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[房屋交流] 這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

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http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=5460444
/ `& x# k; C# q: ?3 y7 X# t  E9 r5 o6 H9 ]# f6 U& k4 }% z4 {0 O$ @7 P

# t; g, T9 I9 p3 N2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
. V/ k; N1 G4 @ 近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元,大安區破一坪九十萬元,雙雙創下歷史新高,故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論,身為房地產的長期研究者,我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
1 @: U& A/ A6 R7 Q 第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎?九八年第三季大安區(實際正式公開)的新推個案只有二個,其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案,表價每坪高達一八○萬;另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法,將此二價格取平均,當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二.五萬,而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數,故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於,表價並非實際成交價,只是代銷公司或建商對外宣布的價格,若非實際購屋者,難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲,須再考慮議價空間,將表價轉換為成交價後,對於房價的討論才有意義。
. r0 e4 |4 g" t 第二、成交價上漲就是房價上漲嗎?即使考慮了議價空間,將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元,漲到本季每坪六十萬元時,做為一個聰明的閱聽人,我們立即要問的是:本季的推案類型、品質是否和上一季相同?若上一季無豪宅推案,而這一季有豪宅推案,只是因為市場推案品質提升,以及推案類型不同,使得成交價格平均數上漲,仍然不能據以推論房價上漲。 7 t( z& b4 V; N! E' O' t
 那麼要如何正確衡量房價波動?房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域,而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後,須控制住宅品質與類型,觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化,這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示,從去年第四季至今,台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。 $ |- Z+ `1 V0 U% s3 {! p$ i
 最近幾年,房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來,任何一個業者或媒體,都可以發布一些指標,而媒體就大篇幅的引用報導。然而,許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清,這樣隨意計算的方式,如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點,那一般民眾如何能認清訊息的真相。
$ |% [( s* g, s* S 市場上充斥不正確的訊息,輔以媒體推波助瀾,使許多資訊雖然實際上完全沒有意義,卻令消費者覺得似有道理,難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,我們擔心恐有鼓勵市場追高,增加房地產價格泡沫的可能,而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序,甚至傷害到無辜的購屋者與業者。(張金鶚為政治大學地政系特聘教授;花敬群為玄奘大學財務金融系副教授;章定煊為景文科技大學財務金融系副教授) . q( R$ L' h7 ?/ P9 ~* M4 f
( b3 `7 J& r! Z0 A" r: U! A


* `' `  T( E% h9 V; S: b, f( d% w2 Z+ s" S4 F: j
尤其前面兩個,張金鶚及花敬群,根本是說謊的慣犯,每年都在喊跌,每年!!
( |- g/ v! y0 m( ^1 R
# J( l) b( b; ?2 O" P5 z" I將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證,只是這兩個人一昧喊跌,喊了四年多了..
6 |+ n; q/ d3 i/ Y8 f5 R" f9 Q, s, X* C) J! N8 N% d5 H
大家真的要多思考,這兩個人講的話是否有參考價值。
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『北大王小陳』U質鄉民仲介兼北大生活觀察家,不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171

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發表於 2014-1-22 10:46:32 |只看該作者

  ~! t. n: K9 u- {! R3 h3 {% O, e+ y4 E$ E) ^4 {! \
推, 推, 推.
6 I+ S2 U. X) G; V7 Z1 A2 K- @& r8 b# r
3 U: \9 I+ X9 `; b4 y' o/ t& {
不會打中文,但是看得懂中文.

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發表於 2014-1-22 10:54:00 |只看該作者
但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
4 f& ~, b' b# {學過加速度跟速度的關係嗎,一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動,代表這台車有大問題了。: r/ P* a" s+ H, G0 W$ R7 _3 F

6 v6 g3 ?/ F. G! z7 `$ k  \  O  [. ?說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
5 w  ^) \, f% ?1 Z0 z8 c" T: I9 U好像比較值得玩味一點?
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dmk + 1 中肯!
天道酬勤 + 1 讚!
Dora貓 + 1 以北大來說成交一直很穩定,沒有急凍哦QQ。.

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老子有錢,想買房,誰奈我何0 G* e( D* \6 |5 k3 }& y5 m

& U1 X, R  I, T: C: c老子沒錢,不想買房,誰奈我何
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DanielYang + 1 Ha.......

