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- 2014-6-24
 
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年輕人何時能享這種自由（葉家興）
& G1 W; F# T" y2 n8 w+ }6 C% u1 P- z/ t7 f- u i6 @ A; B9 h9 J
' I, u9 T: ^ R% q
急起急落的房地產市場，
, j# v4 J+ X7 I. x7 {1 n不但是民怨滋生的根源，
8 i5 Q, V# J8 ]" V也是多個國家金融風暴的元兇。* z' j, D+ e \0 T0 i9 c9 s' R
台灣人薪資所得多年來原地踏步，
6 `$ G( E. c# s/ Q# Q然而都會區房價卻屢創新高。6 J! ], x C& m0 e
央行為打擊炒房，
* Y3 r* `4 C t先後祭出多項行政手段和升息的貨幣政策，$ F) S5 |& P% h" Y. `
然而，人們對於政府房市政策滿意度持續偏低，1 N* c0 {6 I d& @1 f% y
認為房價不合理的民眾高達8成。將房價除以所得，( r( ]4 z3 c) G& A; z' {
是國際間衡量購屋「痛苦指數」的通用指標。
k0 D/ h$ X6 D9 \# Q * J: z+ m% G; ~( j1 S( l! C. _& B; Y6 `
根據《蘋果日報》日前報導，6 N0 f6 |2 a _9 ]+ W
30至34歲北市民眾年所得近57萬元，
1 f& v' `, P& @ R% q卻得不吃不喝20.8年，
. \& B/ V6 o! [ r7 \% S$ x- B才能買得起平均成交價1180萬元的2房公寓。2 ^5 C5 e6 k2 t3 ]! J4 ~
北市居大不易，
, Q3 e) _- B; T( \過去7年家戶可支配所得僅成長4％，
" o. Q% O! W2 e房價漲幅卻高達80％，
5 j( w3 O' [8 M* A( Y使首次購屋者的平均年齡延後至39歲。
5 S1 t" @0 j0 i$ w0 q, a成家立業，結婚生子，8 D& r1 u: t' K) {7 W& ]
對阮囊羞澀的年輕人而言，成為遙不可及的夢。
; z" S- W% | N2 i
! H8 r* `, p; c- N9 a" H+ e* b7 f觀察各國房地產市場數據，
; j$ C' Q& S: j# y+ ~以德國的房市政策最值得借鏡。
* \: G9 j6 O- C+ H9 H8 m德國房價所得比的「痛苦指數」只有3倍，
8 T9 S" F% K+ O" r# S並且多年來房價維持穩定。" @8 p/ d# ]: P. _7 S/ J
過去10年房價的年漲幅僅有1％，
9 X0 i. C/ u9 T4 L, Y" `8 l( j甚至低於2％的平均通膨。換言之，
3 [0 x" x+ I' C+ d% d考慮物價因素，德國房價實際上以每年1％的速度縮水。
% D; C0 D c0 P+ C3 s- h3 N5 b
& T+ g& ^3 f+ r- y! f' i8 a德國打房手段完善; D3 s# A: o6 C% ?1 v
% m0 |- }- `; F0 i# f2 i) N德國人連續工作3年就可以買到房子，) G5 I5 }! |9 G7 R# H
「痛苦指數」如此之低，是不是意味人人有房住，/ W( O. _7 i* `5 h) \. t! h( {
無殼蝸牛已經絕跡了呢？
2 h' b' X1 B8 P3 }; C
, C1 G$ h' f# C4 ~& O1 T$ T$ p9 g令人吃驚的是，雖然房價相對低廉，
; @" W2 h; ?0 z2 O, A但德國自有房屋率僅有42％，租房族高達58％，
2 U/ a; _9 y2 B. l. r9 ~而年輕人中更有77％是無殼蝸牛。
: G& W8 I) r4 d- N6 H德國人首次購屋的年齡高達42歲，更比台北人晚了3年。
7 `" ~- l! y7 R! i1 U 1 X( O% M, V, B9 ?" H9 W! _( W
很明顯，台北人要工作20年才能買房，$ `: }6 d! }9 l( h) S# r9 m4 r
因此平均購屋年齡39歲，5 _' d9 ]& y7 I* z
這個理所當然的房地產消費邏輯無法適用德國。
* q& j1 \* z/ V S7 T; Y房價等於3年薪資，卻要拖到42歲才買房，8 L' r) t/ E: c* E6 ]6 F
