管理委員就是要服務 要奉獻 社區事務優先

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去年下半年垃圾清運合約商反映,因為社區的垃圾量超過預期很多,需調漲超量月份的服務費.

1 Q- T8 m% {) q; Q% [- u身為總務委員,有責任了解實情,提供管委會和廠商的商談和議價時之依據.

所以,參考廠商提供的報表,選定通常垃圾量多的那一天清晨,參與秤重作業,並逐筆記錄.

經統計,垃圾量的確超過預期, 廠商依據合約所訂條款要求漲價,是合理的.


- s2 N) A: Q% l* C8 l4 R7 U" Y* Y) @

6 {, d. J% [6 K8 {! {

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如果我擔任管理委員:

1.奉公守法 , 誠實善良 , 光明磊落.

- q, ]9 T5 X; V& j/ d  F2.全心奉獻 , 全力服務 , 全時待命.

3.不包工程 , 不賣產品 , 不當仲介.

4.尊重專業 , 實事求是 , 公私分明.
3 H1 c. ~. ^" c) X/ _! s* e
5.制訂規範 , 建立體制 , 循規蹈矩.

% C, ?! p$ J% i4 Y6.絕不製造和傳播謠言, 絕不分化社區住戶情感.

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9 T. |4 ]# G5 R9 v) i! p' |  W; v
! n3 ~- m8 N) H" Y投資評估案例(資料蒐集, 2015):

5 y4 d6 W- M: w$ }3 ], r) Z8 }# z1 j3 \6 \LED照明效益評估:

+ Q7 X3 c( \2 d6 K' A: uA. 地下室停車場LED T8燈管 節電評估:
' G* B4 k1 A0 l; s" m8 G( H
    LED T8燈管耗電20W, 較原來螢光燈管40W可省一半之電力使用.
: w! h0 c% x; b" c
   *節電公式計算: 20(瓦)x20(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 146度(千瓦/小時)
4 k/ x% L$ x! A1 I( _  
   -單隻LED燈管節電效果:
     1.一年可省 146度電
6 t8 z; l* X6 R3 U     2.一年可省下 146x4 = 584元
     3.減少碳排放量共 146x0.623 = 91公斤

  -整體LED燈管換裝效果: (以645支 4尺20W LED燈管計算)
    1.一年節電效果 146x645 = 67160度
    2.一年可省下 584元x 645 = 376680元
* {* S5 d3 S/ \4 }7 c& Y$ H    3. 減少碳排放量共 91x645=58,695 公斤

- ^/ ^- F7 v: J! ^ B.樓梯/電梯間10W LED 燈泡 節電評估:

   相同亮度下, LED 10w可替代省電燈泡 21W~23W, 以平均省電12W計算.

    *節電公式計算:12(瓦)x12(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 52.6度(千瓦/小時)
      
2 G9 ]+ |/ z5 i+ C# @ -單10W LED燈泡節電效果:  
    1.一年可省 52.6度電
! Y- w, @/ x3 ~+ ~* L& ?6 q    2.一年可省下 52.6x4 = 210.4元
. z" a7 \2 k0 H4 z    3.減少碳排放量共 146x0.623 = 38公斤
' E& _' [  w# A& c  j; S5 }
-整體LED燈泡 換裝效果: (以300顆燈泡 計算)
9 T- u, D4 u+ [& `* J1 v; Y8 [  O   1. 一年節電效果 52.6x300 = 15780度
! i2 w/ U- w" ~. i, s   2. 一年可省下 210.4元x300= 63,120元
   3. 減少碳排放量共 38x300=11,400 公斤

    節電效果A+B 預估節省電費總計 : 439800 元/年

& d4 q9 i3 \& L3 N/ x* ]' o    減碳效果A+B 預估減碳: 70,095 公斤/年

/ E/ \5 ]+ i% W% Z/ j
: o' e8 H9 t/ q) e& @7 c$ I/ M! iLED照明節能應用技術手冊   
5 l) p! S+ H6 f$ W4 u2 l% ?, o. S
經濟部能源局指導/ 財團法人台灣綠色生產力基金會編印

