公寓大廈管理條例有效決議方向

發哥

立法院第8 屆第3 會期內政委員會第9 次全體委員會議紀錄
時 間 中華民國102 年3 月27 日（星期三）上午9 時15 分
地 點 本院紅樓202 會議室
主 席 江委員啟臣
. ]9 O* W8 y/ z  k! s主席：出席委員已足法定人數，現在開會。進行報告事項。⋯⋯
報 告 事 項
" G- H& m1 p2 }2 s主席（江委員啟臣）：請李委員俊俋發言。
* {6 @6 w1 @3 m1 y3 C6 x- s" z% J4 l李委員俊俋：主席、各位列席官員、各位同仁。接續方才你與江委員討論的話題，本席也當過嘉義
市副市長，但本席絕對沒有要參選台東市市長。關於公寓大廈管理條例第二十五條第二項有關區
& h4 r# ^9 t$ o+ K. m分所有權人會議的召開，是否規定為五分之一？其原本的立法原意為何？
主席：請內政部蕭次長說明。
7 I# J: P2 n. \+ i% B) b6 F6 g蕭次長家淇：主席、各位委員。對。其原來的立法原意是為避免多數人把持，所以他有一發動機制
1 f/ J: w: Y: Z$ o! _8 u4 \. W5 `。
7 k0 [( J: f  p& }/ ~; T李委員俊俋：避免多數人把持，避免過於困擾而無法開成？針對這部分，本席要舉一個例子，如果
說該公寓大廈總共有20 戶，5 分之一就是4 戶，所以4 戶就可以開成？
蕭次長家淇：如果照現在的規定就是這樣。
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2 z* [* m8 i) p6 a; e立法院公報 第102 卷 第16 期 委員會紀錄
李委員俊俋：那議題有無限制？也沒有區分所謂的一般或重大事項？
蕭次長家淇：目前沒有限制議題。對，也沒有這樣的區分。
李委員俊俋：所以只要在這20 戶裡面掌控有4 戶，就可以控制該管理委員會？
蕭次長家淇：是。可以常常動議改變政策。
李委員俊俋：我現在講一個在我們嘉義市發生過的例子，這個案件在法院也走了十幾年。從我11
年前擔任副市長，到現在我擔任立委，都還來找我。該案整棟大廈共計有80 戶，建商的保留戶
% |# K$ C, d7 S# N6 n有10 戶，他又去聯合其他的10 戶，所以他就掌有20 戶，已經超過五分之一？
蕭次長家淇：16 戶就超過了。
李委員俊俋：對，其實他有很大權力，後來該管理委員會竟然作決定把他們原來的平面停車場繼續
賣掉，這樣可不可以？
蕭次長家淇：管委會的決議非常不合理。
李委員俊俋：雖然不合理，但他們所做的決定在法律上是有效的。
) B$ x7 _) t0 R6 [+ R1 e蕭次長家淇：對。
李委員俊俋：請問管委會可以做這樣的決定嗎？請問碰到這樣的問題該怎麼辦？當初規定為五分之
一，是怕門檻太高，他們不容易開會，但是現在已經出現這種情形，我剛才說80 戶，80 戶已經
% q& l* V0 F' R! V算是很大型的公寓大廈，在80 戶裡面有10 戶保留戶，全部由建商掌握，然後他再去聯合10 戶
! i! t  L8 L0 e. I、20 戶，就超過五分之一了，最後他決定把所有的平面停車場全部賣掉，讓這20 戶大家來分一
8 u5 s3 A  P& B2 d8 Q  \分。這樣的話，法律上是怎麼規定的？
蕭次長家淇：照目前的規定，是沒有辦法阻止，所以蘇委員的提案，我覺得很好。
李委員俊俋：所以，其實這部分必須加以討論，如果管理委員會的門檻是這麼低的話，就會出現問
1 p' N# Y' t* ?# I$ z5 c8 Q1 Z0 B0 g題，您也清楚，他如果常常這樣……
: B/ F3 J6 ^% K% h8 i蕭次長家淇：少數會受到影響。
李委員俊俋：對，其實建商都有所謂的保留戶。
蕭次長家淇：對，他還可以委託其他人來開會，所以事實上少數人就可以掌握了。
李委員俊俋：對，這就是本席要問的第2 個問題。現在對委託人的限制是什麼？
蕭次長家淇：現在只要求以書面委託他人就可以，所以事實上是沒有限制的。
9 c: g7 L/ w, ^# L* D+ w李委員俊俋：如果建商委託其他人，或是建商對住戶表示他能接受他們的委託，看開一次會要貼他
們多少，由建商來代替住戶開會，這樣可不可以？
/ _% R/ b6 f$ d( m$ N蕭次長家淇：我以前主持的案件，甚至有委託穿黑色衣服的特殊份子前來開會的，當時沒有人敢講
: J, _/ f+ _+ o$ b! E6 _& }/ V話。
5 p+ m# j" A! N7 S! U李委員俊俋：在地方我們常常看到這種情形，這在公寓大廈管理條例裡面也無法作約束？
/ U4 O; U3 k, i3 _0 n! u' B: e; t" y蕭次長家淇：對，我們第二十七條沒有訂定……
李委員俊俋：所以包括人數的限制、委託人的部分，這些都出現問題，所以這次才會有很多委員提
及這個問題。
) l$ p5 i9 {: S* W, C' Z& f/ T蕭次長家淇：是，我覺得很重要。__
李委員俊俋：既然很重要，你們決定要怎麼改？
蕭次長家淇：在委員的版本中，包括蘇委員等24 人針對第二十五條部分的提案，我們將其區分成
2 U  u7 d* z8 {6 @! N一般事項與重大事項。
李委員俊俋：請問，一般事項與重大事項如何區分？若照我方才所提將一般平面停車場賣掉的例子
，係屬一般事項，還是重大事項？
: v& U! N' q" y8 m; g' Q9 m8 @蕭次長家淇：重大事項。
$ P- i, ~! i5 }& W2 x李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
& m' |; R4 d9 a$ ^* r' _# C，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
* Y( A; e5 J6 k& f) y9 d李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
4 c6 @0 C$ V$ Z* b$ r: W問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
% ?8 ^1 l. r/ \! s$ @* L; S？所以這個問題

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發哥

為期社區長治久安，最重要的就是，避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻決議重大事項。

發哥

肆、委員蘇震清等24 人提案公寓大廈管理條例第二十五條條文修正草案版本：
( |  M; s2 |  f  V有關區分所有權人會議之召開及決議整體運作機制，本部送行政院審查版本，自本條例第二
; Z; e2 F3 u4 L1 |& s+ p十五條至第三十二條已有整體性檢討，包括一般事項與重大事項之開會與決議門檻不同，且就同
一議案重新召會排除重大事項之適用，以避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻
決議重大事項。
- J; x/ J  }8 \2 \蕭次長家淇：重大事項。
李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
3 _4 c% o, G+ S1 e蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
6 L. s$ C# b/ C2 }李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
？所以這個問題其實非常嚴重。