上半年北台房價走勢 三峽、泰山摔最重

veri

2015-07-23
) z* A4 `2 }/ h5 T) |: T) [" d〔記者徐義平／台北報導〕房市不振，上半年北台灣價量齊跌均進入前10名的區域，為新北市泰山區以及桃園市蘆竹區。房仲業者比較北台灣住宅1月與5月每坪實價均價，其中衰退幅度最大的區域要屬新北市三峽，跌幅超過2成；至於北台灣上半年買氣衰退居冠者是新北市八里，衰退逾6成。

太平洋房屋統計內政部實價網房價資訊與買賣移轉棟數變化，今年北台灣交易量與平均單價降幅前10名的地區，新北市包辦5名，桃園市有3名，台北市2名，其中價量齊修的地區，包括新北市泰山區與桃園市蘆竹區。

太平洋房屋統計，新北市三峽、泰山及台北市大同區每坪實價均價跌幅均超過1成，是北台灣住宅價格跌幅較深的前3名。1月時，三峽每坪實價均價約26.9萬元，但到了5月下滑至21.3萬元，每坪跌掉5.6萬元，跌幅約20.81%；至於新北市泰山區與台北市大同區的跌幅則分別為16.32%、15.30%。再對照買氣表現，太平洋房屋分別統計去年上半年與今年上半年買賣移轉棟數變化，北台灣買氣衰退前3名分別是新北市八里區、桃園市蘆竹區與龜山區，衰退幅度均超過4成，以八里區衰退幅度最大，約65.31%。太平洋房屋副總經理章克勤表示，目前這波回檔已經從大台北郊區開始發酵，少了投資客的買氣支撐，成交價量開始修正下探。

* ^* ^$ \" f1 u' b; E" X住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則指出，今年6月之前由於房地合一不明朗，交易陷入窒息，因此交易件數極少，容易出現較大的偏離，市場真正走勢可能得等到下半年度較能看出端倪。

: p: |& t: Y3 w3 @- q  u. F信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，根據台北市房價指數，1~3月房價月指數僅減少約1.6%，故房價統計的短期大幅波動，大都是樣本差異造成，代表區域房價崩盤了。
http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/900410

三峽電腦維修

你看照片，如果是空屋，通常是建商買的房子，在蓋的時候成本大約七萬元左右(不管材質多好的房子，一坪的成本絕對不會超過5000元)，收購的地一坪也才一點點而已，所以如果是很乾淨的房子，沒人住過，一定是投資客，所以買的成本，大約是10~14萬之間，所以只要賣超過18萬以上通常就會賺，所以大部份都在拍賣出清了

jojoyaro

樂觀樂觀~要是財富重分配的機會都沒有才是慘....
9 k3 A) s3 ~- E& S$ a七年多都熬過去了~我相信未來會更好

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:46
" ^0 U" X' s" B0 p3 {銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
9 k7 [( ~9 D0 _. W6 P( p最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5 ...

中央銀行昨（28）日公布6月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為5兆7,507億元與1兆5,674億元，連續雙創新高；合計不動產授信餘額更達7.32兆元，逼近台灣GDP（國內生產毛額）約15兆元的半數，遠超過國際認定的40％警戒線。相關人士指出，如果相關貸款不降，主管機關仍有可能續推新打房政策。
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2014年

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:28
2 p0 t! g! ], F+ b5 f3 S5 Z但是你說的不是不會發生，
- v  _9 L2 U+ U) U4 W) o  D
, i  U( Y/ p1 v) {; v- u& d$ E如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）

9 O0 g. X2 N) q對買房子自住的人；房價跌不影響（我去年也剛在北大買房；換屋）；但房價下跌到合理；可讓年輕人較有居住正義（買的起房）

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:16
你知道我知道大家都知道
/ j5 o6 O, X' p6 I如果大家都推估房價三年跌3-5成

/ E7 P" \, W) u8 q2 O" ^/ A銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5成時；銀行房貸逾放率由現在0 .3趴；提高50倍到15趴
；銀行處分擔保品可能僅能拿回2至3成（2至3拍拍定）；一般3年後房貸成數平均約6成（已考慮部分借戶用寬限期）；如果客戶違約；最大損失約原房價3.5成；即約房貸放款6成；但台灣的銀行貸款跟美國不同；除擔保品外；可繼續向借戶追（如扣他1/3薪水）；假設平均追回一半；銀行損失3成。資產損失比率為0.5*0.15*0 .3=0.025。
假設資產是資本10倍；共損失0.25倍的資本（目前銀行淨值通常有1.5倍資本）；尚難稱一定有影響金融穩定

REYCOVSKY

但是你說的不是不會發生，
, B* Y* l5 e" B5 v& H0 o
如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）

那的確還是有快速下跌的機會
) i, n& o1 g& S( I; n' F# f
但那時候就是接刀子，就算三年跌3-5 成，跌完後也需要好幾年的時間驗證不再下滑

房地產才能確定止穩，成交量才會慢慢地回來

, {' h. ?3 S' Z不過通常是一波大跌之後，後續的反彈波一過又是連續幾年的下滑

  `& O" m, a9 `" i1 p要真的見到底部，10年算快的！　20年也不算長
0 G! \! _8 e9 p( K+ g; ^+ w# H
如日本！　
$ C: z/ c' `  W5 x7 \, c! E0 W1 b
你所說的年輕人，已經變成待退的中老年人了！！

REYCOVSKY

  [% h/ R. {; c( `' e

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:08
, O" Y1 p- q0 g4 i! s其實；房價3年跌3至5成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如 ...

