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購屋族看過來…搶救房貸大作戰
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2 L1 d2 J' }% f: f! o& u a/ `不同的購屋族群，房貸上所要面對的問題也不同，若不先精打細算，口袋的錢將愈來愈薄！
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5 C- ~& F$ E" Q% t& B2012-10-31 / 經濟日報 / 第42版 / 經營管理 / 本文摘自11月號《好房誌》
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. i8 B7 C2 J* ` 資金是房地產的活水，過去幾年台灣的利率水準處於相對低檔，也推動了房地產市場的榮景。但高房價已經成為首要民怨，致使政府打房政策一波又一波，包括奢侈稅、實價登錄等措施，讓房市交易由熱轉冷，其中央行的房貸管控措施，更是掐住了資金流向。
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* q. S; f% _7 l/ f& k2 y 以新北市擁有第2間房子的投資客為例，在央行未實施管控前，只要房子座落地點交通方便，向銀行申請貸款通常都能申請到總價八成的額度。
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現在央行將房價較高的板橋、三重、中和、永和以及新莊等13個行政區納入控管，貸款額度從八成降至六成，以總價1,500萬元的房子為例，貸款額度足足少了300萬元以上，等於購屋族必需要準備更多的自備款。
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+ g. t# a8 F8 L7 ~& y0 J 除了自備款壓力外，貸款利率成本也隨之增加，在央行、金管會關切下，近來民營銀行悄悄拉升房貸利率，一般民眾申貸利率多介於2.45～3%，較今年上半年至少增加20%漲幅。
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+ S9 u3 h; \* R$ q p 首購族精打細算0 s b5 N3 w0 K% |$ g R0 \
- ~& W2 g) U, H2 j, _% \/ } 善用青年購屋優惠
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, I* P* }' P; b; D2 p2 L" D 在貸款成數降低、房貸利率增加雙重壓迫下，購屋族大喊吃不消，究竟該怎麼辦？不同的購屋族群，房貸上所要面對的問題也不同，若不先精打細算，口袋的錢將愈來愈薄！
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* ?& X6 A6 p6 a" h$ e6 w; s 為體恤年輕人購屋壓力大，財政部委託主要行庫、商業銀行辦理「青年安心成家購屋優惠」方案，一銀表示，只要青年「首次」購屋都可申請這項優惠專案，優惠額度最高達500 萬元，是政府補貼利率方案中額度最高者，前2年利率為年息1.72%，第3年起為年息2.02%起，貸款期限最長可達30年。
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由於「青年安心成家購屋優惠」額度高，且申請門檻較低，因此，根據官方統計，這項優惠房貸已有6.7萬戶成功申請，總計額度超過2,345億元。青年購屋地點前3名依序是新北市、桃園縣與高雄市，且近九成是總價1,000萬元以上的房屋。
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換屋族先賣後買! `0 K: p/ b: E# c$ E! h2 b! o
! ^ B6 C d/ ]: _" q/ r9 a' I 有利取得貸款3 f4 h7 }+ g$ n: w7 A
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不過，此優惠房貸最後申辦期限暫定至今年年底為止，財政部國庫署日前表示，為減輕青年購屋負擔，將檢討「青年安心成家購屋優惠貸款」是否延長期限，讓更多有意購屋的民眾受惠。
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) z; m4 N0 X. D* }! | q% |9 F 相較之下，對於換屋族或即將有第2間房屋的民眾來說，現階段就有必要仔細盤算資金問題。
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依央行管制規定，申貸時申貸人在聯徵上仍有購屋貸款者，要申請第2屋購屋貸款，最高只能申貸六成，縱使屋主表明，第1間房子已要出售，且買賣合約書已簽立，但銀行礙於央行規範，仍只能貸款六成。
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除非，第1間房屋謄本已完成過戶手續，且申貸人的聯徵資料上貸款完全清償，才能免除央行只能申貸六成的規定。
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例如原屋總價1,000萬元，尚餘房貸500萬元，而新屋總價2,000萬元，預計貸款1,600萬元，但在目前央行政策下，新屋最多只能貸款1,200萬元，與原先預估額度差距高達400萬元。4 U: c" z' `. u1 u$ D- @5 J5 B
2 _' t8 q" P' z5 C8 \( }3 f 除非，舊屋能在新屋申辦貸款前順利賣出，否則就拿不到足額貸款，可能因此影響房屋交易。
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由於目前央行限貸規定，對於換屋族與買第2屋者影響較大。因此，換屋族若欲換購房屋的金額高，同時需要辦理較高額的房貸，最好採取先賣後買，才能順利取得貸款。9 _9 L+ w: _- d t
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至於買第2屋的民眾，則受到最高六成的限制，因此，務必要做好購屋總價四成以上的資金準備，才能進場購屋。: B( S0 E( |- ~) z3 h7 n
7 E" }7 N0 J; f) t, K 預售屋交屋前
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$ Q, M. @+ D1 i& L6 B+ L 各銀行條件多比較/ e9 L6 }( g+ V# m
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買預售屋的好處，就是可以有大約1年半的時間分批繳納頭期款，與購買成屋一次拿出約四成自備款不同。通常，第1階段簽約期，建議準備至少15%的自備款，簽約期的頭期款包括訂金、簽約金、開工款及工程款等。 + |* e; ]1 b5 j& F* I4 G
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而一旦房屋完工交屋，就面臨房貸申辦問題。若建商原先合作的貸款銀行，所提供的額度與條件不夠理想，民眾也可以自行尋找熟悉的銀行辦理貸款。
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但以目前房貸空間緊縮的環境下，原先建商合作的銀行，也許反而可以提供原估的貸款額度。民眾不妨多打聽幾家銀行，多做比較後再選擇。/ }, N2 _( Y' r" I. n
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但若是民眾購買的預售屋，屬於個人名下第2戶，則仍然受到特定地區、第2戶房貸上限的限制。因此，如果房屋位於央行列管13個區域（板橋區、三重區、中和區、永和區、新莊區、新店區、土城區、蘆洲區、樹林區、汐止區、三峽區、林口區、淡水區）內，這類情況的民眾，應及早籌措資金因應。# x3 t4 _5 L5 K1 j+ v5 J
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（本文摘自11月號《好房誌》）
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發表於 2012-10-31 08:20:03
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發表於 2012-10-31 22:17:51
發表於 2012-11-1 03:20:36
