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[社區管理] 【房地產公寓大廈法律問題】總幹事會議記錄不確實，怎...

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文 / 劉孟錦律師.楊春吉【台灣法律網】
$ c5 \5 P; e" l. g2 j0 V4 m# M# [: X4 X1 V- A9 |$ q2 u6 V* p
【問題】0 V5 i& h$ E  Z- k8 o# q* Z5 A

1 C$ e* C7 }/ |3 ^8 h    委員在委員會中的發言，會議記錄常被修改成對主委的歌功頌德，與委員的原始發言不同，會議記錄由樓管公司的總幹事所寫，請教有何對策，才能令會議記錄確實反應會議實況？
! v6 e& G7 w" [" k; j4 w0 e3 g( P" A【解析】& g+ u/ L; N! J

1 A3 G" R+ X4 @& {0 }1 X按管理委員會會議記錄，雖不如區分所有權人會議會議紀錄來得重要（註一），但依公寓大廈管理條例第35條（註二）之規定，管理委員會會議記錄亦為利害關係人（註三）於必要時，得請求閱覽或影印者，而證揆其立法理由及修正理由，利害關係人得請求閱覽或影印而管理委員會不得拒絕之因，乃管理委員會會議記錄，係紀錄權利義務關係，對於利害關係人而言，亦為其主張權利之依憑，管理委員會自不得拒絕；同理，管理委員會會議記錄，亦應真實記載，始得反應會議實況錄，作為主張權利之依憑。而因委任及僱傭關係而負有書寫管理委員會會議記錄之總幹事，苟有紀錄不全或不詳或不實等與事實不符者，出席發言之管理委員，非不得請求其更正，但為杜絕何者為事實之爭議及基於節省經費之考量，自以錄音為宜，且該錄音帶亦應保存15年（註四），始得達到做為處理糾紛依憑之目的。, t8 e; {  @1 E

# D1 D# {* V5 ~( F* u7 }至於該總幹事得否以刑法第210條：「偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處五年以下有期徒刑。」之偽造文書罪論處？按刑法第210條之偽造私文書罪，以無制作權人而捏造他人名義制作該文書為構成要件，如行為人對於此種文書本有制作權，縱令其制作之內容虛偽，且涉及他人之權利，除合於刑法第215條：「從事業務之人，明知為不實之事項，而登載於其業務上作成之文書（註五），足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」之規定，應依該條處罰外，尚難論以刑法第210條之罪（註五）。從而，本案中的總幹事，雖尚難以刑法第210條之偽造文書罪論處，但小心，可能觸犯刑法第215條之罪，因而坐牢。3 n# I6 ]4 N$ C( l0 p
6 h9 o9 i8 y4 @% R# w

6 J0 [- u7 ]5 g% i3 z【註解】
  j, ~, M+ U& Y4 d$ ]' w! [1 K6 P  C註一：此從公寓大廈管理條例第30條：「區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。」對區分所有權人會議會議紀錄之作成及保存特予規定，而管理委員會會議記錄並未有相同之規定可得而知。' F- ^: |* W- u0 S- a
註二：公寓大廈管理條例第35條：「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」參照。
* o6 m% z5 ~( L. i% g註三：所謂利害關係人除區分所有權人外應包含住戶在內，又依同條例第3條第8款規定，住戶係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。惟利害關係人本於前開條文規定請求閱覽或影印相關文件，仍須證明有其必要性，始得為之（臺灣高等法院97年02月29日96年度上字第934號民事判決參照），則須注意。8 N. d( c5 p, p/ A  D% C
註四：公寓大廈管理相關之爭議，以民事為多，故採民法15年長期消滅時效為建議之保存年限，但規約或區分所有權人會議另有規定者，則從其規定。% s, z4 O. d3 i/ f
註五：所謂業務上作成之文書，係指從事業務之人，本於業務上作成之文書者而言（最高法院47年04月29日台上字第515號判例參照）。
" Q& m9 j; Y* u3 a1 X註六：最高法院31年01月01日上字第2124號、24 年 01 月 01 日上字第5458號判例參照。
0 D6 g2 {+ i% E! y; Q
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發表於 2017-1-2 16:47:06 |只看該作者
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4 y/ @' \3 t: q: v7 f" o: _: {1 @5 Z9 {2 B# H5 k
總幹事如在會議記錄上如果加油添醋，登載不實，依據劉律師的見解最少適用刑法上的215條登載不實之罪。身為管理服務人不可不慎呀
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tkc82 發表於 2017-1-2 16:47 8 t6 B5 X! h3 {/ W
總幹事如在會議記錄上如果加油添醋，登載不實，依據劉律師的見解最少適用刑法上的215條登載不實之罪。身為 ...
4 U/ C5 k. q' _; D0 T( G% b7 a( z* x

! ^" s$ i5 A. Q2 b" F3 W  也只能說:
. N8 {7 ~1 W. l
' u" g8 O, b8 o如果把複雜問题搞簡化並有效地解决了，那就是有真本事；如果把簡單問題複雜化了，或者把複雜問题搞得更
" ?8 ^9 o9 z/ q- \/ A* a9 r
4 }/ K: n. M8 Z0 \0 e0 q+ q, p加複雜，那就是因為没本事而在瞎折腾。此話雖然不太好聽，但起碼不乏誠實和中肯吧
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tkc82 發表於 2017-1-2 16:47
# W- B2 a: O# W  Q9 ^4 q5 ]! q, ]總幹事如在會議記錄上如果加油添醋，登載不實，依據劉律師的見解最少適用刑法上的215條登載不實之罪。身為 ...

