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- 2014-6-24
 
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年輕人何時能享這種自由（葉家興）$ u n7 F: |1 ?! o: w; ^0 T* s# S
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; m5 m; D: N" Y, S3 B/ E急起急落的房地產市場，
# X: y; B" A0 i不但是民怨滋生的根源，
$ M$ k; A6 C; _, s也是多個國家金融風暴的元兇。
2 E8 u. D4 V8 Z$ {! h; R. Z台灣人薪資所得多年來原地踏步，2 |& M( s& K! [2 x* n2 \$ O: i% @
然而都會區房價卻屢創新高。
1 e& e7 ]# w& g, n8 v央行為打擊炒房，9 s) W9 z9 N2 c4 E5 i: ?$ r
先後祭出多項行政手段和升息的貨幣政策，
1 N; g. \4 w2 L5 m1 f8 _然而，人們對於政府房市政策滿意度持續偏低，/ t, {: L* W* d# i1 e6 Z l* L& {& W
認為房價不合理的民眾高達8成。將房價除以所得，
9 C2 e1 i' H$ B" W% i. a是國際間衡量購屋「痛苦指數」的通用指標。! n( }' M, l' v3 h# E; @8 [# y
9 T9 }& C- ~. k: N6 ], o6 u$ {
根據《蘋果日報》日前報導，5 Q3 ~. u4 d" Z1 ?9 W
30至34歲北市民眾年所得近57萬元，1 y" B7 k2 r- s2 I+ D
卻得不吃不喝20.8年，
6 L3 M; J- I! `" ]* \8 k3 q& y e才能買得起平均成交價1180萬元的2房公寓。
, h' X% ?& V+ x, ?北市居大不易，/ z6 c, M* K# H% x4 g
過去7年家戶可支配所得僅成長4％，' z* ?/ E( K) P3 I' I& G
房價漲幅卻高達80％，: P+ q5 y% s9 |% y1 {. c
使首次購屋者的平均年齡延後至39歲。
1 P' U" {/ b @# ~+ t9 y8 I2 |成家立業，結婚生子， e3 H: I; V2 b' y9 v& Q- J
對阮囊羞澀的年輕人而言，成為遙不可及的夢。. Z8 h" X) @ v; |, c
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觀察各國房地產市場數據，* D+ `- h7 i6 G/ ?" r/ j* ?
以德國的房市政策最值得借鏡。; Z2 O, r$ G3 L* r
德國房價所得比的「痛苦指數」只有3倍，
4 z; B5 w% R3 W, b k. E/ Q並且多年來房價維持穩定。
8 D7 ^7 v+ Y5 C [過去10年房價的年漲幅僅有1％，4 Q/ O- l, X; w
甚至低於2％的平均通膨。換言之，% e3 q# d: v! g6 z7 ^0 z
考慮物價因素，德國房價實際上以每年1％的速度縮水。$ N! [( C- F4 R' @2 n
- v+ ?& k }& ~4 ^德國打房手段完善6 r0 P \' v& [* o4 g- x
; }* o/ O0 L' Q5 ^3 \4 f- a! f
德國人連續工作3年就可以買到房子，0 O9 j% p W4 |
「痛苦指數」如此之低，是不是意味人人有房住，& a. N) H: L0 \2 u
無殼蝸牛已經絕跡了呢？
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1 z7 q! Z$ p2 C6 M4 z" l0 ^令人吃驚的是，雖然房價相對低廉，* O4 i( G4 @! [8 Z W+ R5 f; E
但德國自有房屋率僅有42％，租房族高達58％，
, H# \+ ?3 ^. ?而年輕人中更有77％是無殼蝸牛。
4 k1 _. ^7 ^, h. ]德國人首次購屋的年齡高達42歲，更比台北人晚了3年。 * o% `. j8 W5 O! \" h
) p% g0 D1 @8 j8 {2 W& M很明顯，台北人要工作20年才能買房，
/ o& [! x' B8 S2 B5 q, W2 p/ P* q因此平均購屋年齡39歲，
; g; f. P) R4 ^1 V7 e9 b這個理所當然的房地產消費邏輯無法適用德國。! K* B$ h1 l& z
房價等於3年薪資，卻要拖到42歲才買房，" G# z1 a$ \5 n! p" Q
