管理委員就是要服務 要奉獻 社區事務優先

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2 c! e% ]; V3 G$ v3 k, I6 V: R去年下半年垃圾清運合約商反映,因為社區的垃圾量超過預期很多,需調漲超量月份的服務費.
- X0 v9 n3 I$ T% e; r0 {
% X0 s3 ?* @+ ?# s( a" t身為總務委員,有責任了解實情,提供管委會和廠商的商談和議價時之依據.
2 d$ E$ G$ o6 N. h5 u7 `! c
2 d9 ?# N+ p6 T% V, j4 ?所以,參考廠商提供的報表,選定通常垃圾量多的那一天清晨,參與秤重作業,並逐筆記錄.
3 f# e# [# E: I
9 d  \/ K8 o# v經統計,垃圾量的確超過預期, 廠商依據合約所訂條款要求漲價,是合理的.




( m" J7 l# ]9 h7 Y3 i' c2 n3 {
! Y$ N2 w; P9 J8 b

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如果我擔任管理委員:

1.奉公守法 , 誠實善良 , 光明磊落.
* G* Q5 Y6 [2 P9 }/ e" e
2.全心奉獻 , 全力服務 , 全時待命.

. {* @7 x3 G6 n" C  m( h# \3.不包工程 , 不賣產品 , 不當仲介.
' I" |. V( g( ]' c* [! E0 l" {8 t
4.尊重專業 , 實事求是 , 公私分明.
3 d3 P( y5 @$ `" y' F7 N. v
2 I% i* Z# k( {  d3 L- B5.制訂規範 , 建立體制 , 循規蹈矩.

6.絕不製造和傳播謠言, 絕不分化社區住戶情感.

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8 E% n9 z7 A) P* j2 f) s6 g: K
# d1 X9 E! _0 ?- Z9 m1 ~9 u投資評估案例(資料蒐集, 2015):
: N5 I$ k' Q- O9 d0 i3 R+ u% O
LED照明效益評估:

  t$ s+ l6 c9 G! A& }* ]5 [A. 地下室停車場LED T8燈管 節電評估:

    LED T8燈管耗電20W, 較原來螢光燈管40W可省一半之電力使用.

   *節電公式計算: 20(瓦)x20(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 146度(千瓦/小時)
  
   -單隻LED燈管節電效果:
     1.一年可省 146度電
     2.一年可省下 146x4 = 584元
     3.減少碳排放量共 146x0.623 = 91公斤

9 S3 D$ p2 A1 h- D, C! Q   -整體LED燈管換裝效果: (以645支 4尺20W LED燈管計算)
; r" N4 H/ Q: ^9 R. k3 i    1.一年節電效果 146x645 = 67160度
) D* L: z! I6 @9 l    2.一年可省下 584元x 645 = 376680元
6 ~2 W9 ^8 Z+ G7 N4 Q    3. 減少碳排放量共 91x645=58,695 公斤
' N$ w! p; t& x  {
B.樓梯/電梯間10W LED 燈泡 節電評估:
  b. H% {* o3 }0 c0 b  k
   相同亮度下, LED 10w可替代省電燈泡 21W~23W, 以平均省電12W計算.
0 B7 O3 G: j$ V, r9 _( E6 P$ w2 o4 G
9 U- G, [" E9 P: J& S    *節電公式計算:12(瓦)x12(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 52.6度(千瓦/小時)
      
-單10W LED燈泡節電效果:  
    1.一年可省 52.6度電
4 [/ k: S: y$ u9 Y# b' o    2.一年可省下 52.6x4 = 210.4元
    3.減少碳排放量共 146x0.623 = 38公斤
" x" t3 I$ N8 {
-整體LED燈泡 換裝效果: (以300顆燈泡 計算)
   1. 一年節電效果 52.6x300 = 15780度
; V- o' q8 \1 V3 j, G5 V/ h' M   2. 一年可省下 210.4元x300= 63,120元
   3. 減少碳排放量共 38x300=11,400 公斤

$ {* E. {: F! F7 C* ~/ S3 D' k7 l; L    節電效果A+B 預估節省電費總計 : 439800 元/年

    減碳效果A+B 預估減碳: 70,095 公斤/年
5 [" @% }% v: |

LED照明節能應用技術手冊   
3 I1 j6 a# ~/ a& x
經濟部能源局指導/ 財團法人台灣綠色生產力基金會編印

8.1.5 小結
$ v' O+ @" ~. I1. 由上述5 種類型場所實測結果可知，在不影響其原有之照明環境下，若能使用LED 節能燈具進
    ​行汰換更新工程，所產生之節能效益將可高達36~90%，在抑低尖峰需量及照明用電量方面有
% J, Z& D/ i, i; v3 B5 [    ​相當大之效益。

