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[房市新聞] 呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

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三代同堂

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發表於 2015-7-21 23:55:22 |只看該作者 |新文章置後
最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。" ?  S1 M8 V- n4 Y2 O  P

7 y. v& J* a6 B+ r# x3 I! T持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。
  h( {0 C( ~% x7 N
( h  |. f! W+ k. ?8 M但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。- z# ~/ o, Q; r4 E# [- N/ Q0 p% e
1 W+ S2 i! H; E+ O+ a# u
更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。
- v2 `8 [3 L# Y+ A; }$ R
1 H2 E& n$ j# X) J; u) N( T用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。
, T# r& E3 @( w/ H
! u( \. c# B; J% L( Z/ m這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。' d4 S1 {7 X. p& P) A8 j
7 S  R+ ^  f" f
更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。' d3 O" u+ S: K' E' \0 O# e
  n8 u  W7 [3 [( E' U" V, h9 h2 l
因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。
  ^/ _5 t1 v2 ?# X- p2 @+ F* [5 y/ M/ {! l! w
年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。
" O! P) z- h' ]$ u
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dmk + 2 你不要這麼專業好不好！

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jojoyaro

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沙發
發表於 2015-7-22 00:37:44 來自手機 |只看該作者
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-22 00:41 編輯
0 \/ I+ }8 \# u7 e. s) k4 N: W0 N& K! ^3 H$ W: c. D+ ]/ L
文章裡感覺挺矛盾的
/ ]6 F3 r/ X1 \3 M有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
# w. q% H) ~- z* x; M8 m* v年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅1 u+ t' Q* H+ q0 i
若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
8 p' [6 e! C& ?6 f& G6 R另外，低息時不採一段式利率借貸…, [4 D$ b) M0 R9 Q3 x! E
要等升息才借？
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文兒

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發表於 2015-7-22 08:02:17 |只看該作者
年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^
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herolion

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發表於 2015-7-22 09:12:11 |只看該作者
大環境現在轉為買方市場是不爭的事實2 P+ K) r# \2 ?) v% B8 _
反正買了至少要放兩年# F. V9 }: S- @6 ^6 [
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基本上我是個小咖!就不要理我的胡說八道^^
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 09:15:37 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-7-22 09:17 編輯 6 k! U0 ^7 T3 ?/ Y" g4 q" p; T0 N+ b

% c) R! @' Z1 C/ h- z依照我對xx的看法!
) Z/ C( q: E$ L6 g# B1 H/ V; I/ u+ o
等待的結果應該只會出現兩種情形!$ z& \6 G3 D  d& b( b' N
+ V0 @% M% I" f) Q9 {1 L" @

' j6 o! t. z$ r7 E; G1.一年後政府打房改救房,房價續強!' `! b* b2 h' J" T$ n

. T' l6 M8 n) N. L- H理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成, [/ `' s+ V( B, `: s5 |
: b& K8 ]2 t# }. b$ f
２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺
  z" _, u9 Y. k4 a
* K! Z1 I2 X  X! D7 S6 b' l8 _這個機率不小，' ^$ X: _% Q  F4 W% c4 k; s
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大頭蕭

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發表於 2015-7-22 10:07:02 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15 ) |* l  H" G% z' {0 m
依照我對xx的看法!# G9 N3 ?& j/ W

3 s: g1 c! o2 ~) g$ y等待的結果應該只會出現兩種情形!
' }, [# f9 c0 F0 f
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)
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dmk + 2 同意！

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發表於 2015-7-22 10:13:11 |只看該作者
! O. ^4 |: F1 G
小弟小小認知是
& V/ q. N$ Z/ ~  f" H0 u. E$ C# c8 s! S* O% J& i
現在大多數這類文章都在提. {  }8 W& w, D: V8 J
會漲？會跌？
7 _7 q0 k- D, ]早買？晚買？+ P0 |$ I* x" S! X$ w
怎麼談都只是談到價錢" f4 i3 @; v) Z8 e2 {

