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本帖最後由 jerry508 於 2013-5-29 17:41 編輯
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這二天蠻紅的一篇文，轉貼過來給大家分享, x: C8 C. r: r& X+ O3 E) Y+ K; q
資料來源：台灣炒房10年經濟沉淪30年，這就是一場遊戲！2 H- ~4 J a- C; R( {3 R) _
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/ L; s% h! {3 B6 h& J$ f$ B1.台灣炒房
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% p# Q# @: {% U& _5 Z這波房價飆漲大約是從2002~2003開始。買下別人的房，然後再加價轉賣給別人。那為什麼可以賣得掉？因為新買主也是要轉賣給別人。2 }6 p$ `( }; N# a% o# t. Z
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這個遊戲就叫做：「大家互相賣來賣去，看哪個笨蛋接到最後一棒。」$ `; E }2 v2 N4 Z* Q: F
. |/ `5 R y) J造成台灣兩高兩低的奇妙現象：房價高，空屋率高，房租低，薪水低。! Y' r4 f3 o% H4 f) g4 T
. v# Q2 @' u" K' w0 e
炒房本來就是只能炒房價，租金是炒不起來的。租金這種東西完全跟薪水掛勾，因為台灣經濟緩慢退步，所以薪資跟房租也緩慢下跌。那因為台灣人在玩互相賣來賣去的金錢遊戲，所以房價大漲。
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/ C+ x6 l; {; ^' l! j0 I這個遊戲本來就不可能永遠玩下去，時間一到就會爆。只是這個遊戲可以玩很久，台灣就這樣玩了10年。只是因為大眾都是健忘的，有些人還真的以為可以玩100年。, s4 ?0 f+ [* ]0 T
. S3 l/ `: o4 r那這個遊戲可以玩起來的原因就是兩點：利息太低，房屋稅金太低。' l+ r9 {& F" x. L+ v5 u8 K
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2.我已經買了房，為什麼還要繳房屋稅？如果不繳，房子就會被政府搶走。
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. K' x/ z1 v0 l' o, w這是什麼爛政府！房屋要繳稅，這因為政府要強迫老百姓不准浪費土地。不管房子有住人沒住人，每年都得繳稅給政府。如果房屋空著不用，就是浪費錢。正確的說，這世界上根本沒有買房這回事，所謂的買房，還是跟政府租房。! `1 g t4 _+ Z4 u D1 l3 I
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如果今天土地房屋不抽持有稅，那你就會看見老地主手上壓著一堆土地。不蓋房不住人，圍牆圍起來。死都不賣，也拿他沒辦法。! k6 K8 D. y* |
+ w$ S, G# F$ D. E) T6 x2 H+ t所以每個國家都會對房屋土地抽「持有稅」，就算不賣也要抽。而且這個持有稅一定要跟房價連動，房價漲稅金就漲，房價跌稅金就跌。0 @' j" {( m; Z% E
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例如說這樣：買在鄉下的便宜爛地，價錢低，稅金也低。30年後政府在旁邊蓋了捷運站，土地大漲。所以持有稅也大漲。地主繳稅繳到受不了，到最後就會乖乖認命，改建成大樓收租。一口氣又可以多塞幾千人。
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絕對不會有人敢浪費土地！想浪費土地，就是要花大錢來換。6 k L5 L/ e$ u5 D" {# w( ^
3 m5 ~& b% ^/ i, n7 }3.台灣也有抽房屋稅啊？問題在那裡？4 U0 v4 T9 _; L. f9 q
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問題在於房屋稅根本不是照實際價格抽。而是用「公告現值」。所謂公告現值就是政府自由心證，說你家多少錢就是多少錢。
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2 Q7 g/ F( E4 A' f/ s3 T: W當然大家都知道，台灣的公告現值「遠低於」市價。而且「沒有」跟市價連動。所以台灣房屋持有稅金全世界最低。一般「推估」每年繳的稅金是房價的0.4%。如果是實價課稅的國家，通常是抽1~2%
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( U5 J2 A3 J8 p- M0 \也因為是用公告現值，所以每次政府徵收土地的時候，永遠會有屋主肉身檔怪手，死都不賣，因為公告現值徵收根本就是超低芭樂價。
7 @* m# Q9 t8 a) M/ u9 D
