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[房市新聞] 二工違章

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marquis

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高中生

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發表於 2013-4-30 15:44:27 |只看該作者 |新文章置後
游走法令邊緣產品 購屋前須三思以免因小失大, j, I( z; w+ }, W; k, M) X! e: H

3 l$ P& P" \; A5 }住展房屋網 – 2013年4月24日 下午2:10
) a" S, F  \: a' s, ~2 ]  D, D& T" ]% V2 X" N
今日聯合報的北市地方版，刊出了一篇某社區容積獎勵停車位挪作公設，結果須由住戶拆除，否則將受罰的案例。對此，住戶(管委會)當然大表不解，甚至不滿；有住戶直稱，當時就是因為相關設施，而願以高價買屋，現在遭勒令拆除，住戶得承擔改善成本及房價損失，建商卻賺飽走人，相當不合理。5 F: r+ }5 H3 j/ {" P1 ]2 u
& B" E1 |( q- p" C  j/ l
事實上，類似事件是層出不窮；如上週蘋果日報踢爆新板特區社區佔用開放空間一事，雖是『陳年老案』，但就是同質案例，癥結都是二次施工(建物取得使用執照後再施工)。這些因容積獎勵獲得的空間，原應做A用途，但經二次施工後變成其他用途；北市上述案例原本應是停車位，但卻變成大廳，板橋新站特區這邊則原本該是開放所有市民使用的開放空間，結果卻變成社區私人庭院。
3 Z2 J  {1 E* e. A
: G" X& |6 @+ U  z' ]有趣的是，蘋果日報針對此事訪問一般人，大都直覺認為這是建商的錯或建商必須負責；不過實際接到拆除通知(逾期不拆將受罰)的，仍是住戶(管委會)。如此一般認知與法令規定大不同的情況，也和北市該社區住戶疑問如出一轍。
7 q% o( g' z) s$ W2 n8 h* k8 k6 f7 ~! V9 `& z. s& a& \
上述事件，一來是有關容積獎勵之不當使用，不過與一般人更直接相關的，則是建築法相關規定；無論合理與否，現行法令確實規定，除非(住戶)能證明建物產權移轉前就有二次施工，否則相關違規屬實，就是處罰使用人或所有人。而且，這類游走法令灰色地帶的建物，還不只(獎勵)容積挪作他用而已。
/ M, K0 V5 X! Y1 @3 d$ ~+ h
$ T/ {6 K9 p( \* j1 T首先，當然是最惡名昭彰的挑高夾層。同樣地，按照現行法令，只要是建物許可容積以外加建的室內夾層，就是違建。過去北市曾充斥室內高度動輒四、五米的產品，打著『一坪當兩坪用』的號召，就是此例，而且也是使照取得後二次施工。只不過，問題在於必須舉報才會拆除；而一般情況不可能到住家室內稽查，因此後來市府改用不核發超過室內高度三米六的建照以為因應。
' Y9 S1 I  |) k2 S3 L% @
# h- l* F5 A. B" X9 s( ~% b然正所謂『道高一尺，魔高一丈』；後來建商轉個彎，改推所謂的複層式產品，也就是室內有兩種高度(通常是三米及四米二之組合)，平均後仍在三米六上限之內，仍可取得建照，實際上也幾乎仍會二工施作『部分』夾層。然而同樣地，這還是不合法，一旦遭舉報，同樣必須拆除。6 f: p4 A2 y+ C2 m

3 o9 U! Z$ s1 [另一大宗，則是工業住宅；上週蘋果報導的內湖五期部份社區之違規使用，就是此例。以該區為例，地目為工商綜合區者，按規定登記及使用目的是事務所或辦公室；姑且不論銷售時業者是否誤導，從結果看，買方確是以住家使用之，而遭舉報受罰的，當然還是住戶。6 g, Q5 }& I9 x! b& M
5 Q, D2 k3 d; {" n
先不論二次施工，或使用實況與登記目的不符等違法事實，遭罰的是住戶而非業者是否合理，工業住宅、挑高產品或容積獎勵空間挪作他用，業者其實明知有適法性問題，卻照樣為之，其實還是利用消費者貪便宜的心態。
& V5 ^1 P  p3 c; \5 ]  Z  l! j9 k2 v" q8 ^) V& Z, u
如工業住宅，大多確實比一般住宅產品便宜；挑高產品單價稍高，但加入多出的夾層空間，感覺上價格也變低；容獎空間挪做公設，也的確增加社區附加價值。然回過頭來，這些產品本質上就是違法，一旦遭舉發，就得『恢復原狀』，而且責任多數都是住戶承擔。8 o9 I; j  o6 Y1 K7 T, Q