0 X  C& }' f, _5 }, O4 m2 n2. 在相同照明環境需求下，若欲更換較為節能之光源照明，則必須先行確認替代之LED 光源與先
    ​前所使用的光源有下述的一致性:如燈座型式、輸入電源電壓值、色溫(即光源原先色彩呈現方
    ​式，如白光或黃光)。並以求得與原光源之相同照度為前提，則必須將替代光源之流明數(lm)做
+ B# P" ~/ I. c; t) s    ​為選用基準。(最好略大於原光源之流明值，並搭配CNS 照度標準参考)

2 N, B/ W* g+ ], ~& r1 K% S7 Q3. 商業場所在初期照度設計過大及照明用電偏高狀況下，若能適當調降照度及耗電至合理範圍，
; P; C' L7 [; |$ e2 j4 B    則可減少不必要之能源消耗及降低電費支出。
# x1 o+ ?# z$ S8 a& j
  G, U; ?: x: O* r: N/ R4. 在LED 節能燈具現場實測中發現，不同發光燈源所散發出之燈體溫度明顯不同(如鹵素燈約
5 ?" M5 [0 c+ D: R0 u2 n    76~137℃、省電燈泡約61~81℃、LED燈則為40~64℃)；若室內照明改為LED 光源，推估可減
    低其原室內場所之熱負荷。

5. LED 超明亮光源，反應速度只需微秒。且較省電，耗電量更小，低電量、低電流即可啟動、
# ^) ^  B# k" C) S9 Z   節能和壽命長，目前LED 產品在品質及價格上已具競爭性，且有很多商家已採用，故逐步汰
5 I$ m9 `( E: _& z& v2 u% y   換為LED燈具，將可大幅減少電費支出。
; G' W) s! P/ J* D
) x4 w9 Y0 `8 B/ d- M$ ?  `: [& o6. 高效能照明設備以高發光效率LED 光源，配合高反射係數材料研發新燈具，可使照明燈具效
    率提升， 加上節能設備如晝光感知器、紅外線感應及調光裝置等，若採用LED 照明光源則可
  w/ f! y4 a) m  U9 W    降低電能消耗，大幅提升照明燈具整體發光效率。
8 s' Z3 I1 w9 ^- v$ e
實際案例【02】辦公室日光燈改採用LED 直管型光源說明

某購物中心辦公大樓T12 40W 日光燈管更換為LED 23W 燈管。
7 r4 R0 \1 _) {
改善前 辦公區原照明燈具為使用T12 40W 日光燈管並使用鐵心式安定器。
- z7 D) P) B5 O/ E
  Q$ \3 Y; [  e* M/ D$ B改善後 原T12 40W 日光燈管與鐵心式安定器更換為LED 23W 燈管與外置式電源
           ​驅動器，並依據CNS 辦公室照度標準，滿足人員山作需求並降低辦公區
           ​照明耗電量。

節能成效:
+ h0 o7 S* r/ V2 Q5 N
0 N% P. h( @7 V; T6 G, n各辦公室照明使用時間07:30~19:30，故每日最少為12 小時。
. Z; l  K5 S0 Q5 v% x
每一組LED 燈每年可節省: (40W-23W)÷1000×12 小時×365 天＝74.46 度。
7 w/ E0 S5 g2 y; v5 V! ~
- t4 z# @2 ?# X$ S' N6 T/ m, p: s辦公區共5928 組，年電力節約量:5928×74.46kWh÷1000＝44.1 萬度。
3 }9 N4 F. q7 `! \: c
每年可CO2減量：(441,398.88 度×0.612 ㎏CO2 /度)÷1000＝270.13 公噸(Tons)
3 _2 b& X3 N: j, q5 I6 `4 E" r/ p2 W

Dailybread

kasa1107 發表於 2016-12-7 16:24
這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
深知其中五味雜 ...

& X9 k. W" ]* |2 r: F: p5 G) f
, s) L2 q8 m, F1 X充分理解!

