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[房屋交流] 關於奢侈稅的效應...

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ufo003jason

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發表於 2011-5-10 20:50:33 |只看該作者 |新文章置後
初次留言大家好
% o9 n9 O( c$ ?+ F- n' d! j* n: M0 y. ~  Q& t' {
學者說奢侈稅的效應會再半年~一年才會慢慢顯現4 T+ U& W5 ]# v+ ]1 O+ ?; q
% ?$ f( B! l. j' ]/ t
看的我一頭霧水 不知道這番話的邏輯是什麼?  H& a. R/ g0 M8 E1 ^( [, X1 ?

& o# z5 Z* R! x: j$ A+ P+ q還是說 奢侈稅效應只會影響到開徵前的逃命潮?還是說對於之後根本沒有影響?1 o4 G  L7 l2 `" S( }8 t5 {

" h9 y: T* c6 E% m6 K/ t4 ]; `5 ]對於學者的說法不是很了解
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lung640128

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發表於 2011-5-10 21:04:22 |只看該作者
回覆 ufo003jason 的文章' `6 v- I) ?- m) r

3 O6 T3 O" ]. ?" ~" q9 c跟股票一樣,無量就會無價,沒有一定的量能來支撐,價格會往下修,
8 l1 m5 Q* ?& H( l4 @6 M只是房市需要長一點的時間來反應.
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發表於 2011-5-10 21:05:35 |只看該作者
稅務這東西總是有辦法逃避的
" W! n% W7 a: }" l7 v- z唯一逃不了的只有小老百姓
) |! [5 K0 \* P$ r) i) K沒見臺灣已經是萬萬稅了,有錢人還是有辦法"避稅"6 |6 q, W4 z$ W; y
消息總是在一開始出來的時候有用
! [3 E5 T: E) J3 `0 {感覺跟股市一樣,消息一確定影響總是短期的+ @  j2 A" p. b/ \0 j! X8 k
任何東西要漲一定要有它的價值* `' Y) [4 ]/ A# [6 P
難道有人會去追價他認為沒潛力沒價值的東西嗎
# ~2 X% e) D  b: N: ~; ?6 l" k# ~所以要看東西到底有沒有投資價值3 V% w1 |( @5 Q7 U" D# y
只要還有價值,還是擋不了的
6 v$ Q  C* Q% L* S# {) M" ]' w這只是個人小小的意見~
期待主婦聯盟在北大設站 ^_^
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ufo003jason

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發表於 2011-5-10 21:09:26 |只看該作者
本文章最後由 ufo003jason 於 2011-5-10 21:13 編輯
. A( U9 L! y" y- H9 P) U8 E$ a
1 E8 M8 g0 n* j* x1 i以下是我在奇摩看到的新聞
* e' y) R6 k8 v. O2 s+ t/ }6 F7 C% X* i% f* i3 y
貼出來與大家研討
1 l4 I$ q! N- G* B7 K* G
( q- u/ L1 X0 l# |% O; W( G還是說少了投機客的炒作 市場會漸漸往合理價格靠攏?/ U- o" Z$ y" ^2 A; L' E
==============================================================
7 V% i) |: k/ O9 o5 v, c
+ p, N. B. v% B, Ghttp://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110509/78/2r6u6.html
- a" h1 O; ~* d3 \
: \6 t( ^7 Y" N; U3 n& |8 B記者鄭琪芳／專訪7 H3 D' K% ]4 _" A# m- X

! N6 e) r; W' T: \0 D# S4 Y% D5 U為了平息高房價的民怨，政府推出奢侈稅打房，將於六月一日上路。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，現在打房已錯過最佳時機，房價已經無法回到這一波上漲前的價位，套句熱門電視劇「犀利人妻」的經典台詞，房價「回不去了」。他表示，奢侈稅的效果，實施半年至一年後才會明朗，未來台北市房價頂多修正十至十五％，一般民眾還是買不起；新北市房價應修正二、三成，但起碼要等一、二年，想在新北市購屋的民眾可以再等等；至於大台北以外地區，雖然房價較低，但產業外移導致工作機會愈來愈少，很多人也買不起房子。) j* J4 v' v9 D- L# O

