上半年北台房價走勢 三峽、泰山摔最重

veri

2015-07-23
. B% {/ g8 b4 M〔記者徐義平／台北報導〕房市不振，上半年北台灣價量齊跌均進入前10名的區域，為新北市泰山區以及桃園市蘆竹區。房仲業者比較北台灣住宅1月與5月每坪實價均價，其中衰退幅度最大的區域要屬新北市三峽，跌幅超過2成；至於北台灣上半年買氣衰退居冠者是新北市八里，衰退逾6成。

太平洋房屋統計內政部實價網房價資訊與買賣移轉棟數變化，今年北台灣交易量與平均單價降幅前10名的地區，新北市包辦5名，桃園市有3名，台北市2名，其中價量齊修的地區，包括新北市泰山區與桃園市蘆竹區。

  K5 k) o# Y$ i$ @太平洋房屋統計，新北市三峽、泰山及台北市大同區每坪實價均價跌幅均超過1成，是北台灣住宅價格跌幅較深的前3名。1月時，三峽每坪實價均價約26.9萬元，但到了5月下滑至21.3萬元，每坪跌掉5.6萬元，跌幅約20.81%；至於新北市泰山區與台北市大同區的跌幅則分別為16.32%、15.30%。再對照買氣表現，太平洋房屋分別統計去年上半年與今年上半年買賣移轉棟數變化，北台灣買氣衰退前3名分別是新北市八里區、桃園市蘆竹區與龜山區，衰退幅度均超過4成，以八里區衰退幅度最大，約65.31%。太平洋房屋副總經理章克勤表示，目前這波回檔已經從大台北郊區開始發酵，少了投資客的買氣支撐，成交價量開始修正下探。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則指出，今年6月之前由於房地合一不明朗，交易陷入窒息，因此交易件數極少，容易出現較大的偏離，市場真正走勢可能得等到下半年度較能看出端倪。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，根據台北市房價指數，1~3月房價月指數僅減少約1.6%，故房價統計的短期大幅波動，大都是樣本差異造成，代表區域房價崩盤了。
http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/900410

三峽電腦維修

你看照片，如果是空屋，通常是建商買的房子，在蓋的時候成本大約七萬元左右(不管材質多好的房子，一坪的成本絕對不會超過5000元)，收購的地一坪也才一點點而已，所以如果是很乾淨的房子，沒人住過，一定是投資客，所以買的成本，大約是10~14萬之間，所以只要賣超過18萬以上通常就會賺，所以大部份都在拍賣出清了

jojoyaro

樂觀樂觀~要是財富重分配的機會都沒有才是慘....
: I" w: m5 i! h6 A5 c七年多都熬過去了~我相信未來會更好

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:46
" ?  e8 Q2 J5 u: V銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
4 b! E) |- g1 c! J& |9 I最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5 ...

  X; P5 I" O% F6 W中央銀行昨（28）日公布6月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為5兆7,507億元與1兆5,674億元，連續雙創新高；合計不動產授信餘額更達7.32兆元，逼近台灣GDP（國內生產毛額）約15兆元的半數，遠超過國際認定的40％警戒線。相關人士指出，如果相關貸款不降，主管機關仍有可能續推新打房政策。

1 \+ I% m' p$ ~$ w2014年

' u4 f3 f$ l0 u  ~' M& t

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:28
/ h7 x# d2 A) {0 R- T9 S但是你說的不是不會發生，

/ s$ V" p) ^7 y如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）

: R+ O" M: Q8 _& Z對買房子自住的人；房價跌不影響（我去年也剛在北大買房；換屋）；但房價下跌到合理；可讓年輕人較有居住正義（買的起房）

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:16
你知道我知道大家都知道
如果大家都推估房價三年跌3-5成

- K# `. r+ T' }  ~2 _. a& s9 ]/ w
銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5成時；銀行房貸逾放率由現在0 .3趴；提高50倍到15趴
；銀行處分擔保品可能僅能拿回2至3成（2至3拍拍定）；一般3年後房貸成數平均約6成（已考慮部分借戶用寬限期）；如果客戶違約；最大損失約原房價3.5成；即約房貸放款6成；但台灣的銀行貸款跟美國不同；除擔保品外；可繼續向借戶追（如扣他1/3薪水）；假設平均追回一半；銀行損失3成。資產損失比率為0.5*0.15*0 .3=0.025。
  T2 s8 M' C4 o' n' e( `- g% |" h假設資產是資本10倍；共損失0.25倍的資本（目前銀行淨值通常有1.5倍資本）；尚難稱一定有影響金融穩定

REYCOVSKY

但是你說的不是不會發生，
$ o2 F: m  J% o7 v9 A; Y, ?
如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）
  y' Q) i5 ~8 a; C1 S  x
* e+ \) {6 _: Z/ \那的確還是有快速下跌的機會
/ R& k! V. u1 [1 v
但那時候就是接刀子，就算三年跌3-5 成，跌完後也需要好幾年的時間驗證不再下滑
  C7 b6 x+ N) o/ C0 `
房地產才能確定止穩，成交量才會慢慢地回來
! Z& K; f0 w$ D+ o3 \6 k, O- d* K
不過通常是一波大跌之後，後續的反彈波一過又是連續幾年的下滑

要真的見到底部，10年算快的！　20年也不算長
7 }9 [  u0 s" k5 Z' q
如日本！　
) G6 v7 t  x  ~% e/ w9 R: m/ M7 F+ s: Y
你所說的年輕人，已經變成待退的中老年人了！！

REYCOVSKY

+ s$ G4 I/ \$ F2 }6 i

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:08
8 a  y+ }4 H8 s, I' {% c- @其實；房價3年跌3至5成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如 ...

