上半年北台房價走勢 三峽、泰山摔最重

veri

2015-07-23
〔記者徐義平／台北報導〕房市不振，上半年北台灣價量齊跌均進入前10名的區域，為新北市泰山區以及桃園市蘆竹區。房仲業者比較北台灣住宅1月與5月每坪實價均價，其中衰退幅度最大的區域要屬新北市三峽，跌幅超過2成；至於北台灣上半年買氣衰退居冠者是新北市八里，衰退逾6成。

太平洋房屋統計內政部實價網房價資訊與買賣移轉棟數變化，今年北台灣交易量與平均單價降幅前10名的地區，新北市包辦5名，桃園市有3名，台北市2名，其中價量齊修的地區，包括新北市泰山區與桃園市蘆竹區。
7 ?& W7 t: N1 y, R; M2 g5 e
+ X! d' y- S8 l) f4 t$ Z- K7 z太平洋房屋統計，新北市三峽、泰山及台北市大同區每坪實價均價跌幅均超過1成，是北台灣住宅價格跌幅較深的前3名。1月時，三峽每坪實價均價約26.9萬元，但到了5月下滑至21.3萬元，每坪跌掉5.6萬元，跌幅約20.81%；至於新北市泰山區與台北市大同區的跌幅則分別為16.32%、15.30%。再對照買氣表現，太平洋房屋分別統計去年上半年與今年上半年買賣移轉棟數變化，北台灣買氣衰退前3名分別是新北市八里區、桃園市蘆竹區與龜山區，衰退幅度均超過4成，以八里區衰退幅度最大，約65.31%。太平洋房屋副總經理章克勤表示，目前這波回檔已經從大台北郊區開始發酵，少了投資客的買氣支撐，成交價量開始修正下探。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則指出，今年6月之前由於房地合一不明朗，交易陷入窒息，因此交易件數極少，容易出現較大的偏離，市場真正走勢可能得等到下半年度較能看出端倪。

  R$ A0 E: E3 T; m信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，根據台北市房價指數，1~3月房價月指數僅減少約1.6%，故房價統計的短期大幅波動，大都是樣本差異造成，代表區域房價崩盤了。
http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/900410

三峽電腦維修

你看照片，如果是空屋，通常是建商買的房子，在蓋的時候成本大約七萬元左右(不管材質多好的房子，一坪的成本絕對不會超過5000元)，收購的地一坪也才一點點而已，所以如果是很乾淨的房子，沒人住過，一定是投資客，所以買的成本，大約是10~14萬之間，所以只要賣超過18萬以上通常就會賺，所以大部份都在拍賣出清了

jojoyaro

樂觀樂觀~要是財富重分配的機會都沒有才是慘....
七年多都熬過去了~我相信未來會更好

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:46
3 g5 V$ j) B; ?( T3 n( z% ]銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
6 R  e/ a5 V# _3 R+ U最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5 ...

中央銀行昨（28）日公布6月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為5兆7,507億元與1兆5,674億元，連續雙創新高；合計不動產授信餘額更達7.32兆元，逼近台灣GDP（國內生產毛額）約15兆元的半數，遠超過國際認定的40％警戒線。相關人士指出，如果相關貸款不降，主管機關仍有可能續推新打房政策。

2014年

$ O0 F: i: m$ Q, P  B

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:28
; N7 n, Y1 E. q0 X& H& A! a& a但是你說的不是不會發生，
' A3 N6 F2 `  i# Q/ o; e7 d2 E! p
" K5 Q$ Q1 Z' _& g2 U7 f如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）

對買房子自住的人；房價跌不影響（我去年也剛在北大買房；換屋）；但房價下跌到合理；可讓年輕人較有居住正義（買的起房）

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:16
! [- G" R5 L' a9 e) z/ a你知道我知道大家都知道
/ s- D6 A. d. b8 k& |, M如果大家都推估房價三年跌3-5成

" ~+ f, Y$ B  K- ]/ P
銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5成時；銀行房貸逾放率由現在0 .3趴；提高50倍到15趴
；銀行處分擔保品可能僅能拿回2至3成（2至3拍拍定）；一般3年後房貸成數平均約6成（已考慮部分借戶用寬限期）；如果客戶違約；最大損失約原房價3.5成；即約房貸放款6成；但台灣的銀行貸款跟美國不同；除擔保品外；可繼續向借戶追（如扣他1/3薪水）；假設平均追回一半；銀行損失3成。資產損失比率為0.5*0.15*0 .3=0.025。
假設資產是資本10倍；共損失0.25倍的資本（目前銀行淨值通常有1.5倍資本）；尚難稱一定有影響金融穩定

REYCOVSKY

但是你說的不是不會發生，

如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）
+ z: r% @0 v% }3 f) n/ p' f
0 @/ A5 T3 d, j9 x那的確還是有快速下跌的機會
( M& k( A+ e  c* f) @. L
但那時候就是接刀子，就算三年跌3-5 成，跌完後也需要好幾年的時間驗證不再下滑
+ C- U. V2 }" a$ O: ^' v' u
* d& f* r5 @" O# V: S房地產才能確定止穩，成交量才會慢慢地回來
' ?9 d: _2 C  g; f7 J
/ p. ^& Q9 d8 _7 t: S5 y不過通常是一波大跌之後，後續的反彈波一過又是連續幾年的下滑
  V5 b7 E: G: k2 G
要真的見到底部，10年算快的！　20年也不算長

( U+ |/ e- E4 c: X* X! t, e如日本！　

8 `& A# I) `% `8 M你所說的年輕人，已經變成待退的中老年人了！！

8 ?/ x' w* l1 V8 O7 \! k

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:08
其實；房價3年跌3至5成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如 ...

