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[房市新聞] 二工違章

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marquis

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發表於 2013-4-30 15:44:27 |只看該作者 |新文章置後
游走法令邊緣產品 購屋前須三思以免因小失大
; i$ q0 [$ y5 {; S0 D. J0 V9 l$ V) t6 e1 f' q
住展房屋網 – 2013年4月24日 下午2:108 I) b+ H1 `  q7 g  }- r1 m

; [6 B1 E' J0 N5 b# a; y今日聯合報的北市地方版，刊出了一篇某社區容積獎勵停車位挪作公設，結果須由住戶拆除，否則將受罰的案例。對此，住戶(管委會)當然大表不解，甚至不滿；有住戶直稱，當時就是因為相關設施，而願以高價買屋，現在遭勒令拆除，住戶得承擔改善成本及房價損失，建商卻賺飽走人，相當不合理。
8 [0 h: s1 k$ S8 J
  }% e; H8 T; p4 N0 K3 I( y0 a% t2 C事實上，類似事件是層出不窮；如上週蘋果日報踢爆新板特區社區佔用開放空間一事，雖是『陳年老案』，但就是同質案例，癥結都是二次施工(建物取得使用執照後再施工)。這些因容積獎勵獲得的空間，原應做A用途，但經二次施工後變成其他用途；北市上述案例原本應是停車位，但卻變成大廳，板橋新站特區這邊則原本該是開放所有市民使用的開放空間，結果卻變成社區私人庭院。
  J* b) O/ x8 J
1 i4 i, z; [( t有趣的是，蘋果日報針對此事訪問一般人，大都直覺認為這是建商的錯或建商必須負責；不過實際接到拆除通知(逾期不拆將受罰)的，仍是住戶(管委會)。如此一般認知與法令規定大不同的情況，也和北市該社區住戶疑問如出一轍。
; L+ h9 v( j" {1 g6 K4 E5 _0 F7 ]4 {8 K# P+ y+ c$ d
上述事件，一來是有關容積獎勵之不當使用，不過與一般人更直接相關的，則是建築法相關規定；無論合理與否，現行法令確實規定，除非(住戶)能證明建物產權移轉前就有二次施工，否則相關違規屬實，就是處罰使用人或所有人。而且，這類游走法令灰色地帶的建物，還不只(獎勵)容積挪作他用而已。& s+ \7 Y* B8 e3 ?# Q
! F- T7 r% `- j: {& Y# @
首先，當然是最惡名昭彰的挑高夾層。同樣地，按照現行法令，只要是建物許可容積以外加建的室內夾層，就是違建。過去北市曾充斥室內高度動輒四、五米的產品，打著『一坪當兩坪用』的號召，就是此例，而且也是使照取得後二次施工。只不過，問題在於必須舉報才會拆除；而一般情況不可能到住家室內稽查，因此後來市府改用不核發超過室內高度三米六的建照以為因應。# |$ P' q( C5 }( W% i4 I1 t0 H8 ?9 ^* |

3 s& A3 r" X- b3 q1 z然正所謂『道高一尺，魔高一丈』；後來建商轉個彎，改推所謂的複層式產品，也就是室內有兩種高度(通常是三米及四米二之組合)，平均後仍在三米六上限之內，仍可取得建照，實際上也幾乎仍會二工施作『部分』夾層。然而同樣地，這還是不合法，一旦遭舉報，同樣必須拆除。8 r5 \& u9 r2 `4 B+ y2 N

; N5 @: t: R& P3 A1 X另一大宗，則是工業住宅；上週蘋果報導的內湖五期部份社區之違規使用，就是此例。以該區為例，地目為工商綜合區者，按規定登記及使用目的是事務所或辦公室；姑且不論銷售時業者是否誤導，從結果看，買方確是以住家使用之，而遭舉報受罰的，當然還是住戶。
# @# I  v3 y5 ?% x3 {& F. x; x$ {: C$ g8 C5 J" Z7 |2 q2 O+ F
先不論二次施工，或使用實況與登記目的不符等違法事實，遭罰的是住戶而非業者是否合理，工業住宅、挑高產品或容積獎勵空間挪作他用，業者其實明知有適法性問題，卻照樣為之，其實還是利用消費者貪便宜的心態。
6 z# v7 y0 v! e9 n4 {% p( F; D- T: z, `
如工業住宅，大多確實比一般住宅產品便宜；挑高產品單價稍高，但加入多出的夾層空間，感覺上價格也變低；容獎空間挪做公設，也的確增加社區附加價值。然回過頭來，這些產品本質上就是違法，一旦遭舉發，就得『恢復原狀』，而且責任多數都是住戶承擔。
# K+ w' W; M6 j
; H1 e& B+ s3 T. w+ U2 \換言之，在現行相關法令未檢討前，消費者購屋當下，就需先保障自身權益；方式就是睜大眼睛，購買、簽約前仔細看清楚，確認自己買的房子沒有上述問題，否則到最後，吃虧的絕對是自己。唯有消費者明哲保身，甚至拒絕購買，這些法令灰色地帶房市產品，才有可能真正銷聲匿跡！0 G. b- n4 x. e3 o8 {
  ]: Q, ~* a2 ^
新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw) Y9 [5 n/ m, ?

