房市先知教你破解投資客的謊言

小星

房市先知常常在各個房市討論區上，看到許多投資客說房市還會漲的文章，充滿著似是而非的觀念，誇張一點說，甚是說是故意說謊也不為過。

為什麼呢? 因為他們很怕自己是最後一隻白老鼠，所以一定要多多鼓吹別人上車，讓別人來接手最後一棒，否則等到泡沫破滅的時候，這些投資客一定會受到重傷。
9 Q) O" R# L+ k- K/ l
你想想看，如果你知道投資某個東西一定會賺，你會安靜的偷偷自己賺，還是去到處宣揚找大家來賺? 會到處宣揚找大家一起來的，通常都是要找替死鬼，直銷就是這樣，上線賺飽飽，下線餓死死，房地產也是一樣，如果你現在忍不住，40 年房貸就給他貸下去，你成為那最後一隻白老鼠的機率就很高了。如果房地產還會漲，他們應該努力來叫大家別買，然後自己偷偷掃貨，哪有要增加自己競爭對手的道理呢?
, W5 P0 B9 S, M; \* z% e% s
8 B& x/ f& s  Y6 P所以，為了讓大家不至於落入這些投資客與建商工讀生的圈套，先知就在這邊，破解投資客最常用的五大謊言，讓年輕人避免落入投資客的陷阱。
- H4 K9 C" I) B& l% E6 [# R
1. 自住沒差
) P  K% L: L: y  g% }- c% \( t, V
4 J4 H" J  x" {, u5 X# O! Y$ C5 W  w投資客第一愛用的話術，就是自住沒差。按照他們的說法，反正你既然沒有要賺價差，多少錢買都沒差，能找個房子穩定下來才比較重要。

$ P/ C5 u, g0 j  E& s這實在是天大的謊言，自住怎麼會沒差呢? 我們平常買個醬油，一瓶是五十塊還是五十五塊都有差了，買個上千萬的房子怎麼沒差?? 假設你看到你心愛的房子，你現在買 1800 萬，但忍個幾年後，可能房價會掉到 1500 萬，這一來一回就差了三百萬，怎麼會沒差? 三百萬分到 20 年貸款裡的話，幾乎等於一個月你可以少交一萬五的貸款了，一萬五你可以去吃 6 次三井，可以去香港玩一趟，也可以買一台新的手機了。

  x% V3 C- O  [, E8 z買貴了，等於是犧牲掉自己的生活品質。而且過了幾年後，你發現你的鄰居買同樣的房，價格只有你當初買的七成時，你能不捶心肝嗎? 所以，自住沒差是最大的謊言，自住當然有差，而且差很大。

2. 幸好當年沒聽張教授的，我買的房已經增值 50% 了
/ e/ w+ l  z3 G& y: b
9 l' N; z8 |6 D" s編造故事，是投資客最容易煽動無屋一族情緒的妙招。人本來就不是理性的動物，當投資客或建商告訴你隔壁張太太賺了兩百萬，樓下李先生賺了 30%，連路口的王小姐也都買了小套房當包租婆時，你會被植入原來房地產賺錢這麼容易的假象，簡單來說，就是洗腦，讓你用你自己的貪婪說服你自己你也做得到。先不談這些故事有多少是被編造的，就算是真的，在股市 5000 點時進場買股票的人，在指數 9000 點時告訴你 10000 點就要到了你趕快買，你覺得你可以跟他一樣賺到嗎?
; e6 l2 V% r6 u7 n6 z; k  B% D
' s* T" A3 k. U* Z& l9 E- ?直銷大會時，總是會讓你看某A今年賺了一千萬，某B今年賺了八百萬，晉升超級黑鑽，就是要讓你誤信你也做得到。可是通常直銷 90% 的人都虧錢，但他們絕對不會告訴你這點。房地產投資客也是一樣，不管他們現在心理多害怕他們是被套牢的最後一棒，他們還是得鼓起勇氣來騙你說，不買會後悔喔!!!

