管理委員就是要服務 要奉獻 社區事務優先

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, d' B8 Y7 p; A# p' l去年下半年垃圾清運合約商反映,因為社區的垃圾量超過預期很多,需調漲超量月份的服務費.
  }* P" L5 T, F5 I
身為總務委員,有責任了解實情,提供管委會和廠商的商談和議價時之依據.
. R+ o/ j& A7 j
  U1 b5 S5 O1 t# t所以,參考廠商提供的報表,選定通常垃圾量多的那一天清晨,參與秤重作業,並逐筆記錄.

' Q3 p- C  l6 f% L經統計,垃圾量的確超過預期, 廠商依據合約所訂條款要求漲價,是合理的.
) g) B( Z3 n' V9 [
! E+ }5 _' p6 ~7 n  m& v9 z0 @

& b1 h( `' ?4 y
* t* ^; Z" a0 J3 B2 a$ J

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如果我擔任管理委員:

1.奉公守法 , 誠實善良 , 光明磊落.

# i% W3 X! s* X' D+ m6 i/ t, W2.全心奉獻 , 全力服務 , 全時待命.
! f$ z0 p: @( J" u. Y% d. D
! Z% E0 }8 A" S% A3.不包工程 , 不賣產品 , 不當仲介.

( `% H7 T( t4 u# ]7 W: E% q4.尊重專業 , 實事求是 , 公私分明.

5.制訂規範 , 建立體制 , 循規蹈矩.
$ O' z) _: m7 I3 s% \5 a, l
) r% V/ v$ {- q, C4 l  T6.絕不製造和傳播謠言, 絕不分化社區住戶情感.

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- i( N8 s* `7 g. o  X- n投資評估案例(資料蒐集, 2015):
1 k5 T% Z8 t3 X" R
) r9 O2 G4 \* d. \1 q3 ILED照明效益評估:

A. 地下室停車場LED T8燈管 節電評估:
  l/ g$ M+ R7 y7 A
    LED T8燈管耗電20W, 較原來螢光燈管40W可省一半之電力使用.

   *節電公式計算: 20(瓦)x20(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 146度(千瓦/小時)
  
* a, B! p8 ]4 G8 k# {5 r( J   -單隻LED燈管節電效果:
# ]  }1 n# u; L: l     1.一年可省 146度電
/ E- ?8 F2 L  O% c     2.一年可省下 146x4 = 584元
     3.減少碳排放量共 146x0.623 = 91公斤
7 M7 a) N2 l8 ]9 ]2 K
  -整體LED燈管換裝效果: (以645支 4尺20W LED燈管計算)
7 f, c6 g& v$ Q6 O& o' ~, @    1.一年節電效果 146x645 = 67160度
    2.一年可省下 584元x 645 = 376680元
    3. 減少碳排放量共 91x645=58,695 公斤

4 L. w+ `  K" r B.樓梯/電梯間10W LED 燈泡 節電評估:

   相同亮度下, LED 10w可替代省電燈泡 21W~23W, 以平均省電12W計算.

  {0 @; k2 W! v$ j5 q: B0 P  p    *節電公式計算:12(瓦)x12(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 52.6度(千瓦/小時)
, o4 t' z' K, O: P, m      
3 ^  ^$ i' E0 j' q# R$ W7 a/ F -單10W LED燈泡節電效果:  
8 Y% X& K# E8 @    1.一年可省 52.6度電
* ^0 }" f$ ?$ b+ e4 `) ?' p  u    2.一年可省下 52.6x4 = 210.4元
  x; |; i$ L& A$ K! S: X; q. F    3.減少碳排放量共 146x0.623 = 38公斤

: V; l4 P5 G; E  W- u+ F8 B& F -整體LED燈泡 換裝效果: (以300顆燈泡 計算)
   1. 一年節電效果 52.6x300 = 15780度
   2. 一年可省下 210.4元x300= 63,120元
   3. 減少碳排放量共 38x300=11,400 公斤

