房地產的走勢想法

REYCOVSKY

最近買了房(但是這不是重點),重點是在買房的過程中一連串看房訪價的經驗

8 d, f( x: q& [0 `) b2 g5 G如果說還沒有訪價之前,有人跟我開北大一坪3字頭,我絕對是比照阿帕契女王的白眼回敬

然後再比照馬總統愛用的套路,謝謝指教,轉身走人
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但是訪價中,

林口重劃區的最邊緣預售屋開2字頭,到捷運站A9(依照我當兵的體格應該是10分鐘可以跑到,只是現在大概10分鐘後就叫計程車)
& M! {# ]) w( a林口其他如中央公園附近的,隨口問,預售屋開4字尾,新屋4字頭
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7 ^, X/ O  z6 K  B# o/ d2 o7 x土城,國泰自己蓋的案,開了個5字頭,到現在我還是以為我聽錯

8 B: f/ K+ f% S龜山隔條馬路就是工廠區的建案,也是3字頭,離A8多遠,我沒打算搞懂就謝謝再聯絡

  i/ C; r" @' y# i新莊,這當場被業務洗臉,洗乾淨了才告訴我現在他們價格是稍高了點開67萬,不過離捷運站走路兩分鐘倒是不假
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+ N3 i* \# Q' P6 D講了這一堆,現在才開始講主題!

房地產的方向在哪裡!

6 ?. ?3 |% s  g1 [/ @( l" N7 O& k我認為現在台灣的政策還是再打迷糊仗,如張金鶚等人把房價當成指標,用來制定房地產政策
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新推出的房屋稅政策根本就是瞎下猛藥
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房價過高是真的,過高的房價傷害經濟也是真的

- c6 V  u- q: h5 w  x但台灣真正的問題在於,要買房的人,沒有好的選擇!
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推出合宜住宅,地上權住宅,聯開宅出租等 方向是對,但力道不足,內容也不佳
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$ ^* [( z% P! n舉例來說,一推出合宜住宅,政府做的是在比較差的地段蓋不怎樣的大樓群
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這犯了兩個迷思

1地段
       實際上地段是房地產的重點沒錯,但是地段是可以透過政策來改善的
       良好的交通與大眾運輸,大量的公共建設,如學校,運動中心,圖書館等
       都能夠把一個不怎樣的地段改頭換面成一個很不錯的衛星居住城鎮
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% u, l! R* `. ?" V2 o2.外觀內裝都不怎樣的大樓,
       政府是以價錢來鎖定建築的預算,但是政府的工具很多,可以容積率
       來降低土地成本,也可以透過地目轉換來降低土地成本
       最關鍵的就是,不應該有那種便宜大碗的心態來蓋
' W- e: e* H+ h9 T8 J       而是堅持追求居住品質為優先的心態來蓋

       這兩者的分別可以從購屋者是打算趁便宜訂了轉手就跑,
       還是打算自己搬過去住得到最有力的證明

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# U6 ^  r0 {; O1 K政策主導的房地產走勢在這些迷思中摸索,包含重劃區如林口新莊蘆洲...
我認為最終政府會找到一個最好的解答
/ O; d& S: Q4 }1 b: s$ ?擺脫那種以懲罰高價住宅做為房價解藥的手段
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6 X8 |* H6 g- j% \# D事實上,我認為已經有答案了,這些重劃區中,北大就是最好的答案
! u1 f0 o4 Z$ d0 j(但是北大還離及格有一段距離)

其他重劃區遲早會發覺,單純的整齊劃一的路廊與新穎的建築體
9 o! p$ a2 Z' o" v只是很基本的條件
捷運也不會是大眾運輸工具的唯一解答
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9 a. X, m. `7 k7 Y/ C. k0 d以居住者的角度出發,從整體區域開發去思考,讓居住者喜歡這裡
6 k) I; [7 x9 \. ^願意常住久居在這裡,自然需要的公共建設如教育,運動休閒等就會設計進來

$ o% r: x+ q0 l. D1 _而自然相對於舊都會地區的擁擠,吵雜,住商不分,違章建築等問題就會喪失吸引力
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那政府哪還需要擔心房價全面失控?

0 n2 C  H* j) {0 W就好像日後到處都是捷運站,誰還會把捷運站當成一個加分項目?

  G$ j' W. o: i* ~如果到處都是北大這類型的重劃區,那房價怎會上漲?
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你北大賣3字頭,其他條件相同優良的重劃區建商開1字頭,北大也站不穩吧!!

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如果北大日後還有第二期,也希望能夠增添更多目前缺乏的公共建設
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大頭蕭

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synchris 發表於 2015-9-17 21:44
& S: F, B# s0 R/ m; N# B# A/ J沒錯，租稅是好的政策工具。北加州各個城市稅率約在1.2%~1.5%之間，第一套房可以適用相對低的自有住宅稅 ...