4 P) h# m) U* T: ^. B換言之，在現行相關法令未檢討前，消費者購屋當下，就需先保障自身權益；方式就是睜大眼睛，購買、簽約前仔細看清楚，確認自己買的房子沒有上述問題，否則到最後，吃虧的絕對是自己。唯有消費者明哲保身，甚至拒絕購買，這些法令灰色地帶房市產品，才有可能真正銷聲匿跡！+ G( a5 A$ I) P2 H

$ O7 _" y6 b1 q2 j, m新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw
  Y" @$ ~" }! M
% [& t  R4 X9 g  x( _. B3 p0 _7 N' Y+ Xhttp://tw.house.yahoo.com/news/% ... 4%A7-061033344.html
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iAlpha

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發表於 2013-4-30 16:48:16 |只看該作者
談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞?
一般購屋者那比得上黑心不肖建商?
如此的建築法規法令, 造成二次施工……的糾紛  層出不窮,
只是讓黑心不肖建商 援引為護身符 保護傘, 更加肆無忌憚地坑殺購屋者, 逍遙法外.
政府官員 & 立委諸公 就算明知問題之所在, 也是眼不見為淨.
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發表於 2013-4-30 17:03:16 |只看該作者
iAlpha 發表於 2013-4-30 16:48 0 o% U* D4 Z. f& F* ]& q$ [
談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞? 一般購屋者那比得上黑心不肖建商? 如 ...

) C+ r6 x, r) P- C0 R這個業界的生態就是:
/ T/ @5 G$ N7 P- g$ P6 B$ @* q) r建商和主管機關(各縣市政府的建管局,建管課)都要打點好(送禮(券),送錢),
5 l: W4 F( }& @( F$ ]" a% A還要有黑白兩道在後面撐腰(黑的處理土方,分點好處,白的護航,施壓),
0 L: f3 a$ R; m* o7 E那麼主管機關於會在未"違法"的前提下配合建商"依規定檢查",合格後再來做二工!!
2 l; o. P$ o. T5 @* ?/ _; ~, r: J建商怎麼會不知情!!
: g0 z9 b; q6 g3 b5 u. d% _但就供需原則而言,在解說上儘量創造模糊空間,0 \: l. F: J/ G. L1 t6 I1 v
建商開出價格,有消費者願意買,它為何不賣?
/ F1 y3 ]/ x2 q0 K- `9 g' T這個業界皆是槓桿操作,賺的是暴利(業內戲稱每個案子的銷售及獲利都是"億來億去"),' T2 I5 \2 |- m& d, R
至於罰款個幾十萬,對建商而言,就像是一個員工在結案時少分到的紅利數字,) f7 q  M" c% |
不痛不癢啊!!
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caroler0123 + 1 同意！
iAlpha + 2 無力的購屋者...

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ERA三峽北大

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發表於 2013-4-30 17:21:00 |只看該作者
買的人在預售時就知道房子會二次施工# ^' F' V- P1 P% v
所以誰去舉發呢0 a% Z! q: v' `: l. I& ~
北大裡的建案有幾件呢
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杰Jeff

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發表於 2013-4-30 17:25:38 |只看該作者
柿子挑軟的吃,老百姓永遠都是受害者~~
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小軒

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發表於 2013-4-30 20:09:15 |只看該作者
市場諸多「工」字建號的建案，行銷時都宣稱「已改」或「會改」地目，是真的？還是假的？
; b" ^* b3 ?3 p7 F+ p$ r" L) n, y
在此先感謝你的解惑。
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無效樓層，該帖已經被刪除
ianchung50

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發表於 2013-5-1 08:38:52 |只看該作者