. J% n9 ?& r2 `8.1.5 小結
1. 由上述5 種類型場所實測結果可知，在不影響其原有之照明環境下，若能使用LED 節能燈具進
9 I+ Y' L6 N3 {8 F2 g    ​行汰換更新工程，所產生之節能效益將可高達36~90%，在抑低尖峰需量及照明用電量方面有
' Z  Z8 R) C$ f: b+ R& L    ​相當大之效益。
. c- }5 ~+ D% t0 d% y
5 ?: x3 [' Z  c, `5 k6 F2. 在相同照明環境需求下，若欲更換較為節能之光源照明，則必須先行確認替代之LED 光源與先
    ​前所使用的光源有下述的一致性:如燈座型式、輸入電源電壓值、色溫(即光源原先色彩呈現方
/ {+ E3 d8 k6 r    ​式，如白光或黃光)。並以求得與原光源之相同照度為前提，則必須將替代光源之流明數(lm)做
3 l7 v* q( l# b, U9 e  u. B7 @' o    ​為選用基準。(最好略大於原光源之流明值，並搭配CNS 照度標準参考)
/ C2 V- r8 S( C
3. 商業場所在初期照度設計過大及照明用電偏高狀況下，若能適當調降照度及耗電至合理範圍，
    則可減少不必要之能源消耗及降低電費支出。

4. 在LED 節能燈具現場實測中發現，不同發光燈源所散發出之燈體溫度明顯不同(如鹵素燈約
, w4 ~" ~9 p0 A    76~137℃、省電燈泡約61~81℃、LED燈則為40~64℃)；若室內照明改為LED 光源，推估可減
    低其原室內場所之熱負荷。

5. LED 超明亮光源，反應速度只需微秒。且較省電，耗電量更小，低電量、低電流即可啟動、
+ j) x9 o( m7 p/ U   節能和壽命長，目前LED 產品在品質及價格上已具競爭性，且有很多商家已採用，故逐步汰
5 c% x& |/ Z2 t; h5 q   換為LED燈具，將可大幅減少電費支出。
: c" p$ J: ]" `4 b
; P, `( Q/ M% t5 D) Q6 }  e6. 高效能照明設備以高發光效率LED 光源，配合高反射係數材料研發新燈具，可使照明燈具效
& I/ l1 g7 p( u- i. A: p    率提升， 加上節能設備如晝光感知器、紅外線感應及調光裝置等，若採用LED 照明光源則可
  d5 h3 R/ t7 z3 R3 u0 ]* [" i    降低電能消耗，大幅提升照明燈具整體發光效率。
8 @; ~0 ?, C9 ~5 |" r
" V6 `# f& m6 |& K實際案例【02】辦公室日光燈改採用LED 直管型光源說明
' R, }& B4 s" y+ A4 A* }
) d$ q/ w/ E) e0 _0 `# x! `; ?某購物中心辦公大樓T12 40W 日光燈管更換為LED 23W 燈管。

改善前 辦公區原照明燈具為使用T12 40W 日光燈管並使用鐵心式安定器。
/ |/ ]# L6 u1 Q
改善後 原T12 40W 日光燈管與鐵心式安定器更換為LED 23W 燈管與外置式電源
2 [0 i- e0 O& b9 j+ W           ​驅動器，並依據CNS 辦公室照度標準，滿足人員山作需求並降低辦公區
$ }/ g7 Z  a" Q9 U9 v8 _7 o9 ]           ​照明耗電量。

節能成效:

& i8 d, ]% Y& Z7 c7 G" N9 P各辦公室照明使用時間07:30~19:30，故每日最少為12 小時。

& Y4 N# h5 G3 a4 h2 N$ ]每一組LED 燈每年可節省: (40W-23W)÷1000×12 小時×365 天＝74.46 度。
6 v0 H( G/ K4 G7 a0 c
辦公區共5928 組，年電力節約量:5928×74.46kWh÷1000＝44.1 萬度。

每年可CO2減量：(441,398.88 度×0.612 ㎏CO2 /度)÷1000＝270.13 公噸(Tons)

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8 {, ?; L7 j% w# D

kasa1107 發表於 2016-12-7 16:24
這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
: A/ e" p/ h/ t9 S4 e% o深知其中五味雜 ...

充分理解!
. L, f+ }0 A% Z& I9 n
5 R, h! V. }' n) ?" ~- v, h

我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷

& ]8 b3 d2 Q5 i" d; A5 p
百分之百贊成.

