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第一部曲：購屋需求分析9 l2 L8 ~8 Z1 N2 M# I& |
Q1 我有買房子的需求嗎? . {, S% d' C! M
0 j; Y8 D f* L/ wAns 你可以從下列的角度去判斷是否有買房子的需求：: v- ^0 i. a ?5 H
1、 是否希望擁有一個自己的空間，免除時常搬家的辛苦和相關費用
0 d$ R4 G( t+ v2、 想把置產當作一項投資及保值工具，透過轉手或出租賺取利潤
. c' n: @4 b9 g. A G6 C9 u▇ 房地產買賣價差 : `; y, o: P- s4 Q" z I* n- V
▇ 出租賺取租金
+ n1 {& }: _. M3、 如果有閒置資金，購屋是理想的節稅方法
4 N ~+ b8 D v! p: C2 F0 Y3 {& x; ]
+ @2 d3 y" ~8 K. U
$ m9 n, \3 h0 e: s
Q2 租房子不好嗎?為什麼一定要買房子呢?
7 G Q+ U; ]5 F6 R5 @6 g4 L5 F7 k7 Q! D
Ans 可以從付出的成本、自身的需求以及物價的波動來分析" b" [' o5 i! \4 g* p
▇ 買屋和租屋的成本比較
3 i% m, r1 l; e% C8 R& ?" h項目 成本 租屋成本
& [! _, F" g5 E6 n+ R1 買屋自備款 房租支出
3 H. f$ u! L' b/ J% Z$ k2 房屋貸款 搬家相關支出
3 ?8 q+ r3 ?9 k/ W. s) F9 Z/ e2 y7 C3 房屋及地價稅 搬家損失
+ ^. Q* Y. [8 i# @" @4 裝修、管理費用
- a0 D* [/ ]# X- G
0 j- O' Z# W2 ] n假如您每個月付出的房租費用已經和每月的貸款利息差不多或甚至超過時，其實您就可以考慮買房子了。6 `' b4 M4 q! e, C, I+ {
▇ 針對自身的需求進行考量8 N- ~) I- p; D+ J+ S
▇ 能不能夠忍受租房子居無定所的感覺
( d) K; X2 t. Z# B# o. V▇ 想不想擁有一個可以自由佈置裝潢的房子3 x4 c1 y4 ]2 W6 y" {
▇ 可不可以忍受時常搬家的不方便% V' o4 _7 i0 D7 |2 y* p
▇ 近期內無大筆資金上的需求! @2 r1 Z0 i k5 k
▇ 物價上漲帶動的房地產升值機會
4 b v9 r% e/ _% g- i5 P1 H/ Q投資房地產不是一定會保證增值或是賺錢的，如果想要藉由投資房地產獲得增值的效益，最好能夠先有長遠的計畫。
# K2 h4 F) }. Z2 n; M, I& _7 d! n7 `0 V2 d$ h% k1 N, j5 f+ F. h; r E" u: M
Q3 我想買房子，但擔心自己沒辦法負擔怎麼辦? - C" t/ ]% T( o1 f+ M
) ?; T1 m3 b+ Z; x4 k: S
Ans 可以從付出的成本、自身的需求以及物價的波動來分析& P* N0 ?& W! P0 I! G$ K7 o; Q
買房子主要需要準備的款項部分主要分為兩個部份
- P) s# u* c. y# C/ \6 q▲ 頭期款(自備款)
# `& q; V' q0 f4 k9 k. n& s$ f* \就是在交屋前必須支付的頭期款項，依據您購買的建案類型，預售屋、新成屋及中古屋都有不同的比例，其中預售屋約是總價的10-15%左右，新成屋則約在20-30%左右，中古屋則依照不同的條件而定，而頭期款主要受到貸款成數影響，可貸款成數越高表示需要準備的頭期款越少，但相對來說，貸款的壓力就越大。
* ~5 K2 y: G+ Y▲ 貸款( w, q5 x5 z9 l( t
買房子的貸款就等於每月您必須實際付出的金額，包括應攤還的本金加上利息，假設您的貸款成數較高，就可能表示您每月必須負擔的貸款金額較高，在買房子之前，可先估算每月能夠負擔的支出，一般來說建議不要超過實質所得的三到四成。
' o9 Y& Z7 Q" ]2 L+ H
0 } ~# d7 z' t- u
& k" a# u1 \ B: qQ4 想買房子當做投資工具，到底划不划算呢?
