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- 2014-6-24
 
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年輕人何時能享這種自由（葉家興）. ]( h) j2 E( o- h1 c8 x* ~. W1 z) h4 D
0 D" E# @4 E, Y
3 f7 L: j' E6 l. x- y& B急起急落的房地產市場，
8 n5 r. U2 x! N不但是民怨滋生的根源，3 z0 i3 ?4 Q: Q2 H' a, t: Z
也是多個國家金融風暴的元兇。+ S$ M; n8 {) T# B3 F. }& `
台灣人薪資所得多年來原地踏步，) G& T8 p% Y% L1 y, b+ [: F1 j2 ]
然而都會區房價卻屢創新高。5 n) [" M. }( i v& N2 x" N
央行為打擊炒房，- p! N4 O9 e Z/ v& h3 R
先後祭出多項行政手段和升息的貨幣政策，- C& z9 Q \. p3 C$ c
然而，人們對於政府房市政策滿意度持續偏低，0 k; Y* D* R1 c! X+ }$ D0 C
認為房價不合理的民眾高達8成。將房價除以所得，
+ q& ]# }' _2 J# P3 Q1 G是國際間衡量購屋「痛苦指數」的通用指標。
5 i& c5 V6 m5 f/ Q$ `$ p ~+ F& t1 K- ]1 X" |- M4 |" R) l: t4 d
根據《蘋果日報》日前報導，' b! w2 N8 h) r4 b' s
30至34歲北市民眾年所得近57萬元，
R5 d& [0 i1 p: g/ {1 \卻得不吃不喝20.8年，
0 K0 R% d q% N' X$ F9 s才能買得起平均成交價1180萬元的2房公寓。
( k+ m1 P. C5 C4 v! F" X0 o8 S北市居大不易，' g/ I% A0 `* C7 P1 X" M% i
過去7年家戶可支配所得僅成長4％，" u3 H" ~- A8 \9 |3 E/ \
房價漲幅卻高達80％，
/ ^; |1 E8 K7 {, `4 x% D7 N使首次購屋者的平均年齡延後至39歲。
+ Q9 g% \/ V! ^; ?7 {成家立業，結婚生子，% N) E( s0 y3 d) i6 L. x
對阮囊羞澀的年輕人而言，成為遙不可及的夢。
* x! b/ z; b' V: ~* E 9 y0 h: b( l% ]5 w1 z9 y* C
觀察各國房地產市場數據，' U2 P2 e! J. S! k' Q
以德國的房市政策最值得借鏡。
# R, w& n: x1 n德國房價所得比的「痛苦指數」只有3倍，
$ t+ j1 q1 K M, [1 y並且多年來房價維持穩定。
5 S# @/ @* }5 F1 u7 L- b過去10年房價的年漲幅僅有1％，0 Q( z$ M C2 `% s. H% Q% v! i% W( Z
甚至低於2％的平均通膨。換言之，
8 z6 c2 Z0 Q, L! x考慮物價因素，德國房價實際上以每年1％的速度縮水。: R B& h8 s: ^+ x1 W* P6 N
* [3 |' s1 F3 k' j: @# L德國打房手段完善) r/ \7 V% T8 u% r- j
, ]$ j6 R. v$ |; ]8 A& L* K
德國人連續工作3年就可以買到房子，
5 H3 I9 {$ Q$ Q* _「痛苦指數」如此之低，是不是意味人人有房住，
q7 o+ N; E# j% j* E$ @7 V' i% W無殼蝸牛已經絕跡了呢？ 7 R- a7 [" `& [ P' D1 j
5 \; g6 K# S2 |# ]令人吃驚的是，雖然房價相對低廉，
0 q2 E2 e. N% d2 ~9 @但德國自有房屋率僅有42％，租房族高達58％，
, m" Z( [8 C$ G/ r3 O8 d7 p* d% I而年輕人中更有77％是無殼蝸牛。0 i7 I$ P1 Y. |) h/ J+ T, K
德國人首次購屋的年齡高達42歲，更比台北人晚了3年。
! q* l- l* F! M- @( {! H
8 U U) ^3 i; {! R3 |$ E2 H很明顯，台北人要工作20年才能買房，
( l; f* P& w" y因此平均購屋年齡39歲，
