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[房市新聞] 二工違章

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marquis

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發表於 2013-4-30 15:44:27 |只看該作者 |新文章置後
游走法令邊緣產品 購屋前須三思以免因小失大
, U' p1 \1 L6 ]" @1 {/ u9 \: X9 c+ ~7 A3 t; z2 m
住展房屋網 – 2013年4月24日 下午2:100 ^4 [( M6 G, u/ j3 O) Q; Q  f
( |! P; B$ U* k2 y
今日聯合報的北市地方版，刊出了一篇某社區容積獎勵停車位挪作公設，結果須由住戶拆除，否則將受罰的案例。對此，住戶(管委會)當然大表不解，甚至不滿；有住戶直稱，當時就是因為相關設施，而願以高價買屋，現在遭勒令拆除，住戶得承擔改善成本及房價損失，建商卻賺飽走人，相當不合理。! }: W; Y5 o: X- {% {
) q* y7 f5 z3 O
事實上，類似事件是層出不窮；如上週蘋果日報踢爆新板特區社區佔用開放空間一事，雖是『陳年老案』，但就是同質案例，癥結都是二次施工(建物取得使用執照後再施工)。這些因容積獎勵獲得的空間，原應做A用途，但經二次施工後變成其他用途；北市上述案例原本應是停車位，但卻變成大廳，板橋新站特區這邊則原本該是開放所有市民使用的開放空間，結果卻變成社區私人庭院。
3 t( @6 C9 @0 N' F& P4 o/ a+ ^$ I4 F( d$ ^' i, t
有趣的是，蘋果日報針對此事訪問一般人，大都直覺認為這是建商的錯或建商必須負責；不過實際接到拆除通知(逾期不拆將受罰)的，仍是住戶(管委會)。如此一般認知與法令規定大不同的情況，也和北市該社區住戶疑問如出一轍。8 J2 u1 A: Q& k' }9 x% a& U8 h
) E% \. g9 O+ ]$ _8 Y
上述事件，一來是有關容積獎勵之不當使用，不過與一般人更直接相關的，則是建築法相關規定；無論合理與否，現行法令確實規定，除非(住戶)能證明建物產權移轉前就有二次施工，否則相關違規屬實，就是處罰使用人或所有人。而且，這類游走法令灰色地帶的建物，還不只(獎勵)容積挪作他用而已。
- I' ~1 f& u0 ~2 K6 a0 j2 Z. D& R  M3 p( a" f
首先，當然是最惡名昭彰的挑高夾層。同樣地，按照現行法令，只要是建物許可容積以外加建的室內夾層，就是違建。過去北市曾充斥室內高度動輒四、五米的產品，打著『一坪當兩坪用』的號召，就是此例，而且也是使照取得後二次施工。只不過，問題在於必須舉報才會拆除；而一般情況不可能到住家室內稽查，因此後來市府改用不核發超過室內高度三米六的建照以為因應。9 o& D! U3 T  v1 M" M: y2 v9 [1 H
3 \4 r0 D% `8 e' h  B+ E' O" K
然正所謂『道高一尺，魔高一丈』；後來建商轉個彎，改推所謂的複層式產品，也就是室內有兩種高度(通常是三米及四米二之組合)，平均後仍在三米六上限之內，仍可取得建照，實際上也幾乎仍會二工施作『部分』夾層。然而同樣地，這還是不合法，一旦遭舉報，同樣必須拆除。! q) F9 t  @* u

/ W. i# A9 k9 h% |% n另一大宗，則是工業住宅；上週蘋果報導的內湖五期部份社區之違規使用，就是此例。以該區為例，地目為工商綜合區者，按規定登記及使用目的是事務所或辦公室；姑且不論銷售時業者是否誤導，從結果看，買方確是以住家使用之，而遭舉報受罰的，當然還是住戶。* E9 ^, s( Q! |8 Y
% w+ p% g. `1 I
先不論二次施工，或使用實況與登記目的不符等違法事實，遭罰的是住戶而非業者是否合理，工業住宅、挑高產品或容積獎勵空間挪作他用，業者其實明知有適法性問題，卻照樣為之，其實還是利用消費者貪便宜的心態。1 ?+ P, X) A5 ~4 M: ~. Y& S# U" c5 |

6 O* f3 v% O$ @" b% Y6 x1 Z如工業住宅，大多確實比一般住宅產品便宜；挑高產品單價稍高，但加入多出的夾層空間，感覺上價格也變低；容獎空間挪做公設，也的確增加社區附加價值。然回過頭來，這些產品本質上就是違法，一旦遭舉發，就得『恢復原狀』，而且責任多數都是住戶承擔。1 W1 K/ i- e" B: S- |

