- UID
- 3261
- 閱讀權限
- 40
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 2818
- 活力
- 3445
- 金幣
- 15500
- 日誌
- 0
- 記錄
- 8
- 最後登入
- 2024-6-8
  
- 文章
- 3211
- 在線時間
- 1497 小時
|
本帖最後由 faith 於 2011-7-3 09:34 編輯 ; o3 x) l6 T# e/ | y
( A9 {2 ~$ Y% a6 {. a' V* {文章提供／住展雜誌
6 [ f' G8 w. @5 ^9 W
5 s' _6 q. Y1 K9 ?在Ｍ型社會中，為什麼有些人會有錢？通常是因為他們過去所做決定，對的次數較多；相對地，為什麼大多數人賺不到錢？因為他們常依照自己的直覺做決策，所以常被套牢！「率性而為」如果能賺到錢，則大多數人都會賺到錢， 但事實往往不是如此。- @) T5 |) o4 Z6 S9 @
- W8 I& G3 h4 e4 e
本文將有錢人在投資購屋時，絕對不會犯的五種購屋錯誤觀念加以整理，希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思，而能順利躋身於有錢人之列。$ E% O+ U8 ^$ H5 f" Q
& O, O. _ w) B% A5 x; u
* k! w. x, Z3 @- }$ @購屋錯誤一 有錢人不會先買小屋後買大屋3 Z) S- h* o& z$ v- M
& G3 Q9 T# a, {1 x+ ^% U- H一般人依直覺思考購屋，總是會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大，循序漸進。但這種作法只會造成終其一生頂多有個棲身之所，但卻無法從投資購屋中賺到錢，而躋身富人之列，為什麼呢？
: a. F) _3 ?6 P
; X) V; O* `5 @ b$ ?; L# H1 y4 ^) O, g8 j5 [- T, e' H
首先，是因為小屋雖然便宜，但增值性有限，每一次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，但通常一次要等七至十年。
; R6 [1 f( M' Z x: O3 W
* q; J' e- a( h& P/ a, {3 v9 U9 p0 @# ]# P; O$ n
大家想想，買一戶小屋，要等七至十年，才有機會大漲一次，當機會到時，除非是將小屋賣了，不再投資購屋，否則賣了小屋，再換大一些的房屋，不但無法獲利落袋，反而還要再投入更多的資本。! l- N7 _5 r. Y
- Y( b5 n9 T: q
I" y- z) r B; ~5 T& D
然後，又要花個七至十年等其增值，即使一生順利，也頂多換個三、四次，換到一幢最大坪數的房屋後，很可能還等不到該屋的增值，就已「蒙主寵召」，讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中，皆處於投資的「等待獲利期」中，而真正獲利者，不是其子女，就是政府，「一生打工，如竹籃打水一場空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。+ H+ q2 z8 y& g* X; n1 I
% ?5 V$ \/ C# J; A/ u自住屋難獲利, I& G0 L! ]1 Q" e
9 |5 c0 { W4 b C其次，由小而大的購買行為，通常會捨不得與自住行為區分，也就是說，投資人所買的房屋可能大多用來自住，自住的房屋是無法投資獲利的！4 }6 X+ X% ^& K& x( h$ K8 y
5 H1 S$ E1 G) L* H( N( R6 J8 q
$ N& m+ [ D2 Y) A5 p因為即使房屋愈換愈大，但當想將最大坪數房屋出售時，常會捨不得，因為想到如果房屋被賣了，自己就沒有房屋可以居住，子女就會無家可歸，於是在情感上就會捨不得出售。; l2 o1 z7 M( C- A f1 i1 _