    節電效果A+B 預估節省電費總計 : 439800 元/年

0 n( T$ [$ f4 q* l5 a- n    減碳效果A+B 預估減碳: 70,095 公斤/年


LED照明節能應用技術手冊   

  J. E8 {+ c4 c) H3 M3 Y+ B經濟部能源局指導/ 財團法人台灣綠色生產力基金會編印

2 A( g5 b; z; K( v; h) |8.1.5 小結
1. 由上述5 種類型場所實測結果可知，在不影響其原有之照明環境下，若能使用LED 節能燈具進
( E1 N. X3 D" B! C8 W: O    ​行汰換更新工程，所產生之節能效益將可高達36~90%，在抑低尖峰需量及照明用電量方面有
    ​相當大之效益。
- A8 o4 s& r' V& S8 ~
2. 在相同照明環境需求下，若欲更換較為節能之光源照明，則必須先行確認替代之LED 光源與先
    ​前所使用的光源有下述的一致性:如燈座型式、輸入電源電壓值、色溫(即光源原先色彩呈現方
: w2 M; @% q( x0 y8 W* U' |' P) G    ​式，如白光或黃光)。並以求得與原光源之相同照度為前提，則必須將替代光源之流明數(lm)做
    ​為選用基準。(最好略大於原光源之流明值，並搭配CNS 照度標準参考)
5 j2 y4 a3 o- V/ A
5 y: B- c- e0 N8 ~( u" V3 i3. 商業場所在初期照度設計過大及照明用電偏高狀況下，若能適當調降照度及耗電至合理範圍，
    則可減少不必要之能源消耗及降低電費支出。
2 _6 `% [. K, D1 e
7 g, a" O7 ^( e" D9 m4. 在LED 節能燈具現場實測中發現，不同發光燈源所散發出之燈體溫度明顯不同(如鹵素燈約
    76~137℃、省電燈泡約61~81℃、LED燈則為40~64℃)；若室內照明改為LED 光源，推估可減
- M+ K* ?; z% c7 I  r7 c! L& y    低其原室內場所之熱負荷。
5 U9 d! k( A1 P% M) }
% g1 I* }$ F, {4 `6 f# p5. LED 超明亮光源，反應速度只需微秒。且較省電，耗電量更小，低電量、低電流即可啟動、
" s% A/ }% Z. a* G' `   節能和壽命長，目前LED 產品在品質及價格上已具競爭性，且有很多商家已採用，故逐步汰
  b- ^. d4 T3 A  y5 Y3 t   換為LED燈具，將可大幅減少電費支出。
; M% v. `0 f0 m  S
6. 高效能照明設備以高發光效率LED 光源，配合高反射係數材料研發新燈具，可使照明燈具效
5 @7 J6 \4 B  D' z6 k    率提升， 加上節能設備如晝光感知器、紅外線感應及調光裝置等，若採用LED 照明光源則可
    降低電能消耗，大幅提升照明燈具整體發光效率。

實際案例【02】辦公室日光燈改採用LED 直管型光源說明

$ [) t. M/ R' \6 \/ z' G6 o某購物中心辦公大樓T12 40W 日光燈管更換為LED 23W 燈管。
, q: }! `8 t* v6 q: E
改善前 辦公區原照明燈具為使用T12 40W 日光燈管並使用鐵心式安定器。

改善後 原T12 40W 日光燈管與鐵心式安定器更換為LED 23W 燈管與外置式電源
           ​驅動器，並依據CNS 辦公室照度標準，滿足人員山作需求並降低辦公區
! W5 b3 ~/ M7 `! s2 F           ​照明耗電量。
+ M) V/ N! |# |
) K/ Q) l$ T1 ]( z, m  d/ |4 x5 I$ o節能成效:

, l7 Y& M* T9 P0 N$ }) A2 n各辦公室照明使用時間07:30~19:30，故每日最少為12 小時。

- {: w2 b9 e" N4 N% z# z- Q  l每一組LED 燈每年可節省: (40W-23W)÷1000×12 小時×365 天＝74.46 度。

0 a  Q% {/ t2 ?* s$ z辦公區共5928 組，年電力節約量:5928×74.46kWh÷1000＝44.1 萬度。

每年可CO2減量：(441,398.88 度×0.612 ㎏CO2 /度)÷1000＝270.13 公噸(Tons)

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. y8 J& \" y# c. e# }. }

kasa1107 發表於 2016-12-7 16:24
這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
深知其中五味雜 ...

  g) v/ e: p) C. }9 q" e- t
充分理解!
9 H, h* o& i4 n( l5 o8 c  T
0 I  Y' W) j7 G. t

我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷

" g$ k4 z4 Y$ m) Q
百分之百贊成.

