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[房市新聞] 呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

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三代同堂

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發表於 2015-7-21 23:55:22 |只看該作者 |新文章置後
最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。1 }/ B- }& _4 z
& p8 \% B7 E2 }8 @4 \( [
持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。6 t' x* ]7 \+ D/ H

- a* t' X: z' H2 ^8 T8 U8 ?5 |6 g但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。
$ n7 z7 |7 T# d; U2 K$ ~* Z+ [" b$ G! j3 I, l3 i
更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。
! ~) K1 W# R+ S. O7 h  ^/ H+ q4 M2 m$ h  p6 D" z$ J& Z5 ~
用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。8 I. \" c8 c- w! {$ R0 X
3 _; i# z$ M/ E, F' N, G+ {
這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。& I; y2 o  Y+ A1 f* r: s$ ~
$ n7 i  f* d# K3 f4 z0 L
更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。
* C0 M0 }( B; }% N+ Q
7 `/ o# m: D: l, n* m; T因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。
6 M0 n3 {& K- P6 O; p5 h  ^. L/ u5 d: }9 E4 _7 u1 M% T: g& x; m: Q
年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。. M3 |( R' m+ d8 L8 Z  Q* X$ ?5 W, C
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dmk + 2 你不要這麼專業好不好！

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jojoyaro

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沙發
發表於 2015-7-22 00:37:44 來自手機 |只看該作者
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-22 00:41 編輯
, f) ]  d( T  Q% s. r  n' {. X& Z; m1 T$ t+ m6 l
文章裡感覺挺矛盾的# G! D9 v3 H. G/ r! l
有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…$ z0 m! Q# c! k$ U1 Y/ ?# X
年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅' M8 T2 j! t( t' r3 L
若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅% L- x% \# n9 x2 w; ]
另外，低息時不採一段式利率借貸…6 D3 \8 r# y0 b$ `% n. }3 C3 f* N: ?
要等升息才借？
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文兒

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發表於 2015-7-22 08:02:17 |只看該作者
年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^
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herolion

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發表於 2015-7-22 09:12:11 |只看該作者
大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
  x' u# T! b. i0 p; ]9 |! R+ p# k反正買了至少要放兩年7 ~/ ~8 K4 d  X/ E/ n
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dmk + 1 歐耶！

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基本上我是個小咖!就不要理我的胡說八道^^
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 09:15:37 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-7-22 09:17 編輯 5 o. l# W, |4 ?& ~, U0 o
8 j% ?! J$ q  y
依照我對xx的看法!# C' t8 U4 |( ^' m8 R% C' s' r0 E
. b3 Y. f) x2 d& l8 c4 y
等待的結果應該只會出現兩種情形!
; Z! `- k: ^3 T6 D; G+ ~
% J* X, s7 Q- ^; B& j0 E
4 y& ~/ m" ^& \7 E2 i' |" X1.一年後政府打房改救房,房價續強!5 W  B, v* l5 ~6 ]+ b' p) e5 s

  R3 i  |, D) P- S5 [) R理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成  O/ u0 c2 S5 E3 z

1 Z% M' b8 o$ P5 t3 @5 Z! `２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺
. @, `4 z0 Y& P% X0 @$ Q) n( z3 @  ]9 B
這個機率不小，9 ]& o3 ^3 n( h$ q
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大頭蕭

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發表於 2015-7-22 10:07:02 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
0 o7 ^, {$ U. V2 d依照我對xx的看法!
! K! V& u. c, h; p( ?) e1 u
5 _3 ]8 n* r/ l2 a/ h等待的結果應該只會出現兩種情形!
6 I& I/ z% N6 J) x
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)
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dmk + 2 同意！

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cyin0910

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發表於 2015-7-22 10:13:11 |只看該作者
$ @" B8 _' j" ?6 d; j
小弟小小認知是
! {1 T8 z6 w' o, a, b  ?; X+ i- {' E- m
現在大多數這類文章都在提
7 h: L% u& n: i; D* G1 a會漲？會跌？& m2 ~3 A) B9 s5 E
早買？晚買？) K$ d$ `$ H2 D" N
怎麼談都只是談到價錢7 o8 b# m" ~" l+ h

