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[房屋交流] 這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

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http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=5460444/ |1 z9 c- n" `/ P

. _, q! Z: o0 ^$ |1 V2 h* A% S$ n9 U
2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】 " I) u0 e3 z/ B. S# }% s  m
 近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元,大安區破一坪九十萬元,雙雙創下歷史新高,故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論,身為房地產的長期研究者,我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。 9 x+ [1 k3 c# j5 m
 第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎?九八年第三季大安區(實際正式公開)的新推個案只有二個,其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案,表價每坪高達一八○萬;另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法,將此二價格取平均,當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二.五萬,而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數,故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於,表價並非實際成交價,只是代銷公司或建商對外宣布的價格,若非實際購屋者,難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲,須再考慮議價空間,將表價轉換為成交價後,對於房價的討論才有意義。 ; _3 t5 J& D# m7 i" O; ?
 第二、成交價上漲就是房價上漲嗎?即使考慮了議價空間,將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元,漲到本季每坪六十萬元時,做為一個聰明的閱聽人,我們立即要問的是:本季的推案類型、品質是否和上一季相同?若上一季無豪宅推案,而這一季有豪宅推案,只是因為市場推案品質提升,以及推案類型不同,使得成交價格平均數上漲,仍然不能據以推論房價上漲。 ) B" V) D, f1 B3 P, N$ r: D
 那麼要如何正確衡量房價波動?房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域,而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後,須控制住宅品質與類型,觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化,這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示,從去年第四季至今,台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
. q" A. c& W3 x) p3 T# Q, L 最近幾年,房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來,任何一個業者或媒體,都可以發布一些指標,而媒體就大篇幅的引用報導。然而,許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清,這樣隨意計算的方式,如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點,那一般民眾如何能認清訊息的真相。
& q( j2 h) b  T- `' A 市場上充斥不正確的訊息,輔以媒體推波助瀾,使許多資訊雖然實際上完全沒有意義,卻令消費者覺得似有道理,難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,我們擔心恐有鼓勵市場追高,增加房地產價格泡沫的可能,而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序,甚至傷害到無辜的購屋者與業者。(張金鶚為政治大學地政系特聘教授;花敬群為玄奘大學財務金融系副教授;章定煊為景文科技大學財務金融系副教授) ) b2 k5 K% b$ P

" g, D, w7 z  U- r  j. J% k
$ P; B$ s8 ?1 a. |; h/ a
! j- k; y) {" C% u
尤其前面兩個,張金鶚及花敬群,根本是說謊的慣犯,每年都在喊跌,每年!!
% ?; e6 Z( I. _3 i
: u/ U( P& w) d. I9 F, J將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證,只是這兩個人一昧喊跌,喊了四年多了.." N% v# B4 u0 [2 H
& J- x6 m( Y* W0 g! o/ k
大家真的要多思考,這兩個人講的話是否有參考價值。
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『北大王小陳』U質鄉民仲介兼北大生活觀察家,不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171

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發表於 2014-1-22 10:46:32 |只看該作者
. o$ ^2 c0 K; w2 y7 l: h' u7 j6 C+ u: q
! u- T8 o: r' T. Y/ a7 ?
推, 推, 推.7 p& [8 p3 c3 }; i) j/ v1 J3 s

9 Y! j& T- N$ Y" @) U
4 a* \5 {! \. y7 w
不會打中文,但是看得懂中文.

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發表於 2014-1-22 10:54:00 |只看該作者
但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
, z1 f% A' G. e. Z* v& V學過加速度跟速度的關係嗎,一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動,代表這台車有大問題了。" e8 a" s( n+ D6 U  a% X
- h$ ~4 I* `3 n8 }" ?: ?$ U4 z
說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
6 r7 Z2 y* s5 c" h好像比較值得玩味一點?
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dmk + 1 中肯!
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Dora貓 + 1 以北大來說成交一直很穩定,沒有急凍哦QQ。.

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老子有錢,想買房,誰奈我何& h! @) d1 Z0 ]; Z9 {4 r

: w% T& _' r7 F老子沒錢,不想買房,誰奈我何
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DanielYang + 1 Ha.......

