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[房市新聞] 二工違章

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marquis

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高中生

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發表於 2013-4-30 15:44:27 |只看該作者 |新文章置後
游走法令邊緣產品 購屋前須三思以免因小失大* K! o5 x" c2 B3 H
# j/ g! q: Z7 J  v. C
住展房屋網 – 2013年4月24日 下午2:102 G) t0 I( q: Y( m: y8 F$ D
& C) Z; X/ C* t; D- i) g
今日聯合報的北市地方版，刊出了一篇某社區容積獎勵停車位挪作公設，結果須由住戶拆除，否則將受罰的案例。對此，住戶(管委會)當然大表不解，甚至不滿；有住戶直稱，當時就是因為相關設施，而願以高價買屋，現在遭勒令拆除，住戶得承擔改善成本及房價損失，建商卻賺飽走人，相當不合理。
4 I2 p/ ?& M" g7 M4 A# \4 r0 n0 h# a3 Q  i# Q
事實上，類似事件是層出不窮；如上週蘋果日報踢爆新板特區社區佔用開放空間一事，雖是『陳年老案』，但就是同質案例，癥結都是二次施工(建物取得使用執照後再施工)。這些因容積獎勵獲得的空間，原應做A用途，但經二次施工後變成其他用途；北市上述案例原本應是停車位，但卻變成大廳，板橋新站特區這邊則原本該是開放所有市民使用的開放空間，結果卻變成社區私人庭院。
5 J- i! Z1 m3 j2 v" ^3 g* R
5 h  t# w. T+ N* Q) L有趣的是，蘋果日報針對此事訪問一般人，大都直覺認為這是建商的錯或建商必須負責；不過實際接到拆除通知(逾期不拆將受罰)的，仍是住戶(管委會)。如此一般認知與法令規定大不同的情況，也和北市該社區住戶疑問如出一轍。
& H; S9 T2 t. F( r) A& {0 ~2 y9 ~0 c3 d2 Y0 ?5 k
上述事件，一來是有關容積獎勵之不當使用，不過與一般人更直接相關的，則是建築法相關規定；無論合理與否，現行法令確實規定，除非(住戶)能證明建物產權移轉前就有二次施工，否則相關違規屬實，就是處罰使用人或所有人。而且，這類游走法令灰色地帶的建物，還不只(獎勵)容積挪作他用而已。1 ^/ Q/ O) z) X  c6 e
$ p# U8 b5 t% g
首先，當然是最惡名昭彰的挑高夾層。同樣地，按照現行法令，只要是建物許可容積以外加建的室內夾層，就是違建。過去北市曾充斥室內高度動輒四、五米的產品，打著『一坪當兩坪用』的號召，就是此例，而且也是使照取得後二次施工。只不過，問題在於必須舉報才會拆除；而一般情況不可能到住家室內稽查，因此後來市府改用不核發超過室內高度三米六的建照以為因應。
) O# _1 B2 B) a+ z1 D9 y* t- u) ?( }1 k( H9 z* ^& Z6 b" X
然正所謂『道高一尺，魔高一丈』；後來建商轉個彎，改推所謂的複層式產品，也就是室內有兩種高度(通常是三米及四米二之組合)，平均後仍在三米六上限之內，仍可取得建照，實際上也幾乎仍會二工施作『部分』夾層。然而同樣地，這還是不合法，一旦遭舉報，同樣必須拆除。
2 e4 N) ?2 `/ h$ S+ V9 Z8 k: _% O
另一大宗，則是工業住宅；上週蘋果報導的內湖五期部份社區之違規使用，就是此例。以該區為例，地目為工商綜合區者，按規定登記及使用目的是事務所或辦公室；姑且不論銷售時業者是否誤導，從結果看，買方確是以住家使用之，而遭舉報受罰的，當然還是住戶。& l- G- z) y$ w. ]  t
3 [$ ^/ k2 i9 m3 b* B5 l! J' @0 e
先不論二次施工，或使用實況與登記目的不符等違法事實，遭罰的是住戶而非業者是否合理，工業住宅、挑高產品或容積獎勵空間挪作他用，業者其實明知有適法性問題，卻照樣為之，其實還是利用消費者貪便宜的心態。
# j4 ~5 z9 d4 U
7 u  ^0 w" o- ~3 F; V' [' M如工業住宅，大多確實比一般住宅產品便宜；挑高產品單價稍高，但加入多出的夾層空間，感覺上價格也變低；容獎空間挪做公設，也的確增加社區附加價值。然回過頭來，這些產品本質上就是違法，一旦遭舉發，就得『恢復原狀』，而且責任多數都是住戶承擔。
$ @; b" g6 n. c# U
  W  `4 ^5 d2 Z" D- y6 U換言之，在現行相關法令未檢討前，消費者購屋當下，就需先保障自身權益；方式就是睜大眼睛，購買、簽約前仔細看清楚，確認自己買的房子沒有上述問題，否則到最後，吃虧的絕對是自己。唯有消費者明哲保身，甚至拒絕購買，這些法令灰色地帶房市產品，才有可能真正銷聲匿跡！
$ E: l$ O5 Q) f5 h# h5 W: r' N: e7 v0 X3 w4 ]' Q
新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw3 L/ h. ]2 b8 m/ x5 L% F( e+ _
. K" k" x+ I- ]# e
http://tw.house.yahoo.com/news/% ... 4%A7-061033344.html
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iAlpha