0 k5 O) R5 m2 v X9 r
2 d) y+ i5 u7 N4 ?9 M# `( B) Q結果一生只會擁有一幢自用的房屋，自然也不易從房地產投資中獲利，而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。
. ^8 s' V# s1 e
; l5 q: F3 N7 G# T- F
* g: S) \8 L8 e, ^( M任何一個希望從事房地產投資的人都必須了解，「自住」和「投資」是兩件事，如果想要「自住」，依照自己經濟能力由小而大，一生做個「快樂屋奴」，是沒有問題的。9 K L, z4 i3 e
& @/ w0 R4 }/ f1 P2 v+ g4 U. l
/ f+ @7 r6 H' d# P2 P! H0 b
但如果想要投資獲利，則必需和自住的房屋分開，要由大而小，因為，如果先買一戶大坪數的房屋，等到一次景氣（也許七至十年）來時，即可將房屋出手獲利。此時，可有二種作法。一是手中握好現金，等房屋跌價後，再進場購買，則可安穩將獲利落袋（先售後買法）；另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋，則可馬上實現獲利（以大換小法）。9 g$ O( O' ?* P8 _8 t1 o% @# e
) K) q; K4 J5 [- P8 U
率性而為可行; j. p1 q% k8 O2 f
5 N& E4 N( g; c
1 _ t1 U' }7 v" x1 t/ O) j7 T2 T如果投資人真正瞭解這二種投資獲利方法，則房屋雖然即使愈買愈小，但每次的景氣（七至十年）都會為自己帶來獲利的機會，在有生之年，至少可以賺取三至四次，甚至更多次的獲利機會。
( O3 r; N! \( Q* ^, g- t" J$ s) m
8 m1 n: w& Z9 B' N( s" f
& ] w K9 s4 T: y/ Z8 V1 n這種做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法，我要再提醒一次，如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到錢，則有錢就不會是只有少數人的專利。+ c2 P. H" b, g
6 M4 j2 d- B: k9 G1 [$ Z" |
購屋錯誤二有錢人不會先買郊區，後買市區
9 s- P& X) n7 q
' Y ?. A' o% Z' q. c
/ E o5 p( ]; v; c8 S% _* z% `* B" i依一般人依直覺思考購屋，總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區，後買市區，最常聽到的聲音是「台北市的房屋已經太貴了，買不起，只好先買台北縣（甚至更偏遠的地方）！」就投資的角度而言，這是一種風險極大的錯誤，為什麼呢？
" L% r1 |8 S4 O" b, X4 p3 _6 }, G1 \( \
- J; `% k1 s( s* R7 n
因為郊區通常是區位較差的地方，我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位！區位！區位！」意思是說，寧願不要投資，也千萬不要購買區位不好的房屋，「只要台北一張床，不要台東一間房」在在說明了區位對於投資的重要性，而郊區就代表了區位的不佳。+ r: i+ b# O, [3 M! r8 C2 |* z; a7 f
/ G: D0 U& j: H- h
7 p2 W+ V+ y8 Q$ P區位不佳就代表了未來增值空間有限，風險卻很大。由過去幾十年的經驗，我們可以看到許多郊區的房屋，在每一次的景氣時，大量築「夢」，讓許多無經驗的投資者與首購族，因為價格便宜，歡天喜地的購買，後來卻多遭套牢，遭到價格被腰斬，甚至再腰斬的命運。9 p5 b& H% |; z: K- @3 L