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發表於 2014-1-22 12:11:38 |只看該作者
現在許多的經濟數據都已經顯示,: q0 L( {6 g6 I( ]' D& H
雙北房價高得離譜是事實,/ h6 u. m1 Q2 u6 b- ~3 }
說看空的學者是說謊的慣犯,
8 l1 t( c4 x/ U" i9 g未免太沈重。
) b% ?. |) Y* e8 R. D% _2 k
5 Y( f: F  [0 k, A# K/ n+ r( `想請問難道仲介不說謊嗎?& w1 _9 R% e* K7 a( _
周旋於賣家與買家之間,& ~8 g% ~# t  S2 R
演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話3 l: R7 k+ }# ~+ w$ K
是有多高尚啊!
/ m1 w! K- S9 v$ m$ O' @6 X/ N3 J3 S5 ~3 ]9 S" G, ]& c
指責人家是說謊慣犯的同時
& L( Q9 Z7 K; c3 {9 D1 F不妨想想自己吧!
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dmk + 1 您真內行!中肯~
天道酬勤 + 1 讚!
輕鬆過生活 + 3 正解!
阿翔 + 1 讚!

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發表於 2014-1-22 13:14:34 |只看該作者
本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 13:18 編輯
$ }" i+ t/ J/ g3 T- z% H" I
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
/ \* w7 E8 n5 O6 Q8 k7 i0 H+ b; w" V現在許多的經濟數據都已經顯示,
: d; p) A! |2 o, O: i0 p  h雙北房價高得離譜是事實,
* R/ _' ?, S6 E說看空的學者是說謊的慣犯,

8 x3 p- y  Z# i1 D! R
* v/ R) {( t# c1 k4 n那些人從09年喊到現在,我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。: F% a) r9 Q2 G8 S5 {1 _4 k
四年多了,騙四年了,每年過段時間都是會跳出來喊空,可是房價卻一直往上漲。; d; g: o8 ]1 h# d  p6 H5 E* j3 x
0 c' h+ v' p3 M. A# u
另外我也沒說房價不會修正,更沒說只會漲不會跌。
& D& Z2 x6 J6 X: k/ Y* {1 q& S4 F  B
# ?6 h) Q6 i% ?; r再且我業務上沒說過謊,而你也沒看過我說謊。: f1 X( z, k& Q  a4 c
怎麼會直接質疑我呢?還是你有任何我說謊的證據?
  z3 j( h& m# W' T1 }不要空口說白話,不是仲介就要理所當然的概括承受,忍受惡意中傷。0 D1 j. K, I7 x- x( _

5 s8 V" b( S/ a4 Q+ E; g% l9 @- R( A8 s$ w1 ^9 [
有個文章分享給你。
5 u* z5 R! T) e2 w' H) ^% ?% v5 ]& p+ c( m! W! p4 g
宋代文人蘇東坡,才華洋溢,堪稱文壇上的奇葩,, C0 E& q& a( n) A5 @: z0 e
他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」,
0 _- Z$ H# @; X2 K! x4 M8 x' q$ q平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋,
7 \+ {6 d2 l$ L7 J3 I- L- }$ N但每次老是讓佛印禪師佔盡上風,
: J' A/ f+ |0 `4 i$ B1 p6 e% m蘇東坡心裡總覺不是滋味,
" I2 {: P/ K3 D& g所以百般用心,想讓佛印下不了台。6 }/ J" d. S& `7 w9 n
7 l: c' b. N1 S) \
一天,兩人相對坐禪,( A2 I6 a5 }4 s; X3 a$ N
蘇東坡一時心血來潮,問佛印禪師:
" {3 g9 _( k& Z7 n2 `「你看我現在禪坐的姿勢像什麼?」
9 D2 R3 f! i- {0 g9 h- W' q' F2 E佛印禪師說:& F, l" _' M9 `! l6 r
「像一尊佛。」4 s" r2 y# j' U% S
蘇東坡聽了之後滿懷得意。
! M' P  ~! d4 e$ C5 x  h3 C3 U此時,佛印禪師反問蘇東坡:
/ I8 v5 E! }( M/ R. g4 t「那你看我的坐姿像個甚麼?」
" X7 ^8 L  d9 D: S8 ]蘇東坡毫不考慮地回答:% p7 z9 Y# B2 b* {7 T! L# d8 |
「你看起來像一堆牛糞!」
2 R+ W" G" I' w佛印禪師微微一笑,雙手合十說聲:3 c# h$ G1 S. f& j
「阿彌陀佛!」
9 f  V7 C+ a$ z+ L! Z  l7 e; m+ V3 l8 f* V
蘇東坡回家後,很得意地向妹妹炫耀,說:- n7 l# i3 B0 e+ U' N$ E6 {/ K/ d
「今天總算佔了佛印禪師的上風。」+ z+ h, ]: V7 T7 k% \, q4 \
蘇小妹聽完原委,卻不以為然地說:/ M, I- Y! |2 T6 n( i
「哥哥!你今天輸得最慘!因為佛印禪師心中全是佛,所以看任何眾生皆是佛,而你心中全盡是污穢不淨,把六根清淨的佛印禪師,竟然看成牛糞,這不是輸得很慘嗎?」
" l7 o% k4 a' h5 r' {! n蘇東坡手拈一拈鬍子,黯然地同意蘇小妹的看法。, I- q" m) V& Y6 L- p- R' t6 v

