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[房屋交流] 這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

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http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=5460444
* m3 H" f! Q9 u$ a+ a( r1 W
9 i3 U5 @0 t1 J2 `% Y, q9 C9 a' H, o8 T# A
2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
9 {: u  N2 i1 G, x$ Z8 Q- I1 o 近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元,大安區破一坪九十萬元,雙雙創下歷史新高,故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論,身為房地產的長期研究者,我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。 / ?, X* h3 ]7 z' M3 ?6 E
 第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎?九八年第三季大安區(實際正式公開)的新推個案只有二個,其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案,表價每坪高達一八○萬;另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法,將此二價格取平均,當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二.五萬,而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數,故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於,表價並非實際成交價,只是代銷公司或建商對外宣布的價格,若非實際購屋者,難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲,須再考慮議價空間,將表價轉換為成交價後,對於房價的討論才有意義。
7 s' M* ^. \. b! L# U/ @ 第二、成交價上漲就是房價上漲嗎?即使考慮了議價空間,將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元,漲到本季每坪六十萬元時,做為一個聰明的閱聽人,我們立即要問的是:本季的推案類型、品質是否和上一季相同?若上一季無豪宅推案,而這一季有豪宅推案,只是因為市場推案品質提升,以及推案類型不同,使得成交價格平均數上漲,仍然不能據以推論房價上漲。
8 n) m1 D/ }/ `0 O7 l* V0 J 那麼要如何正確衡量房價波動?房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域,而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後,須控制住宅品質與類型,觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化,這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示,從去年第四季至今,台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
( B" f7 d- r1 E3 Z( ] 最近幾年,房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來,任何一個業者或媒體,都可以發布一些指標,而媒體就大篇幅的引用報導。然而,許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清,這樣隨意計算的方式,如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點,那一般民眾如何能認清訊息的真相。
8 g. B; D- U' I8 s# Z# p# G  N 市場上充斥不正確的訊息,輔以媒體推波助瀾,使許多資訊雖然實際上完全沒有意義,卻令消費者覺得似有道理,難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,我們擔心恐有鼓勵市場追高,增加房地產價格泡沫的可能,而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序,甚至傷害到無辜的購屋者與業者。(張金鶚為政治大學地政系特聘教授;花敬群為玄奘大學財務金融系副教授;章定煊為景文科技大學財務金融系副教授)
- N7 u/ R# g: C$ p) e
) Z( R9 b, V) ?; Q9 k+ R% R$ H2 ?
/ h2 g+ U" U2 x- J0 L# e- `
* @# x1 i8 m" B/ [7 J& I9 f
尤其前面兩個,張金鶚及花敬群,根本是說謊的慣犯,每年都在喊跌,每年!!
* B2 `7 c- V! S" I( k9 {" i% M) S6 m; f5 e9 t* v
將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證,只是這兩個人一昧喊跌,喊了四年多了..- v  d+ O; K; O9 u) Z" L
+ s. |7 |3 g( F) u6 Y, k8 P
大家真的要多思考,這兩個人講的話是否有參考價值。
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- k, [* _" g0 T% |. a4 G

# m1 j4 g+ m- ?" o. @推, 推, 推.
1 {5 X- N( b3 }! v, n$ d. Y; e( M: p, w5 p6 b: S) T

$ H) L, n( q& l9 |, b& L
不會打中文,但是看得懂中文.

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發表於 2014-1-22 10:54:00 |只看該作者
但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
: `# A( G- T; `學過加速度跟速度的關係嗎,一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動,代表這台車有大問題了。
1 c9 G3 L* _0 o: e2 v2 c, p% l6 }, ?& z  A# _7 h
說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
2 N! m6 m  K" f! q! N好像比較值得玩味一點?
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dmk + 1 中肯!
天道酬勤 + 1 讚!
Dora貓 + 1 以北大來說成交一直很穩定,沒有急凍哦QQ。.

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發表於 2014-1-22 11:15:30 |只看該作者
老子有錢,想買房,誰奈我何& Y+ ~0 A6 {% i' j7 ~1 W& ~
2 u3 C  H  y$ f
老子沒錢,不想買房,誰奈我何
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DanielYang + 1 Ha.......