2 G% o4 X$ l, U$ m7 S( W- t5 q" x+ V+ d4 K/ e
Ans 把房子當做投資工具，除了節稅等作用外，最大的投資報酬就是買賣轉手的價差，但影響房地產價格的因素非常複雜，可以因為政治、經濟或其他社會因素的影響而產生波動，不過大致上可以歸類為下列因素，作為評估工具：
- K! `: E2 t; I5 V/ R7 z' _+ f, w: B! j
1、 利率
/ e7 W5 Z; c4 E4 x利率的高低會影響民眾購屋的意願，當利率下降，購屋的資金成本會同步下降，會刺激消費者購屋的欲望，在供需原則下，房價會自然上漲，換句話說就是每月負擔貸款支出的金額會下降，不過當利率上升，代表者著消費者購屋的成本也上升，會大大降低消費者在高利率時代購屋的意願，房價自然下跌。 7 M9 W9 g0 X! a' z
- `$ ~3 M* g/ Z1 T$ x9 P! d1 J' p2、 國家總體經濟發展
# H3 f0 I+ y8 w K/ b/ j3 w股市及房地產都是國家經濟發展的重要指標，當國內總體經濟發展被看好(如經濟成長率等)時，表示各產業發展活絡，消費者會賺取到更多的收入來刺激消費市場，房價有機會上升，反之則呈現下降的趨勢。( p5 C9 m( n' `
! }3 F5 X7 w8 w2 [3、 閒置資金增加
" E- t0 K$ h* S2 H7 J1 l. L當央行宣佈存款準備率調降就表示市場上就會有多餘的資金，這也代表流通於市場上的資金增加，會開始有投資人將資金挹注在各項投資性產品上，包括股票、房地產等等，自然提高房價上漲的機會。
! W8 r% J+ R v$ x" g. F
: p b' C8 d" c; p) z3 q4、 市場炒作! V' G8 D( ^: }: D% G( d
就像股票市場一樣，各種投資工具都有炒作的空間，一旦市場上開始出現高總價的物件，加上媒體的宣傳或財團的操作，整個房地產市場很容易被營造出高價市場的現象，各地區的房價都有高度上漲的機會。1 f C& {3 e, m" t! |/ l" i8 Y6 t8 t
. X. j6 t* @+ g6 _9 [4 s' L0 K. {
5、 市場供需狀況1 x( k) b0 E: X! `: \2 G4 `# f( |
房子是屬於高單價的產品，市場上交易的熱絡度，可以決定目前的市場行情，這些狀況可以從建案的銷售率和剩餘空屋率來做一個客觀的衡量標準，銷售率高或空屋率低表示目前市場上交易頻繁，供給仍小於需求，房價有上漲空間，反之，當銷售率低或空屋率高，表示供過於求，房價可能會下降。
2 ^3 Q2 ?2 v6 n0 Z/ ~0 W! I
9 y+ a; }6 \+ g& f/ J2 |Q5 買房子要準備多少錢? 1 _; E' I2 q. E( P+ n
1 C: [0 X, G/ K" m( }
Ans 每個人碰到的狀況不同，當然無法提供一個固定的數字，不過可以依循一些原則，來決定買房子需要準備的資金。
% s2 L+ T( X5 e( h. }4 s買房子需要的資金，主要分為頭期款及貸款兩個部份：
a( g# u4 B2 t, i4 T▇ 頭期款的部份. ~; g6 O2 J$ g
除了先了解可貸款的成數之外，可以透過對自身可掌握的資產進行分析" d; d9 Y8 Y( \. } H
(1) 目前存款金額(包括活儲、定存等)
6 y" A* j1 g+ l" S(2) 具有高度變現性的資產金額(包括股票、基金): w I) o+ z: r1 b4 @
(3) 其他可變現的資產(古董、收藏品等)
3 [. F" `4 H( g9 u. {: X* _1 v. {扣掉日常生活及急難準備金之後，這樣的分析可以幫助你了解到目前你可以用來買房子(付頭期款)的金額5 F0 |' h7 a3 B& v: J6 \8 j! m
2 M- J' o% ?( `% E, w9 S" i
▇ 貸款部分2 U7 c6 C$ \: V' \5 q& D
貸款包括應償還的本金加上利息，而利率高低則視當初貸款的條件，如有機會使用政府提供的購屋優惠貸款，您每月負擔的利息部分就會降低不少，部過還是要依照當初貸款時簽約的條件而定，這時候就必須分析您的每月實質收入，來決定貸款的成數及利率
6 t* c* L" G0 s2 I) b& q(1) 自身的收入3 A9 I5 m4 C# ?4 M
包括每月的薪資所得、利息所得等穩定性高的收入，這樣可以評估您每月能夠負擔的貸款金額
' ^9 k3 ]0 S( J9 F2 U) p9 U(2) 家人的收入1 f8 \- V" I; M2 Y8 T, y' f
包括配偶、父母、子女或其他願意幫你負擔房貸的收入
. E K0 f6 [! ~8 [- g2 g(3) 總和計算
5 e" J4 ]* ~7 {; O3 i$ R' L0 C將自己的收入及家人的收入加總後，以三到四成的比率下去估算，就可以大約估計您每月能夠負擔貸款的金額。" N( q: S% v8 H6 h+ q8 F/ u; J' o