& L( a [. G- d但是不用怕！因為已經修法了。2012開始政府徵收土地要用市價。從此以後台灣政府是全世界最佛心的政府。徵收你家的時候，就乖乖用1000萬去買，但是你要繳稅的時候，政府就改口你家只值400萬，用這數字下去抽就好。
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台灣真是全世界最好的政府，我感動到要哭了。; i5 y" ~ N: A! \4 d
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4.就算稅金低又怎樣？你這麼喜歡繳稅嗎？9 K+ F: J/ s0 ~
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稅金太低，就等於鼓勵老百姓浪費土地。建商買了空地，結果拖了10年才蓋房。等於是土地浪費了10年。
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0 H, x3 m& g2 y L+ P, o老爸留給我一塊地，是在台北車站旁邊的黃金地點。然後我蓋了透天厝，結果只住我一人，建商花大錢要買，但是我死都不賣！如果改建成大樓可以塞幾千人，但是我就是死都不賣！我每年都乖乖繳房屋稅，政府也拿我沒轍！這一樣也是浪費土地。
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公告現值這玩意沒人敢動，你敢動就一定選不上。但是在房價飆漲10年之後，開始有一些老百姓突然變聰明了，要求提高公告現值。政府高興的要死，台北從2010開始提高。未來政府會不會繼續提高，值得觀察。3 M3 [8 X9 H6 ]; s A+ {
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5.炒客口袋深不見底，買房都是現金付清。央行緊縮房貸效果不大。
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# {9 q) G1 z# \: C0 s5 F! ^/ `觀念錯誤
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炒客手上有1000萬，炒客不會去買1000萬的房屋，而是會買5000萬的房屋。因為剩下4000萬可以跟銀行借。等到房價漲可以賺更多！不借才是傻子，槓桿槓桿再槓桿！- l+ t, O+ n1 ]4 S+ @0 e
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央行新政策一出，貸款成數下降，自備1000只能買2500。你說有沒有效？以前買10個人頭可以買20間房，現在10個人頭只能買10間房。你說有沒有效？
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6.奢侈稅效應
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實施之前，大家都在質疑，奢侈稅不一定有效。因為奢侈稅只抽15%，那我漲價16%賣掉不就結了。接手的新屋主再漲價16%賣掉。這個遊戲還是可以繼續玩下去。結果沒想到炒客大批退場，統統收山不玩。完全出乎意料！! {0 _, x; h; D9 T0 h# s1 U* I
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那剩下大批的笨蛋散戶手上還屯著空房，照理講半年賣不掉屋主也該死心降價。但是好玩的地方來了！奢侈稅不問賺錢賠錢，兩年內一律要抽。就算屋主賠售還是要繳稅。到最後每個屋主都做出一樣的選擇，就是房子先壓兩年，之後看看情況再說。所以你會看到有行無市的爆笑局面。這個月開1000萬，下個月就自動漲價變1100萬。% ~& @2 t0 e s+ ?
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「但是房屋就是賣兩年賣不掉」
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: w7 ~. i9 f+ ~+ Q& T1 S7.建商蓋新成屋沒有奢侈稅的問題，那建商降價脫手不就結了
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: h a% ^+ N( ]4 m! b; o觀念錯誤
0 F g% w: |9 M/ A # Y: c5 F6 ]4 _# O* l
台灣人買房不是自住，而是要加價轉賣給別人。所以建商不能承認房價跌。不降價是17層地獄，但是降價就是18層地獄。就算空屋10年賣不掉，不能降就是不能降。
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8.買氣極凍之後，仲介應該喊跌，仲介要的是成交量，成交價高低是其次& t& w: {1 g7 ~% P! C
8 S! }% ^; r5 `3 |3 \' l觀念錯誤/ j, ^! F& ]5 @& i
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再跟我複誦一次「台灣人買房不是自住，而是要加價轉賣給別人。」
