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[房屋交流] 這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

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http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=5460444
. F. w  j: h) g, A7 p8 t1 A) d4 f. |, f

1 q7 B% S2 T) p8 F2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】 & O) e) m+ Q  D- \0 o
 近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元,大安區破一坪九十萬元,雙雙創下歷史新高,故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論,身為房地產的長期研究者,我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。 + A. o1 ]  X0 g/ d- `
 第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎?九八年第三季大安區(實際正式公開)的新推個案只有二個,其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案,表價每坪高達一八○萬;另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法,將此二價格取平均,當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二.五萬,而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數,故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於,表價並非實際成交價,只是代銷公司或建商對外宣布的價格,若非實際購屋者,難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲,須再考慮議價空間,將表價轉換為成交價後,對於房價的討論才有意義。
; H: p7 D3 ^$ H; \% o+ e3 a. Y 第二、成交價上漲就是房價上漲嗎?即使考慮了議價空間,將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元,漲到本季每坪六十萬元時,做為一個聰明的閱聽人,我們立即要問的是:本季的推案類型、品質是否和上一季相同?若上一季無豪宅推案,而這一季有豪宅推案,只是因為市場推案品質提升,以及推案類型不同,使得成交價格平均數上漲,仍然不能據以推論房價上漲。 9 `1 `% B4 A; m" k$ n. f
 那麼要如何正確衡量房價波動?房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域,而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後,須控制住宅品質與類型,觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化,這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示,從去年第四季至今,台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
0 P# t$ w5 p* j( E 最近幾年,房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來,任何一個業者或媒體,都可以發布一些指標,而媒體就大篇幅的引用報導。然而,許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清,這樣隨意計算的方式,如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點,那一般民眾如何能認清訊息的真相。 + |6 x' R/ p5 P# l: k' h
 市場上充斥不正確的訊息,輔以媒體推波助瀾,使許多資訊雖然實際上完全沒有意義,卻令消費者覺得似有道理,難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,我們擔心恐有鼓勵市場追高,增加房地產價格泡沫的可能,而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序,甚至傷害到無辜的購屋者與業者。(張金鶚為政治大學地政系特聘教授;花敬群為玄奘大學財務金融系副教授;章定煊為景文科技大學財務金融系副教授)
' I" i( E! G4 K6 f: j% ?% ]- }: p' j4 q- b2 I. c( f7 K


5 I) [: [# g4 N% C+ I: T. h5 I( M
尤其前面兩個,張金鶚及花敬群,根本是說謊的慣犯,每年都在喊跌,每年!!( q5 g; T5 B( @6 Z" e

( K7 Q/ Z4 Z: p! Q7 }8 P, e將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證,只是這兩個人一昧喊跌,喊了四年多了..! o: w. e: A8 K

- q* M" e, x' i3 N大家真的要多思考,這兩個人講的話是否有參考價值。
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『北大王小陳』U質鄉民仲介兼北大生活觀察家,不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171

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發表於 2014-1-22 10:46:32 |只看該作者

1 i4 [! ]2 @$ H4 D3 _
* e4 n/ E( ?  ^; U, j& x推, 推, 推.' V5 ~' l6 r; ?$ m, `9 v/ F0 w
1 `5 R& B2 j9 i6 _

6 i* Q; x8 J' v
不會打中文,但是看得懂中文.

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發表於 2014-1-22 10:54:00 |只看該作者
但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。, l3 B/ T- x# }
學過加速度跟速度的關係嗎,一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動,代表這台車有大問題了。
( J6 n- Y; k0 S1 O+ G2 F8 }3 d. c- o( k! p$ I
說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人8 ]! Q2 x4 c! `0 M7 }/ `  M# \
好像比較值得玩味一點?
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dmk + 1 中肯!
天道酬勤 + 1 讚!
Dora貓 + 1 以北大來說成交一直很穩定,沒有急凍哦QQ。.

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老子有錢,想買房,誰奈我何- X+ R& u$ i' @: r1 h

; U/ j. a4 z2 y, O老子沒錢,不想買房,誰奈我何
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DanielYang + 1 Ha.......

