上半年北台房價走勢 三峽、泰山摔最重

veri

2015-07-23
〔記者徐義平／台北報導〕房市不振，上半年北台灣價量齊跌均進入前10名的區域，為新北市泰山區以及桃園市蘆竹區。房仲業者比較北台灣住宅1月與5月每坪實價均價，其中衰退幅度最大的區域要屬新北市三峽，跌幅超過2成；至於北台灣上半年買氣衰退居冠者是新北市八里，衰退逾6成。

太平洋房屋統計內政部實價網房價資訊與買賣移轉棟數變化，今年北台灣交易量與平均單價降幅前10名的地區，新北市包辦5名，桃園市有3名，台北市2名，其中價量齊修的地區，包括新北市泰山區與桃園市蘆竹區。

太平洋房屋統計，新北市三峽、泰山及台北市大同區每坪實價均價跌幅均超過1成，是北台灣住宅價格跌幅較深的前3名。1月時，三峽每坪實價均價約26.9萬元，但到了5月下滑至21.3萬元，每坪跌掉5.6萬元，跌幅約20.81%；至於新北市泰山區與台北市大同區的跌幅則分別為16.32%、15.30%。再對照買氣表現，太平洋房屋分別統計去年上半年與今年上半年買賣移轉棟數變化，北台灣買氣衰退前3名分別是新北市八里區、桃園市蘆竹區與龜山區，衰退幅度均超過4成，以八里區衰退幅度最大，約65.31%。太平洋房屋副總經理章克勤表示，目前這波回檔已經從大台北郊區開始發酵，少了投資客的買氣支撐，成交價量開始修正下探。
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住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則指出，今年6月之前由於房地合一不明朗，交易陷入窒息，因此交易件數極少，容易出現較大的偏離，市場真正走勢可能得等到下半年度較能看出端倪。

$ Z( _6 ~5 u) ^  B1 u/ F信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，根據台北市房價指數，1~3月房價月指數僅減少約1.6%，故房價統計的短期大幅波動，大都是樣本差異造成，代表區域房價崩盤了。
1 ^! G% c9 k; a, \0 R+ @$ nhttp://news.ltn.com.tw/news/business/paper/900410

三峽電腦維修

你看照片，如果是空屋，通常是建商買的房子，在蓋的時候成本大約七萬元左右(不管材質多好的房子，一坪的成本絕對不會超過5000元)，收購的地一坪也才一點點而已，所以如果是很乾淨的房子，沒人住過，一定是投資客，所以買的成本，大約是10~14萬之間，所以只要賣超過18萬以上通常就會賺，所以大部份都在拍賣出清了

jojoyaro

樂觀樂觀~要是財富重分配的機會都沒有才是慘....
/ ~5 H- ?9 s" j- b七年多都熬過去了~我相信未來會更好

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:46
) Z& k5 @7 n( s0 j1 Y7 K銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
6 y  w% R* R" @8 {1 X: D: f最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5 ...

中央銀行昨（28）日公布6月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為5兆7,507億元與1兆5,674億元，連續雙創新高；合計不動產授信餘額更達7.32兆元，逼近台灣GDP（國內生產毛額）約15兆元的半數，遠超過國際認定的40％警戒線。相關人士指出，如果相關貸款不降，主管機關仍有可能續推新打房政策。
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2014年

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大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:28
! N$ W' U! B$ {4 w4 \9 o. H但是你說的不是不會發生，
0 g: N% S. @! _% l- A& B) V( m
7 f% d5 d) n- J" ~& i7 Z, V$ _如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）

, s" q4 @: c& i$ p& T' [對買房子自住的人；房價跌不影響（我去年也剛在北大買房；換屋）；但房價下跌到合理；可讓年輕人較有居住正義（買的起房）

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:16
) s8 ]: D- F" [你知道我知道大家都知道
% I  p2 o9 |' P' N- Z6 P0 Y0 ~如果大家都推估房價三年跌3-5成

( ~* u! b" ?. f; V9 U8 `- X
# O* }+ W+ \% C( y! F0 M! S  W銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5成時；銀行房貸逾放率由現在0 .3趴；提高50倍到15趴
6 ?& M7 e! ~  a6 N2 S；銀行處分擔保品可能僅能拿回2至3成（2至3拍拍定）；一般3年後房貸成數平均約6成（已考慮部分借戶用寬限期）；如果客戶違約；最大損失約原房價3.5成；即約房貸放款6成；但台灣的銀行貸款跟美國不同；除擔保品外；可繼續向借戶追（如扣他1/3薪水）；假設平均追回一半；銀行損失3成。資產損失比率為0.5*0.15*0 .3=0.025。
假設資產是資本10倍；共損失0.25倍的資本（目前銀行淨值通常有1.5倍資本）；尚難稱一定有影響金融穩定