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如果房價跌了，你就不會買。明年房價會跌，那我明年再買不就好了。那後年又會繼續跌，我後年買更好。愈跌你愈不買。房價漲的時候是「價量齊楊」，但是跌的時候是「價量齊跌」。等到房價下跌，成交量會變低，不會變多。所以仲介永遠只能喊漲。
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" Y: ~% [4 A5 q. T8 R- e1 j4 q* F9.容積率亂象' _( w4 w3 g: ?; Q1 w" V
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買完土地之後，房屋不可能無止境的往上蓋。因為人不可能24小時永遠躲在房屋裡。政府會看週邊馬路夠不夠寬，附近的學校/公園/警察局/消防局夠不夠用。所以每塊土地都會有容積率的規定。' m4 L3 J. K, Y! [- L$ c; j4 ~+ e
( g; H# G/ ?% S( k$ f8 g2 ^例如說這塊地100坪，建蔽率50%，容積率300%。那就代表有50坪不能蓋東西，要留院子。然後可以蓋到300坪，每一層樓有50坪，所以你家可以蓋到6樓。當然容積率不是問題，問題在於政府發放容積率太浮濫。例如說大廈頂樓有作花園，政府就多給一點容積，建商又可以多蓋幾層。大廈一樓開放給全體市民當作廣場，政府又多給一點容積，建商又可以多蓋幾層。
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亂髮的結果就是居住品質超爛，明明馬路小的要死，旁邊卻有一棟20層大廈。
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最好笑的是，台北市居然規定容積率可以「轉移」。例如說我在萬華有一塊地可以蓋300坪房屋，但是房屋被政府宣佈成古蹟。我家只蓋了100坪，結果政府說不准改建。那我200坪沒蓋到誰要賠我？所以政府為了補償地主，就宣佈地主的200坪空間可以賣人。- d3 ^% t, m) v; }( J5 }! h3 L
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要賣也不是問題，而是台北市規定容積可以「遠距離移轉」。例如說萬華的容積可以轉到內湖。建商在內湖的大樓就可以多蓋200坪。
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那這樣的話，我建議全台灣的容積都移轉到地價最高的信義區。信義區蓋滿1000層以上的超級高樓。然後其他地方全部都是空地，多爽！( c* t8 M* p# Y% c4 H& S4 t# s
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10.都更亂象) g, Y3 U. Y2 C/ j, e; [3 w
2 M; y# y! E. N% i. f' L台灣二三十年前的公寓都是5層樓以下。因為當年沒有實施容積率法律，你買多少土地就可以蓋到你爽！那為什麼建商只蓋5層，為什麼不蓋100層？因為法律規定6層開始就一定要裝電梯，而且當年台北沒這麼擠，多蓋也賣不掉。所以每家建商偷懶的只蓋5層。
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二十年過去，容積率法律也實施了。事實上很多土地，容積率可以蓋超過5層的。地主提供土地，然後建商出錢改建成20層大廈。地主分一些房，建商分一些房。大家都有賺。也因為都更因素，舊公寓瞬間變成搶手貨。全新電梯大樓賣1000萬，隔壁30年舊房子沒電梯，結果賣1100萬。原來舊房比新房貴，真是讓我大開眼界！
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但這有個問題，不是每塊地都可以蓋20層，如果不行怎麼辦？而且法律還有規定建蔽率。強迫兩棟大廈中間要留空地。到最後地主舊房有30坪，但是分到的新房只有20坪。所以很多地主不願意賣。繞了一大圈。地價高的地點變成大樓，因為地比較貴，建商願意讓步。* p0 h( E" u2 ?, g: k! Q8 i
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到最後郝龍斌喊出新政策，會適度放寬容積率，讓地主可以一坪換回一坪。加速推動都更。結果口號一喊，都更死的更快，因為每個地主都自動漲價，以前1000萬就賣，現在我要2000萬才賣。9 X$ o% U3 Q: A! e6 @4 p
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11.那如果建商不買怎麼辦？地主不就完了？/ I$ L' q" W7 i; a( H
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「明年房價會繼續漲，拖到明年我賺更多」「建商不買是建商笨，我有損失嗎？」「反正房屋稅很低，再拖10年我都跟你玩」' d( D* E+ p( b
5 A% C% V: l6 T; a" `當然我們現在都知道，文林苑事件，建商跟市府吃相過於難看，造成都更已死。當初天價買舊房的，現在不知道怎麼辦。所以說郝龍斌是打房的一大功臣，應該頒個獎章給他，哈哈哈哈。
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" K1 z: o& \+ S$ K! w* K8 _12.房價等同60年租金，所以應該租房？9 C/ m4 {: ?; e1 G; Y0 U; \
