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[房市新聞] 二工違章

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marquis

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高中生

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發表於 2013-4-30 15:44:27 |只看該作者 |新文章置後
游走法令邊緣產品 購屋前須三思以免因小失大
6 o" d. {& M* c0 _5 F4 ]# z1 g0 p: @2 i
住展房屋網 – 2013年4月24日 下午2:108 ?- D6 `3 _0 ~; S7 N" ^

% n1 u7 r3 h, T" a今日聯合報的北市地方版，刊出了一篇某社區容積獎勵停車位挪作公設，結果須由住戶拆除，否則將受罰的案例。對此，住戶(管委會)當然大表不解，甚至不滿；有住戶直稱，當時就是因為相關設施，而願以高價買屋，現在遭勒令拆除，住戶得承擔改善成本及房價損失，建商卻賺飽走人，相當不合理。0 [2 A! k- u. \) w
% x/ Z7 p8 `& w9 Z4 x, K
事實上，類似事件是層出不窮；如上週蘋果日報踢爆新板特區社區佔用開放空間一事，雖是『陳年老案』，但就是同質案例，癥結都是二次施工(建物取得使用執照後再施工)。這些因容積獎勵獲得的空間，原應做A用途，但經二次施工後變成其他用途；北市上述案例原本應是停車位，但卻變成大廳，板橋新站特區這邊則原本該是開放所有市民使用的開放空間，結果卻變成社區私人庭院。7 @) j6 f5 ?6 Y, g- e5 A7 {( S4 R

; J; w1 Z9 L( }2 q1 M5 b1 D' G# ?" L9 i有趣的是，蘋果日報針對此事訪問一般人，大都直覺認為這是建商的錯或建商必須負責；不過實際接到拆除通知(逾期不拆將受罰)的，仍是住戶(管委會)。如此一般認知與法令規定大不同的情況，也和北市該社區住戶疑問如出一轍。: S/ O( o! x. E, y# m
7 d7 a, W: Z9 e. [2 C
上述事件，一來是有關容積獎勵之不當使用，不過與一般人更直接相關的，則是建築法相關規定；無論合理與否，現行法令確實規定，除非(住戶)能證明建物產權移轉前就有二次施工，否則相關違規屬實，就是處罰使用人或所有人。而且，這類游走法令灰色地帶的建物，還不只(獎勵)容積挪作他用而已。8 _) H- Y; j0 S& K0 M' V2 h- L

0 Z! v2 W3 g' }1 X$ d2 b' ?) b首先，當然是最惡名昭彰的挑高夾層。同樣地，按照現行法令，只要是建物許可容積以外加建的室內夾層，就是違建。過去北市曾充斥室內高度動輒四、五米的產品，打著『一坪當兩坪用』的號召，就是此例，而且也是使照取得後二次施工。只不過，問題在於必須舉報才會拆除；而一般情況不可能到住家室內稽查，因此後來市府改用不核發超過室內高度三米六的建照以為因應。
  C' p, S' h. M& d1 \  b  z6 M
然正所謂『道高一尺，魔高一丈』；後來建商轉個彎，改推所謂的複層式產品，也就是室內有兩種高度(通常是三米及四米二之組合)，平均後仍在三米六上限之內，仍可取得建照，實際上也幾乎仍會二工施作『部分』夾層。然而同樣地，這還是不合法，一旦遭舉報，同樣必須拆除。. v) f$ A5 [( p3 o- b" p

