管理委員就是要服務 要奉獻 社區事務優先

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! q5 Y" X: J$ X7 c) i7 X
/ t% m+ s9 e% R0 d- w去年下半年垃圾清運合約商反映,因為社區的垃圾量超過預期很多,需調漲超量月份的服務費.

8 Z: D4 H& m, R- k  d* O身為總務委員,有責任了解實情,提供管委會和廠商的商談和議價時之依據.
/ I' n9 F& D1 _: u. _
所以,參考廠商提供的報表,選定通常垃圾量多的那一天清晨,參與秤重作業,並逐筆記錄.

; w$ s1 K) I2 L0 s經統計,垃圾量的確超過預期, 廠商依據合約所訂條款要求漲價,是合理的.
$ M1 `2 e% s% M  L5 O
4 R; P1 b: J9 O, c* t% ^# _

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如果我擔任管理委員:

" o) F; v& e& B1.奉公守法 , 誠實善良 , 光明磊落.

3 M6 d/ D3 T& a1 E$ v' O; e2.全心奉獻 , 全力服務 , 全時待命.

' U% X  t0 V0 Y# B0 |1 g3.不包工程 , 不賣產品 , 不當仲介.

; I8 `6 T3 k7 w/ I4.尊重專業 , 實事求是 , 公私分明.
" f- z, H6 {$ `# F7 t  X; ]' e1 c
5.制訂規範 , 建立體制 , 循規蹈矩.
5 t! T( H5 m: p( _% F. k8 c( t
/ u* H% ]% h, c7 \  }6.絕不製造和傳播謠言, 絕不分化社區住戶情感.

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5 y/ A9 A+ d  C9 H投資評估案例(資料蒐集, 2015):

) T  U* A( a2 Z) J% N* ?" e8 B0 T/ FLED照明效益評估:
4 T4 t  ~3 P" t7 r) V, ]! w
A. 地下室停車場LED T8燈管 節電評估:
. }- q( w( S$ P
    LED T8燈管耗電20W, 較原來螢光燈管40W可省一半之電力使用.

2 X. I& n* m4 }' v+ `* A* \   *節電公式計算: 20(瓦)x20(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 146度(千瓦/小時)
) v; r; }* V0 k* F& R" K! ?0 D  
   -單隻LED燈管節電效果:
8 g, X6 n/ {2 v3 g  \( g; Y, u     1.一年可省 146度電
     2.一年可省下 146x4 = 584元
' D' T- ?; D8 p1 I& v- J     3.減少碳排放量共 146x0.623 = 91公斤
& N, T" o) u/ i( f
+ \. O4 E; t% S" D3 l) @# H   -整體LED燈管換裝效果: (以645支 4尺20W LED燈管計算)
    1.一年節電效果 146x645 = 67160度
    2.一年可省下 584元x 645 = 376680元
    3. 減少碳排放量共 91x645=58,695 公斤
; \$ ^5 T% \! ]/ G3 q! |% a
0 c9 r5 x, q% E& ~ B.樓梯/電梯間10W LED 燈泡 節電評估:

   相同亮度下, LED 10w可替代省電燈泡 21W~23W, 以平均省電12W計算.
* X9 E3 y- l; F& h$ d! v
; k+ c* p/ f' T; @0 B+ a, J0 {    *節電公式計算:12(瓦)x12(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 52.6度(千瓦/小時)
      
6 A! V; V0 }* V. X; M; }/ M -單10W LED燈泡節電效果:  
    1.一年可省 52.6度電
, [* Z: M/ I3 a( P$ V, x' R    2.一年可省下 52.6x4 = 210.4元
    3.減少碳排放量共 146x0.623 = 38公斤
( a2 j: P! O  x2 U# l$ s8 ?
' @! R+ D" Q- x& ] -整體LED燈泡 換裝效果: (以300顆燈泡 計算)
' ?/ y: f6 d1 X5 z! B   1. 一年節電效果 52.6x300 = 15780度
# F' W$ S1 r3 x* P/ D) J   2. 一年可省下 210.4元x300= 63,120元
; n: x0 O- r) f, y& t& s4 p1 c   3. 減少碳排放量共 38x300=11,400 公斤

    節電效果A+B 預估節省電費總計 : 439800 元/年
" H0 S, L& u7 e- n4 b- z
) T  K5 V9 P. T! f" X$ m    減碳效果A+B 預估減碳: 70,095 公斤/年
; O0 U8 m6 o- k: o. E
# {' {# `9 Y8 ?+ K4 G% K
$ I, |3 G) C8 S% O" U5 K: GLED照明節能應用技術手冊   

