- UID
- 3261
- 閱讀權限
- 40
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 2818
- 活力
- 3445
- 金幣
- 15500
- 日誌
- 0
- 記錄
- 8
- 最後登入
- 2024-6-8
  
- 文章
- 3211
- 在線時間
- 1497 小時
|
本帖最後由 faith 於 2011-7-3 09:34 編輯
! j S7 U4 @4 T5 W& `
0 A5 Q9 F8 Q/ d9 O5 P文章提供／住展雜誌7 m0 u7 S( J% a2 Z. A
( L0 @( A4 p% q" v. M在Ｍ型社會中，為什麼有些人會有錢？通常是因為他們過去所做決定，對的次數較多；相對地，為什麼大多數人賺不到錢？因為他們常依照自己的直覺做決策，所以常被套牢！「率性而為」如果能賺到錢，則大多數人都會賺到錢， 但事實往往不是如此。. ^; Y$ X. S$ `2 z# E
$ D& f5 H! _. t+ [3 U! j本文將有錢人在投資購屋時，絕對不會犯的五種購屋錯誤觀念加以整理，希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思，而能順利躋身於有錢人之列。
7 A8 z8 D5 j/ l4 `9 N$ {4 y1 z! d- v3 T* o0 _( n
; w6 ^! k V" ]; B購屋錯誤一 有錢人不會先買小屋後買大屋' Z' ]* |+ B: Q) N
. ^$ \" l0 L, z! [. C6 P+ P/ p一般人依直覺思考購屋，總是會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大，循序漸進。但這種作法只會造成終其一生頂多有個棲身之所，但卻無法從投資購屋中賺到錢，而躋身富人之列，為什麼呢？8 d1 S0 w1 L; @+ j7 d U8 w
% n; M+ s, [+ q: {
! f( f+ Y# D* S7 M4 S* Q2 ]6 x首先，是因為小屋雖然便宜，但增值性有限，每一次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，但通常一次要等七至十年。
9 k6 L& c+ Q8 B/ q& {9 }* p& s0 v$ K' g+ f3 l2 D6 u& ]8 [7 a
: |; t S2 J7 L. Z: ^- n& s
大家想想，買一戶小屋，要等七至十年，才有機會大漲一次，當機會到時，除非是將小屋賣了，不再投資購屋，否則賣了小屋，再換大一些的房屋，不但無法獲利落袋，反而還要再投入更多的資本。
% m/ Z% f( y% u L; E4 u3 k
8 X) r- ], _' M" C: ^1 {% G6 W4 j5 R
然後，又要花個七至十年等其增值，即使一生順利，也頂多換個三、四次，換到一幢最大坪數的房屋後，很可能還等不到該屋的增值，就已「蒙主寵召」，讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中，皆處於投資的「等待獲利期」中，而真正獲利者，不是其子女，就是政府，「一生打工，如竹籃打水一場空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。. F4 G; x# R! G0 g: B
% d6 I. r. N. o
自住屋難獲利) L; w9 d# i5 U4 v% G2 k5 ~7 H
! P/ |* q) q& T" ^
其次，由小而大的購買行為，通常會捨不得與自住行為區分，也就是說，投資人所買的房屋可能大多用來自住，自住的房屋是無法投資獲利的！) @5 h+ n2 ]) Q
8 s* t4 K. Q d# t8 f4 a" y2 G
2 D; b ^1 y4 B4 T. r
因為即使房屋愈換愈大，但當想將最大坪數房屋出售時，常會捨不得，因為想到如果房屋被賣了，自己就沒有房屋可以居住，子女就會無家可歸，於是在情感上就會捨不得出售。
' L, \. u& ~. ` K; v2 U$ h0 I- e
4 E1 o$ X" n# f+ \; R/ ~7 _
