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本帖最後由 jerry508 於 2013-5-29 17:41 編輯
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這二天蠻紅的一篇文，轉貼過來給大家分享% }' Q) z" c4 L
資料來源：台灣炒房10年經濟沉淪30年，這就是一場遊戲！
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" m4 ^% a2 ?) L) X5 G/ F' C1.台灣炒房
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# w/ ?& T8 [# m這波房價飆漲大約是從2002~2003開始。買下別人的房，然後再加價轉賣給別人。那為什麼可以賣得掉？因為新買主也是要轉賣給別人。9 c; }# `( z/ j1 J- i; F; H
$ D' k8 i0 u3 z這個遊戲就叫做：「大家互相賣來賣去，看哪個笨蛋接到最後一棒。」- n! K% w& `3 }$ n' i8 y
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造成台灣兩高兩低的奇妙現象：房價高，空屋率高，房租低，薪水低。" ?; u# v$ q" a) k; {# W. |
5 {8 y- Q# j5 S7 H5 t6 b炒房本來就是只能炒房價，租金是炒不起來的。租金這種東西完全跟薪水掛勾，因為台灣經濟緩慢退步，所以薪資跟房租也緩慢下跌。那因為台灣人在玩互相賣來賣去的金錢遊戲，所以房價大漲。
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這個遊戲本來就不可能永遠玩下去，時間一到就會爆。只是這個遊戲可以玩很久，台灣就這樣玩了10年。只是因為大眾都是健忘的，有些人還真的以為可以玩100年。
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2 {3 d7 T' h5 u) f! N6 J6 f5 Z那這個遊戲可以玩起來的原因就是兩點：利息太低，房屋稅金太低。
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# V) K4 h$ t3 d; Z5 T2.我已經買了房，為什麼還要繳房屋稅？如果不繳，房子就會被政府搶走。3 k) Z7 G6 T7 G
5 Q$ d' Z( ^& v+ D5 ?& |/ | G" I這是什麼爛政府！房屋要繳稅，這因為政府要強迫老百姓不准浪費土地。不管房子有住人沒住人，每年都得繳稅給政府。如果房屋空著不用，就是浪費錢。正確的說，這世界上根本沒有買房這回事，所謂的買房，還是跟政府租房。( K9 q$ W) a# } \. S
% S4 g" X4 t! C: H9 C9 I如果今天土地房屋不抽持有稅，那你就會看見老地主手上壓著一堆土地。不蓋房不住人，圍牆圍起來。死都不賣，也拿他沒辦法。
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; t, J8 ~, c7 R: y0 d8 A所以每個國家都會對房屋土地抽「持有稅」，就算不賣也要抽。而且這個持有稅一定要跟房價連動，房價漲稅金就漲，房價跌稅金就跌。
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例如說這樣：買在鄉下的便宜爛地，價錢低，稅金也低。30年後政府在旁邊蓋了捷運站，土地大漲。所以持有稅也大漲。地主繳稅繳到受不了，到最後就會乖乖認命，改建成大樓收租。一口氣又可以多塞幾千人。& b. W: t+ o! E0 I$ W b3 C
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絕對不會有人敢浪費土地！想浪費土地，就是要花大錢來換。' E B D; O$ y0 V8 @
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3.台灣也有抽房屋稅啊？問題在那裡？0 w' T$ }* {4 k$ {; y. J
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問題在於房屋稅根本不是照實際價格抽。而是用「公告現值」。所謂公告現值就是政府自由心證，說你家多少錢就是多少錢。* ?4 C' L* s5 j+ {+ S
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當然大家都知道，台灣的公告現值「遠低於」市價。而且「沒有」跟市價連動。所以台灣房屋持有稅金全世界最低。一般「推估」每年繳的稅金是房價的0.4%。如果是實價課稅的國家，通常是抽1~2%