/ j& n. K j6 M( ?7 Z2 N# n C L1 J( f' o# ^* V( o7 s8 S5 B
每一個人都知道，當景氣來臨時，是郊區房屋的漲幅大？還是市區的漲幅大？當然是市區的！那為什麼還要去投資購買郊區的房屋呢？* z _' }9 }% z& E
/ F1 y% m) r7 T( \( v
' S" G. | b6 S" g
同樣的例子，有許多新開發區的房屋，其價格雖然較市區便宜，但其情況卻亦相同，即使該區域有增值潛力，大多也已經反映在價格之上（超漲），要等到真正投資獲利，至少都是十年以後的事了。
- K, Z1 C, t2 ~! U/ N. e$ @- z) c; k! b/ Q! |2 C0 } f
- ^9 D$ X# W" ^+ [2 _+ w
更可怕的是，所築的「夢」如果發生變化，例如該開的捷運不開了，該蓋的學校不蓋了，該有的設施不建了，就會產生極大的跌價風險。
, B/ l$ v3 C/ S, [( Z' f, h9 G# Q: T y9 L& e
7 u$ A! H, k# `根據過去的經驗，一個新開發區的成熟時間，幾乎沒有少於十年的，例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、淡水新市鎮的開發，經過十年仍是荒草一片。 依此經驗，大直及南港重劃區，沒有再十年是無法成熟的。因此，如果想要投資房地產獲利，千萬不要因自己經濟能力的考量，而先投資郊區，後投資市區。
4 q5 L5 n) H2 t5 F. E# G
$ Z2 F5 P2 q9 c購屋錯誤三有錢人不會先買中古屋，後買預售屋9 r* G& b. m2 c
h8 p8 Q! @2 [ p' ] x
( n! h( K$ U- j0 @' g# g2 k一般人依直覺思考購屋，總認為購買中古屋（或成屋）因為看得到，而且價格通常也比預售屋低，所以安心購買。其實根據房地產投資的角度，中古屋是比較不具備有投資獲利機會的，為什麼呢？# n m" b# G3 N" H$ R" f
# |1 O; _9 A2 r) P/ n+ e8 b+ N$ c z) _5 `% x4 \; t0 b9 s0 T
首先，中古屋所購買的是「現貨」，是一種以大賺小的投資模式，也就是說必需先投入一大筆錢（即使部分是銀行融資），然後坐等增值。
& Q! \% F1 f7 s' m, V5 c* C7 A8 d; y+ z$ Z3 a9 e( o
; H3 |, k" A- m
依上述的經驗，每次景氣的時間大都要七至十年，所以在如此漫長的等待期中，每一天都必須支付機會成本（opportunity cost），即使有人會說，中間會有租金收入，扣掉利息，至少應該還會有些賺頭。" c! ]+ b; x+ O4 P
3 i9 b9 W3 @. h W t6 F) l! m$ ~) q! h( x% f+ t6 T2 k8 i( d! R
但如果投資人真正拿計算機打打，目前市場上的中古屋，不論是何種產品，其租金收入通常在三％至五％之間，而銀行利息就要付出約二％至三％（甚至更高），如果再加上租金所得稅，以及房屋稅、地價稅，以及各種維護費用，即使不算折舊都不一定會賺錢，這些成本都還不包含如果遇到不良的租客，欠租或賴租，以及客戶更換中所造成的空置期損失，如果真正細算，獲利其實是極低的（有些甚至還貼上機會成本的損失）。! M u( d. x- ~6 v0 O
+ ]% j2 L/ d$ X z4 {4 d# y! a
預售屋潛力佳. b9 p9 Y7 L: M( H, a/ x# {+ x
3 Q% r0 W- ~% o1 @: Q
但投資預售屋就沒有這些問題，雖然，一般而言預售屋的價格較高，但在未來三至五年裡，投資人通常只要付出房屋總價的十五％到三十％，而在這段時間裡，所有的稅費，如房屋稅、地價稅，甚至土地增值稅都是由賣方（建設公司）支付。/ o; Y" M s/ k- D! \/ K u0 A
