- UID
- 2552
- 閱讀權限
- 30
- 精華
- 1
- 威望
- 3
- 貢獻
- 409
- 活力
- 13
- 金幣
- 1577
- 日誌
- 0
- 記錄
- 0
- 最後登入
- 2017-7-14
 
- 文章
- 700
- 在線時間
- 280 小時
|
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯 8 t' s: M+ O5 w: b6 l
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
0 H% |4 X3 ~9 l# R" S) a, C; A柏非特 發表於 2010-5-21 08:36 
6 O$ H t% F: p. Y4 U正確的公式是這樣' l. Z' c9 @* A' R7 I j0 U, r
假設土地面積 100P: {, g) ]" {9 A+ m" m# A$ ?1 K( z
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20% r5 _) A- y3 j4 k, o
取得各項獎勵 80%
% C) [, i" w$ O/ L0 L+ \& D所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
7 `; Z6 q& |- e& @! g建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60% * g l8 F* S; k+ y0 I5 u5 @3 D
所以建物的投影面積=100*60%=60P
d: x, d% W' R+ }: t建物的高度=420/60=7 樓$ F) [) J, E8 X$ K; |4 b8 q, g
# s, V% m7 K* d* q
& |0 M4 K# d! O2 P, s6 i不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
) P( c) c: S3 M$ ?" b" m道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
v$ D# d7 c+ R1 E% B, s9 `3 | i5 K
道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算' h3 d( e7 Y' ^8 Q( S; J
/ W) [* W" O2 n8 C6 b8 a
一般建商蓋房子有兩種方式
' x! O% `/ C8 T' x% v1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
# B2 w( F- s2 g 以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
+ A6 S- u& V+ ^ o0 ~& D 都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款8 R* [$ k v* ^$ E! x# h
支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
* A- v7 d9 w/ t( p% T4 W+ q 合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與/ h# G( D3 B( T, ^
建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主), A: C* H( g B" {! i. Y
以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%/ k3 h1 o( }( x9 m. _
若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下1 L& R2 p; F) a p
獎勵前=100*3*0.5=150坪) ]/ e* t& }' c# o8 w7 O
獎勵期間=100*6*0.42=252坪
( l8 u; W. k0 S/ X& | 獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
* }: O; V0 Z, ^' o" h 大於 50%,才比較容易談得成.% u, J; J$ O2 d% k3 T8 g2 P. [ b
* q( V [: M* Z2 Q" N% f
2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
A; m" j, o1 v( s! P: A& \9 p 目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
0 K {9 {) j0 B7 C 開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
' h& v5 @ g1 { 建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P8 c6 X: F! X% D5 F* F/ c5 u
因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
, f- B0 [1 x" ]& `1 [ 建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤4 i# c! P9 t; [6 | k% \5 C' D" y
那售價已經是特區內豪宅的等級2 J3 w7 A( {" s: i( B F
6 J* h2 P! @0 o! p7 v/ a6 s! e: o
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%7 Y4 @7 I! O6 R6 j5 T
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P$ E1 f/ x8 T2 Y4 q4 W" Q
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正" T8 L! Q) e0 {& y- z
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)/ Y0 Z% a/ J; E" a% Z
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實) 5 B) v1 K& _: T" ?
1 f3 G( O9 f! n+ y對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔 |
|
發表於 2010-5-17 10:07:41
收藏
讚
" R) t. f9 R P/ h V
發表於 2010-5-20 01:37:37
