管理委員就是要服務 要奉獻 社區事務優先

Dailybread

  K9 [' x& Z; g3 R
去年下半年垃圾清運合約商反映,因為社區的垃圾量超過預期很多,需調漲超量月份的服務費.
) O* D% |8 l+ E; {4 Z; S2 h" C
0 c: r6 n& i8 Z) ]; E, J+ U身為總務委員,有責任了解實情,提供管委會和廠商的商談和議價時之依據.

& Y9 o( a1 l4 u# V; W9 d所以,參考廠商提供的報表,選定通常垃圾量多的那一天清晨,參與秤重作業,並逐筆記錄.
6 O! b5 _: D  U* P5 h
經統計,垃圾量的確超過預期, 廠商依據合約所訂條款要求漲價,是合理的.
1 [/ s. l! N0 _, ~+ e
+ |1 u! O; T) J$ `
9 N/ k9 Y% A: T

Dailybread

如果我擔任管理委員:
& n7 Q: B% @( n# {, K9 |  m
1.奉公守法 , 誠實善良 , 光明磊落.

2.全心奉獻 , 全力服務 , 全時待命.
& a; H- A4 c; d0 j
: H; F$ [6 k& b% M* d: u. U3.不包工程 , 不賣產品 , 不當仲介.
$ P, _  o; \+ R
4.尊重專業 , 實事求是 , 公私分明.
0 K. ?9 z: `8 V4 \$ q3 a
3 A; F) e( ?* b8 g. a% C5.制訂規範 , 建立體制 , 循規蹈矩.

6.絕不製造和傳播謠言, 絕不分化社區住戶情感.

Dailybread

$ l6 Z# S" X; A7 G8 q5 {
投資評估案例(資料蒐集, 2015):
  k( S8 @# |- z
0 o& F7 q- v* w- D+ i& eLED照明效益評估:

& G. Q$ s: _( q. x0 gA. 地下室停車場LED T8燈管 節電評估:

    LED T8燈管耗電20W, 較原來螢光燈管40W可省一半之電力使用.
# k. B6 k* }( I2 Y" C
* {  p( v. O& C- Q   *節電公式計算: 20(瓦)x20(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 146度(千瓦/小時)
  
- _8 G4 y- Z4 {) q( {1 v   -單隻LED燈管節電效果:
, p1 x- w' _* i0 A9 V     1.一年可省 146度電
8 o+ t. Q" h" `' C" o7 o. B  Z; P  m     2.一年可省下 146x4 = 584元
     3.減少碳排放量共 146x0.623 = 91公斤
, o3 Q" m3 f) d; E; a7 t* j
  -整體LED燈管換裝效果: (以645支 4尺20W LED燈管計算)
    1.一年節電效果 146x645 = 67160度
    2.一年可省下 584元x 645 = 376680元
2 m! C5 P. X" w1 m3 q7 J9 Y; Z. K    3. 減少碳排放量共 91x645=58,695 公斤

B.樓梯/電梯間10W LED 燈泡 節電評估:
9 z; P2 u6 s  U
! u9 f: Z+ V" K1 _+ d9 M   相同亮度下, LED 10w可替代省電燈泡 21W~23W, 以平均省電12W計算.

    *節電公式計算:12(瓦)x12(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 52.6度(千瓦/小時)
5 _6 ]/ o: E) y$ w      
-單10W LED燈泡節電效果:  
% l5 t4 n4 F4 c; Z- Z    1.一年可省 52.6度電
    2.一年可省下 52.6x4 = 210.4元
6 W7 g% c/ X& m- J    3.減少碳排放量共 146x0.623 = 38公斤
- ~; z( R0 _/ j6 D. x% T
-整體LED燈泡 換裝效果: (以300顆燈泡 計算)
" {' O& V& M' L+ Y# S9 S) n  @( K9 [8 k   1. 一年節電效果 52.6x300 = 15780度
* U6 v& L; @" ~/ F0 {' E* w" e   2. 一年可省下 210.4元x300= 63,120元
   3. 減少碳排放量共 38x300=11,400 公斤
# h% `1 r' A2 v$ A' Y
    節電效果A+B 預估節省電費總計 : 439800 元/年