+ N- N9 `3 k6 K9 l; z R奇怪？你租完60年之後，房子會變成你的嗎？那你還不買？+ ]" _$ M( K2 W5 k) J8 Q
! b( b0 w% s- R觀念錯誤
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! \- K. G+ n# u8 @8 ]1 x+ P房屋不可能60年不維修。台北5層舊公寓，屋齡「才」20年而已，髒/亂/沒電梯，買個三房兩廳。結果這三房裡面兩房沒窗戶，你住的下去嗎？就是因為這樣，法律才會規定建蔽率，就是要強迫你留一些空地當院子，這樣你房間才能開窗。每個人都把房屋蓋到滿，窗戶是要開在哪裡？就是因為居住品質超爛，所以舊公寓的房租一直偏低，比電梯大樓低很多。好笑的地方在於舊公寓「房價」居然比新房還貴。$ p- ^" @3 m r1 |
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房屋本來就不可能住到60年，每個20~30年就是要大整修一次。而且住60年，房屋稅就要交60年。住100年就要交100年。就算你留給兒子，你兒子也要繼續交房屋稅。
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所以買房沒有人抓60年。大多數國家都是抓20年租金。當然台灣稅金偏低，所以你可以多加一點，例如說25年。
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13.那為什麼有人願意用這種高價買房？. o8 ?4 ]6 D. q: a- h! i' y! M: W
, y6 }6 B/ G3 d& I P因為他沒有要自住，而是要加價轉賣給別人。房價不合理，不重要。租金很低，不重要。房屋舊舊髒髒又沒電梯，不重要。反正只要找到一個笨蛋肯買，所有問題都解決了。5 a; D5 @6 A! Q' x/ Z. {
% L4 s6 P/ S5 L: o$ r14.那為什麼有人願意用這種高價買房「自住」？
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因為他是笨蛋
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% A) `4 S6 i/ s4 s3 l \15.日本炒房0 a- F- s% B& M- Q
6 X7 H' v8 V, v0 f日本在1980~1990是炒房的全盛時期。日本人玩法沒有比較高級，跟台灣一樣，就是大家互相賣來賣去。
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2 o6 y3 o* T$ I$ @後來1985日本簽署了廣場協議，宣佈放手讓日幣升值。有些人會有一種錯誤觀念，美國大壞蛋強迫日幣升值，導致日本經濟垮台。這完完全全是錯的！甚至連某些教科書都這樣寫 (我建議你把書撕了)。 T! _, Y& `3 W0 z) M' w
+ N. O P! X" M2 p廣場協議不是只有日幣升值，馬克/法郎/英鎊都在升。為什麼只有日本爆炸？真正的關鍵點是日本政府做了太多蠢事。日本當年跟台灣一樣，貨幣刻意貶值，然後賣產品給美國賺錢。當然賣勞力不可能永遠賣下去，貶值也不可能永遠貶下去。所以日本才答應升值，正確的說不是升值，只是恢復原狀。
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當然大家都知道，工廠會逐漸移出日本，日本一定要轉型。日本政府選擇把利息降到極低。企業容易借到錢，工廠出走潮會比較慢，失業率也比較低。但是老百姓不是借錢開公司，而是選擇借錢買股買房。股價房價雙雙暴漲。買房也不是自住，而是又回到了互相賣來賣去的金錢遊戲。; p( s, p0 A% r! z4 a) u( M
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那個時候不是只有一般人買房，連銀行都跳下去買。台灣央行還會下令緊縮房貸。日本不一樣，你不想買，銀行還會打電話給你，拜託你借錢買房。一樣是房價暴漲，房租不動。日本當時還推出40年房貸。原來台灣抄襲人家20年前的點子，真是沒創意。, F$ f/ ?* f& Q; H( `! q
% \- z" Q7 M* H& w. h5 N到了1989~1990，日本央行多次升息。也戳破了這個巨大的泡沫。一般是認定1991是反轉點。這次泡沫讓日本倒地20年爬不起來。日本陷入通貨緊縮。老百姓認為，房價只會跌，股價也只會跌，景氣只會變差不會變好，所以不願意花錢。每個人都在存錢。但是因為大家都不花錢，企業做的東西賣不掉，所以只好裁員減薪。因為減薪，所以更不敢花錢，惡性循環。2 {9 |+ l. \2 @% }, P5 f
* l7 O# D- V8 m% V' y G+ j( } a# R日本政府只能選擇舉債建設，「生」一堆工作給老百姓，大家有工作就敢花錢，結果無效！不管政府怎樣說破嘴，民眾就是死都不花錢。結果政府也沒新招可以用，只能繼續舉債，繼續建設。對日本民眾而言，理財只有兩種。一種是現金擺著。一種就是買債卷。因為股票是高風險不敢買，只敢買債卷，然後日本人又最愛買自己政府的債卷。日本政府每次都是發新債還舊債，但是每次日本老百姓都很捧場，都是瞬間賣完。外國人根本不敢買，只有日本人願意買。真是讓我想不透。日本現在的局面是房價太低，房租太高。但是老百姓就是不買。因為「明年房價跟房租都會一起跌」