1 n. y/ v" I" [7 a; s0 I
3. 中國人的觀念就是要買房，所以跟歐美不一樣，不會出現如歐美股市般的大跌

這句話真是笑掉人大牙，哪個投資客能證明中國人喜歡買房地產的觀念比歐美強得多? 美國人也非常喜歡買房，否則當初怎麼會有次貸風暴? 就是連那些打零工的也想要買房，所以房市才崩盤的。全世界資本主義的國家，都有出現過房產投機的熱潮，並不是如投資客想要騙你的那樣，好像只有中國人特愛炒房，你知道 20 年前東京的地價被日本人炒到多高嗎? 然後呢，日本人不喜歡買房屋置產嗎? 這樣有避免日本房市走入 20 年的大空頭嗎?
5 ]' m* \" ~5 X! X
2 D8 u1 G' ]& R9 q全世界的房產投資客都超愛炒房，而泡沫一旦發生，從來就沒有好下場。台灣房市也會是一樣的，別再迷信中國人特愛買房的謊言了。
: A! H1 F0 }  W2 [+ M: C' D- i
* E3 [. K' @: P( q& f; K! f+ {9 k4. 買房抗通膨，未來資金太多現金不值錢

2 Z) A7 T3 j. S. J的確，買房或許可以抗通膨。很可惜的，這些投資客根本不是金融專家，他們對於全世界的金融局勢一點都不了解。全世界的資金，未來將逐步緊縮，市場上的熱錢未來只會變少不會變多，沒看到美國都準備要在今年縮小 QE 規模了嗎? 其次，台灣未來的經濟環境，恐怕會陷入通縮，而不是通膨，這就是在超大經濟體快速成長下的貿易自由化連動後果，簡單來說就是  ECFA 造成的。

) d1 c% J& E& L2 n, ~2 }迷信強勢台幣的馬政府，未來兩三年能夠不把台灣搞到通縮的程度，我看是很困難。

+ {% v+ P* w' C; t8 \: v所以在通縮的情形下，何必買房抗通膨呢?
$ y" F& ]" J' [( c2 _6 l2 K
5. 政府作多

7 c4 k  Q' X/ {( \7 Q官員房子都很多，政府都想要靠房地產產業來衝 GDP 了，有政府全力護盤，台灣房市怎麼會垮呢?

# T- j+ X4 \; A  a1 p3 ~這個謊言的精妙之處，是它是個半真半假的謊言，特別容易讓人相信。台灣政府拼命做多，這是明眼人都看得出來也不用否認的事情。所以既然政府作多，房市就不會跌了吧?

, O" E7 @" I) T$ L" J1 L; \) |錯錯錯!!! 這當然是錯的。你看股市要從 10000 點崩盤到 4000 點時，政府想擋擋得住嗎? 當美國跟日本房市泡沫化時，美日政府難道沒有拼命做多嗎? 但為何還是擋不住呢? 因為市場的力量是比政府的干預強多的。人類幾千年的歷史，就是告訴我們趨勢來的時候，政府根本不算什麼。當要崩盤的時候到了時，就算政府祭出 100 年房貸都阻止不了房市下跌的。

所以，在本先知拆穿投資客這五大謊言之後，你會發現，原來所有這些投資客跟建商工讀生喊多的理由，全部都不成立，全部都是謊言。
那未來房市是漲是跌??? 不言可喻
3 U& ?. Z" n& W# q# a我想聰明的人應該能夠體會先知諭令吧。
+ Z4 }0 i3 L' M0 K# }千萬不要去做最後一隻白老鼠~
# O' s0 V4 h% P1 A