/ F2 a0 S8 K% J1 H% Y記者問：可否談談這幾年來國內房價飆漲的原因？1 e" [- n# w% Y( b

. g2 N9 E- S- |5 F* y/ J3、4年前就該做 住宅政策沒整合
# j/ s. e6 \1 r, P4 M
( j$ m; j& U1 c. z! M莊孟翰答：這一波房價上漲應該是第四波，從二○○三年下半年開始，也就是ＳＡＲＳ結束後，原因有幾個，首先是全球利率很低，偏偏政府又在二○○九年一月二十三日調降遺贈稅，但錢回來後沒有投資機會，轉往炒房、炒股。
* |) ]* |; k) F5 A6 y( @2 o7 l
( {  F( m) j7 v4 \大約三、四年前，我們就開始對房地產問題提出警告，國內銀行對房地產的放款比率太高，目前房貸餘額五兆多、建築貸款餘額一．三兆、修繕貸款餘額也有幾千億元，加起來約七．一兆元。一般而言，房地產放款占ＧＤＰ比率不應高於四成，現在已超過四成；占總存款比率大約二成，目前是二十三％；占總放款比率頂多三成，現在已經到三十五％。
. L) B6 B. j2 r5 g- O8 m7 c) h7 F. U1 Y4 Y( e1 S5 j
政府應踩煞車，房價問題牽涉賦稅署、金管會、營建署及地政司等單位，但政府沒有整合、缺乏整體住宅政策。結果，有史以來最低的利率、有史以來最多的資金氾濫、有史以來最高的租稅降幅，資金洪流進來快沖垮了，政府還不曉得。  x2 e1 o: X% V! c6 Q4 l4 i
/ u& t0 t# S* v6 \& r
問：目前房價偏離多少？合理價位應是多少？- n* M5 d7 j9 O: v; f

; l; q. v3 |! J% ^" b答：以中位數房價跟中所得相比，美國房價所得比約三至五倍，北市已高達十四．三倍，這還是以聯合徵信中心的銀行鑑價資料計算，並非實際成交價，價格最少差二成，跟預售屋比又差二成，所以至少差了四成，實際房價所得比應該是二十倍。
" u9 Y5 r8 I5 @  P* T  Q: p
! o+ ~. ?' o) f0 n" G北市房價排名全球二十六，這是國際化的結果，有些台商、中資或港資進來，一買就是好幾戶豪宅或整棟商辦，都會區本來就沒有太多供應量，北市好地段有限，內需加外需，房價炒上去，最可憐的是原本居住當地的民眾，附近有房子在賣，他們都買不到，因為漲到每坪一百多萬元，很難買得下手，都被國外或區域外的人買走。
4 s) E+ D" b8 @* d  C1 |
4 C# F7 W" U/ c6 X( b9 _大台北以外地區，雖然房價所得比較低，也沒有用，像宜蘭、花蓮或台東，就算房價所得比只有五倍，如果沒有收入，連租都租不起，有所得才能付貸款，現在很多人連工作機會都沒有。) x5 k# }" W$ o" F; m
4 p# @% w) T) H5 M# D
問：奢侈稅預計六月一日上路，政府祭出奢侈稅打房，出手太快或太慢？力道太重或太輕？0 a, }4 H1 ~8 w( j  ?4 u

