呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

三代同堂

最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。

持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。
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但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。

更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。
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# G& j- }8 \" n: ?用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。

8 a& r+ y; N8 f: a這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。

更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。

因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。

年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。

jojoyaro

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買北大住北大愛北大,只要不要超過自己負擔~安啦~~~~~~
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% u: F, ?4 r% w" B/ J) B1 T安全+划算的交集　原來雙北要這樣買http://news.housefun.com.tw/news/article/211717115950.html

三代同堂

junyi0118 發表於 2015-9-25 08:50
一個簡單問題: 大家覺得現在想買房的人多?還是想不想買房的人多?

$ T. Q9 Y' d  M* j; X: s現在是觀望的人多，大家都認為要等大選過後，其實大選過後還有一段政策走向觀望期，所以這段觀望時間應該會有些漫長～

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房地產真的很難不談錢

timmy24

房地合一新制實施之後,土地部分仍然有課徵土增稅(土增稅單獨課徵),不論新制舊制,賣方仍是要負擔土地增值稅,這點文章並未完全提及,大家多注意

三代同堂

一年快近尾聲了，大家對明年的房市看法又是如何勒？

三代同堂

央行宣布降息了～

junyi0118

一個簡單問題: 大家覺得現在想買房的人多?還是想不想買房的人多?

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-7-22 11:54
台灣現在全國平均房貸成數約6成5,較2010年7成,下降0.5成
& J6 O) e' K" _+ Z/ E3 V; d是近20年最低,主要原因有二
+ D4 w/ r9 S1 W一.房價所得比高,依 ...

房價下跌到底 不在下跌的時候的確如你所言
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但。


房價跌的太慢 緩跌或是累計跌幅太小
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% x+ ?1 u: W$ b  i$ d* h- f導致整個下跌過程拖長。
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若每年3%要8-10年才累積2成

你能想像也許要等個十年這種說法嗎
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3 Y; `+ x' s/ W3 Q反過來下跌太快 或是累積跌幅過大
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- r% O7 F3 _0 [2 i6 u多殺多之下房市不崩都難
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所以過程才是討論的關鍵 而不是直接看到過程結束之後的境界
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jojoyaro

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大頭蕭 發表於 2015-7-23 14:23
我沒有完整表達；升息時；除了剛購屋的人房貸利率提高外；更重要的；雙北市居民在目前低利率的環境房貸負 ...

這比較清楚的就是以房屋價格下滑的狀況來說
觀點無誤

回想十幾年前優貸利率3.025已經很優惠了
房價也是三分之一就是了
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違約率一提高，應該會從打房變成要救房了

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