. Q- u/ H& `" b5 O; y9 u6 ]3 Y你知道我知道大家都知道
如果大家都推估房價三年跌3-5成
8 e  ], {+ ^7 ^- r" t! f
那賣家今年就直接砍兩成五殺出了

1 S1 ?( x. P+ w! P今天有一個賣家在一個社區用7.5折殺出
- B+ R6 N5 e! b; G6 q
! a  X! r! n5 S就會有人用7.2折砍
# N# c9 m$ O1 N0 T! H9 ?2 N
股市的多殺多自己踩死自己不是都是這樣!
" ]/ P9 H6 L4 B3 P4 C


* |  o0 k9 U2 u4 e# r至於資本適足率以10%來看，
- N$ X! E: I% Z, M
5 C  V' F9 v0 b! q  L0 j你說的三成到五成！　絕對死一票
$ ~& R' l% U3 c4 C2 I* C. t8 p4 F
) B" E% C( _$ @順便把一些體質較差，或是房貸總量推很大的大型行庫
- Z; g$ ^9 \& t
! m5 {/ j+ {* h$ o, |% ]搞得風聲鶴唳
+ q" `: n; V! w) C
; K1 t( r) M5 L2 i0 O3 s! P/ F" r* u本土銀行體系應該會又來一次大整併
% W3 d" p4 B/ C1 L  g5 Y0 N
/ ]5 x9 a, q. D0 g1 h+ a, O" g
" c% r/ b" K6 m2 K: J

4 M: p7 l2 S( l- G0 @" H0 u

大頭蕭

/ W$ g" c8 D% r

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:57
當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!

& X, V; d6 k. [7 y
其實；就算房價3年跌3成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如果能合理調整後穩定發展；讓資金流向促進產業升級發展之用；台灣經濟較容易找到出路；年輕人也才有希望。

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 21:38
這近10年漲勢是個資金面特殊結果：美國QE,遺贈稅（有錢人把錢匯回國炒房）及土增稅的調降；未來會有類似 ...

當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!


政府不會真的讓房地產快速落底,或是出現今年不賣明年虧錢,越早賣越好的風潮
+ g4 h' u# B$ f: {
因為這跟銀行擠兌一樣,一但有這種風潮,所有賣家都會快速的拋售房屋,然後崩盤
: E% A+ F. @1 L; |
4 k$ Y! G+ T0 |* @, T# o
至於供需失衡,這點不用太擔心,建商會馬上轉變供給日後的主流客層

% R9 l6 T* a/ N7 G$ q現在最好賣的應該是兩房或是小三房的格局,總坪數低總價低
' ~5 a' J  y- ~* a
要壓低坪數,能做的就是把公設盡可能降低,取消圖書室,游泳池等等

然後調整格局,改成一個大衛浴取消兩套衛浴的配置

當然建材材質的選用,也會調整,如日式整合性高的廚具衛浴設備

  F( ^; ?% Q/ i( J% S- V大樓門廳的建材之類的也會調整
8 Q" d8 b5 ~  Z. \
大概只有外牆卡在不好看沒人買的原因,可能還會有保留預算
! ~" v; W& D# M& c' V4 b- d
6 ^  m0 F6 ^! z$ Y0 O

( a9 Z" h" F2 i1 ^- L; Q+ s最終狠一點的,取消車位,一個車位10幾坪,要百來萬以上,只要交通便利的地方,兩房就直接砍掉車位配置

只給三房車位,用一切手段推出符合客層的房屋


; H' ]/ ?3 q+ \1 [  \
3 K& `- i( g" J4 n: }
有時候會覺得日本的現在1LDK的配置真的是很好的參考!

, k. O# t  ?) J0 I& |5 o7 T日式的社區不見得會在外牆上搞得富麗堂皇,衛浴設備也因應使用方便
3 h/ n% B; T8 ^0 G% j6 @
把廁所,洗手台,浴室分成三部分,可以同時讓全家使用
6 ~4 l. M6 |- s- m9 e. j
而且因為只有一套,總坪數反而可以降低0.5~1坪

剩下的應該是開放式廚房,讓客餐廳+廚房的結合穿透的空間感能夠在小坪數上發揮
! P. U. z& M. r4 |# C/ c
# e8 g* k9 {  r4 m$ j6 e,這點卡在台灣的煮菜方式,還需要一點時間
5 H- \0 r; `6 o1 c- q2 h. e- Q
; _' G7 ?0 K6 f4 d不過北大遠雄很多都是給開放廚房