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- 2014-6-24
 
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年輕人何時能享這種自由（葉家興）& J; n; @, z# m$ @/ u6 j& b3 B
! x9 [/ N6 X* k* C9 A' m2 Y
8 M$ L% p7 z1 @* B' G" z急起急落的房地產市場，2 q$ g0 H7 [; r* g$ V2 p. h
不但是民怨滋生的根源，
6 h9 G9 K) z& {也是多個國家金融風暴的元兇。; m0 @* q8 @8 }. z0 a
台灣人薪資所得多年來原地踏步，* U, ~* B9 Z f9 E
然而都會區房價卻屢創新高。
4 p0 R l4 e( C1 w+ C" C0 b9 r央行為打擊炒房，* @ [9 i6 M7 s) ?' y H2 I7 L0 B( r
先後祭出多項行政手段和升息的貨幣政策，$ g9 t$ z% e* A- t8 u
然而，人們對於政府房市政策滿意度持續偏低，
T& X2 P( M5 ?認為房價不合理的民眾高達8成。將房價除以所得，* X& C* R Q0 k* {* @& O
是國際間衡量購屋「痛苦指數」的通用指標。
' c# j" Z1 N$ u: B0 X
" R5 c$ E/ }$ ^9 m! W v根據《蘋果日報》日前報導，
8 d& O) s; f2 |# \/ u30至34歲北市民眾年所得近57萬元，
7 I) J( D* M0 F& {- f) I; d- Z3 J/ \( I卻得不吃不喝20.8年，1 C/ v; k' x3 x
才能買得起平均成交價1180萬元的2房公寓。2 b- a/ K" O8 O! c0 o* ^
北市居大不易，
R2 M9 p0 W# n& {* f過去7年家戶可支配所得僅成長4％，
* C$ z; j; _6 P( V+ z' H) R- ~房價漲幅卻高達80％，6 S% V9 A6 H3 G4 C" \% p9 M! ], P: y
使首次購屋者的平均年齡延後至39歲。
2 M' _& e, ` h2 K; N/ ]2 g成家立業，結婚生子，
2 l; F4 ^( j/ P! S對阮囊羞澀的年輕人而言，成為遙不可及的夢。
2 [: G' i$ Z& |7 f9 W3 V
3 H6 C+ _8 B y. E觀察各國房地產市場數據，) Y, W5 F4 s p, F6 d' G: T+ Y
以德國的房市政策最值得借鏡。$ E) [4 q& r) W* D5 m- Z1 |# {1 q* C
德國房價所得比的「痛苦指數」只有3倍，
* E- n7 _0 v) k9 b; G- c並且多年來房價維持穩定。
3 K- T6 m! B9 R! ]; Z* z7 q過去10年房價的年漲幅僅有1％，
5 r" z) V4 S/ u& V甚至低於2％的平均通膨。換言之，
5 c) y% X% X8 g7 a考慮物價因素，德國房價實際上以每年1％的速度縮水。
, [) i# |8 B. }7 ]5 j ^1 a
4 v0 c: m' V; ^德國打房手段完善. Q5 s& [" F" g+ _2 ?! m$ {
4 K1 x# A6 t Z德國人連續工作3年就可以買到房子，
% R! H. Q5 c$ E% S$ s「痛苦指數」如此之低，是不是意味人人有房住，
& S! {( ^ ~6 H! w. P- F3 ?無殼蝸牛已經絕跡了呢？
" h3 J. f5 j4 d
& x1 S+ D* p; [( D& S3 ]: J令人吃驚的是，雖然房價相對低廉，
0 j& [/ h0 a# v1 {, ]$ _; I8 B但德國自有房屋率僅有42％，租房族高達58％，& Z& e" Y, P5 J# l' w8 A& u+ }
而年輕人中更有77％是無殼蝸牛。* s/ B! {8 \" W
德國人首次購屋的年齡高達42歲，更比台北人晚了3年。 5 G+ d5 j o% m# @' z
: N& S3 `/ z6 B很明顯，台北人要工作20年才能買房，! G9 @ I- i' W$ X/ \) a; X& q, G
因此平均購屋年齡39歲，; M. Z- v* `0 K1 e) c) a) e
這個理所當然的房地產消費邏輯無法適用德國。: |# c6 b L" Q0 L6 D8 j
房價等於3年薪資，卻要拖到42歲才買房，; L- H8 T9 _. ~2 f* ~5 b, K
難道德國人都是從39歲才開始工作？當然不是！