1 o% z" F0 ]6 t+ F8 v+ D3 u結果一生只會擁有一幢自用的房屋，自然也不易從房地產投資中獲利，而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。, r+ n) c. d: m* b# p5 }# S
! ^9 m6 K4 b9 O0 t* D. o( A& T% d& E! Q
任何一個希望從事房地產投資的人都必須了解，「自住」和「投資」是兩件事，如果想要「自住」，依照自己經濟能力由小而大，一生做個「快樂屋奴」，是沒有問題的。 T$ j, d$ U" i
6 x# i' \- S& m9 `
. F1 z* \/ g1 \* }但如果想要投資獲利，則必需和自住的房屋分開，要由大而小，因為，如果先買一戶大坪數的房屋，等到一次景氣（也許七至十年）來時，即可將房屋出手獲利。此時，可有二種作法。一是手中握好現金，等房屋跌價後，再進場購買，則可安穩將獲利落袋（先售後買法）；另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋，則可馬上實現獲利（以大換小法）。- |! z j: R! K) M
$ u x1 M3 x+ P) `( L) Y% g率性而為可行6 ]3 _1 L* T2 w8 K% S$ H$ d1 S, M7 H
( n" |9 V% \5 N2 M. o
/ d7 f5 H& M- W" Y! A" p
如果投資人真正瞭解這二種投資獲利方法，則房屋雖然即使愈買愈小，但每次的景氣（七至十年）都會為自己帶來獲利的機會，在有生之年，至少可以賺取三至四次，甚至更多次的獲利機會。
& D. m" q7 J2 L7 A: J( i4 X: i4 l
* v/ t$ T X) F7 K
, o' ] b2 g! e: a這種做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法，我要再提醒一次，如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到錢，則有錢就不會是只有少數人的專利。5 S: n/ E/ O$ c
- P6 Q2 H1 m9 `2 Y8 t H- T2 X$ Q
購屋錯誤二有錢人不會先買郊區，後買市區
3 T" f5 T3 ?" `
0 t; m4 k& o% v6 K% ^0 l8 q. F8 g, E. n1 _$ j7 R: R2 \
依一般人依直覺思考購屋，總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區，後買市區，最常聽到的聲音是「台北市的房屋已經太貴了，買不起，只好先買台北縣（甚至更偏遠的地方）！」就投資的角度而言，這是一種風險極大的錯誤，為什麼呢？0 ^8 E+ [& a5 B X9 y
! U. d* }6 N B7 W2 |" p% p2 y9 |, y5 Z: P. s* Y
因為郊區通常是區位較差的地方，我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位！區位！區位！」意思是說，寧願不要投資，也千萬不要購買區位不好的房屋，「只要台北一張床，不要台東一間房」在在說明了區位對於投資的重要性，而郊區就代表了區位的不佳。# A- g' `! y8 W' w0 R& I3 a
' R6 Q, T+ [- o- f9 B2 f
. J1 L0 I. W; m- s2 Z. _區位不佳就代表了未來增值空間有限，風險卻很大。由過去幾十年的經驗，我們可以看到許多郊區的房屋，在每一次的景氣時，大量築「夢」，讓許多無經驗的投資者與首購族，因為價格便宜，歡天喜地的購買，後來卻多遭套牢，遭到價格被腰斬，甚至再腰斬的命運。0 X, j& d% g, s- u6 p u
' c1 S' i) W% j) ~
2 P9 N4 C- ~1 W( N1 ]+ r* {0 W7 Q
每一個人都知道，當景氣來臨時，是郊區房屋的漲幅大？還是市區的漲幅大？當然是市區的！那為什麼還要去投資購買郊區的房屋呢？
/ P7 E9 { H5 g# Y. a8 b6 Z9 V+ U. R7 V$ H" k
$ j, y. b2 ?! c
同樣的例子，有許多新開發區的房屋，其價格雖然較市區便宜，但其情況卻亦相同，即使該區域有增值潛力，大多也已經反映在價格之上（超漲），要等到真正投資獲利，至少都是十年以後的事了。/ D5 R) S' h5 [" {( w/ q3 R2 G
