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[房屋交流] 這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

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http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=5460444
3 a' D( W' W" a# M* e4 D4 K9 ~" H: m- G5 r9 X9 A. P
( g. e+ M+ P5 L$ r* s' U
2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】 2 d, t6 L: R( k& b8 {. E" E: q
 近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元,大安區破一坪九十萬元,雙雙創下歷史新高,故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論,身為房地產的長期研究者,我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
5 x' S( [/ Q% `; t/ I 第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎?九八年第三季大安區(實際正式公開)的新推個案只有二個,其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案,表價每坪高達一八○萬;另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法,將此二價格取平均,當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二.五萬,而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數,故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於,表價並非實際成交價,只是代銷公司或建商對外宣布的價格,若非實際購屋者,難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲,須再考慮議價空間,將表價轉換為成交價後,對於房價的討論才有意義。
4 n# [  |- |0 B4 ~3 Y8 h! h 第二、成交價上漲就是房價上漲嗎?即使考慮了議價空間,將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元,漲到本季每坪六十萬元時,做為一個聰明的閱聽人,我們立即要問的是:本季的推案類型、品質是否和上一季相同?若上一季無豪宅推案,而這一季有豪宅推案,只是因為市場推案品質提升,以及推案類型不同,使得成交價格平均數上漲,仍然不能據以推論房價上漲。
, _: [; n) ?' x5 i 那麼要如何正確衡量房價波動?房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域,而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後,須控制住宅品質與類型,觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化,這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示,從去年第四季至今,台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
' o( |7 ?  [5 P$ c* i- C6 p 最近幾年,房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來,任何一個業者或媒體,都可以發布一些指標,而媒體就大篇幅的引用報導。然而,許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清,這樣隨意計算的方式,如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點,那一般民眾如何能認清訊息的真相。
: ^# f' R* R6 W" P 市場上充斥不正確的訊息,輔以媒體推波助瀾,使許多資訊雖然實際上完全沒有意義,卻令消費者覺得似有道理,難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,我們擔心恐有鼓勵市場追高,增加房地產價格泡沫的可能,而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序,甚至傷害到無辜的購屋者與業者。(張金鶚為政治大學地政系特聘教授;花敬群為玄奘大學財務金融系副教授;章定煊為景文科技大學財務金融系副教授)
' @7 a# C9 e/ ~$ `4 j
0 \9 z3 e$ E( S7 o* ]3 V

$ [- R3 X8 f4 r3 t& L! W/ j1 {
+ d( |; m! p! A& |* b1 Q* b尤其前面兩個,張金鶚及花敬群,根本是說謊的慣犯,每年都在喊跌,每年!!
# K  P$ H& P2 F; _
2 l8 Q, G# w/ p$ ~1 f9 Z將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證,只是這兩個人一昧喊跌,喊了四年多了..8 l. M  h5 Y  J' _

/ X9 `) g# a  X! o, T+ S大家真的要多思考,這兩個人講的話是否有參考價值。
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『北大王小陳』U質鄉民仲介兼北大生活觀察家,不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171

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發表於 2014-1-22 10:46:32 |只看該作者
2 O, k" J3 z  t9 j( R; m

# g' d: E, Z  X, V0 y- I- |推, 推, 推.
& w( f7 X) a, t7 I. [8 R' G. Y$ A& x5 `5 c! j6 V
/ `" a9 j; u" {! A2 @- f
不會打中文,但是看得懂中文.

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發表於 2014-1-22 10:54:00 |只看該作者
但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
5 i- q/ M9 _. i! J* p) s學過加速度跟速度的關係嗎,一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動,代表這台車有大問題了。
) S5 J$ @5 w' ^) w! P( z5 ?
2 M  \- ^- M; u% \說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
7 e1 m3 \0 \( E( ]- H好像比較值得玩味一點?
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dmk + 1 中肯!
天道酬勤 + 1 讚!
Dora貓 + 1 以北大來說成交一直很穩定,沒有急凍哦QQ。.

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發表於 2014-1-22 11:15:30 |只看該作者
老子有錢,想買房,誰奈我何
3 z6 d8 P. @' ]7 ]2 K) V) y' Z& j% M$ {2 e: x
老子沒錢,不想買房,誰奈我何
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DanielYang + 1 Ha.......

