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[社區管理] 公寓大廈管理維護討論專欄

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發表於 2016-3-28 18:35:18 |只看該作者 |新文章置後
本文章最後由 Dailybread 於 2016-5-10 10:32 編輯
7 P& t) r: I% q9 F( Q% T/ T; d4 i! B" U1 {! [
歡迎各路英雄好漢來此暢所欲言.* K0 R, A) l/ v( P

, C- t- {8 n% h' x% Z但請言之有物,言之有據,符合法律規範,道德良知和社會優良風俗習慣.
! K/ \2 n# p: g9 Q; ~; d' Q6 u+ T% L
用字遣詞請多所斟酌,內容儘量切合主題:公寓大廈管理維護,9 ]0 Q3 n8 M8 J( c8 m% }9 r2 e

# [2 l! _7 S* y$ d感謝!
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發表於 2016-3-28 19:20:25 |只看該作者
本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-28 19:26 編輯 $ G0 t3 P3 x$ D$ d

7 y( v/ W/ ]0 |/ N( L- N. W' I開春第一炮.9 W1 l+ ~" o" X$ L/ l

) Z2 ^0 R# S, z/ f( hQ7 超過 10 萬元要經區權人會通過，可否拆成好幾筆？
+ F) ]+ {4 t0 A& n# m
. [, y4 m. i( ?  Q! H7 k, O) C# [A 因為規約已有規定款項運用之權限，若針對同一筆超過 10 萬元之支出，要拆成好幾筆以避: g/ U! M) N. I8 @
  免經由區分所有權人會議決議，有規避該會議之嫌，並不建議如此處理，以避免將來爭議。% E( f, [: o. G. N4 w5 j
: C2 ]3 ?# _8 U  O: i
- ?' N6 u8 @2 J, [, I! o) C
http://build.kcg.gov.tw/upload/20120918/w014.pdf
2 C1 }4 c4 ~" [4 z& G  f5 S! }
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Eric5866

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發表於 2016-3-28 21:51:01 |只看該作者
拆也不是！不拆也不是，好似機場捷運啊！不知有沒有減價驗收這個條款 ！$ S" K# c5 u$ E1 y6 \6 G% _, T. a! l8 p
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發表於 2016-3-29 08:40:08 |只看該作者
本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-29 08:58 編輯 + t8 o/ G* |& H: |1 t: x1 ~( C

- _- B7 I6 w9 u, B/ h! f
某社區管委會違法，本應由區權會通過才能動用款項施作的工程，已經完工，尚未付款。問：
" \6 R7 o$ w; p4 F  L6 U. x: `) g1.如果社區不希望此工程留存，該如何處理？6 ^) j. S4 w6 O6 u0 e" e, x
2.如果社區願意留存此項工程，又該如何處理?6 _) U* f: o; K8 x5 s  Y

9 W5 a. f- X' D; ]0 c8 X, _& K' d) c7 o) z! G( J' c. G; D
還沒付款,好辦.
6 C" o* ^. K' O- ]/ H  b1 ~; P/ t, \6 @, a( i
官方提議住戶應對的"標準作業程序":
% |  B+ j* ]9 S  t& R  [6 h+ q% B: D
( o. y' o+ S* H1. 蒐證: 會議紀錄 ,備忘錄 ,合約 ,錄音帶, 人證......2 j7 |; @% k9 \; l7 w7 t
# a- P4 D! Z- _, n  f5 R$ Y3 O
2. 違反規約事項,向市政府工務局公寓大廈管理科陳情:
6 x6 c9 w% Y  q+ S) ?8 N. T. N6 E/ b6 V5 @* F
    -電話號碼1999轉7888,五分鐘以內免費;             , i$ b7 z  `; c- T& N2 V- c
           4 N" K" b* `  Y/ J- Q0 b/ O
    -或上網站市長信箱投訴 http://newtalk.ntpc.gov.tw:8080/indexEmail-1.jsp;8 q: q/ _" W: g, O/ v
, j: C$ r9 U4 ^( {
    -或直接前往市政府工務局公寓大廈管理科面洽:新北市板橋區中山路一段一六一號5樓3 w" e& }" `' b+ @# O3 L: G- `, O