不論是重大修繕或採購, 負責任的委員或管委會必須做足功課,

+ O( d, i  F) O6 h& Y& V就舉社區車輛進出管制系統為例, 管委會先要了解和評估:

9 v" J3 I6 m5 D  q: |! \. `1. 為何要安裝這套系統?
3 @) C6 I$ S* \6 ?: G" D
2. 系統的功能有哪些? 利弊得失評析 ?與現行作業方式比較?
1 V4 p% G1 ~: |- ^
3. 市場上有那些"成熟系統"可資納入評估?
! D* S$ a/ b6 j& l$ F' x" o
7 _3 y* B+ A+ l$ W4. 各廠系統的細部分析比較*
3 R+ L" ~% u( c+ o/ v/ W, e; L/ n* p
* Y  ]' ~$ v0 J2 r/ Y5. 價格:投資採購與安裝-保固條件-定期保養項目與收費-故障修復計費表-性能提升費用-翻修費用

6. 技術手冊, 使用/簡易檢測和維修技術文件, 軟/硬體零組件項目與價格表,工具清單.
/ J& A$ v  O1 S: {! b
3 k' a* g! k/ }0 i) ~
管委會根據這些評比項目 ,選定標的系統, 若價格超出授權 ,就擬案提區分所有權人會議,向住戶說明,
* K' ]. k1 P8 B, G
: \( {* s" E# H6 u) B$ h釋疑 ,請住戶支持.我相信住戶獲得足夠的產品資訊後 ,會樂於支持.

如果管委會提案 ,只告知住戶要買xx系統 , 預算30萬元 ,其他資料付諸闕如, 住戶怎會同意呢?
" @; a: `) Y' j# u3 E
問題很簡單: 如果性能未符預期和廠商保證 ,反而造成大塞車,改善又要花錢,怎麼善後?

# ?. |4 n  a2 Z& E: J
* 各廠系統的細部分析比較 : 設計功能 ,結構 ,特性, 價格, 交貨期, 保固期 ,故障排除/
5 Q# L$ Z) J' c2 X3 |
                                             手動操作介面, 可靠度(平均使用多久需要維修一次), 例行保養

                                              /緊急叫修服務便利性,保用期, 耗損率 ,軟硬體性能提升,
: ]" t9 `' m& s7 |( N& C9 L3 {4 |     
3 w0 {# [% G& Z% z" n& b8 l                                              政府或專業機構檢測報告, 市場風評/使用者反映, 操作訓練 ,

# f; e% h/ D- Y; B8 j! q4 e                                              保險等因素.............

                             

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 13:06
謝謝KASA指導.說明一下:
  }, U  q% `* U$ g
% K7 h& j- _5 d" _% ^0 f7 p+ K1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標 ...

) ^0 b7 X  E) }  _8 X' p這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
+ i. g: l" K, M深知其中五味雜陳之苦，而且再次強調，就是因為住戶很多時候往往不知其所以然就跟風投票了，
% j! `# S% b$ u9 P9 a4 Q我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷。
( a9 j* Z5 l2 i( H% P
$ G# Y. B4 m. |因為以敝社區為例子，其實十萬元對我們社區來說常常超過，
因為社區太大了，很多修繕工程動輒就超過，這點就比較無奈些。

總結而論，制度的建立肯定有好的一面，但是否立意良善反而做了壞事，這點不可不慎重看待。
9 o) d! C- t& z! ^9 c* N

Dailybread

kasa1107 發表於 2016-12-7 12:28
' Y8 K9 v, g  E  ]0 r2 S關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
7 B" A; p9 a1 s2 k7 R" g
這個部份提供一點建議，就是金額10 ...

9 M' @, I0 j3 ?1 ]
7 G4 C0 ~! J  {謝謝KASA指導.說明一下:
5 }! b/ v% E8 Q7 V& p$ Q
  }6 A* B! S; F# s2 o1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標應無爭議.
' u  M& J, x" b: S9 J% f- l
2.物管保全年服務費數百萬元,其他保養維修一年也要數十萬元,

   借助招標確認廠商的資格,產品的規格或勞務的工作清單,以及價格
$ [; {. G$ L4 [2 R2 Y
   目的是確保社區和住戶的權益.這和家裡買一台冰箱,或一輛車的考量並無二致.

4 O) Q2 K0 W5 r' J$ V$ b  w0 E/ \   譬如說: 園藝保養合約金額比之前幾年提高三成, 績效是否確又提升?

. P1 K) [' x  M( [/ K) `  p   機電是社區僅次於物管的最重要合約,消防,飲水,用電,都嚴重關係到全體住戶的安全

   豈能不慎?

