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- 2014-6-24
 
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年輕人何時能享這種自由（葉家興）2 m( W0 ?6 m7 B, r! X3 U1 I* U" N7 k
% B; w5 `' M$ |. E; a$ v7 W
+ l, Y6 T. |1 m3 ~7 q4 r' y急起急落的房地產市場，
+ R' z9 U! R) T( j6 u6 _9 `& r不但是民怨滋生的根源， Z' R! d1 N9 L6 r, } d/ m( v q! {
也是多個國家金融風暴的元兇。' ~* d8 u9 R0 Z. W! B* J q$ y
台灣人薪資所得多年來原地踏步，* j; S! T9 n+ l1 z, C: [
然而都會區房價卻屢創新高。
3 y! b# c- I r: n. Z央行為打擊炒房， c6 B* U* K+ H; y
先後祭出多項行政手段和升息的貨幣政策，, K9 M- s7 ~2 d5 G3 O- X0 s$ Z
然而，人們對於政府房市政策滿意度持續偏低，
, a7 e; I9 ]4 m5 ?, S2 _+ d8 k認為房價不合理的民眾高達8成。將房價除以所得，0 F( g* O) t! E8 v- d7 o1 s+ u* T
是國際間衡量購屋「痛苦指數」的通用指標。
) k5 ?: K7 ^# n + H) n6 E+ I* _" V; ]9 x1 ^
根據《蘋果日報》日前報導，
# m5 s9 k6 j1 c5 L, e' I+ }/ j30至34歲北市民眾年所得近57萬元，; A9 m0 C& S* f* N% O9 _$ }
卻得不吃不喝20.8年，
( { O* b* C5 h* n, y2 ^才能買得起平均成交價1180萬元的2房公寓。 O! p# p3 ?6 z% h O! ~" |
北市居大不易，1 g: v, Q9 m# O& H" |
過去7年家戶可支配所得僅成長4％，
, W/ [8 W! O7 L& k房價漲幅卻高達80％，
- P8 u# D0 Q" F: j1 \0 Y7 [( G) K使首次購屋者的平均年齡延後至39歲。
1 i+ w& _$ y8 }# t8 G6 P$ _8 E成家立業，結婚生子，
5 \& A% J. \% k4 e1 v3 q對阮囊羞澀的年輕人而言，成為遙不可及的夢。
& j, n; y; _6 m6 E
- v4 X' @; f& R; T觀察各國房地產市場數據，7 @* B1 i- t) C+ \
以德國的房市政策最值得借鏡。
: K% r+ }3 K; e1 g6 v3 b德國房價所得比的「痛苦指數」只有3倍，
7 U7 e8 {, y! ?( f3 ]4 E* W並且多年來房價維持穩定。
! ^: M% h% B: K: K6 ]3 R: ?過去10年房價的年漲幅僅有1％，1 ^' B6 L; E `3 a9 S8 M0 ?7 D
甚至低於2％的平均通膨。換言之，/ X& t9 y5 ~& ~3 t
考慮物價因素，德國房價實際上以每年1％的速度縮水。, p* Q9 H( d$ ?
1 ]4 a% [ |/ I+ p) a' w
德國打房手段完善
- q; o5 w/ V7 v' J
$ }/ f4 o- }) q/ r" A4 k德國人連續工作3年就可以買到房子，, |: M6 P6 y$ A1 [
「痛苦指數」如此之低，是不是意味人人有房住，; R; l9 L. e( t9 n2 [ K3 O# ^
無殼蝸牛已經絕跡了呢？ & M% ` X% Y: t
% u* ?1 s" y8 S
令人吃驚的是，雖然房價相對低廉，/ A+ {( F5 a! `
但德國自有房屋率僅有42％，租房族高達58％，
5 c) T4 Y7 x3 W4 p# }& r) o而年輕人中更有77％是無殼蝸牛。0 A3 M0 r2 Y( u; _( U9 o
德國人首次購屋的年齡高達42歲，更比台北人晚了3年。
. G3 ]7 V# X# u) X: z' E 6 _8 e9 O! Y# j+ m% {, r9 {2 s
很明顯，台北人要工作20年才能買房，
' Z4 B2 a% m& v; B$ g' r因此平均購屋年齡39歲，
1 o7 ~ a! f% b E0 e4 L! ~這個理所當然的房地產消費邏輯無法適用德國。4 m* K$ _* J' U# o$ x2 S