dmk

山佳車站擬修復 打造明日「新板特區」
; u! v) }( P. D' |# N【聯合報╱記者陳雨鑫／板橋報導】 2014.03.05
樹林區山佳火車站有百年歷史，新北市政府將與樹林區公所合作，藉由修復山佳火車站，整合周邊風貌，加上捷運工程、北大特區的興起，市長朱立倫在市政會議上表示，盼能打造下一個「新板特區」。
1 q# b& B3 y+ K) N. a列為市定古蹟的山佳火車站舊站體，目前已由台鐵完成初步規畫，最快今年年底前，在新北市文化局的輔導下進行修復，預計2年內完成。
4 m8 [2 w, [1 J% |+ ^
樹林區長吳建興表示，山佳火車修復完成，將會是樹林區的重點觀光區域，樹林過去還有煤礦歷史，如今還有紅麴特產，火車站旁又有老街，周邊緊鄰其他鶯歌、三峽等觀光地區。

+ a8 W: a. ?- n, W由於台鐵僅負責古蹟的修繕，周邊的建設將由區公所、市政府規畫建設，吳建興表示，先前已與地方民代、居民召開會議，盼能開闢鐵道園區、修復舊礦坑、以火車站為起點，建立連貫自行車道、整理周邊山區景觀。
; Z- ^; [7 M3 r5 T
! g% }# P& n, E6 |2 C% v: E吳建興表示，如此一來，遊客將以山佳當作遊憩起點，若加上周邊地區的觀光效應，將能提升樹林的觀光熱潮。

觀光旅遊局長陳國君表示，山佳火車站周邊要注入觀光新契機，不只要硬體設備，軟體也需要同步進駐，像是紅麴文化節等，才有辦法連帶的帶動，未來將會研擬如何拉抬該地的觀光效應。
- S9 f& a8 v& S3 s. ^! E
朱立倫昨在市政會議中也提及，樹林地區隨著近年來捷運、北大特區的進駐，成為即將發展的都市之一，盼未來能打造成下個新北市的新板特區。
) e0 l' C- u+ r; m2 Y' Z. n3 o1 Z

http://udn.com/NEWS/DOMESTIC/DOM2/8526047.shtml#ixzz2v37QFRv9
' G7 s- T3 F/ S4 O, {/ @Power By udn.com

Dora貓

maskmaker 發表於 2014-2-25 09:21
9 H4 o, C7 r( u* P) \- _從4大心法 觀察黃金抗通膨效果

台北市就業服務處提供

( G  K4 {7 M% K% z) L心法3 ︰惡性通膨出現 黃金才具抗通膨效果

一般民眾心目中認為，黃金能對抗通膨，到底黃金有沒有抗通膨效果？從歷史經驗來看，黃金的前波歷史高點是1980年的每盎
$ g0 y/ s1 k# m1 b9 l# u, l, h司850美元，經過歷年通膨調整後的金價， 大約是2200 美元，也就是黃金若要抗通膨，金價應該要能漲過2200 美元，但是目
前現貨金價才1200美元（8月上旬），顯示在過去的30 年間，黃金的抗通膨效果並不優。即使拉長時間來看，根據世界黃金協會所做過的一份統計顯示，1896~1996 年的100 年間，比較綜合平均股價指數、公用事業股票、長期公債、國庫券與黃金，黃金的累計報酬率還是敬陪末座。楊天立強調，當通膨溫和時，黃金抗通膨效果並不明顯，只有出現惡性通膨時，黃金抗通膨的效果才會顯現。因為當惡性通膨出現時，代表社會對於貨幣的信心崩潰，這時只有「誠實貨幣」黃金能夠拿來交換各種物資，黃金抗通膨的效果因此完全發威。什麼是惡性通膨呢？簡單講， 就是用一捆、甚至是一麻袋鈔票，才能換到一袋大米、麵粉、或是其他商品，中外都曾經歷過這樣慘痛的歷史。


黃金抗通膨......?????

Dora貓

  ^2 p8 C9 d6 u% H' q

天道酬勤 發表於 2014-2-25 19:15
" @; X6 D; P" F2 Q5 Q! j呵呵，強烈建議你多走出去看看，
用心看看，
修好自身基本功，

. J. _0 _4 O2 n5 R" p您說小陳講話無道理..