* ?: k4 C& P+ l7 N. _; S北大裡有不少建案中有所謂的機電室
$ N" X+ `! i- `2 @- D' ]3 O! s6 [0 u6 i* P. s; u: X
就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面
0 \/ q* F) X' X- A, k; l
3 G/ x3 H7 }% f8 t2 p. d但家具配置圖中就變成客廳或一個臥房; ?" F) p( G3 o$ C4 |
8 d0 t0 J) i' O  w- F
這種機電室不知道是吃掉妳的坪數還是妳賺到坪數？
. d6 Z' I; A4 y6 s4 P* H  f1 {. a  S& z5 E
也是二工嗎？
$ ]) l1 o; \% \! J# p( F  j/ k3 J: J6 m' H; K7 J, n
有人瞭解嗎
YA下班了  明天休假出去玩囉
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Tony

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發表於 2013-5-1 11:12:47 |只看該作者
本帖最後由 Tony 於 2013-5-2 22:46 編輯 * |* e4 O" p) }8 m" ?" n2 i2 C
ianchung50 發表於 2013-5-1 08:38
9 S6 e6 N, k, U) {) }' j北大裡有不少建案中有所謂的機電室$ E6 z* R2 E. }1 q" a
. E# Q$ W  ], R4 z; d
就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面
. [) x, l* l5 b% W  E0 k

) Y* ?- d0 a. x+ J& Q2 N這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
/ x0 l$ `' C6 S# J, ]3 k4 u也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利用來當室內坪數9 M0 S9 {' M1 L, Q2 K" ~
北大特區中，漢O建設最愛用此方式
' ?* r& `" M; q  h; o平面圖會出現"機房外推/陽台外推"等虛線5 @  p, t$ T, z3 I
當初去看屋時，代銷公司的業務說:
) E: M0 W7 i% N[機房是給你當暖氣機/冷氣機空間，如果不用你可以拿來當房間用。]
) I+ U3 \. ~6 @8 ?: G2 `當下心中疑問[台灣需要大型暖氣機嗎?冷氣室外機為何在室內]3 b9 ]0 ~  M7 r. P% ?6 X9 G
查了網路才知道，這樣的屬於二工空間& C- U8 J: \; A$ \6 [& Z: g
建商在平面圖有機房標示的空間，但樣品屋此處用一條紅色膠帶貼在地上標示出來1 ~" Z, h) V9 [: |9 C
而且所為的陽台其實是下一樓的雨遮，不是真正法定陽台空間。% B" `3 g% N1 L6 x' D, z+ k0 W9 s( e
1 P9 V3 k3 r3 v. w; R0 Q
請參考. ?( n/ _) l6 `( o: D6 d/ r1 i# _
http://www.goodpartner.idv.tw/index.php?load=read&id=96
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ianchung50

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Tony 發表於 2013-5-1 11:12 ( Q" ?( D9 a+ z+ e, n. A+ o0 ^# N
這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
8 l. p( O$ ?' T7 P6 G也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利 ...
. }& d- i9 D0 R: K1 i! ]/ Q1 @; t6 [/ }
感謝你的回應及提供的文章
$ O# B0 v2 P9 ~很有參考價值喔
' X, U5 @0 M2 ^& O: c' f- k+ k
! v, [- k& U& i; B) Y( y" p+ M$ g2 |另外請問
5 Z: n  v4 m& D  a- l. [一般附屬建物不是有陽台、雨遮嗎
4 J# c* j9 l. g7 J那在權狀上的陽台是自己可以走進去利用的
1 b4 n$ s$ n. H9 I( @0 Z* R我沒有問題% V* k5 F7 b( O: r! @4 k
我的疑問是; x/ M: `, Q# k$ D9 `
權狀裡的雨遮/ \4 Q$ z5 u7 b3 d0 v4 w: l
通常也有一定的坪數
0 P( g* R% C4 H7 b通常與陽台一樣是與我家的樓地板在同一平面的: x- Z9 C+ d! o+ Q. v" W. [$ s  {
只是沒有門進去、沒有欄杆、很淺、很小、有時還像一圈土星環, L" Q1 O9 I% U8 @0 A
很難利用7 ~$ G" Y/ ?# F' S
而且重點是好像是遮下一層的雨
/ P- m- j* t) g* d* p所以我買的雨遮是遮別人的雨嗎
2 Y. b8 i$ Y* x4 k- A+ S6 U+ v; X
8 `, E7 r, f( }5 ]) D還是說我房間外窗戶上面的那一圈雨遮才是我的呢& w4 M( l# S% T# k3 ^9 t" |2 l2 S9 N
) A8 d( w, W- D1 e: z% |' ?
YA下班了  明天休假出去玩囉
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