1 o( B, L9 W& l# T2 y+ B& I% F% j/ _答：現在才來打房，已經錯過最佳時機。從需求來看，影響房價最基本的是首購需求、其次換屋需求、投資性需求及投機性需求，奢侈稅只打掉投機性需求，還是有投資性需求，只要持有超過二年就打不到，如何期望房價回到首購或換屋需求？9 F4 t* A& |7 ^! o
2 S" c8 M+ @% L) o- W
即使奢侈稅帶動房價修正，也不可能回到二○○三年下半年開始漲價以前的價位，恐怕也回不到二○○三至今的中間價位，套句熱門電視劇「犀利人妻」的台詞，房價「回不去了」。
5 w" y  e2 m; B3 i& N6 i2 f1 ~
- d- s) V4 Q0 o7 P政府起碼三、四年前就要開始打房，出手實在太慢了，現在唯一的機會是，如果中國經濟「硬著陸」，全球跟著緊繃，很多資金可能落井下石，台商資金流動也會受影響，台灣房價才有機會拉回。
/ B% E7 h" u/ l' l! J7 Q8 D" m7 t5 Q  d  }
奢侈稅打房的力道，雖然稅負有點重，但只要超過二年就打不到，轉去炒作預售屋也可以，很多盲點跟規避方式，所有奢侈稅未必能夠杜絕投機；而且，就算把投機性需求打下來，投資性需求還是在，房價還是無法回到合理價位，所以還是有民怨，老百姓覺得打房力道不夠，尤其政府選前才出手，民眾當然更加憤怒。
8 B+ K0 X% [( }4 O( }" u, N' I* F
房價問題本來應逐步解決，政府都不解決，現在又遇上利率、物價等問題，就更難解決了；現在有錢人太有錢、窮人則是太窮，將家庭所得二十等分位，最富有五％及最窮五％，貧富差距從六十五倍暴增至七十五倍，貧富懸殊太大，所以民怨很深。; j9 d9 G7 R1 n
# [4 _; i! d) u' e: R
問：奢侈稅上路後，房價將如何修正？能否回到合理價位？
1 C, ?7 s# m/ |- {4 B5 r; r0 b3 C' b
答：可以分成北市、新北市及其他地區，北市十二行政區，今年三月預售屋價格在每坪一百萬元以下，只有文山、內湖、大同及萬華四區，其他區最高價都在一百萬元以上；奢侈稅實際效力，等實施半年至一年才會知道，我認為北市較好地段還是賣方市場，房價不容易修正，頂多修正十至十五％，一般民眾還是買不起。, R( A4 y2 w" T6 b8 A) v
: b9 b+ \4 {5 `5 }8 d3 s
至於新北市，有些區域因為捷運加持，加上北市房價太貴，部分投資性需求跑到新北市，導致整個市場都亂掉了，之前開出超高價格，房價修正二、三成是應該的，但也不是全面性修正，新莊、新店喊到每坪七十萬、板橋喊到九十萬，應先修正下來。7 Y1 P; L: d4 K3 Y8 }

3 I9 Y7 H& U* G5 _7 b目前新北市還有很多預售屋在施工中，等到預售屋大量交屋，房價才有可能下來，因為建商有還款壓力、投資客也有貸款壓力，房價真正打下來起碼要一、二年；不過，三重、板橋、中和、永和及新店等，人口相當密集，房價要大跌不容易，漲價後幾乎就掛在那裡。
# `. W( I3 o2 _6 A6 o0 z4 L3 J$ h' V0 d
至於大台北以外地區，房價頂多修正一成至一成半，除了台中七期重劃區、高雄美術館附近，中南部房價幾乎沒什麼漲。
& X& \3 A1 N, ~% n& h
, ^6 K/ E1 P5 t5 o5 c$ N問：除了奢侈稅以外，政府打房應有哪些配套措施？) l" c8 F1 f0 e( m% C
9 ^9 j% I! A8 r" f
奢侈稅實際效應 至少半年才浮現
: w" Z9 ~: Y& \- b) U/ u
$ k7 ?& l0 n! k" @% y答：應該要有很多配套，最起碼有錢人的稅要課一點，可以調高公告地價及房屋評定現值，提高地價稅及房屋稅的稅基，讓房屋持有成本提高；房屋交易成本也要提高一點，目前資本利得不課稅，未來應採雙軌制，國內人士可以不課，但境外人士來買房地產，就要課資本利得稅，中資來台炒房就不容易了。" p- w# N5 }. Z! p" a$ ?

5 R8 D- s3 l4 K政府也要加強查稅，買賣房產有沒有繳所得稅？有沒有繳贈與稅？該課的都課了，有錢人也不會隨便亂買，只要透過財產總歸戶，這些都可以查得到，但政府以前卻沒有做。
4 f# P9 x- X0 D: |
. }, H, P1 E! z6 c/ \其次是整體住宅政策，台灣應建立土地儲備制度，新加坡有七、八成民眾住在組屋（國宅），透過「公積金」制度，上班後五年內可以拿到國宅；最近經建會也要推出現代住宅，畫個餅可以，但應說明興建多少？價格多少？何時推出？3 ~! I) m9 Q" t3 b
" Y0 \, B2 h  ^
北市有一些土地可以賣掉，出售土地的錢拿去新北市蓋社會住宅，新北市不是規劃三環三線嗎？將捷運站附近土地留下來蓋社會住宅，捷運的共構宅也不應該賣，可規劃二十坪左右的房屋，廉價租給年輕人當中繼住宅。% x. b9 _  j3 k+ O

