上半年北台房價走勢 三峽、泰山摔最重

veri

2015-07-23
6 h4 {& Q' j/ v7 A1 F% H) j〔記者徐義平／台北報導〕房市不振，上半年北台灣價量齊跌均進入前10名的區域，為新北市泰山區以及桃園市蘆竹區。房仲業者比較北台灣住宅1月與5月每坪實價均價，其中衰退幅度最大的區域要屬新北市三峽，跌幅超過2成；至於北台灣上半年買氣衰退居冠者是新北市八里，衰退逾6成。

  F, e" g" u. |+ X+ {太平洋房屋統計內政部實價網房價資訊與買賣移轉棟數變化，今年北台灣交易量與平均單價降幅前10名的地區，新北市包辦5名，桃園市有3名，台北市2名，其中價量齊修的地區，包括新北市泰山區與桃園市蘆竹區。
( H$ c! Z6 Z9 g) K& }3 m* r9 [
  ?# [" l6 b. [9 p3 B1 L) f太平洋房屋統計，新北市三峽、泰山及台北市大同區每坪實價均價跌幅均超過1成，是北台灣住宅價格跌幅較深的前3名。1月時，三峽每坪實價均價約26.9萬元，但到了5月下滑至21.3萬元，每坪跌掉5.6萬元，跌幅約20.81%；至於新北市泰山區與台北市大同區的跌幅則分別為16.32%、15.30%。再對照買氣表現，太平洋房屋分別統計去年上半年與今年上半年買賣移轉棟數變化，北台灣買氣衰退前3名分別是新北市八里區、桃園市蘆竹區與龜山區，衰退幅度均超過4成，以八里區衰退幅度最大，約65.31%。太平洋房屋副總經理章克勤表示，目前這波回檔已經從大台北郊區開始發酵，少了投資客的買氣支撐，成交價量開始修正下探。

7 H; z2 P. I& q: g2 P; ^$ U8 c; B7 ]住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則指出，今年6月之前由於房地合一不明朗，交易陷入窒息，因此交易件數極少，容易出現較大的偏離，市場真正走勢可能得等到下半年度較能看出端倪。
2 Y+ ^  d/ ~" [; ~* H& ]
- I8 `# O1 T" D9 O$ y信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，根據台北市房價指數，1~3月房價月指數僅減少約1.6%，故房價統計的短期大幅波動，大都是樣本差異造成，代表區域房價崩盤了。
) [: e0 n7 W6 z: J- v$ zhttp://news.ltn.com.tw/news/business/paper/900410

三峽電腦維修

你看照片，如果是空屋，通常是建商買的房子，在蓋的時候成本大約七萬元左右(不管材質多好的房子，一坪的成本絕對不會超過5000元)，收購的地一坪也才一點點而已，所以如果是很乾淨的房子，沒人住過，一定是投資客，所以買的成本，大約是10~14萬之間，所以只要賣超過18萬以上通常就會賺，所以大部份都在拍賣出清了

jojoyaro

樂觀樂觀~要是財富重分配的機會都沒有才是慘....
+ S' L' {+ Y" b. l七年多都熬過去了~我相信未來會更好

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:46
7 N7 b. b8 z* ?' q7 e2 g銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5 ...

% W, a- d5 P. W  h中央銀行昨（28）日公布6月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為5兆7,507億元與1兆5,674億元，連續雙創新高；合計不動產授信餘額更達7.32兆元，逼近台灣GDP（國內生產毛額）約15兆元的半數，遠超過國際認定的40％警戒線。相關人士指出，如果相關貸款不降，主管機關仍有可能續推新打房政策。

2014年
# C/ j' l% @- w# L, n0 L7 E

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:28
1 _5 q+ X% ^- L, q3 ]2 z5 ~但是你說的不是不會發生，

  T$ j6 r" j' H# e+ K3 h如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）

% Z$ T& A! Z* G' ?$ m* _對買房子自住的人；房價跌不影響（我去年也剛在北大買房；換屋）；但房價下跌到合理；可讓年輕人較有居住正義（買的起房）

大頭蕭

3 o# ?% U- F2 b) O+ c

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:16
你知道我知道大家都知道
如果大家都推估房價三年跌3-5成

銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5成時；銀行房貸逾放率由現在0 .3趴；提高50倍到15趴
; D- F  [4 ?- m8 b! ?1 }6 o；銀行處分擔保品可能僅能拿回2至3成（2至3拍拍定）；一般3年後房貸成數平均約6成（已考慮部分借戶用寬限期）；如果客戶違約；最大損失約原房價3.5成；即約房貸放款6成；但台灣的銀行貸款跟美國不同；除擔保品外；可繼續向借戶追（如扣他1/3薪水）；假設平均追回一半；銀行損失3成。資產損失比率為0.5*0.15*0 .3=0.025。
4 k8 g1 W3 {* H8 ~1 b假設資產是資本10倍；共損失0.25倍的資本（目前銀行淨值通常有1.5倍資本）；尚難稱一定有影響金融穩定

REYCOVSKY

但是你說的不是不會發生，
) D$ ]9 M& \' K% h% @5 ?
( m( g: T0 l4 f# h, w如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）
+ U8 z/ i* K; ^# G: Q
* q7 [) r& [3 J# X那的確還是有快速下跌的機會

但那時候就是接刀子，就算三年跌3-5 成，跌完後也需要好幾年的時間驗證不再下滑
+ x' B5 u  Y$ M* B' M
房地產才能確定止穩，成交量才會慢慢地回來

不過通常是一波大跌之後，後續的反彈波一過又是連續幾年的下滑

要真的見到底部，10年算快的！　20年也不算長

# r: }" V  q7 Z如日本！　
, L/ D5 w, s) K, Y
  `3 x5 Q; s9 s5 Z/ G, Z4 _8 t你所說的年輕人，已經變成待退的中老年人了！！

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:08
其實；房價3年跌3至5成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如 ...

