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[房市新聞] 二工違章

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marquis

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高中生

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發表於 2013-4-30 15:44:27 |只看該作者 |新文章置後
游走法令邊緣產品 購屋前須三思以免因小失大8 V2 \1 ~$ Z& L, N; U9 B
6 k" h* `0 [7 g  ?
住展房屋網 – 2013年4月24日 下午2:10$ j9 S- P* K' y- J6 D! p8 v

8 I/ X9 p/ A( ~/ H1 t: P! i4 R' v: [今日聯合報的北市地方版，刊出了一篇某社區容積獎勵停車位挪作公設，結果須由住戶拆除，否則將受罰的案例。對此，住戶(管委會)當然大表不解，甚至不滿；有住戶直稱，當時就是因為相關設施，而願以高價買屋，現在遭勒令拆除，住戶得承擔改善成本及房價損失，建商卻賺飽走人，相當不合理。/ C$ N  d0 {9 c
: N3 ^4 k  j# Q" |
事實上，類似事件是層出不窮；如上週蘋果日報踢爆新板特區社區佔用開放空間一事，雖是『陳年老案』，但就是同質案例，癥結都是二次施工(建物取得使用執照後再施工)。這些因容積獎勵獲得的空間，原應做A用途，但經二次施工後變成其他用途；北市上述案例原本應是停車位，但卻變成大廳，板橋新站特區這邊則原本該是開放所有市民使用的開放空間，結果卻變成社區私人庭院。: f% R$ y% F8 {' n, P, J
" k7 l: n# d* L
有趣的是，蘋果日報針對此事訪問一般人，大都直覺認為這是建商的錯或建商必須負責；不過實際接到拆除通知(逾期不拆將受罰)的，仍是住戶(管委會)。如此一般認知與法令規定大不同的情況，也和北市該社區住戶疑問如出一轍。
, ?" U6 B. v1 \$ c) W+ D1 I! @  L0 E7 {, Z! X6 ^& Q/ G7 x- c; {
上述事件，一來是有關容積獎勵之不當使用，不過與一般人更直接相關的，則是建築法相關規定；無論合理與否，現行法令確實規定，除非(住戶)能證明建物產權移轉前就有二次施工，否則相關違規屬實，就是處罰使用人或所有人。而且，這類游走法令灰色地帶的建物，還不只(獎勵)容積挪作他用而已。) F/ R. Z7 x4 \7 O

7 }) B( d$ w# Y首先，當然是最惡名昭彰的挑高夾層。同樣地，按照現行法令，只要是建物許可容積以外加建的室內夾層，就是違建。過去北市曾充斥室內高度動輒四、五米的產品，打著『一坪當兩坪用』的號召，就是此例，而且也是使照取得後二次施工。只不過，問題在於必須舉報才會拆除；而一般情況不可能到住家室內稽查，因此後來市府改用不核發超過室內高度三米六的建照以為因應。; g) x8 e% ]7 |' h9 K

% B4 l. d" r1 s' i. q! v9 B2 g然正所謂『道高一尺，魔高一丈』；後來建商轉個彎，改推所謂的複層式產品，也就是室內有兩種高度(通常是三米及四米二之組合)，平均後仍在三米六上限之內，仍可取得建照，實際上也幾乎仍會二工施作『部分』夾層。然而同樣地，這還是不合法，一旦遭舉報，同樣必須拆除。! S( [% n2 _8 L  J7 w

+ z3 H9 B) A6 U$ m另一大宗，則是工業住宅；上週蘋果報導的內湖五期部份社區之違規使用，就是此例。以該區為例，地目為工商綜合區者，按規定登記及使用目的是事務所或辦公室；姑且不論銷售時業者是否誤導，從結果看，買方確是以住家使用之，而遭舉報受罰的，當然還是住戶。4 W' w0 [- x( x1 S. l/ \8 l. M

* |- W8 g: I; m先不論二次施工，或使用實況與登記目的不符等違法事實，遭罰的是住戶而非業者是否合理，工業住宅、挑高產品或容積獎勵空間挪作他用，業者其實明知有適法性問題，卻照樣為之，其實還是利用消費者貪便宜的心態。3 Q- i6 t$ {1 o- T: h/ C

0 o" p% u" W6 z% |如工業住宅，大多確實比一般住宅產品便宜；挑高產品單價稍高，但加入多出的夾層空間，感覺上價格也變低；容獎空間挪做公設，也的確增加社區附加價值。然回過頭來，這些產品本質上就是違法，一旦遭舉發，就得『恢復原狀』，而且責任多數都是住戶承擔。; q) d7 `+ q2 @5 r! g, h5 f

