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[房屋交流] 關於奢侈稅的效應...

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ufo003jason

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發表於 2011-5-10 20:50:33 |只看該作者 |新文章置後
初次留言大家好) n6 Z# v4 J( s# ^5 U2 L$ N

. a2 E% D& p8 C學者說奢侈稅的效應會再半年~一年才會慢慢顯現
: F) V8 w7 j- Y$ ^) q4 n' e- k* ^# l0 |2 C7 S
看的我一頭霧水 不知道這番話的邏輯是什麼?
* U. U4 X* z& q2 ^/ u% {
% T" E2 a3 q  q8 Y" A' k還是說 奢侈稅效應只會影響到開徵前的逃命潮?還是說對於之後根本沒有影響?
4 ]* q0 e4 w' F' P% `# j
; }4 w' }$ N" u" o對於學者的說法不是很了解
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lung640128

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發表於 2011-5-10 21:04:22 |只看該作者
回覆 ufo003jason 的文章$ V( v4 }8 g5 d# e. w

- d% m- i3 l+ m6 I跟股票一樣,無量就會無價,沒有一定的量能來支撐,價格會往下修,0 X3 @' H0 W4 R+ L3 |
只是房市需要長一點的時間來反應.
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發表於 2011-5-10 21:05:35 |只看該作者
稅務這東西總是有辦法逃避的7 T1 X+ `* v' \2 v. _5 R: U
唯一逃不了的只有小老百姓$ D3 m' S: l# b, M! T
沒見臺灣已經是萬萬稅了,有錢人還是有辦法"避稅"
, e5 D7 G& W! Z; p. x  t0 D! t- P消息總是在一開始出來的時候有用
& q! G9 r, }9 {+ ?3 y+ Z感覺跟股市一樣,消息一確定影響總是短期的; }" r7 l3 Y- L6 B- l  E5 w6 F6 D3 N
任何東西要漲一定要有它的價值
. N+ i- o  v7 l難道有人會去追價他認為沒潛力沒價值的東西嗎1 m5 ^+ _1 f" C; Y, M  c
所以要看東西到底有沒有投資價值
! U9 O+ y; ^+ e" p只要還有價值,還是擋不了的# w" |9 B1 g3 g1 K8 G3 b
這只是個人小小的意見~
期待主婦聯盟在北大設站 ^_^
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ufo003jason

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發表於 2011-5-10 21:09:26 |只看該作者
本文章最後由 ufo003jason 於 2011-5-10 21:13 編輯
9 g6 c" X) s3 q8 |& v: H
6 L( m! D- i! d0 r' w1 \- F6 j. ?以下是我在奇摩看到的新聞
; e+ E. x" t8 p2 O) f$ K5 K4 ?* p2 j3 d  ]
  t& m9 r7 I- j1 `貼出來與大家研討+ _1 a8 h: U$ Q0 t* f( j

& f) |; K4 k8 Q- w/ u- [還是說少了投機客的炒作 市場會漸漸往合理價格靠攏?2 N! `4 I$ }3 s6 F( k( M. `; q6 y
==============================================================% D% H! _+ r# ]( q/ i* @

+ G0 P7 y* U) I7 u6 khttp://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110509/78/2r6u6.html" p- Q0 i/ T5 F" ~$ o) Y: b% K

! c  ]" [" l3 I: ~/ I' \- \記者鄭琪芳／專訪. F2 i3 h! S" B. C; M; Y, ?: y( d
" w: R, m5 K& b) _& x$ I: ?, h; Q. L
為了平息高房價的民怨，政府推出奢侈稅打房，將於六月一日上路。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，現在打房已錯過最佳時機，房價已經無法回到這一波上漲前的價位，套句熱門電視劇「犀利人妻」的經典台詞，房價「回不去了」。他表示，奢侈稅的效果，實施半年至一年後才會明朗，未來台北市房價頂多修正十至十五％，一般民眾還是買不起；新北市房價應修正二、三成，但起碼要等一、二年，想在新北市購屋的民眾可以再等等；至於大台北以外地區，雖然房價較低，但產業外移導致工作機會愈來愈少，很多人也買不起房子。# a: o5 ~2 Q/ X) O0 Q