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發表於 2014-1-22 12:11:38 |只看該作者
現在許多的經濟數據都已經顯示,
, j* d5 l' q9 l9 u5 I3 ~, J雙北房價高得離譜是事實,
# c8 Y1 U- t2 H* I4 Z" S說看空的學者是說謊的慣犯,) C) i! F. u. n& J" h
未免太沈重。( X7 @( y' ~* h. p

* \) t& z7 M, U: _9 O$ O' Y' N想請問難道仲介不說謊嗎?+ T/ F2 v( K6 L# ^
周旋於賣家與買家之間,
9 `( v- ^6 v' p6 l4 W! R  r: i演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
6 p  }3 u8 @) L是有多高尚啊!. |0 _. @9 y8 E" x# ^

# @  m/ D3 T* a3 I' I指責人家是說謊慣犯的同時
* ?; M- S+ f: E: e" M! D# O不妨想想自己吧!
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dmk + 1 您真內行!中肯~
天道酬勤 + 1 讚!
輕鬆過生活 + 3 正解!
阿翔 + 1 讚!

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本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 13:18 編輯
. t9 ?1 }$ ]. V
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
+ ?! A0 Y& |1 u7 z; j現在許多的經濟數據都已經顯示,  s# N9 g" h! I: u2 \5 i
雙北房價高得離譜是事實,
0 J6 X6 x& }6 h0 \- A7 c說看空的學者是說謊的慣犯,
! _% u& D/ d8 H9 }7 F
3 `  x/ ]! @% Z  ]( [% W% i
那些人從09年喊到現在,我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。7 h& @  j  K3 l' a) S0 I+ Y# c4 Y7 M
四年多了,騙四年了,每年過段時間都是會跳出來喊空,可是房價卻一直往上漲。
, q/ S; C* c2 v6 [7 j" S! ?
2 T4 L- k# J3 h' C另外我也沒說房價不會修正,更沒說只會漲不會跌。
: C  F4 w/ d% n. }6 ]! E% s2 j; I- T' L7 m; D
再且我業務上沒說過謊,而你也沒看過我說謊。3 Y& f) J4 l& X: }* B6 s
怎麼會直接質疑我呢?還是你有任何我說謊的證據?
* |% g2 P. \$ \) x4 Q* T+ g不要空口說白話,不是仲介就要理所當然的概括承受,忍受惡意中傷。5 s+ u, K8 Z5 l& j
7 Y9 [# V0 T. v

: ~( ~1 y! w, w9 n- a有個文章分享給你。4 _. ~  B- x" R7 w' ^" O+ E$ o

1 h, s* U& ~- @; ^. i! _宋代文人蘇東坡,才華洋溢,堪稱文壇上的奇葩,% X% m6 R/ s# H, |- T
他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」,
) j% M8 n; y1 B; S) V2 w9 |平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋,
% ~8 o/ ~' B- i3 l但每次老是讓佛印禪師佔盡上風,
  y0 i- \+ z' f# r" c蘇東坡心裡總覺不是滋味,
! U3 S+ b) e- r0 Y1 k+ C. Q" z所以百般用心,想讓佛印下不了台。4 E6 }+ p) i# x; T$ Q- N
. y1 p' m. o1 I6 B
一天,兩人相對坐禪,
* L7 a4 _& h* o) @# V5 [! Z蘇東坡一時心血來潮,問佛印禪師:
: U6 Z& c( L: w「你看我現在禪坐的姿勢像什麼?」& I& h' ]' x4 k9 _" z# G$ r7 R2 V0 c
佛印禪師說:
2 }, J+ f3 r0 Z# A1 C8 t「像一尊佛。」
5 R# y4 x8 f0 I2 z# t3 p) E8 o蘇東坡聽了之後滿懷得意。
3 T+ q8 ~! M! |, a' B; l& C此時,佛印禪師反問蘇東坡:
" \' B) }- B4 a8 {  F# M「那你看我的坐姿像個甚麼?」
, l2 {* ^: b4 m  a' S% U蘇東坡毫不考慮地回答:
# p/ B* D" i5 J7 w& Z9 i, `「你看起來像一堆牛糞!」
; @& n, s1 d# L4 l1 Q. s! o( R佛印禪師微微一笑,雙手合十說聲:
5 n# T% j! D: s. c6 J5 v「阿彌陀佛!」
6 X3 k9 i1 P8 `" V8 H2 h7 M$ T1 m* @" r% Y1 r7 U6 B+ X
蘇東坡回家後,很得意地向妹妹炫耀,說:
6 J. w3 {: v2 g- C「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
" |8 m2 {( ?; l' m* M2 Z6 X蘇小妹聽完原委,卻不以為然地說:4 _* B+ O' _5 H. m4 y# z
「哥哥!你今天輸得最慘!因為佛印禪師心中全是佛,所以看任何眾生皆是佛,而你心中全盡是污穢不淨,把六根清淨的佛印禪師,竟然看成牛糞,這不是輸得很慘嗎?」
7 M) t7 W0 R9 T+ F+ k# _, G$ ?蘇東坡手拈一拈鬍子,黯然地同意蘇小妹的看法。6 ]2 Y8 c- x; o$ g+ _) o
( K0 V' `/ P& X+ c
事隔多時,蘇東坡修禪定日漸有了功夫,
- s5 i+ \+ G; s一次出定後,喜孜孜地寫了一首詩:4 {- B3 g- `" u6 j* U! i: v* ?% S
「稽首天中天,毫光照大千,八風吹不動,端坐紫金蓮。」- x. K$ T* A+ a0 J; O
立刻差書童過江,送給佛印禪師,讓他評一評自己的禪定功夫如何?
! ~( B, R$ k/ ]佛印禪師看過後,莞然一笑,
* H% M. u* z' `$ `順手拈來一枝紅筆,即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字:
- k8 c2 w  m! {1 i* g  N0 E1 V「放屁」9 s# ]6 ~. |, I/ J& E. z' v
再交給書童帶回。7 W$ k# B' C3 h