0 b9 K) F4 L8 D. v7 U
* [) C9 k5 F! k2 x1 z6 N: w有時候很多市場上的黑暗面，不光是房市，一般人根本沒辦法接觸或一窺究竟。
9 I9 I( C6 S! S6 [' o
那中間來龍去脈都不清楚，就單憑一些文章就想要..............

沒親眼見識，沒親身體驗的人，一定不會覺得別人為什麼要這麼說。



  w1 P3 x1 a: ^) a6 k$ h+ ~* u( {您說小陳講話露骨..

2 }, b: D5 s4 i+ I$ A: u4 V
2 R/ L) P7 ]+ Y/ q小陳講話是比較直接，但講的都是忠言，至於刺不刺耳，接不接受則是看個人。

仲介可以打哈哈，逢迎拍馬，講得天花亂墜，當然你聽得開心，我機會更多。

我實在是沒必要把話講這麼硬，講這麼重。

" s2 {% S) S$ A  |$ l

以後還是打哈哈好了，不然我是仲介，怎樣都會有人說話。

天道酬勤

Dora貓 發表於 2014-2-22 12:33
大陸經濟起飛？

. Q4 n' w, a: `5 B9 h  n1 n台灣經濟也在起飛阿，少數人而已。

呵呵，強烈建議你多走出去看看，
+ N  S; U2 h2 N; R5 P' H用心看看，
2 p/ D1 ]: x2 [2 x修好自身基本功，
然後你看問題角度和思維才正確，
* e. w5 x  U/ X知道你是中介，
但你的言詞露骨又無道理................

maskmaker

+ ], C6 Y4 ]) f* K/ m2 e& b
8 l# {3 C; u0 K. w從4大心法 觀察黃金抗通膨效果
# j, ^3 D! T2 G3 g: q8 ^' A
9 Z5 A$ p# s0 X' P+ y  }  y台北市就業服務處提供
' X' U3 {6 W3 v  f' g* S/ K
2 K# P: X0 ]! \1 e" ?
% y9 K" [# S2 Q2 @黃金理財 撰文／朱國鳳
: s8 G  O. V: s* a9 [# S$ Z亂世與通膨，過去一向被認為是金價上漲的溫床，不過目前看不到通膨影子，為何金價還是處於高檔？黃金跟通膨之間的關係究竟為何？