2.如果要提高授權額度(屋齡增加後是有其必要),也是要區分所有權人支持,

   如果管委會不能依法行政,不能為住戶看緊荷包,就得不到住戶的支持.
1 @. q0 J3 H8 W8 b9 _% d0 R
3 q+ A& Y- a% H. f: C4 v( F1 A6 [3.十萬以上的修繕或採購很少(非保養維修年度合約), 公告招標並不常見.
- I0 `+ B/ E/ y: h3 }9 o" ]6 h7 ?; M, ?% x
% A, x4 {6 |  U   十萬以下是詢價比價 , 總幹事加上秘書 ,打幾個電話,或上網查詢, 有困難嗎?

4. 不論是招標或比價, 只要將"需求"定義明確和精準.

   廠商可以自我檢視"資格和規格"是否符合, 審標時公開公正透明 ,就不會有爭議.
, L4 s- Q- F; A8 }
   就怕產品功能不清楚,服務範圍不ˋ確定,廠商資格不設限, 就會問題叢生.

- J: n4 H6 M& \: I: ^
" K& D' q# F) n1 K$ K. o
! x& W7 h4 b8 W$ b* {0 H/ i  \所以: 假如真的有好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，何苦要制定這麼多的規定呢?

5.住戶平日可能真的沒法子關心社區管理, 但住居安全和生活品質是否提升?

   財務管理是否合乎法規?是否清晰透明 ?大家一定會有感受,會比較的.

   如果社區管理確曾造成住戶的不安, 甚至資產流失 ,

   再周詳的法規, 也不能消除住戶心中的疑慮.
% ?$ {5 g. A8 J. g0 K# `2 X. I
* W" h; I9 k5 M0 h0 ~   或者說, 再周詳的法規,可能也無法制止有心人的刻意操弄.
0 n- ?9 r9 j! ?% [4 H4 Z% g3 f% t
$ |, m! u' Z( T  X! A1 Z7 O8 e
    參考: [社區管理] 公寓大廈管理費與公共基金(法律觀點)
  

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 11:22
第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄
5 B4 s3 A: c+ ?% _; m7 M
, X8 h2 O/ r$ \) |0 e; u4 b+ V1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。  

關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
4 N! L8 a- z; W" u1 q
這個部份提供一點建議，就是金額10萬元的部分要依照社區實際戶數以及面積去衡量，
. A6 C3 C5 V0 Q如果是小社區，每一個工程案都不容易超過十萬元，那透過這個制度來避免重大工程案有缺失，
我想是OK的。
4 f0 i6 R0 P+ p: \" u
但如果是大社區的話，就會造成每一個大小工程幾乎都要招標的問題，招標有好有壞，
; h7 C/ g$ `& a% O9 ?+ a很多小型工程，維養的廠商都是以企業商社的型態經營，直接採取的是報價 施工 完成收錢 三程序，
+ A4 Q% I2 t7 D# E  t* b- J) t但對於投標要準備的資料，例如 信用證明、公司證明、營業項目證明、最近一期現金流量證明等資料，
都會嫌麻煩而不投標，據此，社區有些小工程就會被這條規定而造成要支付比較多的維修成本了，
) Q& P% C7 T4 n5 o4 i) A
3 ^' i9 W! u+ u! ~因為有辦法處理投標事情的都是具一定規模的公司行號，而這類公司行號的人事成本相對當然也比較高，
而維修技術有時候也不見得會比小公司來的好，但礙於前述的原因，有可能就會發生這樣運作問題。
7 O1 e' U0 p  g
6 T% }  ~1 B9 G6 b再者，凡是都要招標，就會需要撰寫招標須知，除非是固定的工程案，否則很多招標的性質、規格、規模等都會不盡相同，這就意味者需要花費額外時間去撰寫詳細的招標文件，接著還要另外做書面審查、開標簡報、決標、議價等各種程序，據此，就有機會讓一些簡單的維修工程案延宕了非常久的時間，甚至有機會延宕到換了好幾屆管委會都搞不定，因為沒人想碰這塊，物業管理業者的素質也是稱差不齊，所以在最壞的情況下，除非委員熟悉這些事務又或者善盡監督管理之責，那才有機會逐步的推動。