% @* s2 M& W! y; I# x# `6 a" ]
- L2 {9 \8 Y U5 z4 l9 s更可怕的是，所築的「夢」如果發生變化，例如該開的捷運不開了，該蓋的學校不蓋了，該有的設施不建了，就會產生極大的跌價風險。
* }* ]' a) d. w7 r& F, v2 D0 [0 Y8 w+ I) e* Y# b4 p* m
" q$ o" V2 t( ~4 c7 l
根據過去的經驗，一個新開發區的成熟時間，幾乎沒有少於十年的，例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、淡水新市鎮的開發，經過十年仍是荒草一片。 依此經驗，大直及南港重劃區，沒有再十年是無法成熟的。因此，如果想要投資房地產獲利，千萬不要因自己經濟能力的考量，而先投資郊區，後投資市區。: n4 h8 I6 F* Y B: T+ C, @
, a* v2 ]. [, [
購屋錯誤三有錢人不會先買中古屋，後買預售屋8 j* c! A! L6 \% v9 `5 J* y
& ^7 t" ]! Q- s* u. ^& I' D1 R! \1 E) o9 ]+ Y& c
一般人依直覺思考購屋，總認為購買中古屋（或成屋）因為看得到，而且價格通常也比預售屋低，所以安心購買。其實根據房地產投資的角度，中古屋是比較不具備有投資獲利機會的，為什麼呢？* p5 h: A& a& J2 [- S# I7 N
3 K- M- r) [) t: W
/ {2 K7 d z" _$ t9 D5 {: A# @8 P首先，中古屋所購買的是「現貨」，是一種以大賺小的投資模式，也就是說必需先投入一大筆錢（即使部分是銀行融資），然後坐等增值。$ F/ p, I, t4 v0 z6 P9 A
" |+ O) U& H( u
; R4 d" Q9 Q: P3 g, N依上述的經驗，每次景氣的時間大都要七至十年，所以在如此漫長的等待期中，每一天都必須支付機會成本（opportunity cost），即使有人會說，中間會有租金收入，扣掉利息，至少應該還會有些賺頭。
! T4 O0 e6 [1 q: ]) g2 v& \( `& Q! s0 X6 n
c' K) c! `+ G$ a& c! n3 l但如果投資人真正拿計算機打打，目前市場上的中古屋，不論是何種產品，其租金收入通常在三％至五％之間，而銀行利息就要付出約二％至三％（甚至更高），如果再加上租金所得稅，以及房屋稅、地價稅，以及各種維護費用，即使不算折舊都不一定會賺錢，這些成本都還不包含如果遇到不良的租客，欠租或賴租，以及客戶更換中所造成的空置期損失，如果真正細算，獲利其實是極低的（有些甚至還貼上機會成本的損失）。0 \5 O* D! I8 |2 l; M9 m0 t7 w8 y
- v. w7 [" ~ h預售屋潛力佳3 c [: A: Q- [: g& ]; v
0 ?" L4 r6 l& R+ F) n' l
但投資預售屋就沒有這些問題，雖然，一般而言預售屋的價格較高，但在未來三至五年裡，投資人通常只要付出房屋總價的十五％到三十％，而在這段時間裡，所有的稅費，如房屋稅、地價稅，甚至土地增值稅都是由賣方（建設公司）支付。0 _, n: B% [/ { v* `- o3 }2 w1 K
, E8 K1 O! A4 u; F相對的，如果房屋有增值，則一ＯＯ％的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售（轉售），則通常連所得稅都可以省下來。
W' P y6 Y2 r9 m0 B8 |- J2 v* i' J1 K& \6 m1 i/ w
6 `. U- G C8 i& r/ K0 [5 M5 Z根據歷史經驗，在每一次的景氣來臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者（建設公司），就是最好的例子。; @, v4 k! H' N! m* P7 X
除此之外，如果房屋漲價的數額相同，預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。" s$ H8 g- ?, s0 g
" c B U7 ?: \* E# K# S