- ?/ q% H; S) G, K$ Y" Z" o另外，都市更新提供容積獎勵，北市大概一．三八倍，可以給一．四八倍，多十％是政府要的，透過容積移轉，變現後專款專用，北市都市更新案一年十幾件，每案最少十億元，一年就有一、二百億，以後可能有五百億、一千億，可用來支援社會住宅。
3 m7 w6 A+ R5 c  K9 e8 _- `# P" h/ c* L) A+ s3 m
不過，如果外來龐大資金無法阻絕，房價要修正還是不容易，要阻絕真的很難，透過地下經濟，資金往來根本查不到，所以政府應引導資金投入直接投資，還可創造就業機會。2 |  d2 u  |% b8 m7 x/ w' r
7 U+ c5 P7 L6 _" b
很多台商到中國或東南亞投資設廠，商品再走私或回銷回來，把國內的產業打垮了，加上農業、科技技術外流，中國複製技術後再搶台灣的外貿市場，國內就業機會愈來愈少，民眾沒有收入怎麼買得起房子？現在大學畢業生有三、四成找不到工作，有工作也薪資不高，年輕人當然會怨。. A( [! H' _/ o4 y" t. ?. d( M
! _' P' P  E- [7 K
資本利得雙軌制 以抑制中資炒房, U/ F0 |! A3 i' K

3 G. Q/ m$ [0 o* K5 t0 h問：目前市場觀望氣氛濃厚，何時才是買房的好時機？如何推算合理房價？
* U" F4 Q$ M1 V6 s9 k2 }$ K6 o- r% P2 `
答：北市房價很難修正，因為資金太多，撐住房價，如果要在北市購屋，有錢就可以考慮；在新北市購屋就不用那麼急，這幾年新北市推案量很大，等到預售屋陸續交屋，屆時投資客要賣、建商餘屋要出售，空屋、餘屋增加，價格才會明顯下修，大概要等一、二年。; w/ t* d# h& J9 v' a

! h( s) P/ C8 d2 X/ S房屋合理價格，本來有好幾種推算方式，例如中古屋可用重置成本推算再折舊、預售屋可用中古屋價格推算，但現在怎麼推算都沒有用，房價原本一坪一百萬元，但如果一百二十萬賣得掉，還會訂一百萬元嗎？以前北市房價一坪六、七十萬，土地成本大概七成左右，現在一坪超過一百萬，土地成本起碼八成，地價問題無法解決，房價也是無解。
" Y( W% M$ i5 e7 [: r, u4 L
8 Y2 f$ [! N, O9 JＥＣＦＡ預期心理 房價已經難下修" P" D9 Z, [' e

7 M0 c4 C' T0 R' y+ T1 @現在房市到底是買方或賣方市場，都搞不清楚了，明明要進入買方市場，但資金一進來，又亂掉了，過去經驗已不適用；所以我們開始擔心香港經驗會不會在台灣複製，一九九七年香港回歸後，房地產下來，但二○○三年香港與中國簽訂ＣＥＰＡ後，房地產又上去，台灣跟中國簽了ＥＣＦＡ，未來允許更多中資來台買房地產，加上ＥＣＦＡ引發外來需求的預期心理，房價很難下修。
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發表於 2011-5-10 21:50:11 |只看該作者
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% w+ K0 c. E! u/ P+ O: w  ?" Y) o8 q* o; d7 k- F
應說 會進入整理期.........3 e# u' M2 u% _2 T- F: U. E9 R
9 h1 d) c: ^. k
不過對於房型 地點 釋出量少 供不應求的 還是會有上漲突飛的可能........
% k3 @( o5 S: O) M( o. L- Z
1 j, R3 N! y: g+ ?; V( [社區戶數多的.....沒什麼特別的優點..........小套房太多的........" a, d0 {0 Q% ^4 J
6 e# l- |! B7 K9 I7 m. D; O+ i
就不須太有期待了...........2 p6 j9 t- v( Z( }' q; K' A( D0 J
3 n7 n/ T7 Q' X, `8 h9 D
以上是個人的解讀...........
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心怡

