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- 2014-6-24
 
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年輕人何時能享這種自由（葉家興）
2 g; `, s9 H# l! Z
' h* M) @; e; ~- O
) e( B i5 W* @7 X! @1 X6 k! s急起急落的房地產市場，
6 K" U/ X1 I5 a$ O0 ^不但是民怨滋生的根源，2 w+ z8 C8 R. J- ]: n" C
也是多個國家金融風暴的元兇。0 A6 E7 X) p/ C, B
台灣人薪資所得多年來原地踏步，6 q+ H/ q6 ]4 |# M
然而都會區房價卻屢創新高。
" q6 `6 C& T4 O6 G1 X0 }4 X) k3 o央行為打擊炒房，: s0 I2 p2 W; m& l5 @
先後祭出多項行政手段和升息的貨幣政策，' J. @8 a& V+ f0 a4 m
然而，人們對於政府房市政策滿意度持續偏低，
* a1 N# z. V& Q2 k W" C認為房價不合理的民眾高達8成。將房價除以所得，# k/ e" [) k j) _3 q% U
是國際間衡量購屋「痛苦指數」的通用指標。
+ {& [) k) {9 I# V$ F" O
: {+ _+ O7 ]: N% {' C根據《蘋果日報》日前報導，
. f# ?3 X% O. h c/ D% ?$ S30至34歲北市民眾年所得近57萬元，7 d2 C& @" Q+ ?( Y% y. N4 v
卻得不吃不喝20.8年，
7 V" M! g* ^; W( K才能買得起平均成交價1180萬元的2房公寓。
5 y, I0 K: a3 M0 o4 C. Z北市居大不易，0 K; i+ _2 ~$ P# c
過去7年家戶可支配所得僅成長4％，
1 R/ a0 k9 D9 l% I1 \: }5 }房價漲幅卻高達80％，
( b& z: f9 O% r+ h1 x7 V) e使首次購屋者的平均年齡延後至39歲。& @. r5 e& M% Z r3 e8 _
成家立業，結婚生子，1 w1 ^/ k7 U9 {! y1 x) H
對阮囊羞澀的年輕人而言，成為遙不可及的夢。+ A. z4 o; q( Y2 O
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觀察各國房地產市場數據，. B S, c$ `+ P& f/ O% ]
以德國的房市政策最值得借鏡。0 j& _$ i8 A. ?( `$ ~3 D
德國房價所得比的「痛苦指數」只有3倍，2 a" r: n, l. L0 v7 S! @" s- s
並且多年來房價維持穩定。% c: [; k: j2 t- P
過去10年房價的年漲幅僅有1％，# L$ `% y9 X3 u* X4 I4 k- _
甚至低於2％的平均通膨。換言之，. j, c2 K' q) _+ F* L" @
考慮物價因素，德國房價實際上以每年1％的速度縮水。, C: \3 }7 R- O
) G6 n, }: l; V4 x m
德國打房手段完善
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德國人連續工作3年就可以買到房子，! z* ?+ u+ Z3 Y+ Y/ J
「痛苦指數」如此之低，是不是意味人人有房住，) {' Z3 ]7 ~, W R: b, b
無殼蝸牛已經絕跡了呢？
! D- O6 P1 e+ ]3 [
6 s, ^$ j/ e+ `2 b0 u# R! r5 X令人吃驚的是，雖然房價相對低廉，; g. h( b2 s7 |
但德國自有房屋率僅有42％，租房族高達58％，% P" R" `- Y3 s, N
而年輕人中更有77％是無殼蝸牛。! s0 Y8 a/ x8 |( L2 y! _. q3 u% ` R3 d
德國人首次購屋的年齡高達42歲，更比台北人晚了3年。 : a3 r( F8 f6 `. Z* u
3 b! v6 T2 C' k3 x: u! X3 P
很明顯，台北人要工作20年才能買房，9 V* J/ C" r1 j
因此平均購屋年齡39歲，# \. ~1 U; I) g# t; i
這個理所當然的房地產消費邏輯無法適用德國。
' e' a- N" y8 |1 v+ `( K房價等於3年薪資，卻要拖到42歲才買房，