# S; o5 ~7 H! \) m因此，如純就投資的角度而言，有錢人很少會購買中古屋的，因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。
' b/ D6 c0 s+ }- c& m! Z' n" Y
, j, z6 r' F5 R5 S- c; q: y* e2 _2 e% R( M% G3 i
其次，回到景氣時間，如果每七到十年才能有一次景氣的機會，對於投資預售屋而言，因為其通常有三至五年的興建期（房屋才會蓋好）。
5 ~8 }& _+ T c8 r
& q2 f9 w' y8 M4 D8 }; [
( L0 e7 Z, |0 \& Z所以，相對於中古屋，其等待增值的壓力減輕了極多，許多投資人往往在房屋尚未興建好時，即已投資獲利，這是中古屋所無法比擬的。
9 }# c7 Z2 ^% ?; H4 U' K
6 C- f. ^! @0 v/ b* h6 ~2 Z
2 Q. l) j- ], F我必須再提醒一次，預售屋的投資機會只有在台灣才有，世界上許多地方，雖然也有類似的名稱，但不是預付款（Down Payment）要很高，就是購買期較晚（如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定），甚至嚴格限制了銀行貸款的方式與成數，這些都將預售屋的投資優勢做了較大的限制。
' i& E0 g' W4 |$ Z2 V% B/ L: n6 P! Q8 ?+ t
9 t, g3 _) o; P
只有在台灣，沒有這些限制，也才有最佳的預售屋投資機會，投資人怎能不把握？4 G. _( t* V# T8 D l3 k! Y0 Q4 G" ]
) |/ z9 q, _5 K4 z
" ]( d& A4 z- A2 i購屋錯誤四有錢人不會先買景觀，後買區位4 \1 x5 K% W2 g6 D. O
. A3 L" f: s- w7 j6 [
* L9 ~" n% I3 T+ e, Y+ [一般人依直覺思考購屋，總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值，因此每當許多廣告打出「景觀住宅」，總能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上，景觀的價值是必須加以檢驗的。/ W V- p* O' `5 a3 w& @' H
( b/ ?% o0 R! _9 g5 t
+ k5 C6 J; i7 }7 }# r一戶有景觀的房屋，當然比沒有景觀的房屋要好，這是不需要討論的，但是真正的問題是，那一種景觀能讓房屋增值？: g$ i" Q5 A- w
就投資的角度，郊區的景觀是不值錢的，例如在北海岸地區，每戶房屋都能看得到海景，例如在新店安坑地區的山坡地住宅，幾乎每一戶都能看到青山綠水，但為什麼入住的人並不多，而其房屋價格的增值又十分有限？不是常聽人說「百萬豪宅，千萬景觀」嗎？0 c( M* V$ ?4 v: t; O
9 h- X0 J) ?: ^: z
4 J0 V3 U7 ~; K# a
景觀要值錢是要在市中心的景觀，因為在市中心的景觀是「稀有品」！例如在台北市區大安森林公園邊的住宅，每坪已經衝破百萬元；例如中永和的四號公園旁的住宅，每坪也至少超過四十萬元，為什麼呢？
/ y+ b1 T$ f/ u# ^0 _8 a3 u/ l& x因為在市中心的景觀是稀有的，也才有增值的條件。相對地，如果在郊區，景觀就不是「稀有品」，幾乎每一戶房屋打開窗戶都有景觀，這時候，景觀就不值錢了
3 s/ S; f; J: C w0 c最好的例子是前幾年有許多久居都市的「窒息族」，為了爭取景觀，紛紛到合歡山蓋別墅（也有到宜蘭蓋農舍的），認為該區的景觀已是台灣之最，不但可以生活的健康，其房屋價格亦必然會增值，但是，那些房屋在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十％的波段中，不但沒有增值，反而乏人問津，有些人甚至還悄悄的又搬回了都市，這是什麼道理呢？+ ~% ?, F! c! b% `4 p
6 E: y8 D6 n- b7 I w# s. h# u6 V
9 u1 x- D8 q" l' i還是「物以稀為貴」的道理，景觀不能產生價值，「稀有的」景觀才有價值。 即使在台灣首善之區的信義計畫區中，真正能有景觀的房屋不到二十％，而其中還有有些景觀是許多人所不喜歡看到的（如墳墓、隧道、或是高架橋）。
\$ m) n7 Q- v9 E5 y& p! J( x$ h