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發表於 2014-1-22 12:11:38 |只看該作者
現在許多的經濟數據都已經顯示,- q! _" l0 |/ ~+ J+ A9 g! H/ F! I' q4 b
雙北房價高得離譜是事實,6 p: u) K$ u3 n. n
說看空的學者是說謊的慣犯,
; [/ E  ~+ Y* I% h未免太沈重。
7 t7 L/ u) A+ d2 [0 b2 n2 j
4 T/ Q! M% D3 H0 S. Z想請問難道仲介不說謊嗎?
/ t8 G5 Z& R5 K6 d周旋於賣家與買家之間,
' ?  P' S% M4 l9 `' [演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話' d% t9 t" n: C3 Q% A
是有多高尚啊!1 N4 ^: W' d7 u2 a* {0 f- Y1 a
0 `# H% x5 j& l
指責人家是說謊慣犯的同時, g( Z/ T3 l) E: v
不妨想想自己吧!
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dmk + 1 您真內行!中肯~
天道酬勤 + 1 讚!
輕鬆過生活 + 3 正解!
阿翔 + 1 讚!

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發表於 2014-1-22 13:14:34 |只看該作者
本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 13:18 編輯 , v: t" n6 d  d- O, Q/ E% D; A+ @* d
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
5 H- }% N1 \6 H. V' j* N* S1 U現在許多的經濟數據都已經顯示,6 F3 p: T' o9 ^; o/ x
雙北房價高得離譜是事實,
5 V* G* j2 ^0 B說看空的學者是說謊的慣犯,

1 H$ b, E/ P2 K% ]- T7 J/ R3 t- E4 t. P3 X' H* ^$ ?2 I
那些人從09年喊到現在,我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。" Y- P( R2 i: R9 Y$ F- ]; {2 b
四年多了,騙四年了,每年過段時間都是會跳出來喊空,可是房價卻一直往上漲。  K4 d; [3 |& {9 M7 ^1 {8 n: R) _
+ I, y$ U: p& {. l2 `8 h
另外我也沒說房價不會修正,更沒說只會漲不會跌。
+ Q  u, R6 c) q) a8 W) G  f" {* |4 }' l, ~2 O. v1 w
再且我業務上沒說過謊,而你也沒看過我說謊。7 M# E# ^, m. d3 ?; \7 C) \
怎麼會直接質疑我呢?還是你有任何我說謊的證據?
/ H) C. c/ Y* H+ n6 T3 ~不要空口說白話,不是仲介就要理所當然的概括承受,忍受惡意中傷。
1 i% n$ s: A5 L3 t* [- N7 U' r' m4 F5 c