& \2 w6 ]& n% p; k3. 修繕和付款屬私權範疇,住戶可帶著證據前往市政府或區公所"法律諮詢"詢問,免費服務.1 P* }" G% @1 h
" S, S3 p0 y3 V
4. 確認違反規約和法律情事,可向區公所調解委員會申請調解.(調解委員多為執業律師)
7 d* G7 s, P7 |3 B; J
; U* A/ i' F5 [4 B6 ~  r9 O" {5. 若管委會委員拒絕出席,調解不成,就正式聘請律師提告,撤銷管委會決議,拒絕付款.. j  i* q& ?* z2 {& Z

. Y1 }: x  j; N7 [+ _) O1 O廠商與管委會之間的糾紛,由二造自行協商或循司法途徑解決.社區公共基金(管理費)不得動用.
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kasa1107

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發表於 2016-3-29 09:55:28 |只看該作者
幾點意見提供參考：( C4 K' b- Y& y5 U: b
  V: ?6 }8 @4 q! V5 _- n
1. 本文前頭提供的連結，我認為屬於行政機關的行政指導的一種，" f8 |! j8 u( ^7 B# ?' h
    對外並不會產生法律效率，對於機關內部也不生拘束力，僅供參考但並非唯一解釋，
, F% n) }! v4 `+ r    畢竟日後有糾紛還是以法院裁判為主，這邊的資料可以斟酌參照，但切記不能照單全收，
/ A4 b+ p7 |% o+ D, g4 y    真的遇到問題還是建議請個律師進行諮詢比較適宜。
# D+ V/ v+ w) ]2. 產商跟管委會之間的糾紛是否不得運用公共基金，這是一個好問題，
* r* q; g9 Z& S( w    因為現行法令並無實際規範，故，要回到各自社區的規約中，
: D8 s5 P* X3 F$ X2 N    如果規約有記載管委會可運用之權限，那就可以運用，並沒有必然不得動用之情事。
) s2 W$ T4 J  k  B' S( N    這邊附帶一提，所謂的可運用之權限並非只要完全對應的出現可以運用於訴訟費用之類的字眼，9 q" o* l, i9 s+ X3 l7 Z
    而是指管委會經由決議可以自行運用某種程度與社區有關的事務支出，如此就算可以運用了。7 D& C& `8 y& @2 x- k+ W" r* q

; z3 H$ U/ [/ `7 a
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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-29 13:06 編輯 8 D3 |3 u* s2 `. f3 v

0 ]. K5 {- T' S# _; b/ n9 t內政部營建署96年4月17日內授營建管字第 0960802493號函! p( N: a8 t. r# A
: `6 e4 K# h5 V! a& w0 o2 B
「主任委員雖對外代表管理委員會，惟涉及主任委員之權限及事務執行方法，當依規約之規定；規約未規定者，依區分所有權人會議決議。倘若規約如未明定主任委員之權限，則其與業者之簽約，自當於區分所有權人會議作成決議後始得為之。惟規約倘未規定，或區分所有權人會議未作成決議前，主任委員即與業者逕行簽約，其契約之效力疑義，係屬私權爭執，自宜循司法途徑解決」 。
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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-29 13:12 編輯
1 H) K( g0 p  K* Z' N$ j% r! ?& ~( X1 h" v! q3 B
Q91.管理委員因執行職務，而遭致訴訟所生之訴訟費用，可否由公共基金支付？
% ]9 a6 a% Z9 D8 U$ G& a
/ y7 K9 |( m0 O+ b/ _* L4 W答：有關管理委員因執行職務，而遭致訴訟所生之訴訟費用如何支付乙節，經查條例並無相關規定，
  L3 _* a. ?$ g' g% c2 `      惟公共基金及管理費之運用，依條例第18條規定，應依其區分所有權人會議決議或規約規定辦
% e/ Y; c6 C) j& }+ W      理。至於區分所有權人會決議效力之爭議，係屬私權爭執，宜循司法途徑解決。7 f# \  d" O8 k4 e4 `% T

3 o, ]- t7 y6 }2 ^http://www.zhuoye.com.tw/front/b ... news-0103&Rcg=2
( t: {! M+ b& o  I% n
: Q! V9 d* s7 B: I. a  }公寓大廈管理條例
$ x* l% V5 Z( n
. \$ Y7 K$ h/ _# c9 \第十八條　公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：
& k; J2 E# X, a; U  T* m- |" Y, Q6 b
一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。* [8 B" t8 l' {$ w# B" B9 V

