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[房市新聞] 二工違章

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marquis

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高中生

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發表於 2013-4-30 15:44:27 |只看該作者 |新文章置後
游走法令邊緣產品 購屋前須三思以免因小失大
0 W- v  ?6 [. |" s* h7 u# \  @. B# X! @. j
住展房屋網 – 2013年4月24日 下午2:10, g) J* ~8 ~7 h9 p5 E5 G9 p5 i3 [
  C' u  _: R! ^
今日聯合報的北市地方版，刊出了一篇某社區容積獎勵停車位挪作公設，結果須由住戶拆除，否則將受罰的案例。對此，住戶(管委會)當然大表不解，甚至不滿；有住戶直稱，當時就是因為相關設施，而願以高價買屋，現在遭勒令拆除，住戶得承擔改善成本及房價損失，建商卻賺飽走人，相當不合理。" D$ {2 H( j/ {3 W$ C3 e

* G3 d8 N3 {* `. v( V3 i事實上，類似事件是層出不窮；如上週蘋果日報踢爆新板特區社區佔用開放空間一事，雖是『陳年老案』，但就是同質案例，癥結都是二次施工(建物取得使用執照後再施工)。這些因容積獎勵獲得的空間，原應做A用途，但經二次施工後變成其他用途；北市上述案例原本應是停車位，但卻變成大廳，板橋新站特區這邊則原本該是開放所有市民使用的開放空間，結果卻變成社區私人庭院。
4 u3 L$ U* X- F' e& I5 \, `
- _8 R  U& [7 [- |( |) `  }& a+ G有趣的是，蘋果日報針對此事訪問一般人，大都直覺認為這是建商的錯或建商必須負責；不過實際接到拆除通知(逾期不拆將受罰)的，仍是住戶(管委會)。如此一般認知與法令規定大不同的情況，也和北市該社區住戶疑問如出一轍。+ \- t. p$ g7 |+ {& _* ]& Y3 I
1 \* Q9 x, v$ i. z* j* W
上述事件，一來是有關容積獎勵之不當使用，不過與一般人更直接相關的，則是建築法相關規定；無論合理與否，現行法令確實規定，除非(住戶)能證明建物產權移轉前就有二次施工，否則相關違規屬實，就是處罰使用人或所有人。而且，這類游走法令灰色地帶的建物，還不只(獎勵)容積挪作他用而已。
7 B8 n6 }1 f+ C8 N. J
3 G1 U% `: O  B8 {/ n2 n# e首先，當然是最惡名昭彰的挑高夾層。同樣地，按照現行法令，只要是建物許可容積以外加建的室內夾層，就是違建。過去北市曾充斥室內高度動輒四、五米的產品，打著『一坪當兩坪用』的號召，就是此例，而且也是使照取得後二次施工。只不過，問題在於必須舉報才會拆除；而一般情況不可能到住家室內稽查，因此後來市府改用不核發超過室內高度三米六的建照以為因應。6 }" C; j2 y6 e7 H

7 P! Y  o. f+ H+ n! y然正所謂『道高一尺，魔高一丈』；後來建商轉個彎，改推所謂的複層式產品，也就是室內有兩種高度(通常是三米及四米二之組合)，平均後仍在三米六上限之內，仍可取得建照，實際上也幾乎仍會二工施作『部分』夾層。然而同樣地，這還是不合法，一旦遭舉報，同樣必須拆除。9 ?& ^4 j0 S! r: Z& z# y' T, j1 l
) |: m8 m/ f' i; S( ^
另一大宗，則是工業住宅；上週蘋果報導的內湖五期部份社區之違規使用，就是此例。以該區為例，地目為工商綜合區者，按規定登記及使用目的是事務所或辦公室；姑且不論銷售時業者是否誤導，從結果看，買方確是以住家使用之，而遭舉報受罰的，當然還是住戶。
1 {& V+ n+ M2 K: i) f" ?! H9 x* r) d  q4 ?/ [* T+ \- P
先不論二次施工，或使用實況與登記目的不符等違法事實，遭罰的是住戶而非業者是否合理，工業住宅、挑高產品或容積獎勵空間挪作他用，業者其實明知有適法性問題，卻照樣為之，其實還是利用消費者貪便宜的心態。
% b9 a$ h" t6 q0 _% G6 w2 A9 i  c; S, x0 @) p' K9 U* M- e% R
如工業住宅，大多確實比一般住宅產品便宜；挑高產品單價稍高，但加入多出的夾層空間，感覺上價格也變低；容獎空間挪做公設，也的確增加社區附加價值。然回過頭來，這些產品本質上就是違法，一旦遭舉發，就得『恢復原狀』，而且責任多數都是住戶承擔。
7 d3 Q: Z/ |" ^+ Y/ {( a8 `- h. U# N- Q
換言之，在現行相關法令未檢討前，消費者購屋當下，就需先保障自身權益；方式就是睜大眼睛，購買、簽約前仔細看清楚，確認自己買的房子沒有上述問題，否則到最後，吃虧的絕對是自己。唯有消費者明哲保身，甚至拒絕購買，這些法令灰色地帶房市產品，才有可能真正銷聲匿跡！
9 F6 W4 ]; y) V3 m% j; V1 p2 k: `8 D4 X% b0 `. |. g
新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw' H( M5 w5 N+ G" M
) r" R( O: T0 R' Z
http://tw.house.yahoo.com/news/% ... 4%A7-061033344.html
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發表於 2013-4-30 16:48:16 |只看該作者
談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞?
一般購屋者那比得上黑心不肖建商?
如此的建築法規法令, 造成二次施工……的糾紛  層出不窮,
只是讓黑心不肖建商 援引為護身符 保護傘, 更加肆無忌憚地坑殺購屋者, 逍遙法外.
政府官員 & 立委諸公 就算明知問題之所在, 也是眼不見為淨.
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發表於 2013-4-30 17:03:16 |只看該作者
iAlpha 發表於 2013-4-30 16:48
: s" [( V8 O1 V談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞? 一般購屋者那比得上黑心不肖建商? 如 ...