7 Y' l- f$ e% z" t" Y" _! H因此，即使在信義計畫區內，每坪房屋的價差，也有相差到一倍的，在如此小的區域中，已有這樣大的差異，在都市中各區域間的價差自然就更大了。1 N# c; [# J6 ~8 c) J- C; O
0 L+ _3 X/ G% N q$ e& I4 ~$ @& r' k) b. d+ m
對於有錢人而言，一定是先選區位，後選景觀，因為就投資的角度而言，在Ａ級區位的Ａ級產品，必然是東方不敗，永遠會贏的產品，但在Ａ級區位的Ｃ級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。( m8 w ]9 G: T1 U
: i! d( f5 W# |) C; X1 s$ A5 A5 Z- N! P8 c: Y
最近在信義計畫區內的國民住宅，每坪也賣到五、六十萬元，就是最好的例子，不要迷信景觀，「稀有的」景觀才有增值的潛力，而大部分廣告上所標示的景觀，都不具備有「稀有性」！3 x9 l3 Q+ c) ]6 s0 J8 u
7 ]: [8 g/ {& a; A& ]6 s% l% |' ?. t4 R* e+ \! R
購屋錯誤五有錢的人不會先買建材，後買品牌1 o+ t9 s Y0 w, s0 k
3 f7 D6 h* f$ s* R
3 _" K, O; B: t5 _
所謂「外行看熱鬧，內行看門道」，一般人依直覺思考購屋，總認為房屋如果建材用得好，就一定愈增值，因此，只要看到售屋廣告上說「四面石材，進口設備」，就芳心大動，衝動購買，但後來卻多無法享受較大的增值，為什麼呢？. |" S7 y8 }* K a0 r6 e# T4 ?
( A+ ^6 m, |. q; Y9 r
2 ~7 U1 m& v! T+ e
以往，在許多建築師的訓練中，總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡，要實在、要堅固、要遮風、要避雨，因此大量採用石材，由外而內，幾乎是在興建一棟一棟的城堡（以往在他們教科書上的例子，也多是古堡）。
8 j/ x! z5 W. I8 b- m# P4 d; c6 t; W7 [; V4 p0 S! b( V* ~0 o P/ Z
3 U X7 D6 L& H$ U# W
但隨著時代的進步，人們逐漸發現，住宅是要讓人住得舒服，而城堡並不能讓人住得舒服，（如果大家去看過城堡就知道，城堡只能讓極少數人舒服，居住其內的大多數是不舒服的！）。
7 O3 b) e, o) W/ X* I/ z
+ J* L" L7 f/ {; [' A
. B( R& U- r: h; O% j如果要讓人們在房屋內舒適的居住，風調雨順，節能省源已成為目前世界的主流。+ e$ N( H- y& W6 C4 E
9 f1 H3 v1 q. @ s& J+ I
, {# k& _2 m! m' r最好的例子是前些日子，大連市蓋了一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住，全部都沒有採用石材，記者問開發商原因何在？該開發商回答，因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋，如果輻射量較高，就不會同意讓該公司主管居住。( }0 c8 N4 n2 I! {' R
天然石材由於來自地底，多少都會含有輻射量（另一種型式的輻射屋），很不容易通過檢驗。在台灣的許多建設公司還在迷信石頭城堡的同時，世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。
( ?1 O, ~( w, T! V
" |3 V- i: Z, x: H+ G7 m% ^2 a% X+ ~) b" x) C
在台北市有許多擁有好品牌的建設公司，其建築物已經愈來愈少用石材，具有環保特性的鋼材、玻璃，以及可以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四週。6 E* Z0 f6 F$ N2 O; L' @3 A: J
, d" A0 z, l7 z7 B3 w7 O
# R' @% P$ @! @' h
具有「未來性」的房屋才具有增值的潛力，在很多外行人還在看建材、設備的時候，重視環保節能的「新好宅」已經逐步出現。
7 L, [% j9 e& s2 O V) v5 M3 m' o
