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[房屋交流] 這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

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http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=54604445 E* {, f* b: E: E& V+ v

/ E1 X6 r+ l1 b  T  j3 ?# E  B% w% }. Y0 u( R
2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】 9 f/ k8 B7 v. ]) }7 P' n" n( `
 近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元,大安區破一坪九十萬元,雙雙創下歷史新高,故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論,身為房地產的長期研究者,我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。   g0 ^! V$ g3 ]
 第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎?九八年第三季大安區(實際正式公開)的新推個案只有二個,其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案,表價每坪高達一八○萬;另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法,將此二價格取平均,當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二.五萬,而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數,故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於,表價並非實際成交價,只是代銷公司或建商對外宣布的價格,若非實際購屋者,難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲,須再考慮議價空間,將表價轉換為成交價後,對於房價的討論才有意義。 2 P* y8 {# M, B$ R+ @, V/ d1 h1 e6 o
 第二、成交價上漲就是房價上漲嗎?即使考慮了議價空間,將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元,漲到本季每坪六十萬元時,做為一個聰明的閱聽人,我們立即要問的是:本季的推案類型、品質是否和上一季相同?若上一季無豪宅推案,而這一季有豪宅推案,只是因為市場推案品質提升,以及推案類型不同,使得成交價格平均數上漲,仍然不能據以推論房價上漲。
! s) y) L& C% ]$ y1 e" v 那麼要如何正確衡量房價波動?房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域,而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後,須控制住宅品質與類型,觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化,這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示,從去年第四季至今,台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
# }; R6 k9 |& p  @' Q& E/ k 最近幾年,房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來,任何一個業者或媒體,都可以發布一些指標,而媒體就大篇幅的引用報導。然而,許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清,這樣隨意計算的方式,如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點,那一般民眾如何能認清訊息的真相。
# E/ W: t! Z) r 市場上充斥不正確的訊息,輔以媒體推波助瀾,使許多資訊雖然實際上完全沒有意義,卻令消費者覺得似有道理,難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,我們擔心恐有鼓勵市場追高,增加房地產價格泡沫的可能,而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序,甚至傷害到無辜的購屋者與業者。(張金鶚為政治大學地政系特聘教授;花敬群為玄奘大學財務金融系副教授;章定煊為景文科技大學財務金融系副教授)
) p) l3 |. ?/ R- J. h& T* l& v7 U# Q- m! Z& r6 i+ `


" K+ t3 }6 w; x
2 h! `4 Z- |* o" ~2 O尤其前面兩個,張金鶚及花敬群,根本是說謊的慣犯,每年都在喊跌,每年!!
* N  l5 F) D  p/ x& w( B6 v
; z- X/ O3 D& ^4 ]1 z7 M將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證,只是這兩個人一昧喊跌,喊了四年多了..
% o9 d+ E- z$ o# [9 d5 R/ m" v6 \3 ]' O  s
大家真的要多思考,這兩個人講的話是否有參考價值。
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『北大王小陳』U質鄉民仲介兼北大生活觀察家,不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171

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發表於 2014-1-22 10:46:32 |只看該作者
% t; p( u8 Y" G7 U* Z, C# O$ G
7 ]. k6 ?8 N6 e0 R% b+ V. M3 X
推, 推, 推.
3 U3 ]5 s) i! J! s+ h0 o+ Z7 ]5 h& ^  y/ M4 d

6 o. ?  Q0 h3 d8 B
不會打中文,但是看得懂中文.

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發表於 2014-1-22 10:54:00 |只看該作者
但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。5 J8 r) R- ]: K  E
學過加速度跟速度的關係嗎,一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動,代表這台車有大問題了。6 }$ R  K. P. T

* |2 J. n; I, d* l! P& i說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人4 b% x. D+ G! d3 z" i
好像比較值得玩味一點?
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dmk + 1 中肯!
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Dora貓 + 1 以北大來說成交一直很穩定,沒有急凍哦QQ。.

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老子有錢,想買房,誰奈我何7 f3 M9 i8 Z- O, O" b$ O0 f
/ m  l8 a* A; N' E2 N! S! u
老子沒錢,不想買房,誰奈我何
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DanielYang + 1 Ha.......