' \( L8 {1 w6 x7 L& m" P2 L記者問：可否談談這幾年來國內房價飆漲的原因？
4 `3 [1 I* g' q$ a8 R
1 [4 O3 D0 E" V; ^! W3、4年前就該做 住宅政策沒整合% S) {+ t3 h+ U. ?+ r
; b' f9 B" q9 C( M
莊孟翰答：這一波房價上漲應該是第四波，從二○○三年下半年開始，也就是ＳＡＲＳ結束後，原因有幾個，首先是全球利率很低，偏偏政府又在二○○九年一月二十三日調降遺贈稅，但錢回來後沒有投資機會，轉往炒房、炒股。
3 E' t4 V& y" E( `% ?2 `! O, X3 G- M  b9 d, E
大約三、四年前，我們就開始對房地產問題提出警告，國內銀行對房地產的放款比率太高，目前房貸餘額五兆多、建築貸款餘額一．三兆、修繕貸款餘額也有幾千億元，加起來約七．一兆元。一般而言，房地產放款占ＧＤＰ比率不應高於四成，現在已超過四成；占總存款比率大約二成，目前是二十三％；占總放款比率頂多三成，現在已經到三十五％。
0 _! @: \; e+ `( a- c
2 j' i& g7 e5 n3 K- F" q2 E政府應踩煞車，房價問題牽涉賦稅署、金管會、營建署及地政司等單位，但政府沒有整合、缺乏整體住宅政策。結果，有史以來最低的利率、有史以來最多的資金氾濫、有史以來最高的租稅降幅，資金洪流進來快沖垮了，政府還不曉得。
" M$ t! j9 U3 P0 N/ e. B( l. W4 C. C4 d2 w# I2 T
問：目前房價偏離多少？合理價位應是多少？/ O8 u5 h7 k+ w- A. C9 J
; X* w5 \8 V% W' H4 P
答：以中位數房價跟中所得相比，美國房價所得比約三至五倍，北市已高達十四．三倍，這還是以聯合徵信中心的銀行鑑價資料計算，並非實際成交價，價格最少差二成，跟預售屋比又差二成，所以至少差了四成，實際房價所得比應該是二十倍。
1 c* Z: Z1 c6 E6 [3 q- b
# Z+ h+ F  |4 K6 N; U( ~0 v北市房價排名全球二十六，這是國際化的結果，有些台商、中資或港資進來，一買就是好幾戶豪宅或整棟商辦，都會區本來就沒有太多供應量，北市好地段有限，內需加外需，房價炒上去，最可憐的是原本居住當地的民眾，附近有房子在賣，他們都買不到，因為漲到每坪一百多萬元，很難買得下手，都被國外或區域外的人買走。
4 g! H1 h6 X2 l# J0 b7 O& u% C1 L6 C8 K" ?+ p( n2 v( |
大台北以外地區，雖然房價所得比較低，也沒有用，像宜蘭、花蓮或台東，就算房價所得比只有五倍，如果沒有收入，連租都租不起，有所得才能付貸款，現在很多人連工作機會都沒有。
: a. [; X( A3 r# }$ w* d1 T  o* L, i! `5 W. z3 m# k& A
問：奢侈稅預計六月一日上路，政府祭出奢侈稅打房，出手太快或太慢？力道太重或太輕？
) E9 W7 r6 g% L& _- L1 {' j$ l  |3 s7 U  x+ w3 y% T  f
答：現在才來打房，已經錯過最佳時機。從需求來看，影響房價最基本的是首購需求、其次換屋需求、投資性需求及投機性需求，奢侈稅只打掉投機性需求，還是有投資性需求，只要持有超過二年就打不到，如何期望房價回到首購或換屋需求？
* M0 n. K9 A/ d2 w) x2 U' P1 [, ^7 ~
即使奢侈稅帶動房價修正，也不可能回到二○○三年下半年開始漲價以前的價位，恐怕也回不到二○○三至今的中間價位，套句熱門電視劇「犀利人妻」的台詞，房價「回不去了」。
. x+ P' g" b. ^6 Y5 v& g, x8 y" A6 f' W, Y8 ?8 s% c# M
政府起碼三、四年前就要開始打房，出手實在太慢了，現在唯一的機會是，如果中國經濟「硬著陸」，全球跟著緊繃，很多資金可能落井下石，台商資金流動也會受影響，台灣房價才有機會拉回。) B: p  i0 m1 [* Y5 \
; r4 H5 H3 Q7 T: c8 z# X+ h6 q
奢侈稅打房的力道，雖然稅負有點重，但只要超過二年就打不到，轉去炒作預售屋也可以，很多盲點跟規避方式，所有奢侈稅未必能夠杜絕投機；而且，就算把投機性需求打下來，投資性需求還是在，房價還是無法回到合理價位，所以還是有民怨，老百姓覺得打房力道不夠，尤其政府選前才出手，民眾當然更加憤怒。% q. I+ ^8 ]) N3 g( C- l' W7 x! [

