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[房市新聞] 二工違章

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marquis

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高中生

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發表於 2013-4-30 15:44:27 |只看該作者 |新文章置後
游走法令邊緣產品 購屋前須三思以免因小失大
( h/ H5 w) i6 r0 t; S/ k2 V3 G) u' i) P; J& w; x
住展房屋網 – 2013年4月24日 下午2:10
* W' T3 M5 E$ s* H
/ J4 m. o9 Q9 L5 J0 J' f0 w6 _( ?/ s今日聯合報的北市地方版，刊出了一篇某社區容積獎勵停車位挪作公設，結果須由住戶拆除，否則將受罰的案例。對此，住戶(管委會)當然大表不解，甚至不滿；有住戶直稱，當時就是因為相關設施，而願以高價買屋，現在遭勒令拆除，住戶得承擔改善成本及房價損失，建商卻賺飽走人，相當不合理。
* h/ L/ g' Z& p- F
& B+ ^- f1 P& w" R* c事實上，類似事件是層出不窮；如上週蘋果日報踢爆新板特區社區佔用開放空間一事，雖是『陳年老案』，但就是同質案例，癥結都是二次施工(建物取得使用執照後再施工)。這些因容積獎勵獲得的空間，原應做A用途，但經二次施工後變成其他用途；北市上述案例原本應是停車位，但卻變成大廳，板橋新站特區這邊則原本該是開放所有市民使用的開放空間，結果卻變成社區私人庭院。
1 K; m( a" O* T  e" H' v: O# b: @6 G8 B& {2 y5 t8 ]& j5 @
有趣的是，蘋果日報針對此事訪問一般人，大都直覺認為這是建商的錯或建商必須負責；不過實際接到拆除通知(逾期不拆將受罰)的，仍是住戶(管委會)。如此一般認知與法令規定大不同的情況，也和北市該社區住戶疑問如出一轍。1 U8 h% L; `, X& J
" t' W; x3 u8 c; e& F- n. A
上述事件，一來是有關容積獎勵之不當使用，不過與一般人更直接相關的，則是建築法相關規定；無論合理與否，現行法令確實規定，除非(住戶)能證明建物產權移轉前就有二次施工，否則相關違規屬實，就是處罰使用人或所有人。而且，這類游走法令灰色地帶的建物，還不只(獎勵)容積挪作他用而已。. A; C: r, I3 F3 ]/ m- r
0 [: N. x8 W; ]! R+ _
首先，當然是最惡名昭彰的挑高夾層。同樣地，按照現行法令，只要是建物許可容積以外加建的室內夾層，就是違建。過去北市曾充斥室內高度動輒四、五米的產品，打著『一坪當兩坪用』的號召，就是此例，而且也是使照取得後二次施工。只不過，問題在於必須舉報才會拆除；而一般情況不可能到住家室內稽查，因此後來市府改用不核發超過室內高度三米六的建照以為因應。; G4 T/ G0 [+ c2 q/ A

2 D6 e# d! u! q+ |) {0 Q1 c然正所謂『道高一尺，魔高一丈』；後來建商轉個彎，改推所謂的複層式產品，也就是室內有兩種高度(通常是三米及四米二之組合)，平均後仍在三米六上限之內，仍可取得建照，實際上也幾乎仍會二工施作『部分』夾層。然而同樣地，這還是不合法，一旦遭舉報，同樣必須拆除。. d% W+ \! P2 {* b
2 h3 h- _( ~/ j2 k3 F! r+ O
另一大宗，則是工業住宅；上週蘋果報導的內湖五期部份社區之違規使用，就是此例。以該區為例，地目為工商綜合區者，按規定登記及使用目的是事務所或辦公室；姑且不論銷售時業者是否誤導，從結果看，買方確是以住家使用之，而遭舉報受罰的，當然還是住戶。
/ q2 M6 Q: {1 x: ^7 s. C! U4 B9 u" P' _
先不論二次施工，或使用實況與登記目的不符等違法事實，遭罰的是住戶而非業者是否合理，工業住宅、挑高產品或容積獎勵空間挪作他用，業者其實明知有適法性問題，卻照樣為之，其實還是利用消費者貪便宜的心態。
# d' n# Q8 u6 H$ {, X5 ^
, J# }% o8 u+ f1 X- ]9 J如工業住宅，大多確實比一般住宅產品便宜；挑高產品單價稍高，但加入多出的夾層空間，感覺上價格也變低；容獎空間挪做公設，也的確增加社區附加價值。然回過頭來，這些產品本質上就是違法，一旦遭舉發，就得『恢復原狀』，而且責任多數都是住戶承擔。' {: z7 N9 T+ v+ b' X! w
* i. S3 H9 ?9 S# }  n' d
換言之，在現行相關法令未檢討前，消費者購屋當下，就需先保障自身權益；方式就是睜大眼睛，購買、簽約前仔細看清楚，確認自己買的房子沒有上述問題，否則到最後，吃虧的絕對是自己。唯有消費者明哲保身，甚至拒絕購買，這些法令灰色地帶房市產品，才有可能真正銷聲匿跡！
" O: T# t' q7 C
9 ^7 t1 D; S+ Q5 R# Q1 S新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw
. s: M3 g6 R4 y' |, u& o$ p
1 y* C1 z; q8 c+ g) q1 Rhttp://tw.house.yahoo.com/news/% ... 4%A7-061033344.html
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發表於 2013-4-30 16:48:16 |只看該作者
談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞?
一般購屋者那比得上黑心不肖建商?
如此的建築法規法令, 造成二次施工……的糾紛  層出不窮,
只是讓黑心不肖建商 援引為護身符 保護傘, 更加肆無忌憚地坑殺購屋者, 逍遙法外.
政府官員 & 立委諸公 就算明知問題之所在, 也是眼不見為淨.
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發表於 2013-4-30 17:03:16 |只看該作者
iAlpha 發表於 2013-4-30 16:48 $ @7 _9 }+ a% z* |. H3 ~# e2 }4 t
談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞? 一般購屋者那比得上黑心不肖建商? 如 ...