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9 I2 r& `% ^! W. Y* Y& N: \3 [1 Y也因為是用公告現值，所以每次政府徵收土地的時候，永遠會有屋主肉身檔怪手，死都不賣，因為公告現值徵收根本就是超低芭樂價。
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但是不用怕！因為已經修法了。2012開始政府徵收土地要用市價。從此以後台灣政府是全世界最佛心的政府。徵收你家的時候，就乖乖用1000萬去買，但是你要繳稅的時候，政府就改口你家只值400萬，用這數字下去抽就好。
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台灣真是全世界最好的政府，我感動到要哭了。
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) m9 i: s# e, r$ |- ?" Q4.就算稅金低又怎樣？你這麼喜歡繳稅嗎？4 m! d# y; [& P! l
7 e* S4 ~, @4 x% b6 T6 r' o. I
稅金太低，就等於鼓勵老百姓浪費土地。建商買了空地，結果拖了10年才蓋房。等於是土地浪費了10年。( h0 z! a0 o* v" K9 V' O. D5 k
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老爸留給我一塊地，是在台北車站旁邊的黃金地點。然後我蓋了透天厝，結果只住我一人，建商花大錢要買，但是我死都不賣！如果改建成大樓可以塞幾千人，但是我就是死都不賣！我每年都乖乖繳房屋稅，政府也拿我沒轍！這一樣也是浪費土地。! I6 V2 Y1 @, C. K/ ?( D
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公告現值這玩意沒人敢動，你敢動就一定選不上。但是在房價飆漲10年之後，開始有一些老百姓突然變聰明了，要求提高公告現值。政府高興的要死，台北從2010開始提高。未來政府會不會繼續提高，值得觀察。
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$ n0 T/ Z. Y& x4 x& h5.炒客口袋深不見底，買房都是現金付清。央行緊縮房貸效果不大。6 Y) Z* \2 Y; B$ n. v9 F
/ C8 Q8 b* F% E" {9 o觀念錯誤: a. j; l3 j) W- K1 N
f- P! S6 B! a! {3 `炒客手上有1000萬，炒客不會去買1000萬的房屋，而是會買5000萬的房屋。因為剩下4000萬可以跟銀行借。等到房價漲可以賺更多！不借才是傻子，槓桿槓桿再槓桿！
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央行新政策一出，貸款成數下降，自備1000只能買2500。你說有沒有效？以前買10個人頭可以買20間房，現在10個人頭只能買10間房。你說有沒有效？0 [ c& q; w+ D; k! M8 f }
6 d$ J5 q, |% U6.奢侈稅效應+ l5 \. ]$ w4 k. ~* v2 A: v
" `# C" V" O, X8 G2 k! }
實施之前，大家都在質疑，奢侈稅不一定有效。因為奢侈稅只抽15%，那我漲價16%賣掉不就結了。接手的新屋主再漲價16%賣掉。這個遊戲還是可以繼續玩下去。結果沒想到炒客大批退場，統統收山不玩。完全出乎意料！' @# M+ L4 ~/ k+ }
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那剩下大批的笨蛋散戶手上還屯著空房，照理講半年賣不掉屋主也該死心降價。但是好玩的地方來了！奢侈稅不問賺錢賠錢，兩年內一律要抽。就算屋主賠售還是要繳稅。到最後每個屋主都做出一樣的選擇，就是房子先壓兩年，之後看看情況再說。所以你會看到有行無市的爆笑局面。這個月開1000萬，下個月就自動漲價變1100萬。
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1 H$ W ?/ a! ]% z* Q W「但是房屋就是賣兩年賣不掉」8 | ^$ y" W' J& L# B) N' z6 O) `! N
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7.建商蓋新成屋沒有奢侈稅的問題，那建商降價脫手不就結了
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觀念錯誤( h& C% d0 D6 {- M
2 C; D8 m, B& U& w1 p台灣人買房不是自住，而是要加價轉賣給別人。所以建商不能承認房價跌。不降價是17層地獄，但是降價就是18層地獄。就算空屋10年賣不掉，不能降就是不能降。/ w) P) T6 M/ C
9 K8 O9 Q" f8 E2 E+ a3 b2 v5 X8.買氣極凍之後，仲介應該喊跌，仲介要的是成交量，成交價高低是其次
