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[房市新聞] 呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

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三代同堂

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發表於 2015-7-21 23:55:22 |只看該作者 |新文章置後
最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。
7 ]0 a9 z. R2 d& X
7 B0 ]8 P4 H2 y; b8 w" z) t持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。
7 E- T0 P' C7 z$ ?' w! [& t5 |7 ~$ y9 z, z  |
但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。
* P' l6 p2 X+ c% o" }- j* ~6 ?) ?- J2 W# c' [
更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。
: I( V1 T3 J& U% ]8 P; Q
+ r" n. j$ T6 d  F$ z9 s用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。4 V. @. C* B( x: h# a8 H! ?
2 Q0 |# p0 ~& _
這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。
: o* \. K2 D7 j7 t, q& y* [
3 G! d$ V- G' a0 x7 Q更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。
, ^. w$ L, R# y, n' M1 x( y1 Y; b8 }
因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。. H8 n# \# y( ]; s+ @
9 L  E$ k5 d- ~9 U
年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。
# B$ Y3 P& s+ F# O" {* _/ G
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dmk + 2 你不要這麼專業好不好！

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jojoyaro

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沙發
發表於 2015-7-22 00:37:44 來自手機 |只看該作者
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-22 00:41 編輯 5 M1 N0 w  U7 u) c& Y5 A2 ?5 l

2 ]: Y- s3 u% u8 W: k  t1 d文章裡感覺挺矛盾的
7 I8 ?; F  p( b9 S% N有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
0 X7 F) h' ]$ E* c3 F% E  [年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅3 W, f' R3 U: u3 o' I* L. F6 ]1 {
若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅/ y+ P' N% o' y8 r. ^8 x
另外，低息時不採一段式利率借貸…
3 Z, ?! d0 L0 G4 g5 \要等升息才借？
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文兒

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發表於 2015-7-22 08:02:17 |只看該作者
年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^
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herolion

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發表於 2015-7-22 09:12:11 |只看該作者
大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
8 _5 s. p. Q! R; z3 U反正買了至少要放兩年
( o4 z( S( ^! ~4 R1 ~# i% s
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dmk + 1 歐耶！

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基本上我是個小咖!就不要理我的胡說八道^^
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 09:15:37 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-7-22 09:17 編輯
# r, U3 u, J1 e; N0 s/ d7 b( c+ O8 S/ A! f+ _& P/ `, J. M# q
依照我對xx的看法!
+ a, B! R% @& W# P9 ?7 j$ H1 Y/ e! ]& I# Q4 L' G
等待的結果應該只會出現兩種情形!- G3 O* C4 ~& G9 q
% b( u7 X5 t1 z( i- r* e/ ~
' ]1 B; F7 L9 j4 d9 a7 V) ^( l
1.一年後政府打房改救房,房價續強!
0 E0 e; ~  X2 h  n
" F, n9 {5 q  k/ C- B理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成
8 ]6 B3 }8 H  C, F4 h2 S) I/ a) m" K) X% T
２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺
# N9 J0 W' K: L
$ _7 K7 H* k! g6 y5 J: R, u這個機率不小，
" k5 {, w9 V! |1 }: n
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大頭蕭

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發表於 2015-7-22 10:07:02 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
% f+ ]* H7 V. N2 ?& r1 J依照我對xx的看法!1 _& {3 z, U) ~. g+ U

# O$ q8 D1 Z  F# u* C! l5 b# Z等待的結果應該只會出現兩種情形!

: w/ C' E7 W$ ^4 }台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)
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cyin0910

