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本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯
6 G* S0 m3 F* T- p9 c一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
2 X$ U9 }, }; {! |! J6 O" M' j# j柏非特 發表於 2010-5-21 08:36 
! p) z1 ?- a8 y/ _0 m正確的公式是這樣; c: V) C ?/ g( ?4 E7 ]
假設土地面積 100P
% a, u; K. z/ D$ L不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
8 \$ H n0 [4 R$ g5 C) K# }取得各項獎勵 80%" m5 O, s# |- x& {& B% u+ s
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
7 V5 G' \5 M1 q9 \建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
: @5 F3 w% z) x3 H+ Y所以建物的投影面積=100*60%=60P( b& @0 A2 C5 h" y$ O
建物的高度=420/60=7 樓
2 i8 Y7 z; u- P9 x$ y1 t
6 Y. ]' i* U% C
% o2 r* U3 ?; K4 d' v" x2 F' \不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .2 [* I$ e3 s) U4 T
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
% ~$ E/ @; W# g& i k* _8 o' R" t道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
. g6 O5 @5 H5 | Y! ]! f3 p$ E7 g* @# Z. r
一般建商蓋房子有兩種方式6 Q0 @2 R1 d5 ]/ o& v" R" F5 j8 e
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
$ e' X" g' B7 R- F 以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
) Z* q" v: P- X4 }! D 都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款0 V0 U5 }7 y& }1 n8 s( R v
支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．- U- c9 m- y. [; o
合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
1 Z! M9 l8 n2 p* l! s% B3 j 建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)4 C# d0 V$ w% I5 o& q
以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
, J% @! I$ [. T1 o* ]2 B+ Z6 x 若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
) l0 o9 A& C. x; Z 獎勵前=100*3*0.5=150坪
9 E G# z9 J: e" m, ~+ c 獎勵期間=100*6*0.42=252坪
* M1 M. Z8 C! G 獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
" i! _6 v, B) ], E5 J 大於 50%,才比較容易談得成.4 f7 h1 m% i n% z( @ S
' [7 Z/ {; R1 w; E Z2 L8 }2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到 e1 u; y& j% {2 |) m
目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
) e }* F+ p3 j9 t: f( a$ s3 u- h 開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情) f0 u5 J2 U2 S7 o
建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P
6 h4 b3 i% h7 P 因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P' T4 _+ [1 K- j& |0 w& }
建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
6 j" p/ D; w, X! c! g, S z D 那售價已經是特區內豪宅的等級
9 r, v( e4 w7 |
8 ^7 P+ W2 q3 k. ?8 e" q假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%, [" f2 G/ g3 J1 m$ \% Y1 v
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P" u7 g4 [9 O2 W( c
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
- @* N9 q0 D% h# n2 a R致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
# \# {5 w! y. D9 m據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實) 3 c; w" W: G6 C+ b# G7 E
4 u3 q: _; d; m$ U
對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔 |
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發表於 2010-5-17 10:07:41
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, Z6 N2 D! N) [8 L/ w3 a
發表於 2010-5-20 01:37:37
