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【時報-台北電】壽險公司和自家創始的REITs如買回自家不動產發行
5 e' d) X* r/ J4 {5 e的REAT，獲利將不得再全數認列。金管會內部多次討論後，已由會研
* m& v% a; j y& A基金會研究並發函作出上述規定，這將使9月要標售的國壽敦南REAT、
" b; b. [9 |5 x. l" L( ?% W0 X新壽敦南REAT標售案增添變數。
! j+ N: d. _" B 壽險公司94年、95年發行的不動產資產證券化（REAT）商品最近將7 L$ n# K* j, ^* K% L3 n0 `
陸續到期，保管銀行依當初發行契約須公開標售。& O1 q4 [9 _1 Y$ g- F) U" d2 J
7 A5 U( H1 P1 L0 D% R) P# G9 r, z 相關人士指出，98年新光中山大樓REAT標售，由新光1號REITs得標
$ t' u' L4 d) i' D, R. c* H' D( [+ I；今年新光松江REAT3棟商辦則由新纖得標，引發外界對創始機構新壽
4 ?2 }# ?: C$ t3 A, ]能否認列這些不動產交易獲利的爭議，鑑於9月又有二大REAT要標售， X; c5 H. i. j' `) j
金管會因而預作因應和解釋。
, i" u I1 p% u; y& |3 Z4 X 據悉，金管會多次討論確定方向後，交由會計研究發展基金會再次
# j" m6 w" t& L- U7 Y$ L. ]) N討論，最後確定各壽險公司以不動產發行REAT，最後都持有大量的次4 W6 w1 v% v% L5 ^/ s
順位受益證券以增強信用，同時這些不動產出售利益也影響次順位受
# b6 A- ~5 y/ @益證券收益，在會計精神上判定這些壽險公司對REAT仍具「實質控制, y$ M$ ^6 P* [/ i( i4 ?& R) r
權」。
: w+ ~5 O {! T1 ?, [+ r 也就是未來壽險公司拿不動產發行REAT，再持有大量的次順位受益4 \1 F# n* k7 Y' t& t
證券，在會計處理上不能算「真實出售」，仍要編合併報表，出售獲
/ {4 ]1 _0 d0 X利也不得認列，直到不動產「真正」賣給外部第三者才能認列獲利。4 M+ U8 o7 f( p/ v! G F1 h
至於REAT最後如果賣給同一創始機構的REITs，例如新光中山大樓賣
0 G4 l0 } D& C' p# Y給新光1號，就要看新壽持有的新光1號的部位多少決定認列方試，如! ~; }& d/ }# D$ E
果超過50％以上或大部分的次順位證券具「實質控制力」，獲利便不
0 T3 T) x4 I/ d. k+ ?' X/ Z得認列；若持有20％以上或仍具「重大影響力」，獲利則依持股比率" i3 f9 ]' k1 n& j- R7 M
計算可認列比重。8 N# i7 A+ ?% k9 Z( H4 L% R9 E8 ^
以實列來說，若國泰敦南REAT及新光敦南REAT在9月標售時，分別由2 I" r3 R. x, T3 O6 G, r- b8 Z- r
國泰人壽及新壽買回，則這幾年不動產增值的利益，國壽及新壽都不
! d1 ^% Y* s6 S9 [- U! J1 f得認列，只能記在帳上，要等相關不動產下次再賣給非關係人時才能
9 a4 E3 \3 n' v7 P認列。7 ], O3 E7 e1 x4 J
若這二筆REAT是由國泰R1（或R2）及新光1號得標，則要依持股比率3 S4 [: l$ [& o5 h8 t
計算可認列獲利，但也不能全數認列。(新聞來源：工商時報─記者彭
- K* _9 t3 P) j4 d禎伶／台北報導)0 Q. o- W7 M3 K! s& J. J! N5 M0 j
* Q) @6 v+ f9 f% a& G7 x
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發表於 2011-9-5 21:53:05
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