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[房市新聞] 呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

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三代同堂

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發表於 2015-7-21 23:55:22 |只看該作者 |新文章置後
最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。% P% Y7 c& j$ C, L! J+ y
5 J. @8 M- D3 i2 d/ e% i
持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。) t1 Z! g9 f" q2 R0 f

' Q3 Q; @' s3 l" p& i5 I但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。
- ^/ ], A4 C: {# z1 W8 e
* {5 x5 f  s/ [3 M9 F更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。
; N. r' e% O' s" i1 n% Y! z3 N% v1 _5 L3 s9 u
用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。  K% Y' ?5 j$ }: s9 R* F

5 R4 y& H8 t  }( u! m這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。8 L; h$ _, ~5 A; ]4 C
$ I" H# b4 ~2 R# A& w
更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。$ @1 O( f" `6 A6 U
1 D. ], t3 H4 e& ^! h0 U3 T2 I
因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。
4 C1 x# X2 y6 W# O
6 K7 r8 a4 P7 U/ T2 _年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。6 G) B6 N- }# r& p
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發表於 2015-7-22 00:37:44 來自手機 |只看該作者
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-22 00:41 編輯 $ j2 w0 Q7 Q1 Y9 G/ f: }" i7 P1 b

+ D$ u% S$ I6 |- n+ s文章裡感覺挺矛盾的) m' j  ^+ q, {. u
有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
/ o8 Z, _5 ?0 u! @年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅
) G# o* ~0 P' T* U  _  u" Q  X若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅# f1 V: v  p; V9 n1 Y& p7 ?
另外，低息時不採一段式利率借貸…+ o. |! S/ g* y& g
要等升息才借？
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文兒

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發表於 2015-7-22 08:02:17 |只看該作者
年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^
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herolion

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發表於 2015-7-22 09:12:11 |只看該作者
大環境現在轉為買方市場是不爭的事實9 ]7 X3 M( _: x3 Z
反正買了至少要放兩年
1 I  i7 E2 b; i# ~& F" }" V  \& J
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基本上我是個小咖!就不要理我的胡說八道^^
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 09:15:37 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-7-22 09:17 編輯
5 P3 O: p1 U9 @# ]0 B/ [6 Q& p: q7 C9 u
. ?; T/ I% x7 s9 k/ C2 `* C$ y) T依照我對xx的看法!# H4 B0 y0 X& u- C' T
% V8 y( |2 u6 [- p6 \/ o" D: h
等待的結果應該只會出現兩種情形!1 ^4 U6 ]' |2 M9 s0 V9 {

: R2 b# l2 @% U% o" ~+ @! b9 D  ?8 e( u. c3 _4 @  e
1.一年後政府打房改救房,房價續強!! S7 n$ s! E( l4 ?; A2 ]$ B. O1 M1 a

3 H# m" h4 G: \& I, X2 u0 H. W理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成% [3 n0 x: g, k' |+ ?3 I" V

4 p* z6 p1 B) F: F. m+ i) m２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺
- P) U9 h# r) b5 D& g% v+ G+ f( M3 X6 W+ ?& d
這個機率不小，  @5 p# Z+ O1 _; e/ q
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大頭蕭

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發表於 2015-7-22 10:07:02 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
/ `  |9 t; T+ F+ u+ _依照我對xx的看法!
9 S$ ~* H; Y$ k
6 Y! U( `8 W8 @. W等待的結果應該只會出現兩種情形!

7 ~- j( e: D4 s. y3 s( A* @# R台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)
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dmk + 2 同意！

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發表於 2015-7-22 10:13:11 |只看該作者
0 F4 @4 U. o$ z& P$ _$ a
小弟小小認知是
6 @! ~0 ~8 G7 d) Z' |- Y" ^( G, z' g" B7 {4 R, W% V" J
現在大多數這類文章都在提8 _' s" V/ K3 o
會漲？會跌？
! F4 a, ~( d# k6 K+ l7 m早買？晚買？
7 _& R. y" C6 a怎麼談都只是談到價錢
3 H; O1 E3 ]7 ^
# z$ I8 [0 S/ t4 p% L- S但有沒有人想過房子本身的條件好壞？- |0 d( t+ k" m/ \% K
1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
3 O. |% c9 \8 c# B1 _4 \3 ^+ {9 H5 x5 P若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？( z. E0 q$ x" B- Q
還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？( Z; V% Y4 M9 \( m8 ?9 [

