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[房屋交流] 這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

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http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=5460444
9 R, r3 @9 R) }" F: g' }& @0 y* Z- q

2 r/ L% b. s, `2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】 4 Q+ J2 R& j7 i) l
 近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元,大安區破一坪九十萬元,雙雙創下歷史新高,故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論,身為房地產的長期研究者,我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
( J: c& I% x) V& O( C( R 第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎?九八年第三季大安區(實際正式公開)的新推個案只有二個,其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案,表價每坪高達一八○萬;另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法,將此二價格取平均,當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二.五萬,而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數,故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於,表價並非實際成交價,只是代銷公司或建商對外宣布的價格,若非實際購屋者,難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲,須再考慮議價空間,將表價轉換為成交價後,對於房價的討論才有意義。 # `3 d  v4 n( t
 第二、成交價上漲就是房價上漲嗎?即使考慮了議價空間,將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元,漲到本季每坪六十萬元時,做為一個聰明的閱聽人,我們立即要問的是:本季的推案類型、品質是否和上一季相同?若上一季無豪宅推案,而這一季有豪宅推案,只是因為市場推案品質提升,以及推案類型不同,使得成交價格平均數上漲,仍然不能據以推論房價上漲。 7 p; U% a8 m3 A- F- ]+ x& v
 那麼要如何正確衡量房價波動?房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域,而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後,須控制住宅品質與類型,觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化,這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示,從去年第四季至今,台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。 ! S( T& g9 U2 @4 T
 最近幾年,房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來,任何一個業者或媒體,都可以發布一些指標,而媒體就大篇幅的引用報導。然而,許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清,這樣隨意計算的方式,如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點,那一般民眾如何能認清訊息的真相。
% \8 w- u+ y7 V: h5 i  X 市場上充斥不正確的訊息,輔以媒體推波助瀾,使許多資訊雖然實際上完全沒有意義,卻令消費者覺得似有道理,難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,我們擔心恐有鼓勵市場追高,增加房地產價格泡沫的可能,而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序,甚至傷害到無辜的購屋者與業者。(張金鶚為政治大學地政系特聘教授;花敬群為玄奘大學財務金融系副教授;章定煊為景文科技大學財務金融系副教授)
  V- r) {  @" L2 x  a
* O& O9 m% G; X. \% I. ?, [3 I5 o
# g+ h0 K5 v1 u8 X' q
- Z( r( i8 F" ?! ~) U  c
尤其前面兩個,張金鶚及花敬群,根本是說謊的慣犯,每年都在喊跌,每年!!
" A. J/ m( K' U( x+ Z) n
2 e- P: Q. O5 S: \& ^( |將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證,只是這兩個人一昧喊跌,喊了四年多了..
0 Q' t: T$ {5 `- e% F5 M0 w, C2 z3 H8 S8 E5 t) u, Z2 I
大家真的要多思考,這兩個人講的話是否有參考價值。
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『北大王小陳』U質鄉民仲介兼北大生活觀察家,不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171

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' a$ F6 P: q, T0 t0 F* u8 ^) r* Y& @$ j
推, 推, 推.# ^4 {% O' U9 g) J
. ~  s7 Y9 l$ v% v3 s" S
9 q& d3 C/ y6 Y& p' K) Z1 j4 q' |
不會打中文,但是看得懂中文.

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發表於 2014-1-22 10:54:00 |只看該作者
但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。( O9 ?1 u! L0 l& U
學過加速度跟速度的關係嗎,一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動,代表這台車有大問題了。, ]$ q+ T& b, V& W
0 K% p2 f' Y8 c5 k
說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人- Q- n; S( ?; v) i# x  d
好像比較值得玩味一點?
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dmk + 1 中肯!
天道酬勤 + 1 讚!
Dora貓 + 1 以北大來說成交一直很穩定,沒有急凍哦QQ。.

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老子有錢,想買房,誰奈我何
# v/ Z$ D4 ~2 v# \2 n* f! ~* O1 V& y/ i* u3 s8 }9 d2 k
老子沒錢,不想買房,誰奈我何
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DanielYang + 1 Ha.......