! `, e! X# y7 Q" X經濟部能源局指導/ 財團法人台灣綠色生產力基金會編印
- a- z' T; _( l8 W
8.1.5 小結
1. 由上述5 種類型場所實測結果可知，在不影響其原有之照明環境下，若能使用LED 節能燈具進
4 @5 [6 l' e1 M    ​行汰換更新工程，所產生之節能效益將可高達36~90%，在抑低尖峰需量及照明用電量方面有
    ​相當大之效益。

2. 在相同照明環境需求下，若欲更換較為節能之光源照明，則必須先行確認替代之LED 光源與先
    ​前所使用的光源有下述的一致性:如燈座型式、輸入電源電壓值、色溫(即光源原先色彩呈現方
    ​式，如白光或黃光)。並以求得與原光源之相同照度為前提，則必須將替代光源之流明數(lm)做
    ​為選用基準。(最好略大於原光源之流明值，並搭配CNS 照度標準参考)
$ w! I/ w( ?& Q9 b. `& h$ X! U
3. 商業場所在初期照度設計過大及照明用電偏高狀況下，若能適當調降照度及耗電至合理範圍，
  R* o; a5 w/ V3 Z    則可減少不必要之能源消耗及降低電費支出。

2 b4 S- g: l& o6 p2 n5 z# e& T3 q; n4. 在LED 節能燈具現場實測中發現，不同發光燈源所散發出之燈體溫度明顯不同(如鹵素燈約
    76~137℃、省電燈泡約61~81℃、LED燈則為40~64℃)；若室內照明改為LED 光源，推估可減
    低其原室內場所之熱負荷。
+ a: ~+ T/ G4 M2 ~  A, O
6 B. y6 r" B9 g" f: h5. LED 超明亮光源，反應速度只需微秒。且較省電，耗電量更小，低電量、低電流即可啟動、
7 _0 {, g3 N2 N& d8 Y   節能和壽命長，目前LED 產品在品質及價格上已具競爭性，且有很多商家已採用，故逐步汰
   換為LED燈具，將可大幅減少電費支出。
7 V9 V8 o9 |4 }" K& N+ e7 z
% T( B) P! ~8 \1 U! @& q6. 高效能照明設備以高發光效率LED 光源，配合高反射係數材料研發新燈具，可使照明燈具效
8 x1 Y# w) \: l' H3 ?% o    率提升， 加上節能設備如晝光感知器、紅外線感應及調光裝置等，若採用LED 照明光源則可
    降低電能消耗，大幅提升照明燈具整體發光效率。

實際案例【02】辦公室日光燈改採用LED 直管型光源說明

某購物中心辦公大樓T12 40W 日光燈管更換為LED 23W 燈管。

改善前 辦公區原照明燈具為使用T12 40W 日光燈管並使用鐵心式安定器。
' k/ F$ u8 A) i' T/ n
改善後 原T12 40W 日光燈管與鐵心式安定器更換為LED 23W 燈管與外置式電源
; [, D4 w8 G, ~- ^4 o0 w           ​驅動器，並依據CNS 辦公室照度標準，滿足人員山作需求並降低辦公區
           ​照明耗電量。

節能成效:
$ q. y% o$ F# O! e* t) B, F% x
各辦公室照明使用時間07:30~19:30，故每日最少為12 小時。

: Q5 L3 h2 J" f* K& U0 W  K每一組LED 燈每年可節省: (40W-23W)÷1000×12 小時×365 天＝74.46 度。

辦公區共5928 組，年電力節約量:5928×74.46kWh÷1000＝44.1 萬度。
) x8 Y& V& T; J* c. R6 G7 D5 ?4 _
每年可CO2減量：(441,398.88 度×0.612 ㎏CO2 /度)÷1000＝270.13 公噸(Tons)
' ]. Y( s* c  m& I. z) }+ E

Dailybread

kasa1107 發表於 2016-12-7 16:24
這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
深知其中五味雜 ...

, f' D" g1 u- V. t3 c( V充分理解!
5 [4 o% u4 z. x1 [7 o. m9 g! j
5 N5 o! Q0 I3 U6 x3 f/ K

我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷

百分之百贊成.

