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- 2014-6-24
 
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年輕人何時能享這種自由（葉家興）6 L* X) I' J9 t/ d+ h
! s) Z |- v, q% d% x$ ^* }& Z/ K# d/ O/ u1 ?
急起急落的房地產市場，
, o, x! ^' i5 S& R; d. D7 V不但是民怨滋生的根源，: q1 W" x9 `" p2 u4 _7 u$ X
也是多個國家金融風暴的元兇。3 J4 h* f, F5 f) f3 A6 u+ V
台灣人薪資所得多年來原地踏步，
O% Y$ p9 P7 A7 [: @然而都會區房價卻屢創新高。
4 u/ Z9 P9 u6 N: b央行為打擊炒房，, c8 T7 D( L" D& Q: K7 b
先後祭出多項行政手段和升息的貨幣政策，
" S E( c" V* B6 u7 D9 w+ L然而，人們對於政府房市政策滿意度持續偏低，
/ u: i7 k/ y, ]6 U6 d- Q. d% v認為房價不合理的民眾高達8成。將房價除以所得，. u, c j) D- q
是國際間衡量購屋「痛苦指數」的通用指標。
1 ]5 Y' C. f6 \1 Y6 U% u' B; a
% ~, S* H# y4 J8 S( a根據《蘋果日報》日前報導，7 F/ U6 a' w [$ L$ s) u- a
30至34歲北市民眾年所得近57萬元，1 q3 m: f' [$ H! s
卻得不吃不喝20.8年，: `& M M: t" {+ _3 ?8 ]% b
才能買得起平均成交價1180萬元的2房公寓。
) ]' r& W% I- H8 w北市居大不易，1 j! ~0 c, W `
過去7年家戶可支配所得僅成長4％，' J; u% ^# u% l3 F8 J/ j
房價漲幅卻高達80％，
( `. ?( j% q% r$ C使首次購屋者的平均年齡延後至39歲。, G* R, o- g4 A0 N# p1 V
成家立業，結婚生子，4 q0 b8 G1 U7 g
對阮囊羞澀的年輕人而言，成為遙不可及的夢。% ~7 c5 j$ f$ Y9 D6 R/ q1 ?* G& Q' q
9 N7 h+ G0 D- Y* t9 [( ^9 X
觀察各國房地產市場數據，
: m, D1 B4 k% E8 c以德國的房市政策最值得借鏡。7 A; \% E: U _) Q
德國房價所得比的「痛苦指數」只有3倍，% u' y( J6 l2 x' B
並且多年來房價維持穩定。
6 Y: [( _# U9 S# F過去10年房價的年漲幅僅有1％，. o; Z9 }( H7 V6 l' b, C8 {
甚至低於2％的平均通膨。換言之，
$ Z! s% \+ C& j考慮物價因素，德國房價實際上以每年1％的速度縮水。% p0 e O1 S1 I! z# \) `
, w8 r% n8 d, Z2 c: e3 H德國打房手段完善
" ^0 z* O7 B3 G$ ^* P9 G5 [
, q! L* a) B( G/ ]& h' }德國人連續工作3年就可以買到房子，, N8 Z, n A. |& f* z9 f
「痛苦指數」如此之低，是不是意味人人有房住，' j7 V* k1 x s9 N5 @
無殼蝸牛已經絕跡了呢？
: n! u# a& r% n5 P: B3 x8 r
) b( |/ Z3 g+ Z4 f2 ~. s1 ?令人吃驚的是，雖然房價相對低廉，
2 M$ {+ w: \9 F0 W* z- O# \, ^9 Q但德國自有房屋率僅有42％，租房族高達58％，
, F, [: ]" A+ p9 Y; p& V! ~而年輕人中更有77％是無殼蝸牛。
8 L. I4 r. c2 u" b1 ?+ l* G5 n4 b: c德國人首次購屋的年齡高達42歲，更比台北人晚了3年。 . a6 w) R( ~" a ?* N5 T
6 ]8 m1 u2 q+ _/ J" x很明顯，台北人要工作20年才能買房，
& R! y1 Y9 ^; I5 C' [: \因此平均購屋年齡39歲，' r: Y. ^( z: e% E
這個理所當然的房地產消費邏輯無法適用德國。