" \! r: M, J& X: i有個文章分享給你。
: _) S) L# g+ N4 Q
+ P* ?( [6 b) }7 T. ^4 q8 R宋代文人蘇東坡,才華洋溢,堪稱文壇上的奇葩,( r4 s+ O( @# Y) A" n
他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」,4 z& }& u2 z$ ?) }/ Y/ y
平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋,& Q. Z1 g) b4 }
但每次老是讓佛印禪師佔盡上風,
  H) f3 j1 q; I蘇東坡心裡總覺不是滋味,  m" k5 b, \& U! s- e: A
所以百般用心,想讓佛印下不了台。, U0 g% B5 M# [9 K0 H
' s2 A0 I' b4 j. p  U. b) i
一天,兩人相對坐禪,' {! c7 y% ]+ n  p4 {6 L( [
蘇東坡一時心血來潮,問佛印禪師:% E4 m* {$ g) U: C- w3 G
「你看我現在禪坐的姿勢像什麼?」
4 W% k6 }' s% [9 {+ k6 Z! G佛印禪師說:
/ e; H' z% n* _$ _* D「像一尊佛。」
$ M; k7 g5 u& n蘇東坡聽了之後滿懷得意。8 H. d7 b7 H9 E0 a
此時,佛印禪師反問蘇東坡:( Z- p# |  l1 ^% V9 T
「那你看我的坐姿像個甚麼?」
2 g2 s' U- R; k& P' q. U' ^# {蘇東坡毫不考慮地回答:. j' s' L# A; i/ J3 z1 g/ V
「你看起來像一堆牛糞!」
! o1 U, M& r7 R. w4 C- @4 B佛印禪師微微一笑,雙手合十說聲:3 K1 Y9 R. t( h4 @
「阿彌陀佛!」6 x* O8 k# B* n( [. u: O
8 Y4 X4 O/ `  Z& Z8 V9 h
蘇東坡回家後,很得意地向妹妹炫耀,說:. I& b' S' n  T) d, F6 [
「今天總算佔了佛印禪師的上風。」6 f0 y3 }- w# o' l/ S" J
蘇小妹聽完原委,卻不以為然地說:
& @) _: v! i$ O, `5 t$ _# }「哥哥!你今天輸得最慘!因為佛印禪師心中全是佛,所以看任何眾生皆是佛,而你心中全盡是污穢不淨,把六根清淨的佛印禪師,竟然看成牛糞,這不是輸得很慘嗎?」
2 H9 Q. W" a5 |1 T. M/ M5 |& J蘇東坡手拈一拈鬍子,黯然地同意蘇小妹的看法。
4 s" }) ~/ \2 A' Y) e8 ^/ z
5 z* \. E+ D: E6 B$ e- @事隔多時,蘇東坡修禪定日漸有了功夫,$ x* C$ }; @$ x- V" I( w4 B- {& z
一次出定後,喜孜孜地寫了一首詩:6 s, ]+ a  z: l; {
「稽首天中天,毫光照大千,八風吹不動,端坐紫金蓮。」2 O+ Q8 p2 R$ J# M+ r7 |. N
立刻差書童過江,送給佛印禪師,讓他評一評自己的禪定功夫如何?( N' @7 r: ?# A5 ^1 h
佛印禪師看過後,莞然一笑,1 K* _, w  r1 Y! z
順手拈來一枝紅筆,即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字:( n( o. i2 B, u3 C
「放屁」- m2 N4 _3 Q5 M' q) y: Z1 _, \9 p
再交給書童帶回。
' t9 i( E( h5 z- U9 [/ X
# x: {. ]- I: [! ~0 Z蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美,
, B' B! {; z! Y/ |怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」,
2 x1 W0 z; @8 x不由得火冒三丈,破口大罵:
4 a& D  _& \  h) j8 `- C「佛印實在欺人太甚,不讚美也就罷了,何必罵人呢?我非立刻過江與他理論不可!」
2 v$ a- ]/ j7 }1 j3 w- s0 s3 z& N誰知佛印禪師早已大門深鎖,出遊去了,: h8 o3 l* G2 u
只在門板上貼了一付對聯,上面寫著:( f( ?- n4 \6 v6 F& n" `
「八風吹不動,一屁打過江。」2 l" Y' y& Z# q2 e7 z( ]
蘇東坡看後深覺慚愧不已,自嘆修行不如佛印遠矣!
, l1 b( `0 E: V8 e1 Q1 _! S2 e
" C( m/ {0 p; ~% A+ O
  G- |; W7 T) k) `: J2 u7 t
我是仲介,是服務業,不該跟人起衝突,你的回文我接下來就不回覆了,你好好思考。
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發表於 2014-1-22 15:05:47 |只看該作者
給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法,你可以選擇信或不信,但直接指責人家說謊,這可是有言論責任的,既批評別人也該有被批評的雅量!
有平和的內心,才會有快樂的生活。

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發表於 2014-1-22 16:36:18 |只看該作者
hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
$ B! P* ~  l: _/ C. L' Q. M4 |7 K給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

# _" ?! e. \6 P# S1 s$ M, I09年開始每年喊會泡沫化
! J4 l1 F9 I1 ?. k# {- [- K7 A: L# }9 }2 x6 R
09>10>11>12>13>140 }  K. B& X8 I/ C3 n3 H

) D$ u+ P* w" _( a4 M" c& b6 @, C結果連年在漲,這不是騙什麼是騙。* q) o" }/ q; H7 d/ J8 i; z

9 ?; _) W. C5 J* _. Y這些人是公眾人物,講過的話就是要負責。7 P. W9 R4 s" y
2 {9 L# m3 R/ P

6 s; Q% q8 G2 _4 j* i
7 E. e! \4 t! g1 O4 t, o9 p
4 V5 O! n- W* M5 Q+ a『承諾』可能是你我定義不同,我這個人比較死腦筋,我講過的話,就是種承諾。; x" b) v/ _4 F; _6 ?5 a
# o8 j6 M( Q$ d3 S
尤其我是仲介,道德水準只能更要求自己,所以我很厭惡一竿子打翻一船人。
! ?! X* d, |( o( E. w( s5 j- B- O; `& P1 O% z9 X- j