) V3 p* b- B6 v# D1 t9 A+ h. |事隔多時,蘇東坡修禪定日漸有了功夫,
; z! p( t  W& I; R  [一次出定後,喜孜孜地寫了一首詩:* v$ [5 @% y1 F' B9 I( w
「稽首天中天,毫光照大千,八風吹不動,端坐紫金蓮。」0 e2 v8 Z: ~3 A4 t: r, K
立刻差書童過江,送給佛印禪師,讓他評一評自己的禪定功夫如何?
: y* z& g8 s0 A5 _" X佛印禪師看過後,莞然一笑,
2 L8 _' x+ j) D0 E順手拈來一枝紅筆,即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字:
) Q" ]+ |( x" }& q( b: ?「放屁」
2 M3 p) f" D1 x- R4 N再交給書童帶回。0 f) H# h; k  T3 ]

' U3 F5 O4 T- g" \6 }1 O( q5 e! G蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美,( o) [5 J# p! w' Z2 n$ `* G( j
怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」,
( ]; Z4 s; R- z% W& T% s不由得火冒三丈,破口大罵:: |2 j; x, r- {3 O
「佛印實在欺人太甚,不讚美也就罷了,何必罵人呢?我非立刻過江與他理論不可!」
% z1 ]* v6 A) p# w1 C+ S# r$ I$ @9 J. ^2 p誰知佛印禪師早已大門深鎖,出遊去了,& S8 }6 H4 J( ?0 L/ \% R
只在門板上貼了一付對聯,上面寫著:
! H1 V. E) a, N4 F+ e「八風吹不動,一屁打過江。」
9 w" ]3 p4 v; z9 T! ], L, C蘇東坡看後深覺慚愧不已,自嘆修行不如佛印遠矣!

* E" c% ~& C, ~4 i% P) Z/ F* B3 _% P4 Q0 n5 ~& [) s% s2 w$ S
; t/ F. V( b; W2 B  `' V
我是仲介,是服務業,不該跟人起衝突,你的回文我接下來就不回覆了,你好好思考。
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發表於 2014-1-22 15:05:47 |只看該作者
給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法,你可以選擇信或不信,但直接指責人家說謊,這可是有言論責任的,既批評別人也該有被批評的雅量!
有平和的內心,才會有快樂的生活。

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hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05 - |$ ?& _, j( m) n
給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...
3 n! a* r; X+ |5 v% W0 Z/ v1 C
09年開始每年喊會泡沫化
" ~" a% X# I- E! N; k6 l: ^
! ~0 W9 V: Q! A9 A$ q" G* {9 r09>10>11>12>13>14, }) G; W3 k8 Y

* A/ h# N' q' f' N& k結果連年在漲,這不是騙什麼是騙。  Q. y0 l- c/ P; P% f3 S  _
7 U$ r/ J5 S. i- ?
這些人是公眾人物,講過的話就是要負責。
: {4 b$ A- B) L$ n0 W3 C
; g. Y5 Q/ B0 |6 _4 q, n' k+ O8 A- {3 ?, b) |3 H: e
. x# N/ t& Q9 ^& u( R2 `/ e
* C. f: X9 u: [  n4 A: e
『承諾』可能是你我定義不同,我這個人比較死腦筋,我講過的話,就是種承諾。, D, u3 J4 y4 L7 G( |* t

, Z4 u% Y, f; G+ a/ t* Q& r7 g+ ]3 |尤其我是仲介,道德水準只能更要求自己,所以我很厭惡一竿子打翻一船人。
! }* T! e+ r6 q: Q$ B4 n! [" i: ?6 s/ g
# H$ i& l& L3 K( B4 @" Z& ]$ T1 U: Q
# Y" F9 J' J& Q4 E6 t最後我不是沒有雅量接受批評,只是沒有的事情,講的跟真的一樣,到底誰才是騙子?
2 q# t3 B' q1 {2 y2 ^+ [, {6 y$ B& {
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我想先釐清一個觀念,
2 `! f4 q  B6 @. v/ T( |% E所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」
; G/ @3 p1 k0 A* {
4 d% [5 B9 i) m3 \; U: n' a- d5 C張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測,6 n% _2 J3 K- u. W* \2 @# {
是基於他們所建立的房價模式所得的結果,
5 x2 j. ]/ n6 ~+ T% s: J& a5 g# j可能是因為模型不夠精準,: C6 b! A. G( B5 ], |0 Q. t9 u
造成預測失靈。
, ^. }' q2 `( v) R/ h; e* H# `1 I" W我不認為這個叫說謊或欺騙。& }! O! `' M& @$ b5 o5 [7 ~
# c* m1 J2 ]# k/ X5 X
如果兩位學者一邊在媒體放空房市,$ A" ?: o9 w: x& _8 V
一邊偷偷大量吃貨,; x' n' i+ ^5 K  R$ J
我認同你的看法,% [) S5 I- Z' [: Z
他們是蓄意欺騙或說謊。1 y- u' e$ h1 K