3 J0 g2 I. x. V8 V二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
2 m5 g. u* w5 b7 k0 s
: g5 H# m. W& `  j2 c  B三、本基金之孳息。
+ A3 f1 G1 o' j9 n  x1 D: \: O# `7 a5 d: `
四、其他收入。( d4 G" Q5 z; [/ W
. V0 Q8 v; @, P) u3 i
依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣(市)主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣(市)主管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。+ H9 J' n( O( b" q/ L( R& O
! U- c$ ?: x- O/ r$ w, h
公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。" f2 C+ m' }$ C( Y) E  ~2 u

  D3 L7 L, J8 f, y
, L- I& ]& g. U; q) [1 y, WCHIYODA 社區規約:; U- W; `# G, W1 t: A
+ N) X3 @4 D2 |; L' N
三、管理費用途如下：  3 p( l3 p% P- H# m$ j1 Z+ |
（一）委任或僱傭管理服務人之報酬。
0 U" k5 k0 A; h! c- C （二）共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。 & @# S. S: r( Z' U
（三）有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。
) X2 l" X) k! G0 M/ x （四）管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。  
! ~0 K( o9 u0 b" R8 T# {- F （五）稅捐及其他徵收之稅賦。
& A1 P$ l" M6 _0 ]3 i9 L. g: J （六）因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。 7 z- @. l# Y( }8 n8 V
（七）其他基地及共用部分等之經常管理費用。
9 w4 {) J+ k9 h1 N4 A
' ?/ H( V) ]" y3 g/ o9 ]* x四、公共基金用途如下： ( m: v! Z0 Y  w: q
（一）每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者。
8 z( |6 Y" d! Z" e5 `5 Q- |$ i （二）因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。
9 z/ H  x/ U- W2 ?4 l2 E （三）共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。 . w, y! u# a1 T0 R# Z, ?
（四）供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸墊。
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kasa1107 發表於 2016-3-29 09:55
0 C8 [# K7 G' c2 D/ w7 l幾點意見提供參考：3 \) P) \, K9 E6 y$ g
5 ~' T6 S6 P' ^+ {3 L; D- p
1. 本文前頭提供的連結，我認為屬於行政機關的行政指導的一種，

# o! N9 U# k" Y4 H
+ O$ `+ I+ {9 e  O7 \, F0 d; e4 dhttp://build.kcg.gov.tw/upload/20120918/w014.pdf
( J. i4 Q7 S3 |9 a4 s+ C
5 n0 M! U% H0 O- v9 y9 r: v2 V1 c您是指這個連結嗎?
% a+ e6 ~, g" f5 C4 D' w0 u/ g$ ]5 D+ L. |* G0 V1 ^6 v. T, w( w% u8 _
這是高雄市政府工務局所發行之"公寓大廈管理實務",
7 o7 a4 g$ f2 H7 \3 a
1 f3 X- C' U) J+ ^. m將購案拆成數筆,規避區分所有權人會議之監督,- h: a, E( ?/ J% @

8 R& f/ d5 o1 q6 ~3 X其中是否有鬼? 我看多半是有.守法的人不會如此做.
  M8 B4 R5 c7 v$ F
" C& ^7 S' g4 V% `否則一旦被住戶提告,必然是翻箱倒櫃,清倉大檢查,: ?& a: j$ c" m

; s" t7 ?: H; z0 V+ R0 Y, f陳水扁貪瀆案始於幾張飯店和百貨公司的發票,
7 z6 S3 Z, V# J/ v
5 G9 z/ y8 J4 B誰知道會演變成最終的震撼結局?
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Luke

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本文章最後由 Luke 於 2016-3-30 07:05 編輯
0 ]+ V8 B/ ~% n% n; s
Q7 超過 10 萬元要經區權人會通過，可否拆成好幾筆？/ {2 ~9 j) L  H" ]' Y. `7 N
A 因為規約已有規定款項運用之權限，若針對同一筆超過 10 萬元之支出，要拆成好
. z# e) ]. U' m7 y) B   幾筆以避免經由區分所有權人會議決議，有規避該會議之嫌，並不建議如此處理，, t/ e+ y$ d) u
   以避免將來爭議。