3 E3 n5 k- T5 ?4 H難道德國人都是從39歲才開始工作？當然不是！
7 F' y. j! [+ t; c
# H' P9 Z2 K. J! |4 d/ g關鍵在於德國政府控制房地產投機的手段完善，
" B9 `/ E9 `3 Q: u" U% w市場機制、法律與稅收三管齊下。3 K& n2 @1 ]+ [3 I- k7 t6 m( F- }
首先，政府依據人口需求訂定詳盡建房規劃，2 Z+ _) Q& [/ t F% ^! @3 o( [
維持市場供需穩定。德國總家庭數約3600萬戶
: _* Y$ x" \' x/ [) Z8 C9 E，而可居住的房屋總量接近3800萬單位。' O/ T9 b6 D9 T3 s+ G& }% H1 o. b
供給相對過剩的房屋市場，加上透明的市場資訊，
6 r6 u* z" ~0 E' g讓投機炒作無所遁形。
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此外，嚴厲的稅收政策也是關鍵，
/ V8 N7 \3 D: z( P包括非自住房屋的不動產稅、: Z3 Y9 r( ], H/ n1 Q2 P2 Z
房屋買賣的交易稅，
, D" ]8 R# q) y) ^以及買賣價差獲利的資本利得稅，
4 Z6 T' c ^: s5 V i都壓縮房屋炒作的獲利空間。$ ^: |. `7 v6 j8 X& K$ Q
而健全的法律規範也為穩定房價提供法律保障，
1 U8 |5 [# @: Y3 u- A" G建商定價超出合理房價20％即要付出罰款，
9 x- p, ^# W0 ]$ [1 E7 c1 E超出50％以上更構成刑事犯罪的要件，
1 D' ^5 w. }% ^$ Q白紙黑字的法律條文，對投機炒作形成有效恫嚇。 7 Z, s" s; f! p# M' J; x4 T
E Z) E8 `& [! T3 N5 A; ^
德國法律還有詳盡條款保障房客的利益，6 R) X$ r$ O. P/ v' j5 z' l% Z; x' z
使得無殼蝸牛租房的安全感不亞於買房。
g m9 I: b! b9 b# [7 n7 L例如房東漲價必須出示書面理由，
% f: L$ U3 A) b, ^並附上至少三例類似房租漲價的證據，5 F5 z; e7 z2 V! p' } e1 c$ |
否則房客可以起訴房東漲價為非法行為。
3 H \/ q7 `$ e6 d9 S2 L; a$ K" w( g$ {5 Z; E2 B, e+ x" Q
買房子的理由，除了保值增值外，
A* F3 r5 b, b. ~) q無非是讓自己更有歸屬感和安全感。! y: c+ s$ A! P2 ]' R
如果房價沒有投機空間，租房又方便穩定，
+ D$ O3 B2 g0 K- |3 i" U權益備受法律保障，何需買房讓貸款綁住人生呢？
* y" J1 n* J# O7 h$ y: k: w 5 T( ~/ d9 W7 i3 q
也難怪台北年輕人犧牲生活，
# a: s2 m! y$ \努力存錢付頭期款，
! n9 n+ L% K( }6 t還擔心「現在不買以後更難」的同時，+ T) n0 E* U% @ P# P
德國年輕人卻選擇自由穿梭各地，
! i2 z2 i" @# t5 S7 A* Z, U$ ^求學、工作、體驗人生。房子只是個睡覺的地方，. L1 @7 D6 r0 f1 R, C+ s( c3 c7 g: f
一個住宿的工具，而不是主要奮鬥的目標，$ R# w& J7 Y! @; ]
更不是什麼身分的象徵或婚姻的入場券。
9 t. h! r0 x ?+ n# T# ^2 G年輕時，他們有足夠財務資源和心靈空間仰望星空、) }$ \2 @& e: r$ D$ H
享受人生，思考生命的價值。只有過了中年，7 [1 O! u4 [+ I: f/ ^0 {
有了足夠的人生閱歷，體力也漸不允許，8 z6 @) j- s& {$ l" `8 D/ A
才考慮買房讓生活作息定著於一地。 2 m7 w- K0 O8 F# O7 L
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我們的年輕人何時能夠享有這種自由呢？
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發表於 2010-12-16 11:08:12
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