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本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯
a0 v: h6 s$ U一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
# j' Z( [/ [! O' U# n7 E3 q柏非特 發表於 2010-5-21 08:36 
' _. L& |/ Y% I- b* d正確的公式是這樣
9 f) Z# j8 p- D' g. |( a假設土地面積 100P
4 s9 v7 ]( o% k5 J! p不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
& _$ A/ }0 C& Y0 ~取得各項獎勵 80%
4 U- J( A$ D1 o$ |" P9 f- X F3 M2 R所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P4 H! ^' d) o3 ~5 Q6 H' r# U
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
% a4 y$ y8 \' F所以建物的投影面積=100*60%=60P4 z6 R2 q: r- L8 i( Z. K4 V. k
建物的高度=420/60=7 樓+ h9 A0 a3 r R5 c Y
) m! t: q# J1 J+ M
- D" A2 k) O/ L* a# O+ Y5 i3 y不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .$ d- @- o8 k: C) f1 P
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
5 p9 \6 j! h5 |2 f- V4 Y5 i W6 D* n" _
道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算' k& f& J$ C7 A, v/ Y! w- Y
% T* _% c K- \1 q: T }7 l6 F+ b. L" @一般建商蓋房子有兩種方式
& L) F8 M! u R1 L1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
4 s: [/ Y0 o6 |% o: [* { K 以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
4 G# J p5 M, R L- E 都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
7 F1 p' ?3 m; i5 }' m2 f5 }9 }! }- S 支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．$ A) _% K# H! m$ C& W/ Q4 @
合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與3 \4 ]9 O$ a9 O; v9 ]4 W; ~
建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
2 s- A6 q* r3 t3 d 以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%& C; t- ?6 l8 f/ h5 u! h0 n
若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
' T" B' r( d" M& B2 x 獎勵前=100*3*0.5=150坪" y& T4 {, y0 a" c5 n
獎勵期間=100*6*0.42=252坪* B1 m b$ f/ q3 k7 t G: ?5 \
獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該0 A/ h) x+ {+ q
大於 50%,才比較容易談得成.) z$ @; p, j) G- Q3 b' y1 Q0 p
! x" X3 S. w$ z2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
2 M, j, k f/ r5 M8 E 目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
9 v7 Y# j6 ?: m8 w% M. X* W/ ] 開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
/ T* }" `- y2 m6 ], P- T$ [5 F5 Q 建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P
$ ]8 T: n. O! ]2 q% L& W 因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P; q' o: P/ V$ b/ \8 D- r$ j% U
建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤5 N, L/ N6 V* A: u* b. u
那售價已經是特區內豪宅的等級
+ a; s6 I' j4 g" D6 W, S! N, Y p$ E
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
4 s9 q* e4 c- u2 e" q反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P+ i# x- Q8 N+ Q7 {/ D" O
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
. t, I6 I! W6 b* W/ u0 R4 Z致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)' V4 h& e1 C$ Y1 a
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實) " c; x0 _ ` @3 s, S" c
. a+ f; A7 ? D) v, b) n: T對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔 |
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發表於 2010-5-17 10:07:41
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發表於 2010-5-20 01:37:37