( r7 t2 P0 }- `# y/ a* L
6 [! n' k' ~6 F/ D% d: R7 T# d
) H) @5 r$ U9 f  d- t採購作業類                      編號 09/ G, \; X; ?8 ]0 e5 F; ^* b( e
" I3 g; Q& q( C4 j' E1 j
違法辦理分批採購及驗收
* p: m2 j: ]! a3 v2 S  t( t0 N+ H: T0 q0 E
違失案情敘述 某會所屬機構辦理肥料採購，於 96 年 8 至 12 月間循慣例以電話通知廠商交貨計 19 次$ A! d7 y- x  V0 M
（每次貨款均未達 10 萬元），採購金額共計 110 萬餘元。又已付款案中有經辦與
9 D9 k- u4 a& V5 J  c7 M; _驗收同一人，甚或無人驗收即付款之情形；本案同時負責採購與驗收兩人均為臨時& Q8 i7 ?: b' H' ]+ F
人員，未獲指派正式職員指導監督，其中1 人承辦採購並簽收廠商交貨達 16 次。
" F3 j/ A3 }+ i 6 Z! X+ P% m7 \# w' z3 S' i' c
違失案情分析 6 f: p0 O: D! k! I6 T
8 F' _1 K6 k( B
1.該機構辦理總金額 100 萬元以上之採購，原應依政府採購法規定辦理公& V7 r/ l; m% {2 ^; H7 h, w4 W# x8 }
開招標，卻故意化整為零，由承辦人逕以電話通知廠商分次交貨，並以" C' B# S( h0 E  Y
每次不超過 10 萬元之小額方式分次付款，顯欲分散採購金額，逕依中央( S; O, J4 V. X" q" L
機關未達公告金額採購招標辦法第 5 條規定，公告金額十分之一以下採
! w" ^7 Z! F, z( B# B購之招標，得不經公告程序，遂造成小額採購之假象，規避公開招標程
% D  c4 q% H! T  a( l9 i2 p序，以逕洽廠商方式辦理採購，核有違反政府採購法第 14 條及第 19 條，8 Z; c# t( P) U4 `7 X! B
機關辦理公告金額以上之採購應公開招標，及機關不得意圖規避政府採
) m$ m: z# E" n+ \購法之適用，採分批辦理等規定。
4 c! _3 v# r* @' y  Y
0 _+ G7 k$ c! D2 f- b7 y$ Q2.本案採購經辦與驗收為同一人，有違政府採購法第 71 條，承辦採購單位& Y0 @  e% b# F" h8 @5 b5 k2 B
之人員不得為所辦採購之主驗人或樣本及材料之檢驗人之規定。
! c& c, w5 e, `0 q
; S4 m. J( Q1 p0 V6 h3.未經驗收人簽名或蓋章即辦理付款，核與會計法第 102 條及內部審核準, L0 [/ Q7 ~4 I3 W9 D- y
則第 16 條，會計人員審核原始憑證發現應經品質數量驗收人簽名或蓋章
5 k; a7 c5 `* l& r0 }- e$ G者，或應附驗收證明文件而未附送者，應拒絕簽署之規定未符。0 O* O0 _7 i5 l7 h. [' Q! `2 E
( N2 [' S6 x, x. J2 z1 z- s# t
檢討改進措施
7 X: H8 ~/ O6 q  q7 R; W4 `+ k; k
0 G! A% Z3 t2 S' ?& Q0 F1.為建立健全採購機制，關於辦理採購時，應確實依政府採購法第 19 條規# _9 h$ ]1 @, C
   定辦理。機關辦理公告金額以上之採購，除法另有規定外，應公開招標。' y2 q& F- B; y5 U7 h

$ R  e; ]# M8 v! |  _! p2.依同法第 14 條規定，機關不得意圖規避政府採購法之適用，分批辦理公
! }1 q- e$ _2 B/ i  告金額以上之採購。其有分批辦理之必要，並經上級機關核准者，應依4 g- R. b3 ~% q# Z4 V. Q. E" \
  其總金額核計採購金額，分別按公告金額或查核金額以上之規定辦理，' H: ^, W( I% Y7 b; K
  惟依政府採購法施行細則第 13 條規定，法定預算書已標示分批辦理者得2 I  q7 M. A, F9 a
  免報准。# @  a' K( \6 F% b