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發表於 2013-4-30 16:48:16 |只看該作者
談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞?
一般購屋者那比得上黑心不肖建商?
如此的建築法規法令, 造成二次施工……的糾紛  層出不窮,
只是讓黑心不肖建商 援引為護身符 保護傘, 更加肆無忌憚地坑殺購屋者, 逍遙法外.
政府官員 & 立委諸公 就算明知問題之所在, 也是眼不見為淨.
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夢想國度

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發表於 2013-4-30 17:03:16 |只看該作者
iAlpha 發表於 2013-4-30 16:48
$ t  o+ ^9 D6 c/ z5 D7 O' C談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞? 一般購屋者那比得上黑心不肖建商? 如 ...

0 a) m$ S( f- o5 n2 D/ `. Z這個業界的生態就是:
$ U# M% \* {( \$ O6 h建商和主管機關(各縣市政府的建管局,建管課)都要打點好(送禮(券),送錢),9 {* ^) B. [- \, g) M
還要有黑白兩道在後面撐腰(黑的處理土方,分點好處,白的護航,施壓),% _: a3 ?: m1 E/ ]0 u3 b( Y
那麼主管機關於會在未"違法"的前提下配合建商"依規定檢查",合格後再來做二工!!# k! u: }, H+ f! H: }/ x8 @
建商怎麼會不知情!!
. A: Z3 p: |: M2 H但就供需原則而言,在解說上儘量創造模糊空間,* R' ~+ u1 L( `1 v
建商開出價格,有消費者願意買,它為何不賣?
- `* J; ?+ z: r* {8 P  M8 `1 x這個業界皆是槓桿操作,賺的是暴利(業內戲稱每個案子的銷售及獲利都是"億來億去"),
/ Z$ j0 Q# n  n' l  p至於罰款個幾十萬,對建商而言,就像是一個員工在結案時少分到的紅利數字,4 G0 u4 s# E  r5 y' O; S, \
不痛不癢啊!!
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caroler0123 + 1 同意！
iAlpha + 2 無力的購屋者...

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ERA三峽北大

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發表於 2013-4-30 17:21:00 |只看該作者
買的人在預售時就知道房子會二次施工  a( `. J: x$ z" h4 }7 q
所以誰去舉發呢
- ^2 Q" h# k( S' {) v北大裡的建案有幾件呢
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杰Jeff

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發表於 2013-4-30 17:25:38 |只看該作者
柿子挑軟的吃,老百姓永遠都是受害者~~
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小軒

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發表於 2013-4-30 20:09:15 |只看該作者
市場諸多「工」字建號的建案，行銷時都宣稱「已改」或「會改」地目，是真的？還是假的？
3 s9 ]" p+ q, r4 J+ O5 R
+ M% i$ d/ r* ~+ q在此先感謝你的解惑。
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無效樓層，該帖已經被刪除
ianchung50

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8樓
發表於 2013-5-1 08:38:52 |只看該作者

( p: |0 x( O8 `3 l; ~北大裡有不少建案中有所謂的機電室
! s$ e, v$ V: O) ~( N' Q# T2 i# O
就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面
2 x; e8 l5 x3 w
4 Z  k' Y+ o- `/ R( M但家具配置圖中就變成客廳或一個臥房# M" G& E; T5 V4 {3 W