; F% b) u! z4 T- `1 e1 C$ dhttp://tw.house.yahoo.com/news/% ... 4%A7-061033344.html
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發表於 2013-4-30 16:48:16 |只看該作者
談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞?
一般購屋者那比得上黑心不肖建商?
如此的建築法規法令, 造成二次施工……的糾紛  層出不窮,
只是讓黑心不肖建商 援引為護身符 保護傘, 更加肆無忌憚地坑殺購屋者, 逍遙法外.
政府官員 & 立委諸公 就算明知問題之所在, 也是眼不見為淨.
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發表於 2013-4-30 17:03:16 |只看該作者
iAlpha 發表於 2013-4-30 16:48
8 f8 {/ ]5 b6 E5 }: o- N談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞? 一般購屋者那比得上黑心不肖建商? 如 ...
  l2 t5 z6 O1 ~- H
這個業界的生態就是:
4 [0 [: \2 A& ^4 z4 Q建商和主管機關(各縣市政府的建管局,建管課)都要打點好(送禮(券),送錢),
7 O. M. h9 C2 H& R還要有黑白兩道在後面撐腰(黑的處理土方,分點好處,白的護航,施壓),2 a0 z/ I7 S4 K9 Z0 _
那麼主管機關於會在未"違法"的前提下配合建商"依規定檢查",合格後再來做二工!!- g4 V" F' ?- @7 Y9 \5 k, R
建商怎麼會不知情!!
7 [: y# _1 s9 F4 |3 \3 o- f' C0 W但就供需原則而言,在解說上儘量創造模糊空間,
1 L% h) i  D# k2 Z$ S( D: `1 X建商開出價格,有消費者願意買,它為何不賣?. B2 K1 Y6 t9 ?5 s1 y+ q/ d' [: y
這個業界皆是槓桿操作,賺的是暴利(業內戲稱每個案子的銷售及獲利都是"億來億去"),
2 c5 t! P0 A) m$ F! r- M至於罰款個幾十萬,對建商而言,就像是一個員工在結案時少分到的紅利數字,
/ v4 I' q% u4 y不痛不癢啊!!
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caroler0123 + 1 同意！
iAlpha + 2 無力的購屋者...

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ERA三峽北大

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發表於 2013-4-30 17:21:00 |只看該作者
買的人在預售時就知道房子會二次施工+ p: c# p* }( @1 H. j; S) o/ m" K
所以誰去舉發呢
/ b( A7 f) Y' b9 l% |6 W北大裡的建案有幾件呢
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杰Jeff

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發表於 2013-4-30 17:25:38 |只看該作者
柿子挑軟的吃,老百姓永遠都是受害者~~
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小軒

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發表於 2013-4-30 20:09:15 |只看該作者
市場諸多「工」字建號的建案，行銷時都宣稱「已改」或「會改」地目，是真的？還是假的？+ D! P, p7 {% G+ H5 p

. |: ?, V, n1 Y% @' B在此先感謝你的解惑。
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ianchung50

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發表於 2013-5-1 08:38:52 |只看該作者
! r( j$ i+ _$ d1 s
北大裡有不少建案中有所謂的機電室
6 r+ A- d+ g4 H
0 b- Q. n4 e6 I1 O就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面
9 A$ a( s- Y' d" i( n/ Y$ d' S: S' k7 R% ~
但家具配置圖中就變成客廳或一個臥房
& V% W5 I- w/ x
5 o0 f) c5 o2 s  s0 B$ e$ @& u2 o這種機電室不知道是吃掉妳的坪數還是妳賺到坪數？
/ o. G# ~7 A3 w! `" O: r. x; N  ?. }& v0 g4 Z: ]
也是二工嗎？. b* F- D9 f/ e# X+ a8 H
7 |# y; H% B$ j. I( a8 w
有人瞭解嗎
YA下班了  明天休假出去玩囉
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Tony

