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- 2014-6-24
 
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年輕人何時能享這種自由（葉家興） T- Z+ Z' Q! L/ `% ]
, ~7 @) |: G9 V2 z/ x2 J H
; B' W: \* ~# W2 {6 z1 L急起急落的房地產市場，
* d5 A# X. M! @- g: ]; o: T# d7 N不但是民怨滋生的根源，3 ^4 k, b. C- k5 [ q( a9 u9 j
也是多個國家金融風暴的元兇。
) R& S" [- u2 m台灣人薪資所得多年來原地踏步，
' ?! f" v% K# W/ f然而都會區房價卻屢創新高。! g9 i+ d5 B. D4 e. u1 O, ^
央行為打擊炒房，" D6 a5 i0 O) |2 z; J6 a- l
先後祭出多項行政手段和升息的貨幣政策，- t1 E: k {& E+ O; Z
然而，人們對於政府房市政策滿意度持續偏低，
+ A+ t9 W% z/ J9 o3 N; N3 i& x認為房價不合理的民眾高達8成。將房價除以所得，' A) p" ]% a: {+ A9 T8 a; q- v
是國際間衡量購屋「痛苦指數」的通用指標。- ~8 O8 W0 |, ]# ^0 g3 _
& I+ z% G1 x0 s
根據《蘋果日報》日前報導，
/ _6 ~% x& l S Y0 k30至34歲北市民眾年所得近57萬元，7 N: p5 u1 X7 \' O V
卻得不吃不喝20.8年，
% H( a* l& o; q# ^7 L才能買得起平均成交價1180萬元的2房公寓。
0 v; z' ]1 L9 u) g北市居大不易，' N6 }+ C. W) `1 n
過去7年家戶可支配所得僅成長4％，4 p. z5 z" q/ B; ]# \: S& ~9 M
房價漲幅卻高達80％，
G# o' m$ S, G0 w$ M使首次購屋者的平均年齡延後至39歲。
1 b5 K# s8 G, P' {7 J* j" m7 W成家立業，結婚生子，
& u: g E7 p8 A對阮囊羞澀的年輕人而言，成為遙不可及的夢。0 }- q8 D: P1 J) p. q
+ d& l* s/ v+ E; J
觀察各國房地產市場數據，
1 C4 i4 H( u3 E/ d% u6 z, b以德國的房市政策最值得借鏡。
/ Z1 Z2 C( j' K" [7 F A, \德國房價所得比的「痛苦指數」只有3倍，
2 ^+ [4 z% z. g並且多年來房價維持穩定。5 |( i1 a9 K4 {
過去10年房價的年漲幅僅有1％，
. K$ x* u. U/ s: M甚至低於2％的平均通膨。換言之，" \0 w; b- \% ]* o3 @1 a! O+ X
考慮物價因素，德國房價實際上以每年1％的速度縮水。- V% I u3 D9 J2 C
0 @% L9 J. H% Y$ `0 r( ~0 k3 a
德國打房手段完善
+ C. Q4 z3 Y9 l9 Y/ Y; i7 @
$ ~3 w6 O4 K( I7 p/ V4 q德國人連續工作3年就可以買到房子，7 C' u: t/ q* I+ ?2 E
「痛苦指數」如此之低，是不是意味人人有房住，* r3 D3 z, l3 d9 A- n
無殼蝸牛已經絕跡了呢？ 1 v/ ^( Z, Q, q- L# h" x
% B3 t+ Z! ]# S+ R7 a, w令人吃驚的是，雖然房價相對低廉， ~& b; e, \0 m! W6 I! h
但德國自有房屋率僅有42％，租房族高達58％，
3 b3 e+ R. U5 Y而年輕人中更有77％是無殼蝸牛。! b2 s9 e L% C( _' q) q3 p0 b
德國人首次購屋的年齡高達42歲，更比台北人晚了3年。
$ L) v4 z) k1 h" X, l * H8 n7 {2 ~2 N3 ~7 a
很明顯，台北人要工作20年才能買房，
, V% \5 j8 m2 m5 |因此平均購屋年齡39歲，0 h8 C2 b* o9 q8 |- ^8 C& Q
這個理所當然的房地產消費邏輯無法適用德國。4 Q# c3 k: v; i& {! W3 U
