- UID
- 33280
- 閱讀權限
- 15
- 精華
- 0
- 威望
- 0
- 貢獻
- 62
- 活力
- 243
- 金幣
- 185
- 日誌
- 0
- 記錄
- 0
- 最後登入
- 2015-8-28
- 文章
- 23
- 在線時間
- 16 小時
|
Dora貓 發表於 2015-5-9 09:47  * E( k) S( x! U- j) j
本來說留點台階下，沒想你還來？- x" X v1 \+ ^. k
就讓身為一個在第一線的業務來回答你，你的觀念理論上沒有錯，但事實上錯 ...
! E. z( V7 Z2 @+ z3 B1 s台階？先謝了，不過，我想，我跟你都不需要這東西。
& q+ B$ a0 q$ s! n讓大伙就事論事，溝通觀念，這比較實際。; |0 M1 G) Z1 _: [8 q! v k
% M" l9 d: z5 V
我發現，你很喜歡強調你是在第一線業務，這點，人必自謙而他重。我接觸房仲不下20年，
8 u7 P ]1 T0 d5 _7 E) U說你的態度與專業度有問題不是隨口講講。
1 M- x' B+ P; A我必須坦白說，你的組織能與邏輯很弱，自己前後打臉都不自覺8 b( a' \% D2 n& G( H
7 m6 H3 E8 ~' Z) D, Y9 [* `3 O; O
. e' t/ I% f" E% V0 t! h7 \* {以下一一說明討論：
8 s) {* B. ~7 ? [第一個觀念: w: P& t3 q" h: ?. f0 J" d
ericlin:（略）% G, A+ Q5 X0 ?3 f1 L- h& C+ O
dora:+ m) t$ h. r1 E2 }# a2 [6 u) }7 f
你提到的這些東西現在永慶、信義都會用，而且用非常熟。
6 _- T; [5 k4 w' s沒有業務有美國時間帶客戶漫無目的的看三四十間房子。' ]$ @! i- @& ]+ r: t
如果能夠帶看一間，配對到買方要的，我幹嘛去配對十間二十間。誰不想賺錢輕鬆呢？
, e% A& ~6 X/ A/ \以上還不是重點，以下才是重點。% [: @$ [3 }: h: r
更多時候買方連自己明確想要買什麼都不清楚了9 I8 r% H( f7 A( U0 Q' {
大多都只有一個總價區間、格局、裝潢與否，好一點的就指定社區
( _, \& U& h6 s$ J8 N4 V, z今天就算第一間看到一個完全符合自己100%的物件 U4 ^/ j' c) U, r! ~
也一定會想再找第二間一樣的案子看有沒有比較便宜, I0 F! T% T9 P% O+ K# l# a4 r3 {
或是想找到120%的物件，這是人性，人性，人性。* O* E( J0 }/ j* b- o
更不要說第一次買房子的首購族了，我們從一開始的預算，貸款都要先評估。
) b* m5 ?; h( t6 }0 j1 v4 f3 k0 n' D
& Z7 ^, O! G3 c' F& w& D' r回應：0 E) A; F5 M/ m$ H: T E u
我相信你有專業度，所以房仲的科技工具熟是很自然的事，我指的是「沒善用的態度」（其實那些技術跟資料每間房仲分店都有，但現在的年輕仲介態度不對:），而非「不懂」。
0 v" O* ~' Q1 E/ H- t" a; \7 f8 }/ r你說的對，重點在於「更多時候買方連自己明確想要買什麼都不清楚了」
* @* I6 ]3 ?- w% ]3 j0 U我問你，房仲的價值在哪？就是在於善用自己的專業與豐富的資料、先進的技術，協助客戶找到滿意的房子。
! \4 K2 M5 e6 Q" L2 A這就是我在第一個觀念說的/ m& T: F7 V" M+ j9 P( ~* S
「但長期下來對房仲業本身是好的，因為會改變他們跟客戶的互動方式，以及更加積極的態度篩選，過濾出真正適合客戶的房子，才帶看。」
" M0 u, l" r7 b- Y! x& z( e( L$ E
* ^" Q( p% U3 L0 L在沒有充分溝通與篩選出真正適合客戶的房子前，就帶看，於是產生「今天就算第一間看到一個完全符合自己100%的物件 也一定會想再找第二間一樣的案子看有沒有比較便宜 或是想找到120%的物件，這是人性，人性，人性。」這個果。
& \/ s& ?9 i8 q1 r& I, I' p
. C9 D+ S1 g4 l6 k, ?- @; `0 R" E你卻導因為果，把人性當作因，這是你自己拋棄了房仲自身的價值觀！+ x5 M: T4 C2 s1 Q' G
正因為來北大看房子的買方，大部分或許不熟北大的環境、社區格局、生活機能、街道情況等，除非自己做足功課，否則當然要寄望你們！
