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[社區管理] 公寓大廈管理條例有效決議方向

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發表於 2014-4-29 23:04:33 |只看該作者 |新文章置後
立法院第8 屆第3 會期內政委員會第9 次全體委員會議紀錄
% o4 Y# e4 _- F/ r4 C9 S時 間 中華民國102 年3 月27 日(星期三)上午9 時15 分* B* q' B1 r. X* S# V+ w
地 點 本院紅樓202 會議室
. E( ~# q3 F: b/ o( x主 席 江委員啟臣5 I$ S* t" L1 v; v4 m4 t2 W) E; o* P
主席:出席委員已足法定人數,現在開會。進行報告事項。⋯⋯) K9 ~3 `# @8 n; ?" h  y
報 告 事 項
1 v4 n; w6 e. z7 m主席(江委員啟臣):請李委員俊俋發言。
  S( V; G! k, p' q4 W2 q李委員俊俋:主席、各位列席官員、各位同仁。接續方才你與江委員討論的話題,本席也當過嘉義
$ p( m; H% T1 S% U" C8 B, z8 `" N市副市長,但本席絕對沒有要參選台東市市長。關於公寓大廈管理條例第二十五條第二項有關區; G! o0 U. o5 `0 n& t
分所有權人會議的召開,是否規定為五分之一?其原本的立法原意為何?
2 f7 L/ C! _) x  T主席:請內政部蕭次長說明。. h1 ^4 N+ _  Y  x
蕭次長家淇:主席、各位委員。對。其原來的立法原意是為避免多數人把持,所以他有一發動機制
  w6 g0 F+ v) _* v  ]9 M- R7 u
7 |) ?' @  _$ V, R6 h' t李委員俊俋:避免多數人把持,避免過於困擾而無法開成?針對這部分,本席要舉一個例子,如果
  t* N) u& a* w: f% }9 i說該公寓大廈總共有20 戶,5 分之一就是4 戶,所以4 戶就可以開成?3 c# h- }8 D% ]% u  l4 j5 o
蕭次長家淇:如果照現在的規定就是這樣。: M& G8 q, Z7 l7 ?' |
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& |! g6 e  \8 S9 j; z4 X* ~立法院公報 第102 卷 第16 期 委員會紀錄
( E- m' S  W9 Z, `* k" o4 e李委員俊俋:那議題有無限制?也沒有區分所謂的一般或重大事項?0 m: X2 s; A% g* ^8 N6 `$ K% j
蕭次長家淇:目前沒有限制議題。對,也沒有這樣的區分。, J$ e6 ^) s* k% R
李委員俊俋:所以只要在這20 戶裡面掌控有4 戶,就可以控制該管理委員會?1 s5 G8 H* y! d& K
蕭次長家淇:是。可以常常動議改變政策。
* C9 I( ?# J; e% ^0 A李委員俊俋:我現在講一個在我們嘉義市發生過的例子,這個案件在法院也走了十幾年。從我11
/ C* a' A+ P, P. y- _& K& |年前擔任副市長,到現在我擔任立委,都還來找我。該案整棟大廈共計有80 戶,建商的保留戶
/ z( r; r( n% C; O6 a3 D: A" i有10 戶,他又去聯合其他的10 戶,所以他就掌有20 戶,已經超過五分之一?
! T$ C' f& g8 Q  J5 `蕭次長家淇:16 戶就超過了。
4 G3 u7 x% x1 ]' B李委員俊俋:對,其實他有很大權力,後來該管理委員會竟然作決定把他們原來的平面停車場繼續. {6 w+ m2 ]5 o4 D: F$ Y8 W
賣掉,這樣可不可以?3 e# I6 J$ E* j) z8 H
蕭次長家淇:管委會的決議非常不合理。
% H' z$ A/ Y( e. A, E4 s李委員俊俋:雖然不合理,但他們所做的決定在法律上是有效的。) l9 @' \) j4 h4 c' |4 z
蕭次長家淇:對。
2 c0 J$ |, W+ Z李委員俊俋:請問管委會可以做這樣的決定嗎?請問碰到這樣的問題該怎麼辦?當初規定為五分之$ A7 `9 P$ U% u" Z( L/ ~* Q
一,是怕門檻太高,他們不容易開會,但是現在已經出現這種情形,我剛才說80 戶,80 戶已經5 E( x( q# `- }! s: @8 x
算是很大型的公寓大廈,在80 戶裡面有10 戶保留戶,全部由建商掌握,然後他再去聯合10 戶
  I9 w* L, w5 o: k9 p- _# \# B8 a4 H、20 戶,就超過五分之一了,最後他決定把所有的平面停車場全部賣掉,讓這20 戶大家來分一% K; u* |' V9 n0 g  I
分。這樣的話,法律上是怎麼規定的?, a2 S8 @) A1 j
蕭次長家淇:照目前的規定,是沒有辦法阻止,所以蘇委員的提案,我覺得很好。8 }) u! k! r4 k9 Q+ @3 p8 S8 N
李委員俊俋:所以,其實這部分必須加以討論,如果管理委員會的門檻是這麼低的話,就會出現問9 [8 Y+ \: ~0 u( T; E2 G, ~
題,您也清楚,他如果常常這樣……
2 [' M& h0 U- j0 l+ k7 [3 V蕭次長家淇:少數會受到影響。+ }: o' J0 `- f1 o7 }
李委員俊俋:對,其實建商都有所謂的保留戶。* m, U" {3 g8 ?: J- B# ]' z; \
蕭次長家淇:對,他還可以委託其他人來開會,所以事實上少數人就可以掌握了。5 ~: M! V+ U. _3 ?- g' p
李委員俊俋:對,這就是本席要問的第2 個問題。現在對委託人的限制是什麼?