你知道我知道大家都知道
如果大家都推估房價三年跌3-5成
. ?% T; A: [- K7 D8 N* Y
" f) r+ k# W) I那賣家今年就直接砍兩成五殺出了
& F6 }( G+ J  M' I+ a0 H
今天有一個賣家在一個社區用7.5折殺出
. @5 e& d4 m& m; l' G1 G
8 R5 D0 G5 s0 V4 P- J0 J) a就會有人用7.2折砍
4 x5 i* H; {; d7 S; w
股市的多殺多自己踩死自己不是都是這樣!



至於資本適足率以10%來看，

  Q% a- @9 W7 w4 B$ m你說的三成到五成！　絕對死一票

( Q* W/ T0 X5 O; o) f6 c' x& o順便把一些體質較差，或是房貸總量推很大的大型行庫
3 d0 R9 ?1 z* w9 t' v' x: ?0 A* p- ~) R0 y
搞得風聲鶴唳

' m9 d" T7 g% m5 k( M本土銀行體系應該會又來一次大整併
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( W  O2 D( G; z% h4 J* F

0 M+ }/ g6 Z; [( |! a- I

大頭蕭

- n- y  k) i. t7 s4 ~! _

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:57
4 g* z2 u; V; {當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!

; X( ]3 L  x$ {/ b" d; F. ~% @# F
其實；就算房價3年跌3成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如果能合理調整後穩定發展；讓資金流向促進產業升級發展之用；台灣經濟較容易找到出路；年輕人也才有希望。

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 21:38
這近10年漲勢是個資金面特殊結果：美國QE,遺贈稅（有錢人把錢匯回國炒房）及土增稅的調降；未來會有類似 ...

9 i" F4 c) ^. t$ E8 `7 J當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!
8 U" s0 s! n* @  C) H2 e9 t7 ]

政府不會真的讓房地產快速落底,或是出現今年不賣明年虧錢,越早賣越好的風潮

: J3 ^0 w5 a6 C4 A; |% o因為這跟銀行擠兌一樣,一但有這種風潮,所有賣家都會快速的拋售房屋,然後崩盤
) h" ]0 }* z$ ]% Y* s

至於供需失衡,這點不用太擔心,建商會馬上轉變供給日後的主流客層
( G- l+ k5 d3 D
! m* P" K6 r5 h) ?現在最好賣的應該是兩房或是小三房的格局,總坪數低總價低

要壓低坪數,能做的就是把公設盡可能降低,取消圖書室,游泳池等等
* Y  t2 x9 m' |  v' T9 }! R9 g
9 t7 |4 g: ?2 h3 ?9 j* Q4 s然後調整格局,改成一個大衛浴取消兩套衛浴的配置

當然建材材質的選用,也會調整,如日式整合性高的廚具衛浴設備
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3 W5 h, r/ l. |; `' n大樓門廳的建材之類的也會調整

大概只有外牆卡在不好看沒人買的原因,可能還會有保留預算


! w: k8 l4 K) u6 x
0 o! [& Y6 _+ v最終狠一點的,取消車位,一個車位10幾坪,要百來萬以上,只要交通便利的地方,兩房就直接砍掉車位配置
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只給三房車位,用一切手段推出符合客層的房屋
5 [4 g* m3 {& R, e5 }


' @4 q& C$ k0 c3 L
有時候會覺得日本的現在1LDK的配置真的是很好的參考!
* T0 a3 Z: |. \% ]" q" _3 b* T
$ H0 g9 r" r; J& T6 z8 ?$ U日式的社區不見得會在外牆上搞得富麗堂皇,衛浴設備也因應使用方便
0 L; I' d; o  J4 z6 p  B; _
把廁所,洗手台,浴室分成三部分,可以同時讓全家使用
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而且因為只有一套,總坪數反而可以降低0.5~1坪
+ h; o# u; J! ?. W. Q
剩下的應該是開放式廚房,讓客餐廳+廚房的結合穿透的空間感能夠在小坪數上發揮

,這點卡在台灣的煮菜方式,還需要一點時間

5 S  h+ ~' _0 ^  b/ `  T, T0 b: g不過北大遠雄很多都是給開放廚房
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