. d# h: g0 g) v" m這個業界的生態就是:! M  l' Z0 _9 z6 G7 Q* w7 _! _
建商和主管機關(各縣市政府的建管局,建管課)都要打點好(送禮(券),送錢),  k  V9 {2 h  U
還要有黑白兩道在後面撐腰(黑的處理土方,分點好處,白的護航,施壓),
1 Q, I8 I% W8 B9 o, P4 F! O那麼主管機關於會在未"違法"的前提下配合建商"依規定檢查",合格後再來做二工!!
8 `# o/ h! Y& c! t5 {建商怎麼會不知情!!5 \* z' P: \' C6 V  C9 B
但就供需原則而言,在解說上儘量創造模糊空間,4 ]3 @) s) l1 g% M% t& e
建商開出價格,有消費者願意買,它為何不賣?
8 _) S! H" p* F這個業界皆是槓桿操作,賺的是暴利(業內戲稱每個案子的銷售及獲利都是"億來億去"),' n9 I0 M7 N" H9 h3 a9 L2 h
至於罰款個幾十萬,對建商而言,就像是一個員工在結案時少分到的紅利數字,- Y  Q% X' E% v7 `/ X9 K/ B
不痛不癢啊!!
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caroler0123 + 1 同意！
iAlpha + 2 無力的購屋者...

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ERA三峽北大

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發表於 2013-4-30 17:21:00 |只看該作者
買的人在預售時就知道房子會二次施工" j2 ~/ l0 C& s! N2 c
所以誰去舉發呢
; f1 ~) t9 I+ ^# n北大裡的建案有幾件呢
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杰Jeff

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發表於 2013-4-30 17:25:38 |只看該作者
柿子挑軟的吃,老百姓永遠都是受害者~~
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小軒

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發表於 2013-4-30 20:09:15 |只看該作者
市場諸多「工」字建號的建案，行銷時都宣稱「已改」或「會改」地目，是真的？還是假的？0 n( r. [' w' o0 u0 ^& p! c0 P

" [6 G- ^/ E7 w  L4 o0 j7 |4 I+ {在此先感謝你的解惑。
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ianchung50

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發表於 2013-5-1 08:38:52 |只看該作者

' r) W' F1 W& P5 a# t  K6 @3 U北大裡有不少建案中有所謂的機電室. ]* b3 s$ I( d! K; p* m: g
: Y& D: S8 q4 M6 ~8 |" a
就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面
' F! v& A: y, Z! n$ N, H+ L) O# d" g5 [3 Q
但家具配置圖中就變成客廳或一個臥房3 L4 F7 f, S# v- Z: S2 i
5 b# b; S3 n. T: f& R
這種機電室不知道是吃掉妳的坪數還是妳賺到坪數？# Q/ N! _* t5 N5 S! k
$ O. [8 h+ ]* V. b( j
也是二工嗎？
/ f  k2 n2 G0 d
$ X3 {2 y8 ]  L; u/ h; F+ x. @# X有人瞭解嗎
YA下班了  明天休假出去玩囉
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Tony