- L- B# d6 Z) }( T, _9 x0 K* a    減碳效果A+B 預估減碳: 70,095 公斤/年
# F& E- Y# R9 T1 b

. h% Z$ V2 U6 u! \LED照明節能應用技術手冊   

8 W) N- U! X6 k經濟部能源局指導/ 財團法人台灣綠色生產力基金會編印
7 j$ d. z  v# v( ]
8.1.5 小結
/ h' _9 z' w+ _# R1. 由上述5 種類型場所實測結果可知，在不影響其原有之照明環境下，若能使用LED 節能燈具進
    ​行汰換更新工程，所產生之節能效益將可高達36~90%，在抑低尖峰需量及照明用電量方面有
% v" W/ H; C5 `2 v( }    ​相當大之效益。
0 P5 o' f; r5 h( b# Y8 y& |; A& k/ {! J
2. 在相同照明環境需求下，若欲更換較為節能之光源照明，則必須先行確認替代之LED 光源與先
    ​前所使用的光源有下述的一致性:如燈座型式、輸入電源電壓值、色溫(即光源原先色彩呈現方
    ​式，如白光或黃光)。並以求得與原光源之相同照度為前提，則必須將替代光源之流明數(lm)做
    ​為選用基準。(最好略大於原光源之流明值，並搭配CNS 照度標準参考)

( B4 _4 _3 i7 s0 n( w5 w6 D3. 商業場所在初期照度設計過大及照明用電偏高狀況下，若能適當調降照度及耗電至合理範圍，
    則可減少不必要之能源消耗及降低電費支出。

6 {0 K3 }, F9 j4 P  N2 {5 d0 z, N4. 在LED 節能燈具現場實測中發現，不同發光燈源所散發出之燈體溫度明顯不同(如鹵素燈約
; N) |% r6 C8 M  T& F% X/ Y* q& v    76~137℃、省電燈泡約61~81℃、LED燈則為40~64℃)；若室內照明改為LED 光源，推估可減
0 R: s! T) [4 _% J& |1 r: X    低其原室內場所之熱負荷。

5. LED 超明亮光源，反應速度只需微秒。且較省電，耗電量更小，低電量、低電流即可啟動、
) Y; a9 ]; _" e/ s; |   節能和壽命長，目前LED 產品在品質及價格上已具競爭性，且有很多商家已採用，故逐步汰
9 u- {/ d# }. m+ i+ q; B   換為LED燈具，將可大幅減少電費支出。

, g' r' {+ P1 S5 s$ U4 p* F6. 高效能照明設備以高發光效率LED 光源，配合高反射係數材料研發新燈具，可使照明燈具效
" O+ k- _6 H5 \8 x5 e+ Z    率提升， 加上節能設備如晝光感知器、紅外線感應及調光裝置等，若採用LED 照明光源則可
7 W' T" t  i1 k/ T2 K9 q, w    降低電能消耗，大幅提升照明燈具整體發光效率。

8 C, h6 r* p5 ]8 O* j) w實際案例【02】辦公室日光燈改採用LED 直管型光源說明

  x, f6 k, k2 L% Q% w3 n. ^某購物中心辦公大樓T12 40W 日光燈管更換為LED 23W 燈管。
2 U4 K4 u0 c) u( k
* o4 g4 V+ Y0 m- q3 s5 s# Y- {改善前 辦公區原照明燈具為使用T12 40W 日光燈管並使用鐵心式安定器。
: n  T4 ^# y7 x0 U/ v) t  v
& L: G! k8 U& b- s改善後 原T12 40W 日光燈管與鐵心式安定器更換為LED 23W 燈管與外置式電源
7 G& T6 ?) b- i' d" Y+ t           ​驅動器，並依據CNS 辦公室照度標準，滿足人員山作需求並降低辦公區
; ?9 l4 t1 Y4 J. G, G           ​照明耗電量。
0 U' c" u' x$ H5 l8 L3 x+ S* O
節能成效:

各辦公室照明使用時間07:30~19:30，故每日最少為12 小時。

3 P9 [" g: g# s2 z6 B- y. [每一組LED 燈每年可節省: (40W-23W)÷1000×12 小時×365 天＝74.46 度。

辦公區共5928 組，年電力節約量:5928×74.46kWh÷1000＝44.1 萬度。

每年可CO2減量：(441,398.88 度×0.612 ㎏CO2 /度)÷1000＝270.13 公噸(Tons)
1 u2 \% _4 V) R! j/ M

Dailybread

kasa1107 發表於 2016-12-7 16:24
這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
深知其中五味雜 ...

8 Y2 ?3 {% {: Z2 F& e* k8 z
充分理解!
4 \3 h7 {* O6 i1 ~' F* o

我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷

. P- i6 w! U% ]1 ^% i% Q
百分之百贊成.

