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本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯 9 R" o1 V3 l3 Q$ R
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...& D3 n& w& f2 c7 i1 y6 z6 p: V9 x
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36 
正確的公式是這樣
8 ^7 @& p% q5 F$ ~假設土地面積 100P
) |& H3 W. c7 ]. ]+ }/ D不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
) {; a6 q+ I3 n& f9 w/ Z% ^( z取得各項獎勵 80%
$ G I$ P$ k3 C O0 d所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P8 c: I% ]. p/ u1 Q: m
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60% 7 E R& }$ Z* {
所以建物的投影面積=100*60%=60P% p/ C1 f6 z& v; s, O3 E; u
建物的高度=420/60=7 樓% }5 V3 Y( V3 _ w8 m
* ~" @# o# m# m* t# _
. O6 F% R( J3 w1 a) e
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 ." |1 M: t2 X/ O, A! k/ n
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
! K. O+ C* ]) E0 c W- F/ h6 T道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算* R+ S3 p. X' k4 }3 b/ k3 N
" x; D$ O0 |9 q% e) E一般建商蓋房子有兩種方式
$ H6 R1 g& K( s) U1 ^! U1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
6 }- u7 x0 K- s) g* A 以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款* M7 G) n% @& g( a& d: g6 |" i
都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
0 W3 U5 B( v0 n0 l) Q) R 支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
' h. s# g9 ]$ G5 B; X5 T$ _0 A- p/ _2 s 合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與8 D7 I: @" S, K$ R0 R3 {4 a4 h
建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
% [$ O1 C- r! q4 m; H7 W 以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%1 E2 u/ ?1 J! ^ {4 N7 D1 K
若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下4 x& C. ~0 M8 O& K' c
獎勵前=100*3*0.5=150坪
5 H; A: M6 A- W3 @. W1 D 獎勵期間=100*6*0.42=252坪
" p2 l8 R5 ~: D+ L! P 獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該2 J$ a- @* v- t* y) S
大於 50%,才比較容易談得成.
0 @6 S) J8 |6 _
; e; _0 i# ]- l) w: q2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
' H, N+ @2 {* [% Q6 a 目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P7 h$ c' i" ?# z" D: l" [
開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
& H7 ?7 `% l2 p7 ] 建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P
+ L. w. M, }; _3 ^9 ^( { 因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P0 X& f6 z+ T8 T4 p8 k/ ]- p' T8 M6 d- }
建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
# P% C9 m3 i4 w% R, @. s 那售價已經是特區內豪宅的等級
+ u; _5 G; J: h8 V5 y
1 b. G7 C! v) i) l7 q* G" y假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
+ T, p6 F% g+ x2 C- i6 V6 f. a$ |反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P) e5 X# V& A: Y. ?4 X
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正" T* x3 f. u# T. x$ ?1 i2 F" H5 H
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
0 E) W- C. C8 Q# l1 s據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
: J+ D# }% A) U( l* `/ A
$ L, R( ~% B1 w6 w對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔 |
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發表於 2010-5-17 10:07:41
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發表於 2010-5-20 01:37:37