難道德國人都是從39歲才開始工作？當然不是！ " G# z: z/ p5 T+ e# @
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關鍵在於德國政府控制房地產投機的手段完善，
& t- M3 W- n& k. J7 V- V Y' g市場機制、法律與稅收三管齊下。/ c# s4 v" k4 V6 p! v6 l% f- a
首先，政府依據人口需求訂定詳盡建房規劃，% D! p4 H2 g$ Y$ l; x/ D% O
維持市場供需穩定。德國總家庭數約3600萬戶# u/ Y5 Y% j: G. _2 b. }
，而可居住的房屋總量接近3800萬單位。
F: z& Y m. A9 V供給相對過剩的房屋市場，加上透明的市場資訊，
0 d' @4 n3 j$ b4 P/ ?; t4 ^6 p, B讓投機炒作無所遁形。 4 W- ]( ]( ]6 x1 q% {- }/ J
) m1 Z' I' X P/ K1 A此外，嚴厲的稅收政策也是關鍵，: V$ `- M& e% e) t0 z' M8 C8 P6 y
包括非自住房屋的不動產稅、* d/ W5 j( H* `$ v' |3 a' F, T
房屋買賣的交易稅，1 Z! r& h t- w! a
以及買賣價差獲利的資本利得稅，. R! v7 ~) h4 d' d, _
都壓縮房屋炒作的獲利空間。
* ]# \$ K" Q$ t a: t0 A而健全的法律規範也為穩定房價提供法律保障，# e8 m+ o# j, X( L2 T8 N0 |! _
建商定價超出合理房價20％即要付出罰款，" \' }" g2 o7 O5 X
超出50％以上更構成刑事犯罪的要件，
! G" B5 U& L* O: ?$ X白紙黑字的法律條文，對投機炒作形成有效恫嚇。
) s0 {, O9 s$ g& D* Q* a2 R0 ^3 b3 m, A
0 C3 x; h3 Z' L E# r# W德國法律還有詳盡條款保障房客的利益，! ^9 s: H9 ?; f) R
使得無殼蝸牛租房的安全感不亞於買房。
N: P( g, A4 e3 Z( Z0 x例如房東漲價必須出示書面理由，6 ^3 Z2 d j9 t# S4 C1 t& U B
並附上至少三例類似房租漲價的證據，% W6 B. j+ ?( ?- [# T- v$ i, G* }" W
否則房客可以起訴房東漲價為非法行為。 + H! B/ {* I% r* j1 Y. @
4 x: w: E' r$ _+ R. O0 `
買房子的理由，除了保值增值外，" H' n1 p4 i9 [# }) g
無非是讓自己更有歸屬感和安全感。5 j% G0 {- `( H" S! T1 A( ~
如果房價沒有投機空間，租房又方便穩定，
) i$ j: v, E" ~$ C) L* ?) W/ z! X權益備受法律保障，何需買房讓貸款綁住人生呢？
! O: F8 u+ X: q * [8 Z( u& G$ ~' k
也難怪台北年輕人犧牲生活，
0 E- x' w8 T( i( Q# ^努力存錢付頭期款，' Q+ P8 i' }0 Z" v$ U0 N
還擔心「現在不買以後更難」的同時，
& D$ b% Q9 a. L9 K8 [$ l& v德國年輕人卻選擇自由穿梭各地，7 p; I4 G" C0 X: Q
求學、工作、體驗人生。房子只是個睡覺的地方，
4 k$ }8 |1 ]2 A- T) F" @一個住宿的工具，而不是主要奮鬥的目標，
6 I& z/ K [1 m$ {8 f* A5 r更不是什麼身分的象徵或婚姻的入場券。
) c; x8 L5 j* A% L" k( L年輕時，他們有足夠財務資源和心靈空間仰望星空、 N& D; h1 K( [6 a$ K! U
享受人生，思考生命的價值。只有過了中年，
- b* D* S M! E7 Y3 F! z; o2 c有了足夠的人生閱歷，體力也漸不允許，
1 C# P0 }7 f8 n0 I才考慮買房讓生活作息定著於一地。
# O; K& o( I2 Z' \, p
, i, l" d9 A8 y* b我們的年輕人何時能夠享有這種自由呢？ 6 }- p; a* V9 R+ U
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發表於 2010-12-16 11:08:12
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