上半年北台房價走勢 三峽、泰山摔最重

veri

2015-07-23
〔記者徐義平／台北報導〕房市不振，上半年北台灣價量齊跌均進入前10名的區域，為新北市泰山區以及桃園市蘆竹區。房仲業者比較北台灣住宅1月與5月每坪實價均價，其中衰退幅度最大的區域要屬新北市三峽，跌幅超過2成；至於北台灣上半年買氣衰退居冠者是新北市八里，衰退逾6成。

" Y3 t' n- J8 W8 V太平洋房屋統計內政部實價網房價資訊與買賣移轉棟數變化，今年北台灣交易量與平均單價降幅前10名的地區，新北市包辦5名，桃園市有3名，台北市2名，其中價量齊修的地區，包括新北市泰山區與桃園市蘆竹區。
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太平洋房屋統計，新北市三峽、泰山及台北市大同區每坪實價均價跌幅均超過1成，是北台灣住宅價格跌幅較深的前3名。1月時，三峽每坪實價均價約26.9萬元，但到了5月下滑至21.3萬元，每坪跌掉5.6萬元，跌幅約20.81%；至於新北市泰山區與台北市大同區的跌幅則分別為16.32%、15.30%。再對照買氣表現，太平洋房屋分別統計去年上半年與今年上半年買賣移轉棟數變化，北台灣買氣衰退前3名分別是新北市八里區、桃園市蘆竹區與龜山區，衰退幅度均超過4成，以八里區衰退幅度最大，約65.31%。太平洋房屋副總經理章克勤表示，目前這波回檔已經從大台北郊區開始發酵，少了投資客的買氣支撐，成交價量開始修正下探。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則指出，今年6月之前由於房地合一不明朗，交易陷入窒息，因此交易件數極少，容易出現較大的偏離，市場真正走勢可能得等到下半年度較能看出端倪。

, G8 W: p0 X/ j+ w9 f1 L信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，根據台北市房價指數，1~3月房價月指數僅減少約1.6%，故房價統計的短期大幅波動，大都是樣本差異造成，代表區域房價崩盤了。
% w  Y: ?0 A+ }0 C$ c' H/ chttp://news.ltn.com.tw/news/business/paper/900410

三峽電腦維修

你看照片，如果是空屋，通常是建商買的房子，在蓋的時候成本大約七萬元左右(不管材質多好的房子，一坪的成本絕對不會超過5000元)，收購的地一坪也才一點點而已，所以如果是很乾淨的房子，沒人住過，一定是投資客，所以買的成本，大約是10~14萬之間，所以只要賣超過18萬以上通常就會賺，所以大部份都在拍賣出清了

jojoyaro

樂觀樂觀~要是財富重分配的機會都沒有才是慘....
七年多都熬過去了~我相信未來會更好

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:46
0 f) O% a! m- M2 Q銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5 ...

中央銀行昨（28）日公布6月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為5兆7,507億元與1兆5,674億元，連續雙創新高；合計不動產授信餘額更達7.32兆元，逼近台灣GDP（國內生產毛額）約15兆元的半數，遠超過國際認定的40％警戒線。相關人士指出，如果相關貸款不降，主管機關仍有可能續推新打房政策。

2014年
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大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:28
但是你說的不是不會發生，

如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）

) U# R3 f, _4 _& J8 {" ?對買房子自住的人；房價跌不影響（我去年也剛在北大買房；換屋）；但房價下跌到合理；可讓年輕人較有居住正義（買的起房）

大頭蕭

4 B) {2 W) n& l$ ]' S( Z+ A$ M) S

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:16
" N, O3 b( M/ I' W3 q你知道我知道大家都知道
8 c! I% l" U% l# R. U7 ^如果大家都推估房價三年跌3-5成

5 p$ ~9 I- ?# J) m4 I" V$ Q銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5成時；銀行房貸逾放率由現在0 .3趴；提高50倍到15趴
；銀行處分擔保品可能僅能拿回2至3成（2至3拍拍定）；一般3年後房貸成數平均約6成（已考慮部分借戶用寬限期）；如果客戶違約；最大損失約原房價3.5成；即約房貸放款6成；但台灣的銀行貸款跟美國不同；除擔保品外；可繼續向借戶追（如扣他1/3薪水）；假設平均追回一半；銀行損失3成。資產損失比率為0.5*0.15*0 .3=0.025。
6 G* W& Q! i$ t3 U5 t假設資產是資本10倍；共損失0.25倍的資本（目前銀行淨值通常有1.5倍資本）；尚難稱一定有影響金融穩定

