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[房市新聞] 呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

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三代同堂

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發表於 2015-7-21 23:55:22 |只看該作者 |新文章置後
最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。( M) o; d8 B' m: E3 i0 v- ~
( ^; `" A! S5 C' [6 v' M! R( a
持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。% Q% {# K# X5 }# k9 y& i
- _/ y# Q4 b  i7 J  |/ ]* Q
但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。, e2 q9 h$ z  g" i
% I6 O/ W: p8 Y$ t1 [. z; y) ?
更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。4 ^+ S: Z! D2 x2 m

) Q! {9 q3 w  n  Q2 t用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。
/ h3 d6 m3 H: f) h
- _  ?& T& ?& h3 G3 o這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。5 m' d9 i4 W8 J
3 q/ c* W/ {/ w) O
更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。
( G# q# i! _. m( V, D0 N8 g: {
6 O4 `+ t8 O5 x9 G- L因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。; O! X- e& L+ K2 W3 f' T8 q+ U

) q% N  H# F' k3 i7 `年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。: {0 }0 S  A( f+ d3 c  Z0 \
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dmk + 2 你不要這麼專業好不好！

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jojoyaro

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沙發
發表於 2015-7-22 00:37:44 來自手機 |只看該作者
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-22 00:41 編輯
9 C4 U" Y! ^6 d* G5 c( d
' i, I" F4 T) u% m4 u/ g4 e' R文章裡感覺挺矛盾的% `- W9 S+ w0 l; z5 j$ c
有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
7 M  b6 R* m  B$ m年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅0 |1 I+ U% X7 Y) b8 L1 h3 j3 B
若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
! ^$ `* j! M4 q; i, b另外，低息時不採一段式利率借貸…
: t: C" \+ P8 D: r5 ~要等升息才借？
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文兒

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發表於 2015-7-22 08:02:17 |只看該作者
年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^
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herolion

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發表於 2015-7-22 09:12:11 |只看該作者
大環境現在轉為買方市場是不爭的事實; r& U0 B: T/ C. b+ Z' }: x2 f
反正買了至少要放兩年
& r( q7 M. O6 L# I$ v& ^/ U! G2 |" H
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dmk + 1 歐耶！

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基本上我是個小咖!就不要理我的胡說八道^^
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 09:15:37 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-7-22 09:17 編輯
1 t: D: u% u+ Y% j" X4 k2 N
7 v0 o  t* f0 c依照我對xx的看法!
+ b: F' ~" E. Y; B* J- ^
" m. E- R: Q9 R- ~等待的結果應該只會出現兩種情形!
+ _# w  O- }1 |# H# m' y# @/ f+ C3 I! p+ L

! Z3 P2 U: Q/ i0 @1.一年後政府打房改救房,房價續強!
5 j2 o8 ?' C9 f& `+ S, l! f
0 R" @& s( Y6 `: ?4 a; \理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成
5 P& V$ }, ]. x; m5 G1 p/ H
! V2 H: T* k5 p0 k  w" l) i2 b２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺9 N& l  ?" b- \8 }& B, ]
- G  g6 p" v8 T7 V  {; L; T0 j
這個機率不小，
/ w6 x7 W' f3 `3 r% y  z
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大頭蕭

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發表於 2015-7-22 10:07:02 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15 % L! N2 Q+ n' @4 U. X
依照我對xx的看法!
; X3 s0 f3 |. L3 Q
7 B9 m8 M/ z7 ?8 S  b; y; k: B等待的結果應該只會出現兩種情形!