" `* v* Q5 s, v* }: k這個業界的生態就是:
) k8 V: Z7 g% X, @/ w: ]2 N! l建商和主管機關(各縣市政府的建管局,建管課)都要打點好(送禮(券),送錢),! `! B2 b' v# H% r0 Y
還要有黑白兩道在後面撐腰(黑的處理土方,分點好處,白的護航,施壓),$ I) `  y4 R( S- v  n- u! k
那麼主管機關於會在未"違法"的前提下配合建商"依規定檢查",合格後再來做二工!!
6 Z7 e; W- k6 h" v1 R7 t+ }. O建商怎麼會不知情!!
7 H/ ?/ c  z% w- Y, `但就供需原則而言,在解說上儘量創造模糊空間,
& `1 |3 f8 Z5 A建商開出價格,有消費者願意買,它為何不賣?- P0 j3 l$ X/ _( m7 r
這個業界皆是槓桿操作,賺的是暴利(業內戲稱每個案子的銷售及獲利都是"億來億去"),
* d/ M8 I# c7 z& M9 e1 J至於罰款個幾十萬,對建商而言,就像是一個員工在結案時少分到的紅利數字,2 b" ^; }' d0 u- m
不痛不癢啊!!
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caroler0123 + 1 同意！
iAlpha + 2 無力的購屋者...

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ERA三峽北大

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發表於 2013-4-30 17:21:00 |只看該作者
買的人在預售時就知道房子會二次施工6 `' ?( e( o+ z* N( N8 B& \
所以誰去舉發呢0 _/ g- i$ }' v( z  j4 n( y
北大裡的建案有幾件呢
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杰Jeff

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發表於 2013-4-30 17:25:38 |只看該作者
柿子挑軟的吃,老百姓永遠都是受害者~~
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小軒

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發表於 2013-4-30 20:09:15 |只看該作者
市場諸多「工」字建號的建案，行銷時都宣稱「已改」或「會改」地目，是真的？還是假的？
$ H( e8 Q% l, d7 \# E+ p0 v; s  a$ Y" s% ]% O0 v7 B9 g
在此先感謝你的解惑。
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ianchung50

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發表於 2013-5-1 08:38:52 |只看該作者

  c9 ^( F0 h, m+ }+ x: x; c  N北大裡有不少建案中有所謂的機電室2 V1 G) E1 e$ g2 e

# j# q5 J' }& o, j2 v. {' j& S就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面
/ O3 T! L6 M6 |2 S- B+ c% ^3 m" O! |# S1 G+ \0 I
但家具配置圖中就變成客廳或一個臥房9 `& U1 m; l1 z
0 L8 w- b/ p' V2 I9 S. l  k% h
這種機電室不知道是吃掉妳的坪數還是妳賺到坪數？3 ~0 g4 v7 K- E6 r9 z& z9 s' K

( _9 P3 W! A* v. [$ u也是二工嗎？' u. T" d; K. a& Y, `

- a. u. Q, r* \有人瞭解嗎
YA下班了  明天休假出去玩囉
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Tony