( R$ @5 w, H. d相對的，如果房屋有增值，則一ＯＯ％的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售（轉售），則通常連所得稅都可以省下來。
1 u7 d1 }* e9 S- x+ ~' R9 r& I4 M+ R+ c
" I$ V. w4 i% T5 B( {根據歷史經驗，在每一次的景氣來臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者（建設公司），就是最好的例子。/ M) d" A1 c. h1 Y4 V7 V( d
除此之外，如果房屋漲價的數額相同，預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。
6 i0 O1 c: r( Y$ R& Q( L e, z% g; p
' C8 H1 O1 ]* H3 z6 A4 |
因此，如純就投資的角度而言，有錢人很少會購買中古屋的，因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。( \6 P7 C, H1 k
+ B' g; |$ J& j( u3 `# @
$ I3 N8 Y; d8 F6 b3 b. t5 X. t其次，回到景氣時間，如果每七到十年才能有一次景氣的機會，對於投資預售屋而言，因為其通常有三至五年的興建期（房屋才會蓋好）。: l7 c5 v! `. A
+ s! z- Z: c; S+ V
* g/ t$ x- y b所以，相對於中古屋，其等待增值的壓力減輕了極多，許多投資人往往在房屋尚未興建好時，即已投資獲利，這是中古屋所無法比擬的。4 u+ {, g# n, Z$ V; g/ v6 b
/ Z% Q8 g' _" h. n
2 c4 i4 d7 g3 o+ w) v9 f, n我必須再提醒一次，預售屋的投資機會只有在台灣才有，世界上許多地方，雖然也有類似的名稱，但不是預付款（Down Payment）要很高，就是購買期較晚（如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定），甚至嚴格限制了銀行貸款的方式與成數，這些都將預售屋的投資優勢做了較大的限制。
% r3 S& F, b3 K- r, k' ~& ]; @5 F* d& L# I: r5 e
" p$ R$ @% l9 I9 ~' g% \只有在台灣，沒有這些限制，也才有最佳的預售屋投資機會，投資人怎能不把握？
- C6 k+ k, m% F/ t8 c3 A7 o- V7 e" h- V' w" p+ ~
; `, s- y( P0 n1 G; c1 {# h購屋錯誤四有錢人不會先買景觀，後買區位
& o m) l% p5 v% L$ E% w) z
$ H: _- \( g/ H
# Z4 x& U9 |9 O; I. E" w6 |一般人依直覺思考購屋，總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值，因此每當許多廣告打出「景觀住宅」，總能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上，景觀的價值是必須加以檢驗的。5 u% Y0 V3 j# V# p
* N1 W! z# q" y- _& S) y
7 ^3 `, N( u& q一戶有景觀的房屋，當然比沒有景觀的房屋要好，這是不需要討論的，但是真正的問題是，那一種景觀能讓房屋增值？ y; m* l0 r5 C7 B. b
就投資的角度，郊區的景觀是不值錢的，例如在北海岸地區，每戶房屋都能看得到海景，例如在新店安坑地區的山坡地住宅，幾乎每一戶都能看到青山綠水，但為什麼入住的人並不多，而其房屋價格的增值又十分有限？不是常聽人說「百萬豪宅，千萬景觀」嗎？1 ^" q B$ f& _. L! S) X7 C
, _* w- h$ `/ Q. X8 M2 G