6 W" o- m  W  c台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)
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dmk + 2 同意！

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cyin0910

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發表於 2015-7-22 10:13:11 |只看該作者

1 a4 i8 Y+ r6 e" \5 w; A. G小弟小小認知是$ Z0 `1 d' _6 \0 ^

8 _) y# v& Y3 S/ t( u$ P現在大多數這類文章都在提. h% l/ v% T5 U' ?
會漲？會跌？
5 ?) k9 R; v$ }: f  u5 k' y早買？晚買？+ y, @( Y* L1 u* E
怎麼談都只是談到價錢" r4 u& t& }3 l; h
! o- K' G' `1 S# i0 ~2 P5 ^
但有沒有人想過房子本身的條件好壞？& L6 Y6 H: X4 J9 ^/ w/ C) `6 E& h
1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方: L4 G1 e; a  V% d
若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？( \( d/ i* `  D) G2 {
還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？8 G+ H; h5 \: q6 i
; N; \6 g9 u, h' l! ~% k5 c* Z
小弟是認為
8 N0 Y& h& O6 C0 P/ Z價格當然重要/ x9 u, c" B0 H/ ]& |. x
但 房子本身自己喜不喜歡
' G& y$ u. p; `反而會比價錢重要～
( t8 n8 H9 Y# s6 \$ B不能只單看價格～
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 10:20:22 |只看該作者
大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07 9 q& d( G$ Y/ j" p
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...
% A  W  {7 {9 p+ p2 ~: P4 U
越早貸,能夠適用的利率自然就越低!
' @# n2 W) Q" x  x9 E0 z. }: s- k. B
- e# N1 T" d0 Z/ A* E: |如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降! ' ~& L& B3 W% S9 z3 m

: I8 d! o3 r8 A自備款資金需求反而提高!
0 d5 x% j5 |! W/ h1 R. e5 C+ l% P# ?! u
' J9 p! k& e# K4 J# I房價如果緩跌每年跌2%就好' ~; i* n* @" q/ K3 `% I
% O6 a0 ~. r. W: R( c- A
原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成," X- w. f3 P2 J4 j+ w4 D3 @7 V. o/ Q
; k& r+ R. N  [# `( E) I& h2 T
自備款多150萬!
6 o5 O" s# z& I) _. S
% q$ ?) V2 E5 {; D如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了& t: Z) s6 U' ~" a$ w

! g' i& z* K$ U7 L可能只有4成,自備款多了450萬!!!7 a0 c( j/ U9 o/ c- C

5 j* s7 @4 k! {6 g2 n. u. Y/ R
6 `1 }0 v' s6 [5 G$ O7 s9 R* C( o8 R; Q" U3 k! x4 g* J

+ o8 P' e: b* G. N) a2 j& |
+ f) f4 r4 U$ C+ d4 L! n
4 Q6 e: A  h% _- G7 x3 I
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 10:22:23 |只看該作者
cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13
4 e0 v; c3 k/ }  ?小弟小小認知是* ^1 q* V- u6 R% P

2 k: P" V5 L& X# Q" t現在大多數這類文章都在提

* x4 e# z3 g) I# Z$ p房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!: e" c2 \- J  P: ]

: T. O; L/ P5 t如果可以我也想買保時捷啊!!!!!3 y  G0 p) C7 L
+ E2 p; f, J3 V5 ^( d

+ Z+ Z# k- P! q
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dmk + 1 水啦！

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cyin0910

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發表於 2015-7-22 10:44:14 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22 + i% f  s3 g( [& }3 V5 ^8 ~
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!" r9 R( b2 G6 Q; \
3 B% l7 U5 U+ Y7 n) [5 b- [
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

5 q) y. E2 s0 K6 h( b1 M% \: U0 O6 x6 B
這樣講也是沒錯
& f- E" F, `, s/ t9 \5 o2 }
, G$ h3 T2 L; k( }但好的房子賣了就沒第2間了
& [+ A) S$ @' w4 l# E- q" m/ U, Y1 H: A8 M
保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買
6 {3 s0 S  k2 I, |2 Z# s! ~# H! ^$ @9 y$ m& J4 k: S! |

7 q, A0 m, `  u5 r我喜歡的房子也一定很多人喜歡- N) P, H" o- L+ C8 O: v

5 V; S' d8 V8 I9 e# K很有可能在還沒降價前就被買走囉～
! H: v5 [7 u: d5 \) i& C9 T  n6 I! R' E
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white8806 + 3 正解！我們就是下手快，怕被買走.
瓜瓜 + 4

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