1 f2 S, Q0 f" q  S9 r% j換言之，在現行相關法令未檢討前，消費者購屋當下，就需先保障自身權益；方式就是睜大眼睛，購買、簽約前仔細看清楚，確認自己買的房子沒有上述問題，否則到最後，吃虧的絕對是自己。唯有消費者明哲保身，甚至拒絕購買，這些法令灰色地帶房市產品，才有可能真正銷聲匿跡！
3 t4 b, J6 [8 Z+ ~, M; v; s. t$ g6 S) Q. S& y
新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw
: D( s' ~) g6 |& U! W, M: s; J+ C
http://tw.house.yahoo.com/news/% ... 4%A7-061033344.html
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發表於 2013-4-30 16:48:16 |只看該作者
談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞?
一般購屋者那比得上黑心不肖建商?
如此的建築法規法令, 造成二次施工……的糾紛  層出不窮,
只是讓黑心不肖建商 援引為護身符 保護傘, 更加肆無忌憚地坑殺購屋者, 逍遙法外.
政府官員 & 立委諸公 就算明知問題之所在, 也是眼不見為淨.
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發表於 2013-4-30 17:03:16 |只看該作者
iAlpha 發表於 2013-4-30 16:48 $ V  e1 M$ M; v; B/ w  p! M
談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞? 一般購屋者那比得上黑心不肖建商? 如 ...

; u/ V. }( B( Z! b8 g  Y. f這個業界的生態就是:1 A' h% I) P3 [$ I# J
建商和主管機關(各縣市政府的建管局,建管課)都要打點好(送禮(券),送錢),
; O3 [1 G" S! h  P# [9 `) d# f2 A7 y還要有黑白兩道在後面撐腰(黑的處理土方,分點好處,白的護航,施壓),  \2 n2 |; o  R. Z" G& A2 ~  Q0 X' i
那麼主管機關於會在未"違法"的前提下配合建商"依規定檢查",合格後再來做二工!!3 l5 T- T" K- K+ Y1 u8 K$ t/ n
建商怎麼會不知情!!
1 p7 J* l+ m# o( u. n但就供需原則而言,在解說上儘量創造模糊空間,
9 X; F: T( ~9 E0 a& E+ `7 ~建商開出價格,有消費者願意買,它為何不賣?
, B# P  \/ o0 r4 e# ?( V這個業界皆是槓桿操作,賺的是暴利(業內戲稱每個案子的銷售及獲利都是"億來億去"),  d* K9 J3 y0 J& `) Q, C( [
至於罰款個幾十萬,對建商而言,就像是一個員工在結案時少分到的紅利數字,0 x  ~2 I. d' {% E) t' B% l9 O
不痛不癢啊!!
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caroler0123 + 1 同意！
iAlpha + 2 無力的購屋者...

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ERA三峽北大

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發表於 2013-4-30 17:21:00 |只看該作者
買的人在預售時就知道房子會二次施工
6 w  @0 G- p/ }* ~所以誰去舉發呢4 r% r; y4 C  R( X6 n+ I
北大裡的建案有幾件呢
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杰Jeff

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發表於 2013-4-30 17:25:38 |只看該作者
柿子挑軟的吃,老百姓永遠都是受害者~~
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小軒

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發表於 2013-4-30 20:09:15 |只看該作者
市場諸多「工」字建號的建案，行銷時都宣稱「已改」或「會改」地目，是真的？還是假的？
) ]- q+ z- W' R  ?# [0 m, L3 N% U' r* ^$ V; t
在此先感謝你的解惑。
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ianchung50

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發表於 2013-5-1 08:38:52 |只看該作者
; U4 n9 f, @: w6 T5 A9 a  i
北大裡有不少建案中有所謂的機電室/ c: t  H# Z4 s/ B9 v
9 E0 |0 q1 u$ s# p0 [) f
就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面
/ y" D+ W' W9 u1 t4 y/ D' h  p  A. p# A7 \' q, w. U7 A8 H, N2 E/ P
但家具配置圖中就變成客廳或一個臥房+ }3 g$ M, C, L
/ f' C! A, v$ Y0 z) t, r8 y1 Z! T
這種機電室不知道是吃掉妳的坪數還是妳賺到坪數？
2 c8 i  y: c* R8 A& y) O" f
3 H' q7 [) @- f6 L/ _/ q+ @2 r$ H也是二工嗎？; E3 b( Z: k0 K7 S" \
3 ]( Z8 k9 U2 P" Q
有人瞭解嗎
YA下班了  明天休假出去玩囉
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Tony