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發表於 2014-1-22 12:11:38 |只看該作者
現在許多的經濟數據都已經顯示,9 {6 x5 B5 _1 a* p
雙北房價高得離譜是事實,
, m+ g; t; U- v3 D' N/ T7 J說看空的學者是說謊的慣犯,
1 I1 n0 \# A3 N3 |未免太沈重。
- l0 f% V: I7 w& }9 ^( F0 `& s$ n8 M) u8 f6 \0 y& E' S+ M
想請問難道仲介不說謊嗎?
5 B  e, b. i; \7 s% @! `3 g. v6 G周旋於賣家與買家之間,
- ^: }5 X2 n/ W% {  [  x演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
8 B: R$ x# O/ B3 D6 ~9 ~4 G是有多高尚啊!
- X3 i9 E5 C5 I0 t9 F
& ^0 a; o: Q5 Z- I指責人家是說謊慣犯的同時$ {+ p$ q& a) j8 y9 n, E
不妨想想自己吧!
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dmk + 1 您真內行!中肯~
天道酬勤 + 1 讚!
輕鬆過生活 + 3 正解!
阿翔 + 1 讚!

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本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 13:18 編輯 ; _! ~" G9 Z8 ?8 i5 r
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
0 m+ P/ b& Q. S4 C- l! f現在許多的經濟數據都已經顯示,
, ]" S% x% H9 s2 t9 P0 G雙北房價高得離譜是事實,' E' L0 C/ @4 F! k/ H1 R! x1 h+ x
說看空的學者是說謊的慣犯,

9 u1 O) ^! a- U" \1 G* Q
: q6 g1 C' L1 l% Y! _8 m那些人從09年喊到現在,我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。& S0 x- x1 Y, t& v
四年多了,騙四年了,每年過段時間都是會跳出來喊空,可是房價卻一直往上漲。+ a# \0 p: x8 U& A9 q

3 L3 g9 c7 D  U  {另外我也沒說房價不會修正,更沒說只會漲不會跌。
; F1 {( S* p4 e, U& y
8 w8 q7 e. w: v4 X再且我業務上沒說過謊,而你也沒看過我說謊。
8 v* l$ Q+ y6 _4 w" |怎麼會直接質疑我呢?還是你有任何我說謊的證據?& v7 S; ]* s3 o; o
不要空口說白話,不是仲介就要理所當然的概括承受,忍受惡意中傷。% M1 n. X4 ^9 X4 h

2 B5 W# T/ N" V! {, p
, k9 ]1 r3 u( |4 G* C有個文章分享給你。. ^  w$ J- h1 T' A$ {

6 A4 V/ l* D! i6 v) l1 n宋代文人蘇東坡,才華洋溢,堪稱文壇上的奇葩,/ |$ v1 I! t; V* M% |; U" u! g
他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」,
0 D% D& B/ i. K; a) I平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋,: h3 Q; @1 V! h, `
但每次老是讓佛印禪師佔盡上風,
% P7 F9 t4 ]2 v8 @2 v蘇東坡心裡總覺不是滋味,  n; E8 s$ G% E8 n/ ~/ _
所以百般用心,想讓佛印下不了台。
' {- z: E8 T$ i! L1 [7 B0 Q8 h* ]- w2 V! D
一天,兩人相對坐禪,2 Q1 Y% I, b2 T1 v- k
蘇東坡一時心血來潮,問佛印禪師:7 w; n$ H& d) _3 d6 ~) d
「你看我現在禪坐的姿勢像什麼?」7 @, v9 Q  n9 J7 E; ]
佛印禪師說:
( X4 G3 Q! G0 u2 _) f「像一尊佛。」2 v* T9 b0 d, o
蘇東坡聽了之後滿懷得意。
" |! P9 q- w; x$ {2 S此時,佛印禪師反問蘇東坡:9 U( J6 P9 ?7 p$ K
「那你看我的坐姿像個甚麼?」
$ {4 o3 |4 h$ R' s. P0 [+ H蘇東坡毫不考慮地回答:
$ S0 N; _; L# ~: P+ f「你看起來像一堆牛糞!」
: O; y% g& G. a4 g佛印禪師微微一笑,雙手合十說聲:* P: U, |4 O# D8 @% o3 R
「阿彌陀佛!」
3 c( _, }& g9 ~( Y; e% N. H+ D- @
: E0 c$ k3 g1 p+ P, L# _蘇東坡回家後,很得意地向妹妹炫耀,說:' z( `( e' R4 u! P& @
「今天總算佔了佛印禪師的上風。」# l3 ~" }/ E& A, ]8 t1 K
蘇小妹聽完原委,卻不以為然地說:( R, I5 T# ^0 m  H7 O1 L
「哥哥!你今天輸得最慘!因為佛印禪師心中全是佛,所以看任何眾生皆是佛,而你心中全盡是污穢不淨,把六根清淨的佛印禪師,竟然看成牛糞,這不是輸得很慘嗎?」9 {; P7 O9 A, z+ a: R- V- u
蘇東坡手拈一拈鬍子,黯然地同意蘇小妹的看法。( \- M" p' F8 Y& f3 {" ?

