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本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯
# K5 h% [8 a5 E0 g* k# k; f3 O一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...9 S# T2 R7 U$ G
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36 
正確的公式是這樣
. f; x4 w+ |) w! Z2 s. s5 d假設土地面積 100P
6 M: m/ h" Y+ Y2 l) h不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%4 m- i2 l7 _% A2 N8 P
取得各項獎勵 80%
( H% t! A: L& G; }# j( m所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P, k- E3 K9 Z) ]- n
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
3 B+ Y% y* N4 n2 U所以建物的投影面積=100*60%=60P+ f2 c' E/ ~! U! s; w' I
建物的高度=420/60=7 樓
! F. Z: _0 M4 T+ @- ^; s: `1 s& u. l* j6 m
, O- g! P6 F3 u4 }# K. a- @' |不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 ., s" R- h8 }5 ^# ?' i8 @5 \
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
E, ~' W* w7 {5 c; ~; p2 S' w5 k
道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
+ {* @# h3 Q! ~8 b2 f) |! Z5 c
$ i- ~( t [- E8 K9 A一般建商蓋房子有兩種方式
& d& S v v& o0 V$ q% \/ N1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出) {* q X' A7 }( s& g$ p9 m- b
以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款& M4 \ h+ [2 l% _% D' q
都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款' O: a7 m9 @9 p1 @" U
支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
! K5 n" b! o3 E2 P( T4 @ 合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
& v( y0 N( a- Q& S" e 建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
' B# a4 ^& @* i# Z8 r 以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%5 `2 ~$ X& w* H# l& W9 p, u
若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下" S: D3 A5 F( |: | p
獎勵前=100*3*0.5=150坪
) v( `: a$ w" l2 u0 u 獎勵期間=100*6*0.42=252坪
+ Z6 Y" T; j& Z 獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
9 e6 B$ h" N+ a4 [1 q2 S# a 大於 50%,才比較容易談得成.
! _- F4 _* d/ z3 e1 x5 H
( q! h Q# }5 y+ }2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
' G( D* O; V6 T+ E6 \ 目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P& _- x, I8 d7 W& y
開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)1 d4 B9 Z5 J* W+ h. y
建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P3 g% d& M' R, I$ B( p
因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
. N( d) I- N/ [9 I8 `7 Y 建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
8 Z. ?" |% p) l; L3 T 那售價已經是特區內豪宅的等級: Q& K2 c. E8 O9 _
R1 f$ w* [2 O7 L0 V假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
/ o# U; t# H3 ^1 l反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
% M6 T+ C% r6 V; b當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
, f1 c8 i( ]7 X5 _. @# J* S u, m致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
' i* C& M4 z( E據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實) 3 y& v1 d. Q- t* H# h+ p* c
/ U) u" M O! ]$ e! y( `8 u
對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔 |
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發表於 2010-5-17 10:07:41
收藏
讚
, y5 m$ T/ p. Y) S- b
發表於 2010-5-20 01:37:37