0 z. D/ T. ?2 _5 Q. l, p3 ^' |小弟是認為
/ [' O: M( b% S價格當然重要8 j" R! X! m7 Z1 c4 {
但 房子本身自己喜不喜歡
8 |# w4 `4 g. j2 M  p反而會比價錢重要～8 s3 e) a6 Z- P1 {+ k" q! e
不能只單看價格～
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 10:20:22 |只看該作者
大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07
, j6 t1 r! s) X) h& j! F6 y3 h台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...

' i1 `  ]: m' C- v$ m3 f& C越早貸,能夠適用的利率自然就越低!
) N0 B' A0 |% r9 I' s5 E, K
: R: ~) L/ v+ N如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
5 s2 h* K( N% Q4 H; i0 z0 ]% |% }
( ?2 c/ S, F. p- S自備款資金需求反而提高!
) i6 `( y# N- I5 I- w* n4 H. |8 p7 q9 [' Q8 }8 c3 P
房價如果緩跌每年跌2%就好
" g; b- q; [" y9 |& N% g3 X3 s# l# _; O, I0 C/ i
原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,: Z: @$ a& F$ |) R8 A' ~8 o' U

6 o# m* C: L9 c: @! Z) s5 i自備款多150萬! ! L, `% E! \+ J9 u# u1 W
, u& f. O' S; S- R6 H2 n6 p
如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了
9 T/ s" q& w% ]: h- ^8 E( k" C+ o% K. r% U# Y& c9 X
可能只有4成,自備款多了450萬!!!
4 G2 }3 v' D5 O8 b6 Q# G# B
  M1 o; _% `, ]# }+ s' d" F: \9 s/ G; _- c: j# V3 M

/ v# v) {) z9 f6 L+ m% f# {0 G) ~+ ^9 x) k! v

7 s% \0 h) U% F, f2 K6 H5 @! d7 z+ L
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REYCOVSKY

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cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13 ) E3 T, u3 c, j; O+ ^  F' q
小弟小小認知是
# r9 k; q" X, M" q- N9 s6 G! L" f7 d: ~' |% I
現在大多數這類文章都在提

, Q6 ?# f( n  J7 n, \* {% n/ {房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
2 n0 G1 J4 W3 m" l) v  A2 k. L
) Q* _+ s3 l& Z& K8 Q如果可以我也想買保時捷啊!!!!!
, \- b) v4 }* I/ e
9 T# w$ N9 m5 h! d7 h4 _9 q9 a0 J8 P, M
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dmk + 1 水啦！

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cyin0910

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發表於 2015-7-22 10:44:14 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22 9 p7 d0 ~' r& A& c, E1 Y
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!: r0 A* E" J4 F/ z& v  k3 a
% o5 j' p  ^# c: p5 P& R9 O1 v
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!
, V: d* y, @2 ^  ~$ ?6 G
6 k) x! P- X* \6 o4 m7 X: I* F/ K+ |
這樣講也是沒錯* J8 z7 u3 [+ n1 x$ ?& _

( _8 B* V8 _- m5 Z3 r  Y6 v. m" _/ w但好的房子賣了就沒第2間了' Q0 r  E! _2 j1 v6 J: V

5 Y9 L9 Q. z& h保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買
4 Y$ F$ B# g$ c+ M) s- y; v9 |2 v1 k$ k0 Q5 {. }1 U8 E4 Z

5 b" G2 b% }8 G7 t我喜歡的房子也一定很多人喜歡
0 T. s3 p/ k( P- g1 _5 m5 \7 @0 P$ S0 n4 S0 w
很有可能在還沒降價前就被買走囉～
* w) l0 ~& @2 j: P
5 H/ y! z5 }$ H& N
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white8806 + 3 正解！我們就是下手快，怕被買走.
瓜瓜 + 4

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