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[房市新聞] 二工違章

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marquis

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高中生

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發表於 2013-4-30 15:44:27 |只看該作者 |新文章置後
游走法令邊緣產品 購屋前須三思以免因小失大
$ D* F4 m! z- x% Q; X$ N
" }! J6 a1 _8 Y5 U* _住展房屋網 – 2013年4月24日 下午2:10
9 {8 A( H# x2 {* S, v! u$ r: S( k' ^. S) Z9 o3 S& Y: B( E4 X
今日聯合報的北市地方版，刊出了一篇某社區容積獎勵停車位挪作公設，結果須由住戶拆除，否則將受罰的案例。對此，住戶(管委會)當然大表不解，甚至不滿；有住戶直稱，當時就是因為相關設施，而願以高價買屋，現在遭勒令拆除，住戶得承擔改善成本及房價損失，建商卻賺飽走人，相當不合理。
- y7 P9 B4 ~4 n% p' |$ o- \' M- [0 z" A0 r9 V" y5 j
事實上，類似事件是層出不窮；如上週蘋果日報踢爆新板特區社區佔用開放空間一事，雖是『陳年老案』，但就是同質案例，癥結都是二次施工(建物取得使用執照後再施工)。這些因容積獎勵獲得的空間，原應做A用途，但經二次施工後變成其他用途；北市上述案例原本應是停車位，但卻變成大廳，板橋新站特區這邊則原本該是開放所有市民使用的開放空間，結果卻變成社區私人庭院。- j) ~  M8 O! n! o: J, ^" a
: L7 a" Z# D0 o* I$ h4 N
有趣的是，蘋果日報針對此事訪問一般人，大都直覺認為這是建商的錯或建商必須負責；不過實際接到拆除通知(逾期不拆將受罰)的，仍是住戶(管委會)。如此一般認知與法令規定大不同的情況，也和北市該社區住戶疑問如出一轍。0 _5 A3 o) D( G3 @5 }
. r' |% z. \1 n$ A
上述事件，一來是有關容積獎勵之不當使用，不過與一般人更直接相關的，則是建築法相關規定；無論合理與否，現行法令確實規定，除非(住戶)能證明建物產權移轉前就有二次施工，否則相關違規屬實，就是處罰使用人或所有人。而且，這類游走法令灰色地帶的建物，還不只(獎勵)容積挪作他用而已。
" c8 d* A  X/ R! z
3 P6 m# G7 S. }4 ?% {' p% }" D首先，當然是最惡名昭彰的挑高夾層。同樣地，按照現行法令，只要是建物許可容積以外加建的室內夾層，就是違建。過去北市曾充斥室內高度動輒四、五米的產品，打著『一坪當兩坪用』的號召，就是此例，而且也是使照取得後二次施工。只不過，問題在於必須舉報才會拆除；而一般情況不可能到住家室內稽查，因此後來市府改用不核發超過室內高度三米六的建照以為因應。
  E( [6 ^6 |' J- C+ @9 b6 q8 T) i9 C" k5 ]% }7 z
然正所謂『道高一尺，魔高一丈』；後來建商轉個彎，改推所謂的複層式產品，也就是室內有兩種高度(通常是三米及四米二之組合)，平均後仍在三米六上限之內，仍可取得建照，實際上也幾乎仍會二工施作『部分』夾層。然而同樣地，這還是不合法，一旦遭舉報，同樣必須拆除。
2 [! K" D4 I8 r" K% Q
. }1 ]; @, R% T  V8 V1 }另一大宗，則是工業住宅；上週蘋果報導的內湖五期部份社區之違規使用，就是此例。以該區為例，地目為工商綜合區者，按規定登記及使用目的是事務所或辦公室；姑且不論銷售時業者是否誤導，從結果看，買方確是以住家使用之，而遭舉報受罰的，當然還是住戶。
( E; J' `$ b4 A% n# ~( ]4 _8 W+ q- K6 d" N/ r7 P
先不論二次施工，或使用實況與登記目的不符等違法事實，遭罰的是住戶而非業者是否合理，工業住宅、挑高產品或容積獎勵空間挪作他用，業者其實明知有適法性問題，卻照樣為之，其實還是利用消費者貪便宜的心態。0 q) }4 y  N! _* ~
4 E6 B  {, e4 {; v
如工業住宅，大多確實比一般住宅產品便宜；挑高產品單價稍高，但加入多出的夾層空間，感覺上價格也變低；容獎空間挪做公設，也的確增加社區附加價值。然回過頭來，這些產品本質上就是違法，一旦遭舉發，就得『恢復原狀』，而且責任多數都是住戶承擔。
% K0 e" s' U+ w- m1 U+ V8 b6 a! G- P. j4 T& B
換言之，在現行相關法令未檢討前，消費者購屋當下，就需先保障自身權益；方式就是睜大眼睛，購買、簽約前仔細看清楚，確認自己買的房子沒有上述問題，否則到最後，吃虧的絕對是自己。唯有消費者明哲保身，甚至拒絕購買，這些法令灰色地帶房市產品，才有可能真正銷聲匿跡！, j( y- N4 V0 Y/ E8 Z" V: @+ n
1 r8 a( n: p) w# G/ `
新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw
3 I4 X* w9 D* j6 g; I1 c. q* T% a- h: I8 \( D! _# o2 j! k5 d
http://tw.house.yahoo.com/news/% ... 4%A7-061033344.html
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發表於 2013-4-30 16:48:16 |只看該作者
談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞?
一般購屋者那比得上黑心不肖建商?
如此的建築法規法令, 造成二次施工……的糾紛  層出不窮,
只是讓黑心不肖建商 援引為護身符 保護傘, 更加肆無忌憚地坑殺購屋者, 逍遙法外.
政府官員 & 立委諸公 就算明知問題之所在, 也是眼不見為淨.
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發表於 2013-4-30 17:03:16 |只看該作者
iAlpha 發表於 2013-4-30 16:48 , d! D* {' @2 v0 R1 M* o8 `1 t7 r
談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞? 一般購屋者那比得上黑心不肖建商? 如 ...