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發表於 2011-5-10 22:29:38 |只看該作者
本文章最後由 心怡 於 2011-5-10 22:36 編輯
+ Z. U) |# e* x
+ I3 a: f) B, f( t您好!
& d5 d% S, P. W' }! `6 X9 o. e" L+ @
暫且發表一下小女子的淺見- n  C; R- c* }3 @1 p

9 v/ F9 a4 s0 P  [& J3 t奢侈稅在剛開始宣布時,我個人覺得只是短時間的影響
0 T7 u9 ^3 s$ e; q所打的只是小型投機客(我指的是用小資金配合銀行貸款玩房子差價的那種)
7 m1 p3 b' c5 d3 e" e6 \真正所謂的投機客,手邊幾乎是現金居多+ [) Z# {. d; o8 y0 P! F

3 w# n! u9 N% G; ~奢侈稅對投機客而言,"沒關係,我閃不掉,就把稅加在房價上"
; ?  i, l+ e& c5 K, |最終,倒楣的還是真正要買房子的人
# [/ |" N4 R. j3 F1 r) x% u. K1 Z' b1 M  r% J3 t
以香港為例,在年初也曾實施類似奢侈稅的東東  d0 c9 E" \4 L+ E
有!房價真的有跌,但1個月後由回到原點....(需要相關簡報者,可PM我喔)
+ g: P( L, c7 P& p' ^1 Z6 H, b  f3 J4 O( E6 E: @# @
個人認為,除非政府有相關的配套措施(包括銀行的配合)! N5 w+ G! `7 x9 o) G. C* R
否則,房價應該還是差不多吧!!
8 d% F# F+ f' ?; a6 u5 a/ c
! }! G+ p! s2 {! S& F--畢竟,會拿那麼多現金來玩房地產的人
* q' U+ H! b( O0 q% z2 m6 M早就"上有政策,下有對策"了,誰敢甘冒那麼大的風險呢?
4 Q9 P0 T3 }1 I2 C9 K% a
( L. q$ E/ Q; S1 o( a& K- S$ |3 e不是嗎?& a$ q3 @8 l( \4 T0 z# Q
4 t! W0 j5 J9 F. {

6 }; K2 j$ v7 I% d) |以上為個人拙見,請各位大大不吝賜教
開始靈修囉!希望大家都好!!!
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avatar2005

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發表於 2011-5-10 22:40:12 |只看該作者
對長期投資者或口袋深的; ~0 N: X) {) {1 j8 e! R/ f: c# V
應該就沒影響吧
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CCHAHA

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發表於 2011-5-11 00:33:34 |只看該作者
跌 不可能啦  漲的比較慢就是了 漲太快了 政府不出來喊一喊  難道要等泡沫化  對投資客而言 奢侈稅灌到房價中不就得了
4 s7 g; p) p1 X6 X現實是有需求就有供輸 現實是建材五金民生用品一直漲 現實是成交量沒有明顯大量萎縮  現實是需要房子的中產階級再不買會更難買到... 老實說這一波景氣回春, 自營(做生意.開店..開工廠,開公司),最先受益..實際上上班族未受其利先受其害(通膨,M型社會)....年收入尚未回到金融風暴前的水準....政府應該要想辦法提升藍領階級的收入與購屋 能力..並興建大量國宅(在必要的地方)平衡供輸...大禹治水之道..是疏通...非圍堵也...打投機好像也順便打到投資了...對中產(藍領)階級助益其實不多...
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小熊米

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發表於 2011-5-11 07:44:28 |只看該作者
房價會修正幾成其實都是大眾心理預期的結果!要下修幾成是市場決定也不是那些專家說了算!動不動就說台北市只會下修x成!新北市應該下修x成才算正常!難道台北市的高房價就是理所當然的合理嗎?
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康康

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發表於 2011-5-11 07:59:38 |只看該作者
想買便宜的買不到
9 q3 F  i0 y: m. ~* c! b, c
, m5 h# H9 `4 t) I& Q4 u% Y1 e- y: `想賣好價錢的賣不掉
[/b]我是康康  不是板主阿康大大  也不是唱歌的康康[/b]
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