8 T  @$ p3 z/ T' ~8 s1 m; J不論是重大修繕或採購, 負責任的委員或管委會必須做足功課,
9 h$ @8 m: m: W% G/ |2 T5 ^* O
/ y" n) i: O) R* `5 p2 Y就舉社區車輛進出管制系統為例, 管委會先要了解和評估:
2 y6 T- D* n' c0 b
1. 為何要安裝這套系統?

1 f: B' c9 K9 e# s8 f2. 系統的功能有哪些? 利弊得失評析 ?與現行作業方式比較?
7 s) g4 L5 g4 q4 J% b
8 F. m! d$ E$ p: L1 W; i0 @) R3. 市場上有那些"成熟系統"可資納入評估?

4. 各廠系統的細部分析比較*
2 Q- m2 Y. E" ]* S. u  ~
5. 價格:投資採購與安裝-保固條件-定期保養項目與收費-故障修復計費表-性能提升費用-翻修費用
: k4 [) ]  V3 v+ \- q; W* X; z
6. 技術手冊, 使用/簡易檢測和維修技術文件, 軟/硬體零組件項目與價格表,工具清單.


管委會根據這些評比項目 ,選定標的系統, 若價格超出授權 ,就擬案提區分所有權人會議,向住戶說明,
$ n2 n7 W# V  m9 }1 j7 h9 }, t5 U0 Y
釋疑 ,請住戶支持.我相信住戶獲得足夠的產品資訊後 ,會樂於支持.

如果管委會提案 ,只告知住戶要買xx系統 , 預算30萬元 ,其他資料付諸闕如, 住戶怎會同意呢?

. ?7 U% Q2 }0 C, C. n, d. K問題很簡單: 如果性能未符預期和廠商保證 ,反而造成大塞車,改善又要花錢,怎麼善後?
7 F+ c  G! z+ A

* 各廠系統的細部分析比較 : 設計功能 ,結構 ,特性, 價格, 交貨期, 保固期 ,故障排除/

& u: Q" N. h9 {5 t) E  y                                             手動操作介面, 可靠度(平均使用多久需要維修一次), 例行保養

5 e8 J* N) a" r, J: P9 v$ N                                              /緊急叫修服務便利性,保用期, 耗損率 ,軟硬體性能提升,
     
; i# V* e+ [) J6 q0 J                                              政府或專業機構檢測報告, 市場風評/使用者反映, 操作訓練 ,
$ p  V$ C: F, A
' w5 R) U5 f0 o: _, M                                              保險等因素.............
2 y/ B5 l& ]  c- g9 z& p, N* k+ j
                             

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 13:06
$ W  |* k2 a1 X) ^1 }謝謝KASA指導.說明一下:

# v) [/ y/ F) ]1 s2 u: V% k5 ~1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標 ...

這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
深知其中五味雜陳之苦，而且再次強調，就是因為住戶很多時候往往不知其所以然就跟風投票了，
我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷。
& J) ^+ b, H* L# u
- p+ l. r& c$ k; I因為以敝社區為例子，其實十萬元對我們社區來說常常超過，
因為社區太大了，很多修繕工程動輒就超過，這點就比較無奈些。
, w+ j, o" O, W
總結而論，制度的建立肯定有好的一面，但是否立意良善反而做了壞事，這點不可不慎重看待。

$ b& p9 ^/ F& c* _2 [' }- T

Dailybread

kasa1107 發表於 2016-12-7 12:28
& ?  f8 @1 D4 B關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
) k+ J- S" s2 n/ \6 m8 k" c+ Q
/ J3 S  Z+ n: c6 k; v這個部份提供一點建議，就是金額10 ...

謝謝KASA指導.說明一下:

3 S+ l, l" m$ F: A: A% l) F; M# ^3 a! {1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標應無爭議.
, j2 k4 f4 e5 U. O. E5 d
7 c& O. g, B! z5 d/ L: ~2.物管保全年服務費數百萬元,其他保養維修一年也要數十萬元,

, i6 {& h: V) c) i4 g   借助招標確認廠商的資格,產品的規格或勞務的工作清單,以及價格

   目的是確保社區和住戶的權益.這和家裡買一台冰箱,或一輛車的考量並無二致.

   譬如說: 園藝保養合約金額比之前幾年提高三成, 績效是否確又提升?