8 G/ E; e+ b2 _# c' }
貨幣政策因兼負物價（避免通膨或通縮）與經濟成長之政策任務；影響層面較大；主要國家通常用稅制來避免房價上漲（例如：歐元區國家並無獨立的貨幣政策；就算目前實施QE;但主要國家房價仍穩定）.
金融主管機關主要採行審慎措施：例如限制貸款成數或房價所得比；基本上；和台灣目前方式並無不同
+ o* R3 n- W4 _* X, \但金融措施對有錢人（無需貸款）無影響；租稅政策效用較高；且可增加財政收入

synchris

大頭蕭 發表於 2015-9-17 16:04
' c: j7 {/ U, J: R會,但侵害人權, 連共產國家也應不會如此做(中國前幾年的限購令,也僅部分城市限制買第2套及第3套房)
其實, ...

& F+ t, B/ w; K- m4 i$ G/ E沒錯，租稅是好的政策工具。北加州各個城市稅率約在1.2%~1.5%之間，第一套房可以適用相對低的自有住宅稅率，第二套以後應大幅提高其持有成本，可以適度降低炒作。

4 {* ?1 c1 K- c# L3 C/ n不過，最大的炒作大家是讓貨幣氾濫的央行總裁彭先生。他是所得重分配的元凶，是基層民眾生活更困難的禍首。

REYCOVSKY

bengogo 發表於 2015-9-17 15:21
% ^% [  y* C; m( _6 `9 b; I如果有個條文規定 “房屋買賣後 十年內不得再買賣” 這樣投資客是不是會銳減呢？
8 p- R9 U3 z& W" \! {4 ~房價是不是有機會落在合理 ...

' e6 Y. w: a" V不會!

請參考之前國宅的買賣,投資客的作法

只要有錢賺,投資客就能夠套利出來
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大頭蕭

bengogo 發表於 2015-9-17 15:21
0 Q) {( ~% n$ E; t如果有個條文規定 “房屋買賣後 十年內不得再買賣” 這樣投資客是不是會銳減呢？
- a+ s) O; x! j* B9 L4 Y% ~房價是不是有機會落在合理 ...

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( k1 y, h6 t9 n2 W0 M會,但侵害人權, 連共產國家也應不會如此做(中國前幾年的限購令,也僅部分城市限制買第2套及第3套房)
7 p/ W! k. Y( \5 l3 h( J其實,稅是最好用的
交易稅(如:契稅ˋ奢侈稅):稅收不穩定(交易量不確定),且容易轉嫁給買方
所得稅:稅收極不穩定(如房價持續下跌時 ,稅收大幅減少),且房市景氣好時可轉嫁給買方
持有稅:稅收穩定,不會轉嫁給買方
台灣目前持有稅僅市價千分之1,與主要國家1%相去甚遠
只要調個2至5倍(按持有戶數及房價), 那麼投資客就可大幅減少
, }9 f) Y& H  L& m5 B地方財政亦可大幅改善(加計隱藏負債, 台灣希臘化指日可待,我們下一代一定會面對)
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bengogo

如果有個條文規定 “房屋買賣後 十年內不得再買賣” 這樣投資客是不是會銳減呢？
房價是不是有機會落在合理價位呢？
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jojoyaro

REYCOVSKY 發表於 2015-9-11 09:37
現在這年代好難

% _) k7 z' L; l5 f0 c所以我把求有改成求穩..
- L2 @' K' \4 e即便求好換屋,也許跟別人定義的好,有一段距離..
這點也看個人是否滿足

) _5 B' N/ ^8 Y' `主要是除了有待努力,一步一腳印,踏實了才有機會
相信很早就來到北大特區的住民,應該不是一開始就是所謂求好的...

REYCOVSKY

jojoyaro 發表於 2015-9-10 23:16
* f* u$ z( G% P) F. c- Z3 s先求穩再求好~
' G) n( y, j, L5 `- F% O30歲買40歲換,差不多剛剛好
: i' R% M1 ]# K4 C一步登天比較難....

現在這年代好難
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; p! a4 t6 H5 Y  X
30歲買,緊跟著小朋友出生

; {+ ?% V  ]: A5 X6 W, f  \4 R一方面要付房貸,一方面要養小朋友,大概存款都很難增加
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等十年後,要湊出一筆錢換更好的房,

有待努力
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jojoyaro

5 O. ~" q3 D9 J! @' n' A
先求穩再求好~
30歲買40歲換,差不多剛剛好
一步登天比較難....
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2 ]% X8 V4 H, ~. R" D4 ~/ C0 e' ?有人總是想房子是生活基本權利外
還要他自己能夠一下就買相對的精華區.....

REYCOVSKY

那些說房價會跌的,都是同一套論調
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兩三年內跌幾成!

讓很多想買房的充滿期待,認為只要等短短兩三年,就可以下手!
* J" g% u1 M% t/ s  m
, V" B% N# b- R' D
其實他們最害怕的不是預測房價下跌失準!

7 G  ]5 Y! B" l) N* R4 {  _' w而是房價真的下跌了,但是耗費10年! 甚至更久
) A- P) }' a" g, T$ J. q' X) G0 V
建議要買房想等低價的,先打好租約長租個五年十年!