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- 2014-6-24
 
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年輕人何時能享這種自由（葉家興）
" I3 D) P# ]+ R
9 `( ~! F& }7 {
3 ~' q- t. \3 K# a- E" q2 d急起急落的房地產市場，4 R, ^/ h( p$ a5 G& V3 Z
不但是民怨滋生的根源，( _% e1 D$ F/ o6 u3 G# W
也是多個國家金融風暴的元兇。% Z5 v, |$ d$ w% X7 O3 F# L
台灣人薪資所得多年來原地踏步，
6 p8 O! t+ w1 _/ M$ b/ |5 Q6 O$ v然而都會區房價卻屢創新高。; Y! Y2 _0 H1 ], X& }
央行為打擊炒房，4 ]% E6 q! d1 n6 u7 `6 G
先後祭出多項行政手段和升息的貨幣政策，
7 t# A( `% r1 N; Z# x然而，人們對於政府房市政策滿意度持續偏低，
8 m! N5 f* S# {& [認為房價不合理的民眾高達8成。將房價除以所得，
; x" T/ q, S- M是國際間衡量購屋「痛苦指數」的通用指標。
* g& y% i' C4 P! p5 B3 C , Z, \0 K$ {9 E$ z2 L/ d8 }) P
根據《蘋果日報》日前報導，
* [1 w2 p) o. d30至34歲北市民眾年所得近57萬元，
! G: F0 {/ ]4 D8 u8 _卻得不吃不喝20.8年，
) }4 S6 W# |8 G/ I4 p才能買得起平均成交價1180萬元的2房公寓。
4 Z( u" Q6 |2 n" o0 E北市居大不易，
- E1 r7 R, _/ E( k8 a. z4 C8 O過去7年家戶可支配所得僅成長4％，- H* k) j; U: h6 a0 Q
房價漲幅卻高達80％，3 }& L: k0 h8 a( U4 a6 ~- E
使首次購屋者的平均年齡延後至39歲。
. D* O/ a" U5 u9 T3 z5 f3 J( X成家立業，結婚生子，; s; |+ O! i. y( e5 V8 O1 X8 n/ n" c3 ^
對阮囊羞澀的年輕人而言，成為遙不可及的夢。4 m, G' c1 j0 N: Z. \1 d
, O0 z- |. b( C# a
觀察各國房地產市場數據，* J: L& P$ O, b
以德國的房市政策最值得借鏡。
0 f( R) v# b* j O4 N# ?德國房價所得比的「痛苦指數」只有3倍，- e. {2 W& Q [. y+ x/ {8 |: P/ z! r
並且多年來房價維持穩定。4 W. ^4 H/ z( |3 @8 c$ l1 E
過去10年房價的年漲幅僅有1％，
1 N& w/ ]; }8 X+ [( ?甚至低於2％的平均通膨。換言之，$ i K, W& F- |2 l+ n" A) o
考慮物價因素，德國房價實際上以每年1％的速度縮水。( u4 c. K( d7 S/ V! @" w
. n2 i- a1 H8 L: p" @2 J德國打房手段完善
; A5 b( k8 }/ T. L
1 g3 p% e5 e, `/ Q德國人連續工作3年就可以買到房子，* R; w0 V6 V# Z2 _
「痛苦指數」如此之低，是不是意味人人有房住，( _. V4 Y- x+ C* W
無殼蝸牛已經絕跡了呢？
2 `4 [4 I- D. v6 g `5 i
1 n5 P) s+ Q! \, ]8 j1 V) H8 l# W& D令人吃驚的是，雖然房價相對低廉，
( \4 j. U( U1 \8 [+ i8 @! y0 z' ?但德國自有房屋率僅有42％，租房族高達58％，
* u. ]) n6 X+ u而年輕人中更有77％是無殼蝸牛。
( e9 y* R1 ]( O' T0 {, f德國人首次購屋的年齡高達42歲，更比台北人晚了3年。
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很明顯，台北人要工作20年才能買房，) r" P" \& S' g' O# _
因此平均購屋年齡39歲，( I% X2 K2 n7 h
這個理所當然的房地產消費邏輯無法適用德國。5 {$ t5 U! w' S& n
房價等於3年薪資，卻要拖到42歲才買房，
) Y" g, u) L1 l0 ]/ i9 W5 F. k3 L難道德國人都是從39歲才開始工作？當然不是！