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. C) v; @: z) n/ l' M, p16.美國炒房
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由於美國早就實施實價登錄，實價抽稅，照理講房價很難炒。但凡事都有例外。美國金融法規放寬再放寬。到最後連收入不穩，信用差的人都可以借錢買房。因為可以借錢的人變多，房價自然漲。美國佬看到房價漲，又有一堆人跳下買，然後今天買明天就賣。又回到了互相賣來賣去的金錢遊戲。
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1996~2007房價暴漲了10年。也是政府多次升息，2008正式破滅。; V' Q2 I" B# l: h5 D' ?, y
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美國人炒法真的比較高級。美國佬真的是全世界最卑鄙的國家。一般來講房地產泡沫只有自己死，但是美國人例外。因為美國人把房貸包裝成金融商品，賣給自家美國人，也賣給外國人。整個包裝非常複雜，沒人搞得懂。主要精神就是銀行可以把房貸轉賣給別人。
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) o/ L: n+ T4 ^& G' m例如說銀行借錢給小明1000萬，利息10%。但如果小明破產，銀行就要自己吞這1000萬的虧損。所以銀行把貸款轉賣給小英，銀行自己抽掉2%，小英拿8%。如果小明破產，那會由小英賠掉1000萬，跟銀行無關。也因為風險可以丟給別人，所以銀行也不會認真審核，隨便什麼窮人都借得到錢。
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好玩的地方在哪裡？因為房貸已經包裝成「金融商品」，所以就跟股票一樣，是可以「放空」的，你如果有猜到2008的崩盤，你早就發了。$ U' ^* U) ?- C' T
: G! _/ I. l& w& @17.那小英幹麼買？小英是白癡嗎？6 {/ L- _) B5 x! c& g
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因為房價在漲，小明不可能會破產。反正房子賣了就可以還錢給小英。小明自己還大賺一票。
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) u1 G0 @ X ~% r% T* ^! L18.那為什麼美國銀行業倒掉一堆？不是都轉賣光了？
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因為他們沒有真的賣光。因為房價在漲，銀行幹麼給小英賺？自己賺不是更好。, b# T, L4 @: ]
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19.那為什麼台灣銀行業沒倒？
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因為台灣銀行業根本沒去買。台灣政府對金融業一直秉持著一個原則，不求銀行賺大錢，只求銀行不會倒。美國次貸這種高風險的產品，政府是不讓銀行買的。
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雖然說銀行自己不買，但是銀行代理國外的金融商品賣(ㄆㄧㄢˋ)給老百姓。 (台灣法規說可以賣，白癡法規......)# R, `0 n0 Z" b* M# s
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這就是所謂的「連動債」。+ w; c- L0 ?% M3 d: [
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18.美國崩盤之後怎麼辦？$ D4 U% d) C( A1 f
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美國人看到日本的慘狀，所以做了一件教科書說不能做的事。第一步是利息降到0，第二步瘋狂大印鈔。, I* O% O! g8 V5 X/ W' N* z
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照理講印鈔一定會造成物價飄漲。但問題是美國是全世界最大消費國，如果產品不能賣給美國等於自殺。所以一大票國家都跟著印鈔票。等於是通膨苦果不是美國自己吞，而是全世界平均分擔。7 H. s; G; A, E; t
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美國本來可能會衰退20年，現在回頭來看，竟然真的止血成功。美國佬真的很賤。
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2 o2 ]. \0 u4 M19.日本安倍的貶值救經濟有沒有效？
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; `8 D2 c( E3 U# z我個人認為無效。只會有短期小漲。然後經濟又會大跌回去。8 v {; J7 z/ \