3 s0 S0 Z4 V) S  W1 g黃金一向與抗通膨劃上等號，但是根據《華爾街日報》於8月間所做的調查，華爾街約66%經濟學家認為，「美國未來3 年內，通貨緊縮的威脅要大於通 貨膨脹」，既然全球第一大經濟體擔心通縮甚過通膨，為何金價仍然處於高檔？知名金融學者郎咸平曾說︰「民國初年在大陸，1 兩黃金可 以買2畝良田，5兩黃金可以買一個四合院，但是現在拿1公斤黃金換成人民幣，可能連間廁所都買不到。」黃金的保值能力，似乎不如房地產，為何社會仍然普遍認為黃金可以抗通膨？在檢視通膨到底如何影響金價之前，臺銀貴金屬部副理楊天立肯定的表示，金價與通膨、油價確實是正向關係，就以近1 年的資料來計算，金價與油價的相關係數為＋0.4 ~ 0.5，代表連動性頗高。通常油價大漲、通膨率上升，金價隨之上揚；反之亦然。1970 ~ 1980 年代， 原油大漲20 倍，金價大漲21 倍，顯示油價與金價幾乎同步，並且漲幅相當；2000 ~ 2010年這一波，從低點到前波高點，原油大漲7.6倍，金價大漲4倍，兩者漲勢也都相當凌厲。油價、通膨已經充分證明對於金價的影響力，未來要如何評估兩者的連動效應，以下4大心法提供參考。
- c$ r$ S& l5 G7 u" @; f8 D
心法1 ︰全球性通膨 才能帶動國際金價
5 L9 V& d! q" g& Y( _非洲的辛巴威陷入超級惡性通膨，是辛巴威的通膨帶動近年國際金價上揚嗎？答案當然不是。楊天立表示，少數國家出現嚴重通膨，並不足以影響金價，必須是全球性或主要經濟大國的通膨，才能帶動國際金價上漲。但是目前雖有全球經濟成長率（GDP）的統計，卻沒有所謂的「全球通膨率」，一般常用的消費者物價指數（CPI）、生產者物價指數（PPI）或是躉售物價指數（WPI）等，似乎也無法完全反映通貨膨脹的情形，要如何觀測是否出現全球性通膨？楊天立指出，油價就是一個重要指標。當油價持續大漲相當一段時間，就會開始造成全球整體物價的上揚壓力，金價當然也不會寂寞。2001年國際原油價格起漲，到了2004、2005 年間，美國聯準會開始連續升息，就是因為油價大漲刺激通膨開始增溫。而後隨著新興市場對於各項物資的熱烈需求，再為油價與通膨帶來進一步的壓力。2007年，油價一路衝破整數大關︰ 80、90、100 美元，全球性通膨的預期心理更加明顯。2008年3月，金價開始回檔修正，但是油市集結更多全球性的熱錢，繼續熱炒到當年7月間、每桶147美元歷史高點後，才正式結束長達8年的漲勢。在此之前，油、金漲勢可以說是明顯的同向關係。當然，楊天立也提醒，由於全球經濟、生產結構的改變，石油占整體經濟的比例略有減少，加上影響油價的部分因素與金價不同，而金融海嘯迄今，由於景氣前景仍不明朗，使得金價與油價及通貨膨脹間的相關性不若以往穩定， 也是分析時必須注意之處，但油、金長期相關的趨勢，應不至於有太大的變化。
5 q% E- u4 s+ G& G2 @8 V- `( D$ C$ R: V心法2 ︰預期通膨心理 讓金價居高不下
# a% [" r2 ?* U: @+ L美國目前擔心通縮甚過通膨、國際油價離100美元心理關卡還有一大段距離、美國10年期公債殖利率也才3%多（觀測長期通膨的指標之一），種種跡象顯示，展 望未來2年內，不至於有立即性的通膨危機，為何很多財經重量級人士仍然對於通膨憂心忡忡？美國前聯準會主席葛林斯班月前重申對於美國財政赤字的警告，他認為財政赤字將推升長期利率，並對經濟復甦造成威脅，「現階段看不出通膨跡象，是因為金融系統毀了。」意味金融系統若逐漸回復正常，通膨與長期利率飆升，將難以避免。
3 Y# N# H% @  Z  X! |+ O3 G
股神華倫•巴菲特接受CNBC訪問時也表示：「美國政府拯救經濟，最終有可能觸發1970 年代末以來最嚴重的通貨膨脹。」楊天立表示，目前通膨只是金市裡的短線題材，主要反映政府狂印鈔票，造成流動性過高、貨幣購買力下降的隱憂。下一次景氣循環啟動時，長期通膨的陰影才會正式顯現。
$ P/ K) T4 b2 t& }
- u* D! `1 [/ G0 k楊天立認為，未來足以釀成全球性通膨的隱憂， 就是資源爭奪。由於新興市場國家的人口與經濟都還在成長，多種資源的供給，卻已經由歷史生產高峰期向下彎，需求大於供給的結果，全球性的資源爭奪戰將無可避免，如果只看目前的通膨率、或是公債殖利率就會失真，因為金市反映的是預期心理。

, W7 B5 d* E9 R) ]& K; E4 [楊天立表示，中國早已開始為未來10 年的資源爭奪戰預做布局，黃金只是其中之一。中國政府開始增加黃金儲備、企業購併海外礦場，8月初，中國更宣布進一步開放黃金市場，有利於民眾參與黃金投資，「藏金於民」的意圖相當明顯，從政府、企業到民眾，都逐漸增加黃金部位，反應的正是預期心理。

