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[房市新聞] 呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

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三代同堂

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發表於 2015-7-21 23:55:22 |只看該作者 |新文章置後
最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。
# Y8 Z- r) J% p  }. U& P* \; ]) o. }% S( I4 V* D
持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。) s' C, X8 _# \/ K3 n

$ }( u% x# s* i' U1 X9 I- s但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。3 T' G2 m5 a6 M5 x$ K# p: |8 v- Q9 ~
+ a7 W1 _5 f8 w+ j
更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。0 c/ h3 G! t: ]; \0 v" v' f4 k
  h6 X0 W% C; C# O  L6 C
用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。" j8 i7 z) [" R: Q! p5 M+ [+ f
' r: O5 S, z' _2 Y
這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。
: m- ^1 t* L' I6 @4 e- n( p
6 D3 |$ y' M2 e更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。
; i. @. D; o4 `# ~! K  s8 ^; I: S* ?/ T# Q* q, o! N: e
因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。
- l# U5 G8 Z( I9 Q: Y* r/ f& `' N0 l+ F: G
年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。1 A4 z- a1 A0 i2 }, h% s1 \
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jojoyaro

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發表於 2015-7-22 00:37:44 來自手機 |只看該作者
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-22 00:41 編輯
1 u: W7 l  I0 E. F& F# H+ @, j7 c7 p5 |' o+ G
文章裡感覺挺矛盾的
# D0 a6 x1 B- I4 O7 w/ g有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
6 ~& C! B( d2 f% U年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅
' F! `( M7 h* z若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
  s3 j; [6 S0 ?  X# S- t另外，低息時不採一段式利率借貸…7 w6 ]9 w1 `2 A0 i8 z& C, S% p
要等升息才借？
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文兒

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發表於 2015-7-22 08:02:17 |只看該作者
年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^
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herolion

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發表於 2015-7-22 09:12:11 |只看該作者
大環境現在轉為買方市場是不爭的事實+ X& L4 N8 ^( z6 E8 ?% Y
反正買了至少要放兩年- F% j5 ~, e3 Z
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基本上我是個小咖!就不要理我的胡說八道^^
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 09:15:37 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-7-22 09:17 編輯
! C8 z" }" [" U8 ~. L+ v5 m% s5 i" V8 u7 ~  E( n! f; a
依照我對xx的看法!% k% e9 A% P, l- T3 h

9 W* N' _6 w2 j等待的結果應該只會出現兩種情形!
! h" l4 O/ T5 h; z4 F5 Y- |
( e$ E8 `9 F2 Q/ D( {  E, w7 h; _7 i/ ]
1.一年後政府打房改救房,房價續強!  l7 \1 G- ^/ l4 y/ F9 y
* P% h  x1 R/ B
理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成: F" Y7 ]! w! K8 O6 ^2 a
9 n" a* Z3 m8 u8 c( G
２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺
6 ^5 `8 h4 P4 i* Y8 y" H2 U9 l* A! ]+ _/ |7 k2 q
這個機率不小，# F* x0 a7 ~3 a/ o# v
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大頭蕭

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發表於 2015-7-22 10:07:02 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
- K) u& w! Y/ U) r6 ?7 U依照我對xx的看法!! d2 U3 h; J# I/ V, ?( ?$ {

% `( n7 p" x# F9 R6 m$ _( p4 _等待的結果應該只會出現兩種情形!

# G2 G- V7 @$ k4 ~台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)
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發表於 2015-7-22 10:13:11 |只看該作者

8 }+ H; X) k* N% a小弟小小認知是
. E& a5 Z& c7 J5 ~9 E% Z/ V
# M5 A: d' e0 C( i; l7 g現在大多數這類文章都在提
. O- U2 F5 E! \9 c. T會漲？會跌？
; N: l# H' s# R' n7 ]早買？晚買？" T- M! T! z. y) Z; U" V+ z8 B7 J
怎麼談都只是談到價錢" c7 q1 A/ Q' r0 N