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發表於 2013-5-1 11:12:47 |只看該作者
本帖最後由 Tony 於 2013-5-2 22:46 編輯
% t- i+ S7 B, Z; K
ianchung50 發表於 2013-5-1 08:38
) \( W+ T; k8 D' z北大裡有不少建案中有所謂的機電室
' g9 J" V, f4 O; c- h. ^+ P9 @  ]7 a# V# W4 ?# m3 g( O/ Z
就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面

% q* O0 B3 S0 ?2 G, ?, a
+ a4 W" z6 E9 I6 R6 U3 ^, e這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
& v1 R" }; P& B也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利用來當室內坪數
1 p/ m9 A. t4 f& c) ?北大特區中，漢O建設最愛用此方式- L4 h) R( D6 [& Z
平面圖會出現"機房外推/陽台外推"等虛線1 j* }% t$ C/ p* g+ k5 \( w. h. `8 I
當初去看屋時，代銷公司的業務說:' A( I$ X6 [/ a& w, W# I7 [. S
[機房是給你當暖氣機/冷氣機空間，如果不用你可以拿來當房間用。]: ^6 C! j4 |5 K* l2 X) S
當下心中疑問[台灣需要大型暖氣機嗎?冷氣室外機為何在室內]  X" `  l- i5 P" R- k" e# J) }$ q
查了網路才知道，這樣的屬於二工空間
, C- t! v" J2 G% n& \建商在平面圖有機房標示的空間，但樣品屋此處用一條紅色膠帶貼在地上標示出來
* n2 T: K* e: L# o6 Y1 u* z) U而且所為的陽台其實是下一樓的雨遮，不是真正法定陽台空間。$ s# @  Q- H, B8 F

0 s( W3 [) K/ _# [) _請參考1 X" ~9 G. E) G, Z# A  o2 y5 k( E
http://www.goodpartner.idv.tw/index.php?load=read&id=96
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ianchung50

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發表於 2013-5-1 16:52:45 |只看該作者
Tony 發表於 2013-5-1 11:12 3 K) C' C9 ^6 W  x) X6 |" ^3 {
這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
5 ?/ t4 d& W7 {" M也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利 ...
* O- `. b1 f% t4 u
感謝你的回應及提供的文章
$ Q; X: ^! @' g0 F8 W8 s; S! H很有參考價值喔
6 i  t$ x' P7 a- w  s  k: _4 k' `
9 l& u$ T: c2 P; o$ x9 C另外請問& }9 A/ ?. A. r3 S* n6 N+ X) L
一般附屬建物不是有陽台、雨遮嗎% L) w$ R# b$ A0 ~
那在權狀上的陽台是自己可以走進去利用的4 Y  k4 s9 S5 |
我沒有問題9 A* f& \, g( r; T! R
我的疑問是% R; K& [+ x/ H6 c$ J* D% u9 e! j
權狀裡的雨遮* d, T! ^  b' x0 u1 u
通常也有一定的坪數
& H7 a& v$ P- n% N, ?- w" o. I" U7 m通常與陽台一樣是與我家的樓地板在同一平面的  c2 @, `4 Z* F
只是沒有門進去、沒有欄杆、很淺、很小、有時還像一圈土星環
: v" I) V: H+ r$ O& k很難利用4 ^  `  ?$ S, x1 x# w
而且重點是好像是遮下一層的雨
% F4 k0 Y2 M' Z+ A$ I0 T8 Z& W8 a所以我買的雨遮是遮別人的雨嗎
# M4 ^0 _  P9 ^" A- J2 e) C0 n% ?: E' M/ {: A5 ^7 O& S5 [; c
還是說我房間外窗戶上面的那一圈雨遮才是我的呢
# i+ f2 s( {5 s' Z8 w" Y: ]
( l5 T  Y7 l* ^+ [( Z0 F
YA下班了  明天休假出去玩囉
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met_tw

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10樓
發表於 2013-5-1 23:05:23 |只看該作者
本帖最後由 met_tw 於 2013-5-1 23:07 編輯
6 `7 i, b/ u  |0 f" S5 w" c& W
ERA三峽北大 發表於 2013-4-30 17:21
7 ?0 t0 B  e; I" x1 |8 C買的人在預售時就知道房子會二次施工! q# B* L- l# K6 M4 B- H
所以誰去舉發呢2 x: K3 n) u1 P& [5 j2 R
北大裡的建案有幾件呢 ...

3 g; x4 x9 s+ ~( \; H% r/ \4 C1 n$ k0 f
二工不一定是指在你家裡的，如陽台外推。有些是公設部分，因此如果住戶中有刻意要找建商麻煩，希望能獲得建商「善意」回應，那管委會就等著接工務局的公文吧。碰到這種鄰居，因為他是依法檢舉，只能自認倒楣。
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