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發表於 2014-1-22 12:11:38 |只看該作者
現在許多的經濟數據都已經顯示,: B; E# K, d) C; u4 n9 Z9 v
雙北房價高得離譜是事實,
6 [1 M$ U6 j2 T說看空的學者是說謊的慣犯,# f: R9 O9 {, d, [4 q" C
未免太沈重。
1 }% t9 F6 V$ {8 b/ f: X: P" z* ^# L" G
想請問難道仲介不說謊嗎?: q3 d$ ~6 S9 d! z/ V( t
周旋於賣家與買家之間,6 j" I3 N# v6 f4 U; o* i( O/ m
演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
. B+ q$ c# p, m* J0 r9 v- Z是有多高尚啊!
8 K* t, ]: ^  M* a
. V* W4 Q% C: u: q4 ^7 e指責人家是說謊慣犯的同時
$ n7 y6 R2 z! N) C5 v: x# U不妨想想自己吧!
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dmk + 1 您真內行!中肯~
天道酬勤 + 1 讚!
輕鬆過生活 + 3 正解!
阿翔 + 1 讚!

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本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 13:18 編輯 9 o$ U2 e" u% z
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
+ i! u1 |* N* l; d! C& f; ~現在許多的經濟數據都已經顯示,
: j: A& u' M1 k8 \+ N8 }, |2 r: P雙北房價高得離譜是事實,
2 @6 l4 ]4 _% I; _+ H# R說看空的學者是說謊的慣犯,
) @; w8 G7 w! _4 s
+ ~( m. p; X& t
那些人從09年喊到現在,我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
5 a$ G6 D9 G7 U* z- F四年多了,騙四年了,每年過段時間都是會跳出來喊空,可是房價卻一直往上漲。
1 r/ ~' _+ F5 b( n4 v' C3 m
8 D0 Z( E  I, a7 u5 ^另外我也沒說房價不會修正,更沒說只會漲不會跌。& @( m! z) h+ T4 ]; w
: @. S  p0 o( v* Q  G
再且我業務上沒說過謊,而你也沒看過我說謊。
% y6 M: y( Z3 ]4 I怎麼會直接質疑我呢?還是你有任何我說謊的證據?: {* W  ]  ?9 Q- |
不要空口說白話,不是仲介就要理所當然的概括承受,忍受惡意中傷。9 b6 K- f) i- r  d7 f) `
2 M; I$ }! Q6 Z. r( U
! @1 L! M' i# G0 s" S+ D7 C' f
有個文章分享給你。
/ _: V" r8 c# ]- `2 ]. D" ?
8 t9 `+ b: @/ F9 v, y" a宋代文人蘇東坡,才華洋溢,堪稱文壇上的奇葩,
4 c1 N6 F% O7 k8 F! O+ U他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」,4 b* R* G6 i5 M+ W% `+ x
平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋,1 g% L" D) V" r! k5 Q) s
但每次老是讓佛印禪師佔盡上風,
  h1 q! M1 |0 |* f1 J$ n蘇東坡心裡總覺不是滋味,
  ~1 w0 ^  M& e6 {6 _8 A所以百般用心,想讓佛印下不了台。
; H) b" K6 z5 A; u) w+ Y" b: W- a* W' m! Z& ]8 c# o
一天,兩人相對坐禪,) e! S/ I" S4 B
蘇東坡一時心血來潮,問佛印禪師:
7 s+ o$ L, A, q' H! W9 }「你看我現在禪坐的姿勢像什麼?」
$ K6 }5 C0 ]+ S1 U& K6 M8 P; W佛印禪師說:
1 ], b. ~2 ~! p& {& _. c「像一尊佛。」
7 }: X" L# }5 b7 d蘇東坡聽了之後滿懷得意。
' E( `# n" @8 B2 k" j此時,佛印禪師反問蘇東坡:0 o( I4 [+ c5 C* h* C
「那你看我的坐姿像個甚麼?」
# t% `) Z) C0 t% B: l( k蘇東坡毫不考慮地回答:! a& ~6 L6 H3 q& J
「你看起來像一堆牛糞!」: N" }) N, A' Y* Q  o
佛印禪師微微一笑,雙手合十說聲:
$ u6 m! u8 _1 t  y「阿彌陀佛!」
' \0 Y, T8 \, e, D/ n: f5 x8 f
蘇東坡回家後,很得意地向妹妹炫耀,說:9 m; @6 e+ u" L* Y
「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
% x) h/ g# ?$ R0 U+ i- j: V, F蘇小妹聽完原委,卻不以為然地說:
' W1 y5 M  Z/ u0 k「哥哥!你今天輸得最慘!因為佛印禪師心中全是佛,所以看任何眾生皆是佛,而你心中全盡是污穢不淨,把六根清淨的佛印禪師,竟然看成牛糞,這不是輸得很慘嗎?」' n. _+ p6 ^/ W- }
蘇東坡手拈一拈鬍子,黯然地同意蘇小妹的看法。
) L  v- M" m1 p: y6 s! ]. D" y6 W- |) u6 F8 i
事隔多時,蘇東坡修禪定日漸有了功夫,
: ?1 I4 H$ s; ]: H' o: N一次出定後,喜孜孜地寫了一首詩:( o" Y1 K& k1 B7 l( ^" w2 g
「稽首天中天,毫光照大千,八風吹不動,端坐紫金蓮。」
6 `% C4 l# S% J6 F% |立刻差書童過江,送給佛印禪師,讓他評一評自己的禪定功夫如何?
. j) H3 X9 m! s. M" L4 f! L佛印禪師看過後,莞然一笑,
1 q' b& m/ ~% m0 O順手拈來一枝紅筆,即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字:
6 {# |# Z3 |8 v. c9 C5 \「放屁」
, W2 ^2 ?& J7 \0 Y) W, k8 X再交給書童帶回。9 e6 U+ z0 K: S
* b, d4 X/ b( |) C% G  F, ]0 P
蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美,: r9 t8 a  o5 ~) {
怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」,
0 i9 Q6 J( g. v, V9 B: ?不由得火冒三丈,破口大罵:4 o/ V3 R6 u- W: A  T/ }
「佛印實在欺人太甚,不讚美也就罷了,何必罵人呢?我非立刻過江與他理論不可!」 ' a" Q# F& N1 @, R
誰知佛印禪師早已大門深鎖,出遊去了,8 }; s2 F: ]5 J5 v( _5 Q4 _
只在門板上貼了一付對聯,上面寫著:
( b9 p$ m, i* ~- `" }「八風吹不動,一屁打過江。」' f4 t2 D2 `+ k
蘇東坡看後深覺慚愧不已,自嘆修行不如佛印遠矣!