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發表於 2014-1-22 12:11:38 |只看該作者
現在許多的經濟數據都已經顯示,
/ e1 T9 Y# _% l" }8 K5 s雙北房價高得離譜是事實,
# X% c, u8 A$ Z! a  l; V: l說看空的學者是說謊的慣犯,
6 T. W1 U0 s; j2 Q未免太沈重。0 X! \: o2 A4 i8 H$ C! K5 l4 c
! \; a) p/ I/ ^! o& [8 i
想請問難道仲介不說謊嗎?
3 M! l5 z# ?8 n: j周旋於賣家與買家之間,1 z  @4 Q4 |' Z
演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
/ S+ |, r7 y1 }* e) C3 h是有多高尚啊!2 W, g4 u4 b# x! F2 s

4 T8 S3 \! \$ R! f( r指責人家是說謊慣犯的同時
' o1 L; W1 ?3 q# J  {9 |3 ]不妨想想自己吧!
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dmk + 1 您真內行!中肯~
天道酬勤 + 1 讚!
輕鬆過生活 + 3 正解!
阿翔 + 1 讚!

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發表於 2014-1-22 13:14:34 |只看該作者
本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 13:18 編輯 $ G( u$ W6 Z2 k0 }! g
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11 & p0 X9 d& u0 J4 X, M  U; `
現在許多的經濟數據都已經顯示,8 m  {  u. O, G
雙北房價高得離譜是事實,
! ~/ X+ ?7 o& k2 C$ m9 @5 b說看空的學者是說謊的慣犯,
0 Y& Y6 @- S) @( z

  K4 e8 \  k  ]3 r+ W5 \那些人從09年喊到現在,我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
0 {6 F; I! c8 `, M  g! g, j6 u% r7 O四年多了,騙四年了,每年過段時間都是會跳出來喊空,可是房價卻一直往上漲。) z7 T% K* r0 Z- F) O: N

3 `( h9 {0 A8 _. q另外我也沒說房價不會修正,更沒說只會漲不會跌。
; _6 |1 N8 ~6 p# k0 j: S
8 W- t5 t4 T: P. b再且我業務上沒說過謊,而你也沒看過我說謊。. Z9 `  X( P: E& R1 A) l
怎麼會直接質疑我呢?還是你有任何我說謊的證據?$ I7 e& Z, v2 d. [8 p
不要空口說白話,不是仲介就要理所當然的概括承受,忍受惡意中傷。  m; {" g- `% D0 x

$ \, W6 Z) Z0 }, M! e5 J& w; B: l, r3 O1 Q
有個文章分享給你。# O* V/ V  N( \% u7 z0 e
1 b4 m5 y8 G' |8 @8 T
宋代文人蘇東坡,才華洋溢,堪稱文壇上的奇葩,! i1 [" j! D8 U$ K& W
他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」,3 x% ]: g5 j% @# V7 U( x
平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋,' K- u; [/ M; C6 T/ D; R) K% p
但每次老是讓佛印禪師佔盡上風,
; n* a$ i  U3 E7 V蘇東坡心裡總覺不是滋味,3 U6 r" Q/ K$ i  Y' d* D
所以百般用心,想讓佛印下不了台。
' @% g# _2 V9 Y+ r/ i6 [* l& q
% q* G% j# }4 |$ D& x/ ~" }一天,兩人相對坐禪,
- o- z! g1 O0 A, I蘇東坡一時心血來潮,問佛印禪師:
  T4 u$ C5 U+ h1 A4 a5 ?「你看我現在禪坐的姿勢像什麼?」
# @8 z/ n* |; a8 m1 J佛印禪師說:
7 K8 V( U" R7 |( H6 s「像一尊佛。」
. z: D( l9 @% Q8 x4 x, J蘇東坡聽了之後滿懷得意。8 p+ d2 o; h% D6 @' K& {: z
此時,佛印禪師反問蘇東坡:
/ h7 x0 N) R0 g「那你看我的坐姿像個甚麼?」
, s7 \/ a2 l/ K$ f, p6 T4 h' Z* Y蘇東坡毫不考慮地回答:
$ V3 S: U% a. P2 c「你看起來像一堆牛糞!」( x! {- M7 W$ L5 y  u" Q) D
佛印禪師微微一笑,雙手合十說聲:
+ R% R& W7 M! W6 N2 ^「阿彌陀佛!」: e' E- ?  q  R