5 Z7 o# B2 {8 A9 V- ?4 b蕭次長家淇:現在只要求以書面委託他人就可以,所以事實上是沒有限制的。9 W% |. q# T  i9 T3 i; j+ P% o
李委員俊俋:如果建商委託其他人,或是建商對住戶表示他能接受他們的委託,看開一次會要貼他: V2 \8 Y3 H; o) V' O0 v0 q1 @
們多少,由建商來代替住戶開會,這樣可不可以?
& n7 V( |7 G# P7 G  [. }3 `# m蕭次長家淇:我以前主持的案件,甚至有委託穿黑色衣服的特殊份子前來開會的,當時沒有人敢講
! C2 H# `9 t3 f7 \# ]% _話。% j0 w) G2 a+ a$ W
李委員俊俋:在地方我們常常看到這種情形,這在公寓大廈管理條例裡面也無法作約束?
3 P. \% L; g/ T* w$ `0 P" O蕭次長家淇:對,我們第二十七條沒有訂定……3 D  K% B( v5 W
李委員俊俋:所以包括人數的限制、委託人的部分,這些都出現問題,所以這次才會有很多委員提
/ S. E5 k' n6 Y及這個問題。4 W( k8 \! e. M, I& M% m
蕭次長家淇:是,我覺得很重要。__9 ?3 T. @% h' u  n
李委員俊俋:既然很重要,你們決定要怎麼改?; W; B' c" ]  V
蕭次長家淇:在委員的版本中,包括蘇委員等24 人針對第二十五條部分的提案,我們將其區分成& u; N) p  @( h. _# m7 {+ S
一般事項與重大事項。
/ |. b! k( H2 B  `6 T% z李委員俊俋:請問,一般事項與重大事項如何區分?若照我方才所提將一般平面停車場賣掉的例子
. f# A8 ]  B! o$ B& k# t: C,係屬一般事項,還是重大事項?7 d) V9 r0 t" J
蕭次長家淇:重大事項。* d; Y  O  R1 ~$ X
李委員俊俋:其區分是由誰來認定?% [( m; n, l3 {# x% N
蕭次長家淇:我們裡面有規定,重大事項分成4 部分:1 是規約的訂定,2 是公寓大廈的重大修繕
4 O3 m/ ^! Z/ k/ d- z3 {,3 是住戶的強制遷移,4 是約定專用或約定共用事項,這部分就會把車位部分包括在裡面。/ C8 s, z4 Q' M9 s, W2 b; `& I* ~
李委員俊俋:我要提醒你的是,法律總有規定得不完善之處,就像原來的公寓大廈管理條例,這個5 z8 ^7 f( f; U, z- [% }
問題將層出不窮,譬如,我今天討論停車場的部分,停車場如果只賣一半,這算不算是重大事項! O/ [5 y2 ^( ^+ `
?所以這個問題
1 ~3 }1 e6 W# r8 T5 ?% Z- K1 @
* T' E# _. a) l" D- ]+ J
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halfcorner + 2 你不要這麼專業好不好!

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肆、委員蘇震清等24 人提案公寓大廈管理條例第二十五條條文修正草案版本:7 Z7 q1 o) t# g4 G4 R# B8 O& {" ~& O
有關區分所有權人會議之召開及決議整體運作機制,本部送行政院審查版本,自本條例第二! V/ m" G9 k$ L7 @' L
十五條至第三十二條已有整體性檢討,包括一般事項與重大事項之開會與決議門檻不同,且就同, W3 r8 u3 n# {0 |3 D6 W# Y  m
一議案重新召會排除重大事項之適用,以避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議,以低門檻
- v& p2 P( b& d7 g/ u2 @% P決議重大事項。( P+ c! j( n) t6 Z2 P. V2 r: t
蕭次長家淇:重大事項。
, K  f3 t" d; L* f7 y5 L- q李委員俊俋:其區分是由誰來認定?
* |( i' L; ~! S  c3 G, r蕭次長家淇:我們裡面有規定,重大事項分成4 部分:1 是規約的訂定,2 是公寓大廈的重大修繕
$ O. G3 Q: R$ f  ]1 c,3 是住戶的強制遷移,4 是約定專用或約定共用事項,這部分就會把車位部分包括在裡面。% g4 ^9 o0 p' k0 J$ |
李委員俊俋:我要提醒你的是,法律總有規定得不完善之處,就像原來的公寓大廈管理條例,這個3 ^% {$ K7 q8 U  f7 u
問題將層出不窮,譬如,我今天討論停車場的部分,停車場如果只賣一半,這算不算是重大事項1 ~! q2 l/ J. B5 h( s( P
?所以這個問題其實非常嚴重。
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為期社區長治久安,最重要的就是,避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議,以低門檻決議重大事項。& @0 v. p! a8 }' E, L" B* c
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