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[社區管理] 公寓大廈管理條例有效決議方向

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發表於 2014-4-29 23:04:33 |只看該作者 |新文章置前
立法院第8 屆第3 會期內政委員會第9 次全體委員會議紀錄
% \! ]7 h, _9 X7 x2 Z- _時 間 中華民國102 年3 月27 日(星期三)上午9 時15 分+ e: _9 B! \; O& C6 N% [
地 點 本院紅樓202 會議室
, V. N9 j: o8 V9 ^; b) G% l主 席 江委員啟臣# A9 t# |4 D' H5 e; K# x. I# o( t
主席:出席委員已足法定人數,現在開會。進行報告事項。⋯⋯* _# I' `( S* q8 U6 ^
報 告 事 項
! F1 t' n% p! L! F4 P' i主席(江委員啟臣):請李委員俊俋發言。
3 i9 R5 Z: o; E李委員俊俋:主席、各位列席官員、各位同仁。接續方才你與江委員討論的話題,本席也當過嘉義
6 r9 t( O0 w6 ]- ^+ ~5 [市副市長,但本席絕對沒有要參選台東市市長。關於公寓大廈管理條例第二十五條第二項有關區
' Z: @0 F' ?# l9 \4 W: L( J& q! ^& R分所有權人會議的召開,是否規定為五分之一?其原本的立法原意為何?* W2 I+ h4 d) _7 i" y1 o
主席:請內政部蕭次長說明。
( R7 [" ~0 Z+ A$ R9 g1 }蕭次長家淇:主席、各位委員。對。其原來的立法原意是為避免多數人把持,所以他有一發動機制3 L5 G7 Y2 y$ @