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觀念錯誤
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再跟我複誦一次「台灣人買房不是自住，而是要加價轉賣給別人。」
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0 Q) l% J# m! x& Y6 ]如果房價跌了，你就不會買。明年房價會跌，那我明年再買不就好了。那後年又會繼續跌，我後年買更好。愈跌你愈不買。房價漲的時候是「價量齊楊」，但是跌的時候是「價量齊跌」。等到房價下跌，成交量會變低，不會變多。所以仲介永遠只能喊漲。
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9.容積率亂象: t# { S/ Z6 |* T% q
& O% Y. v9 Y: w& f0 D# k& o買完土地之後，房屋不可能無止境的往上蓋。因為人不可能24小時永遠躲在房屋裡。政府會看週邊馬路夠不夠寬，附近的學校/公園/警察局/消防局夠不夠用。所以每塊土地都會有容積率的規定。 q# f, b6 q' l
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例如說這塊地100坪，建蔽率50%，容積率300%。那就代表有50坪不能蓋東西，要留院子。然後可以蓋到300坪，每一層樓有50坪，所以你家可以蓋到6樓。當然容積率不是問題，問題在於政府發放容積率太浮濫。例如說大廈頂樓有作花園，政府就多給一點容積，建商又可以多蓋幾層。大廈一樓開放給全體市民當作廣場，政府又多給一點容積，建商又可以多蓋幾層。 o0 J; N+ Z* Z4 x7 M7 b
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亂髮的結果就是居住品質超爛，明明馬路小的要死，旁邊卻有一棟20層大廈。
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$ h+ @6 N0 M- g y& I最好笑的是，台北市居然規定容積率可以「轉移」。例如說我在萬華有一塊地可以蓋300坪房屋，但是房屋被政府宣佈成古蹟。我家只蓋了100坪，結果政府說不准改建。那我200坪沒蓋到誰要賠我？所以政府為了補償地主，就宣佈地主的200坪空間可以賣人。* D& I2 a9 ^- N0 m: \. A0 b$ u
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要賣也不是問題，而是台北市規定容積可以「遠距離移轉」。例如說萬華的容積可以轉到內湖。建商在內湖的大樓就可以多蓋200坪。
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: A' c4 d& ^9 h. {4 Z那這樣的話，我建議全台灣的容積都移轉到地價最高的信義區。信義區蓋滿1000層以上的超級高樓。然後其他地方全部都是空地，多爽！/ J* D- ?$ g) L( U) M
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10.都更亂象- N* `6 U& a+ U
# B% x/ ]1 P9 u" S: r8 A台灣二三十年前的公寓都是5層樓以下。因為當年沒有實施容積率法律，你買多少土地就可以蓋到你爽！那為什麼建商只蓋5層，為什麼不蓋100層？因為法律規定6層開始就一定要裝電梯，而且當年台北沒這麼擠，多蓋也賣不掉。所以每家建商偷懶的只蓋5層。 l f/ H) q: [; t$ ], m$ H
" m9 b. K2 C) K' x1 ]二十年過去，容積率法律也實施了。事實上很多土地，容積率可以蓋超過5層的。地主提供土地，然後建商出錢改建成20層大廈。地主分一些房，建商分一些房。大家都有賺。也因為都更因素，舊公寓瞬間變成搶手貨。全新電梯大樓賣1000萬，隔壁30年舊房子沒電梯，結果賣1100萬。原來舊房比新房貴，真是讓我大開眼界！
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* |$ w0 c% r2 ?* T; y9 E/ i6 z8 G; q但這有個問題，不是每塊地都可以蓋20層，如果不行怎麼辦？而且法律還有規定建蔽率。強迫兩棟大廈中間要留空地。到最後地主舊房有30坪，但是分到的新房只有20坪。所以很多地主不願意賣。繞了一大圈。地價高的地點變成大樓，因為地比較貴，建商願意讓步。9 E# L6 A$ @( g4 u
6 J. m; H! Y( k到最後郝龍斌喊出新政策，會適度放寬容積率，讓地主可以一坪換回一坪。加速推動都更。結果口號一喊，都更死的更快，因為每個地主都自動漲價，以前1000萬就賣，現在我要2000萬才賣。: W9 m8 }% l' |7 d+ P9 q! e
1 A: i4 R G/ |. O( {. W' A+ d/ `11.那如果建商不買怎麼辦？地主不就完了？
