公寓大廈管理條例有效決議方向

發哥

立法院第8 屆第3 會期內政委員會第9 次全體委員會議紀錄
; X" F& h/ u" Y時 間 中華民國102 年3 月27 日（星期三）上午9 時15 分
" X. Y4 h7 I4 |6 I- |地 點 本院紅樓202 會議室
1 M' n  ]5 H* Z/ ]; I" m5 `9 d主 席 江委員啟臣
主席：出席委員已足法定人數，現在開會。進行報告事項。⋯⋯
+ A4 i! C2 x* J) k7 q( S6 K報 告 事 項
主席（江委員啟臣）：請李委員俊俋發言。
8 M; s6 j6 K: N' M) \李委員俊俋：主席、各位列席官員、各位同仁。接續方才你與江委員討論的話題，本席也當過嘉義
  \) i# \! v9 f+ Z/ V市副市長，但本席絕對沒有要參選台東市市長。關於公寓大廈管理條例第二十五條第二項有關區
$ b7 u- L& o6 E9 `分所有權人會議的召開，是否規定為五分之一？其原本的立法原意為何？
* {& @  M% P& |: X主席：請內政部蕭次長說明。
蕭次長家淇：主席、各位委員。對。其原來的立法原意是為避免多數人把持，所以他有一發動機制
。
李委員俊俋：避免多數人把持，避免過於困擾而無法開成？針對這部分，本席要舉一個例子，如果
  r* _: x" f  D# A; r/ O5 x說該公寓大廈總共有20 戶，5 分之一就是4 戶，所以4 戶就可以開成？
蕭次長家淇：如果照現在的規定就是這樣。
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立法院公報 第102 卷 第16 期 委員會紀錄
李委員俊俋：那議題有無限制？也沒有區分所謂的一般或重大事項？
蕭次長家淇：目前沒有限制議題。對，也沒有這樣的區分。
李委員俊俋：所以只要在這20 戶裡面掌控有4 戶，就可以控制該管理委員會？
2 u7 `9 B2 S, e蕭次長家淇：是。可以常常動議改變政策。
李委員俊俋：我現在講一個在我們嘉義市發生過的例子，這個案件在法院也走了十幾年。從我11
年前擔任副市長，到現在我擔任立委，都還來找我。該案整棟大廈共計有80 戶，建商的保留戶
有10 戶，他又去聯合其他的10 戶，所以他就掌有20 戶，已經超過五分之一？
蕭次長家淇：16 戶就超過了。
李委員俊俋：對，其實他有很大權力，後來該管理委員會竟然作決定把他們原來的平面停車場繼續
賣掉，這樣可不可以？
蕭次長家淇：管委會的決議非常不合理。
李委員俊俋：雖然不合理，但他們所做的決定在法律上是有效的。
* k/ B) W! F9 t, ?% a, @蕭次長家淇：對。
李委員俊俋：請問管委會可以做這樣的決定嗎？請問碰到這樣的問題該怎麼辦？當初規定為五分之
一，是怕門檻太高，他們不容易開會，但是現在已經出現這種情形，我剛才說80 戶，80 戶已經
算是很大型的公寓大廈，在80 戶裡面有10 戶保留戶，全部由建商掌握，然後他再去聯合10 戶
2 \5 E+ \3 x6 F5 }、20 戶，就超過五分之一了，最後他決定把所有的平面停車場全部賣掉，讓這20 戶大家來分一
! _% E: Y" j$ ]  B  Z分。這樣的話，法律上是怎麼規定的？
) k9 m* t9 \1 }( L蕭次長家淇：照目前的規定，是沒有辦法阻止，所以蘇委員的提案，我覺得很好。
2 e7 [6 ]! l# G) w3 [, r# B李委員俊俋：所以，其實這部分必須加以討論，如果管理委員會的門檻是這麼低的話，就會出現問
# q1 B4 ^* }. L( l題，您也清楚，他如果常常這樣……
蕭次長家淇：少數會受到影響。
李委員俊俋：對，其實建商都有所謂的保留戶。
蕭次長家淇：對，他還可以委託其他人來開會，所以事實上少數人就可以掌握了。
  u1 j% Z; m3 N2 h& R* h( v李委員俊俋：對，這就是本席要問的第2 個問題。現在對委託人的限制是什麼？
蕭次長家淇：現在只要求以書面委託他人就可以，所以事實上是沒有限制的。
+ E8 u& Q7 l" c3 F9 V! v% C5 x5 ^( q李委員俊俋：如果建商委託其他人，或是建商對住戶表示他能接受他們的委託，看開一次會要貼他
- ^  K1 {* N! e* T" ?們多少，由建商來代替住戶開會，這樣可不可以？
: s2 d7 @- q; Q6 A3 `& F蕭次長家淇：我以前主持的案件，甚至有委託穿黑色衣服的特殊份子前來開會的，當時沒有人敢講
話。
$ j& ~* Z% D, J1 h2 h7 G! n! U李委員俊俋：在地方我們常常看到這種情形，這在公寓大廈管理條例裡面也無法作約束？
蕭次長家淇：對，我們第二十七條沒有訂定……
( _0 W4 `, T* ?李委員俊俋：所以包括人數的限制、委託人的部分，這些都出現問題，所以這次才會有很多委員提
) d, `  U' t( M- N" x$ K及這個問題。
+ i. T0 M' S" O& A3 z& k8 W2 x蕭次長家淇：是，我覺得很重要。__
* ]6 T. d2 e/ N, S% [李委員俊俋：既然很重要，你們決定要怎麼改？
蕭次長家淇：在委員的版本中，包括蘇委員等24 人針對第二十五條部分的提案，我們將其區分成
: O/ k- U) e& l一般事項與重大事項。
  ?/ Z0 h) n1 e  g: i; M李委員俊俋：請問，一般事項與重大事項如何區分？若照我方才所提將一般平面停車場賣掉的例子
，係屬一般事項，還是重大事項？
蕭次長家淇：重大事項。
( M0 D  v  S# N) j4 c李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
/ E5 i  R) v' w2 }. \4 c蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
: O4 M" C) @! e2 F李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
9 I  L' Z7 o' `？所以這個問題

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發哥

為期社區長治久安，最重要的就是，避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻決議重大事項。

發哥

肆、委員蘇震清等24 人提案公寓大廈管理條例第二十五條條文修正草案版本：
. s/ p' [- p4 u3 }& H5 R有關區分所有權人會議之召開及決議整體運作機制，本部送行政院審查版本，自本條例第二
& A& T3 A, L9 I. H, e& w十五條至第三十二條已有整體性檢討，包括一般事項與重大事項之開會與決議門檻不同，且就同
一議案重新召會排除重大事項之適用，以避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻
* F: o# s7 s2 P6 F決議重大事項。
% Q! `, Y* V/ G% [3 h/ n" A7 |蕭次長家淇：重大事項。
$ X  w8 x9 m7 [李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
: ~1 a" }- }7 c5 O4 w; P1 l( U. k蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
& x' T& N8 l0 u* Y" ~9 U: J李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
" J2 A4 H1 ^) [？所以這個問題其實非常嚴重。
) v7 M% g9 c! E: S, ^# l