/ j5 b  s5 U% H# G8 y3 F蘇東坡回家後,很得意地向妹妹炫耀,說:
4 f9 c0 ]4 k( s「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
3 C' l1 C0 j% k8 V* _5 l蘇小妹聽完原委,卻不以為然地說:" v: D: T4 ~$ g( _4 n( ?% v% s* u
「哥哥!你今天輸得最慘!因為佛印禪師心中全是佛,所以看任何眾生皆是佛,而你心中全盡是污穢不淨,把六根清淨的佛印禪師,竟然看成牛糞,這不是輸得很慘嗎?」
2 o! a& f# G$ j蘇東坡手拈一拈鬍子,黯然地同意蘇小妹的看法。- x5 ^$ }& {- G- V1 |7 Q

7 ~+ |$ T, `/ P' K事隔多時,蘇東坡修禪定日漸有了功夫,$ F4 n7 G5 t' u6 @2 X9 B; j
一次出定後,喜孜孜地寫了一首詩:
) B* G4 t/ Q8 }$ E0 M8 s「稽首天中天,毫光照大千,八風吹不動,端坐紫金蓮。」' I( o7 u7 t+ z$ C# F! M! y" j
立刻差書童過江,送給佛印禪師,讓他評一評自己的禪定功夫如何?# W# w6 R; k) b. x
佛印禪師看過後,莞然一笑,
5 d/ M. t4 S: D% ?; N5 _; i" u順手拈來一枝紅筆,即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字:2 O3 x% q( J3 z: e! p% W, {/ l: Q- g
「放屁」( w9 b8 v) i, G- H8 j& [% `* K, T
再交給書童帶回。
! N0 _) @" K' t6 y* Y9 N
8 Y, j1 \; K2 w) f# {1 A蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美,  l% [4 M7 Y- f! u; n! D8 D" b* o
怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」,
! `9 _; q$ r& h1 x# e$ A' r不由得火冒三丈,破口大罵:
! o. @! I, z8 L  w4 c「佛印實在欺人太甚,不讚美也就罷了,何必罵人呢?我非立刻過江與他理論不可!」 " o; K* A$ y5 }4 o( r" q
誰知佛印禪師早已大門深鎖,出遊去了,
7 t8 Z5 v0 f& q/ J/ z3 F+ g' k# t只在門板上貼了一付對聯,上面寫著:
" u' w0 {3 Q+ p  W: G+ X; M「八風吹不動,一屁打過江。」. n' H5 x) ]2 a# f/ ^2 V
蘇東坡看後深覺慚愧不已,自嘆修行不如佛印遠矣!
; `, q# i( i8 v% n- l

+ P" H3 r( H% M) x5 \. Q- w. w* ~& B
我是仲介,是服務業,不該跟人起衝突,你的回文我接下來就不回覆了,你好好思考。
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發表於 2014-1-22 15:05:47 |只看該作者
給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法,你可以選擇信或不信,但直接指責人家說謊,這可是有言論責任的,既批評別人也該有被批評的雅量!
有平和的內心,才會有快樂的生活。

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hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05 1 j, ]! c9 O5 o
給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...
0 z& x0 U' i+ Y8 L
09年開始每年喊會泡沫化
- R) C# R" T/ U
( B/ q! F0 L: ~09>10>11>12>13>14- N, w0 v) V! q: k* M5 t9 S  Z

* e( b" D& I# Q5 ?結果連年在漲,這不是騙什麼是騙。$ G1 V! X7 X5 v9 b* d! f$ }

  d; L3 |. o: [6 a  i% I% z  g5 F這些人是公眾人物,講過的話就是要負責。
6 o; g; O! i& y! d* C) F
" ~; z8 s, Z& M, g' v; z' U* i. ?

# `, B' L& T8 U- U4 b- n4 C+ K  |% }' b' B5 ], j3 U- i- s2 d3 o
『承諾』可能是你我定義不同,我這個人比較死腦筋,我講過的話,就是種承諾。
' E0 T# w1 r# K3 c+ r) {& d
# ]  Z7 J/ s$ M( w+ W# V6 W尤其我是仲介,道德水準只能更要求自己,所以我很厭惡一竿子打翻一船人。) E' _  f4 r+ Z9 G