# A( U5 Y! q* p) x) f4 \但有沒有人想過房子本身的條件好壞？" A* O' k0 l9 q7 C* f
1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
) i( a; H, p! x! W若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？+ i! k$ W; m9 v* K" E
還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？# P: I+ O% J' f) y; e$ |7 U1 g

; h1 z; o# ^8 V4 S% h7 }2 t小弟是認為5 F) U. D6 d+ D  g
價格當然重要2 F5 o- ]7 s) ^# v
但 房子本身自己喜不喜歡 ) w$ @% [5 m1 _% H- K/ E
反而會比價錢重要～9 M" V, }5 a% M  ^- I% M
不能只單看價格～
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 10:20:22 |只看該作者
大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07 " l1 B8 j, E' p% W. b' q
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...
& a& o, h, V; L) h  V* N
越早貸,能夠適用的利率自然就越低! ) O0 C# I8 O8 {# {; t! t+ |7 m

& e& I/ e, R, @8 L: v% s6 q7 @如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
: d) d) a7 {9 v9 l& y+ v. K
5 P9 m+ S% P5 a8 M/ Y自備款資金需求反而提高!3 a8 c. t0 i' j! R* c
5 g! [1 Y4 w7 v; K) s+ o
房價如果緩跌每年跌2%就好
4 `6 q5 Q9 c3 x" T+ p2 n
! p# c5 I" p' p, c, U( Z原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,: ~3 {/ s0 w8 q! a% ^, `6 d6 j

* ?% c& G! p4 g2 ~& J9 m9 ^自備款多150萬! / k; v$ P+ k6 c- k3 d7 _$ d; g
# k, V" ^0 V3 `. E
如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了0 s: r! @5 U7 F( E5 u. _7 G
4 @5 X/ p0 K0 x
可能只有4成,自備款多了450萬!!!
5 y1 c  f9 h  X4 S0 _" P/ _2 ]: D1 E1 @' e) c! }; q  e+ D

7 W5 B) f) {/ R3 V5 h8 V5 e" F0 i5 n' l3 o, {. D9 z
/ G& c5 |$ X3 ~& ^+ q% T
+ \# s% v& L, y

  `2 [% ]2 E0 b% e' Q
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發表於 2015-7-22 10:22:23 |只看該作者
cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13
" k( @  v; ?9 K& Z$ F7 L1 M1 i" ~小弟小小認知是
0 q, a" x( X0 a1 y
+ I% c- V; o+ D) e4 t% z, |2 Q6 B4 Y! V現在大多數這類文章都在提
) k6 R" t1 i: \8 Q
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!0 W, a& [" A* A: B7 k# D2 q
5 r' ]( P) I- s5 U6 Q
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!
8 j  @. g  O8 p: b  W) U7 X# v% y

+ h: L# L/ Q+ w2 y
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dmk + 1 水啦！

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cyin0910

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發表於 2015-7-22 10:44:14 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22 3 ^* W- B7 a1 A
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
% L) e8 B' ~3 n
9 ?( b( r- S/ |! ~/ t如果可以我也想買保時捷啊!!!!!
9 Y7 Y/ D: i5 O* ~
& Y0 M7 l; w1 O% ], P8 x& @
這樣講也是沒錯" W" Y1 @/ p& N; X
  s+ U9 C* A$ ]3 M- K  f7 P
但好的房子賣了就沒第2間了
/ S+ t9 y" I- \* C8 p' g( i$ S) ^' Q6 q
保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買- j" r0 I' d: H5 x. o; {

$ J: Y% U$ g8 v7 q
6 S3 i3 v, b4 Y. Z( g我喜歡的房子也一定很多人喜歡) S$ t" h- I% p" }
3 y6 \0 T. Y. T$ {$ A& p# J" b
很有可能在還沒降價前就被買走囉～8 o0 e7 I$ R- X

- f, R4 ]' ^+ Z$ v+ S, z9 t4 l
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white8806 + 3 正解！我們就是下手快，怕被買走.
瓜瓜 + 4

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