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發表於 2013-5-1 11:12:47 |只看該作者
本帖最後由 Tony 於 2013-5-2 22:46 編輯 4 B! v% z. G' X
ianchung50 發表於 2013-5-1 08:38
6 `5 }/ i2 t5 u, z8 q北大裡有不少建案中有所謂的機電室
& z3 ^6 E5 Q* i* m6 m" C  g. C$ y- r( l- P# _5 Z
就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面

5 ?2 U! T5 A* r+ h0 ^% }
0 f* V1 n1 j0 j; t+ Q這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
' E: g2 v# D; j也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利用來當室內坪數, d' D5 j! X5 k) R7 x
北大特區中，漢O建設最愛用此方式
2 l2 ]( C& n: ?8 M平面圖會出現"機房外推/陽台外推"等虛線7 {$ f% ~$ a7 H( u" i
當初去看屋時，代銷公司的業務說:
- ^" j! O5 B; G* F* `* B; ?1 M* P[機房是給你當暖氣機/冷氣機空間，如果不用你可以拿來當房間用。]
2 ~5 P$ F+ G/ t7 c$ D9 i當下心中疑問[台灣需要大型暖氣機嗎?冷氣室外機為何在室內]
8 E" F3 \: W( Y# G查了網路才知道，這樣的屬於二工空間3 ?7 q5 }- Z6 b% k# f" l
建商在平面圖有機房標示的空間，但樣品屋此處用一條紅色膠帶貼在地上標示出來
- _) a2 |- g4 o而且所為的陽台其實是下一樓的雨遮，不是真正法定陽台空間。$ Y- s5 ?4 R9 q$ V0 l  ^6 C

2 Z1 ^9 u, q. B) Y請參考
$ l  w: }5 V' Ghttp://www.goodpartner.idv.tw/index.php?load=read&id=96
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ianchung50

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發表於 2013-5-1 16:52:45 |只看該作者
Tony 發表於 2013-5-1 11:12
' _2 x, W. k, Q% x8 a6 p" B. h) A這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
5 ?+ k' D) Z' s5 `7 z; m2 [  N! y也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利 ...
2 n2 M4 W6 y$ D% p: _9 y4 b5 ^& X" D
感謝你的回應及提供的文章$ I. @6 r( L* v6 w
很有參考價值喔( N: g! s% T9 D" m' k3 @0 j% ?
5 `0 J) F5 b8 B7 p
另外請問
7 \1 h6 @  b& R+ l$ F: A0 x一般附屬建物不是有陽台、雨遮嗎
* l' P" L  E5 f' o  t( B那在權狀上的陽台是自己可以走進去利用的6 W; J' y7 {& c/ j
我沒有問題/ q$ M8 Q& K( O! ^/ B8 T& x1 ]6 v
我的疑問是
0 j3 g. D0 `7 E* m* g權狀裡的雨遮0 x- Z6 ?9 f5 F; [
通常也有一定的坪數
! P5 y1 @( z/ z! H6 E- g通常與陽台一樣是與我家的樓地板在同一平面的5 n" Y0 [# i$ b
只是沒有門進去、沒有欄杆、很淺、很小、有時還像一圈土星環
, h7 |) K3 @+ i1 B) }! t7 t很難利用
; E0 j; F/ V7 e" Y+ L" }而且重點是好像是遮下一層的雨
3 {4 [; a% `  B* b7 a所以我買的雨遮是遮別人的雨嗎+ l# F2 ~  e) W# S: e/ b3 I% V# x

! ~: p- c8 U: [) i! h: U6 s( d還是說我房間外窗戶上面的那一圈雨遮才是我的呢
. D# H5 ?/ q" E7 y* ^( S2 I- G5 A( K7 w/ T" v# F
YA下班了  明天休假出去玩囉
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met_tw

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10樓
發表於 2013-5-1 23:05:23 |只看該作者
本帖最後由 met_tw 於 2013-5-1 23:07 編輯 ) [$ }1 [2 h/ Z8 |0 x
ERA三峽北大 發表於 2013-4-30 17:21 % X7 I& n" T( A% {: H$ I. U
買的人在預售時就知道房子會二次施工- B7 s/ e5 K; H4 ^) E* r+ X
所以誰去舉發呢
  u3 Z) k0 y+ M$ ]# V; ~北大裡的建案有幾件呢 ...

# b1 H; ]; g( K2 k; P; i! W+ y$ `0 A; H: A# q- B
二工不一定是指在你家裡的，如陽台外推。有些是公設部分，因此如果住戶中有刻意要找建商麻煩，希望能獲得建商「善意」回應，那管委會就等著接工務局的公文吧。碰到這種鄰居，因為他是依法檢舉，只能自認倒楣。
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