8 @' g2 E: N4 g" V% F: y這個業界的生態就是:
9 d8 e9 E8 t: x, S建商和主管機關(各縣市政府的建管局,建管課)都要打點好(送禮(券),送錢)," H6 A! ?2 g6 @
還要有黑白兩道在後面撐腰(黑的處理土方,分點好處,白的護航,施壓),
0 ?3 I- t, O# M# l/ _那麼主管機關於會在未"違法"的前提下配合建商"依規定檢查",合格後再來做二工!!% N; U& I6 c. l
建商怎麼會不知情!!# G& K, ]9 A1 {5 W. R% \: l
但就供需原則而言,在解說上儘量創造模糊空間,
) d" r( K% D: Z+ ?$ F. w) ]建商開出價格,有消費者願意買,它為何不賣?
) ?) a5 A! m. b! ~9 ]5 S* [這個業界皆是槓桿操作,賺的是暴利(業內戲稱每個案子的銷售及獲利都是"億來億去"),- ^4 r0 S% A% ]& E3 t7 J, A5 Q+ G
至於罰款個幾十萬,對建商而言,就像是一個員工在結案時少分到的紅利數字,
* j0 P( `5 C# C2 Y不痛不癢啊!!
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caroler0123 + 1 同意！
iAlpha + 2 無力的購屋者...

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ERA三峽北大

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發表於 2013-4-30 17:21:00 |只看該作者
買的人在預售時就知道房子會二次施工/ s- s$ k5 W; i+ F9 R
所以誰去舉發呢
+ }; r. z) U0 F4 m" F- O北大裡的建案有幾件呢
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杰Jeff

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發表於 2013-4-30 17:25:38 |只看該作者
柿子挑軟的吃,老百姓永遠都是受害者~~
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小軒

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6樓
發表於 2013-4-30 20:09:15 |只看該作者
市場諸多「工」字建號的建案，行銷時都宣稱「已改」或「會改」地目，是真的？還是假的？
" S8 @+ l! X/ y, u: V0 h( @. ~9 r! M
在此先感謝你的解惑。
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ianchung50

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7樓
發表於 2013-5-1 08:38:52 |只看該作者

) i: K7 B. P" E- c' X1 H北大裡有不少建案中有所謂的機電室* T" m0 Y# Y8 j* k7 [! X

/ F5 H3 w* {% R/ }& j就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面7 g" _- ]" k5 S' q& k, B8 m

) q, p& m! N1 d" J( c+ ~8 K但家具配置圖中就變成客廳或一個臥房2 V8 t  N$ P0 w# D. |% X2 z8 G! F. y

& T! F/ {( }1 B3 [這種機電室不知道是吃掉妳的坪數還是妳賺到坪數？/ \( }# S6 Q- T

5 W' v% V4 y) H  }$ }5 t6 L也是二工嗎？6 I8 H& U& x5 _% z3 K" b
$ c9 |3 ~: B) Q; R8 L
有人瞭解嗎
YA下班了  明天休假出去玩囉
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Tony

