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[房市新聞] 二工違章

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marquis

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發表於 2013-4-30 15:44:27 |只看該作者 |新文章置後
游走法令邊緣產品 購屋前須三思以免因小失大+ v9 \( P' k$ g. b# h( h
. d3 t$ r2 o$ g9 E- ?0 ~
住展房屋網 – 2013年4月24日 下午2:10
8 \. E" O- n2 R) w* j" B' I
; M1 e& h3 ?0 T+ {今日聯合報的北市地方版，刊出了一篇某社區容積獎勵停車位挪作公設，結果須由住戶拆除，否則將受罰的案例。對此，住戶(管委會)當然大表不解，甚至不滿；有住戶直稱，當時就是因為相關設施，而願以高價買屋，現在遭勒令拆除，住戶得承擔改善成本及房價損失，建商卻賺飽走人，相當不合理。) h8 B+ u5 k1 b/ s3 f

2 r/ k6 X5 `% ^) {- h6 q事實上，類似事件是層出不窮；如上週蘋果日報踢爆新板特區社區佔用開放空間一事，雖是『陳年老案』，但就是同質案例，癥結都是二次施工(建物取得使用執照後再施工)。這些因容積獎勵獲得的空間，原應做A用途，但經二次施工後變成其他用途；北市上述案例原本應是停車位，但卻變成大廳，板橋新站特區這邊則原本該是開放所有市民使用的開放空間，結果卻變成社區私人庭院。* x$ h: g4 h5 c

6 z/ d, y) ~/ p) F8 C) P% ~) O- a有趣的是，蘋果日報針對此事訪問一般人，大都直覺認為這是建商的錯或建商必須負責；不過實際接到拆除通知(逾期不拆將受罰)的，仍是住戶(管委會)。如此一般認知與法令規定大不同的情況，也和北市該社區住戶疑問如出一轍。
: J, t% B; N, {3 y6 H3 r1 d9 t) R" ?6 f9 G
上述事件，一來是有關容積獎勵之不當使用，不過與一般人更直接相關的，則是建築法相關規定；無論合理與否，現行法令確實規定，除非(住戶)能證明建物產權移轉前就有二次施工，否則相關違規屬實，就是處罰使用人或所有人。而且，這類游走法令灰色地帶的建物，還不只(獎勵)容積挪作他用而已。
: I9 j7 [0 j2 a4 ^# y$ j+ G1 q$ k% K! u/ z
首先，當然是最惡名昭彰的挑高夾層。同樣地，按照現行法令，只要是建物許可容積以外加建的室內夾層，就是違建。過去北市曾充斥室內高度動輒四、五米的產品，打著『一坪當兩坪用』的號召，就是此例，而且也是使照取得後二次施工。只不過，問題在於必須舉報才會拆除；而一般情況不可能到住家室內稽查，因此後來市府改用不核發超過室內高度三米六的建照以為因應。" ?1 E6 Z/ j3 O

: y4 v3 p: N/ S3 A& j5 d) d然正所謂『道高一尺，魔高一丈』；後來建商轉個彎，改推所謂的複層式產品，也就是室內有兩種高度(通常是三米及四米二之組合)，平均後仍在三米六上限之內，仍可取得建照，實際上也幾乎仍會二工施作『部分』夾層。然而同樣地，這還是不合法，一旦遭舉報，同樣必須拆除。
# E  m; b% V# V) @" p/ E/ b# E
1 b1 }5 b4 |# Z5 s: Z7 ?8 G8 M9 B另一大宗，則是工業住宅；上週蘋果報導的內湖五期部份社區之違規使用，就是此例。以該區為例，地目為工商綜合區者，按規定登記及使用目的是事務所或辦公室；姑且不論銷售時業者是否誤導，從結果看，買方確是以住家使用之，而遭舉報受罰的，當然還是住戶。
3 f$ W. L; u* Z* t" L; F5 W* p
$ R7 Z  [8 D; E先不論二次施工，或使用實況與登記目的不符等違法事實，遭罰的是住戶而非業者是否合理，工業住宅、挑高產品或容積獎勵空間挪作他用，業者其實明知有適法性問題，卻照樣為之，其實還是利用消費者貪便宜的心態。
! b8 ^7 w6 Y3 i7 @% ]7 \* }' t8 b3 {  a. q; A5 t
如工業住宅，大多確實比一般住宅產品便宜；挑高產品單價稍高，但加入多出的夾層空間，感覺上價格也變低；容獎空間挪做公設，也的確增加社區附加價值。然回過頭來，這些產品本質上就是違法，一旦遭舉發，就得『恢復原狀』，而且責任多數都是住戶承擔。5 L/ @' H; X  N& O  J; w$ F$ Z6 |2 b