; N4 s! x7 c+ s' o3 B; Q1 a不論是重大修繕或採購, 負責任的委員或管委會必須做足功課,

就舉社區車輛進出管制系統為例, 管委會先要了解和評估:
6 x* L& V  q) G; A3 [5 U1 i* r
1. 為何要安裝這套系統?
  [% o7 n3 y+ k; G2 K5 Y' _5 R" P
2. 系統的功能有哪些? 利弊得失評析 ?與現行作業方式比較?
2 A* A1 V5 h0 a5 I/ L
3. 市場上有那些"成熟系統"可資納入評估?
% o9 [5 |! i6 K
4. 各廠系統的細部分析比較*
, |" ]; M& b3 b- R; A
5. 價格:投資採購與安裝-保固條件-定期保養項目與收費-故障修復計費表-性能提升費用-翻修費用

6. 技術手冊, 使用/簡易檢測和維修技術文件, 軟/硬體零組件項目與價格表,工具清單.
  Z1 ~8 x" u! g5 f6 Y' z8 M; s  v

管委會根據這些評比項目 ,選定標的系統, 若價格超出授權 ,就擬案提區分所有權人會議,向住戶說明,

% o  c# h5 j  b: h9 l; E" J. F' w$ }釋疑 ,請住戶支持.我相信住戶獲得足夠的產品資訊後 ,會樂於支持.

+ X: u  x) o/ O- Y+ H如果管委會提案 ,只告知住戶要買xx系統 , 預算30萬元 ,其他資料付諸闕如, 住戶怎會同意呢?

問題很簡單: 如果性能未符預期和廠商保證 ,反而造成大塞車,改善又要花錢,怎麼善後?

. F/ R8 h9 j2 |- F7 R8 V+ e& r
2 c, v6 w. z: ?# ~" ?' ]4 y* 各廠系統的細部分析比較 : 設計功能 ,結構 ,特性, 價格, 交貨期, 保固期 ,故障排除/
6 N5 c3 g5 B; R( X# a+ g
                                             手動操作介面, 可靠度(平均使用多久需要維修一次), 例行保養
) T* r; P) Y0 [# ^# ^9 M3 Z
                                              /緊急叫修服務便利性,保用期, 耗損率 ,軟硬體性能提升,
; t' y  U2 u/ v  J* S     
                                              政府或專業機構檢測報告, 市場風評/使用者反映, 操作訓練 ,
5 Z  [" |" T- K# l! @
3 N6 K# x( _; J8 Z                                              保險等因素.............
! Q- L; V4 |, z4 q+ f9 X' o
, a' i& ~1 M& [4 K' l2 C6 ~8 T                             

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 13:06
謝謝KASA指導.說明一下:

1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標 ...

這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
深知其中五味雜陳之苦，而且再次強調，就是因為住戶很多時候往往不知其所以然就跟風投票了，
. \( h  |7 s7 J& [/ N6 d  q/ C/ j我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷。

2 g  G" I5 `6 B因為以敝社區為例子，其實十萬元對我們社區來說常常超過，
4 f. p( R" ?: Z; W4 n2 ]6 c2 Y因為社區太大了，很多修繕工程動輒就超過，這點就比較無奈些。
6 Q, w$ t5 ^' z
總結而論，制度的建立肯定有好的一面，但是否立意良善反而做了壞事，這點不可不慎重看待。

Dailybread

$ t* S% D/ i$ o( h& P& k  l( p

kasa1107 發表於 2016-12-7 12:28
關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.

這個部份提供一點建議，就是金額10 ...

* A% s% {1 v- v$ a3 I- r& E+ k
謝謝KASA指導.說明一下:

# V2 Y  n0 G4 l$ c1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標應無爭議.
0 [3 B/ S% U" _# j& `% @% L# M; {- O
, F( O4 |) O: ~: z. l2.物管保全年服務費數百萬元,其他保養維修一年也要數十萬元,

   借助招標確認廠商的資格,產品的規格或勞務的工作清單,以及價格
$ p- L1 B/ ]% O
/ L- w7 ~5 ~0 x. i; \, f   目的是確保社區和住戶的權益.這和家裡買一台冰箱,或一輛車的考量並無二致.

/ O+ ^- L) {! O6 l# d+ ~: k  g   譬如說: 園藝保養合約金額比之前幾年提高三成, 績效是否確又提升?
& @. Y5 {" G* ^9 F/ U
   機電是社區僅次於物管的最重要合約,消防,飲水,用電,都嚴重關係到全體住戶的安全
) l  A! o0 i. V/ Q' A6 T) H
6 d, U/ l- e/ K) o   豈能不慎?

2.如果要提高授權額度(屋齡增加後是有其必要),也是要區分所有權人支持,
# a3 ~0 h7 X- l; ~
; p1 O0 H0 {; P( j( k# s9 W7 n# {( J   如果管委會不能依法行政,不能為住戶看緊荷包,就得不到住戶的支持.