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6 J# I9 U3 r0 A5 d/ N5 [; o「明年房價會繼續漲，拖到明年我賺更多」「建商不買是建商笨，我有損失嗎？」「反正房屋稅很低，再拖10年我都跟你玩」
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當然我們現在都知道，文林苑事件，建商跟市府吃相過於難看，造成都更已死。當初天價買舊房的，現在不知道怎麼辦。所以說郝龍斌是打房的一大功臣，應該頒個獎章給他，哈哈哈哈。
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12.房價等同60年租金，所以應該租房？
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奇怪？你租完60年之後，房子會變成你的嗎？那你還不買？- ~! f: t& E3 h3 p/ |0 @8 c
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房屋不可能60年不維修。台北5層舊公寓，屋齡「才」20年而已，髒/亂/沒電梯，買個三房兩廳。結果這三房裡面兩房沒窗戶，你住的下去嗎？就是因為這樣，法律才會規定建蔽率，就是要強迫你留一些空地當院子，這樣你房間才能開窗。每個人都把房屋蓋到滿，窗戶是要開在哪裡？就是因為居住品質超爛，所以舊公寓的房租一直偏低，比電梯大樓低很多。好笑的地方在於舊公寓「房價」居然比新房還貴。- {; q2 U6 _) E1 n3 R" X+ i9 g
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房屋本來就不可能住到60年，每個20~30年就是要大整修一次。而且住60年，房屋稅就要交60年。住100年就要交100年。就算你留給兒子，你兒子也要繼續交房屋稅。
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所以買房沒有人抓60年。大多數國家都是抓20年租金。當然台灣稅金偏低，所以你可以多加一點，例如說25年。% {1 T4 F5 I1 \5 y. Z% u) J
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13.那為什麼有人願意用這種高價買房？
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因為他沒有要自住，而是要加價轉賣給別人。房價不合理，不重要。租金很低，不重要。房屋舊舊髒髒又沒電梯，不重要。反正只要找到一個笨蛋肯買，所有問題都解決了。, h9 y+ A8 p1 v
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14.那為什麼有人願意用這種高價買房「自住」？* C# ^1 p' [( R8 ]6 W" u1 Q) l
6 B8 h3 c Z7 R2 [$ J因為他是笨蛋9 V# l$ H8 b( Y! R! |
7 N# a3 v( w8 O0 W$ S3 I15.日本炒房% g+ |1 O+ U2 w7 L6 i
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日本在1980~1990是炒房的全盛時期。日本人玩法沒有比較高級，跟台灣一樣，就是大家互相賣來賣去。& A0 m4 y, j, P& N/ T
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後來1985日本簽署了廣場協議，宣佈放手讓日幣升值。有些人會有一種錯誤觀念，美國大壞蛋強迫日幣升值，導致日本經濟垮台。這完完全全是錯的！甚至連某些教科書都這樣寫 (我建議你把書撕了)。
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廣場協議不是只有日幣升值，馬克/法郎/英鎊都在升。為什麼只有日本爆炸？真正的關鍵點是日本政府做了太多蠢事。日本當年跟台灣一樣，貨幣刻意貶值，然後賣產品給美國賺錢。當然賣勞力不可能永遠賣下去，貶值也不可能永遠貶下去。所以日本才答應升值，正確的說不是升值，只是恢復原狀。: P/ {7 u% h Z- D' @" S8 P, o7 ^% W
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當然大家都知道，工廠會逐漸移出日本，日本一定要轉型。日本政府選擇把利息降到極低。企業容易借到錢，工廠出走潮會比較慢，失業率也比較低。但是老百姓不是借錢開公司，而是選擇借錢買股買房。股價房價雙雙暴漲。買房也不是自住，而是又回到了互相賣來賣去的金錢遊戲。
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: j9 X4 \# L9 Z) O8 T1 W那個時候不是只有一般人買房，連銀行都跳下去買。台灣央行還會下令緊縮房貸。日本不一樣，你不想買，銀行還會打電話給你，拜託你借錢買房。一樣是房價暴漲，房租不動。日本當時還推出40年房貸。原來台灣抄襲人家20年前的點子，真是沒創意。 P2 U- U1 M* w+ J6 i