房價等於3年薪資，卻要拖到42歲才買房，' O8 t7 s* E9 M- [! B- c" h9 f
難道德國人都是從39歲才開始工作？當然不是！
* k' _: d; p3 _. ?, H$ ]. Z6 b0 c
# n; W. y- L/ u2 Q! g$ S關鍵在於德國政府控制房地產投機的手段完善，" ]9 V1 Z8 {) V; `; d. s
市場機制、法律與稅收三管齊下。. i# x4 F9 m" Q6 ?& ~* A* ^
首先，政府依據人口需求訂定詳盡建房規劃，
. o& Z! U# @- ]0 V; a% A維持市場供需穩定。德國總家庭數約3600萬戶2 l) q. C6 S& r0 W& Q
，而可居住的房屋總量接近3800萬單位。
& E, K. M" M" k供給相對過剩的房屋市場，加上透明的市場資訊，4 Y4 P" g9 n+ Z5 m1 [
讓投機炒作無所遁形。 4 J% H: `: w) s+ w% {# n& @
" a2 X4 U# l6 X. c5 s* q
此外，嚴厲的稅收政策也是關鍵，+ P# [: n5 P9 V* O; {0 ?% @
包括非自住房屋的不動產稅、
, J2 z" ?$ t* [0 G: z5 o4 p0 p) A房屋買賣的交易稅，
' N& ]6 ^7 k, P! t, J以及買賣價差獲利的資本利得稅，3 `% `4 Q0 S8 U4 {5 a$ ~8 M9 v
都壓縮房屋炒作的獲利空間。5 _; n; i9 [0 s
而健全的法律規範也為穩定房價提供法律保障，4 n5 U/ l$ g# d8 A, Y. z. y: N' i0 Z
建商定價超出合理房價20％即要付出罰款，" u7 l' B6 h8 h. J* ~9 m
超出50％以上更構成刑事犯罪的要件，; F1 P+ \6 [6 z; X$ ^
白紙黑字的法律條文，對投機炒作形成有效恫嚇。 + w! p! N1 X- }% F* t, p. S1 o: t
) L" o. f j1 t
德國法律還有詳盡條款保障房客的利益，; j1 q- R f* T# U8 a, \/ e) Z2 k8 q
使得無殼蝸牛租房的安全感不亞於買房。; i7 I. Y V; e( L* }" S
例如房東漲價必須出示書面理由，
1 F9 H3 v# }0 U% L: U4 D5 [並附上至少三例類似房租漲價的證據，
1 @) ~; a& J& p4 K1 X否則房客可以起訴房東漲價為非法行為。 : y) D4 {0 q0 w% [
, d7 n3 Q2 l& w& H$ d
買房子的理由，除了保值增值外，
4 N1 e6 f7 X* L- x {無非是讓自己更有歸屬感和安全感。3 ~( }( i! X) ]7 V
如果房價沒有投機空間，租房又方便穩定，
% T+ ?- N7 c0 b6 ^/ M# \/ _權益備受法律保障，何需買房讓貸款綁住人生呢？
V; d) Q9 s7 U9 R, v( S2 R! Z/ |% c 9 I; W' S5 i1 ^ H% [
也難怪台北年輕人犧牲生活，
( f$ }$ n9 f# y' K* N4 |% X努力存錢付頭期款，4 G7 ~# r# _- C
還擔心「現在不買以後更難」的同時，3 K' Y% I3 n0 T0 j& ~) z
德國年輕人卻選擇自由穿梭各地，3 G# O9 K0 h A4 b' ~ m
求學、工作、體驗人生。房子只是個睡覺的地方，) A8 S5 }+ x( \ Y, A) e2 r/ f& g* O
一個住宿的工具，而不是主要奮鬥的目標，8 P! f6 y$ u$ W/ m0 W+ H$ j. Y
更不是什麼身分的象徵或婚姻的入場券。
; j2 n8 E! K, u* a' |6 C年輕時，他們有足夠財務資源和心靈空間仰望星空、5 R6 h5 K3 d, M1 ]& h+ w
享受人生，思考生命的價值。只有過了中年， q% u, E4 ?8 |" m2 E! u! K, ^& ?
有了足夠的人生閱歷，體力也漸不允許，
4 N8 ?9 @2 N# v: o+ o才考慮買房讓生活作息定著於一地。
5 i0 c- s0 c! J. I) i+ M& Z4 a$ N* O" o8 a7 l/ y6 r. L. N" b# p0 T G
我們的年輕人何時能夠享有這種自由呢？
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發表於 2010-12-16 11:08:12
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