/ |8 X$ s$ `2 I9 @! T+ v這種機電室不知道是吃掉妳的坪數還是妳賺到坪數？) A/ j0 P" v2 k+ G! e7 E/ y

; m$ |) ^% {4 k+ P9 W+ c3 n( ~也是二工嗎？
  u6 l. y9 [3 o% P, k  a: n5 l# T3 r
- y0 N- x) h6 ^4 k: e0 O7 x0 O' g- ^有人瞭解嗎
YA下班了  明天休假出去玩囉
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Tony

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9樓
發表於 2013-5-1 11:12:47 |只看該作者
本帖最後由 Tony 於 2013-5-2 22:46 編輯 / o+ Z5 Z1 n( v  M
ianchung50 發表於 2013-5-1 08:38 3 C" j+ D8 \% v1 s
北大裡有不少建案中有所謂的機電室3 ^. Z$ @% w9 Y
$ {- ?. {2 [1 x* m0 Q
就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面

0 U3 z" \* I' a$ u3 T
0 {8 [6 {4 n- k! {- t' ?2 Q! t6 w這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]3 z) n- E- ^) S+ i' z2 G# D
也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利用來當室內坪數, d# `& x( e6 k
北大特區中，漢O建設最愛用此方式6 y# p7 j! C5 V, Q  Z
平面圖會出現"機房外推/陽台外推"等虛線
7 A9 I$ X" v( J- Y( ?當初去看屋時，代銷公司的業務說:% }, t3 A: ?* ?8 e& h# \/ B. ~
[機房是給你當暖氣機/冷氣機空間，如果不用你可以拿來當房間用。]. a( w. o2 x1 l, e2 P. d
當下心中疑問[台灣需要大型暖氣機嗎?冷氣室外機為何在室內]
4 U7 r& ^  l; ^" e+ O# }& }4 i3 Q查了網路才知道，這樣的屬於二工空間* ?8 p4 I3 T1 E; _8 ]6 ]) X
建商在平面圖有機房標示的空間，但樣品屋此處用一條紅色膠帶貼在地上標示出來
& ~' H1 v: H& j7 n% ?而且所為的陽台其實是下一樓的雨遮，不是真正法定陽台空間。
- i9 y0 q2 K7 T# t; N5 v( n& V: i# g9 b8 v1 q
請參考
& }! L) s+ W; L, r9 B) X8 |http://www.goodpartner.idv.tw/index.php?load=read&id=96
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ianchung50

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發表於 2013-5-1 16:52:45 |只看該作者
Tony 發表於 2013-5-1 11:12
7 S8 R4 o0 O3 w這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
/ I1 t2 p! p( _  t也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利 ...
# |+ I- b2 Q! J3 B0 n7 Z
感謝你的回應及提供的文章& I" }4 u, y4 Z5 W+ ]
很有參考價值喔# d, k: H  e9 T& \: A! V! O- N
2 z) P; X# W1 D, k4 M& c# W! h
另外請問
; c5 M0 c5 g" E6 G一般附屬建物不是有陽台、雨遮嗎& y# R% ]: J5 @( n# a8 a+ _
那在權狀上的陽台是自己可以走進去利用的1 G8 p, d- M0 u
我沒有問題
( {/ K& D/ w( l6 O1 R& c+ l# Y我的疑問是. [* G* H: B: P; d9 @
權狀裡的雨遮8 d0 T# x! \" O, n' i$ Q) w. V
通常也有一定的坪數
9 ~6 _, o# B8 k& a" ?8 W通常與陽台一樣是與我家的樓地板在同一平面的
! F, N/ [' B$ \只是沒有門進去、沒有欄杆、很淺、很小、有時還像一圈土星環0 H; d0 G) P1 A/ D/ A9 F  x- X- L9 v
很難利用
7 ^& @( K/ B! g& I0 T" U, ]而且重點是好像是遮下一層的雨( L$ l7 k" H1 T" a
所以我買的雨遮是遮別人的雨嗎0 ~1 t6 ^: a/ h- Q, U, `" G' w% z! M

! H0 \+ Y: _. y* t( l還是說我房間外窗戶上面的那一圈雨遮才是我的呢
1 U1 Q" }) V% h6 `$ x6 a% Z' E  q: \# |0 [0 d
YA下班了  明天休假出去玩囉
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