& p: Y! d# l$ T" u6 s0 _* P: h9 Z1 J3.為爭取優惠價格，機關例行、經常性之採購，可核實估計全年所需，一
) [6 q% g5 G: c# ]8 f   次購足，俾得以量制價，節省公帑。惟若為緩減一次付款資金成本負擔，
2 Q% Q7 K5 P; a   以及產品效期及倉儲管理等因素之考量，不宜一次全數交貨付清者，仍8 y7 z) u1 B1 s' G* `
   應先依政府採購法等相關規定辦理採購，再佐於契約訂定得分批交貨條/ C( y; K! y# z. \7 d) U% f4 R
   款（即俗稱開口契約），俾兼顧合法採購與業務實需。
  p% T+ n  ^' |$ q; z8 [4 G7 ~4 n6 l1 O* H. d/ y: y
4.為強化內部控制，機關辦理採購應確實依政府採購法第 71 條第 3 項之規
* m3 V! Q1 P( r. X3 U; T   定辦理，即承辦採購單位之人員，不得為所辦採購之主驗人或樣品及材
1 C, m; f# I& q- b+ q& p4 g   料之檢驗人。另行政院公共工程委員會 88 年 8 月 5 日函釋，政府採購法& P( e+ i! z0 D0 V
   第 71 條第 3 項規定，所稱「承辦採購單位之人員」，指機關辦理該採購
4 k3 Y' _* a  M5 V  A7 e$ }3 Y   案件最基層之承辦人員，若非屬上揭人員，機關首長或其授權人員自得8 X* _" G4 W7 |3 \, t& P- ?2 u
   本於職權指派其為主驗人。
7 @4 X) V7 L3 k  C3 ~+ |  b& l7 t5 _( A
" G6 z) s- v/ |* s1 }& ]5.機關採購之主驗人員及監驗人員推派，應依行政院公共工程委員會 90 年4 \3 B+ O5 z! M. j
   9 月 24 日及 91 年 8 月 20 日等函釋：為確立監造責任，且各機關辦理各
( R& D: _+ S, {' c5 o8 Z  項工程監工、驗收等工作人員負有法律責任，爰仍以不派遣臨時人員擔
. e! x4 _$ _2 p/ ]2 \+ I  任為原則；採購之主驗人員宜為依機關人事法規進用之人員，且不得為6 z2 s7 K8 Q! G: h
   機關辦理該採購案件最基層之承辦人員等之規定辦理。, }6 Z* O- O7 S, g( J" E
4 ~! f+ R' s/ M8 X
6.會計人員應本於職責，依會計法第 102 條及內部審核處理準則第 16 條規
# @% Y' d. m% J4 N" u7 v+ ]. ?1 z. \  定，詳實審查各項報支之原始憑證，業經相關權責人員簽署及檢附之單
4 ~8 x! Z% ]% b6 X5 H: G   據均符合規定後，始得付款。
( o4 n- Z* N0 G+ V+ {7 T3 `. D5 A
7.為發揮內部審核功效，會計人員核會採購招標文件，若發現特殊情況或
# }/ _" V% l8 e3 o; a  Y, Z重要改進建議，應依內部審核處理準則第第 10 條規定，以書面報告送經主5 H( w; C# l9 P) @: W6 a( j
辦會計人員報請機關長官核定後辦理。* b, c1 V' |9 V  V! u/ j6 B) W: Z7 t
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公款公用!公款法用!/ S2 q' R7 q! I& Q+ N
% a  r4 m) r. Z
政府的預算,是來自國民繳納之稅捐,所以必須從嚴立法與查核.! [6 Y& q5 |+ |- h

% T/ \& }6 u( z6 i- a; D社區的公共基金,是所有住戶依據規約所繳納,當然也必須從嚴核.  L/ Y9 _2 A. _( T; V1 G% Q% {$ p9 c

0 Y" ?  ~7 b# l因為管委會違法行事,廠商拿不到工程款,"係屬私權爭執，自宜循司法途徑解決"( {5 G. T4 r& N4 B5 V2 n( y, o

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