6 [( f" d& u2 S3 M* R. |7 |# z: Q" u3.十萬以上的修繕或採購很少(非保養維修年度合約), 公告招標並不常見.
0 m9 {* |- q  ?. p. K: z8 r; D5 v
   十萬以下是詢價比價 , 總幹事加上秘書 ,打幾個電話,或上網查詢, 有困難嗎?

* I6 T; Y' I1 I4 B5 W2 K( b4. 不論是招標或比價, 只要將"需求"定義明確和精準.
" i' z) k) }. I# y  ~
2 g6 q7 M8 f7 u  A9 H2 s2 t   廠商可以自我檢視"資格和規格"是否符合, 審標時公開公正透明 ,就不會有爭議.
3 Q) H, i( U3 Z7 @
5 X( }. _6 C  G6 S0 U" j   就怕產品功能不清楚,服務範圍不ˋ確定,廠商資格不設限, 就會問題叢生.

3 V: W2 S8 X2 j. q* \

: H, E# ^$ m7 D8 L1 G所以: 假如真的有好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，何苦要制定這麼多的規定呢?
8 {5 a/ L- L( b$ N' x) z
# y+ ], ^6 |9 q8 c  W- B5.住戶平日可能真的沒法子關心社區管理, 但住居安全和生活品質是否提升?
8 G/ b, s6 G+ n& Y* @
   財務管理是否合乎法規?是否清晰透明 ?大家一定會有感受,會比較的.

6 S1 p) x! v6 }# ~* z   如果社區管理確曾造成住戶的不安, 甚至資產流失 ,

8 x# W, [, A4 z1 }# H% u   再周詳的法規, 也不能消除住戶心中的疑慮.

* L8 w3 B0 j& V5 c   或者說, 再周詳的法規,可能也無法制止有心人的刻意操弄.
; _9 C: h3 _! |
8 Y2 k/ j, u( I+ f5 T! z
! p) A2 r7 A0 [% a5 \    參考: [社區管理] 公寓大廈管理費與公共基金(法律觀點)
5 g! G1 ]* q- w" L* x  

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 11:22
6 B& d# J- }# d/ F0 j  M: Y( J第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄
; P2 p- r9 `& B& C
, F# V0 u. D! k( {2 q2 D$ l1 @1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。  

關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
* K: ?0 s- |7 m: X' p. p* m
+ ^0 r. R+ ]5 c這個部份提供一點建議，就是金額10萬元的部分要依照社區實際戶數以及面積去衡量，
2 _% h, f" H4 [9 L# G+ l如果是小社區，每一個工程案都不容易超過十萬元，那透過這個制度來避免重大工程案有缺失，
) I, D1 g+ W; c  |2 A& I# y我想是OK的。

但如果是大社區的話，就會造成每一個大小工程幾乎都要招標的問題，招標有好有壞，
3 C4 W* @8 Z* ]$ [: p很多小型工程，維養的廠商都是以企業商社的型態經營，直接採取的是報價 施工 完成收錢 三程序，
但對於投標要準備的資料，例如 信用證明、公司證明、營業項目證明、最近一期現金流量證明等資料，
都會嫌麻煩而不投標，據此，社區有些小工程就會被這條規定而造成要支付比較多的維修成本了，

因為有辦法處理投標事情的都是具一定規模的公司行號，而這類公司行號的人事成本相對當然也比較高，
而維修技術有時候也不見得會比小公司來的好，但礙於前述的原因，有可能就會發生這樣運作問題。
8 g! Z' b5 f. R/ A; O
( Q! b4 L2 _% j再者，凡是都要招標，就會需要撰寫招標須知，除非是固定的工程案，否則很多招標的性質、規格、規模等都會不盡相同，這就意味者需要花費額外時間去撰寫詳細的招標文件，接著還要另外做書面審查、開標簡報、決標、議價等各種程序，據此，就有機會讓一些簡單的維修工程案延宕了非常久的時間，甚至有機會延宕到換了好幾屆管委會都搞不定，因為沒人想碰這塊，物業管理業者的素質也是稱差不齊，所以在最壞的情況下，除非委員熟悉這些事務又或者善盡監督管理之責，那才有機會逐步的推動。
) B1 t* t* \' P* S7 Z1 k
進一步，還會遇到一個委員會各權責委員負責項目不同，結果擅長監督的委員，如果要去監督或建言或催促一些工程案的時候，有可能反而採到其他權責委員的界線，讓人覺得逾權，結果又造成了管委會內部吵吵鬧鬧不歡而散，最後~~該招標的 還是沒招標。
& K* f0 ?! Z; i# x/ _
最後，我要說制定規矩不見得不好，但過多的限制有時候不一定會讓住戶受惠，反而受害，怎麼制定制度才是對社區最好的，我想這是比較不容易做到的，而且區權人上，大多數的住戶因為沒當過委員，肯定沒前述這些經驗，只是擔心避免社區掏空，相信會呼應投下贊同票，但萬一遇到最壞的狀況，大概也不會想到會是因為這個原因所造成的。