3 `! J% A/ u! ~  l) `但有沒有人想過房子本身的條件好壞？* n* ^5 ?3 v2 x" K
1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
4 X# T) s. p" l; C6 g5 ]" r5 \若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？! x# ?0 h  T( O3 h! ^/ A+ y
還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？9 ]( {! q/ E/ x
& S# H; Z4 o* ~
小弟是認為
& f; d* [' C% I% a9 T  {( n8 F( g# M價格當然重要
  ~% f5 I$ i+ r: m- _但 房子本身自己喜不喜歡 # _  a* i$ a8 h
反而會比價錢重要～3 U. r$ |+ M3 J) b
不能只單看價格～
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 10:20:22 |只看該作者
大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07
4 y: x- j) O& C/ r4 n+ w" G台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...

. }) ^- v; Y& K  \+ K( u/ f越早貸,能夠適用的利率自然就越低! : ?$ Y( G: ~  I: b  \
, o. Z; Z- r7 D/ d. r* f  a5 g
如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
7 a/ T% B$ F4 x0 W( W( ]% O  N4 X  U  l* _
自備款資金需求反而提高!
/ j" H3 D% r! Q" D
0 p. }: M5 D; D房價如果緩跌每年跌2%就好8 [- I0 z0 o: w  T5 @! E  e

0 I0 p- e  n' y5 C/ C" c: L原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,6 r' G+ q5 K, w) z! \; g" X4 F

$ {0 v  @) u! C' B6 v' H自備款多150萬! * b( ?; c4 @2 `( Z

/ U( u, }5 M! W3 Z( |: s如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了
- G5 {+ O" U' j0 N6 K3 j+ |  ?# e
; d3 {9 |2 Y' J- x) s可能只有4成,自備款多了450萬!!!
  z( U' y  |, \3 r$ f! P4 o
# i5 p9 y3 Z  h* g; `; J0 G% \  Y: a  F- z: H7 }' `0 c
4 x" h8 t/ \+ {$ O9 k7 L. @
) Y" O2 T8 ?( H
$ G) a' `  H' W9 U* M
& `0 D" [- U; I5 c; T5 f8 p
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 10:22:23 |只看該作者
cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13 " Q$ P/ S& h0 h2 g4 ~" ^; a
小弟小小認知是
. j& M3 X, U6 ^: B% g8 g" Z* I- M2 T7 Z& |8 ]0 {0 E
現在大多數這類文章都在提

1 Z6 Q7 J% r$ t( T: C' f; P$ U3 `房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
9 R) n) d  O7 h% z# N6 [
& ?+ h7 A8 }2 e/ v/ z0 `如果可以我也想買保時捷啊!!!!!
  X& `, d! I7 o) G. [4 @
9 ~) ?; P) B0 j$ Q) k5 j: S
1 u; O# C" l- {- X* S
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dmk + 1 水啦！

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cyin0910

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發表於 2015-7-22 10:44:14 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22
) m" B: P% Q$ G房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!1 S- ^% Y0 m6 x- w7 Y- h
+ S: s' P4 _) C4 L+ v# ?: N
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

; L  c' Y" K6 [/ l) a2 G
, ?' h. h' i8 ?2 ^$ ?這樣講也是沒錯
; L/ Y( f: H9 `7 ?/ [6 m, d) G! |: ^: c6 V8 d
但好的房子賣了就沒第2間了
" B! K; z- ]  J+ F
" }4 |" ^; f& X+ Z5 T保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買
" ?  q* X7 R+ ]
7 R1 ^6 _7 g6 n
$ F: b: M6 m+ `) r& {! U我喜歡的房子也一定很多人喜歡1 e8 j9 X, ]. A, U

$ L* Z/ V% K( n- E1 V/ i2 M很有可能在還沒降價前就被買走囉～
$ C: g7 w5 z) I- Z3 o( B. a0 B5 r8 {$ ]: s$ V9 j/ t
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white8806 + 3 正解！我們就是下手快，怕被買走.
瓜瓜 + 4

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