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到了1989~1990，日本央行多次升息。也戳破了這個巨大的泡沫。一般是認定1991是反轉點。這次泡沫讓日本倒地20年爬不起來。日本陷入通貨緊縮。老百姓認為，房價只會跌，股價也只會跌，景氣只會變差不會變好，所以不願意花錢。每個人都在存錢。但是因為大家都不花錢，企業做的東西賣不掉，所以只好裁員減薪。因為減薪，所以更不敢花錢，惡性循環。
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: X$ K. T2 `8 P" P4 G$ U日本政府只能選擇舉債建設，「生」一堆工作給老百姓，大家有工作就敢花錢，結果無效！不管政府怎樣說破嘴，民眾就是死都不花錢。結果政府也沒新招可以用，只能繼續舉債，繼續建設。對日本民眾而言，理財只有兩種。一種是現金擺著。一種就是買債卷。因為股票是高風險不敢買，只敢買債卷，然後日本人又最愛買自己政府的債卷。日本政府每次都是發新債還舊債，但是每次日本老百姓都很捧場，都是瞬間賣完。外國人根本不敢買，只有日本人願意買。真是讓我想不透。日本現在的局面是房價太低，房租太高。但是老百姓就是不買。因為「明年房價跟房租都會一起跌」' o$ D- c* a. L& J7 k
" g( M* I* R6 J$ H& Z16.美國炒房
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由於美國早就實施實價登錄，實價抽稅，照理講房價很難炒。但凡事都有例外。美國金融法規放寬再放寬。到最後連收入不穩，信用差的人都可以借錢買房。因為可以借錢的人變多，房價自然漲。美國佬看到房價漲，又有一堆人跳下買，然後今天買明天就賣。又回到了互相賣來賣去的金錢遊戲。0 z; N1 q; L' s h0 P/ {
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1996~2007房價暴漲了10年。也是政府多次升息，2008正式破滅。
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美國人炒法真的比較高級。美國佬真的是全世界最卑鄙的國家。一般來講房地產泡沫只有自己死，但是美國人例外。因為美國人把房貸包裝成金融商品，賣給自家美國人，也賣給外國人。整個包裝非常複雜，沒人搞得懂。主要精神就是銀行可以把房貸轉賣給別人。8 t1 n( T% v# n
c8 s7 z: i* a4 C: b例如說銀行借錢給小明1000萬，利息10%。但如果小明破產，銀行就要自己吞這1000萬的虧損。所以銀行把貸款轉賣給小英，銀行自己抽掉2%，小英拿8%。如果小明破產，那會由小英賠掉1000萬，跟銀行無關。也因為風險可以丟給別人，所以銀行也不會認真審核，隨便什麼窮人都借得到錢。
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好玩的地方在哪裡？因為房貸已經包裝成「金融商品」，所以就跟股票一樣，是可以「放空」的，你如果有猜到2008的崩盤，你早就發了。
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17.那小英幹麼買？小英是白癡嗎？
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- Y% _% J% \0 K3 ^. _. E; a& o因為房價在漲，小明不可能會破產。反正房子賣了就可以還錢給小英。小明自己還大賺一票。+ Y, C1 V# r2 x
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18.那為什麼美國銀行業倒掉一堆？不是都轉賣光了？
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2 d' D8 b9 j+ L g* h% O$ E+ ?( M1 i% A因為他們沒有真的賣光。因為房價在漲，銀行幹麼給小英賺？自己賺不是更好。
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19.那為什麼台灣銀行業沒倒？9 h j6 R. V4 F, I/ B2 F
k( S; Y3 ?" _# h# r: M. f1 O" q因為台灣銀行業根本沒去買。台灣政府對金融業一直秉持著一個原則，不求銀行賺大錢，只求銀行不會倒。美國次貸這種高風險的產品，政府是不讓銀行買的。
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: R7 j' Q: k8 d4 k1 }6 t6 E2 r雖然說銀行自己不買，但是銀行代理國外的金融商品賣(ㄆㄧㄢˋ)給老百姓。 (台灣法規說可以賣，白癡法規......)