- E  Y. W- T# Z+ q3 e但有沒有人想過房子本身的條件好壞？1 J6 \, p7 b. m( A! U# t
1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
& f  T) r# B, s若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？% \: h- j- E$ K. n. H0 i! C
還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？. }6 [+ W) f1 M! K& w* x
3 H/ d; `: ]* o1 S
小弟是認為$ {  i" P1 m! `3 n% R0 r$ N
價格當然重要& K& n# @( U# _7 j8 x
但 房子本身自己喜不喜歡 6 |  g# C( C2 J7 l4 K
反而會比價錢重要～* V5 i$ E$ L: i. v2 ]
不能只單看價格～
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 10:20:22 |只看該作者
大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07 $ K; D( ]* d2 a3 i  M* T' G
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...

" j, k# N: h* k$ ]越早貸,能夠適用的利率自然就越低!
: f1 h+ l$ _& O0 u4 ~4 `
! v1 }7 ?0 u" s" k如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
4 ^  P- p0 k: r* R& m+ _& A) Y/ D4 \4 J9 u4 ?" x- ~& N
自備款資金需求反而提高!
( I+ y. F8 ]' L! C% y  B) Q% F$ z
房價如果緩跌每年跌2%就好
/ ?: `) N0 q3 u' ]4 Y! V# b0 S8 A8 p- N1 Z, a9 R
原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,
# X; E$ C# K- \' l6 |3 J) n: D1 O# x- q
自備款多150萬! $ }8 G+ ~# }0 ]0 U* R

* h* @- U$ c" ?  Y# C+ i* w如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了
0 B$ H% Y+ `- A- m6 H5 @# f; S" v2 M: m& \
可能只有4成,自備款多了450萬!!!
: H1 R) B/ Y& K  a6 _- l- A0 h+ }7 i  D0 [/ J& p% N. J
+ }  m6 L4 Q3 G% P; \
5 U8 {! ~; {& G

5 \5 r  i/ |* O" `6 g% d, x2 g3 q' w$ j  Z$ |; c

7 i% j/ O/ @/ q6 g) l
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 10:22:23 |只看該作者
cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13
$ M  ~- M2 ?' z小弟小小認知是
! @. z6 e' v/ C
6 S2 M% f) l! o% G- x現在大多數這類文章都在提
/ P  h8 e$ O* W0 e/ T
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
! L+ l  a+ |3 i; A# k+ O5 [& i! r6 U- n9 `% |* Y; Q! e! f. ?
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!
4 V/ e4 ~  R3 H5 X. f
3 {$ Z( t: _: D$ _4 j3 R- M+ h7 i
4 e6 i% a0 W2 c
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dmk + 1 水啦！

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cyin0910

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發表於 2015-7-22 10:44:14 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22 4 h( X8 [* [( T5 f
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
6 [; Z) E5 K2 y+ s& Z7 h
6 w( X* C+ g% ^5 u如果可以我也想買保時捷啊!!!!!
) {" f, W7 K8 W
* y" m8 A/ u8 N* y5 n9 k
這樣講也是沒錯/ G: u9 z# V8 t3 M1 O
+ V* {! x+ }+ T
但好的房子賣了就沒第2間了# K9 e# x6 r" k; u% c* J! E; m/ j

# A: ]5 x! B: R& G: C保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買
# {7 k. c9 f; o' \' _' L. F: h
4 \3 h/ L7 R' |% T; l' U1 R9 |
2 ^  V& h  _) U1 g2 V我喜歡的房子也一定很多人喜歡
% L+ C7 p' u3 a) V
! G! M, L' L3 O% c) U( j很有可能在還沒降價前就被買走囉～
0 M& ?/ v  W! g1 t2 O% g( L' t
8 }6 P/ \, e5 X) s% n( N% M% B! X
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white8806 + 3 正解！我們就是下手快，怕被買走.
瓜瓜 + 4

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