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8樓
發表於 2013-5-1 11:12:47 |只看該作者
本帖最後由 Tony 於 2013-5-2 22:46 編輯
% Q1 {4 W) \2 o- G
ianchung50 發表於 2013-5-1 08:38 0 ]. E3 Z/ K, B# I2 @' z
北大裡有不少建案中有所謂的機電室+ n" @2 L- T* X; b
7 H- B( W* e7 S( t1 _& _2 t- O) V
就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面

0 k- f2 E: B1 ^9 a. W. ]
  u1 L5 F- q4 Q這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
0 \) _4 H- _( o: a' s也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利用來當室內坪數
1 Q) h) C$ D; t$ w0 x( E北大特區中，漢O建設最愛用此方式
- d9 }! ^7 B1 `4 ~7 A" n9 @6 _5 E8 ]平面圖會出現"機房外推/陽台外推"等虛線5 H6 C/ Y, g1 e0 m  W1 ~/ ]" q/ Y
當初去看屋時，代銷公司的業務說:
/ O$ t+ k6 W3 t. ?[機房是給你當暖氣機/冷氣機空間，如果不用你可以拿來當房間用。]* z7 q0 Q1 ~# e, F% k% r' N
當下心中疑問[台灣需要大型暖氣機嗎?冷氣室外機為何在室內]
2 b1 T* Y9 ], @0 U0 h+ k! ]查了網路才知道，這樣的屬於二工空間# \. V3 z; M4 K0 L2 g1 j
建商在平面圖有機房標示的空間，但樣品屋此處用一條紅色膠帶貼在地上標示出來% e6 Q" p- b5 J. f5 Q5 N
而且所為的陽台其實是下一樓的雨遮，不是真正法定陽台空間。
( G% P& b# o% b8 Q9 o! F+ B$ Q/ o$ X8 j1 n" e' Q
請參考! n# Y; s, R: m; x5 R
http://www.goodpartner.idv.tw/index.php?load=read&id=96
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ianchung50

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發表於 2013-5-1 16:52:45 |只看該作者
Tony 發表於 2013-5-1 11:12 & h# v" v' H3 |( Q% J
這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]& A" V8 }5 j1 M( @$ y( [7 x
也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利 ...
- G: A5 R6 r% R' x" l3 [; n
感謝你的回應及提供的文章
; |0 Q+ i! \! \( C, ?很有參考價值喔, A* K: x  U% \

) l& q$ ?; Q7 v+ T+ }+ q; R另外請問+ U) I' n+ b/ R5 s
一般附屬建物不是有陽台、雨遮嗎8 o: \3 X# d& k+ K" I
那在權狀上的陽台是自己可以走進去利用的
  e) k1 b5 t3 T2 n2 V# h我沒有問題! e% g% y* R, B& {
我的疑問是2 `' r/ A; R# F% }
權狀裡的雨遮
" T" u9 y4 ?! w  W通常也有一定的坪數- |, s0 S; @$ k9 h! r8 n# N
通常與陽台一樣是與我家的樓地板在同一平面的
& s8 {8 F3 s1 [) i6 W  M7 d只是沒有門進去、沒有欄杆、很淺、很小、有時還像一圈土星環$ [0 j- M( R/ _; H) V% Z0 q
很難利用
7 E5 m- a; {# l* a而且重點是好像是遮下一層的雨
! ^4 |( I& y) p0 Z# ~$ a) ]所以我買的雨遮是遮別人的雨嗎- y) v, ^5 v" M$ ]* Q
( ^. h8 q% G  `4 @1 }
還是說我房間外窗戶上面的那一圈雨遮才是我的呢
( e# x7 h1 B: T+ d9 \, i
7 f2 a& P. {% N( _+ x9 G3 J- S
YA下班了  明天休假出去玩囉
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met_tw

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10樓
發表於 2013-5-1 23:05:23 |只看該作者
本帖最後由 met_tw 於 2013-5-1 23:07 編輯 1 I1 l: `9 A% z4 ^/ Q9 t" A7 J
ERA三峽北大 發表於 2013-4-30 17:21 ! K; H& ~' L; M6 }' M
買的人在預售時就知道房子會二次施工9 X" Z) f  ~6 k5 A
所以誰去舉發呢
; J. J  e8 Y1 L8 p北大裡的建案有幾件呢 ...

  c1 j1 {. `6 r5 `" x$ ]/ N; `+ J) b: {0 }! c6 U" G. r" ]1 Z3 @0 ~: A
二工不一定是指在你家裡的，如陽台外推。有些是公設部分，因此如果住戶中有刻意要找建商麻煩，希望能獲得建商「善意」回應，那管委會就等著接工務局的公文吧。碰到這種鄰居，因為他是依法檢舉，只能自認倒楣。
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