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發表於 2014-1-22 12:11:38 |只看該作者
現在許多的經濟數據都已經顯示,
7 z; G+ J, d/ Z, @7 @1 z9 n雙北房價高得離譜是事實,+ D* M" t" n& w8 s- t
說看空的學者是說謊的慣犯,
3 s% {) r% C  N' z未免太沈重。
4 W, @1 m& P" b- s" u- T. n
* z. H3 \3 R- ~  [想請問難道仲介不說謊嗎?( ~# u2 S+ @( p; R6 L4 {  ]
周旋於賣家與買家之間,; Z0 B. E4 ^* f8 z
演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
2 q; W& I' z* J是有多高尚啊!
( F% s2 U3 b2 @( y0 ^6 h. z: }; ^4 t& i" q( L2 S- O
指責人家是說謊慣犯的同時  P7 e$ Y4 Q5 M1 j/ p
不妨想想自己吧!
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dmk + 1 您真內行!中肯~
天道酬勤 + 1 讚!
輕鬆過生活 + 3 正解!
阿翔 + 1 讚!

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本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 13:18 編輯
- d& I; Q6 B  H
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11 ' v8 A4 E: S! L; i
現在許多的經濟數據都已經顯示,1 O% V! \% X' B. I
雙北房價高得離譜是事實,. c' A: @/ S% a0 i1 U! S- F  s( J
說看空的學者是說謊的慣犯,

! H9 H' @/ `, E7 ^% P& Z) D+ o) |, g, w& x! q. d
那些人從09年喊到現在,我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
; M3 k! H$ H6 |7 T& z! G8 }2 w四年多了,騙四年了,每年過段時間都是會跳出來喊空,可是房價卻一直往上漲。0 A+ R2 b, U# f* m2 [. w" l, _$ |* v
; |- n* M' i/ @. A6 l
另外我也沒說房價不會修正,更沒說只會漲不會跌。5 ?& l( Y$ y( `
, D2 [. [  W& f  F
再且我業務上沒說過謊,而你也沒看過我說謊。, {* Y' {, H. F1 n
怎麼會直接質疑我呢?還是你有任何我說謊的證據?% S+ }: w9 b- L
不要空口說白話,不是仲介就要理所當然的概括承受,忍受惡意中傷。
* g" Y* [5 [4 M3 V6 k0 r. F
# I# A  z8 z0 a2 S' H6 Q; ]( N  Q& p6 D5 E, t( M
有個文章分享給你。0 Z' S) o+ ~# A0 U( h+ E
4 v4 O. Y, R: K4 ?" Z, f7 ~/ _
宋代文人蘇東坡,才華洋溢,堪稱文壇上的奇葩,
7 n0 v! ~, F; ~( u5 g" r他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」,# `6 P# F9 ]+ |+ e& O1 f  [5 ~" |  X
平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋,- P2 v9 J, p, C% O/ j
但每次老是讓佛印禪師佔盡上風,  W  c- n6 C! u
蘇東坡心裡總覺不是滋味,
5 V, ?/ i3 n: ]/ f% B! c1 u所以百般用心,想讓佛印下不了台。
" C$ D* q! f" p$ A" H: D) z1 u8 A5 [- s
一天,兩人相對坐禪,
* S5 J! _! R& F( z蘇東坡一時心血來潮,問佛印禪師:
4 t* f/ i* q1 R「你看我現在禪坐的姿勢像什麼?」
* j( y/ C1 o! r" N7 l! x. r2 D1 F佛印禪師說:3 k8 G  G8 \* i: @
「像一尊佛。」
; D6 P* ]# C' n. f' _. `蘇東坡聽了之後滿懷得意。
" n9 k5 o2 Z3 ]% l) \4 I, C此時,佛印禪師反問蘇東坡:  w) X: G9 G9 j6 Y6 |1 n$ d0 H- q
「那你看我的坐姿像個甚麼?」" K8 D* l6 e) A' h
蘇東坡毫不考慮地回答:) M! E" m) z( H9 d5 w
「你看起來像一堆牛糞!」( O) J+ U) \% p( A2 E6 w" o+ n: S
佛印禪師微微一笑,雙手合十說聲:+ [+ e( y" E8 A) U0 g8 U  r
「阿彌陀佛!」4 V  S' k# \& U
5 @% r3 H: Z1 V  \8 n
蘇東坡回家後,很得意地向妹妹炫耀,說:
0 B3 E( v: W0 {  q9 i「今天總算佔了佛印禪師的上風。」9 l' B0 l: Q- Z8 G- G
蘇小妹聽完原委,卻不以為然地說:
4 C7 Y7 K5 e: ]+ V3 s「哥哥!你今天輸得最慘!因為佛印禪師心中全是佛,所以看任何眾生皆是佛,而你心中全盡是污穢不淨,把六根清淨的佛印禪師,竟然看成牛糞,這不是輸得很慘嗎?」" n  w; O- {; x$ L
蘇東坡手拈一拈鬍子,黯然地同意蘇小妹的看法。# R, v8 K5 e5 e  [6 U
+ Y0 M% O9 h5 N
事隔多時,蘇東坡修禪定日漸有了功夫,% ]' e( T& Q2 S  |& N
一次出定後,喜孜孜地寫了一首詩:" k9 }# u3 U5 |0 F/ A* J0 i/ U3 s
「稽首天中天,毫光照大千,八風吹不動,端坐紫金蓮。」
/ ?& U; K2 e1 {* T! F立刻差書童過江,送給佛印禪師,讓他評一評自己的禪定功夫如何?7 y4 l: |: o9 j! ^( F+ D/ f' k% n* X
佛印禪師看過後,莞然一笑,
  x" ]0 p. N( X: t' Q順手拈來一枝紅筆,即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字:
5 _( c: j* z9 J7 A' S. H& d) f/ ?「放屁」* W: h% o6 V4 V5 N
再交給書童帶回。
- x- k4 R7 \& [) S9 M' M/ Q: `* `: ]4 P) q; F4 M: z- E2 Q9 h
蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美,
) h9 A: I; @: L: D/ u怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」,
( U0 T; ^3 l1 c/ G不由得火冒三丈,破口大罵:
" @8 l! e* T  v; \! [「佛印實在欺人太甚,不讚美也就罷了,何必罵人呢?我非立刻過江與他理論不可!」
% I' L) D/ e/ ]0 E誰知佛印禪師早已大門深鎖,出遊去了,
3 T: ]( F6 F% r/ V' \只在門板上貼了一付對聯,上面寫著:
7 ^- ], b7 l1 J; q/ P$ P  r「八風吹不動,一屁打過江。」2 _3 q: Q/ t% R" p+ s
蘇東坡看後深覺慚愧不已,自嘆修行不如佛印遠矣!
4 g8 _) Y* |' y! B2 g0 F+ U