7 t0 z, r. C7 T/ y: @   機電是社區僅次於物管的最重要合約,消防,飲水,用電,都嚴重關係到全體住戶的安全

1 J$ V7 e7 O! A6 w; Z% F; k8 ~( [   豈能不慎?
9 v$ T/ E$ a, K* Z9 [  Q( |
  K( ]  L5 G; Q8 j6 l3 r' j2.如果要提高授權額度(屋齡增加後是有其必要),也是要區分所有權人支持,
+ d0 d/ x" u4 A
9 {+ |! z& k& n% ~$ o6 q$ @   如果管委會不能依法行政,不能為住戶看緊荷包,就得不到住戶的支持.

( Z9 x# v+ h  d3.十萬以上的修繕或採購很少(非保養維修年度合約), 公告招標並不常見.

   十萬以下是詢價比價 , 總幹事加上秘書 ,打幾個電話,或上網查詢, 有困難嗎?
5 O& A: @" L9 c  M- w& ~
7 ]  b1 a2 v( Y, }8 P) t4. 不論是招標或比價, 只要將"需求"定義明確和精準.
; w. y- v! U* v0 A$ y: T( @* K
% ?% _' z+ e" a8 @/ s3 ^* `" l' S4 r   廠商可以自我檢視"資格和規格"是否符合, 審標時公開公正透明 ,就不會有爭議.
6 ?/ j) d' q. P/ `# k2 m  s
* r. h6 f- J6 \   就怕產品功能不清楚,服務範圍不ˋ確定,廠商資格不設限, 就會問題叢生.
) C( Q, h4 I, g  F% {# n, A
/ ]2 Z! A, S3 s* i% D9 o3 i4 C# P/ h

# |/ d/ H. p6 `2 E& @- m; {所以: 假如真的有好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，何苦要制定這麼多的規定呢?

5.住戶平日可能真的沒法子關心社區管理, 但住居安全和生活品質是否提升?

   財務管理是否合乎法規?是否清晰透明 ?大家一定會有感受,會比較的.
9 p# h  o! q' V  u' X# [
, L3 _8 N2 ~' B5 q$ w. T   如果社區管理確曾造成住戶的不安, 甚至資產流失 ,
; E( ^, `4 |9 y
   再周詳的法規, 也不能消除住戶心中的疑慮.

% S7 n$ Y* j$ u7 v& f! `( L% z   或者說, 再周詳的法規,可能也無法制止有心人的刻意操弄.
! n. X. H* A9 d9 v1 X8 F, I' h

    參考: [社區管理] 公寓大廈管理費與公共基金(法律觀點)
5 }; g! U4 _9 \* P  

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 11:22
第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄

1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。  

關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.

$ I6 n/ Y. k3 E+ j這個部份提供一點建議，就是金額10萬元的部分要依照社區實際戶數以及面積去衡量，
如果是小社區，每一個工程案都不容易超過十萬元，那透過這個制度來避免重大工程案有缺失，
我想是OK的。
8 r6 q1 a& D$ H% x+ h
但如果是大社區的話，就會造成每一個大小工程幾乎都要招標的問題，招標有好有壞，
很多小型工程，維養的廠商都是以企業商社的型態經營，直接採取的是報價 施工 完成收錢 三程序，
4 _! V- r( }7 ?. `/ j4 C4 ~' z但對於投標要準備的資料，例如 信用證明、公司證明、營業項目證明、最近一期現金流量證明等資料，
% Q' t: c! v1 [+ X# D% ]) \9 N都會嫌麻煩而不投標，據此，社區有些小工程就會被這條規定而造成要支付比較多的維修成本了，

8 a6 F2 L$ p1 F# y因為有辦法處理投標事情的都是具一定規模的公司行號，而這類公司行號的人事成本相對當然也比較高，
4 C- D" c3 E1 t% v8 v而維修技術有時候也不見得會比小公司來的好，但礙於前述的原因，有可能就會發生這樣運作問題。
: @" ~5 p6 a) B7 @( \) _
3 ~2 d. Z! P/ V3 V  Q再者，凡是都要招標，就會需要撰寫招標須知，除非是固定的工程案，否則很多招標的性質、規格、規模等都會不盡相同，這就意味者需要花費額外時間去撰寫詳細的招標文件，接著還要另外做書面審查、開標簡報、決標、議價等各種程序，據此，就有機會讓一些簡單的維修工程案延宕了非常久的時間，甚至有機會延宕到換了好幾屆管委會都搞不定，因為沒人想碰這塊，物業管理業者的素質也是稱差不齊，所以在最壞的情況下，除非委員熟悉這些事務又或者善盡監督管理之責，那才有機會逐步的推動。
! C0 Z: N; R' X  _% `7 q. f8 |
進一步，還會遇到一個委員會各權責委員負責項目不同，結果擅長監督的委員，如果要去監督或建言或催促一些工程案的時候，有可能反而採到其他權責委員的界線，讓人覺得逾權，結果又造成了管委會內部吵吵鬧鬧不歡而散，最後~~該招標的 還是沒招標。