% O E8 U- {% k5 N$ t, q
' z0 {; | x X0 F你提到永慶、信義，我不相信「大多都只有一個總價區間、格局、裝潢與否，好一點的就指定社區」這件事無法在帶看前，透過溝通跟篩選，有效降低盲目帶看的次數。
1 V4 T3 m9 X8 L/ m5 S
2 M/ O' w' \. U; W# O/ V第二個觀念
& v- X. Z0 Z2 `9 aericlin:（略）
# _# N# I' v. F: r# ]dora:
! T" \9 z+ H, ]$ M' c. G１、不敬業？誰跟你省小錢，不收費的社區有比較差嗎？
9 B3 `) }! Y( D) j" ?( T i有時候客戶只是想多比較幾個社區，那這幾個社區連比較的機會都沒有。
1 `5 g5 _) q1 t. r/ ?有多少買賣成交只是單純因為比較覺得比較好就買了
% Q# F5 R4 K2 }6 A: X7 u這種一見鍾情的房子，買的價格一定會比較高，進而影響整體價格！
9 o; J( a; @8 W6 b( g" |２、仲介這行就是溝通溝通再溝通，工具資料都用了，客戶需求也掌握到了。
" S, c1 S$ C q/ j- g* L但是客戶還是要多比較幾間才能確定這物件才是自己的菜，才是預算內最好的案件。
' q, T6 V* V: y1 B3 \....... U( ?' }% N# n9 @4 j' ]
那你當初就是要先跟仲介講你要找哪個社區的房子: 而不是你所講的，看了許多社區才去找要哪幾個社區
# i% u5 N8 G6 Y沒人帶你看過社區你會有所喜好分別？
8 T: }2 Q6 e( S1 b% k" ]" g你有做足功課，仲介難道都沒有嗎？/ }6 C8 O( @$ g; _0 D. L0 X
如果你今天告訴仲介的條件是( ~$ m, p$ n1 b2 f. v
指定找ＸＸ社區Ｘ號Ｘ樓的房子0 ^# |# l" q, y3 V+ s
有仲介還會帶你看其他房子嗎？$ k1 o/ {0 o5 r' e6 a! ]6 ^
: w0 ~) v( w; m& B( J看完房子馬上產權斡旋要你看、要你寫。
% s4 {( u) @# ]) e還在那邊多比較幾間咧？; \- S% G% m7 p: ^
; f! j/ F' a6 T9 r; f' L7 T( F: L回應：綜合來看，似乎不少買方會讓你受氣。; o2 @( V8 X( B$ W. `
再一次說明你的邏輯問題。社區收帶看費的目的，我已說明過，而你卻得出「不收費的社區有比較差嗎」，你指的差？是什麼差？是誰在比較社區的優與差？我在第三個觀念中提到：「一個社區的價值在於社區住戶本身，社區住戶本身會營造出一個社區的居住文化與氛圍。」; `9 d2 {; m' j5 z) q
你身為一個房仲，而且還是第一線勒，竟然還是不知道何謂社區的價值，只以收帶看費來推論該社區房價會跌；不收帶看費的社區，是否比較差等？
- ?' p) m+ k& S" h7 L這就是你的不專業與不敬業。不尊重自己身為房仲該有的企業文化素養。
0 x ^9 \( M$ ]4 W2 k* ?: {. E6 W# L! w2 ^; c h$ C
你的職業是房仲，你本來就該比買方更要做足功課，至少不能比買方差（職業掮客、投資者者例外），這是你的分內事。0 w+ G+ |' o! x5 A
「如果你今天告訴仲介的條件是指定找ＸＸ社區Ｘ號Ｘ樓的房子 有仲介還會帶你看其他房子嗎？」
# n5 B1 W% D8 d1 ], ^5 P唉，為何你的每一句話都在自曝其短？客戶跟你說我要看A社區裡的哪一棟。若你經過溝通充分了解買方的喜好後，手上確實有比他指定的更好的案件，為何不先介紹？8 X4 d8 l* K+ T5 L% i% A
這似乎讓我們了解一件事：你認為若遇上做足功課的買方，你也就不用費事介紹其他案件。1 O6 G; v' U5 k# Y' j
那就可能會陷入一個循環：買方指定一個社區，你不思考是否有更好的案件推薦，就帶看，然後買方發現他沒那麼喜歡。於是你再重新溝通瞭解，再建議新的案件，再帶看。+ V& e3 f' S0 {$ ^8 N3 _2 g
萬一不順利，又再一次循環上述的流程。
; g h3 `) i, J+ m5 b
+ @/ \2 z. _3 E不過，你也有些話說到的精髓：「仲介這行就是溝通溝通再溝通，工具資料都用了，客戶需求也掌握到了。但是客戶還是要多比較幾間才能確定這物件才是自己的菜，才是預算內最好的案件。」* @$ u% x8 Z6 T6 |3 W/ s
但，優質的房仲會讓選菜這件事以實際帶看以外的方式來處理，而非一味「起而行」-就去看。