/ N/ j; V  t) s1 C7 f' ^# v& [. `換言之，在現行相關法令未檢討前，消費者購屋當下，就需先保障自身權益；方式就是睜大眼睛，購買、簽約前仔細看清楚，確認自己買的房子沒有上述問題，否則到最後，吃虧的絕對是自己。唯有消費者明哲保身，甚至拒絕購買，這些法令灰色地帶房市產品，才有可能真正銷聲匿跡！. l0 x/ |& O0 p" F3 q
' j9 p  X" k; T; R( V
新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw
( {' I5 ?9 t; s* J4 B
9 v5 a5 i  x/ v3 z4 xhttp://tw.house.yahoo.com/news/% ... 4%A7-061033344.html
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發表於 2013-4-30 16:48:16 |只看該作者
談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞?
一般購屋者那比得上黑心不肖建商?
如此的建築法規法令, 造成二次施工……的糾紛  層出不窮,
只是讓黑心不肖建商 援引為護身符 保護傘, 更加肆無忌憚地坑殺購屋者, 逍遙法外.
政府官員 & 立委諸公 就算明知問題之所在, 也是眼不見為淨.
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發表於 2013-4-30 17:03:16 |只看該作者
iAlpha 發表於 2013-4-30 16:48 ; ?; g# R+ O( Y. z3 g, Y" \
談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞? 一般購屋者那比得上黑心不肖建商? 如 ...

9 y( \$ E1 m1 t3 O% ]+ f& i這個業界的生態就是:
* P$ Q% }! H! p" s" G! H建商和主管機關(各縣市政府的建管局,建管課)都要打點好(送禮(券),送錢),9 W( x: Z& E& {6 n8 b
還要有黑白兩道在後面撐腰(黑的處理土方,分點好處,白的護航,施壓),2 i) ]- q8 i; K  C0 H5 g
那麼主管機關於會在未"違法"的前提下配合建商"依規定檢查",合格後再來做二工!!; J7 h* r$ U3 i# P
建商怎麼會不知情!!
" P5 u  f, [& b3 w6 R( Z: a4 \+ e但就供需原則而言,在解說上儘量創造模糊空間,) [: R8 |! w0 Y3 N* A: w& N
建商開出價格,有消費者願意買,它為何不賣?
+ s" O2 x$ {( @+ b) L! I2 f& M; U. P這個業界皆是槓桿操作,賺的是暴利(業內戲稱每個案子的銷售及獲利都是"億來億去"),% R$ k# S  Z' d$ d( u% Y1 G
至於罰款個幾十萬,對建商而言,就像是一個員工在結案時少分到的紅利數字,6 }8 _3 w5 ?: D/ C7 c
不痛不癢啊!!
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caroler0123 + 1 同意！
iAlpha + 2 無力的購屋者...

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ERA三峽北大

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發表於 2013-4-30 17:21:00 |只看該作者
買的人在預售時就知道房子會二次施工7 l, }  I8 R6 I2 Y- [
所以誰去舉發呢
* S9 C0 r' B' ?: `北大裡的建案有幾件呢
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杰Jeff

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發表於 2013-4-30 17:25:38 |只看該作者
柿子挑軟的吃,老百姓永遠都是受害者~~
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小軒

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發表於 2013-4-30 20:09:15 |只看該作者
市場諸多「工」字建號的建案，行銷時都宣稱「已改」或「會改」地目，是真的？還是假的？0 v& A9 x. G% E( O% g5 {5 _, j2 `
0 p  H/ v- h/ S; e0 c7 B5 k1 |  t
在此先感謝你的解惑。
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ianchung50

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發表於 2013-5-1 08:38:52 |只看該作者
  w  m; l& Y% o+ U' V8 \6 e* s
北大裡有不少建案中有所謂的機電室  C% O, Q7 x0 p3 G- R0 t( s

: l7 y6 L' x. Y3 R就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面9 z2 E: {! [( l; i6 }

7 C* x  [0 R6 v4 S1 h但家具配置圖中就變成客廳或一個臥房
) H% f6 j& v6 G/ L5 b: N" q
& t2 w9 r7 V( m& W# F這種機電室不知道是吃掉妳的坪數還是妳賺到坪數？, z  ^5 H# d# Z

" J3 S: O* F9 y. P& k也是二工嗎？
. Q$ Q& P1 d% j& G& l" Q  J, h9 p- ^
有人瞭解嗎
YA下班了  明天休假出去玩囉
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Tony

