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當大家都知道，砍房價要從七折出價起，我也知道。不過，道高一尺魔高一丈，你以為，這樣我就因為你價格拉不上來，而放棄成交？你太天真了。3 _4 g* W# \% g9 n' o
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5 I! _3 {' m% F u) p# a! S! Z5 h+ }4 Y$ z 【黑心投資客炒房告白】居然寫出房仲的訂價公式，媽的，害我要重新更正我的招術。
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$ z& n5 ^7 |6 _8 W( I( Z0 t 書裡寫：「屋主心中的底價（不管合不合理），加上房仲的賣屋仲介費用（最高4%），再加上二成以上的議價空間，等於你所看到的開價。」5 Z$ D2 }% V; }5 o/ r
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6 |: l1 o" i J* h. D+ b' r 好啦好啦，你知道我怎開價，沒關係，只要你願意出價，一切好談。有一次我接到一個屋主委託，好說歹說終於簽下委託銷售合約，屋主想賣行情價一千五百萬元，但你也知道屋主一定想多賺，成本根本不用一千五百萬，這行情價還挺高的，結果你知道，開價變多少嘛？二千三百萬元！一差就是八百萬，怎可能賣掉？可以。; ^" N. p! r+ U1 }. M
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我直接跟一個買方說：「我偷偷跟你講哦，屋主是我認識很多年的投資客，雖然開價二千三百萬元，但他購買成本在一千五百萬元，給他賺一點搞不好就願意成交了。」空口說白話的招術我還挺精通的，有時候要感謝我老媽，給我生了一張忠厚老實的臉。7 X$ _2 H# ~- C* ~8 e& Z7 t
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當我這樣善良的告訴你，你怎可能不會我這誠摯的表情所感動？況且，當我知道你真的很喜歡這間房屋，而且找房屋也找了三個月，我不這樣跟你講，你會出價？噹啷！給人家投資客賺一點就成交嘛，如果出價一千五百萬元，屋主不會賣啦，我跟你說，你多一點點我們試試看。; A2 C |$ T- K. B
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7 W) _7 B) G4 s/ G* M; ? 買方出價一千五百五十萬元，更！不過只多了五十萬元，但我終於讓他拿出十萬元來當斡旋金。
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你以為我滿足、馬上通報屋主成交？錯！( s8 `% E1 w2 q4 U# x \
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0 N& \6 U8 g# O* f 你先算一下，二千二百萬元殺到一千五百五十萬元，殺了幾成？六九折耶！比張教授說的七折還低，媽呀，你大概很得意，可以幹掉投資客的獲利。
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當你這一出價，我根本不讓你換算一坪到底多少錢，給你殺價的快感比較重要，你爽，就會買。
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但我還是要演場戲，縱使這件馬上可以成交的案子，我還要是讓你覺得，我費盡苦心再幫你成交，也要讓屋主覺得，我費盡苦心來守住他的成交價。
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3 z6 j Z9 F6 S1 k* A+ B4 X 等到買方付了錢，我一邊哀嚎、一邊送你到門口說：「哎呀，這個價格真的很低，可能沒有機會買到，我一定會被屋主轟出來，上次一個同事也用這個價格來問屋主，就是被罵個半死，你要不要真的再多加一點價格？這個月都沒業績，我好希望幫你成交這一件。」8 J6 {& h# ]1 d/ t3 P! o8 `7 D
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( l- J N& O4 n$ }9 n 這年頭買方都有上網跟看書的習慣，大家都知道該如何出價，我的哀嚎其實沒有用，不過，戲要作足。' U C; I0 b: }7 Z! [# F* {
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半小時候，我先打一通電話給買方：「我先跟你說哦，這個價格一定不成，不過，我一定會幫你試試看，爭取一下，如果有狀況，馬上打電話給你回報。」
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0 E% g, X, M9 p2 q7 K! ~ H9 g' k 然後呢？我去網咖打個電動、吃個下午茶、混一個小時。' s/ I. s0 W6 H I