' \# G6 e0 b* U- z2 Ohttp://www.rclaw.com.tw/SwTextDetail.asp?Gid=645&txtgp=&groupkd=26: M- B3 E& v8 U3 x0 x
管理委員會決議有瑕疵時之救濟？+ |- Q7 S9 e1 S+ a' L/ n8 @, ^

. n9 i, C/ G/ e. Q決議如未經上揭規約所定出席表決人數之通過，該決議應屬召集程序或決議方法違反法令，得類推民法第五十六條第一項規定，由當場異議之管理委員，在決議後三個月內請求法院撤銷其決議。
" H# _% Z4 b+ |$ f/ M& m# z# P　如決議之作成根本未召開管理委員會議決議，則屬決議不成立之問題，應由管理委員提起確認之訴確認決議不成立；如決議內容違反法令或規約，應屬無效。
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本文章最後由 desperoda 於 2017-1-7 12:57 編輯
+ W$ a* N& d5 w, }; j4 ?* b% H, k; [" B
我們社區不久前開住戶大會 有住戶對某一個"很奇特"的工程案提出問題 # ^# I2 G* S# {# y- l0 ~

1 C/ k& L( d- _- i7 d' {例如 為何報價高 又不是XX修繕專業的公司 卻可以得標5 l# n2 g4 q4 c! @' J/ Z
: n- o+ H8 q/ O' n" w: F9 Y
為何根據得標施工的公司提供的地址前往實地查看 卻沒看到公司的招牌 有照片佐證" A( J& B% ~. ~* g, Y) Q# p
7 {  Z8 q* Q" P* I! v
經過詢價 施工廠商的材料價比其他廠商貴了近五成 為何沒有議價
- d9 F2 _- b3 a3 d
" T! d) W2 J$ V/ I& \/ k$ K+ e* E$ z3 b
答詢的委員講了好多 卻完全沒有針對住戶的問題做出精確的答覆 細節還搞錯了
. T" [" ^4 u1 E% W, L) i
- J8 \- a' X$ C  r明明廠商的工錢和材料錢是分開報價 硬說材料較貴 是因為內含工資 : o+ g. I7 F8 D/ K% J

! d6 q; }( ~. Y3 y會議記錄就更扯了 委員答覆只有短短幾句話 反而是質疑那位住戶
# y& q2 x# t  k$ I7 ]4 t: t5 e
* h& l3 v4 _8 ~$ b" H真是荒誕無稽 文不對題 還憑空杜撰委員的答詢發言 $ _: h5 r' J$ |( z' r
1 ?; y+ ~+ r6 i4 g
管委會審稿和核發的委員 還有負責記錄的總幹事 應該負起責任吧
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; B9 Y* V5 f, z: u& G' F
desperoda 發表於 2017-1-7 09:36 4 ?" \% Y, u% y
我們社區不久前開住戶大會 有住戶對某一個"很奇特"的工程案提出問題   l1 H' M* H  @1 ~. T
1 _8 i5 I. h" `# q' n; r. a
例如 為何報價高 又不是XX修繕專業的 ...

