公寓大廈管理條例有效決議方向

發哥

立法院第8 屆第3 會期內政委員會第9 次全體委員會議紀錄
時 間 中華民國102 年3 月27 日（星期三）上午9 時15 分
地 點 本院紅樓202 會議室
! F+ W: T" |2 j4 s4 h. o主 席 江委員啟臣
主席：出席委員已足法定人數，現在開會。進行報告事項。⋯⋯
報 告 事 項
; a$ V0 v% W3 v主席（江委員啟臣）：請李委員俊俋發言。
* ^) `9 i! J- h李委員俊俋：主席、各位列席官員、各位同仁。接續方才你與江委員討論的話題，本席也當過嘉義
市副市長，但本席絕對沒有要參選台東市市長。關於公寓大廈管理條例第二十五條第二項有關區
分所有權人會議的召開，是否規定為五分之一？其原本的立法原意為何？
主席：請內政部蕭次長說明。
3 h7 R7 R7 Q7 T0 c, o蕭次長家淇：主席、各位委員。對。其原來的立法原意是為避免多數人把持，所以他有一發動機制
。
' t# @, u6 B2 r$ g+ W李委員俊俋：避免多數人把持，避免過於困擾而無法開成？針對這部分，本席要舉一個例子，如果
說該公寓大廈總共有20 戶，5 分之一就是4 戶，所以4 戶就可以開成？
蕭次長家淇：如果照現在的規定就是這樣。
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立法院公報 第102 卷 第16 期 委員會紀錄
$ p  [; c( O' d; s+ i2 D李委員俊俋：那議題有無限制？也沒有區分所謂的一般或重大事項？
蕭次長家淇：目前沒有限制議題。對，也沒有這樣的區分。
. h4 Z3 n6 @! {/ O3 ]李委員俊俋：所以只要在這20 戶裡面掌控有4 戶，就可以控制該管理委員會？
/ V3 J/ q/ m* z' c- v. D4 ~蕭次長家淇：是。可以常常動議改變政策。
6 b7 F& r1 r& H! m) q4 ?李委員俊俋：我現在講一個在我們嘉義市發生過的例子，這個案件在法院也走了十幾年。從我11
年前擔任副市長，到現在我擔任立委，都還來找我。該案整棟大廈共計有80 戶，建商的保留戶
9 {: _1 P/ P3 ?# ~! M) H有10 戶，他又去聯合其他的10 戶，所以他就掌有20 戶，已經超過五分之一？
蕭次長家淇：16 戶就超過了。
- X) _5 y$ J* S% q* E4 L" F李委員俊俋：對，其實他有很大權力，後來該管理委員會竟然作決定把他們原來的平面停車場繼續
& K' V9 e. O5 F1 M0 e賣掉，這樣可不可以？
/ z2 c4 F0 I, x- o蕭次長家淇：管委會的決議非常不合理。
李委員俊俋：雖然不合理，但他們所做的決定在法律上是有效的。
蕭次長家淇：對。
. S9 h2 i$ |6 o" t  L( B2 Q, _李委員俊俋：請問管委會可以做這樣的決定嗎？請問碰到這樣的問題該怎麼辦？當初規定為五分之
( _9 Z. j4 k: Q; W一，是怕門檻太高，他們不容易開會，但是現在已經出現這種情形，我剛才說80 戶，80 戶已經
* h# L3 {, }) }) @. j) o算是很大型的公寓大廈，在80 戶裡面有10 戶保留戶，全部由建商掌握，然後他再去聯合10 戶
、20 戶，就超過五分之一了，最後他決定把所有的平面停車場全部賣掉，讓這20 戶大家來分一
% V$ {/ H  Q0 K* I, v分。這樣的話，法律上是怎麼規定的？
蕭次長家淇：照目前的規定，是沒有辦法阻止，所以蘇委員的提案，我覺得很好。
" X6 \7 y2 m2 v李委員俊俋：所以，其實這部分必須加以討論，如果管理委員會的門檻是這麼低的話，就會出現問
題，您也清楚，他如果常常這樣……
! Q4 }' D' d- P蕭次長家淇：少數會受到影響。
李委員俊俋：對，其實建商都有所謂的保留戶。
' ~1 Z. Y! f+ d3 S蕭次長家淇：對，他還可以委託其他人來開會，所以事實上少數人就可以掌握了。
李委員俊俋：對，這就是本席要問的第2 個問題。現在對委託人的限制是什麼？
" r1 l4 C" ?/ ]7 `" S& S9 a蕭次長家淇：現在只要求以書面委託他人就可以，所以事實上是沒有限制的。
. I( H5 p2 S5 h, h李委員俊俋：如果建商委託其他人，或是建商對住戶表示他能接受他們的委託，看開一次會要貼他
6 [& g9 _9 E. B, b7 k1 P! J+ M) D6 A6 r們多少，由建商來代替住戶開會，這樣可不可以？
$ p9 t& T; O& e! B' t0 x" o; C蕭次長家淇：我以前主持的案件，甚至有委託穿黑色衣服的特殊份子前來開會的，當時沒有人敢講
0 r3 |5 b! K) t. f! [8 N( t7 {; ]& b話。
8 X* b6 j: E0 N- ^! L& ]8 ]李委員俊俋：在地方我們常常看到這種情形，這在公寓大廈管理條例裡面也無法作約束？
! i0 F2 }8 P2 Y( G* C* F蕭次長家淇：對，我們第二十七條沒有訂定……
1 y- R$ n5 D9 Q) D/ ~' F李委員俊俋：所以包括人數的限制、委託人的部分，這些都出現問題，所以這次才會有很多委員提
及這個問題。
+ R& U, F5 N2 S& ]4 I蕭次長家淇：是，我覺得很重要。__
李委員俊俋：既然很重要，你們決定要怎麼改？
蕭次長家淇：在委員的版本中，包括蘇委員等24 人針對第二十五條部分的提案，我們將其區分成
一般事項與重大事項。
7 W  O1 C+ ?  G' E; h5 O1 t李委員俊俋：請問，一般事項與重大事項如何區分？若照我方才所提將一般平面停車場賣掉的例子
，係屬一般事項，還是重大事項？
蕭次長家淇：重大事項。
李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
# v0 R' Q3 l$ f, [6 y2 }( L0 d蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
5 |8 N$ [1 Q5 E- q; w2 Q5 K6 ?問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
% {  q8 l3 \* f5 S1 g？所以這個問題

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發哥

為期社區長治久安，最重要的就是，避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻決議重大事項。

發哥

肆、委員蘇震清等24 人提案公寓大廈管理條例第二十五條條文修正草案版本：
有關區分所有權人會議之召開及決議整體運作機制，本部送行政院審查版本，自本條例第二
十五條至第三十二條已有整體性檢討，包括一般事項與重大事項之開會與決議門檻不同，且就同
2 k. t+ a8 E% r一議案重新召會排除重大事項之適用，以避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻
決議重大事項。
蕭次長家淇：重大事項。
李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
: B% ^' h! H& `: x蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
4 s: u: x$ A8 R7 `. t/ }，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
  q( J, r/ }* J  o8 k% Q問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
6 Q; M6 Y, i; ^8 w! M4 a？所以這個問題其實非常嚴重。