' {" H7 d( R- s1 ?8 T" W; H% j7 N, j: G% P; i6 {! Y) p
' i& \/ u" W0 m5 K' i, L0 W8 d: Y
我是仲介,是服務業,不該跟人起衝突,你的回文我接下來就不回覆了,你好好思考。
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發表於 2014-1-22 15:05:47 |只看該作者
給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法,你可以選擇信或不信,但直接指責人家說謊,這可是有言論責任的,既批評別人也該有被批評的雅量!
有平和的內心,才會有快樂的生活。

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發表於 2014-1-22 16:36:18 |只看該作者
hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05 , [' u/ a5 I& c# \# u7 _, n2 l" V
給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

: f) ?: G5 ?. ?7 I" ]09年開始每年喊會泡沫化" Y8 {6 R* O( Q! l+ l7 B
- l9 H; E6 R* x& Y8 J' o
09>10>11>12>13>14' u/ t+ G0 G2 x; {+ i  W

% r+ u2 Y4 ]: b' j# p結果連年在漲,這不是騙什麼是騙。3 J/ @* \4 p+ `' C2 |
0 v1 d7 {* T7 E% s5 {- _
這些人是公眾人物,講過的話就是要負責。
; ?! |9 t. K3 X5 Q& d0 u7 s. s8 l# s

7 ^1 `6 @% V) J$ s- z! c& @+ t( ?- R7 W5 t

; F" C  s3 I* ^" @; T, o7 K『承諾』可能是你我定義不同,我這個人比較死腦筋,我講過的話,就是種承諾。3 G/ n/ z  n& E. u7 e" F! k! i" m