( K3 d  ^9 M4 h3 R) t2 m+ `' k* N* L3 i% b# h2 L& n5 T, Y* ~
最後我不是沒有雅量接受批評,只是沒有的事情,講的跟真的一樣,到底誰才是騙子?/ a" o  I/ Q' \" R
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我想先釐清一個觀念,
# @! h; Z  s9 U0 m5 ~$ c$ \. [, {所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」
1 K* E: K% y  ~  Y* p
/ n2 Z  ]+ `) ?/ w$ X2 b/ b8 u4 G張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測,
9 }3 h2 P! x/ P" s  u8 S5 i是基於他們所建立的房價模式所得的結果,9 v* z/ R# c' m/ N+ e- g6 `& J
可能是因為模型不夠精準,
/ z8 O; z+ h7 `1 K5 }& d% j造成預測失靈。
* Q( T% L' T* U! ?% w2 l我不認為這個叫說謊或欺騙。* M: ]! M6 K+ Z8 K/ }  c( @

' x1 B4 u0 P5 u6 v* R! O如果兩位學者一邊在媒體放空房市,6 i* E9 D# k, a+ Y, O' U" v" }/ ?
一邊偷偷大量吃貨,
; c2 K6 K8 l* g- o( y我認同你的看法,
) g7 r: R- N1 p8 w6 G8 Y; e他們是蓄意欺騙或說謊。2 n" i  K' e% D; g- Q( a

5 h$ A# K5 Z- a4 v& C' c反倒是你一邊假公正的說:
& w( i- \% Y, e. X9 t* I" ]"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
  J7 G& [  Z. A6 l" _3 M一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"6 F0 v1 l, k# G
引導版友得到 "房地產泡沫,是來自說謊慣犯的觀點"
5 f  X- v% s7 E( p! q你或許可以取巧的玩文字遊戲,
5 R1 r; o6 U# D0 t1 o! T搬弄說謊的定義,
, U+ F- \6 `$ b3 X* z5 a但是在我的眼裡,* V# \) A9 n) ~
這樣的行為或許不是說謊
0 A3 F5 j; b7 A# r但絕對是"沒擔當", F7 w3 @1 [" b" y' c; g5 b& m
( j6 \1 ~2 p5 c8 w! y( c
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輕鬆過生活 + 3 你不要這麼專業好不好!
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本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 19:14 編輯 3 C7 t$ k7 `) J
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28 ' j& I* C+ S, {& P/ Y
我想先釐清一個觀念,
4 Y% H) f, C5 K* c) F" x, Z% c% e所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

3 U. ~2 \) L" l5 {9 @) i. g
, s: b5 \; a0 C  d5 _5 Y" f那樣小S也不必出來道歉,畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
3 J: Q/ \" K5 B- V+ v  I2 S你知道公眾人物有一定的影響力,說的話不是講講忘記就沒事了。
+ _% V8 i# o5 U! p9 n
) g3 b: I  ]' \更多代言商品出包的藝人,是不是都有出來道歉?
  k! L4 t& W" _5 K. J, L, R5 k小S4 p. ]% _* ^. c; ^8 N
http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm# m: }  v2 l: P
許乃麟8 `4 ]# U( g- ]8 ~' Z, b
http://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/  N- H. V, m8 [3 w2 ^
白冰冰
1 B' f* Z3 ~/ Shttp://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html
8 K3 h( h8 j: Y' E* y3 ~. T+ p) d( _0 E- c( B
不敢保證的事情就不要一直提,提這麼多次,也沒見他出來道歉。
* d+ u0 Z! g: ^8 h這不是惡意什麼是惡意?
0 ?* \0 }" }! a0 S* T$ u
7 }/ K7 H( k7 l) ]- Z$ g2 M+ j$ J
我不敢保證的事情就直接很明白了當地講,投機取巧?9 P5 }7 Z! e: r* b6 B
難道一定要說房市會漲會跌? 不能說不知道?' R% G' i+ o$ M3 ?  b4 X6 }$ J% z
還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣?
; C% D- `  w  i' E) q, f然後造成客戶虧損就說,我預估錯誤,連聲抱歉都不用講。
' k! }% f/ B/ D! [8 p9 z! Y+ f9 @$ A7 ?) x- S* I9 @
抱歉,我道德上過不去。! T# C  O4 A  `. E: k, B0 d

* l$ o$ d3 r0 p  r. L7 }
- t) ~$ l5 c9 G你這樣硬凹也真的不好看,我簽名檔有電話,歡迎隨時來電討論。1 f# r. I0 @" S4 X
不要覺得我這個房仲給你難堪,畢竟我是服務業,我有權利捍衛我的清白。
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