+ f$ o: O& y9 M! B8 ~8 _ H9 \3 j2 u# o9 L: i6 I) y$ V) q: Y$ y
我有朋有在搬來北大前，住在台北，那時為了看房子，下班後全家大小趕來北大看，往往一個晚上只能看一間，他的時間不比你的「美國時間」廉價，當時他所面對的房仲若善用我說的三個觀念，能不能減少我朋友每週如此舟車勞頓，然後看了不到十分鐘就發現這不是我要的那種情況。答案呼之欲出！
! E, z) J! ^% E1 S6 @7 _6 V
, [3 U% G' P, {- ?/ r) [! c
3 T. J: V& O! X: a5 a第三個觀念
) n9 T& P* E: N. g4 d# Fericlin:（略）5 D7 M" R. j8 `9 ^& I' A _- Q
dora:3 u. N" d7 T3 t- \3 g
又回到第二題，連看都沒看過社區怎麼可能會知道喜歡哪個社區" j. B ?; |& c
當每個人都對北大很熟嗎？1 e( Y' Z8 H+ q" f5 e" |% s
今天一堆從台北、雙和、板橋、中南部來的客戶，對北大是什麼鬼都不知道8 {$ u) i5 D- A6 E# N+ }7 B
更別說對社區了解，連路名都會搞錯走錯了，不要把自己對社區的了解1 ?2 F+ ?; M- w( b4 z, }$ h
認為別人也要跟你有一樣的見解，你這樣太主觀了。2 E# W5 s; T6 F0 ?: k
......+ f1 h, }. j! }6 B+ k N
服務是給有服務價值的客戶9 X5 A7 M* e# @* ], h4 a
服務是給有付費觀念的客戶
; }+ p/ U) |- m2 r& \' z n客戶有權利選擇業務4 `/ V* E+ i! ]! a
業務也有權利選擇客戶
`& c* ~& o5 P( @最後還是要說，你理論上講得很好，實際上根本沒有客戶只看一間不比較就買的。
+ c$ k* {" {! H理論永遠是理論，就跟張金鶚喊跌十年一樣，跟實務面完全脫鉤。
& R. } x: d6 P0 q1 `2 E! E
6 M7 \- [6 W R$ Y/ S1 r- Q/ t2 L% F8 Y, [
回應：& r7 |' p$ F) g4 G, b
「連看都沒看過社區怎麼可能會知道喜歡哪個社區......認為別人也要跟你有一樣的見解，你這樣太主觀了。」8 D2 P7 _. ?0 J7 V+ M
7 x# @7 k' |, g0 g2 i
我好想忍住不要說你態度跟邏輯有問題喔！！！5 K% Z8 o q) P) q# I
前面兩個的回應我提了：
6 w9 {( ^- c7 l& _9 }9 [& y房仲的價值在哪？就是在於善用自己的專業與豐富的資料、先進的技術，協助客戶找到滿意的房子......正因為來北大看房子的買方，大部分或許不熟北大的環境、社區格局、生活機能、街道情況等，除非自己做足功課，否則當然要寄望你們！
$ W7 |8 Y( \, Q% k A5 N6 F
7 `1 |+ t! C( I" q0 ~/ S這不是我主觀，而是無論買方是否熟悉北大的環境，你們房仲的價值很清楚的立在那了。4 h2 b; F7 D) o9 n: ^- a L$ c
所以又回到觀念一的回應，要經過不斷的溝通，掌握客戶的需求，減少帶看的次數。. j, L9 k: n9 v( t8 l1 q5 m. [
' L3 g$ s. x: j; L/ q$ H) |5 S% b$ Z+ I; F# D- R# Z
「客戶有權利選擇業務 業務也有權利選擇客戶」這句話我舉雙手贊同5 l3 E; D4 W1 J! F! E9 P0 o
7 X4 P" ^% J1 U1 ~$ O不過，我相信，你絕不是想講：客戶有權選擇有收帶看費的社區，業務因為帶看費所以有權拒絕不要這客戶！! l; Y: m5 [2 C8 L' s p4 C) S
7 f2 ]/ ^5 B# n5 [( i8 m所以，若我想的沒錯，這跟社區收帶看費有什麼衝突？這是邏輯問題。
: Z8 ~: w" ?& t0 d7 y6 y: c& \9 p h# k* m; \9 U
1 t; E r* j+ O; `! t% `- u% \$ q0 p很感謝你抽空在這假期內回應我那麼多文 可見你不是不懂 只是年輕旺盛不認輸而已~ 有這樣的幹勁 值得嘉許 ! |
|
發表於 2015-4-30 12:25:54
收藏
讚
發表於 2015-7-17 14:35:52
發表於 2015-5-10 00:36:56
發表於 2015-5-9 21:38:17
發表於 2015-5-9 19:32:43