不論是重大修繕或採購, 負責任的委員或管委會必須做足功課,
  G/ v3 z$ `% u; v$ C
& {, b1 F3 C3 E" T/ j' [就舉社區車輛進出管制系統為例, 管委會先要了解和評估:
" _: |; p% O+ l
  ?/ y+ A! C$ R* t1. 為何要安裝這套系統?

2. 系統的功能有哪些? 利弊得失評析 ?與現行作業方式比較?

3. 市場上有那些"成熟系統"可資納入評估?
( u* v. q) F' F6 I* o8 n0 {* U( g) [
4. 各廠系統的細部分析比較*

5. 價格:投資採購與安裝-保固條件-定期保養項目與收費-故障修復計費表-性能提升費用-翻修費用

3 m6 c- E2 q  j6 R6. 技術手冊, 使用/簡易檢測和維修技術文件, 軟/硬體零組件項目與價格表,工具清單.
) B2 q$ J1 N9 @& p

  a+ g" i* ?  p+ h- n管委會根據這些評比項目 ,選定標的系統, 若價格超出授權 ,就擬案提區分所有權人會議,向住戶說明,
3 C! g1 F4 s: d7 O/ J7 ~
釋疑 ,請住戶支持.我相信住戶獲得足夠的產品資訊後 ,會樂於支持.

6 S2 F# ^0 ]: I( v. M6 K如果管委會提案 ,只告知住戶要買xx系統 , 預算30萬元 ,其他資料付諸闕如, 住戶怎會同意呢?

問題很簡單: 如果性能未符預期和廠商保證 ,反而造成大塞車,改善又要花錢,怎麼善後?


% K- r4 v0 Y0 [' M. E$ d* 各廠系統的細部分析比較 : 設計功能 ,結構 ,特性, 價格, 交貨期, 保固期 ,故障排除/

                                             手動操作介面, 可靠度(平均使用多久需要維修一次), 例行保養

                                              /緊急叫修服務便利性,保用期, 耗損率 ,軟硬體性能提升,
; n$ B" K! r6 K  U/ E     
/ P) o# l8 x& d                                              政府或專業機構檢測報告, 市場風評/使用者反映, 操作訓練 ,

                                              保險等因素.............
/ Y! {! k9 U5 Z$ L; D% D" g) j2 x8 O
6 k: W% q9 m2 \9 \4 \                             

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 13:06
0 E6 f5 N2 T( J$ c  j+ W% R- ?謝謝KASA指導.說明一下:
' {  X4 j/ G/ V4 G  u
, H. s  \  H2 _1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標 ...

) M0 `0 a- l% _$ I+ r這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
深知其中五味雜陳之苦，而且再次強調，就是因為住戶很多時候往往不知其所以然就跟風投票了，
我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷。

% m9 f8 C* R3 y5 A9 Q+ p因為以敝社區為例子，其實十萬元對我們社區來說常常超過，
因為社區太大了，很多修繕工程動輒就超過，這點就比較無奈些。
: i5 L7 x& e0 V4 N
3 e( r7 ^( p3 h0 ?5 d% y6 L% j/ D& n總結而論，制度的建立肯定有好的一面，但是否立意良善反而做了壞事，這點不可不慎重看待。

Dailybread

( u" B5 T5 h" u8 K) `: H" y

kasa1107 發表於 2016-12-7 12:28
關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.

& a( s( o( v3 B- _這個部份提供一點建議，就是金額10 ...

謝謝KASA指導.說明一下:

1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標應無爭議.
  A: ~8 V7 q6 }8 b1 B
% a  K1 Q; G. {. H2.物管保全年服務費數百萬元,其他保養維修一年也要數十萬元,
  ]7 J8 g$ ?! i/ P4 \% w( o
   借助招標確認廠商的資格,產品的規格或勞務的工作清單,以及價格

/ x3 {2 ^0 C0 y& L' [& s7 R   目的是確保社區和住戶的權益.這和家裡買一台冰箱,或一輛車的考量並無二致.
0 o# R: l% e  K8 C9 i
   譬如說: 園藝保養合約金額比之前幾年提高三成, 績效是否確又提升?