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發表於 2013-5-1 11:12:47 |只看該作者
本帖最後由 Tony 於 2013-5-2 22:46 編輯 0 r: q3 M. p8 r2 y
ianchung50 發表於 2013-5-1 08:38 $ m. g' w+ I# G. J9 g: O" u
北大裡有不少建案中有所謂的機電室5 \1 _9 ^' n& \- p: L& `6 @( Y
( E% _/ X" u3 [8 A, B- T' L
就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面

& g+ O1 a( L' b9 q& A
+ L$ t3 [- ~& ~+ Y' m8 D% w8 W/ i; L這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]% E! l* W! w, @# M7 {% \+ q
也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利用來當室內坪數7 u6 p: Q& Z& S+ A6 S) W
北大特區中，漢O建設最愛用此方式
# V' X0 \) X, E, e: r( p( P平面圖會出現"機房外推/陽台外推"等虛線& L4 b3 E: `, m: `( d: D1 q+ B
當初去看屋時，代銷公司的業務說:3 @  R# g+ E5 e
[機房是給你當暖氣機/冷氣機空間，如果不用你可以拿來當房間用。]
( q& Q/ ~7 T0 n0 W/ k5 n當下心中疑問[台灣需要大型暖氣機嗎?冷氣室外機為何在室內]
# S0 D# Z4 D! J查了網路才知道，這樣的屬於二工空間. j9 m$ a& A+ w
建商在平面圖有機房標示的空間，但樣品屋此處用一條紅色膠帶貼在地上標示出來7 A$ N1 |0 z( ~- f
而且所為的陽台其實是下一樓的雨遮，不是真正法定陽台空間。; [* B1 F) I& x/ s4 ~
2 a* X/ C3 z$ ~5 _" ?
請參考
& _+ p- q; k4 ]4 [& U# c: @http://www.goodpartner.idv.tw/index.php?load=read&id=96
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ianchung50

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發表於 2013-5-1 16:52:45 |只看該作者
Tony 發表於 2013-5-1 11:12 8 h' n4 _& h7 C- s3 H* j+ e$ F. ]
這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
2 A: l  Z  y4 z/ a. {& Q+ s7 X也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利 ...
( e6 z& T# J/ x
感謝你的回應及提供的文章: E% {7 ]: @0 W2 F1 x9 R8 Z
很有參考價值喔+ R1 i* P- ~. Z& a6 A$ a  X
- t) c% _+ a4 u* C/ ^0 v# ?
另外請問
0 i) K8 M  e2 U$ A$ S一般附屬建物不是有陽台、雨遮嗎7 h$ C  g' k# _
那在權狀上的陽台是自己可以走進去利用的$ \( {3 j/ D  D6 J) j
我沒有問題
5 }. o( G0 y. b! [我的疑問是
2 c& W( \0 w+ j& |權狀裡的雨遮3 B: S8 q% }9 W  D3 o; a3 w
通常也有一定的坪數
' A7 k9 P" c, t0 k, S5 |4 O8 I$ [通常與陽台一樣是與我家的樓地板在同一平面的, _, N& e; m  ^' Q/ |7 `; A
只是沒有門進去、沒有欄杆、很淺、很小、有時還像一圈土星環
+ D" |( z) f2 ?" \8 i很難利用2 S" E" m# ~3 c" X7 X$ x
而且重點是好像是遮下一層的雨
6 T. K  ]6 [3 J: Q所以我買的雨遮是遮別人的雨嗎; P' k+ C  F. B7 r

; N. [& C# p( p& C- e( ]. q: S還是說我房間外窗戶上面的那一圈雨遮才是我的呢- v$ Z0 _% _: {( k$ t

% U4 `3 o* z( U. ^
YA下班了  明天休假出去玩囉
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met_tw

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10樓
發表於 2013-5-1 23:05:23 |只看該作者
本帖最後由 met_tw 於 2013-5-1 23:07 編輯 5 N& w, k+ W( ?' S5 F
ERA三峽北大 發表於 2013-4-30 17:21
  ^- S* G- b* G" s' C. U買的人在預售時就知道房子會二次施工3 l; n9 j4 W8 P
所以誰去舉發呢1 |3 L. L( i& p1 \- a' Y# z
北大裡的建案有幾件呢 ...

" ?, P2 ]) B, i. L/ W( k6 ^7 l) _5 W5 |1 Q
二工不一定是指在你家裡的，如陽台外推。有些是公設部分，因此如果住戶中有刻意要找建商麻煩，希望能獲得建商「善意」回應，那管委會就等著接工務局的公文吧。碰到這種鄰居，因為他是依法檢舉，只能自認倒楣。
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