房地產的走勢想法

REYCOVSKY

最近買了房(但是這不是重點),重點是在買房的過程中一連串看房訪價的經驗
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1 R1 a# S; A2 H- @0 W如果說還沒有訪價之前,有人跟我開北大一坪3字頭,我絕對是比照阿帕契女王的白眼回敬
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然後再比照馬總統愛用的套路,謝謝指教,轉身走人

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3 ~2 N6 `) w- v8 t但是訪價中,
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林口重劃區的最邊緣預售屋開2字頭,到捷運站A9(依照我當兵的體格應該是10分鐘可以跑到,只是現在大概10分鐘後就叫計程車)
& Q  Y$ w9 C! G9 Q$ Z  O2 j/ N林口其他如中央公園附近的,隨口問,預售屋開4字尾,新屋4字頭

* z& o4 x1 w) I土城,國泰自己蓋的案,開了個5字頭,到現在我還是以為我聽錯
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3 m$ R% `4 p6 z/ D龜山隔條馬路就是工廠區的建案,也是3字頭,離A8多遠,我沒打算搞懂就謝謝再聯絡
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1 a6 L9 P# ]5 L# z. T* B新莊,這當場被業務洗臉,洗乾淨了才告訴我現在他們價格是稍高了點開67萬,不過離捷運站走路兩分鐘倒是不假

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講了這一堆,現在才開始講主題!
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房地產的方向在哪裡!

/ m3 g7 C7 b% X& t9 c* ]我認為現在台灣的政策還是再打迷糊仗,如張金鶚等人把房價當成指標,用來制定房地產政策
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/ D( [' H( P4 d! }4 ^新推出的房屋稅政策根本就是瞎下猛藥


0 K; X$ x$ g+ j$ D) q2 f" Q  F房價過高是真的,過高的房價傷害經濟也是真的
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但台灣真正的問題在於,要買房的人,沒有好的選擇!


推出合宜住宅,地上權住宅,聯開宅出租等 方向是對,但力道不足,內容也不佳
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舉例來說,一推出合宜住宅,政府做的是在比較差的地段蓋不怎樣的大樓群
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' _9 y( @' r! G! {這犯了兩個迷思

1地段
- _) k) _7 @9 k, l       實際上地段是房地產的重點沒錯,但是地段是可以透過政策來改善的
       良好的交通與大眾運輸,大量的公共建設,如學校,運動中心,圖書館等
       都能夠把一個不怎樣的地段改頭換面成一個很不錯的衛星居住城鎮

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/ g. d. h0 E" A0 Y2.外觀內裝都不怎樣的大樓,
- s" s0 o& F5 {+ h9 R0 h       政府是以價錢來鎖定建築的預算,但是政府的工具很多,可以容積率
       來降低土地成本,也可以透過地目轉換來降低土地成本
       最關鍵的就是,不應該有那種便宜大碗的心態來蓋
       而是堅持追求居住品質為優先的心態來蓋

& @6 A# W4 ~( D6 X& b: P       這兩者的分別可以從購屋者是打算趁便宜訂了轉手就跑,
/ N  `7 K2 U$ \# ^; L( l' |4 S% u       還是打算自己搬過去住得到最有力的證明
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政策主導的房地產走勢在這些迷思中摸索,包含重劃區如林口新莊蘆洲...
! ]" i: l. C. |+ a我認為最終政府會找到一個最好的解答
擺脫那種以懲罰高價住宅做為房價解藥的手段
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4 G! \) h5 o/ f0 A+ j事實上,我認為已經有答案了,這些重劃區中,北大就是最好的答案
5 k2 k+ l2 h7 ?: T- b4 ^4 p(但是北大還離及格有一段距離)
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其他重劃區遲早會發覺,單純的整齊劃一的路廊與新穎的建築體
只是很基本的條件
捷運也不會是大眾運輸工具的唯一解答
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以居住者的角度出發,從整體區域開發去思考,讓居住者喜歡這裡
願意常住久居在這裡,自然需要的公共建設如教育,運動休閒等就會設計進來

- [7 J# z$ e! M6 V' F而自然相對於舊都會地區的擁擠,吵雜,住商不分,違章建築等問題就會喪失吸引力

那政府哪還需要擔心房價全面失控?

- {/ G, N/ w: x( V% Q& ]$ d* }就好像日後到處都是捷運站,誰還會把捷運站當成一個加分項目?
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+ U: Q0 c+ W7 z1 z( q如果到處都是北大這類型的重劃區,那房價怎會上漲?
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你北大賣3字頭,其他條件相同優良的重劃區建商開1字頭,北大也站不穩吧!!


如果北大日後還有第二期,也希望能夠增添更多目前缺乏的公共建設
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大頭蕭

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synchris 發表於 2015-9-17 21:44
沒錯，租稅是好的政策工具。北加州各個城市稅率約在1.2%~1.5%之間，第一套房可以適用相對低的自有住宅稅 ...