  H3 e9 r5 m. ~   機電是社區僅次於物管的最重要合約,消防,飲水,用電,都嚴重關係到全體住戶的安全
7 h2 _5 h0 ?' |$ i4 L0 G
   豈能不慎?

2.如果要提高授權額度(屋齡增加後是有其必要),也是要區分所有權人支持,

" `( ]" ]0 z4 ^- Z0 l   如果管委會不能依法行政,不能為住戶看緊荷包,就得不到住戶的支持.
, h8 V+ z; ^8 k. h/ v( d0 b
1 f" N8 @2 W* y& P3.十萬以上的修繕或採購很少(非保養維修年度合約), 公告招標並不常見.
) @( f+ z1 f9 _- p+ N
' _. v& w/ |+ s$ U% h4 f8 X% f3 q   十萬以下是詢價比價 , 總幹事加上秘書 ,打幾個電話,或上網查詢, 有困難嗎?

4. 不論是招標或比價, 只要將"需求"定義明確和精準.
( C- p" y$ X% F  |
' O+ S6 n4 n7 g: {9 M   廠商可以自我檢視"資格和規格"是否符合, 審標時公開公正透明 ,就不會有爭議.

   就怕產品功能不清楚,服務範圍不ˋ確定,廠商資格不設限, 就會問題叢生.

+ C$ O$ e0 z& w/ R

所以: 假如真的有好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，何苦要制定這麼多的規定呢?

5.住戶平日可能真的沒法子關心社區管理, 但住居安全和生活品質是否提升?

   財務管理是否合乎法規?是否清晰透明 ?大家一定會有感受,會比較的.

   如果社區管理確曾造成住戶的不安, 甚至資產流失 ,
/ c, S. D: [! k
   再周詳的法規, 也不能消除住戶心中的疑慮.
9 U" Q8 T  \7 r" d) f: ]
   或者說, 再周詳的法規,可能也無法制止有心人的刻意操弄.
* ?# n; N7 o% r# J( T) L
$ F$ w* F/ Y7 m4 D5 W9 S& L- ~
5 `$ ?# L8 A1 e! }% w4 T& s    參考: [社區管理] 公寓大廈管理費與公共基金(法律觀點)
  

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 11:22
: Z$ {9 b9 W8 J3 r: v9 X2 f; @第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄

1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。  

關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
3 E% M' v! d+ h2 a9 `
7 v- D" L) Z( D  f# v) P, a這個部份提供一點建議，就是金額10萬元的部分要依照社區實際戶數以及面積去衡量，
, i6 z. n& b& S; O8 X, a3 e如果是小社區，每一個工程案都不容易超過十萬元，那透過這個制度來避免重大工程案有缺失，
我想是OK的。

, p5 [+ u( `% r$ K- k) m但如果是大社區的話，就會造成每一個大小工程幾乎都要招標的問題，招標有好有壞，
很多小型工程，維養的廠商都是以企業商社的型態經營，直接採取的是報價 施工 完成收錢 三程序，
+ e+ l$ f: T) d+ _但對於投標要準備的資料，例如 信用證明、公司證明、營業項目證明、最近一期現金流量證明等資料，
都會嫌麻煩而不投標，據此，社區有些小工程就會被這條規定而造成要支付比較多的維修成本了，
, W: C9 s3 C9 ?) K3 g1 ]7 W, ]/ F
+ D' t" r& b+ z5 Q因為有辦法處理投標事情的都是具一定規模的公司行號，而這類公司行號的人事成本相對當然也比較高，
而維修技術有時候也不見得會比小公司來的好，但礙於前述的原因，有可能就會發生這樣運作問題。

