- UID
- 5817
- 閱讀權限
- 30
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 599
- 活力
- 579
- 金幣
- 1195
- 日誌
- 0
- 記錄
- 0
- 最後登入
- 2014-6-24
 
- 文章
- 281
- 在線時間
- 203 小時
|
年輕人何時能享這種自由（葉家興）: Y6 i; i, b4 {" I$ {' `& G+ x
* ~7 v: {2 w" z0 l. Q* i' h* d' p* G: r% l
急起急落的房地產市場，
- I. i. A" k! _1 K( C不但是民怨滋生的根源，+ R: G+ L7 ~% ~5 p, y, ?
也是多個國家金融風暴的元兇。: ?4 |9 b9 Y3 \
台灣人薪資所得多年來原地踏步，
" H4 E* H: { [( ?: Q- [然而都會區房價卻屢創新高。
2 H( x N5 C- m- ?央行為打擊炒房，
# S' b3 R9 L" J8 L# D/ r先後祭出多項行政手段和升息的貨幣政策，, ~% K& O$ v. R' k5 |, J
然而，人們對於政府房市政策滿意度持續偏低，
( X/ k+ M2 I# B認為房價不合理的民眾高達8成。將房價除以所得，
1 {1 q0 p6 ]& t% D5 g* p/ j8 T是國際間衡量購屋「痛苦指數」的通用指標。; {4 B' w! p6 t/ w% v" V& Y! d2 o
; d% Z/ T! e' B3 b) M
根據《蘋果日報》日前報導，# G6 L$ U( O$ I3 c3 o5 |6 M
30至34歲北市民眾年所得近57萬元，* [$ K% A& B9 O# K
卻得不吃不喝20.8年，
! d, }" B# f# v5 b才能買得起平均成交價1180萬元的2房公寓。& h: }" D# ~% Y9 n0 j
北市居大不易，
7 l: G$ P( @% ^- c! z過去7年家戶可支配所得僅成長4％，6 Y+ E; z) o: h" I
房價漲幅卻高達80％，$ |9 P L3 F# ~9 A
使首次購屋者的平均年齡延後至39歲。
2 n9 H5 U: k+ G- i: S5 f成家立業，結婚生子，8 {3 D! x( R" y# {* ~+ D; r9 P
對阮囊羞澀的年輕人而言，成為遙不可及的夢。5 I5 W7 u; Q* U5 Q
. k- ^- B6 w5 ^* s5 q
觀察各國房地產市場數據，; b: y, p& f! a" R$ u R' W
以德國的房市政策最值得借鏡。
/ x1 G& m# | P' G德國房價所得比的「痛苦指數」只有3倍，* G/ p I& I& t
並且多年來房價維持穩定。! Y! q2 g4 ^: Z# j' K; ~% C/ u3 H
過去10年房價的年漲幅僅有1％，
5 N6 }& j1 I3 f- b+ Z# m* u甚至低於2％的平均通膨。換言之，% W5 s+ C E8 _2 ~0 D4 T
考慮物價因素，德國房價實際上以每年1％的速度縮水。
* Z) F/ h2 Y' }: f9 U5 R
& e& r( u( t2 }$ [0 y( e# K德國打房手段完善) |/ ?* |$ g2 u! `+ I, B
, v" ]- @" k2 S
德國人連續工作3年就可以買到房子，" w8 ?, e& B9 R
「痛苦指數」如此之低，是不是意味人人有房住，* `$ v8 @: a' q
無殼蝸牛已經絕跡了呢？
0 X8 r2 i8 [* |9 c9 p% ?- T( _8 p
% P @3 k: T" o; W6 L5 k' H/ b" w令人吃驚的是，雖然房價相對低廉，% |& v5 W2 Y6 g* g# C
但德國自有房屋率僅有42％，租房族高達58％，
( P/ N6 B+ ]: _7 D: `而年輕人中更有77％是無殼蝸牛。
& J3 C+ `2 C5 L z! V! d德國人首次購屋的年齡高達42歲，更比台北人晚了3年。
; f/ T! q0 U( W- ~' R- b
6 b3 l+ A; C" v. Q+ u( S很明顯，台北人要工作20年才能買房，2 Q) a/ i. u0 v0 J# H- P
因此平均購屋年齡39歲，
3 d5 A: G9 d' W- z6 M( e這個理所當然的房地產消費邏輯無法適用德國。; v3 }! H: D$ ]. p
房價等於3年薪資，卻要拖到42歲才買房，