" m% r8 r1 T% D) L4 t% [+ q3 h" K: {, y8 H( H
我是仲介,是服務業,不該跟人起衝突,你的回文我接下來就不回覆了,你好好思考。
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發表於 2014-1-22 15:05:47 |只看該作者
給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法,你可以選擇信或不信,但直接指責人家說謊,這可是有言論責任的,既批評別人也該有被批評的雅量!
有平和的內心,才會有快樂的生活。

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發表於 2014-1-22 16:36:18 |只看該作者
hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05 , _/ j' V8 ]" ]3 c2 D
給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...
6 s, S* n% |% L$ e( a! A/ Y
09年開始每年喊會泡沫化
; M4 c; _6 S( k+ r, F4 @' l, T5 k7 K
09>10>11>12>13>14
' f) W) z; r. m8 r6 D
4 a) M. w! H4 w# A, d* D$ @結果連年在漲,這不是騙什麼是騙。
8 ?' M( v- Q! g: O2 n1 R; U% T7 B
+ [/ @, d  ?# F+ \1 V這些人是公眾人物,講過的話就是要負責。
7 ]+ \$ _- ^  o4 {$ L' u% `% L  c  v) a3 H0 N: Z, C& [

6 D; }6 j% j. {! h4 e
# b; U" C! S* J. j
& G4 }- z7 R( O『承諾』可能是你我定義不同,我這個人比較死腦筋,我講過的話,就是種承諾。
+ U7 h* C, Q5 P4 o% j- U; d- l" u1 d7 g: h
尤其我是仲介,道德水準只能更要求自己,所以我很厭惡一竿子打翻一船人。8 b* q* H5 k/ _% ]/ D) Z
" e6 `4 ~8 j* u
! n! O# X. H. ?! d
最後我不是沒有雅量接受批評,只是沒有的事情,講的跟真的一樣,到底誰才是騙子?# f7 s- k8 F3 F" x3 b1 O0 L
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我想先釐清一個觀念,/ Y' b$ `1 b$ j# o) ^7 W8 {' ^8 H
所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」9 t% D) P* u5 A/ [5 o# N# j
/ L! y! P- w0 B* K# M5 {
張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測,5 [* L( S; h' B% n
是基於他們所建立的房價模式所得的結果,+ C4 p: B2 |3 d6 H3 Z" r
可能是因為模型不夠精準,( e( v" Y$ ~2 h: ^
造成預測失靈。$ s8 ^: u" d, p5 d' C1 Q( _/ r
我不認為這個叫說謊或欺騙。( F7 c) g3 b8 L  u& Y1 ~6 R
" V7 K3 l6 v/ {- R" W0 }, x
如果兩位學者一邊在媒體放空房市,/ Y, p; j- z8 R% ~; z, y
一邊偷偷大量吃貨,
+ Y$ b9 K- q; q* d我認同你的看法,# w* o2 [3 U2 u( }& F# R4 f  t+ N
他們是蓄意欺騙或說謊。/ x/ I; s" G8 p. Z% b. s