$ P0 R  Z4 F, R) p事隔多時,蘇東坡修禪定日漸有了功夫,3 L: t) H. [0 O- v( [- A0 v; z
一次出定後,喜孜孜地寫了一首詩:
6 d; _/ @) n) n「稽首天中天,毫光照大千,八風吹不動,端坐紫金蓮。」
. N! `0 R& T& m) t立刻差書童過江,送給佛印禪師,讓他評一評自己的禪定功夫如何?0 `# [1 v7 C3 C3 N! E# ~
佛印禪師看過後,莞然一笑,1 j& o+ H! M. `; Z
順手拈來一枝紅筆,即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字:  _9 w& ^& X4 s2 ~, B1 A+ U' ]
「放屁」
# k: w% `7 i# w0 k2 ?4 x再交給書童帶回。
  F* N. @: w& C' p" n, r3 t" @. {7 k6 m  \6 c; R$ T# F9 k: ?
蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美,/ Q5 q8 B8 ^6 K$ [: ^4 w- j
怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」,, S7 x* B" r2 v9 C  X% |
不由得火冒三丈,破口大罵:0 |9 m! F! C. \# x. }2 w7 l! m8 ~
「佛印實在欺人太甚,不讚美也就罷了,何必罵人呢?我非立刻過江與他理論不可!」
/ U$ j8 C* ~: e9 X誰知佛印禪師早已大門深鎖,出遊去了,! o6 \% e- v( o' l! M5 F/ O
只在門板上貼了一付對聯,上面寫著:- Q: u" T" Q* q; A0 o
「八風吹不動,一屁打過江。」$ m3 d+ `% G4 F( {; G
蘇東坡看後深覺慚愧不已,自嘆修行不如佛印遠矣!
6 ^  A! M' S8 q9 S
* n/ X; d1 V2 v% b; M

4 K, N  y' H1 G# L- I9 E! P6 ]9 J7 W我是仲介,是服務業,不該跟人起衝突,你的回文我接下來就不回覆了,你好好思考。
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發表於 2014-1-22 15:05:47 |只看該作者
給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法,你可以選擇信或不信,但直接指責人家說謊,這可是有言論責任的,既批評別人也該有被批評的雅量!
有平和的內心,才會有快樂的生活。

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hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05 3 X2 A- k) I3 f5 K+ F
給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

$ }, V( c. ~) T1 m2 [/ @0 g09年開始每年喊會泡沫化  ]7 o* J+ z0 O* K
3 ]8 g) M. p4 \6 Q# d5 S
09>10>11>12>13>14
- O  [+ i/ r& X8 O) a  b" I# e" [& g& b( h  k8 X
結果連年在漲,這不是騙什麼是騙。
4 Y  A8 Q- W, M5 {' r; i4 |4 \
1 n5 n  M& a; m這些人是公眾人物,講過的話就是要負責。
; p/ m4 t; x" k- f3 X) C* c8 F; V2 W
7 V* B: i: d: G* ~. q; d8 [/ Q
) U/ D) i( V5 S; {2 |
/ Q0 D% I# A# X! L( q
『承諾』可能是你我定義不同,我這個人比較死腦筋,我講過的話,就是種承諾。
8 U0 N7 b, w6 B9 E
' ?  Q1 L9 v% w- ~+ i3 @尤其我是仲介,道德水準只能更要求自己,所以我很厭惡一竿子打翻一船人。0 S! o3 k; ?; d! T# Y$ S; Q