K% a& L, k' t
因此，有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視，唯有具有好品牌建設公司的產品才能經得起時間的檢驗。& x; k" w& D) _; H
在許多「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名，及其建材設備是如何地系出名門的時候，不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。+ H8 i' B% a* d& \2 D+ c( z
% F7 f$ w9 q$ L: X( R0 g( y7 F, g5 \; [* O. w9 u/ B3 ^
例如雙Ｂ汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎？, ~2 z. v: k& n9 g D2 l/ t7 z
$ \% m" \; V9 _9 r, x8 v* i' e
" X: k9 T/ l8 e4 Q$ y同樣地，LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地方製造的廣告嗎？
0 M* {5 Y. S1 Z6 n" H$ t2 G: W9 W/ B
0 `: Q9 u4 N$ ]& ^1 f0 w
品牌的精神即在告訴消費者，只要你買了我的產品，我負責到底，是誰設計、誰製造並不重要，而是本公司有多久的歷史，過去提供過什麼樣的產品，什麼樣的服務；現在，對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼樣的判斷；未來，要提供什麼樣的產品、服務與責任，如果消費者認同了，就購買，這就是品牌。: a( Q7 M2 Z$ b3 R
S; f$ h1 X' a8 [3 m& }0 b" z, ]
: ^3 ^6 Z$ T( q( [7 X
為什麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品，因為好的品牌自然具備了未來性與增值性，請特別注意，愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司，才愈能讓房屋增值。
% l; A& U! e/ W2 ?: K P
$ l3 e: B1 `' R; p. C2 U8 r( d6 T/ n s, o) z
. k( g; `4 a8 m+ s$ g
! H- C% _8 {( H+ W6 f
7 R0 Z) f( f& ~% a9 |1 o有錢人的抉擇
8 S+ r9 N% q3 \- F. |: M4 |: c5 k M1 B, w) g5 D+ k+ A5 W
有錢人為什麼會有錢？就因為常能掌握致勝觀念做決定！沒有錢人為什麼會沒錢？就是固執己見，常憑著自己的直覺與感覺做決定。3 f! C8 H. f/ U& g; @- \% T# V
+ s, s3 [ _+ E+ g" z' O: I s7 r. ^1 D* k: ]& Q
世界上，能掌握致勝觀念做決定的人少，憑直覺思考做決定的人多，自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧的Ｍ型社會，如果我們真正希望投資房屋獲利，自然應該要向有錢人學習致勝觀念！
; D& n- C! d: ^4 A
$ w4 U9 W/ e' M2 {/ a& [/ m; O1 _" e
前陣子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍，所要傳達的觀念，就是富者為何會富的原因是有正確觀念，而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反，所謂「學而不思則罔」，要讓一個人瞭解，他依直覺思考的結果往往是不正確的，已經十分困難，如還能說服他改採正確行動更是難上加難，但這卻是走向有錢人道路的唯一方式，祝大家投資順利！; E" R- F1 t: S
|
|
發表於 2011-7-3 09:33:45
收藏
讚
發表於 2011-7-3 09:42:58
發表於 2011-7-3 11:42:41
.戒不了
發表於 2011-7-6 21:22:28