: D1 K7 O1 w% w1 o% q+ y2 O8 J! k進一步，還會遇到一個委員會各權責委員負責項目不同，結果擅長監督的委員，如果要去監督或建言或催促一些工程案的時候，有可能反而採到其他權責委員的界線，讓人覺得逾權，結果又造成了管委會內部吵吵鬧鬧不歡而散，最後~~該招標的 還是沒招標。
, c$ N; y; Q* J+ T* H
最後，我要說制定規矩不見得不好，但過多的限制有時候不一定會讓住戶受惠，反而受害，怎麼制定制度才是對社區最好的，我想這是比較不容易做到的，而且區權人上，大多數的住戶因為沒當過委員，肯定沒前述這些經驗，只是擔心避免社區掏空，相信會呼應投下贊同票，但萬一遇到最壞的狀況，大概也不會想到會是因為這個原因所造成的。
& s; R2 h/ Q8 X
3 H% n( \' {1 T& L( z9 m1 ]當然，我們可以期望由好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，這些規定肯定都不會造成阻礙，
; |7 e) X. [* f2 @但話說回來，假如真的有這樣的管委會，何苦要制定這麼多的規定呢? 此點也是一個需要思考的問題。

蕊貝佳

Dailybread 發表於 2016-12-6 10:47
* }7 t5 x" m( G- F8 G! S請教過區公所的作法 ,對我們比較不便的,垃圾車不能放置在一樓,
; Q7 |. c7 J2 }
將垃圾車(或其他容器)從地下室推到一樓,  ...

我們垃圾車有溫控，放地下室密閉空間感覺會比較臭，我們放一樓，開放空間，平日有門關住！還不錯。

Dailybread

第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄
5 |; t+ M1 N  q) e4 ^# s# c% ^
1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。
! R1 E' Z9 [6 H9 x. V6 ~% ~2. 建議監察委員”迴避管委會工程採購案決議之表決”。
. D& i6 p0 ^1 t! S3. 財報缺失:為何"機械式停車位聯邦銀行專戶"未見金額增減?
4. 活存金額有誤!請查明.
3 k9 v% o# ~, a6 R5. 社區財務收支管理辦法本次全部審議完畢，公告社區並施行
6. 建議依據規約,提撥活存轉存公共基金定存.
; A) j& M9 W- K) f: O, X7. 建議恢復”警民連線”之設置
8. 物管公司已交接上任近三周,尚未完成簽約,應儘速簽約,社區方有保障.
' Z$ o5 G/ Z- \* n0 }+ [+ k7 \9. 建議設置自動心臟電擊器AED
10.工程追認決議:2.3.4.6 項次工程案，依財務收支管理辦法支付處理。
11. 建議公共基金管理與整併. (依據社區規約與公寓大廈管理條例辦理)
12. 建議外聘專業會計師辦理財物查核. (依據財務收支管理辦法辦理)
, x0 ?, M( `, N# Q13. 請XX公司來會報告電梯故障,保養,修護工作.
8 @( d! @# N) R$ [14. 區分所有權人會議修改規約之提案:
1 ]( `/ K) r: M7 j- _  ~8 C               -明訂監察委員由管理委員票選.
9 \5 N3 v  q/ d5 S* O  o               -明訂公共基金於公營銀行開設定存專戶(限中央存保)
               -財務收支管理辦法納入規約
  O8 Q/ Q1 {0 H6 ~               -管理委員任期修訂(依據公寓大廈管理條例辦理)
3 Z! e; \  N8 y3 C15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
16. 公共基金，應開立定期存款專戶儲存。
# N1 h6 g) {; z) n6 }0 J17. 公共基金必須遵照社區規約之規定,定期辦理提撥
% _9 A7 y) W1 O4 ?( x7 O1 V18. 會計師帳務查核報告之檢視與研討.
# L: r" e/ X5 p/ B19. 機械車位收費,提撥與調整之研討.
  V# l" o- _$ Q+ O7 g20. 清查機械車位保修基金歷來提撥是否確實完成,未提撥者應儘速補足.
5 f3 D6 [$ R- l/ w4 f) U
每一案都詳列法理依據,細部分析說明和可行方案之建議 !
( a5 `, I% _! I! p+ M  A  y7 s6 ]      

開心胖B

Dailybread 發表於 2016-12-7 09:37
! i! E! F0 l' @4 g( `% t7 E只要住戶關心,管理委員用心,大家都是好心,
1 z2 W# o/ Y" P& @( G+ F
; @# @3 \: e, V/ K! x找出問題, 研究解決方案,積極解決問題

: W0 U" F* m* J$ }% k您真的很用心耶~我覺得管委會的委員們真的很有心~非常感謝(不管哪個社區)
都付出很多時間開會或關心社區的大大小小事..
+ T7 w; Y- x& h) w' g我媽也是委員所以常聽他說(碎念..XDD/一不小心就說出內心話了!!)
開完會還會組LINE群組繼續討論...比我們上班的還認真
9 Q& z# E3 g" M# h+ j3 a