( r! t6 G# u2 Y, Y7 o房價等於3年薪資，卻要拖到42歲才買房，
6 f! W6 `! c5 |2 H# I$ I難道德國人都是從39歲才開始工作？當然不是！
3 C2 O7 m A$ i2 J6 y, l2 k9 U2 {6 |
( V% e9 k, ~& Q1 Y- w關鍵在於德國政府控制房地產投機的手段完善，
1 r- A2 p# b( v0 r: b% B; I; u3 M S市場機制、法律與稅收三管齊下。
, m1 p6 ?4 o3 B# c' x+ a首先，政府依據人口需求訂定詳盡建房規劃，$ I* z0 ~. _& J$ B: x! J
維持市場供需穩定。德國總家庭數約3600萬戶
7 J% ]+ ]/ j) h: u F% x，而可居住的房屋總量接近3800萬單位。6 M" L% M/ v& C V: X
供給相對過剩的房屋市場，加上透明的市場資訊，! M- g* D" m" ^7 ~3 g
讓投機炒作無所遁形。 ' ~ F" R0 i2 B: p$ @' [2 X
+ }1 o' D; P, X W3 i# W* d" L此外，嚴厲的稅收政策也是關鍵，
( g. [9 n. _; }$ O包括非自住房屋的不動產稅、. Z( f& J; S1 Q) A/ _; o# h! z
房屋買賣的交易稅，
3 A/ e# U4 n2 ~% W% R以及買賣價差獲利的資本利得稅，
2 [- N; D6 H- a, L0 x) ^ t9 [都壓縮房屋炒作的獲利空間。
* |7 b$ R& E- a* O而健全的法律規範也為穩定房價提供法律保障，4 y+ b* W; L& b8 ~2 v7 g
建商定價超出合理房價20％即要付出罰款，/ t6 W* f, I9 E# g. j
超出50％以上更構成刑事犯罪的要件，; H! L6 w. Q. x% [3 a: v
白紙黑字的法律條文，對投機炒作形成有效恫嚇。 6 m- q+ S1 R j# u; I) ]
6 o* C" v. ~6 C+ s5 j
德國法律還有詳盡條款保障房客的利益，) o! I4 e: y3 \( r" l( w
使得無殼蝸牛租房的安全感不亞於買房。
) D! z7 b- G3 {7 h2 ?8 ^; C; s例如房東漲價必須出示書面理由，1 Q# u. t8 m. Q4 e1 K( p, r" e: r
並附上至少三例類似房租漲價的證據，
, F5 \- P0 i4 k' M" v否則房客可以起訴房東漲價為非法行為。 % l/ b$ ~" D0 l* E
5 d# x6 I+ I$ J- k8 L6 L( v" u
買房子的理由，除了保值增值外，6 m3 w0 ^. I! x1 _' m, e3 X
無非是讓自己更有歸屬感和安全感。
6 D+ k( Q8 V0 e: z如果房價沒有投機空間，租房又方便穩定，0 u# @- R% }% ?" C
權益備受法律保障，何需買房讓貸款綁住人生呢？ & @0 w" y `9 |
! o$ ]8 f! [9 Y, _7 N4 B也難怪台北年輕人犧牲生活，
9 H; }0 G0 D& ~( o7 s& R努力存錢付頭期款，% Z2 _$ N: }& |' f' Z
還擔心「現在不買以後更難」的同時，
; c5 _) a. n5 E2 k# Y" u德國年輕人卻選擇自由穿梭各地，+ u+ J" X$ j- I6 ^- `7 _
求學、工作、體驗人生。房子只是個睡覺的地方，
. B) `& F6 c2 w8 f一個住宿的工具，而不是主要奮鬥的目標，* N" P# Y$ s2 T$ ?
更不是什麼身分的象徵或婚姻的入場券。
' v% K% g& `+ I2 r X! S年輕時，他們有足夠財務資源和心靈空間仰望星空、
# |" k( x+ g0 J) z/ L( {2 l享受人生，思考生命的價值。只有過了中年，# f* v3 Y. R7 m0 o) ?4 t* j
有了足夠的人生閱歷，體力也漸不允許，
, U' U- }2 E' S( V才考慮買房讓生活作息定著於一地。 " {' q5 F8 M; o T1 s8 l6 k, K, @/ I
' q. k' @* H% u& r& I) u
我們的年輕人何時能夠享有這種自由呢？ - E" e& i- }6 M/ ?9 i7 l" y( w* w
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