) A: b  j! F% Z2 r! M. D  Z, K8 G再者，凡是都要招標，就會需要撰寫招標須知，除非是固定的工程案，否則很多招標的性質、規格、規模等都會不盡相同，這就意味者需要花費額外時間去撰寫詳細的招標文件，接著還要另外做書面審查、開標簡報、決標、議價等各種程序，據此，就有機會讓一些簡單的維修工程案延宕了非常久的時間，甚至有機會延宕到換了好幾屆管委會都搞不定，因為沒人想碰這塊，物業管理業者的素質也是稱差不齊，所以在最壞的情況下，除非委員熟悉這些事務又或者善盡監督管理之責，那才有機會逐步的推動。
4 K4 v' H; _! Q  X
進一步，還會遇到一個委員會各權責委員負責項目不同，結果擅長監督的委員，如果要去監督或建言或催促一些工程案的時候，有可能反而採到其他權責委員的界線，讓人覺得逾權，結果又造成了管委會內部吵吵鬧鬧不歡而散，最後~~該招標的 還是沒招標。
, w% j) R; @& P8 r# S
最後，我要說制定規矩不見得不好，但過多的限制有時候不一定會讓住戶受惠，反而受害，怎麼制定制度才是對社區最好的，我想這是比較不容易做到的，而且區權人上，大多數的住戶因為沒當過委員，肯定沒前述這些經驗，只是擔心避免社區掏空，相信會呼應投下贊同票，但萬一遇到最壞的狀況，大概也不會想到會是因為這個原因所造成的。

當然，我們可以期望由好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，這些規定肯定都不會造成阻礙，
但話說回來，假如真的有這樣的管委會，何苦要制定這麼多的規定呢? 此點也是一個需要思考的問題。
( M. f6 x( {) t2 g/ a1 e. s

- H. g  l3 U  V: S( I+ \

蕊貝佳

Dailybread 發表於 2016-12-6 10:47
7 X' [3 `' @/ d' [3 A請教過區公所的作法 ,對我們比較不便的,垃圾車不能放置在一樓,

將垃圾車(或其他容器)從地下室推到一樓,  ...

5 W6 ~' L. `" t( |: ]$ Z  f8 w0 x( n+ Q我們垃圾車有溫控，放地下室密閉空間感覺會比較臭，我們放一樓，開放空間，平日有門關住！還不錯。

Dailybread

第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄

1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。
2. 建議監察委員”迴避管委會工程採購案決議之表決”。
3. 財報缺失:為何"機械式停車位聯邦銀行專戶"未見金額增減?
4. 活存金額有誤!請查明.
# O; ~4 F, H; l" h8 |9 |* G5. 社區財務收支管理辦法本次全部審議完畢，公告社區並施行
6. 建議依據規約,提撥活存轉存公共基金定存.
! V! K( ~, }8 _" T1 U( w7 ~7. 建議恢復”警民連線”之設置
8. 物管公司已交接上任近三周,尚未完成簽約,應儘速簽約,社區方有保障.
9. 建議設置自動心臟電擊器AED
2 Y2 `$ d( Z2 o10.工程追認決議:2.3.4.6 項次工程案，依財務收支管理辦法支付處理。
+ H: ^( r/ Z9 O( g8 x; P6 g+ D11. 建議公共基金管理與整併. (依據社區規約與公寓大廈管理條例辦理)
- d, ?8 i  f$ w. T) {12. 建議外聘專業會計師辦理財物查核. (依據財務收支管理辦法辦理)
13. 請XX公司來會報告電梯故障,保養,修護工作.
14. 區分所有權人會議修改規約之提案:
               -明訂監察委員由管理委員票選.
               -明訂公共基金於公營銀行開設定存專戶(限中央存保)
               -財務收支管理辦法納入規約
               -管理委員任期修訂(依據公寓大廈管理條例辦理)
15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
2 b7 e3 j) _3 Y: ~+ D0 i16. 公共基金，應開立定期存款專戶儲存。
$ J8 S" p7 @* `: S17. 公共基金必須遵照社區規約之規定,定期辦理提撥
$ U" a/ ?$ }3 i18. 會計師帳務查核報告之檢視與研討.
19. 機械車位收費,提撥與調整之研討.
! G, i$ M5 W1 _" }3 G$ d/ o8 v20. 清查機械車位保修基金歷來提撥是否確實完成,未提撥者應儘速補足.

每一案都詳列法理依據,細部分析說明和可行方案之建議 !
8 T' S5 o$ q; e      

開心胖B

Dailybread 發表於 2016-12-7 09:37
只要住戶關心,管理委員用心,大家都是好心,
2 M  A% m* {" q6 c' y
找出問題, 研究解決方案,積極解決問題

您真的很用心耶~我覺得管委會的委員們真的很有心~非常感謝(不管哪個社區)
都付出很多時間開會或關心社區的大大小小事..
我媽也是委員所以常聽他說(碎念..XDD/一不小心就說出內心話了!!)
開完會還會組LINE群組繼續討論...比我們上班的還認真