. V# F- z$ D$ x( p反倒是你一邊假公正的說:" I* d7 i1 i' c; g. v
"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"! T" ~0 i3 {% `6 T
一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯") B+ k, q5 u+ d0 W" e& K+ b/ c
引導版友得到 "房地產泡沫,是來自說謊慣犯的觀點"
* A! f$ n6 e4 n$ G& Y6 k你或許可以取巧的玩文字遊戲,
4 g/ N$ ?* ^# ^搬弄說謊的定義,
0 @, h" P8 E' _3 p- F7 D& r但是在我的眼裡,
; G0 }1 P5 `, E  T: B8 L這樣的行為或許不是說謊0 }' q! w% Z9 u9 r$ p: p) S3 }- a
但絕對是"沒擔當". x" D9 U  F3 F  x" b
, T7 g5 O. y# r. p
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dmk + 1 中肯!
文兒 + 2 讚!
輕鬆過生活 + 3 你不要這麼專業好不好!
sanlin + 2

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本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 19:14 編輯
1 E7 c3 x( X, n8 ?' }" }; O
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28 % q+ @: @7 V4 t. k$ m" |4 @: w
我想先釐清一個觀念,2 ]3 U, `& I! K  m0 Q: N( [) H
所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

3 n3 P% W+ V% U4 C% ]8 a  E
: S( j6 d! f' z7 D, J那樣小S也不必出來道歉,畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。+ w5 H7 w* b. x) Z- U
你知道公眾人物有一定的影響力,說的話不是講講忘記就沒事了。. C6 V" _3 N( D' H) ?6 G) O
0 q! m( `7 j8 q8 G4 [
更多代言商品出包的藝人,是不是都有出來道歉?
1 G$ G0 D. r. t9 X2 H+ c) ]小S
9 l7 \! O2 d# uhttp://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
9 M5 {: ]1 k# L許乃麟; K7 B( l2 {8 X# w7 P
http://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/4 ]  X: W. H* o$ o4 M$ m  Q- m
白冰冰
6 P5 y& A: j' g5 z" O# g, o9 y; Ohttp://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html1 `8 x1 g. K: _2 I3 }
, A; W! L7 d; s$ F) \0 |# y$ ~) |
不敢保證的事情就不要一直提,提這麼多次,也沒見他出來道歉。" I# f0 R2 p; o8 ^9 S. {) y/ |. L
這不是惡意什麼是惡意?
, @* ]7 ^  \3 p( E4 }. a0 E/ \3 e& ]3 d6 j. F# o- y
" m" o5 o# @8 r. _) [- g: \) A
我不敢保證的事情就直接很明白了當地講,投機取巧?1 ]% G* m, E; Q+ I
難道一定要說房市會漲會跌? 不能說不知道?5 ]1 p$ W2 p+ v/ r) y- E
還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣?4 i- e; o! H6 X6 G
然後造成客戶虧損就說,我預估錯誤,連聲抱歉都不用講。2 \. j) R; z& \" q2 `! d3 ?

: }. W  X1 V* x8 v2 F+ p. }$ s抱歉,我道德上過不去。
2 k0 k- N9 O* D/ z) R
! B3 B, z% @: d& O% d# w  w  g! i: t* ]' o. |& I
你這樣硬凹也真的不好看,我簽名檔有電話,歡迎隨時來電討論。
8 W/ ^; M  K1 ]# p0 r+ C1 u不要覺得我這個房仲給你難堪,畢竟我是服務業,我有權利捍衛我的清白。
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