7 s' k6 z1 Q9 g: Y. w! q1 x/ h5 m房價問題本來應逐步解決，政府都不解決，現在又遇上利率、物價等問題，就更難解決了；現在有錢人太有錢、窮人則是太窮，將家庭所得二十等分位，最富有五％及最窮五％，貧富差距從六十五倍暴增至七十五倍，貧富懸殊太大，所以民怨很深。5 P& H  y7 M; h# {6 X

; c  O# l1 z& D3 h問：奢侈稅上路後，房價將如何修正？能否回到合理價位？. P& d8 h5 z3 K2 R/ V* [1 D2 S

* h' d! Y9 q; E0 q答：可以分成北市、新北市及其他地區，北市十二行政區，今年三月預售屋價格在每坪一百萬元以下，只有文山、內湖、大同及萬華四區，其他區最高價都在一百萬元以上；奢侈稅實際效力，等實施半年至一年才會知道，我認為北市較好地段還是賣方市場，房價不容易修正，頂多修正十至十五％，一般民眾還是買不起。2 g$ F' {# i9 b0 Z

3 K0 i6 d. R; O" W# k+ @, G$ o至於新北市，有些區域因為捷運加持，加上北市房價太貴，部分投資性需求跑到新北市，導致整個市場都亂掉了，之前開出超高價格，房價修正二、三成是應該的，但也不是全面性修正，新莊、新店喊到每坪七十萬、板橋喊到九十萬，應先修正下來。
# r3 {0 t: ?  ]9 a- P+ N5 E0 b3 E0 ]
目前新北市還有很多預售屋在施工中，等到預售屋大量交屋，房價才有可能下來，因為建商有還款壓力、投資客也有貸款壓力，房價真正打下來起碼要一、二年；不過，三重、板橋、中和、永和及新店等，人口相當密集，房價要大跌不容易，漲價後幾乎就掛在那裡。
' x. ^: t0 {1 i; e4 e3 I$ F  x
0 @- }' F. }" l* P! D$ T" c# t2 p至於大台北以外地區，房價頂多修正一成至一成半，除了台中七期重劃區、高雄美術館附近，中南部房價幾乎沒什麼漲。" I9 H* |/ s4 o! W  j; k# s
  a; \0 a# {% C1 X
問：除了奢侈稅以外，政府打房應有哪些配套措施？# f0 e0 u% n2 D3 L4 j$ O8 ?
2 ?6 W4 w  w' p' j% \) b) E4 s
奢侈稅實際效應 至少半年才浮現
  K3 H4 x, j/ E
0 z5 k- k7 x8 J5 `- w答：應該要有很多配套，最起碼有錢人的稅要課一點，可以調高公告地價及房屋評定現值，提高地價稅及房屋稅的稅基，讓房屋持有成本提高；房屋交易成本也要提高一點，目前資本利得不課稅，未來應採雙軌制，國內人士可以不課，但境外人士來買房地產，就要課資本利得稅，中資來台炒房就不容易了。2 a( k& l) D* }# J0 \  O

" N  u+ b; g, k; C政府也要加強查稅，買賣房產有沒有繳所得稅？有沒有繳贈與稅？該課的都課了，有錢人也不會隨便亂買，只要透過財產總歸戶，這些都可以查得到，但政府以前卻沒有做。# \8 d& `4 T* I: m- i2 s- K# b% a1 c8 S

