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本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯 8 Z+ T8 e2 R9 J. |+ T
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...* j7 q6 {( Q+ t' w( P- q+ m
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36 
% ^+ O, P! O7 s2 h6 D; B N正確的公式是這樣2 H% o) Z: P0 a. h$ b/ [& U8 c
假設土地面積 100P& a: P# K2 j$ U2 T. E |) \1 M
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
6 S* J" A# e3 M取得各項獎勵 80%
% \1 i# \4 ^ p$ Z所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P0 |5 n+ @% y# o, U5 P* \
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
/ k8 L8 }2 l& \+ n+ n6 @; `所以建物的投影面積=100*60%=60P% O1 I- \+ W5 L$ [! O
建物的高度=420/60=7 樓 J2 W* n! B" M" H |, z) G! W$ }
' \2 _4 g% g8 y- H0 U, B& v
' D! K% F2 z% D K% J( U0 e
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
, a& @! Z0 t) r% s* \6 s道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
5 ?) O; e$ v% k* P
3 V s) X7 _' U% Q' Y: y2 Y道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算0 r6 S4 ]( Q- t! V) J
. j. H3 W( U. {. Z
一般建商蓋房子有兩種方式/ _) F* w1 \: }0 c) \& r
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)' E% P! ]2 s, t2 `+ w
以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
* O8 I: D1 I& t; c2 x- ~ 都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
; R% l, H' h; O9 G 支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．) M3 r: t1 x) I1 w2 w
合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與( t5 Z8 b7 L1 ]% r
建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
. `9 M/ ]$ K( I5 K: P9 P+ q; ?# E 以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%4 Z- e! z' K# e1 `
若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下/ C! t; Y+ Z* S/ A3 S+ m1 }6 k
獎勵前=100*3*0.5=150坪- G! P5 S- e* {5 p( a# A7 l' e
獎勵期間=100*6*0.42=252坪
0 o* V/ r& m& ] o 獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
# I k: O8 `' s* G' c* Z 大於 50%,才比較容易談得成.
# u" \8 _2 L: J i2 U; Y% c" o
2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到- | l3 H- a& P5 K$ W6 H) g8 H, @
目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P5 T9 ~* X! s* u( W. S8 _
開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
$ [, J# Z8 \' ]3 O' A 建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P
: E2 }& Z2 u% `4 ] 因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
) S7 D. \# N" f/ Q9 [& X 建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤! Q6 G4 A5 }7 m4 I8 O; o
那售價已經是特區內豪宅的等級
( n3 \7 s) f( k( p$ \! s6 Y/ S7 v
. I1 F" A- q- q6 r& u, z假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
# M" n* N2 i A+ N9 m+ a反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
+ i* }- n7 S% ^4 Z當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正$ t, i1 S: H' L2 s& r" H/ m \
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)4 k9 K* ~7 e$ h' B1 V
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實) # P k- m! k$ u% C- v1 ]2 G
# c, k6 E3 }; @3 d. z( E) |對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔 |
|
發表於 2010-5-17 10:07:41
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5 @& q k% T) n8 S: Q% ?: i; v) S
發表於 2010-5-20 01:37:37