REYCOVSKY

但是你說的不是不會發生，
  k. p( @! V6 s5 n- m) y, `) E% B
如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）
9 Q- Y* }! w# ^' t
那的確還是有快速下跌的機會
( s4 R+ `, \; C; Z
但那時候就是接刀子，就算三年跌3-5 成，跌完後也需要好幾年的時間驗證不再下滑
4 y+ C) a6 C0 e9 T" @# B( D5 y
房地產才能確定止穩，成交量才會慢慢地回來

不過通常是一波大跌之後，後續的反彈波一過又是連續幾年的下滑
7 C8 m; U3 b  Z, M" Q/ d! i
要真的見到底部，10年算快的！　20年也不算長

' N8 c, \$ E% D9 g; F1 J  H& q1 F, w如日本！　

你所說的年輕人，已經變成待退的中老年人了！！
, y" g) x0 v5 j3 s( \0 W$ J1 L% _

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:08
其實；房價3年跌3至5成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如 ...

, i; i7 S2 P3 m  Y- I" L( @
. f  g, u7 {0 G0 A你知道我知道大家都知道
6 L! k6 y% a1 \/ _8 j6 a如果大家都推估房價三年跌3-5成
9 }. O1 d4 m8 z! d, E  S( k
那賣家今年就直接砍兩成五殺出了

今天有一個賣家在一個社區用7.5折殺出

: G3 f! u( V% b就會有人用7.2折砍

  F% R" x% F! c* x, t. g股市的多殺多自己踩死自己不是都是這樣!


+ v# Y4 Y8 i2 j/ _3 N* @& Z
0 Q2 {* J' l/ N) ]$ e( J$ E- S至於資本適足率以10%來看，

* S3 c% A) a2 u5 P) q( R你說的三成到五成！　絕對死一票

順便把一些體質較差，或是房貸總量推很大的大型行庫
. Y8 {. ~: `$ F3 Y$ I4 M$ I
搞得風聲鶴唳
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本土銀行體系應該會又來一次大整併
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  h1 m( C$ P' Z
0 M+ }* m; e1 l; q

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:57
當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!

' p& U, b  l5 I. y7 _3 F
其實；就算房價3年跌3成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如果能合理調整後穩定發展；讓資金流向促進產業升級發展之用；台灣經濟較容易找到出路；年輕人也才有希望。

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 21:38
5 A2 J8 K* K% F7 z# z這近10年漲勢是個資金面特殊結果：美國QE,遺贈稅（有錢人把錢匯回國炒房）及土增稅的調降；未來會有類似 ...

6 w5 q/ `; a1 y) y8 @" N
當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!
2 t' v# h9 C, ?2 G( R" o

" W9 L% T* m$ C2 b政府不會真的讓房地產快速落底,或是出現今年不賣明年虧錢,越早賣越好的風潮

, y' U/ m  ?1 Z# _: _因為這跟銀行擠兌一樣,一但有這種風潮,所有賣家都會快速的拋售房屋,然後崩盤

7 j2 \' P. m2 Y# U( v
至於供需失衡,這點不用太擔心,建商會馬上轉變供給日後的主流客層
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: Z. ^1 V! H! E; i" [現在最好賣的應該是兩房或是小三房的格局,總坪數低總價低

要壓低坪數,能做的就是把公設盡可能降低,取消圖書室,游泳池等等

  H  |$ Z' u, S$ l/ ]2 D5 F) i然後調整格局,改成一個大衛浴取消兩套衛浴的配置

當然建材材質的選用,也會調整,如日式整合性高的廚具衛浴設備

' N4 _0 A/ j# G4 x5 Q3 W大樓門廳的建材之類的也會調整

大概只有外牆卡在不好看沒人買的原因,可能還會有保留預算

4 v! c/ J( U% t2 L' N7 Y7 `) V) r8 n
6 c7 v" O% B7 ]8 k
最終狠一點的,取消車位,一個車位10幾坪,要百來萬以上,只要交通便利的地方,兩房就直接砍掉車位配置
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" T2 l- ~2 l: E- a  M+ p3 Q! ?$ p/ z只給三房車位,用一切手段推出符合客層的房屋


8 O& q& W; W9 z7 k
* K; d* w: N+ _5 u- F/ U" q. p
有時候會覺得日本的現在1LDK的配置真的是很好的參考!
( c: o7 ^7 |! C" @
日式的社區不見得會在外牆上搞得富麗堂皇,衛浴設備也因應使用方便

4 b, R6 @6 o% u' W: O, J9 P把廁所,洗手台,浴室分成三部分,可以同時讓全家使用

- t! q, ~, M0 C, d+ i7 S% r: j而且因為只有一套,總坪數反而可以降低0.5~1坪

剩下的應該是開放式廚房,讓客餐廳+廚房的結合穿透的空間感能夠在小坪數上發揮
8 z2 \' e8 @. }7 g
,這點卡在台灣的煮菜方式,還需要一點時間
1 Q" ~9 ?: g% N" a1 J
不過北大遠雄很多都是給開放廚房
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