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今(2012)年房市在外有歐債危機，內有奢侈稅、實價課稅、住宅法等政策衝擊下，推案量較往年保守，其中，具指標意義的北台灣推案量約8600億元，較2011年減少3.5個百分點。展望明(2013)年房產市場走勢，住展雜誌歸納出10大趨勢，提供消費者出手購屋前參考。0 B5 Z! f' z) o1 a
6 f; _* z! N' h9 H h5 a [& l# N+ r一、景氣面：北台灣明年推案將較今年增加1成2 w6 f. o6 e8 a) [0 `# h
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住展雜誌預估，明年三大都會區推案量約落在1.2兆元左右，其中北台灣全年推案量，仍會可望比今年增加一成，總推案量粗估9500億元，台中與高雄則估計將與今年持平，推案量分別約為1600億元、1200億元，預估明年三大都會區的推案量，將增至1.23兆元。1 T! m# U9 \8 l- b j! t4 v; c8 E" e
; P7 P3 H# ]" U0 Q' s% v二、雙北市房價持穩 「強者恆強」、「漲跌互見」
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4 r$ t6 K E2 ]' L: u/ ~統計今年第3季台北市預售屋平均房價約76萬元，信義、大安區的房價更是一飛衝天，每坪高達132.5萬元及129.2萬元，雙雙創下台北市預售屋房價歷史新高點；至於新北市第3季預售屋平均房價約35.7萬元，同樣寫下歷史新高。
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住展雜誌表示，若從明年台灣政經情勢解讀，預料2013年雙北市的整體平均房價應可望「持穩」，即便新北市某些地區，恐陷入供過於求的隱憂，但預期修正的幅度應至於超過1成，整體房市行情將呈現「強者恆強」、「漲跌互見」的現象。
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此外，包括老舊市區的大同與萬華區，預料明年在雙子星大樓效應下將出現補行情，漲幅則約在一成之間；而新北市的新莊、五股、淡水、樹林及鶯歌等地區，漲幅也有一成上下。至於台中市和高雄市房價則預估以高檔盤整。0 Y. u. u) R9 {" p
% J6 D) i$ ]2 P# j' \4 J6 K' c, e三、銷售率低檔盤整:
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近年來北台灣的平均銷售率約在4-5成左右，住展雜誌預估，2013年的建案銷售率，在實價登錄房價「比低不比高」效應影響下，銷售率欲攀升恐有難度，整體的銷售率將在4-5成間低檔徘徊。
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4 |) F! D* X1 Z7 N, d1 t住展雜誌認為，明年新建案如欲開出紅盤，除了價格須符合行情外，建商的品牌及產品力的強弱，也是左右銷售率能否提升的關鍵。
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四、豪宅仍續領風騷
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住展雜誌指出，明年三都房市焦點仍集中於豪宅市場，包括威京沈慶京主導的信義計劃區亞太會館改建案、冠德建設於信義計劃區的豪宅案等。據了解，上述兩案都將開出每坪300萬元的天價準備測試市場水溫，加上台中七期的豪宅、高雄美術館特區、興富發與京城建設的豪宅都將陸續出籠，因此不難預見明年3大都會區的豪宅案仍將是鎂光燈追逐標的。, a8 o; E2 d- h; S9 q8 C
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五、利率不動 可望推升購屋意願
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) r& E0 J$ G9 r3 v為促進經濟的活絡，市場推測，央行將趨向不調整存款準備率，不過又因國內通膨壓力仍未消除，使得購買不動產成了抗通膨保值的好理由。住展雜誌分析，假設明年利率仍將持續走平，可能進一步推升民眾購入不動產的意願。1 c4 v2 h; j- D: e$ f
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六、商用不動產交易量縮
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+ U# m) [- Q$ I+ D. y有別於豪宅的好行情，市場擔憂，商用不動產明年成長幅度恐將因金管會的「新八條」禁令而停滯。事實上，今年商用不動產市場因游資充裕、好貨有限，以及壽險業者力撐下，表現相當亮眼。
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住展雜誌分析，明年的商辦價格表現將呈「穩中有升」的格局，惟交易量衝高恐不易，在價格部分，受惠於觀光與商務需求都持續增長，加上好的標的有限，因此研判暫無看空理由，長期來看，價格仍有一定的成長空間。" j" [0 f4 k9 K: E7 z* j4 f6 u
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7 ~2 G& y0 Y3 |& F, Y2 {! E5 w7 h七、餘屋賣壓增、牽制預售屋市場+ \* g' b2 X( I3 b
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住展雜誌表示，近年北台灣4-5成的極低銷售率，恐將使得未來幾年內未賣出的新成屋賣壓倍增，並對預售屋產生牽制效應，其中又以新北市幾個供過於求較明顯的林口、三峽、淡水，及桃園地區的中壢與南崁交流道周邊為最。
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7 D6 E" C& \9 a3 w% c1 T八、新北市房屋需求穩定成長+ r: b' T3 u' f( }5 X% Y& N
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受到台北市高房價排擠效應的影響，讓近幾年房價相對較低的新北市的移入人口大幅增加。而受惠於人口增加效應，不僅推升新北市房屋需求增加，也連帶使該區的房價跟著走漲。: R v0 B, e9 q$ j' j
( l! I6 W- t, d( z& B8 |) n九、價格是否貼近行情，建案銷售好壞關鍵+ r# B0 A. m+ `0 c
9 J, h4 f/ U/ p% K5 M* ^從實價登錄實施以來，各工地的成交天數有加快的趨勢，下訂與簽約的速度也陸續加快，是故建商如何使開價(或成交價)能更貼近市場行情價格，成為建案成敗的的重要關鍵。9 a. Q" r) R& k8 h0 K
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十、「三低一高」房市隱憂 [- f: h4 k q& z( c" ~- Q
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央行指出，全球景氣對台灣的影響已擴及到實質面，台灣經濟2013年仍將面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的「三低一高」危機中。住展雜誌指出，對購屋者而言，國內經濟實質面是否好轉，將成為操控房市好壞的一大變數與隱憂。
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發表於 2012-11-23 07:17:54
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