$ z3 r1 u2 g) Z! p景觀要值錢是要在市中心的景觀，因為在市中心的景觀是「稀有品」！例如在台北市區大安森林公園邊的住宅，每坪已經衝破百萬元；例如中永和的四號公園旁的住宅，每坪也至少超過四十萬元，為什麼呢？
& S* ?" ]3 N8 Q6 d4 |1 C因為在市中心的景觀是稀有的，也才有增值的條件。相對地，如果在郊區，景觀就不是「稀有品」，幾乎每一戶房屋打開窗戶都有景觀，這時候，景觀就不值錢了, ^/ M1 [# _" N0 P1 l* L
最好的例子是前幾年有許多久居都市的「窒息族」，為了爭取景觀，紛紛到合歡山蓋別墅（也有到宜蘭蓋農舍的），認為該區的景觀已是台灣之最，不但可以生活的健康，其房屋價格亦必然會增值，但是，那些房屋在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十％的波段中，不但沒有增值，反而乏人問津，有些人甚至還悄悄的又搬回了都市，這是什麼道理呢？
$ Q( }& u+ J8 \& H$ Q! i( P. c6 n% q& Q% M, k; D
; J& V2 X5 X) e7 ]- h/ I! ]. `還是「物以稀為貴」的道理，景觀不能產生價值，「稀有的」景觀才有價值。 即使在台灣首善之區的信義計畫區中，真正能有景觀的房屋不到二十％，而其中還有有些景觀是許多人所不喜歡看到的（如墳墓、隧道、或是高架橋）。4 O* `5 W- K1 r( g2 p% I
4 [5 S( q$ d1 p; ?2 R- B
9 x/ m$ M. q8 e F J
因此，即使在信義計畫區內，每坪房屋的價差，也有相差到一倍的，在如此小的區域中，已有這樣大的差異，在都市中各區域間的價差自然就更大了。! D5 d2 ~6 T+ l* X% y
# l" i9 e2 q8 r; l# A
( L2 q w( P2 t# B. @! \( f2 ^1 y/ @對於有錢人而言，一定是先選區位，後選景觀，因為就投資的角度而言，在Ａ級區位的Ａ級產品，必然是東方不敗，永遠會贏的產品，但在Ａ級區位的Ｃ級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。 j3 }* K; j0 Z+ {+ e
) _: D7 h4 o9 W/ p" V. o- F: H! W6 p; {" k; l2 r7 s
最近在信義計畫區內的國民住宅，每坪也賣到五、六十萬元，就是最好的例子，不要迷信景觀，「稀有的」景觀才有增值的潛力，而大部分廣告上所標示的景觀，都不具備有「稀有性」！& y+ P) u5 l$ g7 H
2 l, M3 j: I- I/ ~, T- L M! e6 }! E* j, W* _! a" r
購屋錯誤五有錢的人不會先買建材，後買品牌6 c5 |$ N" O2 P' O2 H( P/ @1 \
4 P9 S& j) I! k4 M% h. D
- C R1 ^" u' V1 f$ z# l7 [所謂「外行看熱鬧，內行看門道」，一般人依直覺思考購屋，總認為房屋如果建材用得好，就一定愈增值，因此，只要看到售屋廣告上說「四面石材，進口設備」，就芳心大動，衝動購買，但後來卻多無法享受較大的增值，為什麼呢？; ?, x5 W. g& O0 q6 `+ c
; j. O/ n7 W1 j, H8 B, n2 S' W
" U! H9 D7 w" g+ G, z
以往，在許多建築師的訓練中，總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡，要實在、要堅固、要遮風、要避雨，因此大量採用石材，由外而內，幾乎是在興建一棟一棟的城堡（以往在他們教科書上的例子，也多是古堡）。
0 x# `, a' u, l! u
6 A, A. L `3 Y, `) L* P# [' P( d, } N" G) r+ [
但隨著時代的進步，人們逐漸發現，住宅是要讓人住得舒服，而城堡並不能讓人住得舒服，（如果大家去看過城堡就知道，城堡只能讓極少數人舒服，居住其內的大多數是不舒服的！）。+ e9 w3 |: l5 z+ `. B6 ?