6 a6 |1 j( j+ z' q- B9 ^難道德國人都是從39歲才開始工作？當然不是！ " X& ]- B7 Z3 s0 }2 a" C# h+ ~
% m7 [5 j6 w6 A4 F2 a9 V7 b關鍵在於德國政府控制房地產投機的手段完善，
3 \% [$ k3 H$ Z" e+ j4 f0 b# o市場機制、法律與稅收三管齊下。
; t5 E+ G4 Y2 D, f# Q4 c9 g首先，政府依據人口需求訂定詳盡建房規劃，0 O' j z' G; L1 Z" l$ l) b: L) \
維持市場供需穩定。德國總家庭數約3600萬戶
' n9 [( S- S- L6 g& M5 G( h5 \，而可居住的房屋總量接近3800萬單位。& P. S5 U: D' f' Q# x
供給相對過剩的房屋市場，加上透明的市場資訊，
! ~) h2 Y D% k0 i讓投機炒作無所遁形。 - J4 T, r8 P% M; i2 [: q+ j- S; L
8 c! ?2 c5 \8 Z w' \( B; d
此外，嚴厲的稅收政策也是關鍵，
^/ M6 |$ E+ F. ?. ^& f9 _包括非自住房屋的不動產稅、" ^' i4 Y) i- T; C7 M* w
房屋買賣的交易稅，
6 ]( ~( @5 l0 j2 y8 M0 t/ ^以及買賣價差獲利的資本利得稅，! t0 S: H" o, b. @$ L2 B6 ]6 P* {
都壓縮房屋炒作的獲利空間。3 Q6 I. K( Q% R. q4 x
而健全的法律規範也為穩定房價提供法律保障，
% v0 a- c+ F' j建商定價超出合理房價20％即要付出罰款，
" P* j5 o) K C; z$ s3 W; p7 H超出50％以上更構成刑事犯罪的要件，+ A: X% h) z+ T" q% n l; h
白紙黑字的法律條文，對投機炒作形成有效恫嚇。 * T) ]# p% t* Y2 }
2 c- l2 z) ^7 G+ |德國法律還有詳盡條款保障房客的利益，
% `3 W4 i9 u; w使得無殼蝸牛租房的安全感不亞於買房。
2 G+ c. Z* D3 Q6 ]例如房東漲價必須出示書面理由，" F2 E1 ]3 u( H |9 ?0 Y
並附上至少三例類似房租漲價的證據，
$ b l) ^2 _' V; b. `$ O否則房客可以起訴房東漲價為非法行為。 # Z) `/ a7 @/ i! i& c+ F* Z
. _4 {* f9 [# R) f& e買房子的理由，除了保值增值外，" G7 J! z1 g4 l. }2 r0 `: O
無非是讓自己更有歸屬感和安全感。+ V1 D: G' s U8 O( }; _
如果房價沒有投機空間，租房又方便穩定，
, ?; h+ K! u' h- S$ T2 ?( S5 s權益備受法律保障，何需買房讓貸款綁住人生呢？ 3 w* m% K) O1 Z% H: g
2 C P- H7 n5 a0 S; g# X' d也難怪台北年輕人犧牲生活，
?/ c8 ]* G z x# G" A; z努力存錢付頭期款，
6 Q6 M- \5 e! z+ t: W還擔心「現在不買以後更難」的同時，
5 `) B) z2 @7 g( h) {; X; a {德國年輕人卻選擇自由穿梭各地，! o7 I; ~. |. _ `2 l* ^3 i
求學、工作、體驗人生。房子只是個睡覺的地方，5 n' ?$ D7 G/ C4 E4 x, y0 N
一個住宿的工具，而不是主要奮鬥的目標，
1 p8 ~( N, p0 ]5 g5 o. ~, s2 {# u更不是什麼身分的象徵或婚姻的入場券。
% L8 q. w: |1 V' s0 r( |年輕時，他們有足夠財務資源和心靈空間仰望星空、
2 v+ a/ ?9 m5 @6 E$ x% k$ L享受人生，思考生命的價值。只有過了中年，
5 z" @9 w A) H# F" ^4 }有了足夠的人生閱歷，體力也漸不允許，
: P& V! H' P, _3 n9 m% _才考慮買房讓生活作息定著於一地。
' L& k1 {' v. Z* j' L2 w
d7 z+ P2 f9 n/ f% E6 @* W' _7 F我們的年輕人何時能夠享有這種自由呢？
+ T7 G3 W# f# {/ H) h# R |
|
發表於 2010-12-16 11:08:12
收藏
讚
發表於 2010-12-16 11:12:48
發表於 2010-12-16 11:23:10
發表於 2010-12-16 11:26:03
發表於 2010-12-16 11:38:45
發表於 2010-12-16 11:43:09