小心就說出內心話了!!)
開完會還會組LINE群組繼續討論...比我們上班的還認真