' w* g  O2 H: F5 r, f7 I1 k" K& N9 ~; B  @
最後我不是沒有雅量接受批評,只是沒有的事情,講的跟真的一樣,到底誰才是騙子?
5 D. |8 t8 r" k9 f# x
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我想先釐清一個觀念,+ F! L% S  u, t$ p
所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」
) H) p, b( v8 i
! [* g" n! _% Y- x2 k' S" b張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測,
2 u4 w; T4 z: N0 f是基於他們所建立的房價模式所得的結果,2 S" R) m  u1 B# h% H% X, Z+ q
可能是因為模型不夠精準,1 ]) A# I% e0 V' j: s3 `; Z
造成預測失靈。; E/ g  t# F: Y9 d" K0 r, {0 b. j# x
我不認為這個叫說謊或欺騙。
" w* T. i) ?/ F( Q/ S) {  Q
  h; n% j6 A- O, ~" T$ p0 |如果兩位學者一邊在媒體放空房市,8 c$ ~7 t% C4 a/ e, {2 b; X
一邊偷偷大量吃貨,, c* E" Y: x: g
我認同你的看法,2 A. D! j! Z3 Z+ z: R3 A; J( b
他們是蓄意欺騙或說謊。
. [4 `9 ?. e, A% k1 |" |4 R: j, x9 t8 w$ s) `- Q9 ~
反倒是你一邊假公正的說:* N( _2 m! D( [& {/ v, V( ^1 Q
"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
! a/ _/ w7 w! t5 G, _7 C$ \! o; Q一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
1 A0 [, {8 E( w+ Y; Y+ P4 s引導版友得到 "房地產泡沫,是來自說謊慣犯的觀點"
) t0 U2 P% L2 G' H; j1 m2 h你或許可以取巧的玩文字遊戲,+ h" a/ j6 f: H2 `# P$ z
搬弄說謊的定義,
* G6 M. X. g8 a3 p  V4 x但是在我的眼裡,
* H# T# q% t* J7 |這樣的行為或許不是說謊& U; h8 ?, }" l5 o
但絕對是"沒擔當"1 B$ x4 A' |5 b. d) U. K0 L

; f4 E  d# Z2 d9 Z, t6 v
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dmk + 1 中肯!
文兒 + 2 讚!
輕鬆過生活 + 3 你不要這麼專業好不好!
sanlin + 2

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本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 19:14 編輯
+ R" U5 k; c" p3 Q/ u+ k
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
; n  u9 z" c6 U+ \5 T我想先釐清一個觀念,8 |& o# O$ l) u% e
所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

+ j2 T( q3 j6 ^; q
, n7 t& C8 I2 c那樣小S也不必出來道歉,畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
" Q9 q2 t1 Q1 L: v/ I你知道公眾人物有一定的影響力,說的話不是講講忘記就沒事了。7 J+ D. _1 W, ^
4 z/ r% Z/ E% t) j9 n) {
更多代言商品出包的藝人,是不是都有出來道歉?4 Q- l7 h. S% G& g0 {, `$ L4 U
小S  u& V* T( o  U7 j3 T! u1 [; v
http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm# o) e; j& p) P3 h2 q5 N/ g
許乃麟
  O* ^( i5 R  Ihttp://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/) o! h6 r' l. S" q  j
白冰冰1 g/ r! j* P  X% V9 z% c, d
http://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html
' M# Q0 ^: y3 x% s/ K- a" O; G( }8 J4 H" i0 k1 y( n; n
不敢保證的事情就不要一直提,提這麼多次,也沒見他出來道歉。
3 g1 ^8 N  H- v* y7 m" I3 O這不是惡意什麼是惡意?+ C9 H2 m" k- W4 O5 p: j2 h
; c1 a9 h' N  ^+ _5 _

5 S' ~0 n9 _! Z+ d我不敢保證的事情就直接很明白了當地講,投機取巧?3 [2 c* k& |- h( l
難道一定要說房市會漲會跌? 不能說不知道?8 v! ?+ W. p* C" n
還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣?
& c# r7 R7 i  P4 R$ Y然後造成客戶虧損就說,我預估錯誤,連聲抱歉都不用講。
: v/ w( }5 \- ]! K" u
( `! [* P1 e, a抱歉,我道德上過不去。& M" q: N! b8 |4 L/ l, @2 i4 K8 {
+ B! }) g, `" y

# G+ E6 Z6 H% d# X# z+ p你這樣硬凹也真的不好看,我簽名檔有電話,歡迎隨時來電討論。
4 @. [( Q9 _) N  u. t3 g( m1 E不要覺得我這個房仲給你難堪,畢竟我是服務業,我有權利捍衛我的清白。
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