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發表於 2015-7-22 10:13:11 |只看該作者
. _5 s! B7 P2 K% A  Z9 P! j' |
小弟小小認知是
) _5 w- J1 f# u7 X  x+ c# p& a8 U% i/ O& `/ O7 P$ S
現在大多數這類文章都在提
- C6 H/ k- \" Z6 d會漲？會跌？
4 m* P6 o+ q# S" J7 _早買？晚買？4 C4 a; |7 Z8 ~8 a( e/ {8 ^
怎麼談都只是談到價錢# \1 P; C# q% k2 J9 v/ C% k
7 Z0 H* u; B3 }1 L9 K
但有沒有人想過房子本身的條件好壞？
9 D$ e  I* \& ~2 L& {1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方" v9 @4 i8 a) U6 k0 s
若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？% y) w- v9 `, l( L
還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？
0 U+ C! {' R& a4 y( |  m$ g+ Y# c4 E* u' e8 D
小弟是認為
1 a7 S9 q( |: }4 l; _價格當然重要
: S; y& s5 _' U- K但 房子本身自己喜不喜歡 ) S( j  P& t6 y0 i
反而會比價錢重要～, i# l9 k- T. a& S& h5 i7 p
不能只單看價格～
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 10:20:22 |只看該作者
大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07 - A3 N2 i  m  d/ k5 t. y
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...
. d1 g( i, B! ^! W
越早貸,能夠適用的利率自然就越低!
3 W% C& X- _) `2 [1 ]& Y6 }3 X, t
; I  s" y- X5 e; a# Q7 K& R0 ]如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降! 5 I. S5 \4 w2 c9 k9 _

9 ^) n8 h1 P! z, k! Y% z- w自備款資金需求反而提高!& ?0 n9 T  ]6 }0 R1 |/ N

# X" w; S  C7 D4 S, k+ ]! Q房價如果緩跌每年跌2%就好; s+ b' T- A, ]6 H5 y2 D

+ N! B& o4 F0 S. N; K+ _/ `- {* I原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,- {5 g4 L( W% q( b' V6 _0 W+ x/ l

0 O5 x! h7 [  z# P+ U# h自備款多150萬!
0 M# c$ j# o# l$ P: f1 c' X5 \  d; t, u. n/ }9 d- D
如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了
/ [* h2 q& F# q) u/ C( J6 L" H$ ]8 [5 t) Z  q, d8 p1 _) U4 S! @
可能只有4成,自備款多了450萬!!!
4 M( \- Z( O7 u$ y# V! L1 v( A% V; U- S$ N
% F7 A+ R, O1 V
8 w2 ^6 }) e0 x
- g2 B  ^. p0 f+ O! o. D
" Z: ?$ _6 S9 D5 O
/ ]8 s( M2 L7 d( @1 A, s( N
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 10:22:23 |只看該作者
cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13
6 r# x# Q: F  m' S小弟小小認知是; L$ z3 r+ q& c$ O9 {# k$ o! U
# D4 D  p! l/ l( L
現在大多數這類文章都在提
, o, j5 ]1 S8 F, F3 v1 B% i( A- F
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!) B6 a, m0 l4 u8 c5 E) k7 n7 J
) W  ~5 r# o9 z" u3 h7 y6 X
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!! m5 J; H' a4 z; l; d! g

% h. T! g- {  c  o: |. J2 h) a; I" @# m# i
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dmk + 1 水啦！

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cyin0910

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發表於 2015-7-22 10:44:14 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22 % X/ D. ^8 x; |. J- l3 W/ M
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
& \$ S3 v8 S: C- M7 w4 g$ Y' q0 o
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!
/ G3 `$ z" r' l: ~+ `$ T
+ p+ i9 U- l. ]* ?9 y
這樣講也是沒錯
7 h; G- o" I' d! G
! O# m% Z4 _& b- f* k( ^但好的房子賣了就沒第2間了% a8 Z/ P+ p, |  W9 a, ~% Q) {
  F' B" Z  C3 j" D
保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買
, W4 @8 r( X' I% Q7 @# T
4 f# U% ^0 ?# \5 y0 y4 U2 j; a
2 q* W2 h0 O0 I! ^+ ?# N- d我喜歡的房子也一定很多人喜歡5 Q" D  x$ G# M- o5 G, {+ C+ w

+ j- B& H3 T% }* U1 O很有可能在還沒降價前就被買走囉～7 b" Q0 L% L: l0 a8 M
. n' K4 w; i$ F# P
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white8806 + 3 正解！我們就是下手快，怕被買走.
瓜瓜 + 4

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