- |* ?- K: x$ N$ @$ c+ ^2 J這個理所當然的房地產消費邏輯無法適用德國。
6 D# I! i1 S( s- ?- A* y" x房價等於3年薪資，卻要拖到42歲才買房，7 T2 s" c' T9 |( R
難道德國人都是從39歲才開始工作？當然不是！
. o9 J9 [+ {( t/ ~8 p' }
8 f( T8 Q* b U, ]$ Y關鍵在於德國政府控制房地產投機的手段完善，# R% M, n, E/ d/ x' f6 J/ k. N
市場機制、法律與稅收三管齊下。 j/ m+ I+ ]6 I: Q% J: L
首先，政府依據人口需求訂定詳盡建房規劃，
5 Q- g! @! b4 F, {維持市場供需穩定。德國總家庭數約3600萬戶
* C7 r) e4 w8 I7 V5 o，而可居住的房屋總量接近3800萬單位。
2 N7 J2 i7 G- ~; {. V" n供給相對過剩的房屋市場，加上透明的市場資訊，
3 k" E% Q/ U- ~" k; X( s r讓投機炒作無所遁形。
! `+ g `: v1 E7 f" f ) h0 g+ s3 E* |( ?, n. j
此外，嚴厲的稅收政策也是關鍵，
: H. h- N. Q6 M( L2 G/ J5 ?/ ~包括非自住房屋的不動產稅、# x& j, w2 X& F, U4 E
房屋買賣的交易稅，
; K8 s/ E) E) S5 \ `( b9 K以及買賣價差獲利的資本利得稅，+ I0 {& T Q! M$ V _( ~! ?, z
都壓縮房屋炒作的獲利空間。
9 o, @* V9 a" _. t而健全的法律規範也為穩定房價提供法律保障，" j* O! C2 j7 G$ G' ?4 z/ n
建商定價超出合理房價20％即要付出罰款，* z) l/ o4 \* D$ o9 ?' ^5 p
超出50％以上更構成刑事犯罪的要件，) L$ }' n0 k1 J& f6 o3 O( z( n
白紙黑字的法律條文，對投機炒作形成有效恫嚇。
1 M/ q) `+ v8 J9 A% g5 H- O! z
/ O# \! G: p) W9 G( r德國法律還有詳盡條款保障房客的利益，
- ]! N6 Y$ m( o- y, j使得無殼蝸牛租房的安全感不亞於買房。
% t2 m. ^/ U! B例如房東漲價必須出示書面理由，
6 X5 J% }8 f7 \: ?並附上至少三例類似房租漲價的證據，
/ i: ^/ X% p- j1 @! ?否則房客可以起訴房東漲價為非法行為。
6 {" |% k" [2 H8 b+ K7 u* g% n* w
8 X/ q: I% t m' r買房子的理由，除了保值增值外，
4 |. M* C3 S* k5 ^/ o- \' z, P/ c無非是讓自己更有歸屬感和安全感。8 ?. q0 j1 S9 w
如果房價沒有投機空間，租房又方便穩定，# g* T# ? i: l# b+ P" D0 b
權益備受法律保障，何需買房讓貸款綁住人生呢？
1 l! O% A3 y+ X7 ^, ^) @- z: \
& d) S% k% ^: U4 [; a% }也難怪台北年輕人犧牲生活，$ Q' X1 p3 v4 B0 v q
努力存錢付頭期款，
3 r9 j4 [; N1 P; C還擔心「現在不買以後更難」的同時，, k3 x. Y) A4 U& J
德國年輕人卻選擇自由穿梭各地，% f7 @% `! ^: d2 {3 r
求學、工作、體驗人生。房子只是個睡覺的地方，4 q6 h7 S' p& n, C! `
一個住宿的工具，而不是主要奮鬥的目標，; Y1 Y( X$ G$ z3 M. F2 s
更不是什麼身分的象徵或婚姻的入場券。
/ x% k+ o, l q4 H9 h( B( h年輕時，他們有足夠財務資源和心靈空間仰望星空、! _9 i- u' J6 X
享受人生，思考生命的價值。只有過了中年，
+ ~3 ]1 O6 n; d3 B6 C; ?+ |有了足夠的人生閱歷，體力也漸不允許，
- }! z1 `) k. v$ m0 H, e6 g才考慮買房讓生活作息定著於一地。
6 N2 {/ r0 I- P8 s
1 Q3 n7 v+ M7 x4 p( a* G. Z7 b我們的年輕人何時能夠享有這種自由呢？
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