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這就是所謂的「連動債」。
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7 K B8 X4 U& m/ z2 w# ~2 N18.美國崩盤之後怎麼辦？
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美國人看到日本的慘狀，所以做了一件教科書說不能做的事。第一步是利息降到0，第二步瘋狂大印鈔。
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8 S# _/ e6 A" }* z; q' a9 t& H/ G照理講印鈔一定會造成物價飄漲。但問題是美國是全世界最大消費國，如果產品不能賣給美國等於自殺。所以一大票國家都跟著印鈔票。等於是通膨苦果不是美國自己吞，而是全世界平均分擔。$ H6 A" Y# r+ [) k( ~8 n
% y+ h) F4 K0 Z5 J( j& i$ I0 [美國本來可能會衰退20年，現在回頭來看，竟然真的止血成功。美國佬真的很賤。
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19.日本安倍的貶值救經濟有沒有效？5 I- Q3 B/ Y' S/ E
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我個人認為無效。只會有短期小漲。然後經濟又會大跌回去。
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理由很簡單，因為日本人跟美國人「個性」不一樣。日本人很愛存錢，但是美國人最愛花錢。日本儲蓄率本來就比美國高。而且日本不是崩盤之後立刻印鈔，而是慢了20年。民眾已經省吃儉用20年，就算政府說明天經濟會變好，也沒人會信。0 T7 k) x* t$ ]5 [. d5 B( ~
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20.所以說利息太低真是炒房的根源，原來兇手是彭淮南。5 a7 a+ D1 b* G2 X' V
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觀念錯誤
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低利容易炒房，但不是「一定」。因為台灣經濟疲軟，央行當然不敢升息。升息之後企業倒一大票，一樣很慘。真正的關鍵點是老百姓有沒有在玩「互相賣來賣去」的遊戲。只要有這種情況出現，政府應該立刻用力打下去，叫你不准玩。; a$ S2 S( u" G) h( F, Y
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例如說日本已經維持0利率超過10年，但是日本房價還是照跌。因為日本人現在不玩「互相賣來賣去」的遊戲。就算政府送我錢叫我玩，我還是不玩。我就是要把錢放在銀行不動。! e% q" R& _2 H1 _ @& [5 U
% ?2 N8 @5 m5 c$ V, y$ m; n最完美的情況是利息維持低檔。但是政府出一堆新政策把房價打下去。但問題是台灣政府自始自終就是鼓勵炒房。
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+ e% C& f ?- v2 j7 D1 |: E21.那這次炒房到底是誰的錯？
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全體台灣人的錯。7 A! ?9 P8 }- h( d2 H
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既然政府鼓勵炒房，那你為什麼還要投給他？答案很簡單，因為你心中希望房價漲。也就是說，每天在版上喊跌的人其實是少數特例。台灣大多數的人是希望房價漲，只是那些人不上網罷了。
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台灣大多數的人都希望趁著房價漲，撈一票就跑。「至於爆炸之後會多慘，干我屁事，反正我已經家財萬貫了」「你們這些笨蛋努力工作吧！哈哈！」
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& [5 A5 b4 i+ t3 p22.未來台灣怎麼走？
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+ I+ p3 L6 B5 X台灣儲蓄率接近日本，加上人口老化速度世界第一，加上台灣沒有印鈔大決。印鈔只會走向辛巴威模式，不會走向美國模式。陷入通貨緊縮的機率可以說是99%。(日本：台灣人真是我的好朋友)4 J+ H: p% C% a
# u! \7 m0 b) H( D! w6 H房價跌/房租跌/股票跌/物價跌，但是你的薪水也在跌。
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: V1 x% x/ g8 `0 s) e( U房價到最後會跟日本一樣，變成房價太低，房租太高。我是建議可買一間養老用。至於買第二間當包租公，要審慎評估。因為「房租房價明年都會繼續跌」。
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密切注意政府法令，政府會不會提高房地產稅金？我不知道。但是稅金抽的愈重，房價就跌得愈慘。2 `4 a3 @" l; [4 ]" {
c5 v$ t! K- e8 _- S2 ^" [買房的時候要把未來稅金也算進去，不要買了發覺扛不起。理財要保守，建議還是以低風險的債卷為主，股票少量即可。但是要謹記：「別買台灣國債，別買日本國債。」' {: n/ @% J8 i% n" u) e P' w
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無論在什麼遊戲中，只有勇於面對的人才會獲得報酬。遊戲雖然不是人生，但人生卻是遊戲。最糟糕的遊戲平衡度，不親切的NPC，前後矛盾的劇本。但是，能不能享受這個遊戲則在於個人。即使是垃圾遊戲，真正投入的話或許能感受到意外的樂趣，結束時反而會認為這是個名作也說不定。 |
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發表於 2013-5-29 16:46:50
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發表於 2013-5-29 23:28:42
發表於 2013-5-30 01:10:56
世事難料，人生是一場遊戲，很難玩的一場。
發表於 2013-6-5 00:36:05