, U  c3 |, l. R* V0 o  z換言之，在現行相關法令未檢討前，消費者購屋當下，就需先保障自身權益；方式就是睜大眼睛，購買、簽約前仔細看清楚，確認自己買的房子沒有上述問題，否則到最後，吃虧的絕對是自己。唯有消費者明哲保身，甚至拒絕購買，這些法令灰色地帶房市產品，才有可能真正銷聲匿跡！
7 z/ C. ]2 u$ @: y2 \4 U% A
+ ]1 y- N" i% \0 l新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw% i2 [$ m9 A$ C; B. m% Q

6 P* O. U" L( R! ~# T4 b; Nhttp://tw.house.yahoo.com/news/% ... 4%A7-061033344.html
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iAlpha

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發表於 2013-4-30 16:48:16 |只看該作者
談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞?
一般購屋者那比得上黑心不肖建商?
如此的建築法規法令, 造成二次施工……的糾紛  層出不窮,
只是讓黑心不肖建商 援引為護身符 保護傘, 更加肆無忌憚地坑殺購屋者, 逍遙法外.
政府官員 & 立委諸公 就算明知問題之所在, 也是眼不見為淨.
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夢想國度

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發表於 2013-4-30 17:03:16 |只看該作者
iAlpha 發表於 2013-4-30 16:48
4 S, ~5 _& B- f5 U談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞? 一般購屋者那比得上黑心不肖建商? 如 ...
/ V8 y, i3 A& {8 n/ u7 Y
這個業界的生態就是:) P" m( B: E" H+ R- h0 E
建商和主管機關(各縣市政府的建管局,建管課)都要打點好(送禮(券),送錢),
3 Y( F' x2 U- g0 }: n還要有黑白兩道在後面撐腰(黑的處理土方,分點好處,白的護航,施壓),
! O3 a! q6 f/ b- t' n5 q2 C7 e那麼主管機關於會在未"違法"的前提下配合建商"依規定檢查",合格後再來做二工!!( X8 M3 b( I3 l
建商怎麼會不知情!!8 o, S, b2 h3 m4 u1 c
但就供需原則而言,在解說上儘量創造模糊空間,
1 f: j1 C6 f6 [- E  @建商開出價格,有消費者願意買,它為何不賣?
. c9 V9 d2 ^0 @8 s$ b3 z' ^0 i3 b這個業界皆是槓桿操作,賺的是暴利(業內戲稱每個案子的銷售及獲利都是"億來億去"),; ~* ]- F* Y$ ], X2 z9 a4 a
至於罰款個幾十萬,對建商而言,就像是一個員工在結案時少分到的紅利數字,
' [$ \1 r8 ~! d7 W不痛不癢啊!!
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caroler0123 + 1 同意！
iAlpha + 2 無力的購屋者...

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ERA三峽北大

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發表於 2013-4-30 17:21:00 |只看該作者
買的人在預售時就知道房子會二次施工3 P+ |7 f, [7 g$ b; ?
所以誰去舉發呢( d, \$ [0 \3 N) y
北大裡的建案有幾件呢
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杰Jeff

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發表於 2013-4-30 17:25:38 |只看該作者
柿子挑軟的吃,老百姓永遠都是受害者~~
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小軒

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6樓
發表於 2013-4-30 20:09:15 |只看該作者
市場諸多「工」字建號的建案，行銷時都宣稱「已改」或「會改」地目，是真的？還是假的？- k/ a$ }: s' K5 B+ e  P

9 F- G' V9 p+ l/ z) P: ~- t- A7 _$ `在此先感謝你的解惑。
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ianchung50

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7樓
發表於 2013-5-1 08:38:52 |只看該作者

) q+ R/ S' V0 d/ H2 s9 L2 D7 E$ B$ V北大裡有不少建案中有所謂的機電室6 k* M3 B7 B0 G0 f& }. q

; y$ B3 t1 W$ g8 p+ A5 s7 l就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面* z3 y0 {  @. ~& p" p9 q' X4 A

+ h- Q: L( y* Q/ A' m$ c) \但家具配置圖中就變成客廳或一個臥房  C3 @# x3 n" _+ ]/ O

0 D+ {. c6 ?- V# I6 K9 i+ n這種機電室不知道是吃掉妳的坪數還是妳賺到坪數？
. e  E+ c5 g& c5 q1 O$ x6 ?  @/ g* p& I7 M/ s' ]% A% ?
也是二工嗎？
" H) K1 P) q* o: @" v! i/ D; L- T. b* T! U2 W
有人瞭解嗎
YA下班了  明天休假出去玩囉
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Tony