: o1 h- v! c; M q1 v. t3 y* b 5 }3 }, y, L- [0 H4 c7 q* L
關鍵在於德國政府控制房地產投機的手段完善，* y- Y. c3 H8 |' v7 e. F
市場機制、法律與稅收三管齊下。
7 R0 p M4 |2 V8 U: e6 D首先，政府依據人口需求訂定詳盡建房規劃，
6 u6 r, ~% x5 n5 H維持市場供需穩定。德國總家庭數約3600萬戶
* c$ r( _; C, _，而可居住的房屋總量接近3800萬單位。7 M/ G- t$ A( W
供給相對過剩的房屋市場，加上透明的市場資訊，
( n+ p/ x0 n$ |. r! d讓投機炒作無所遁形。 3 c3 _ o! ^! L8 O' q! g
3 c) k2 }* _# U K
此外，嚴厲的稅收政策也是關鍵，
0 J2 u' U$ e& W包括非自住房屋的不動產稅、; X2 H% ^# D5 p' [$ V6 G4 B
房屋買賣的交易稅，
) W9 Q) l4 b/ B. x9 y9 `以及買賣價差獲利的資本利得稅，' y& @ I0 ^* S" L7 x" b$ c
都壓縮房屋炒作的獲利空間。2 ]5 y+ ]; Y% w5 i# a9 e
而健全的法律規範也為穩定房價提供法律保障，
2 F1 n7 q O3 ] z建商定價超出合理房價20％即要付出罰款，0 ?) `; Q \$ z! U, U8 Y: u2 C& f
超出50％以上更構成刑事犯罪的要件， N2 ?* D) G- e" d! I
白紙黑字的法律條文，對投機炒作形成有效恫嚇。 $ n4 P% E4 E: s+ \
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德國法律還有詳盡條款保障房客的利益，* s4 u* s/ x! s) }
使得無殼蝸牛租房的安全感不亞於買房。" d5 s9 `+ T6 [# p% y, k1 J% J
例如房東漲價必須出示書面理由，
' r5 C% H+ o5 P( ]( i, W, u並附上至少三例類似房租漲價的證據，: T- i6 k4 y2 _: }
否則房客可以起訴房東漲價為非法行為。
! H4 q* R0 i6 M
( T% K; q! c7 [/ m買房子的理由，除了保值增值外，
2 i* E: }7 g* P# U8 {* i無非是讓自己更有歸屬感和安全感。
! ~" J @+ N2 ]9 _' D6 t) x3 m如果房價沒有投機空間，租房又方便穩定，/ X% {5 g5 ?. k/ ?! e9 ^/ ~7 v
權益備受法律保障，何需買房讓貸款綁住人生呢？ : d/ U- V/ m2 C0 U/ L3 v* o8 B% ?- g& O
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也難怪台北年輕人犧牲生活，
" }4 X0 A; z4 A, W7 |' t努力存錢付頭期款，7 R' S1 G# B/ O5 U E, M; ]6 [- v
還擔心「現在不買以後更難」的同時，
; }! Y. Q- l+ `1 D2 v德國年輕人卻選擇自由穿梭各地，, X' k' g3 a4 h. `. K
求學、工作、體驗人生。房子只是個睡覺的地方，3 E) n _# Q! e2 v& V5 q, D. q
一個住宿的工具，而不是主要奮鬥的目標，
- r' I! v+ A' `5 s: U更不是什麼身分的象徵或婚姻的入場券。
* w( I( b) P. h) \! ~年輕時，他們有足夠財務資源和心靈空間仰望星空、
u& `, F+ C8 I$ L8 h4 s享受人生，思考生命的價值。只有過了中年，
) }% y+ M m) D1 ~$ w, r! _- P' E5 S( f有了足夠的人生閱歷，體力也漸不允許，( P, ]: s7 O- {- F8 ], T
才考慮買房讓生活作息定著於一地。
' N. M8 F9 S2 j* T/ U$ |6 j [$ ?- }
我們的年輕人何時能夠享有這種自由呢？
2 N; P0 [. J" x' w+ n" q |
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發表於 2010-12-16 11:08:12
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發表於 2010-12-21 07:19:16
發表於 2010-12-19 00:24:51
0 V! V, Z! \- A
發表於 2010-12-17 16:55:50