# d  w$ G' Q& w) v2 F/ F+ p

我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷

% H' d: A8 K1 r0 X5 J
4 f. K8 q' h% J1 h9 i: b百分之百贊成.
4 O* B6 }; M! ?; T7 b0 e9 V3 G) W& Z
6 d9 i7 ?- G' A5 t/ L不論是重大修繕或採購, 負責任的委員或管委會必須做足功課,
3 w& X$ O8 P5 g0 `1 t( b
  N1 |% J: \8 G( M: i: Z就舉社區車輛進出管制系統為例, 管委會先要了解和評估:

' H9 X0 {: k3 X! L1 k# U1. 為何要安裝這套系統?
( X4 J. z. {. ~" l( \) E9 X) M
2 L& i3 Y. ~- @5 Z2. 系統的功能有哪些? 利弊得失評析 ?與現行作業方式比較?
) l" E: l0 o7 ~
3. 市場上有那些"成熟系統"可資納入評估?
6 D7 k- K5 d0 L( g/ H* n
& _# d! _' S6 T7 T" N4. 各廠系統的細部分析比較*

5. 價格:投資採購與安裝-保固條件-定期保養項目與收費-故障修復計費表-性能提升費用-翻修費用
4 a: P1 O2 z% ]* b  u& Z2 l# k
6. 技術手冊, 使用/簡易檢測和維修技術文件, 軟/硬體零組件項目與價格表,工具清單.


6 V/ A8 _7 ]6 \# v" O管委會根據這些評比項目 ,選定標的系統, 若價格超出授權 ,就擬案提區分所有權人會議,向住戶說明,

, [& y9 X- n* y! W" K# S釋疑 ,請住戶支持.我相信住戶獲得足夠的產品資訊後 ,會樂於支持.
, j' M: j, i# ?
如果管委會提案 ,只告知住戶要買xx系統 , 預算30萬元 ,其他資料付諸闕如, 住戶怎會同意呢?
) r6 u5 E$ z+ K2 O0 b
! y6 G; z- t  y3 k* e問題很簡單: 如果性能未符預期和廠商保證 ,反而造成大塞車,改善又要花錢,怎麼善後?


* 各廠系統的細部分析比較 : 設計功能 ,結構 ,特性, 價格, 交貨期, 保固期 ,故障排除/

                                             手動操作介面, 可靠度(平均使用多久需要維修一次), 例行保養

  d  Z. @( G0 B  H                                              /緊急叫修服務便利性,保用期, 耗損率 ,軟硬體性能提升,
( V! }# C0 e) Y% i     
                                              政府或專業機構檢測報告, 市場風評/使用者反映, 操作訓練 ,
3 v1 R  E, N! X6 u+ j1 n' w: u
                                              保險等因素.............
1 _4 V7 P( s( b6 P
                             

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 13:06
謝謝KASA指導.說明一下:

1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標 ...

$ F# L1 q- J) B: I1 t; v% |$ O* \這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
2 R/ `7 d; k- M: X4 P8 h7 U深知其中五味雜陳之苦，而且再次強調，就是因為住戶很多時候往往不知其所以然就跟風投票了，
- q9 X$ B3 E2 t. w( I8 C9 [; Q. c我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷。
% v# r' `! g& P1 U& R, S: d8 x" M
因為以敝社區為例子，其實十萬元對我們社區來說常常超過，
因為社區太大了，很多修繕工程動輒就超過，這點就比較無奈些。
; M# j( o- d* I" N/ m3 u1 e- p
總結而論，制度的建立肯定有好的一面，但是否立意良善反而做了壞事，這點不可不慎重看待。

  w" B; L/ |: F5 D

Dailybread

$ w$ E9 Q* U& }* K) w. F

kasa1107 發表於 2016-12-7 12:28
5 P/ {3 l& t2 \% S6 G9 `# o1 v關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.

1 I! n: A6 Q4 Y( n5 c4 f* m; o3 K) Y這個部份提供一點建議，就是金額10 ...

: ]( W! E- J( U, O
) o+ X" f" t5 Q4 T& g3 v# V謝謝KASA指導.說明一下:
8 L# {& e  x3 F8 s
1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標應無爭議.

4 T" c$ i4 e% a2.物管保全年服務費數百萬元,其他保養維修一年也要數十萬元,

   借助招標確認廠商的資格,產品的規格或勞務的工作清單,以及價格
; X) \$ Z7 v4 n- F
( z5 v5 w# f1 u5 v* n$ o   目的是確保社區和住戶的權益.這和家裡買一台冰箱,或一輛車的考量並無二致.