REYCOVSKY

但是你說的不是不會發生，
$ V3 ^" I1 H2 q  v/ l3 T; x
如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）

那的確還是有快速下跌的機會

. F% z# j. h0 f( o3 @1 H但那時候就是接刀子，就算三年跌3-5 成，跌完後也需要好幾年的時間驗證不再下滑
, u1 q: A1 Q2 G7 j  ]' Y) s
$ u" C  \% \2 O! o) _2 ~; }; _( @房地產才能確定止穩，成交量才會慢慢地回來
: W( v" v5 V: e! U% Z! b% w7 J( u
不過通常是一波大跌之後，後續的反彈波一過又是連續幾年的下滑
; t% `$ y1 s# v7 E3 l; ^
要真的見到底部，10年算快的！　20年也不算長

' ^( Y& c) I4 W* Y如日本！　
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; P/ M/ z* c- U9 D" p你所說的年輕人，已經變成待退的中老年人了！！

REYCOVSKY

+ W. @8 M+ g- G9 u; A  l

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:08
+ M4 o/ B( Y; P- r( c' w- u4 p* C% h其實；房價3年跌3至5成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如 ...

你知道我知道大家都知道
如果大家都推估房價三年跌3-5成
' D& O7 O6 T- J) P+ Q7 s
* i: F& `) r% n$ ~/ x那賣家今年就直接砍兩成五殺出了

今天有一個賣家在一個社區用7.5折殺出

就會有人用7.2折砍

5 C0 {# k* k/ F8 E股市的多殺多自己踩死自己不是都是這樣!

: ?" M5 K8 ^8 _. x) |. B
2 }# e: |, \/ j( P0 k0 L) T2 B
至於資本適足率以10%來看，

你說的三成到五成！　絕對死一票

# |' z0 F( |8 U( g3 K: @順便把一些體質較差，或是房貸總量推很大的大型行庫

搞得風聲鶴唳
0 R. }2 F0 U2 ~; T
7 a0 b, g$ w! C2 \4 D# _本土銀行體系應該會又來一次大整併

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0 M2 g5 F+ v1 `) R3 ?

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:57
當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!

$ u( W  Z; D, Z% ?
其實；就算房價3年跌3成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如果能合理調整後穩定發展；讓資金流向促進產業升級發展之用；台灣經濟較容易找到出路；年輕人也才有希望。

REYCOVSKY

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大頭蕭 發表於 2015-9-8 21:38
這近10年漲勢是個資金面特殊結果：美國QE,遺贈稅（有錢人把錢匯回國炒房）及土增稅的調降；未來會有類似 ...

當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!
1 F& Z; `7 `1 G: m; [5 V1 _9 `: f

政府不會真的讓房地產快速落底,或是出現今年不賣明年虧錢,越早賣越好的風潮

因為這跟銀行擠兌一樣,一但有這種風潮,所有賣家都會快速的拋售房屋,然後崩盤
: S* g6 K( _- c! v8 v' D9 O' I" t$ F

# N( J4 V2 g1 M$ t7 [至於供需失衡,這點不用太擔心,建商會馬上轉變供給日後的主流客層

現在最好賣的應該是兩房或是小三房的格局,總坪數低總價低
# b8 p6 o- ?2 r+ J
, F$ e8 n+ I& \要壓低坪數,能做的就是把公設盡可能降低,取消圖書室,游泳池等等

4 e9 H6 O2 k4 v1 ]* K  F然後調整格局,改成一個大衛浴取消兩套衛浴的配置

+ c4 E+ K/ f* k7 u& [& t4 R5 `當然建材材質的選用,也會調整,如日式整合性高的廚具衛浴設備
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大樓門廳的建材之類的也會調整
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' T0 i. i" i6 k$ P4 n8 E5 K大概只有外牆卡在不好看沒人買的原因,可能還會有保留預算

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/ _. z0 c6 m' x8 W最終狠一點的,取消車位,一個車位10幾坪,要百來萬以上,只要交通便利的地方,兩房就直接砍掉車位配置

只給三房車位,用一切手段推出符合客層的房屋
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8 `, z1 I( i" S1 c有時候會覺得日本的現在1LDK的配置真的是很好的參考!

日式的社區不見得會在外牆上搞得富麗堂皇,衛浴設備也因應使用方便

把廁所,洗手台,浴室分成三部分,可以同時讓全家使用
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而且因為只有一套,總坪數反而可以降低0.5~1坪

剩下的應該是開放式廚房,讓客餐廳+廚房的結合穿透的空間感能夠在小坪數上發揮
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- W  y* T' {+ {8 p) j+ K$ B,這點卡在台灣的煮菜方式,還需要一點時間

不過北大遠雄很多都是給開放廚房
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