% }5 M9 K' |' K8 z李委員俊俋:避免多數人把持,避免過於困擾而無法開成?針對這部分,本席要舉一個例子,如果6 E1 Y8 T9 |- D
說該公寓大廈總共有20 戶,5 分之一就是4 戶,所以4 戶就可以開成?
) @% p. ]4 P; X1 r( O3 t8 e$ H蕭次長家淇:如果照現在的規定就是這樣。7 r7 M( T5 Q* s9 U! O3 [& X
152
; l  s$ u6 K# v, O. j立法院公報 第102 卷 第16 期 委員會紀錄
( {) r: ?) f4 w% f# F. I李委員俊俋:那議題有無限制?也沒有區分所謂的一般或重大事項?
- J7 \. u" V$ ?  K  A- t: D+ v( F蕭次長家淇:目前沒有限制議題。對,也沒有這樣的區分。: }, t$ }/ v" E
李委員俊俋:所以只要在這20 戶裡面掌控有4 戶,就可以控制該管理委員會?* O. P2 P9 e2 P; ^; f3 Y# J% l5 C
蕭次長家淇:是。可以常常動議改變政策。
# f# g% Y/ I+ }3 d/ q  l' x1 x李委員俊俋:我現在講一個在我們嘉義市發生過的例子,這個案件在法院也走了十幾年。從我11
, L' Y% D$ r% L& l- U  d# W8 n7 ?6 h年前擔任副市長,到現在我擔任立委,都還來找我。該案整棟大廈共計有80 戶,建商的保留戶
4 k* H0 N6 R* k/ n" p有10 戶,他又去聯合其他的10 戶,所以他就掌有20 戶,已經超過五分之一?. c: \( o9 Y0 _5 R
蕭次長家淇:16 戶就超過了。5 Q, L1 I- {1 k. J5 r
李委員俊俋:對,其實他有很大權力,後來該管理委員會竟然作決定把他們原來的平面停車場繼續" r; D3 ]# I2 m) x$ o% B# b5 L
賣掉,這樣可不可以?0 y6 F3 Z9 ^: [" v8 e( Q  Z
蕭次長家淇:管委會的決議非常不合理。
( g; j! I4 p5 r: t, x李委員俊俋:雖然不合理,但他們所做的決定在法律上是有效的。5 }* k% j( M$ L  h+ J( U. v
蕭次長家淇:對。% Y$ E. ^! K% }) ]# t% _$ O
李委員俊俋:請問管委會可以做這樣的決定嗎?請問碰到這樣的問題該怎麼辦?當初規定為五分之2 A* H6 X" Z  ~5 ^! @( ~* g$ {
一,是怕門檻太高,他們不容易開會,但是現在已經出現這種情形,我剛才說80 戶,80 戶已經
" D" P9 Z% T1 N2 m; E/ N算是很大型的公寓大廈,在80 戶裡面有10 戶保留戶,全部由建商掌握,然後他再去聯合10 戶
( Q7 N; l/ R  W' A  [7 R、20 戶,就超過五分之一了,最後他決定把所有的平面停車場全部賣掉,讓這20 戶大家來分一( Y" p$ o2 I1 `" b2 j
分。這樣的話,法律上是怎麼規定的?1 w4 \, z$ x# W6 O5 {
蕭次長家淇:照目前的規定,是沒有辦法阻止,所以蘇委員的提案,我覺得很好。. S2 ~( ]2 J* x0 l: w
李委員俊俋:所以,其實這部分必須加以討論,如果管理委員會的門檻是這麼低的話,就會出現問% x  o6 D& r$ C/ Z9 W& ^
題,您也清楚,他如果常常這樣……
3 U4 T6 l' q- D. @蕭次長家淇:少數會受到影響。
0 }& O) h( g( V2 V# X# @/ U5 F李委員俊俋:對,其實建商都有所謂的保留戶。
6 g3 ^8 r. V6 p蕭次長家淇:對,他還可以委託其他人來開會,所以事實上少數人就可以掌握了。
! Y' s/ d1 B& W9 i& ?李委員俊俋:對,這就是本席要問的第2 個問題。現在對委託人的限制是什麼?8 [7 m# U, h- W' i& A0 a. P
蕭次長家淇:現在只要求以書面委託他人就可以,所以事實上是沒有限制的。1 S! [. k2 F! u' ~3 g8 g
李委員俊俋:如果建商委託其他人,或是建商對住戶表示他能接受他們的委託,看開一次會要貼他+ S+ E: m- w7 [) v! @- v
們多少,由建商來代替住戶開會,這樣可不可以?
) W) H) h' N# q  o$ J蕭次長家淇:我以前主持的案件,甚至有委託穿黑色衣服的特殊份子前來開會的,當時沒有人敢講
. h! D# F7 e% e; k# v8 u, V話。
3 x( L% @# e9 \: E% Q李委員俊俋:在地方我們常常看到這種情形,這在公寓大廈管理條例裡面也無法作約束?
6 l/ L# n0 I% r! R蕭次長家淇:對,我們第二十七條沒有訂定……8 {8 l- F1 l0 q- y
李委員俊俋:所以包括人數的限制、委託人的部分,這些都出現問題,所以這次才會有很多委員提
( v" |5 G# Z) L. x/ p及這個問題。. S" v+ K9 I# |* H; C/ l& Q
蕭次長家淇:是,我覺得很重要。__6 q7 r1 r& X" j0 {  f0 \
李委員俊俋:既然很重要,你們決定要怎麼改?
, G; [' E; g4 c* P蕭次長家淇:在委員的版本中,包括蘇委員等24 人針對第二十五條部分的提案,我們將其區分成5 A# @# E) i+ C' }( n( \
一般事項與重大事項。, M' q; p. w8 [  z( [* Q. G
李委員俊俋:請問,一般事項與重大事項如何區分?若照我方才所提將一般平面停車場賣掉的例子. k* G/ m$ S4 ?% x$ ^  P
,係屬一般事項,還是重大事項?/ e* E1 N) D2 U) P( K6 z. u" H
蕭次長家淇:重大事項。# Y( U( C2 ^: v, ^0 D" x5 N
李委員俊俋:其區分是由誰來認定?
2 x) Z+ n: n7 i$ O8 q蕭次長家淇:我們裡面有規定,重大事項分成4 部分:1 是規約的訂定,2 是公寓大廈的重大修繕( |, x' A/ o  i' g/ l# {- t- _
,3 是住戶的強制遷移,4 是約定專用或約定共用事項,這部分就會把車位部分包括在裡面。+ s4 e# \) ?( ~2 x, H4 m
李委員俊俋:我要提醒你的是,法律總有規定得不完善之處,就像原來的公寓大廈管理條例,這個5 l$ I' w* @! G7 i9 ~. h
問題將層出不窮,譬如,我今天討論停車場的部分,停車場如果只賣一半,這算不算是重大事項  y- W% f/ V) j* `  W. N: b
?所以這個問題
& B& `7 b$ b8 L0 ^: b. \3 i5 q& ^/ P, l2 {9 a- p
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發表於 2014-4-30 22:46:55 |只看該作者
為期社區長治久安,最重要的就是,避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議,以低門檻決議重大事項。/ O, U1 e6 _' O% B6 U# Y

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肆、委員蘇震清等24 人提案公寓大廈管理條例第二十五條條文修正草案版本:
% R# [4 W$ ], I* g* t% z) d有關區分所有權人會議之召開及決議整體運作機制,本部送行政院審查版本,自本條例第二
5 p7 K2 U* R0 r3 Q7 o十五條至第三十二條已有整體性檢討,包括一般事項與重大事項之開會與決議門檻不同,且就同
( @4 ]: h, _7 i一議案重新召會排除重大事項之適用,以避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議,以低門檻. k7 }; P- H5 x4 ~9 l6 i) E( w$ {
決議重大事項。1 Q7 K$ J* A0 n
蕭次長家淇:重大事項。
" N( q5 X9 U) B1 K/ w李委員俊俋:其區分是由誰來認定?$ v% ]& [1 H% R5 W4 s' \3 C: _
蕭次長家淇:我們裡面有規定,重大事項分成4 部分:1 是規約的訂定,2 是公寓大廈的重大修繕* N. n  Z' _6 N. S
,3 是住戶的強制遷移,4 是約定專用或約定共用事項,這部分就會把車位部分包括在裡面。" l8 `% a/ d/ Y) j
李委員俊俋:我要提醒你的是,法律總有規定得不完善之處,就像原來的公寓大廈管理條例,這個, U. h* r0 l* B% [' u
問題將層出不窮,譬如,我今天討論停車場的部分,停車場如果只賣一半,這算不算是重大事項7 v3 E7 l3 E1 c1 Z) h+ {
?所以這個問題其實非常嚴重。7 ^; x& b1 P. e  C/ R9 a
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