" Y) L3 E+ d' Y' y7 l  |1 ]' Q+ u; P# S最後我不是沒有雅量接受批評,只是沒有的事情,講的跟真的一樣,到底誰才是騙子?
, U4 h) f5 i( G& e
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我想先釐清一個觀念,# q, x/ R& K% B$ u6 _" g' v$ c( W- p
所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」: d& y, H; m& w* B2 x
# m/ o! v. a  u' s0 ?
張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測,
& Y% ~1 k# D6 L* A$ ?0 I是基於他們所建立的房價模式所得的結果,# x0 J- x( E6 ]. c6 B3 `$ d: N3 w
可能是因為模型不夠精準,
$ @0 o5 J) j( n9 O. j2 q; G' O# C7 O造成預測失靈。
+ s/ S2 y1 w1 Q. q* ?. g4 i* r我不認為這個叫說謊或欺騙。
3 O6 ]5 e$ [; X, g  V
; b" Q* A" e; x. L2 r如果兩位學者一邊在媒體放空房市,
- p; b4 o; o4 |" O+ w一邊偷偷大量吃貨,
2 J" @5 m8 F1 N. t我認同你的看法,
$ n6 ^! J9 _, H5 u他們是蓄意欺騙或說謊。$ g$ b  ^: y8 P# Y2 L2 Z9 t! l+ {

; J: ?$ B- t- U6 ~6 w0 U" `反倒是你一邊假公正的說:* n1 h5 @! H9 Q2 H! ^, Q
"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"& F/ M$ `* O0 E$ ?) N. }# S
一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
  n7 F" P* }, M( s" j" O) D+ |9 g引導版友得到 "房地產泡沫,是來自說謊慣犯的觀點"
, X/ {$ V/ }! Q" ?你或許可以取巧的玩文字遊戲,
* ?5 h& \" n4 I3 _' J' D: K+ b+ B搬弄說謊的定義,
  Y* _1 S7 k' p2 x  J  |/ p3 N但是在我的眼裡,, P5 z+ E( J( E) n
這樣的行為或許不是說謊. e% I6 ~8 P3 {0 ^$ {* V" W, ]
但絕對是"沒擔當"1 C* s9 m" g" k; ?( c
2 d6 b$ ^! K8 B; C8 x  G& O# J
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輕鬆過生活 + 3 你不要這麼專業好不好!
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本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 19:14 編輯 ! w" a, ~3 E( ]: r+ _
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
8 ?& [1 Q8 @/ ?" r, G8 G$ T* q我想先釐清一個觀念,* x. }4 I  N( V
所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...
$ L  v: w; V$ M# u( ~7 `

  q( A* W* p! O: z2 u( i! N4 ^那樣小S也不必出來道歉,畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
+ ^7 U, W; A* z; t9 g) [. K& d3 Z- s你知道公眾人物有一定的影響力,說的話不是講講忘記就沒事了。
& A+ O7 ~; x% |2 ]# U: n2 @7 n7 G: g/ `! j+ F# w$ B' \% r$ Q
更多代言商品出包的藝人,是不是都有出來道歉?8 h, y  R( D8 y% K( C; h
小S! z. r1 s% n2 @% _
http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
& e4 S! {. U# F6 ?# E許乃麟1 X  a/ c* [$ \. f* v
http://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312// \3 m; Q6 S/ L8 K% ^. c
白冰冰
( x8 q/ j% d  C- @/ d0 h3 f8 yhttp://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html4 n$ X1 h& t# x. ^/ o1 |) h* |

) D2 a' ^5 L2 Y; v. `$ S8 Y8 D不敢保證的事情就不要一直提,提這麼多次,也沒見他出來道歉。
$ q8 r+ R+ M$ o+ L) J# m4 u, `這不是惡意什麼是惡意?
7 X. J: `9 P% m% _+ o# ]
9 u/ Y- j* v9 C/ Q
3 d9 }( z$ T8 y6 p& Q3 f我不敢保證的事情就直接很明白了當地講,投機取巧?
5 ~9 B4 N! N) X! n- S( }5 }難道一定要說房市會漲會跌? 不能說不知道?6 q0 ?% J; b& [
還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣?; q; M% r% p% ~& x6 B! L
然後造成客戶虧損就說,我預估錯誤,連聲抱歉都不用講。
3 i; D/ [2 p2 V0 [% @
8 N# C8 l+ s: u% z7 T9 h7 I抱歉,我道德上過不去。
$ c4 |( ~% G- R
. u( @5 e4 M$ ~, x& E/ X* [8 J& K- o$ `
你這樣硬凹也真的不好看,我簽名檔有電話,歡迎隨時來電討論。" K+ d! l8 u# M# i
不要覺得我這個房仲給你難堪,畢竟我是服務業,我有權利捍衛我的清白。
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