" j5 w4 t' S- q另一大宗，則是工業住宅；上週蘋果報導的內湖五期部份社區之違規使用，就是此例。以該區為例，地目為工商綜合區者，按規定登記及使用目的是事務所或辦公室；姑且不論銷售時業者是否誤導，從結果看，買方確是以住家使用之，而遭舉報受罰的，當然還是住戶。
4 W9 W- x/ J6 y) {8 W. e/ Q4 [* X3 f9 b- s3 Y: |5 s4 S
先不論二次施工，或使用實況與登記目的不符等違法事實，遭罰的是住戶而非業者是否合理，工業住宅、挑高產品或容積獎勵空間挪作他用，業者其實明知有適法性問題，卻照樣為之，其實還是利用消費者貪便宜的心態。+ o* r, ~. w; }6 E
4 V: m( \0 H+ q8 ?, A' B" |& D
如工業住宅，大多確實比一般住宅產品便宜；挑高產品單價稍高，但加入多出的夾層空間，感覺上價格也變低；容獎空間挪做公設，也的確增加社區附加價值。然回過頭來，這些產品本質上就是違法，一旦遭舉發，就得『恢復原狀』，而且責任多數都是住戶承擔。
' d) Q" C1 U5 @2 H9 v
$ D/ w- X" ?' P換言之，在現行相關法令未檢討前，消費者購屋當下，就需先保障自身權益；方式就是睜大眼睛，購買、簽約前仔細看清楚，確認自己買的房子沒有上述問題，否則到最後，吃虧的絕對是自己。唯有消費者明哲保身，甚至拒絕購買，這些法令灰色地帶房市產品，才有可能真正銷聲匿跡！
7 P3 D/ N: b6 z1 {& e8 x
4 t) n' Q" B3 P6 u+ n新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw
# g1 ^4 ^8 u3 R4 j4 i& [/ f8 ~( d+ z4 q$ }9 q
http://tw.house.yahoo.com/news/% ... 4%A7-061033344.html
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發表於 2013-4-30 16:48:16 |只看該作者
談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞?
一般購屋者那比得上黑心不肖建商?
如此的建築法規法令, 造成二次施工……的糾紛  層出不窮,
只是讓黑心不肖建商 援引為護身符 保護傘, 更加肆無忌憚地坑殺購屋者, 逍遙法外.
政府官員 & 立委諸公 就算明知問題之所在, 也是眼不見為淨.
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發表於 2013-4-30 17:03:16 |只看該作者
iAlpha 發表於 2013-4-30 16:48
* J  e+ Q; c' ^  \/ c5 L: P# t談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞? 一般購屋者那比得上黑心不肖建商? 如 ...

1 r* U% D$ s! o1 _這個業界的生態就是:. w' r3 z- O% }  Z) z4 Z
建商和主管機關(各縣市政府的建管局,建管課)都要打點好(送禮(券),送錢),
: o7 l7 @5 _. I8 [% ~" D還要有黑白兩道在後面撐腰(黑的處理土方,分點好處,白的護航,施壓),
. I- H! _5 f( ], B那麼主管機關於會在未"違法"的前提下配合建商"依規定檢查",合格後再來做二工!!  h2 T; l+ Y& K
建商怎麼會不知情!!
( z, T/ C3 d# C1 ^但就供需原則而言,在解說上儘量創造模糊空間,. h/ O0 ^, Q7 V* D$ G  P1 j
建商開出價格,有消費者願意買,它為何不賣?( M4 I: ]: k8 s9 P5 G* B5 Z
這個業界皆是槓桿操作,賺的是暴利(業內戲稱每個案子的銷售及獲利都是"億來億去"),
2 j0 Y/ n) c5 n至於罰款個幾十萬,對建商而言,就像是一個員工在結案時少分到的紅利數字,  @5 Z* n( w  a6 X
不痛不癢啊!!
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caroler0123 + 1 同意！
iAlpha + 2 無力的購屋者...

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ERA三峽北大

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發表於 2013-4-30 17:21:00 |只看該作者
買的人在預售時就知道房子會二次施工) j. q; j" v; A
所以誰去舉發呢0 P0 m- u: ?/ i9 ?" n
北大裡的建案有幾件呢
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杰Jeff

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發表於 2013-4-30 17:25:38 |只看該作者
柿子挑軟的吃,老百姓永遠都是受害者~~
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小軒

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發表於 2013-4-30 20:09:15 |只看該作者
市場諸多「工」字建號的建案，行銷時都宣稱「已改」或「會改」地目，是真的？還是假的？
' {* G' a( c8 x
# ?; E/ j  P. A5 i2 P! u' h在此先感謝你的解惑。
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ianchung50

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發表於 2013-5-1 08:38:52 |只看該作者

8 |# i$ P) p8 x9 ?0 w; R9 D7 K北大裡有不少建案中有所謂的機電室
7 d3 h" a' |; |4 ]
) Y% f) t$ u3 |& D5 T3 o就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面
0 r7 N9 Q  u* ~7 F, r8 Y$ Q+ U- G: d) J( D
但家具配置圖中就變成客廳或一個臥房
) X5 ^( ~- M* w" |& U/ r& C
2 ~) s$ J' W/ F; e9 b# i這種機電室不知道是吃掉妳的坪數還是妳賺到坪數？( ]- ]/ W2 z# h9 X; r

8 X" S7 x4 n4 l7 W也是二工嗎？
( P  ^% k1 D( {- Z. v3 E0 ~' I3 J' y+ v: y
有人瞭解嗎
YA下班了  明天休假出去玩囉
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Tony