0 E8 d! V% P. Q7 Z$ _尤其我是仲介,道德水準只能更要求自己,所以我很厭惡一竿子打翻一船人。" y( @( g1 d, ~4 Y0 w

1 @: V! K1 h  Q/ U' _- p  x
6 p- q7 j+ n( `) K+ z) h" p' d0 F6 R最後我不是沒有雅量接受批評,只是沒有的事情,講的跟真的一樣,到底誰才是騙子?
- j- o- _+ k& t: L7 Y9 z' l
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我想先釐清一個觀念,
9 D* n; w% ]$ ]0 k% x所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」
# S; I5 |0 y1 ?) ~
1 p) X4 F& o' s9 \1 `  e張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測,
  e* ]$ ^0 @. _是基於他們所建立的房價模式所得的結果,1 T9 f/ C' @) {& u
可能是因為模型不夠精準,, L+ u" c& M$ r5 ]
造成預測失靈。4 v" E) l) ~( ?- U  m
我不認為這個叫說謊或欺騙。! @9 F# c, d/ U! [0 X/ _
; B3 t  g/ a6 {) G, g) F  l/ U
如果兩位學者一邊在媒體放空房市,
4 Y% U3 Q8 c* ?6 v' r一邊偷偷大量吃貨,
+ Y! P  J; Y7 [1 A- G我認同你的看法," y% j6 s) w: ~: ^
他們是蓄意欺騙或說謊。# ^, D) ?8 p* a( O, `
* e3 [- Q, ~0 {# @% E5 N& M. {
反倒是你一邊假公正的說:! Q2 l) @# I/ f8 L9 D- M5 V$ V4 J
"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證": ~0 Q% U( S2 s! b7 e4 v3 j+ Y
一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
  u8 e* C, f( [3 h) f' K引導版友得到 "房地產泡沫,是來自說謊慣犯的觀點"
, Q" @. v4 o/ N7 i, Q/ l你或許可以取巧的玩文字遊戲,  f5 N- u2 n% M6 |
搬弄說謊的定義,
( d2 c- t) r3 B- R# J& A但是在我的眼裡,$ }6 I- q8 i6 l
這樣的行為或許不是說謊5 b* ^/ [- j+ ~8 H8 x  ]5 B
但絕對是"沒擔當"
6 O! X& ^& m. B5 Q
  s8 W, g0 E: y  |
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dmk + 1 中肯!
文兒 + 2 讚!
輕鬆過生活 + 3 你不要這麼專業好不好!
sanlin + 2

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本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 19:14 編輯 # t( g* t- S( l
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
! y8 F' a/ u3 ^- D: }6 h我想先釐清一個觀念,
" W, w6 Z1 B9 X9 D所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...
# h9 o  x+ J- j4 @! U# n/ i+ g, Q
/ }: P/ C" Q5 u4 J. }4 y4 n+ W; L: ~
那樣小S也不必出來道歉,畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
9 S- Q* \1 c4 b7 i$ F/ Q* Z& |你知道公眾人物有一定的影響力,說的話不是講講忘記就沒事了。
; O) q0 `$ q/ w# O
- i( ~$ U& Z9 y* r更多代言商品出包的藝人,是不是都有出來道歉?
" _( t. f( G+ A4 I& m6 s小S, W& T. W% N% K8 p- v5 @
http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm9 _+ F2 O' a* ]% Q
許乃麟
$ x8 ?% d. J  Y( ^http://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
8 {4 U2 X8 U% `. t白冰冰
, g' H4 T. j- N. ?- K" bhttp://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html2 p" v+ a( u* _5 P/ F# _1 Y5 \" k

+ T3 H6 Y' H9 K9 X, \+ \$ {不敢保證的事情就不要一直提,提這麼多次,也沒見他出來道歉。
' i" \8 ^5 Z: `% M* c這不是惡意什麼是惡意?! |1 y! Z; T$ p

0 h6 }5 b5 x6 I# U" b& n: `( h- i. v. y
我不敢保證的事情就直接很明白了當地講,投機取巧?
$ N% I: ?* h  ~難道一定要說房市會漲會跌? 不能說不知道?+ U4 \9 d/ _8 E8 N
還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣?/ t1 _; ]8 O; L$ T7 P
然後造成客戶虧損就說,我預估錯誤,連聲抱歉都不用講。1 a* t" l5 g4 m
7 ^) ?) M1 U  Q+ K
抱歉,我道德上過不去。2 a4 ?% A0 _1 z! Z; k/ L. Z

5 P; a8 ^4 U+ A. p( D4 \1 `" N7 k2 s# V6 K: t% B& \
你這樣硬凹也真的不好看,我簽名檔有電話,歡迎隨時來電討論。
& a  s' {% I) H. _6 O2 {" c/ Q$ ?不要覺得我這個房仲給你難堪,畢竟我是服務業,我有權利捍衛我的清白。
『北大王小陳』U質鄉民仲介兼北大生活觀察家,不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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