* p8 a* y5 d9 r% U6 o3 H0 a其次是整體住宅政策，台灣應建立土地儲備制度，新加坡有七、八成民眾住在組屋（國宅），透過「公積金」制度，上班後五年內可以拿到國宅；最近經建會也要推出現代住宅，畫個餅可以，但應說明興建多少？價格多少？何時推出？* a" x* A1 p2 e* }/ p
8 X! g0 G/ F; V* T+ h4 o1 w
北市有一些土地可以賣掉，出售土地的錢拿去新北市蓋社會住宅，新北市不是規劃三環三線嗎？將捷運站附近土地留下來蓋社會住宅，捷運的共構宅也不應該賣，可規劃二十坪左右的房屋，廉價租給年輕人當中繼住宅。5 v1 K. H8 w) }% w8 A0 O0 W
: X! S4 |! Z2 b4 P' L6 p3 j+ B/ e- T
另外，都市更新提供容積獎勵，北市大概一．三八倍，可以給一．四八倍，多十％是政府要的，透過容積移轉，變現後專款專用，北市都市更新案一年十幾件，每案最少十億元，一年就有一、二百億，以後可能有五百億、一千億，可用來支援社會住宅。
1 B  A+ \% E- d/ {8 z4 I. A. _7 w
" }9 R2 e, p1 L( m- Q, C" }不過，如果外來龐大資金無法阻絕，房價要修正還是不容易，要阻絕真的很難，透過地下經濟，資金往來根本查不到，所以政府應引導資金投入直接投資，還可創造就業機會。- z' Y3 J- o$ m: i( [+ d( u5 D

1 A4 x' h0 L3 I# h& c很多台商到中國或東南亞投資設廠，商品再走私或回銷回來，把國內的產業打垮了，加上農業、科技技術外流，中國複製技術後再搶台灣的外貿市場，國內就業機會愈來愈少，民眾沒有收入怎麼買得起房子？現在大學畢業生有三、四成找不到工作，有工作也薪資不高，年輕人當然會怨。, y- c" A' l. o: P

% Z+ @, x) r* I1 m資本利得雙軌制 以抑制中資炒房7 Y$ ^) k: b/ C, C/ q" d; ^' K; ~

6 m9 t/ [& N6 F9 g* A1 A問：目前市場觀望氣氛濃厚，何時才是買房的好時機？如何推算合理房價？' S/ A6 I# i: B! {
7 n* R. O1 P! b) U4 `3 r
答：北市房價很難修正，因為資金太多，撐住房價，如果要在北市購屋，有錢就可以考慮；在新北市購屋就不用那麼急，這幾年新北市推案量很大，等到預售屋陸續交屋，屆時投資客要賣、建商餘屋要出售，空屋、餘屋增加，價格才會明顯下修，大概要等一、二年。
1 B* b" h" e* k9 Z8 i8 q* a$ X8 L( Y# E7 w1 I$ _% A
房屋合理價格，本來有好幾種推算方式，例如中古屋可用重置成本推算再折舊、預售屋可用中古屋價格推算，但現在怎麼推算都沒有用，房價原本一坪一百萬元，但如果一百二十萬賣得掉，還會訂一百萬元嗎？以前北市房價一坪六、七十萬，土地成本大概七成左右，現在一坪超過一百萬，土地成本起碼八成，地價問題無法解決，房價也是無解。5 w* z' L  |+ K& F, Z& L, g

. V6 `6 I9 [: t4 K: A3 _7 t" d5 c0 bＥＣＦＡ預期心理 房價已經難下修
! Y+ ?8 y0 M& h; C% D) u7 w3 M4 o1 f" l+ {6 N5 r4 U
現在房市到底是買方或賣方市場，都搞不清楚了，明明要進入買方市場，但資金一進來，又亂掉了，過去經驗已不適用；所以我們開始擔心香港經驗會不會在台灣複製，一九九七年香港回歸後，房地產下來，但二○○三年香港與中國簽訂ＣＥＰＡ後，房地產又上去，台灣跟中國簽了ＥＣＦＡ，未來允許更多中資來台買房地產，加上ＥＣＦＡ引發外來需求的預期心理，房價很難下修。
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發表於 2011-5-10 21:50:11 |只看該作者
回覆 ufo003jason 的文章9 n( }/ T2 i' G" W$ @* J

* {0 l  n" r2 }) X4 M應說 會進入整理期.........
& z( K- G2 c6 t4 G* [
9 D6 J2 Q7 V( _% {) s. U" C不過對於房型 地點 釋出量少 供不應求的 還是會有上漲突飛的可能......... a* r, g- i5 ]

4 U) T" D4 a) r5 |社區戶數多的.....沒什麼特別的優點..........小套房太多的........
( E* \- s. u# f& O+ _6 O, t6 X, s& J
就不須太有期待了...........
3 ]0 o$ A# j; v2 E) i; A& i0 r0 d  s3 F' a: W8 g% I! ?
以上是個人的解讀...........
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心怡