5 l  J% [+ u' C+ w4 q$ d反倒是你一邊假公正的說:+ H3 s7 c( H1 t: g+ O8 h4 V; Y
"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"* x  J" V' c  O/ E* M
一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"( K  p  O% F+ h0 g) P
引導版友得到 "房地產泡沫,是來自說謊慣犯的觀點": c8 G$ F4 Y4 j" g/ D
你或許可以取巧的玩文字遊戲,, J: O5 G; G% }$ y  x7 Q7 C
搬弄說謊的定義,
0 Y5 T1 q* |! e& ?9 E1 m/ q0 ~但是在我的眼裡,. N! ~" ]2 N8 L/ `0 `" x: |
這樣的行為或許不是說謊
7 \# \6 t2 n" l( G: i但絕對是"沒擔當"0 O) q! A* V. c; t9 X$ |

$ E5 `8 n1 s4 n' C( ]" x. T% D
已有 4 人評分金幣 收起 理由
dmk + 1 中肯!
文兒 + 2 讚!
輕鬆過生活 + 3 你不要這麼專業好不好!
sanlin + 2

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本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 19:14 編輯
9 v6 k- K# b, ]! H! x# ^) x( ]
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
6 u1 k6 T( ?" ^* P我想先釐清一個觀念,
$ W' j7 u3 K  W7 @( C所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

- J) c4 _  v- R- C; M) c: N9 }( x  x8 ]
那樣小S也不必出來道歉,畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
% D! t: z$ K. L/ l$ ^( ^) a+ Y+ d你知道公眾人物有一定的影響力,說的話不是講講忘記就沒事了。
3 O$ t6 H, B6 o0 c# A1 Q" I, x2 p1 m8 ?* |. _
5 ?" y6 c, H) v& V& G% ]) K- F更多代言商品出包的藝人,是不是都有出來道歉?
9 w  i  {2 T* e* l! c# j  K小S, T3 \3 |' a$ t# _. a
http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm* l) U- w, X% C
許乃麟- `9 }$ {! r! N  C8 W- G% V- S
http://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
6 y3 _: i& j' ]' {6 H白冰冰
  q7 H6 d* u9 U% \: Q) Dhttp://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html: Z7 z- f0 {' z/ F' U3 w

6 B8 e0 l" A+ P6 _: ~" F0 C( r$ F不敢保證的事情就不要一直提,提這麼多次,也沒見他出來道歉。( s) Z, O) k# d9 ?
這不是惡意什麼是惡意?" R( @1 b4 \( @  k* a, Y/ Y0 n

0 ^! r2 j9 }2 z: A# x2 ]8 z* g0 t
, H) o+ Q9 j/ R6 }) E+ f  m- e. J我不敢保證的事情就直接很明白了當地講,投機取巧?4 N# X* O: K- Z# t4 |% x2 \
難道一定要說房市會漲會跌? 不能說不知道?
" o5 O; S% p1 |; q) {( w5 @3 _還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣?1 _; x$ V/ P/ N9 q$ e' \' l% K
然後造成客戶虧損就說,我預估錯誤,連聲抱歉都不用講。
' N' O9 W3 }9 O2 L8 ^) i' F. t' K  f
2 [" P# N+ n1 _5 m; I; V抱歉,我道德上過不去。8 @$ \( ^7 @8 \% a5 S
# H) t. j7 ^2 C. X- |& b5 O

3 i$ y3 ?8 k# O4 S* m! V7 y# @% ?6 D你這樣硬凹也真的不好看,我簽名檔有電話,歡迎隨時來電討論。
, M+ z8 b' f9 Y, D6 u+ I) O/ ]不要覺得我這個房仲給你難堪,畢竟我是服務業,我有權利捍衛我的清白。
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