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8樓
發表於 2013-5-1 11:12:47 |只看該作者
本帖最後由 Tony 於 2013-5-2 22:46 編輯 : h+ i8 S: P. V( _$ E+ W4 @: ^+ X: b
ianchung50 發表於 2013-5-1 08:38 ! N4 h1 w  u( p+ c$ f
北大裡有不少建案中有所謂的機電室6 x6 ~. G: K' @
* u& H! {+ d# o
就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面

: ?- S% E# M3 H
+ ?7 P# g& u5 S這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]# f8 B* l8 |) i, X& A  {9 e# }) y
也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利用來當室內坪數
. c/ ?' s7 ^8 f0 w% L北大特區中，漢O建設最愛用此方式- e& v2 P- j4 \
平面圖會出現"機房外推/陽台外推"等虛線; O( q, m0 o5 h" s& j9 i
當初去看屋時，代銷公司的業務說:
* _6 e% ~& c8 i- t. _7 L" d[機房是給你當暖氣機/冷氣機空間，如果不用你可以拿來當房間用。]
* o5 F3 o1 W$ M: d  \當下心中疑問[台灣需要大型暖氣機嗎?冷氣室外機為何在室內]
: f% y) a; ^! T8 E+ X1 W, d1 D查了網路才知道，這樣的屬於二工空間
: c5 H8 M+ k3 o; O- V建商在平面圖有機房標示的空間，但樣品屋此處用一條紅色膠帶貼在地上標示出來9 E. v8 S7 c8 E1 C4 _
而且所為的陽台其實是下一樓的雨遮，不是真正法定陽台空間。1 M$ k8 S2 E/ }2 u5 @
" E! E8 m8 e% x
請參考% y3 w% C4 n8 M
http://www.goodpartner.idv.tw/index.php?load=read&id=96
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ianchung50

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發表於 2013-5-1 16:52:45 |只看該作者
Tony 發表於 2013-5-1 11:12 % L6 ?$ {5 y* @: s/ D" E, ~5 L
這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]) d6 o. x7 D7 h$ h' A$ \
也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利 ...

* g+ A( t, v/ ?. s2 d感謝你的回應及提供的文章
! G+ k2 y* {) g& {& V) P+ [很有參考價值喔
6 y2 r' ?$ W5 F5 W' X* W5 h0 K5 {$ u7 ~6 J1 b
另外請問
. U7 l# d. I8 z0 @一般附屬建物不是有陽台、雨遮嗎0 D2 m; f/ s& c: E
那在權狀上的陽台是自己可以走進去利用的
* T9 V; F7 `/ T我沒有問題
/ k& b' I! w- L% P' C我的疑問是
; J/ z8 J* \; B9 K  q( Y6 K權狀裡的雨遮$ i3 v$ {  n% d2 E2 g
通常也有一定的坪數6 i+ q: A( H0 W& s8 C  H
通常與陽台一樣是與我家的樓地板在同一平面的; p% R7 t/ O8 @5 {0 N- m
只是沒有門進去、沒有欄杆、很淺、很小、有時還像一圈土星環( f' [7 ~& ^" q8 v4 o
很難利用3 ^4 {/ [  m0 a/ W, W# q! m+ F8 h
而且重點是好像是遮下一層的雨
0 j3 o2 D3 s' L7 S8 X所以我買的雨遮是遮別人的雨嗎7 M3 W, d+ K2 I! M8 W
" G( D/ H/ y8 A0 Z; n/ ?- f
還是說我房間外窗戶上面的那一圈雨遮才是我的呢
& w8 `& F# i3 l) ^5 J* S/ m8 t; f( y/ @  u8 `
YA下班了  明天休假出去玩囉
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met_tw

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10樓
發表於 2013-5-1 23:05:23 |只看該作者
本帖最後由 met_tw 於 2013-5-1 23:07 編輯
  t6 G' ]: r2 E9 t9 H
ERA三峽北大 發表於 2013-4-30 17:21 ( t$ q% F; G8 ~
買的人在預售時就知道房子會二次施工
2 O. t5 v) V& h4 Y1 q所以誰去舉發呢) ]" u4 j' ?/ U2 t
北大裡的建案有幾件呢 ...

: ]; F8 X) ~0 ?# s$ }
2 v) y: f& d( S5 \: {/ `二工不一定是指在你家裡的，如陽台外推。有些是公設部分，因此如果住戶中有刻意要找建商麻煩，希望能獲得建商「善意」回應，那管委會就等著接工務局的公文吧。碰到這種鄰居，因為他是依法檢舉，只能自認倒楣。
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