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本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯 ! g$ P% x% A0 n T6 U! j8 f
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
7 h4 A: u' l$ j" |: |柏非特 發表於 2010-5-21 08:36 
正確的公式是這樣
! }9 g2 P! u* T假設土地面積 100P( V7 n" @' Y5 ~/ Z1 S; r. N2 U5 _
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%2 i- P) q8 n# E
取得各項獎勵 80%0 c* ]" t7 O8 f' R- O: L3 |
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
" V ]$ p, A X" r2 M. ?3 `" K7 z4 G: _4 S建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60% 0 j2 Z' {' ^9 Q9 j! Y J; P
所以建物的投影面積=100*60%=60P
6 Y: ?; t% w+ }7 [. _建物的高度=420/60=7 樓
+ D; B' M1 `+ w# t5 f# K4 j6 A# q
$ g# ~- }% L) o$ r不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .% p' r. K5 ^2 y6 O h5 _
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
; ^3 U: c7 W. T; o+ Q4 ~
道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
$ Y: ^+ z+ f! ]8 n( | ~+ c
2 G9 V8 l" m- t$ W. ?4 @; C$ K7 ~一般建商蓋房子有兩種方式
3 S5 N" m) A M' _/ z+ @1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)- X& o1 L' r8 ~! u. Q/ t9 R
以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款* E# S% Z/ Z9 K8 _# e; j. G
都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款2 [0 X+ a& ?/ m5 L& n g- [3 f
支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．' \6 _- |& {( D3 M5 k# v
合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
; x; u" X% h/ ]5 z8 G9 a* H 建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主) t) ?$ M4 R+ Z$ |& o% S
以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%0 S2 E B: T! k. H9 c" I
若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下1 P; L3 b* W& e9 Z
獎勵前=100*3*0.5=150坪1 q0 ] K+ R! p+ ]+ G" L8 ~
獎勵期間=100*6*0.42=252坪+ l% I. S# p/ `: ?* G
獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
, |+ g. u2 ^( c. ? 大於 50%,才比較容易談得成.1 H0 S2 Z T1 t. y
; N" B6 k- c* \6 d; ~0 H" q2 z2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
5 q4 [, s% W5 \; a 目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P" E9 a) F/ i7 A# V$ X4 ~
開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
! b# y9 K) `7 w# N, B1 e# Q 建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P: k D: y$ @+ C
因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P3 V' N( w2 G. A( X& V" G& N
建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤- b, R! D$ K! S" ^) j" O6 o
那售價已經是特區內豪宅的等級
& Q' F. |& y5 F" f8 Q
# \. P& y' d& I: @6 G. e8 |假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%( B, q2 \! ?% t2 \' o9 }* {
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P! y2 c8 Z R3 J: a9 A* o- H
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正# J5 [7 D7 ^- i+ H, ~1 R
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)7 Z! B- b2 j+ z$ i
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實) $ Q5 ^& w9 ]; A: M, V8 d1 _
9 `( P) Q2 \ A, z& O
對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔 |
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發表於 2010-5-17 10:07:41
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發表於 2010-5-20 01:37:37