1 f' U& T# ]: Q- H; I# u7 a5 G' d% T
' S* S! ~5 J( H! uhttp://www.rclaw.com.tw/SwTextDetail.asp?Gid=5351% m! ?* h$ O$ G
" X( m/ @) l6 \6 x1 \8 T' J! q# _
【鬥合爭訟 妄逐朋黨】『鬥合爭訟』就是唆使他人爭鬥，促成別人的訴訟、打官司。: h/ t. |% f  `; z* Z
  k% V" s1 ], D. }; @
《朱子治家格言》裡面有一句話講，「居家戒爭訟，訟則終凶」一切做還債想，1 G) f& a, n9 S
「一般」的爭訟之事，纏訟到最後，往往敗訴也好，勝訴也罷，都輸！「作事謀始」、「訟不可成」的意義特別深遠。 然而人生遇到是非曲直而不得要領時，是不是就隱忍不發，聽任為非作歹者枉法犯紀、恃強凌弱、逍遙法外呢？訟卦之理並非示人不爭不訟，而是強調訴訟要有訴訟的情勢，不可為訟而訟，健訟而爭，雖勝終凶。訟除了必須在法的「公平性」、「辨識性」、「除暴性」三者皆備的條件下斟酌，最好也能從智慧的角度來考量6 d# P% m6 S, W# y7 J# ~; p
所以，聖人，誡人「作事慎始」，凡事豫則立，考慮周到才不會引起不必要的爭執，
+ r6 |' o/ H& H2 N' j; V/ ^& a+ r" w6 @: F
『妄逐朋黨』，就是任意追隨朋黨，結黨營私。在一個團體裡面，如果有人樹立黨派，爭取權勢，甚至爭寵爭權、打壓對方，這些一定會把社區破壞分化對立而物管保全若是介入則更會變本加厲。此正是社區不幸的開始。
4 E% V9 t/ I2 U( {9 f8 S7 j" ]+ W% Y& _
出現這種「妄逐朋黨」的現象，搞分裂、搞小團體，破壞正法,有這樣的一種人我喜惡，在這團體裡已經造成分裂的磁場，就已經在做滅法的工作了，廠商自己挑由全體住戶買單，什麼懸疑，光怪陸離的事都在發生，因為抓住國人綜上所說，視官司如瘟疫，訴訟為畏途，大可躦法律漏洞，一而再測試著人性的底線！; E6 i- ?) s; d3 w7 c
/ D  S9 c& `9 `. S& D8 B
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desperoda 發表於 2017-1-7 09:36 / l4 m" H: I0 M9 ?, r+ m. b7 z* ]
我們社區不久前開住戶大會 有住戶對某一個"很奇特"的工程案提出問題 / E  U$ w/ h! `& o: u- \

; L, `9 s& ]- n" q例如 為何報價高 又不是XX修繕專業的 ...

3 h, }$ R! X% W# R) ^4 {這就是問題所在，話語權在管委會。所以全程錄音存證，事後收集會議紀錄，必要時可以提告，總幹事可需要負責的。審稿委員可以說我們沒有注意到呀。6 f1 X' b% v0 G( p; d, a( z
此涉及偽造文書或是登載不實吧。
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本文章最後由 蕊貝佳 於 2017-2-8 06:06 編輯
! R  u" c# @$ Y5 |
tkc82 發表於 2017-1-9 19:10 % H0 X+ U) B. O1 u+ N4 R
這就是問題所在，話語權在管委會。所以全程錄音存證，事後收集會議紀錄，必要時可以提告，總幹事可需要負 ...

+ D3 Z1 ]0 K; w/ ^
2 V( A+ b" Q8 I" n' R根據問了律師 「誤植」並非可為阻卻業務登載不實刑責的理由。就是說 不知道 沒注意 都還是有刑責。 7 k5 \' Q. M/ Z( L  P1 X. T
只要是決議時舉手支持的 都可以告 管委會是合議制，委員不支持 有證據 可以免除被告。未出席的 也可逃過一劫。) l0 U6 L8 r5 ]& q" r7 {
包商若是沒有幕後影武者為何敢拿翘?還敢要提告住戶 ? 事由是:管委會公告的和合約書裡面的包商名字差一個字，; q. \. h7 E! M7 K: x0 n" V9 @3 }
但同一老闆， * H% q( e; K  ]5 P% E# b: e8 A
住戶根據公告所寫，循線察覺到前一個名字已歇業，後一名字又登記了，  這樣的事實變成別人傷害商譽嗎?十足就是穿草鞋不怕你穿皮鞋的。. ]0 F  Z2 V, Z" f4 H
" c! ]" Z) B% ?, \/ K5 [
再白一點說，昨天一個人往生，今天有一個人誕生，名字不同但同一個臉孔，
3 a6 [3 ~  Y! {不夠懸疑嗎？. Q7 i5 l7 B! }! j- S
- S& _3 L& ~  u: Q' Y  E) G  w
總幹事不但不為自己公告寫錯道歉還慫恿包商言告。其已經到了匪夷所思的地步。我們倒很希望包商快去告不用虛張聲勢，讓這件事更快法庭見真章吧。
' n+ }% \6 N5 X. `: o/ h+ ^試想若是常拿人命恐嚇取財能得逞又何必要有165專線呢?
4 m, J$ n$ Y1 S# k+ [: A縱容退讓不是仁慈是怯懦。引自孔子說:不是他的祖先卻去祭拜是諂媚。遇見道義上應當做的事卻不做，是懦弱沒有勇氣。8 l- d# w2 n% t9 ^

2 S4 `2 o( d3 E/ A: ^  n( ?% g' x% E# E就連連局外 人也感覺懸疑，為何總幹事與管委會竟然可以聯手縱容讓它一再發生?                                 ! \! ]' m" \2 d8 T: {" l& g
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5 p! M4 F! L, v! i) Q4 W0 T* o. E+ j$ b# p% O* C4 l  d
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