* E! U9 |, U/ v M9 W
) }1 A) i& @1 ?; m& V關鍵在於德國政府控制房地產投機的手段完善，2 F% @! d1 `0 q C
市場機制、法律與稅收三管齊下。
4 t2 W i5 z. u# @# w' Z6 S$ r% X首先，政府依據人口需求訂定詳盡建房規劃，
I* @* G9 f0 V5 X; ]維持市場供需穩定。德國總家庭數約3600萬戶
) c( H4 r( l3 m，而可居住的房屋總量接近3800萬單位。; o: ]( A6 I# }" _: m g c. @' Y
供給相對過剩的房屋市場，加上透明的市場資訊，3 {; X3 A5 e2 N7 X
讓投機炒作無所遁形。 : \& r: [" ^' U: B; }
0 }/ B8 G7 {6 j6 }8 d2 A* U" w3 D
此外，嚴厲的稅收政策也是關鍵，
* q1 r! h$ d8 f; {' Z- @! b包括非自住房屋的不動產稅、; T- b: d' R( ]8 M1 R. R6 r0 m4 X
房屋買賣的交易稅，
- |+ O& q, i8 b7 m# u( }以及買賣價差獲利的資本利得稅，
4 G N" ~8 f" W9 P都壓縮房屋炒作的獲利空間。8 R! L9 B' R1 {. V: a
而健全的法律規範也為穩定房價提供法律保障，6 U) }+ [6 E% J3 w( ]; w8 h6 a
建商定價超出合理房價20％即要付出罰款，
$ @$ w- F y) \+ T: L超出50％以上更構成刑事犯罪的要件，
" u/ l( T" W3 J$ P1 K) S. r白紙黑字的法律條文，對投機炒作形成有效恫嚇。 ' |& q* k* h4 R! A T! w {
. }( f) b! N! r G5 E, p- n+ ?3 f5 Q
德國法律還有詳盡條款保障房客的利益，" f1 s' h, ~, e
使得無殼蝸牛租房的安全感不亞於買房。% w" ?3 f: A; D
例如房東漲價必須出示書面理由，
8 N3 n1 v" Y( G0 o' Y並附上至少三例類似房租漲價的證據，
" `, [3 p ^6 U2 k+ P# L, F& H否則房客可以起訴房東漲價為非法行為。 6 ]% h5 u- g& [$ D/ \+ X# S
/ T% X- u D# Q% [* U+ V P( Z
買房子的理由，除了保值增值外， f7 _7 Z& I0 m, B
無非是讓自己更有歸屬感和安全感。: d' n4 t" |. l3 \+ C" R7 ^! ~
如果房價沒有投機空間，租房又方便穩定，
2 F4 N( y' E$ y& V權益備受法律保障，何需買房讓貸款綁住人生呢？ , M1 a9 E: O6 i$ [! ~" }7 _
1 z! Q# e0 [! i/ r$ \4 F8 w
也難怪台北年輕人犧牲生活，
( a+ C; [; A2 Z4 h9 k% i努力存錢付頭期款，
1 o: w" g# i8 i' J* D/ h# J還擔心「現在不買以後更難」的同時，( S3 L/ G* |& \
德國年輕人卻選擇自由穿梭各地，& c9 D$ U. e. F
求學、工作、體驗人生。房子只是個睡覺的地方，' W8 j& a* P* M7 E
一個住宿的工具，而不是主要奮鬥的目標，
- ~7 G5 }! ?' G( o8 v" F# g更不是什麼身分的象徵或婚姻的入場券。8 k" J8 m( v; r6 Q, J- U9 b
年輕時，他們有足夠財務資源和心靈空間仰望星空、. U8 e B- N0 N
享受人生，思考生命的價值。只有過了中年，% T) Q! ]$ t2 Y+ C% O
有了足夠的人生閱歷，體力也漸不允許，1 i* D, C- W. r# k: w" Y
才考慮買房讓生活作息定著於一地。 ' C& r" Q- Q6 p3 @ l
) ?4 _) @3 C/ r b
我們的年輕人何時能夠享有這種自由呢？ * X3 {! i! K( E1 d$ ~, \- c; T8 z
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發表於 2010-12-16 11:08:12
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讚
發表於 2010-12-21 07:19:16
發表於 2010-12-19 00:24:51
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發表於 2010-12-17 16:55:50