貨幣政策因兼負物價（避免通膨或通縮）與經濟成長之政策任務；影響層面較大；主要國家通常用稅制來避免房價上漲（例如：歐元區國家並無獨立的貨幣政策；就算目前實施QE;但主要國家房價仍穩定）.
5 Y7 j% ]# M6 s+ g  B金融主管機關主要採行審慎措施：例如限制貸款成數或房價所得比；基本上；和台灣目前方式並無不同
但金融措施對有錢人（無需貸款）無影響；租稅政策效用較高；且可增加財政收入

synchris

大頭蕭 發表於 2015-9-17 16:04
& j2 F, I$ \  j4 w( U會,但侵害人權, 連共產國家也應不會如此做(中國前幾年的限購令,也僅部分城市限制買第2套及第3套房)
# l/ O& I4 w7 j8 E+ _1 F* q其實, ...

; A9 h) C: C7 _$ i: _$ Z/ {沒錯，租稅是好的政策工具。北加州各個城市稅率約在1.2%~1.5%之間，第一套房可以適用相對低的自有住宅稅率，第二套以後應大幅提高其持有成本，可以適度降低炒作。

! Z* G7 u" G7 _) n4 W, |不過，最大的炒作大家是讓貨幣氾濫的央行總裁彭先生。他是所得重分配的元凶，是基層民眾生活更困難的禍首。

REYCOVSKY

bengogo 發表於 2015-9-17 15:21
) E6 j% {3 I! p9 Y( S! V$ _# P如果有個條文規定 “房屋買賣後 十年內不得再買賣” 這樣投資客是不是會銳減呢？
房價是不是有機會落在合理 ...

不會!
- f" Y1 |  l  v; E! e
請參考之前國宅的買賣,投資客的作法
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( x" F1 R# A1 M' ^4 C只要有錢賺,投資客就能夠套利出來
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大頭蕭

bengogo 發表於 2015-9-17 15:21
如果有個條文規定 “房屋買賣後 十年內不得再買賣” 這樣投資客是不是會銳減呢？
# ]- }! Q, [% ?% x" V房價是不是有機會落在合理 ...

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會,但侵害人權, 連共產國家也應不會如此做(中國前幾年的限購令,也僅部分城市限制買第2套及第3套房)
其實,稅是最好用的
交易稅(如:契稅ˋ奢侈稅):稅收不穩定(交易量不確定),且容易轉嫁給買方
$ S. g5 \# g9 ], M7 d; h所得稅:稅收極不穩定(如房價持續下跌時 ,稅收大幅減少),且房市景氣好時可轉嫁給買方
7 c% W" h7 x! J5 B8 _" U: |% Q: k持有稅:稅收穩定,不會轉嫁給買方
% w1 c4 }  B+ `6 l7 h- q台灣目前持有稅僅市價千分之1,與主要國家1%相去甚遠
只要調個2至5倍(按持有戶數及房價), 那麼投資客就可大幅減少
, A2 Q' u7 b8 M地方財政亦可大幅改善(加計隱藏負債, 台灣希臘化指日可待,我們下一代一定會面對)
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bengogo

如果有個條文規定 “房屋買賣後 十年內不得再買賣” 這樣投資客是不是會銳減呢？
房價是不是有機會落在合理價位呢？

jojoyaro

REYCOVSKY 發表於 2015-9-11 09:37
2 Q) A$ e/ b! e" g: h現在這年代好難

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* Q. Z+ h" x7 B所以我把求有改成求穩..
即便求好換屋,也許跟別人定義的好,有一段距離..
這點也看個人是否滿足
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主要是除了有待努力,一步一腳印,踏實了才有機會
相信很早就來到北大特區的住民,應該不是一開始就是所謂求好的...

REYCOVSKY

jojoyaro 發表於 2015-9-10 23:16
先求穩再求好~
, @: b3 r, w# o. p7 a' v! w6 z" s30歲買40歲換,差不多剛剛好
" _4 g+ U! t+ d3 Y6 O3 t. P$ _7 P0 ^一步登天比較難....

現在這年代好難
) Z, t$ v( j: \$ F! J/ Z( ]

30歲買,緊跟著小朋友出生

- @& y* g" K" t8 S& h一方面要付房貸,一方面要養小朋友,大概存款都很難增加
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& {" T4 d. U) K' Y, x等十年後,要湊出一筆錢換更好的房,

有待努力
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+ O. s. r3 R5 f* Q% C* `2 B! c* u

jojoyaro

先求穩再求好~
9 a5 f  {! c! e$ P5 {: e30歲買40歲換,差不多剛剛好
! z$ K6 P/ l* J一步登天比較難....
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% f* l8 }, c1 o/ V有人總是想房子是生活基本權利外
# x4 L4 x6 t8 B1 U8 ?+ B還要他自己能夠一下就買相對的精華區.....

REYCOVSKY

那些說房價會跌的,都是同一套論調

兩三年內跌幾成!
! S; f, Y' o! \, k
讓很多想買房的充滿期待,認為只要等短短兩三年,就可以下手!
, Q- R  F! g  B9 \5 D

其實他們最害怕的不是預測房價下跌失準!
5 e5 G% }! T" H! m- d% E" ]1 h* H
5 n( H1 A  p2 `1 w而是房價真的下跌了,但是耗費10年! 甚至更久

7 v' g- o9 f) i; Z/ c: Q建議要買房想等低價的,先打好租約長租個五年十年!