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本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯 4 T3 Q% s: O& O
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
# {- q" |/ M& s$ j柏非特 發表於 2010-5-21 08:36 
& H7 G _' w+ D) b4 f0 v正確的公式是這樣$ B" z9 l x- g* X# W6 J
假設土地面積 100P0 j: t+ S1 ], Q* ?1 J# r
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%) g* i5 L+ V6 g% X: z8 A7 }
取得各項獎勵 80%
& }8 H8 X* L1 | \所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P% ^, C! ^# X6 W+ Z! [7 w
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60% d- J5 u n7 E- i: Y
所以建物的投影面積=100*60%=60P" {/ S% j% j$ z( ~8 x' E
建物的高度=420/60=7 樓* L" P; X% b8 b# B; l
& N$ r) g! b9 v
( F7 X5 x4 v; P: a+ v9 M& x不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .. Z9 _8 t. q! |
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
/ K% D) f4 z3 F8 H: R# S1 u5 O2 Y: N! ^8 z/ F
道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
: c6 h0 A6 |+ e% |2 A7 d3 k5 `
6 r1 D I3 w2 r8 ?一般建商蓋房子有兩種方式6 O( `! E/ k7 I( X+ T& a) E! Z
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
7 N6 [/ Z3 {5 l2 [: @ 以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款+ W1 z3 |6 j- o l. @
都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款$ M! D) ^1 G8 n4 I4 C
支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
* w7 z: k$ c6 m/ R5 p 合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與8 a" {% h5 @7 x$ ~
建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
6 A. C( C7 w# O& V" k9 c% w1 z 以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%+ ?8 s4 o6 o J* C
若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下% j1 r" [( ~4 D# i8 v- W
獎勵前=100*3*0.5=150坪- [! Z9 p. G# j# |* U) i; v/ T) i
獎勵期間=100*6*0.42=252坪
3 H$ P, s4 X2 u; |) ^4 U, g 獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
+ b. g$ }% E; I9 P' h# D N: E8 S 大於 50%,才比較容易談得成.
3 }! Y9 A6 x0 U2 x2 R0 u
2 ?; }5 T5 s2 ~+ h; {7 M2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
/ C7 G& D1 b2 h& d2 @ 目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
b4 I; }: D4 _0 X! g( f% U 開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
Z! H0 A9 t& O; r" u 建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P6 l# r {+ O# n p" `4 ^
因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
$ k/ ~1 P1 z u 建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤! s& e& g" E1 N3 {0 t
那售價已經是特區內豪宅的等級0 K/ t1 V/ P$ v0 I3 A! [
; z/ @; ]! O( J* R3 i& [假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
( U ?% P/ I) S+ T反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P, t g- j e' E5 d* ~2 F
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正, q7 X$ U$ I* e6 O& Y# h
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)5 v# C& D( U! z8 @9 V3 G& W
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實) : V# V/ D7 V1 k. H- S& m
+ s% ]2 u) t5 k4 N2 Q0 w對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔 |
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發表於 2010-5-17 10:07:41
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8 H" ^4 Z$ [/ _$ W3 p, I# `, l
發表於 2010-5-20 01:37:37