& |6 u% Z  g, g' Q最後，我要說制定規矩不見得不好，但過多的限制有時候不一定會讓住戶受惠，反而受害，怎麼制定制度才是對社區最好的，我想這是比較不容易做到的，而且區權人上，大多數的住戶因為沒當過委員，肯定沒前述這些經驗，只是擔心避免社區掏空，相信會呼應投下贊同票，但萬一遇到最壞的狀況，大概也不會想到會是因為這個原因所造成的。
& G& J/ y4 R: ]" D- ~
$ O+ k  g! @5 @, F/ L當然，我們可以期望由好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，這些規定肯定都不會造成阻礙，
但話說回來，假如真的有這樣的管委會，何苦要制定這麼多的規定呢? 此點也是一個需要思考的問題。
; B' J5 o4 u- G2 i/ f) e) Y  b4 [
4 L6 A' H5 X8 A; T
/ b, p3 F; @/ D# W, p& v
0 s9 N: ]/ ~. B/ L/ `7 @( o' {1 ~

蕊貝佳

Dailybread 發表於 2016-12-6 10:47
請教過區公所的作法 ,對我們比較不便的,垃圾車不能放置在一樓,

/ D0 A* _+ r$ B9 e將垃圾車(或其他容器)從地下室推到一樓,  ...

我們垃圾車有溫控，放地下室密閉空間感覺會比較臭，我們放一樓，開放空間，平日有門關住！還不錯。

Dailybread

第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄
: F" r, L  ]$ k: d
1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。
2. 建議監察委員”迴避管委會工程採購案決議之表決”。
3. 財報缺失:為何"機械式停車位聯邦銀行專戶"未見金額增減?
4. 活存金額有誤!請查明.
/ T7 U0 t7 @, E* R5. 社區財務收支管理辦法本次全部審議完畢，公告社區並施行
2 m! h$ \$ S. ?6. 建議依據規約,提撥活存轉存公共基金定存.
, {* A$ {$ B. {& f8 l" T7. 建議恢復”警民連線”之設置
8. 物管公司已交接上任近三周,尚未完成簽約,應儘速簽約,社區方有保障.
9. 建議設置自動心臟電擊器AED
10.工程追認決議:2.3.4.6 項次工程案，依財務收支管理辦法支付處理。
11. 建議公共基金管理與整併. (依據社區規約與公寓大廈管理條例辦理)
; j& x) M- Q% C9 Z- w; q12. 建議外聘專業會計師辦理財物查核. (依據財務收支管理辦法辦理)
13. 請XX公司來會報告電梯故障,保養,修護工作.
14. 區分所有權人會議修改規約之提案:
               -明訂監察委員由管理委員票選.
               -明訂公共基金於公營銀行開設定存專戶(限中央存保)
               -財務收支管理辦法納入規約
               -管理委員任期修訂(依據公寓大廈管理條例辦理)
15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
5 N3 l# w5 S! R  y1 p7 O, V16. 公共基金，應開立定期存款專戶儲存。
! D8 F9 a+ C4 c# T9 r8 G+ J17. 公共基金必須遵照社區規約之規定,定期辦理提撥
3 o- ^9 K  e/ [: P- f: f5 e% u8 E18. 會計師帳務查核報告之檢視與研討.
19. 機械車位收費,提撥與調整之研討.
20. 清查機械車位保修基金歷來提撥是否確實完成,未提撥者應儘速補足.

每一案都詳列法理依據,細部分析說明和可行方案之建議 !
      
9 z1 G/ _( J" h6 I0 P+ Z$ [

開心胖B

Dailybread 發表於 2016-12-7 09:37
$ T% {3 K7 j/ i  I! g' |6 J只要住戶關心,管理委員用心,大家都是好心,

找出問題, 研究解決方案,積極解決問題

您真的很用心耶~我覺得管委會的委員們真的很有心~非常感謝(不管哪個社區)
都付出很多時間開會或關心社區的大大小小事..
6 R0 {5 ^( w. ^0 y- f8 x我媽也是委員所以常聽他說(碎念..XDD/一不小心就說出內心話了!!)
" K3 }+ T4 w! V* J6 s& E( F開完會還會組LINE群組繼續討論...比我們上班的還認真
4 }  c+ p* V3 ?& H6 F0 X9 T! t