你知道我知道大家都知道
如果大家都推估房價三年跌3-5成

那賣家今年就直接砍兩成五殺出了
( z5 F9 V% H' Y9 F; g
( X2 w: U( h6 T# K3 @5 n今天有一個賣家在一個社區用7.5折殺出
$ j+ C8 |; H/ J4 M1 R) U
就會有人用7.2折砍

股市的多殺多自己踩死自己不是都是這樣!
  O+ v" N; O" A3 K# ?9 F4 Q

" K/ t  V! S2 {( g* F0 K& Y% s
至於資本適足率以10%來看，

& [& t# Q$ V) G! f你說的三成到五成！　絕對死一票
% x& O/ q1 h- c9 C$ |, t
8 b1 C3 F1 K; \: p% i0 z& b8 n順便把一些體質較差，或是房貸總量推很大的大型行庫

搞得風聲鶴唳

本土銀行體系應該會又來一次大整併

3 w1 m  }9 k4 D  |; Y

: c6 m+ u: @2 E0 H
8 g: d$ q! x! S" O7 l. {- f& D8 j; a
5 [4 k8 B. i. k- M+ q

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:57
0 a" V& y3 d  v- i/ `1 X/ k當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!

( B& @2 _  `9 ~) l1 K! C: H; j
其實；就算房價3年跌3成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如果能合理調整後穩定發展；讓資金流向促進產業升級發展之用；台灣經濟較容易找到出路；年輕人也才有希望。

REYCOVSKY

4 @: P6 n  V) J

大頭蕭 發表於 2015-9-8 21:38
這近10年漲勢是個資金面特殊結果：美國QE,遺贈稅（有錢人把錢匯回國炒房）及土增稅的調降；未來會有類似 ...

當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!
6 U2 Y' k6 ?# H6 a0 P

政府不會真的讓房地產快速落底,或是出現今年不賣明年虧錢,越早賣越好的風潮
6 r. t$ u  J- t/ {4 f
因為這跟銀行擠兌一樣,一但有這種風潮,所有賣家都會快速的拋售房屋,然後崩盤


' W. v4 E0 c' P: |至於供需失衡,這點不用太擔心,建商會馬上轉變供給日後的主流客層

現在最好賣的應該是兩房或是小三房的格局,總坪數低總價低

4 ]8 g' i. o7 ^4 q; \/ n# ^要壓低坪數,能做的就是把公設盡可能降低,取消圖書室,游泳池等等

然後調整格局,改成一個大衛浴取消兩套衛浴的配置

! K- O3 d' M1 _; w$ Y8 q" J. M/ T; h當然建材材質的選用,也會調整,如日式整合性高的廚具衛浴設備

! u& r: l& q. b大樓門廳的建材之類的也會調整
2 {! F5 P/ G4 r; m
大概只有外牆卡在不好看沒人買的原因,可能還會有保留預算

6 }9 H  C" t8 P" C1 C4 L
2 |  b; L" p. z& Z1 p# j  y
最終狠一點的,取消車位,一個車位10幾坪,要百來萬以上,只要交通便利的地方,兩房就直接砍掉車位配置

3 k, H; D2 @& `0 m只給三房車位,用一切手段推出符合客層的房屋

4 c' D8 j; U9 E; m% v. z; G3 G+ U
; y* h5 H' }7 r- n. c1 ^
2 x+ g3 }2 r; S0 W+ v% L8 ~5 T
+ @" y+ f6 N4 S1 c8 u9 X; a4 n有時候會覺得日本的現在1LDK的配置真的是很好的參考!
6 i6 U' f: n( K. @, G) j
日式的社區不見得會在外牆上搞得富麗堂皇,衛浴設備也因應使用方便

% b% S% P2 d5 X5 o5 ~把廁所,洗手台,浴室分成三部分,可以同時讓全家使用
. r' Z- Y. b* P( f( Q- v8 k. K
而且因為只有一套,總坪數反而可以降低0.5~1坪

% n/ y. L% {3 i* h+ t剩下的應該是開放式廚房,讓客餐廳+廚房的結合穿透的空間感能夠在小坪數上發揮

,這點卡在台灣的煮菜方式,還需要一點時間

7 [0 u1 a. x6 I* p) K' ~不過北大遠雄很多都是給開放廚房


8 i1 C% k# ~% {2 D# a2 b