* m0 u% L' D& I; J' ]
理由很簡單，因為日本人跟美國人「個性」不一樣。日本人很愛存錢，但是美國人最愛花錢。日本儲蓄率本來就比美國高。而且日本不是崩盤之後立刻印鈔，而是慢了20年。民眾已經省吃儉用20年，就算政府說明天經濟會變好，也沒人會信。% g* `, K5 j! q9 A# k) X; {
2 @2 H; r) d6 N6 @20.所以說利息太低真是炒房的根源，原來兇手是彭淮南。
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' V- P1 M" R3 T% T' L觀念錯誤
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低利容易炒房，但不是「一定」。因為台灣經濟疲軟，央行當然不敢升息。升息之後企業倒一大票，一樣很慘。真正的關鍵點是老百姓有沒有在玩「互相賣來賣去」的遊戲。只要有這種情況出現，政府應該立刻用力打下去，叫你不准玩。
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1 |" E+ {# P* [; f ]: ]. I8 {1 |4 W例如說日本已經維持0利率超過10年，但是日本房價還是照跌。因為日本人現在不玩「互相賣來賣去」的遊戲。就算政府送我錢叫我玩，我還是不玩。我就是要把錢放在銀行不動。0 l/ m6 s) e0 c3 U
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最完美的情況是利息維持低檔。但是政府出一堆新政策把房價打下去。但問題是台灣政府自始自終就是鼓勵炒房。8 [2 w7 Y* _4 q* E
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21.那這次炒房到底是誰的錯？
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u3 t% z+ w7 a _8 K( K全體台灣人的錯。. y! X- M7 O7 h6 g
3 G' u# m8 z7 f) R# T) ]/ V既然政府鼓勵炒房，那你為什麼還要投給他？答案很簡單，因為你心中希望房價漲。也就是說，每天在版上喊跌的人其實是少數特例。台灣大多數的人是希望房價漲，只是那些人不上網罷了。: F- O# H( q/ @( X' R( v* P
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台灣大多數的人都希望趁著房價漲，撈一票就跑。「至於爆炸之後會多慘，干我屁事，反正我已經家財萬貫了」「你們這些笨蛋努力工作吧！哈哈！」
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22.未來台灣怎麼走？( U- t: z: G6 n) ~3 S m
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台灣儲蓄率接近日本，加上人口老化速度世界第一，加上台灣沒有印鈔大決。印鈔只會走向辛巴威模式，不會走向美國模式。陷入通貨緊縮的機率可以說是99%。(日本：台灣人真是我的好朋友)
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( ~9 U% u) t7 }8 d房價跌/房租跌/股票跌/物價跌，但是你的薪水也在跌。
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. y" H1 g4 T9 Y X) Q% e5 E# K! S9 ]房價到最後會跟日本一樣，變成房價太低，房租太高。我是建議可買一間養老用。至於買第二間當包租公，要審慎評估。因為「房租房價明年都會繼續跌」。
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密切注意政府法令，政府會不會提高房地產稅金？我不知道。但是稅金抽的愈重，房價就跌得愈慘。
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買房的時候要把未來稅金也算進去，不要買了發覺扛不起。理財要保守，建議還是以低風險的債卷為主，股票少量即可。但是要謹記：「別買台灣國債，別買日本國債。」& @% }2 F9 w+ V
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無論在什麼遊戲中，只有勇於面對的人才會獲得報酬。遊戲雖然不是人生，但人生卻是遊戲。最糟糕的遊戲平衡度，不親切的NPC，前後矛盾的劇本。但是，能不能享受這個遊戲則在於個人。即使是垃圾遊戲，真正投入的話或許能感受到意外的樂趣，結束時反而會認為這是個名作也說不定。 |
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發表於 2013-5-29 16:46:50
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發表於 2013-5-29 23:28:42
發表於 2013-5-30 01:10:56
世事難料，人生是一場遊戲，很難玩的一場。
發表於 2013-6-5 00:36:05