1 h! x+ o) \8 T' c# }& E7 B8 R( I蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美,+ k- [+ f0 S& C3 D6 Z
怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」,; H9 B5 |/ [1 K1 q
不由得火冒三丈,破口大罵:: D$ @: Y9 Q7 v3 n8 e
「佛印實在欺人太甚,不讚美也就罷了,何必罵人呢?我非立刻過江與他理論不可!」 5 q% s1 V: x' s) m- k4 l
誰知佛印禪師早已大門深鎖,出遊去了,
' J  P# f7 [* G0 ]8 D5 h只在門板上貼了一付對聯,上面寫著:
9 i: K! V. i" o「八風吹不動,一屁打過江。」2 K+ r$ d. w) D9 {% W
蘇東坡看後深覺慚愧不已,自嘆修行不如佛印遠矣!
" d5 u$ T7 ~5 U0 h7 t
! Q/ i# j+ q8 }
- a! {4 p! b% m- L
我是仲介,是服務業,不該跟人起衝突,你的回文我接下來就不回覆了,你好好思考。
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發表於 2014-1-22 15:05:47 |只看該作者
給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法,你可以選擇信或不信,但直接指責人家說謊,這可是有言論責任的,既批評別人也該有被批評的雅量!
有平和的內心,才會有快樂的生活。

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發表於 2014-1-22 16:36:18 |只看該作者
hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
6 v/ R3 [# P$ ]給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...
* V+ A& e' O# E" o, g5 h
09年開始每年喊會泡沫化2 S4 d/ F. v& z1 T

- `5 T  Z, Q. A# R/ _( T6 F2 m09>10>11>12>13>149 S, R% N. v" f8 {$ ^! {
4 A& C5 r3 W/ L" h& }0 A
結果連年在漲,這不是騙什麼是騙。/ c5 I$ Z2 Y6 K: E/ P6 z+ \

' k% _: }$ J* g% k這些人是公眾人物,講過的話就是要負責。
" U4 D1 K* a6 I( u5 V  m8 s) u$ u) y% S9 g. S7 ^, {7 Y) p/ ~
9 X3 n6 b: V4 g' ~% @

( A, b; A9 y6 T" X+ t4 R# z- l( X" M
; W$ K; ]1 G* m; z『承諾』可能是你我定義不同,我這個人比較死腦筋,我講過的話,就是種承諾。
0 e) }+ [' [. t0 b7 A$ b, T6 i; m6 B$ }* Z  a
尤其我是仲介,道德水準只能更要求自己,所以我很厭惡一竿子打翻一船人。, M4 l  `6 K  S0 k2 H' \