當然，我們可以期望由好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，這些規定肯定都不會造成阻礙，
. n) ~- M! I. {: h. x但話說回來，假如真的有這樣的管委會，何苦要制定這麼多的規定呢? 此點也是一個需要思考的問題。
1 l' f8 X, c2 B4 J
) s" O+ T) C) E4 s/ C4 Q
" S* J7 s3 A2 {" R5 B

蕊貝佳

Dailybread 發表於 2016-12-6 10:47
請教過區公所的作法 ,對我們比較不便的,垃圾車不能放置在一樓,
3 z1 R4 V* X# i: [9 D+ {
3 V% g. m( r4 |. W3 Q4 `& G8 T+ i將垃圾車(或其他容器)從地下室推到一樓,  ...

我們垃圾車有溫控，放地下室密閉空間感覺會比較臭，我們放一樓，開放空間，平日有門關住！還不錯。

Dailybread

第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄

1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。
2. 建議監察委員”迴避管委會工程採購案決議之表決”。
3. 財報缺失:為何"機械式停車位聯邦銀行專戶"未見金額增減?
1 {$ H9 Y- ~: T+ _7 K4. 活存金額有誤!請查明.
5. 社區財務收支管理辦法本次全部審議完畢，公告社區並施行
6. 建議依據規約,提撥活存轉存公共基金定存.
) o. b  ?* u+ ^6 @7. 建議恢復”警民連線”之設置
8. 物管公司已交接上任近三周,尚未完成簽約,應儘速簽約,社區方有保障.
1 T- e$ v1 T3 ], o9. 建議設置自動心臟電擊器AED
5 q4 T, o8 `; |4 Q10.工程追認決議:2.3.4.6 項次工程案，依財務收支管理辦法支付處理。
11. 建議公共基金管理與整併. (依據社區規約與公寓大廈管理條例辦理)
3 [. T7 {# r+ I5 V, }" h. S12. 建議外聘專業會計師辦理財物查核. (依據財務收支管理辦法辦理)
13. 請XX公司來會報告電梯故障,保養,修護工作.
14. 區分所有權人會議修改規約之提案:
               -明訂監察委員由管理委員票選.
( V& v& k7 B( S: j               -明訂公共基金於公營銀行開設定存專戶(限中央存保)
               -財務收支管理辦法納入規約
9 }  j& T9 E1 e/ w- q               -管理委員任期修訂(依據公寓大廈管理條例辦理)
% W$ p  [3 q9 J% C15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
16. 公共基金，應開立定期存款專戶儲存。
" Q2 V) q" A% l' J0 ~( H4 g! A5 Q17. 公共基金必須遵照社區規約之規定,定期辦理提撥
% J/ F! q, O, o5 [! Z0 x18. 會計師帳務查核報告之檢視與研討.
! Y3 d; L- @& h* i* V1 d; e19. 機械車位收費,提撥與調整之研討.
20. 清查機械車位保修基金歷來提撥是否確實完成,未提撥者應儘速補足.

4 A  ^5 J+ A" r6 ~/ z5 B4 ^每一案都詳列法理依據,細部分析說明和可行方案之建議 !
1 \/ x1 d7 _( j! A      
! n7 ^# q5 A( j) b  |0 R( X

開心胖B

Dailybread 發表於 2016-12-7 09:37
只要住戶關心,管理委員用心,大家都是好心,
5 s( n" {  `" W1 R8 I  j  w0 b5 Y
. |$ y. i" A2 r" n) U找出問題, 研究解決方案,積極解決問題

您真的很用心耶~我覺得管委會的委員們真的很有心~非常感謝(不管哪個社區)
都付出很多時間開會或關心社區的大大小小事..
我媽也是委員所以常聽他說(碎念..XDD/一不小心就說出內心話了!!)
. ]8 f( @  R5 j( M- X* a開完會還會組LINE群組繼續討論...比我們上班的還認真