房價等於3年薪資，卻要拖到42歲才買房，* E' N5 R- ]9 U- N( W
難道德國人都是從39歲才開始工作？當然不是！ + `5 { c5 w, D; o/ ~' O! x
1 ]- s. ?! O/ y( k; E
關鍵在於德國政府控制房地產投機的手段完善，+ f3 ~: g1 k* D3 Q
市場機制、法律與稅收三管齊下。
3 b3 e6 K) S+ q& x4 M首先，政府依據人口需求訂定詳盡建房規劃，
; W2 d1 o4 ~' C" b* t6 W維持市場供需穩定。德國總家庭數約3600萬戶
9 x, i9 p7 z O. q# f! z，而可居住的房屋總量接近3800萬單位。6 i# S! t8 R) I5 o
供給相對過剩的房屋市場，加上透明的市場資訊，$ O% \1 o9 U# _. y! b
讓投機炒作無所遁形。
4 I7 U2 A5 B5 }: X# _/ z3 x3 R0 B
. L( X3 O V) j4 H- P* I2 z, m此外，嚴厲的稅收政策也是關鍵，
0 I( }. y$ \, M6 v4 }$ \8 Z0 y8 g) O包括非自住房屋的不動產稅、
/ V( m, W6 l0 ?# ^8 Z! k0 ~0 \房屋買賣的交易稅，; g; E* @2 u) D- g4 ~1 H1 }) Z
以及買賣價差獲利的資本利得稅，
6 R9 e! ^7 |8 S' B ?1 v都壓縮房屋炒作的獲利空間。
$ D3 M* k/ i6 T* |而健全的法律規範也為穩定房價提供法律保障，
& @1 c" g7 G3 |6 F4 q建商定價超出合理房價20％即要付出罰款，5 I# f! a. H8 s7 w+ n/ c1 o
超出50％以上更構成刑事犯罪的要件，6 @% F+ k) S3 d; P& v# b6 S, b0 O/ N
白紙黑字的法律條文，對投機炒作形成有效恫嚇。 4 n2 O1 o4 ?+ Y3 d
) j. r& D4 ?. g9 [
德國法律還有詳盡條款保障房客的利益，
8 \ S; `4 r. K使得無殼蝸牛租房的安全感不亞於買房。
6 y# w7 C+ p1 o: O5 c# u例如房東漲價必須出示書面理由，
6 p. g3 ~: E4 g) z* x& V並附上至少三例類似房租漲價的證據，
4 T! q* G6 S2 Q l- _# h9 j1 i否則房客可以起訴房東漲價為非法行為。
3 h" \4 s7 }2 A8 O }& m4 S
0 R" B4 i# k z; A/ ^4 w$ S# F買房子的理由，除了保值增值外，% D/ `7 k- U6 N) [
無非是讓自己更有歸屬感和安全感。 k1 ]' O2 P, ^1 |7 j
如果房價沒有投機空間，租房又方便穩定，
& H* u0 F+ z8 M3 a1 U" e! Y4 z3 R" m+ o權益備受法律保障，何需買房讓貸款綁住人生呢？ / d) L8 k" e/ r1 }" o4 i
! R# b! G4 y9 f# x4 E- `
也難怪台北年輕人犧牲生活，5 ?8 A; i" t2 a1 b2 C e
努力存錢付頭期款，
. R0 R- {: G: P5 ~6 D還擔心「現在不買以後更難」的同時，
' E9 f1 Y0 r4 r% w' `6 z0 `德國年輕人卻選擇自由穿梭各地，5 p# {7 M; e( f2 G+ q _
求學、工作、體驗人生。房子只是個睡覺的地方，% P! c. \, \+ |9 y4 t
一個住宿的工具，而不是主要奮鬥的目標，7 }% Z6 |* p3 v, H" ]" u X) w! y
更不是什麼身分的象徵或婚姻的入場券。
& @$ m# X- }$ X$ X. y' t1 w1 J& l年輕時，他們有足夠財務資源和心靈空間仰望星空、
) r5 y2 K5 ~4 N% Y0 h享受人生，思考生命的價值。只有過了中年，, t7 ?$ M4 g( r& U
有了足夠的人生閱歷，體力也漸不允許，
- P+ d. m& S- t) W* O; e d才考慮買房讓生活作息定著於一地。 * {8 C+ W8 { i Y, \
) Q6 D8 |* r* M- J" O. v. j [2 J6 W我們的年輕人何時能夠享有這種自由呢？ / C6 H4 v( L$ ]7 v5 Y I
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