9 ]# A9 q% U) G7 P& N* ~0 n" Y8 b1 v) d" s
最後我不是沒有雅量接受批評,只是沒有的事情,講的跟真的一樣,到底誰才是騙子?
9 K% A: B4 B, U: G* \
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我想先釐清一個觀念,
) l3 r: D* Y; c& S所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」
! \6 F7 _: Q3 z' z+ l5 T
! A3 V2 F0 x" X8 Q  a5 u張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測,
: W* P: U) G9 F# Q. j- N, ]是基於他們所建立的房價模式所得的結果,% K, Z6 [; o% L; r- O( F5 J
可能是因為模型不夠精準,# V6 r+ c. S, R( z! U# d
造成預測失靈。
) n, ?7 }$ H5 j$ \% M! h我不認為這個叫說謊或欺騙。
9 _/ [) x/ O. c6 z  F3 o+ b: h6 ?7 [) I/ e+ }9 _
如果兩位學者一邊在媒體放空房市,, j! f7 T1 a& v* Z4 L
一邊偷偷大量吃貨,
0 r3 o. F: \  w# x我認同你的看法,
& ~6 H5 k% y% ]& i他們是蓄意欺騙或說謊。
- V( l7 h: e# _4 X$ [8 H4 A0 `( }1 h% P: e
反倒是你一邊假公正的說:
& y- @8 C! I* Y( ~' A0 Y% X"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
& D( q& c- N/ o, n* N. [一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"9 I; V) c3 F, T4 T: M0 t
引導版友得到 "房地產泡沫,是來自說謊慣犯的觀點"
) l/ y2 H$ g/ `9 q  T1 G/ T' O  V你或許可以取巧的玩文字遊戲,: c' T3 J. T5 P: J* s! n
搬弄說謊的定義,/ i4 ]  O  ?2 V3 I7 f
但是在我的眼裡,* @& S. N* s. B0 e
這樣的行為或許不是說謊0 g8 ^' p8 f2 ~
但絕對是"沒擔當"0 R# P! d% R' A1 t+ K4 }

0 `2 B% q# p# V2 k
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輕鬆過生活 + 3 你不要這麼專業好不好!
sanlin + 2

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本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 19:14 編輯
' F* Q0 ]- G+ w# Y
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
$ c+ z# P7 S5 U& Q( Y2 O) t我想先釐清一個觀念,
; g$ k9 z# S5 R* D. a4 n3 a所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...
; ]" \8 F$ k/ a6 K1 M) J

9 {! l  t' ~0 J* j那樣小S也不必出來道歉,畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
# L3 V! l: u: n7 y2 c& X7 ~你知道公眾人物有一定的影響力,說的話不是講講忘記就沒事了。
. e9 u" G6 q! D2 k& G# W: {
3 f% ?: V" T- t2 x) k更多代言商品出包的藝人,是不是都有出來道歉?  |) G+ M  P- |4 r: o
小S( d9 C+ ?% f- |- W. L
http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm/ i- ?4 \- o* A8 ^2 q
許乃麟) ?5 ]7 }" `' Y5 Q# X
http://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
" x2 e3 x" L, N% J白冰冰- p  x& R% a. ]  L* V
http://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html
6 g" S: |. r$ q! V! D. X* ]- V4 p
) T1 s) ?" B4 {% K不敢保證的事情就不要一直提,提這麼多次,也沒見他出來道歉。" g0 [9 Z" ~% v5 o* I  L
這不是惡意什麼是惡意?9 a7 T# c1 B" o7 C4 t
" S3 ]  C9 Z! U) }0 h0 I% j
2 h2 e  D9 O* M
我不敢保證的事情就直接很明白了當地講,投機取巧?
% [% j5 n- [" j9 L" |難道一定要說房市會漲會跌? 不能說不知道?! K' _' v. Y* R4 T  ~
還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣?
$ a3 N+ A9 p- s2 `/ T然後造成客戶虧損就說,我預估錯誤,連聲抱歉都不用講。
3 l; V2 n' I3 f, l* ~- e% {. [
/ j+ w9 C, o: R: b! n5 h% s2 M抱歉,我道德上過不去。) [; i. t) t) C! X. ]

' Q8 P& K1 \: G2 i$ Y2 \3 L3 B  w3 @! C! {; r/ u" E, g) E
你這樣硬凹也真的不好看,我簽名檔有電話,歡迎隨時來電討論。
8 Z) E$ d' x9 }/ A. t; e7 ~; N! z3 X不要覺得我這個房仲給你難堪,畢竟我是服務業,我有權利捍衛我的清白。
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