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發表於 2013-5-1 11:12:47 |只看該作者
本帖最後由 Tony 於 2013-5-2 22:46 編輯 2 b1 q: a% t3 Y6 P
ianchung50 發表於 2013-5-1 08:38 % p" \6 a/ s6 N+ C2 l' f: N3 T
北大裡有不少建案中有所謂的機電室
* p/ k  ~6 ]! e, d8 P! _: K$ d. O& e& j% h2 w, P! Y3 V
就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面
. T" F2 j' O$ S

+ |0 N: {/ ]. K4 H% c0 G這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
, T+ x2 S$ y# W8 c也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利用來當室內坪數
( J6 b" c5 c) ^4 O* I$ w% H北大特區中，漢O建設最愛用此方式
" P* p8 X0 t' ?平面圖會出現"機房外推/陽台外推"等虛線' x( n9 Z& @: D( q& j8 T
當初去看屋時，代銷公司的業務說:. Y5 V( ^. f: c. T
[機房是給你當暖氣機/冷氣機空間，如果不用你可以拿來當房間用。]
* h. Q3 X) W$ b當下心中疑問[台灣需要大型暖氣機嗎?冷氣室外機為何在室內]8 `# E+ c) z4 ~9 _: d' [
查了網路才知道，這樣的屬於二工空間) u7 A  u! V. O, m3 b: c, f
建商在平面圖有機房標示的空間，但樣品屋此處用一條紅色膠帶貼在地上標示出來
# l0 C/ Y2 ?1 Z5 p' ~( ~% }而且所為的陽台其實是下一樓的雨遮，不是真正法定陽台空間。- b& |! S! N) ^) D9 a+ c* t
. X+ B6 B7 c5 z3 S% U
請參考2 r/ A% A+ s4 ^! m! E0 A
http://www.goodpartner.idv.tw/index.php?load=read&id=96
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ianchung50

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發表於 2013-5-1 16:52:45 |只看該作者
Tony 發表於 2013-5-1 11:12
7 B! f6 r6 Y( w6 A  K" K這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
' J! e$ e5 N$ A3 B( p. C也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利 ...
/ E3 A& K( U0 K; Q4 n6 a; o
感謝你的回應及提供的文章1 H# ^9 j; }$ D0 R0 |5 j
很有參考價值喔
5 q7 f: F6 {% h7 R1 i
4 L7 F8 _9 c$ l! e. B另外請問
( m3 P8 u+ n5 l, ~/ j- {0 `$ Z. @一般附屬建物不是有陽台、雨遮嗎! \: D1 x  L( \" T* k* t  g6 l1 s
那在權狀上的陽台是自己可以走進去利用的, O7 F$ e- S( G. ~- ]+ B
我沒有問題
4 n# s' m) d# u: h' V% w  z& _  _8 F我的疑問是! ^* d3 [  h  P, r8 o3 J) P
權狀裡的雨遮( n% }; d- X, W6 q
通常也有一定的坪數  V  @8 {  Z, @( y+ u( q+ H
通常與陽台一樣是與我家的樓地板在同一平面的
2 F1 l: k" E: ^6 n, R  S只是沒有門進去、沒有欄杆、很淺、很小、有時還像一圈土星環0 z' g1 L8 H: F
很難利用
6 U4 q8 s, u7 O1 R0 B而且重點是好像是遮下一層的雨
4 |+ H" {, G( X7 x- {: C所以我買的雨遮是遮別人的雨嗎2 o" i, _/ h6 s

( J' l' u# v6 |+ g* X還是說我房間外窗戶上面的那一圈雨遮才是我的呢' l* C& ^' |) T' Z, [
9 ?$ a7 B8 |+ t8 q1 [. r- F9 F
YA下班了  明天休假出去玩囉
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met_tw

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10樓
發表於 2013-5-1 23:05:23 |只看該作者
本帖最後由 met_tw 於 2013-5-1 23:07 編輯 / V$ A* Y. q8 y+ d1 e
ERA三峽北大 發表於 2013-4-30 17:21 - u, a4 }, {6 r3 ?1 ]; j0 t
買的人在預售時就知道房子會二次施工4 p3 s& d7 K: e* r# J$ e
所以誰去舉發呢3 c, t( ^" g7 J$ g5 c5 ~
北大裡的建案有幾件呢 ...

+ ]1 T8 h% T$ ^% z1 [$ L4 ?+ d+ w0 ?. s
' G! G7 D$ T6 j, S& G# ]" H二工不一定是指在你家裡的，如陽台外推。有些是公設部分，因此如果住戶中有刻意要找建商麻煩，希望能獲得建商「善意」回應，那管委會就等著接工務局的公文吧。碰到這種鄰居，因為他是依法檢舉，只能自認倒楣。
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