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收斡旋金一定會壓時間，幾點幾分都會寫清楚，這一個半小時，就是我要做給屋主的動作，讓他知道，我有認真幫他努力說服買方，縱使是已經收錢，也一樣繼續努力，我這件成交，一定要拼4%的服務費。( q2 x& W* [. g9 N) f' x! m
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打完電動、吃完蛋糕，可以出發去找屋主啦。! ~3 `3 w# Q. Q; R& z" ?; z$ T
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當我拿出斡旋單給屋主的時候，自然講一大堆啥買方不好找啦、大家都在等降價啦、這買方也找了其他房仲看了其他房子之類的鬼話。+ q( X- K. n- o* b& H2 Y
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: T. d4 Y2 H8 s% D+ [ 但我給屋主的，是已經塗改過的，總價一千五百萬元的斡旋單。
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- n7 `8 X) j' f$ {! b; ] 如果我一次就給了一千五百五十萬元，我哪來的王牌可以翻？自然是先試探屋主的看法。但是，屋主心動了，一千五百萬元他只賺一點點，照理說該會想脫手，不過，當初委託銷售合約有寫，售屋服務費只願意給2%。1 A# `; _% I6 ^# U9 N7 F
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這樣你懂了吧，我追加一句：「雖然買方已經說了，高於這個價格，一毛都不會加，但我還是幫你爭取一下加價，但你要給我一點加價的獎勵，如果我可以讓客戶加價50萬元，你就付4%的服務費，怎樣？要不然，我們就用這個一千五百萬元成交就好啦。」- {# N3 b1 C) {+ w8 t; s6 m
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, Z- X7 ^+ F1 M7 f 賣方服務費差32萬元耶，怎可以不爭取呢？賣這一點總價的房屋，還只收2%？不夠賺啦。屋主同意了，畢竟，看起來房價有多幫他拉價，對他以後要繼續脫手的其他房屋，有決定性的影響。6 y% l2 p; d/ A: L# J. G
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$ e7 {; ?) r# O) c7 C 而且，房價讓屋主多賺五十萬元耶！看起來就誘人，而且，扣掉服務費，兩者屋主實際獲利多十八萬元，也是不賴的選擇。- }' Z4 h2 a7 `2 `8 }& \
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# W5 a; w9 V: S) a 晚上，我帶著蛋糕去找買方，苦喪著臉，說：「屋主把我罵到臭頭，一千五百五十萬元太低了，很抱歉，我還在努力中，請再給我一點時間，要不然，你加一點價格上去，當初我就跟你說過，這個價格太低，一定會被罵的。」
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跟買方盧了一個小時，買方蹦出一句：「我們最多可以接受的就是一千五百五十萬，要不然這樣，要不我最多加十五萬，付你1%服務費，或是，一千五百五十萬元不加價，但我付你2%服務費，如果再高，也沒辦法買。」
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買方價格1＝1565萬元＋15.65萬元＝1580.65萬元* \0 H/ u8 p! l
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買方價格2＝1550萬元＋31萬元＝1581萬元 z3 E9 A' Q) M6 C, ?. o4 l# d
% L' E* I) U6 y* [; ~6 {6 E% \6 M9 x 對買方來說，他一定有看過Sway的書，才會用這激勵法來出價，但沒關係，我早準備好，讓他這樣作。
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我要選哪個方案？還用說嗎？當然是一千五百五十萬元，外加2%服務費了！這買賣，我雙方都拉到服務費的最高點。賺錢最重要，我管你買多少錢、賣多少錢。
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: p/ W( b$ n, H4 A; U 雙方滿意，合作愉快，買方買到面子，「才」用一千五百五十萬元成交，賣方得意，我把房價拉高到近一千六百萬元，這中間，都是用總價殺來殺去，到底一坪買多少錢，沒人注意！還有，我一點也沒站在買賣雙方，我只看哪種我最賺！
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$ T" f/ @' w: G; t6 b4 @Sway房市觀測站寫於 2011年7月18日 14:37
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發表於 2011-7-18 16:00:09
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發表於 2011-7-18 22:51:39