   譬如說: 園藝保養合約金額比之前幾年提高三成, 績效是否確又提升?
$ ]1 |! Z! r& ?2 o) P* `  ?/ E; x
' t; [6 T8 a8 X2 r   機電是社區僅次於物管的最重要合約,消防,飲水,用電,都嚴重關係到全體住戶的安全
$ }6 w. [0 e/ ]  ]# s, h$ }
/ X( c9 I1 C6 Y. s6 G' a   豈能不慎?
" d2 `/ E1 V; ]! e! D
2.如果要提高授權額度(屋齡增加後是有其必要),也是要區分所有權人支持,

   如果管委會不能依法行政,不能為住戶看緊荷包,就得不到住戶的支持.

3.十萬以上的修繕或採購很少(非保養維修年度合約), 公告招標並不常見.
2 t7 i2 D, u5 I  A* H8 [
   十萬以下是詢價比價 , 總幹事加上秘書 ,打幾個電話,或上網查詢, 有困難嗎?
3 a. u. P7 Q/ |1 ^* z. |
4. 不論是招標或比價, 只要將"需求"定義明確和精準.

   廠商可以自我檢視"資格和規格"是否符合, 審標時公開公正透明 ,就不會有爭議.
& z# K, ~9 |! t/ d& Q- {* J5 R
   就怕產品功能不清楚,服務範圍不ˋ確定,廠商資格不設限, 就會問題叢生.

+ }+ J" T- @  g0 b( I
; m8 v* h: O4 q- j) c' h7 j
( U( `2 ~. N& D! s3 G+ {; y所以: 假如真的有好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，何苦要制定這麼多的規定呢?
$ W8 p$ D, B! a2 H
9 i( o6 M6 B5 A* ?8 i8 w# {5.住戶平日可能真的沒法子關心社區管理, 但住居安全和生活品質是否提升?

   財務管理是否合乎法規?是否清晰透明 ?大家一定會有感受,會比較的.
' k2 y1 b# g1 I  q5 W& {  q
5 s6 I3 D( r7 ]3 K   如果社區管理確曾造成住戶的不安, 甚至資產流失 ,

   再周詳的法規, 也不能消除住戶心中的疑慮.

& e1 Q6 e; R9 e  j  u2 U   或者說, 再周詳的法規,可能也無法制止有心人的刻意操弄.
9 M2 K( I; a% M

7 G6 V3 c4 b, u8 [, X- z( h$ j    參考: [社區管理] 公寓大廈管理費與公共基金(法律觀點)
  

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 11:22
4 h2 `( _3 c; a$ Z1 H第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄

1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。  

關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
% d! N8 T+ c1 g# e) D
" \; R( C0 Q9 E這個部份提供一點建議，就是金額10萬元的部分要依照社區實際戶數以及面積去衡量，
如果是小社區，每一個工程案都不容易超過十萬元，那透過這個制度來避免重大工程案有缺失，
2 e! s( i1 k3 z我想是OK的。
. ^  B5 c" ~# Y
但如果是大社區的話，就會造成每一個大小工程幾乎都要招標的問題，招標有好有壞，
, e7 C# h4 }; f! \) L- f8 a很多小型工程，維養的廠商都是以企業商社的型態經營，直接採取的是報價 施工 完成收錢 三程序，
9 `- t$ W0 l! h" H但對於投標要準備的資料，例如 信用證明、公司證明、營業項目證明、最近一期現金流量證明等資料，
( u1 @( I. W: ^0 ^6 I- e: W都會嫌麻煩而不投標，據此，社區有些小工程就會被這條規定而造成要支付比較多的維修成本了，
9 B: r7 T5 g: }6 c. Z, |  v
因為有辦法處理投標事情的都是具一定規模的公司行號，而這類公司行號的人事成本相對當然也比較高，
而維修技術有時候也不見得會比小公司來的好，但礙於前述的原因，有可能就會發生這樣運作問題。
. V1 K% C3 S1 `# o
3 U' a! e, }; L) _' N3 {再者，凡是都要招標，就會需要撰寫招標須知，除非是固定的工程案，否則很多招標的性質、規格、規模等都會不盡相同，這就意味者需要花費額外時間去撰寫詳細的招標文件，接著還要另外做書面審查、開標簡報、決標、議價等各種程序，據此，就有機會讓一些簡單的維修工程案延宕了非常久的時間，甚至有機會延宕到換了好幾屆管委會都搞不定，因為沒人想碰這塊，物業管理業者的素質也是稱差不齊，所以在最壞的情況下，除非委員熟悉這些事務又或者善盡監督管理之責，那才有機會逐步的推動。
  F% N: N2 t( v3 z. ~% ^: b
; j0 Y6 T6 k) V& H, w進一步，還會遇到一個委員會各權責委員負責項目不同，結果擅長監督的委員，如果要去監督或建言或催促一些工程案的時候，有可能反而採到其他權責委員的界線，讓人覺得逾權，結果又造成了管委會內部吵吵鬧鬧不歡而散，最後~~該招標的 還是沒招標。
( V6 b/ J6 c/ x' q( \
最後，我要說制定規矩不見得不好，但過多的限制有時候不一定會讓住戶受惠，反而受害，怎麼制定制度才是對社區最好的，我想這是比較不容易做到的，而且區權人上，大多數的住戶因為沒當過委員，肯定沒前述這些經驗，只是擔心避免社區掏空，相信會呼應投下贊同票，但萬一遇到最壞的狀況，大概也不會想到會是因為這個原因所造成的。