難道德國人都是從39歲才開始工作？當然不是！
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# L/ J7 H/ ^" U% h關鍵在於德國政府控制房地產投機的手段完善，
2 f% W; _; Z% t9 i3 W( r市場機制、法律與稅收三管齊下。/ F! D; Q5 P& b
首先，政府依據人口需求訂定詳盡建房規劃，% |3 T; ~( c0 X4 m% A
維持市場供需穩定。德國總家庭數約3600萬戶/ J* d I) v$ J/ s7 M8 N9 S1 t
，而可居住的房屋總量接近3800萬單位。
) L) x; C. b5 D; o; [5 f供給相對過剩的房屋市場，加上透明的市場資訊，2 G& E8 _6 P: t! S/ s. ^
讓投機炒作無所遁形。
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此外，嚴厲的稅收政策也是關鍵，
8 L3 n' x8 {- {+ ]% p包括非自住房屋的不動產稅、% i" ]! a, v2 y3 n
房屋買賣的交易稅，
0 `& h; Y9 _4 Y, G6 c以及買賣價差獲利的資本利得稅，: x2 O2 Z6 M) C* G5 e0 \2 O
都壓縮房屋炒作的獲利空間。6 a2 N. l5 k+ W. f5 Z3 B
而健全的法律規範也為穩定房價提供法律保障，
5 H! V+ w/ t; M0 b1 W( l5 |建商定價超出合理房價20％即要付出罰款，3 o; ]+ k6 Q2 |( K) h' i% g
超出50％以上更構成刑事犯罪的要件，
6 ^, q2 o2 I8 I, v白紙黑字的法律條文，對投機炒作形成有效恫嚇。 # b, i% \1 X% m
/ U# J+ q/ w+ \德國法律還有詳盡條款保障房客的利益，1 e/ k8 a* G& X. D
使得無殼蝸牛租房的安全感不亞於買房。2 m& D5 ]% [" ^" T. w2 }
例如房東漲價必須出示書面理由，9 P! [( S- P! I% E# ]8 f6 g
並附上至少三例類似房租漲價的證據，
2 v7 q9 a" n9 M( Q$ W2 M& e否則房客可以起訴房東漲價為非法行為。 8 Q2 x9 f. x" v* p( {; A
/ s- b* I# x+ F7 C! p0 [ Y, b- K買房子的理由，除了保值增值外，
; _4 q/ i2 ~( @3 a! p; h無非是讓自己更有歸屬感和安全感。% k' O3 g% }" }6 ^, w2 s. N) D
如果房價沒有投機空間，租房又方便穩定，
& D* e1 G6 z4 S+ G* P; v9 | b7 t權益備受法律保障，何需買房讓貸款綁住人生呢？ 0 p* G m s- f) p. m
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也難怪台北年輕人犧牲生活，' ?8 o5 y+ `8 H1 D
努力存錢付頭期款，
! k9 @. W' v2 l6 F4 z0 [5 x1 g還擔心「現在不買以後更難」的同時，
4 A n/ f# h1 o德國年輕人卻選擇自由穿梭各地，
/ V. S% q. ^( g! y, v求學、工作、體驗人生。房子只是個睡覺的地方，
: D! ]- l. T' y; P: f: j一個住宿的工具，而不是主要奮鬥的目標，' q- {6 q! n3 r$ T Z& ^
更不是什麼身分的象徵或婚姻的入場券。! K: \- O; q3 v6 R% }2 }3 L; J- Z
年輕時，他們有足夠財務資源和心靈空間仰望星空、
; h L( t0 j E享受人生，思考生命的價值。只有過了中年，( Q& H$ o; i/ ?1 H1 |8 W
有了足夠的人生閱歷，體力也漸不允許，
4 I6 k0 G- G8 }$ T& {" r才考慮買房讓生活作息定著於一地。 & L" @& g3 d( ^ _
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我們的年輕人何時能夠享有這種自由呢？ % ^. [! p& J1 I
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發表於 2010-12-16 11:08:12
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發表於 2010-12-21 07:19:16
發表於 2010-12-19 00:24:51
9 l- y- F- l$ `! K! c5 e
發表於 2010-12-17 16:55:50