4 z M3 v- m$ v2 ]
, y7 h+ G/ g- k9 }0 L如果要讓人們在房屋內舒適的居住，風調雨順，節能省源已成為目前世界的主流。! Y5 }% S7 w( j# N% C, c6 x
: A( r# ` O3 r
0 r: ^7 a2 [0 c! ~- @最好的例子是前些日子，大連市蓋了一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住，全部都沒有採用石材，記者問開發商原因何在？該開發商回答，因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋，如果輻射量較高，就不會同意讓該公司主管居住。
/ ]4 ]6 \7 o9 _4 i& \" X天然石材由於來自地底，多少都會含有輻射量（另一種型式的輻射屋），很不容易通過檢驗。在台灣的許多建設公司還在迷信石頭城堡的同時，世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。
6 ], H: C+ F6 |8 \# `) d# e4 n
/ j, N8 Q9 z5 p& V. z
& w8 I* q' W6 ^3 s5 k在台北市有許多擁有好品牌的建設公司，其建築物已經愈來愈少用石材，具有環保特性的鋼材、玻璃，以及可以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四週。
; I, \9 r& u, V7 S3 C# h- U8 t K, o! Y: L
1 q7 n$ F# `3 w具有「未來性」的房屋才具有增值的潛力，在很多外行人還在看建材、設備的時候，重視環保節能的「新好宅」已經逐步出現。% s0 C* Q4 S$ Q( J$ s5 w @9 U
' ^7 T0 s# ?6 Q" J! H- S- @5 \8 `# W8 a J; }6 a
因此，有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視，唯有具有好品牌建設公司的產品才能經得起時間的檢驗。, c7 E7 V, U( @
在許多「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名，及其建材設備是如何地系出名門的時候，不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。5 @6 r' m0 U# `" ~6 j
$ {6 E- _- q; Z/ N1 @- o; ~4 H
! Y& S- y- @( w6 b z例如雙Ｂ汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎？
; d! i# N* p) @' U* r& R. M
- u2 X6 M: A7 i7 Q
( E* k+ d3 i' [: F% B同樣地，LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地方製造的廣告嗎？
. ^) u- w3 z+ _; w# W
* r, R9 J0 v) v! r( P: F4 s: W" m$ D0 @) b: c* A4 u
品牌的精神即在告訴消費者，只要你買了我的產品，我負責到底，是誰設計、誰製造並不重要，而是本公司有多久的歷史，過去提供過什麼樣的產品，什麼樣的服務；現在，對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼樣的判斷；未來，要提供什麼樣的產品、服務與責任，如果消費者認同了，就購買，這就是品牌。4 ~: ], }+ Q8 e7 `9 k
/ g& f/ u: R! S& G: L( i5 B2 x& `6 g+ Q# L1 T) V8 f
為什麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品，因為好的品牌自然具備了未來性與增值性，請特別注意，愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司，才愈能讓房屋增值。7 z1 D7 B7 d: t7 v$ o/ C& q7 v
4 ]" j$ i4 M2 r: z1 k, T5 @
6 A) t8 r' m9 ]# {+ O! A( w% [4 A" a5 Y
3 ?0 s3 i1 n& X o
( M) x1 k- _; x# @4 w8 _2 m有錢人的抉擇
" Z0 w( ]/ F6 t5 O& Y: U6 {! |3 r% ?) p! c, ?0 a
有錢人為什麼會有錢？就因為常能掌握致勝觀念做決定！沒有錢人為什麼會沒錢？就是固執己見，常憑著自己的直覺與感覺做決定。
5 s& g& |5 ?: \2 y$ i
4 P9 J3 w7 x& `- q% j
: z. m5 w1 W! t* E. c世界上，能掌握致勝觀念做決定的人少，憑直覺思考做決定的人多，自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧的Ｍ型社會，如果我們真正希望投資房屋獲利，自然應該要向有錢人學習致勝觀念！( z: y2 X2 a1 O
+ ?: Z7 _% E4 r- u8 K% }# k! \
" E$ B$ U Z2 U! b
前陣子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍，所要傳達的觀念，就是富者為何會富的原因是有正確觀念，而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反，所謂「學而不思則罔」，要讓一個人瞭解，他依直覺思考的結果往往是不正確的，已經十分困難，如還能說服他改採正確行動更是難上加難，但這卻是走向有錢人道路的唯一方式，祝大家投資順利！
& b: o) @) l! Q' j. i |
|
發表於 2011-7-3 09:33:45
收藏
讚
發表於 2011-7-3 09:42:58
發表於 2011-7-3 11:42:41
.戒不了
發表於 2011-7-6 21:22:28