& w; x8 v7 e( W+ ]5 g& ?: p4 I當然，我們可以期望由好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，這些規定肯定都不會造成阻礙，
$ C- m% f6 D" [. i3 l. e  v: I但話說回來，假如真的有這樣的管委會，何苦要制定這麼多的規定呢? 此點也是一個需要思考的問題。

5 @3 S2 M; y' f! U, i  C
7 P: W8 j! p: C" [0 F3 J" v) x
4 M9 o. Y2 q/ `6 Z* a8 q5 ~

蕊貝佳

Dailybread 發表於 2016-12-6 10:47
請教過區公所的作法 ,對我們比較不便的,垃圾車不能放置在一樓,

將垃圾車(或其他容器)從地下室推到一樓,  ...

我們垃圾車有溫控，放地下室密閉空間感覺會比較臭，我們放一樓，開放空間，平日有門關住！還不錯。

Dailybread

第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄

* w2 a4 g3 f! |- U1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。
1 u/ Z1 O  i. G! c2. 建議監察委員”迴避管委會工程採購案決議之表決”。
3. 財報缺失:為何"機械式停車位聯邦銀行專戶"未見金額增減?
! z+ f+ ^4 H- Y& G! c+ }4. 活存金額有誤!請查明.
5 Z, b) a* E1 Z3 a5. 社區財務收支管理辦法本次全部審議完畢，公告社區並施行
6. 建議依據規約,提撥活存轉存公共基金定存.
7. 建議恢復”警民連線”之設置
8. 物管公司已交接上任近三周,尚未完成簽約,應儘速簽約,社區方有保障.
9. 建議設置自動心臟電擊器AED
10.工程追認決議:2.3.4.6 項次工程案，依財務收支管理辦法支付處理。
11. 建議公共基金管理與整併. (依據社區規約與公寓大廈管理條例辦理)
* ]. i! G: ?5 E! u* _0 v( l0 u! F5 ]12. 建議外聘專業會計師辦理財物查核. (依據財務收支管理辦法辦理)
13. 請XX公司來會報告電梯故障,保養,修護工作.
14. 區分所有權人會議修改規約之提案:
, x, [1 S8 q: q. ^+ E! `$ X4 c               -明訂監察委員由管理委員票選.
               -明訂公共基金於公營銀行開設定存專戶(限中央存保)
               -財務收支管理辦法納入規約
               -管理委員任期修訂(依據公寓大廈管理條例辦理)
1 B) h& I+ {4 B* G2 |8 @; F( N15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
3 q$ _4 i6 J: M4 T5 I2 Z- v16. 公共基金，應開立定期存款專戶儲存。
17. 公共基金必須遵照社區規約之規定,定期辦理提撥
18. 會計師帳務查核報告之檢視與研討.
+ f* e6 j) p' c5 k0 u19. 機械車位收費,提撥與調整之研討.
20. 清查機械車位保修基金歷來提撥是否確實完成,未提撥者應儘速補足.
3 N3 j- D5 O' M/ D
- N' C7 J& W5 |- @7 \0 ^! g每一案都詳列法理依據,細部分析說明和可行方案之建議 !
      

開心胖B

Dailybread 發表於 2016-12-7 09:37
: p8 G1 r. Q9 v& }只要住戶關心,管理委員用心,大家都是好心,

8 d( W6 M0 u/ c% q- Z找出問題, 研究解決方案,積極解決問題

0 r( W  F+ t: U8 H& z/ r- C6 L' Q您真的很用心耶~我覺得管委會的委員們真的很有心~非常感謝(不管哪個社區)
都付出很多時間開會或關心社區的大大小小事..
我媽也是委員所以常聽他說(碎念..XDD/一不小心就說出內心話了!!)
) F3 b* p  c9 n% \# u" `0 G開完會還會組LINE群組繼續討論...比我們上班的還認真