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發表於 2013-5-1 11:12:47 |只看該作者
本帖最後由 Tony 於 2013-5-2 22:46 編輯
: o4 p) o! p* A; [5 W
ianchung50 發表於 2013-5-1 08:38
, m" N/ g  C0 e! P! l2 b; _3 r北大裡有不少建案中有所謂的機電室1 e6 P7 [) L  X1 p. Y
8 k) C9 `1 I+ g: V1 R
就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面

7 w/ F$ [+ S0 x7 \# N3 [7 q9 {! s
這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
. t& u8 k5 K  \0 r- f. f& v$ H7 \也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利用來當室內坪數3 V& I+ ]* M. M: R
北大特區中，漢O建設最愛用此方式
8 k7 W' \8 s8 C$ e$ D平面圖會出現"機房外推/陽台外推"等虛線
+ A1 T; j7 u0 E1 F, y當初去看屋時，代銷公司的業務說:" P! `- g( q8 w( l! y8 V
[機房是給你當暖氣機/冷氣機空間，如果不用你可以拿來當房間用。]
6 J7 R0 H/ n$ h/ J. \當下心中疑問[台灣需要大型暖氣機嗎?冷氣室外機為何在室內]
/ a! C( a- M% m* ?2 p, x+ n# u查了網路才知道，這樣的屬於二工空間, _  T) f% `, l2 k
建商在平面圖有機房標示的空間，但樣品屋此處用一條紅色膠帶貼在地上標示出來! K% m7 f7 L& a7 O* q5 D: D8 o7 Y
而且所為的陽台其實是下一樓的雨遮，不是真正法定陽台空間。% U! Q9 i: ]- u" G( Y

: E- u, ~. Y4 R7 T: B請參考
" x1 u+ R% o, v, C" {8 J) whttp://www.goodpartner.idv.tw/index.php?load=read&id=96
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ianchung50

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發表於 2013-5-1 16:52:45 |只看該作者
Tony 發表於 2013-5-1 11:12 3 u9 H3 k/ D7 |: F. p
這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]/ V. ]) O& l1 {8 A1 d- s
也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利 ...
' C, x1 y  z* q7 M
感謝你的回應及提供的文章/ q" G* [" e- g/ N
很有參考價值喔
$ [( A: P3 z( ?" M3 A6 j' V
2 U$ F( M" r, }6 _另外請問
% f& G$ _( a& w. w一般附屬建物不是有陽台、雨遮嗎% e% R3 k0 X) D( b7 q2 }
那在權狀上的陽台是自己可以走進去利用的
+ l8 U4 B# P& J7 L/ k. u( b我沒有問題
0 _: r/ d. Z  H我的疑問是
- {* W5 e1 e8 v* h& i( _5 y( S. N" ]權狀裡的雨遮
' y1 B6 r# M( r/ `( V7 U6 V" x通常也有一定的坪數; a( F2 y& z  k9 e1 J0 e
通常與陽台一樣是與我家的樓地板在同一平面的1 ?7 Y3 d$ `8 g' E
只是沒有門進去、沒有欄杆、很淺、很小、有時還像一圈土星環
& _; y4 k+ Y7 D: t" f很難利用
6 }, H8 m$ z6 h" A2 K: |0 ^0 F7 j* O而且重點是好像是遮下一層的雨2 q( \5 c2 x/ l- m$ }8 h
所以我買的雨遮是遮別人的雨嗎7 u9 k! b- {! u; j' \7 \

; `" t/ h7 M% s1 g9 U: d% F! G- ?/ A3 |還是說我房間外窗戶上面的那一圈雨遮才是我的呢$ x7 y* h- o' d8 a7 K6 L
7 `5 i! D, L) d3 D& p* w* Z
YA下班了  明天休假出去玩囉
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met_tw

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10樓
發表於 2013-5-1 23:05:23 |只看該作者
本帖最後由 met_tw 於 2013-5-1 23:07 編輯
5 ]9 g2 w& h; ]% c( O5 e6 x
ERA三峽北大 發表於 2013-4-30 17:21
$ h& B0 s" a2 Z. @買的人在預售時就知道房子會二次施工' c& F# }. Z. w$ e8 k) l
所以誰去舉發呢3 k: D) r2 L- x4 b# C) b
北大裡的建案有幾件呢 ...

7 R2 z5 v* a6 ^$ w9 F, {( S0 n7 x0 a. U6 L2 K
二工不一定是指在你家裡的，如陽台外推。有些是公設部分，因此如果住戶中有刻意要找建商麻煩，希望能獲得建商「善意」回應，那管委會就等著接工務局的公文吧。碰到這種鄰居，因為他是依法檢舉，只能自認倒楣。
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