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發表於 2011-5-10 22:29:38 |只看該作者
本文章最後由 心怡 於 2011-5-10 22:36 編輯
) k5 |4 n3 }! z3 P8 D$ V7 u9 t( W) P4 \
您好!) F+ x! k* g! S) e. G

& N* z. ?" S% h- ?5 k1 Y暫且發表一下小女子的淺見
4 c3 r2 h' ~" K! v# W3 @1 F% M/ L! Y7 t! V! L
奢侈稅在剛開始宣布時,我個人覺得只是短時間的影響9 ?# g3 ?) d  ~9 j7 y6 i9 ~3 i
所打的只是小型投機客(我指的是用小資金配合銀行貸款玩房子差價的那種)
$ ~* I/ ]) P; F" U# W, Z真正所謂的投機客,手邊幾乎是現金居多
4 O. \) k: A# n6 l. e
( s2 U) t) h9 Z, U" J" R奢侈稅對投機客而言,"沒關係,我閃不掉,就把稅加在房價上"3 `2 ^5 d* K1 j7 y: T4 S3 [
最終,倒楣的還是真正要買房子的人" g; A/ r. ?  m' B9 ]6 n
2 P5 U: v! t3 j! s0 a
以香港為例,在年初也曾實施類似奢侈稅的東東1 D. k6 O8 n9 {& w3 Z# [/ W6 @' l
有!房價真的有跌,但1個月後由回到原點....(需要相關簡報者,可PM我喔)5 F* @) l, y- B. u& ^) |

# Q7 ]7 {7 j1 P: ~9 L* b# ?個人認為,除非政府有相關的配套措施(包括銀行的配合)5 M# l+ A9 c* B% Y& U
否則,房價應該還是差不多吧!!; [% |; U/ l8 n6 M8 M

. i9 C( R' N  @1 c* Q2 ^( ?3 K* g--畢竟,會拿那麼多現金來玩房地產的人+ i% }& \. \" I7 a7 I' l
早就"上有政策,下有對策"了,誰敢甘冒那麼大的風險呢?! D# Q- D+ ?; Y" a0 N0 R; W, ?

  v/ K0 w' z4 ?& C不是嗎?
6 o, ~3 T/ U7 t. a9 K$ M/ g1 \3 J; [9 y" X+ N; m) X
, o/ Y5 Q% G/ V& k6 T* ^  t+ m
以上為個人拙見,請各位大大不吝賜教
開始靈修囉!希望大家都好!!!
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avatar2005

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發表於 2011-5-10 22:40:12 |只看該作者
對長期投資者或口袋深的
! ?% R5 p  L, F- t2 X( t  v應該就沒影響吧
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CCHAHA

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發表於 2011-5-11 00:33:34 |只看該作者
跌 不可能啦  漲的比較慢就是了 漲太快了 政府不出來喊一喊  難道要等泡沫化  對投資客而言 奢侈稅灌到房價中不就得了
8 k$ I# n* E9 ~  R. G3 c+ H0 B: G現實是有需求就有供輸 現實是建材五金民生用品一直漲 現實是成交量沒有明顯大量萎縮  現實是需要房子的中產階級再不買會更難買到... 老實說這一波景氣回春, 自營(做生意.開店..開工廠,開公司),最先受益..實際上上班族未受其利先受其害(通膨,M型社會)....年收入尚未回到金融風暴前的水準....政府應該要想辦法提升藍領階級的收入與購屋 能力..並興建大量國宅(在必要的地方)平衡供輸...大禹治水之道..是疏通...非圍堵也...打投機好像也順便打到投資了...對中產(藍領)階級助益其實不多...
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小熊米

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發表於 2011-5-11 07:44:28 |只看該作者
房價會修正幾成其實都是大眾心理預期的結果!要下修幾成是市場決定也不是那些專家說了算!動不動就說台北市只會下修x成!新北市應該下修x成才算正常!難道台北市的高房價就是理所當然的合理嗎?
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康康

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發表於 2011-5-11 07:59:38 |只看該作者
想買便宜的買不到. @, _2 q' T/ E. u7 {2 a

$ Y) t# q8 U8 O8 J& w3 i- H, Z想賣好價錢的賣不掉
[/b]我是康康  不是板主阿康大大  也不是唱歌的康康[/b]
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