f: y0 b2 i9 n
" N( K- A( V8 Q0 d$ Q. _; j7 n. OQ6 目前有結婚的打算，應該要買哪一類型的房子比較適合? $ |5 q* a+ D3 y1 l$ P+ l4 N
/ N+ ]7 ] G% a& U! s6 T, N2 ^' o
Ans 再評估兩個人所能負擔的頭期款和貸款金額之後，接下來就可以開始評估妳們對於房子的需求，可以從幾個地方評估需求：
( ^' n! X: D$ r; r+ J9 ~, Z, b# Y/ R▲ 希望居住的地點2 N4 d5 m6 n, S; _9 d
除了週邊的交通環境、生活機能等必要條件之外，還可以考慮希不希望住父母的附近，另外居住地區未來的發展性也可以列入評估居住地區的考量。0 ]4 p0 b/ y6 n; B2 n5 S# ]
▲ 希望的坪數+ U6 N* b$ u& n2 n! S
如果是剛結婚的夫婦可能需要的空間不大，但也要將未來的規劃列入考量，例如生育小孩後的空間、是否要和父母同住等因素等等。( n8 V. n/ @. G/ {3 z
▲ 希望的房間數, O: x2 ?3 j2 ~5 W5 K( P- U; {
除了夫婦居住的主臥房之外，還需要審慎的評估需要的房間數，是否還需要小孩房、工作房等等，另外如果有父母同住，還需要預留一些空房間等等，都是需要考量的因素。
! R4 R, ]* p# k: b- n S( g9 W5 r! |3 {" a, D4 O
+ h/ c# h# ^, f, Q4 a
Q7 該買在什麼區段位置的房子比較好? ! ]' v4 k% Z. m# @7 ~
4 J: Y, I1 w6 ~5 n: aAns 每個人的需求不同，很難說有一個絕對優良的區段，不過還是可以依據一些原則來選擇：
/ b: p! x r0 G▲ 交通環境
' N) @% i) C9 E# O$ k0 |6 ], x, [6 c* F包括重要幹道、捷運站、公車站或是火車站週邊都擁有不錯的交通環境，也是許多商業區發展的重心，您也可以評估自己的需求選擇較理想的區段。
: ~% L" F) V ]# [1 q▲ 生活機能
* R! v( V9 _% ?9 x最好可以選擇離商圈、賣場、醫院、學校等與生活息息相關設施附近的房子，如果沒有辦法全部兼顧，至少也要符合一、二項需求。: w8 |; Y- i9 Y6 C
▲ 離家人居住地近; C. f* }3 h0 t3 W! R
通常住的離家人近，可也協助您解決一些諸如照顧小孩等生活上的問題，也容易保持和家人的關係，在選擇房屋的地點時，也不要忘了這個因素。
; e: Y) t* N' ]* x S$ N( l另外有些區段是大部分人無法忍受的居住區域，包括焚化爐、殯儀館、垃圾掩埋場、發電廠、變電所附近等，另外像一些商業區或是風化場所附近也可以儘量避免。) F5 s# Z. w- t5 z* l6 p
( j/ d. }. u* O& U購屋者對於未來區域的建設及發展也應該別注意，例如該區未來將有大型購物商場或是捷運站，雖然現階段還沒有這些設施，不過家是住長久的，當未來有發展性的情況，加上房價可能會上漲，這就是值得考慮去購屋的區段。
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6 h+ k# g8 n5 P
0 C' p; k) j% ~+ _0 _Q8 多大坪數的房子比較適合我? i' c$ s# N8 S) o9 j
* U7 ^% Z+ ^/ mAns 每個人的需求不同，可以依照您的需求決定需要多大的房子：
, p, F5 O; ?: \: c" T: T- T. Q▲ 單身貴族3 [; `8 g; j- U2 h
如果您目前是一個人，且不打算結婚或與他人同住，在經濟條件最低需求上，可以選擇15-20坪的房子，當然在經濟環境許可下，可以買大一點的房子。
' J P2 ]# i- T: v# G6 s2 T如果您打算結婚，那建議您選擇的房子，坪數最好在25-30坪之間，如果有小孩，這樣的坪數也可以接受。
3 u9 o2 r# G2 X▲ 已婚族群
8 R9 u3 k& d% Z8 T如果您已經結婚，選擇的坪數則至少20坪以上，如果有小孩，則建議在能力範圍許可內，購置大一點的房子，如果不打算生小孩，則可依照自身的喜好，不受坪數大小的限制。
! G6 B# Q/ v( U, Q▲ 已婚且與家人同住
/ ]" G" A6 R4 L6 U由於居住人數眾多，至少需要30坪以上的空間，如果是三代同堂的家庭，建議最低的標準至少還是需要30坪。
. B+ z. w$ U6 c! F9 N% a
2 b. s! E" }. T: B9 T |
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發表於 2011-7-25 13:41:39
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