心法3 ︰惡性通膨出現 黃金才具抗通膨效果
* _  d% n' ?$ K" w5 \0 I% n3 t
一般民眾心目中認為，黃金能對抗通膨，到底黃金有沒有抗通膨效果？從歷史經驗來看，黃金的前波歷史高點是1980年的每盎
) g+ E  j3 _6 E9 d司850美元，經過歷年通膨調整後的金價， 大約是2200 美元，也就是黃金若要抗通膨，金價應該要能漲過2200 美元，但是目
前現貨金價才1200美元（8月上旬），顯示在過去的30 年間，黃金的抗通膨效果並不優。即使拉長時間來看，根據世界黃金協會所做過的一份統計顯示，1896~1996 年的100 年間，比較綜合平均股價指數、公用事業股票、長期公債、國庫券與黃金，黃金的累計報酬率還是敬陪末座。楊天立強調，當通膨溫和時，黃金抗通膨效果並不明顯，只有出現惡性通膨時，黃金抗通膨的效果才會顯現。因為當惡性通膨出現時，代表社會對於貨幣的信心崩潰，這時只有「誠實貨幣」黃金能夠拿來交換各種物資，黃金抗通膨的效果因此完全發威。什麼是惡性通膨呢？簡單講， 就是用一捆、甚至是一麻袋鈔票，才能換到一袋大米、麵粉、或是其他商品，中外都曾經歷過這樣慘痛的歷史。

民國37~38年間，國民政府撤退前所發行的「金圓券」，因為沒有控制發行額度，濫印鈔票的結果，金圓券貶值以萬倍計，民眾
搶著將狂貶的金圓券拿去換購實質商品，造成物價狂漲，就產生所謂的惡性通膨。但是，惡性通膨出現的機率畢竟相當低，大多數時間都是處於溫和通膨，因此在資產配置中，黃金是當成防禦性資產，楊天立建議，除非預期發生嚴重通膨的機率很高，一般民眾以配置1~2成為宜，而不是重押黃金，以防 範發生機率甚低的惡性通膨。
# S+ Q9 X: x" b
9 g( p; f4 S8 G9 fhttps://www.okwork.gov.tw/frontsite/cmsURL/forward.do?URLId=16687
; |9 G+ Q7 Q; S- e3 |1 P& e

dmk

投資客希望更多人將錢投入房屋市場，以延續這個榮景
9 e8 o+ F/ Z1 l5 y7 L: L$ i但「物極必反」是宇宙中永遠不變的定律
# {: I8 T7 n7 Y( s' x! E0 q' B如果能打破這個定律，那將是"台灣奇蹟"了

Dora貓

maskmaker 發表於 2014-2-24 15:57
是是 不跟您爭  確實漲不漲不關房仲的事
不過好像沒有一個房仲敢說房價不一定漲?

" ^1 v7 T4 s# h5 T: n講句白一點，誰跟你黃金抗通膨保值了？

rayting1219

漲不漲確實不關房仲的事,自己要判斷,就像有人講空講了幾年,也不可能找他賠嘛,自己聽的,自己下的判斷嘛

maskmaker

Dora貓 發表於 2014-2-24 10:26
& q7 @) \: P! q請您不要用一種怪異且偏激的想法加諸於別人的言論

8 I0 P# b' A4 m. Z4 u是是 不跟您爭  確實漲不漲不關房仲的事
不過好像沒有一個房仲敢說房價不一定漲?
1 T% q' R, a8 @- g2 v/ ]. _
另請教 您一直通膨通膨的講 那全世界號稱最抗通膨  最保值的黃金  跌了多少了?
然後美國QE逐漸退了  還通膨嗎?
7 y/ w, k' Q6 o6 \/ `

0 T+ Q( P( i3 |