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發表於 2013-5-1 11:12:47 |只看該作者
本帖最後由 Tony 於 2013-5-2 22:46 編輯
* {$ r6 f% O' x5 S! z$ M- }4 Y
ianchung50 發表於 2013-5-1 08:38
( Y2 `$ Q/ J* G3 R6 [5 H. I# ?6 c北大裡有不少建案中有所謂的機電室2 i: d9 T2 N5 e' J1 n

% \' X/ q" {: m4 v1 o% R' {1 {就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面

6 M/ ?4 m, t1 h: C* ~* D% B: D( a+ s: p
這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
) ~1 ?0 P& f3 b( z. |也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利用來當室內坪數! G) S$ j, v: r6 Z+ n2 \5 n
北大特區中，漢O建設最愛用此方式, a( ^2 Q, x2 j7 ]( m
平面圖會出現"機房外推/陽台外推"等虛線
0 \) j: {; Y: e8 s# O當初去看屋時，代銷公司的業務說:
/ v; K6 Z" r( s/ _, v/ \  J[機房是給你當暖氣機/冷氣機空間，如果不用你可以拿來當房間用。]( e5 M6 I4 d$ _: ^0 v3 Q$ w1 Z5 Y$ i3 x
當下心中疑問[台灣需要大型暖氣機嗎?冷氣室外機為何在室內]
/ g3 E$ X# c1 r1 {8 k4 a查了網路才知道，這樣的屬於二工空間% T4 q2 A9 s+ ~9 d
建商在平面圖有機房標示的空間，但樣品屋此處用一條紅色膠帶貼在地上標示出來$ x- k, L/ S3 N: h3 Q  Y
而且所為的陽台其實是下一樓的雨遮，不是真正法定陽台空間。
$ s* `- |9 l% H: G. R: b$ w7 e$ q+ f' `+ x( Q
請參考
$ z7 g% }: s! d1 ehttp://www.goodpartner.idv.tw/index.php?load=read&id=96
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ianchung50

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發表於 2013-5-1 16:52:45 |只看該作者
Tony 發表於 2013-5-1 11:12 : r8 T3 T9 b3 w- K1 ?" V2 {
這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]2 d) |0 e2 Z  A( A# [8 _" U' ]2 _
也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利 ...
& K5 S: J" [2 a9 f
感謝你的回應及提供的文章
" M4 l" v4 j. J5 U' r2 B0 p很有參考價值喔
& j! C9 l6 k3 [# V6 j. O$ @
5 k/ s- Y  n8 o7 l- l5 w% d0 j另外請問
9 Y, f, D9 _, \& d一般附屬建物不是有陽台、雨遮嗎9 J; d* U- H$ K" d$ u1 k
那在權狀上的陽台是自己可以走進去利用的. v4 m7 I# k0 G9 L. e
我沒有問題2 K; \. Y; V7 _, B0 r
我的疑問是
, j% v3 C% g- K. F1 C權狀裡的雨遮
& G+ g: |' `+ v7 ]通常也有一定的坪數* U+ _* o8 C2 a1 O) l3 V, Z+ ~) `- e
通常與陽台一樣是與我家的樓地板在同一平面的
7 c2 I1 ~2 P- H- S- C( |只是沒有門進去、沒有欄杆、很淺、很小、有時還像一圈土星環7 d# \+ t4 ~% ]7 o
很難利用+ I6 d, Q$ l  R2 P
而且重點是好像是遮下一層的雨
. k" o1 ?! R$ W( C6 [所以我買的雨遮是遮別人的雨嗎
! k4 h5 Z. V# X4 @" K  j: N/ N/ K
/ E9 A  z% I. ]* V還是說我房間外窗戶上面的那一圈雨遮才是我的呢5 j& x7 Q" e, u, X1 [

6 Z+ A# N* h' d) q% x
YA下班了  明天休假出去玩囉
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met_tw

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10樓
發表於 2013-5-1 23:05:23 |只看該作者
本帖最後由 met_tw 於 2013-5-1 23:07 編輯
/ k' e8 \9 b& x, Q$ u
ERA三峽北大 發表於 2013-4-30 17:21 , B2 C% r, ]: V- j* N
買的人在預售時就知道房子會二次施工
- u! m) z0 ?8 ]9 J; v1 a4 h" L3 C6 ]( ^所以誰去舉發呢; t  j6 X6 ~: a) r+ m: ?$ g) I
北大裡的建案有幾件呢 ...
' [3 s; |" Z6 \3 L, a

# p3 _1 e" m1 Z! ]) l5 m二工不一定是指在你家裡的，如陽台外推。有些是公設部分，因此如果住戶中有刻意要找建商麻煩，希望能獲得建商「善意」回應，那管委會就等著接工務局的公文吧。碰到這種鄰居，因為他是依法檢舉，只能自認倒楣。
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