你知道我知道大家都知道
如果大家都推估房價三年跌3-5成
7 [8 C5 w8 M1 g5 f$ S
& |& g4 z! t7 O$ v: l+ I" ^' m7 i那賣家今年就直接砍兩成五殺出了

. O  K! D, q+ A5 H; \& \今天有一個賣家在一個社區用7.5折殺出
. k* ]* M6 n* f! l5 @4 r& z
就會有人用7.2折砍

% M# m: d) a1 ~" P+ w) D$ m- P股市的多殺多自己踩死自己不是都是這樣!


' ^! d9 ?2 `/ E) w2 ~% w! C+ s
5 Y: J% }6 E9 Z! d7 J3 Q; q/ R- X至於資本適足率以10%來看，

你說的三成到五成！　絕對死一票

( I0 K, S7 H. z順便把一些體質較差，或是房貸總量推很大的大型行庫
7 j' p7 F$ t% w: m+ R$ J. k! a
搞得風聲鶴唳
" p( n" y  ^$ p9 `& d4 P. \# x
1 \8 f4 z" n7 Z# x: R! c本土銀行體系應該會又來一次大整併
! f) v# B; ?' L0 i% g: Y$ r



1 R8 d: ]  Z1 n3 ~  X% {. Q

大頭蕭

: d. C  S3 d5 t0 c( z0 f# y- X

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:57
7 D) o& n- n  f4 Z- x' ]當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!

. i8 D2 B* t! [7 W
其實；就算房價3年跌3成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如果能合理調整後穩定發展；讓資金流向促進產業升級發展之用；台灣經濟較容易找到出路；年輕人也才有希望。

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 21:38
* E3 }+ @- P: F這近10年漲勢是個資金面特殊結果：美國QE,遺贈稅（有錢人把錢匯回國炒房）及土增稅的調降；未來會有類似 ...

$ P5 M7 U  u4 @: t
, _# D) B; i" P1 x1 J5 c' e當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!
5 i/ p3 T. N* K' g7 R
8 Y6 Q* w- |/ ~9 a/ o
政府不會真的讓房地產快速落底,或是出現今年不賣明年虧錢,越早賣越好的風潮
( ^6 t( y* F, c$ A+ W0 J  d3 x
% ]7 M' T  u5 ]! v) u因為這跟銀行擠兌一樣,一但有這種風潮,所有賣家都會快速的拋售房屋,然後崩盤


至於供需失衡,這點不用太擔心,建商會馬上轉變供給日後的主流客層
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4 S3 Y, I6 Y0 [+ m+ Z. ]" g現在最好賣的應該是兩房或是小三房的格局,總坪數低總價低

要壓低坪數,能做的就是把公設盡可能降低,取消圖書室,游泳池等等

然後調整格局,改成一個大衛浴取消兩套衛浴的配置

: @, L  v! A: N; C- }( y當然建材材質的選用,也會調整,如日式整合性高的廚具衛浴設備

大樓門廳的建材之類的也會調整

1 A4 u/ M1 o8 c6 m, \9 |大概只有外牆卡在不好看沒人買的原因,可能還會有保留預算



2 _4 E/ U# p. W$ B0 m4 y最終狠一點的,取消車位,一個車位10幾坪,要百來萬以上,只要交通便利的地方,兩房就直接砍掉車位配置
; `) g6 x% h8 R- B
; g. s; t' p- C# l% ^2 g只給三房車位,用一切手段推出符合客層的房屋

' @; \. c8 }3 n5 [
8 E6 H% L) u9 V, X5 B
4 ]) e4 J# h2 B$ ?( t8 ~
6 W0 W1 U: o6 q& y: C9 T6 t" u有時候會覺得日本的現在1LDK的配置真的是很好的參考!

日式的社區不見得會在外牆上搞得富麗堂皇,衛浴設備也因應使用方便

, k4 H, V; h& G把廁所,洗手台,浴室分成三部分,可以同時讓全家使用
6 R. a  Y1 a* }# ?" ]. J
而且因為只有一套,總坪數反而可以降低0.5~1坪

1 x) M! P: g9 S$ @, x( `* g& e剩下的應該是開放式廚房,讓客餐廳+廚房的結合穿透的空間感能夠在小坪數上發揮
2 P" G3 E0 x( i1 v8 O( ?4 p4 B
,這點卡在台灣的煮菜方式,還需要一點時間
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$ k  S! k6 p/ K1 a. W& D0 X- k不過北大遠雄很多都是給開放廚房


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