- UID
- 3261
- 閱讀權限
- 40
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 2818
- 活力
- 3445
- 金幣
- 15500
- 日誌
- 0
- 記錄
- 8
- 最後登入
- 2024-6-8
  
- 文章
- 3211
- 在線時間
- 1497 小時
|
本帖最後由 faith 於 2011-7-3 09:34 編輯 - R1 H- o4 e; _0 c" P; n
6 Z4 }+ |5 j! ?5 s3 a! {3 {! U
文章提供／住展雜誌
& }- H5 Y' t, M4 e5 \
3 s/ k! z; m" H在Ｍ型社會中，為什麼有些人會有錢？通常是因為他們過去所做決定，對的次數較多；相對地，為什麼大多數人賺不到錢？因為他們常依照自己的直覺做決策，所以常被套牢！「率性而為」如果能賺到錢，則大多數人都會賺到錢， 但事實往往不是如此。: }/ V% i* M5 z4 C7 Z1 g1 b" a
! g6 \7 n8 k( X9 `. v5 m9 e
本文將有錢人在投資購屋時，絕對不會犯的五種購屋錯誤觀念加以整理，希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思，而能順利躋身於有錢人之列。
O' }# R( ^/ ~6 k: \) B2 G1 p
9 w9 v% x6 J( v9 `1 `5 `- E4 v. P9 l x+ S
購屋錯誤一 有錢人不會先買小屋後買大屋
* R6 u+ U5 j7 Z6 I& G' t0 B; {" I# v( x+ C) T: }' S: B# j
一般人依直覺思考購屋，總是會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大，循序漸進。但這種作法只會造成終其一生頂多有個棲身之所，但卻無法從投資購屋中賺到錢，而躋身富人之列，為什麼呢？
! Z9 @" X4 I: j. H3 Y4 V' t. B5 N; Y# P& K( j9 ^8 ]
( ^& g1 ?" C2 l5 A- _# Y; m
首先，是因為小屋雖然便宜，但增值性有限，每一次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，但通常一次要等七至十年。
) g3 ~+ w) d9 @4 x$ R9 B' A( D; E
. ~4 r0 F. u, D
大家想想，買一戶小屋，要等七至十年，才有機會大漲一次，當機會到時，除非是將小屋賣了，不再投資購屋，否則賣了小屋，再換大一些的房屋，不但無法獲利落袋，反而還要再投入更多的資本。
0 r, [/ l! }* b. z/ `: @$ j/ X3 \6 y" L" e& W
4 \; k$ u& b5 c& U然後，又要花個七至十年等其增值，即使一生順利，也頂多換個三、四次，換到一幢最大坪數的房屋後，很可能還等不到該屋的增值，就已「蒙主寵召」，讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中，皆處於投資的「等待獲利期」中，而真正獲利者，不是其子女，就是政府，「一生打工，如竹籃打水一場空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。
; z4 \2 Q% R% ]! G4 o1 B- @' V# W+ N' q
自住屋難獲利
! e/ I/ t4 K1 R A9 P9 k# ?5 _3 Z+ D
; v* e6 }' ^) \3 _9 Q其次，由小而大的購買行為，通常會捨不得與自住行為區分，也就是說，投資人所買的房屋可能大多用來自住，自住的房屋是無法投資獲利的！$ r* x. @: ^- I; d" }
8 v$ e& R0 s; @8 s
% d+ M5 c# T/ U; X因為即使房屋愈換愈大，但當想將最大坪數房屋出售時，常會捨不得，因為想到如果房屋被賣了，自己就沒有房屋可以居住，子女就會無家可歸，於是在情感上就會捨不得出售。
. _6 z& @# B$ }$ y" `! G; |1 N7 x' C, Z
o ^* `% F+ v, I" x結果一生只會擁有一幢自用的房屋，自然也不易從房地產投資中獲利，而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。
! w7 p. B& a7 J0 A/ i& x# ]% F
/ h" r( k7 t" Y( [5 Q
: q. E# v3 p) o \3 K6 N任何一個希望從事房地產投資的人都必須了解，「自住」和「投資」是兩件事，如果想要「自住」，依照自己經濟能力由小而大，一生做個「快樂屋奴」，是沒有問題的。, G0 f8 F7 p; P, F, V
: v6 O0 H3 _' e$ _3 s" r; H. f1 I' U! M5 Z9 t4 N' }8 H% [
但如果想要投資獲利，則必需和自住的房屋分開，要由大而小，因為，如果先買一戶大坪數的房屋，等到一次景氣（也許七至十年）來時，即可將房屋出手獲利。此時，可有二種作法。一是手中握好現金，等房屋跌價後，再進場購買，則可安穩將獲利落袋（先售後買法）；另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋，則可馬上實現獲利（以大換小法）。
5 }8 v+ H0 P" g5 [
4 D, _6 Y: D8 h6 k+ A, h率性而為可行
+ F) {6 e# z1 j7 p! g# F2 D* I" s! \9 e; t" E
$ e$ F5 q* W3 `, O9 Y- n1 R
如果投資人真正瞭解這二種投資獲利方法，則房屋雖然即使愈買愈小，但每次的景氣（七至十年）都會為自己帶來獲利的機會，在有生之年，至少可以賺取三至四次，甚至更多次的獲利機會。
5 ^9 a5 s- ~5 N$ ^6 k" }
. U' O' U+ E- V0 Q+ y$ _# B
7 N2 w- N, R9 W! t" d! i4 K這種做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法，我要再提醒一次，如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到錢，則有錢就不會是只有少數人的專利。8 M7 Y6 D- _! F8 N, G
3 K1 }/ K* ~* F2 ^8 V, q) x1 ~購屋錯誤二有錢人不會先買郊區，後買市區' O8 ?% J% q5 [( [- x
! E9 I" ~+ ^8 g9 T3 d
/ H+ v. S) ]3 T4 m% S3 Z
依一般人依直覺思考購屋，總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區，後買市區，最常聽到的聲音是「台北市的房屋已經太貴了，買不起，只好先買台北縣（甚至更偏遠的地方）！」就投資的角度而言，這是一種風險極大的錯誤，為什麼呢？
& V; k7 M L# N( q1 ?! W% D6 w$ h6 j3 Z1 D9 S+ K
2 H, s- [! d- J1 O3 |
因為郊區通常是區位較差的地方，我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位！區位！區位！」意思是說，寧願不要投資，也千萬不要購買區位不好的房屋，「只要台北一張床，不要台東一間房」在在說明了區位對於投資的重要性，而郊區就代表了區位的不佳。
1 X% }0 q K J5 k. O+ s# u* r( v. e: P) v% s, S
, |. ^) m$ u) B- H! q區位不佳就代表了未來增值空間有限，風險卻很大。由過去幾十年的經驗，我們可以看到許多郊區的房屋，在每一次的景氣時，大量築「夢」，讓許多無經驗的投資者與首購族，因為價格便宜，歡天喜地的購買，後來卻多遭套牢，遭到價格被腰斬，甚至再腰斬的命運。( d1 _3 |' @, D: [
$ B! J4 j, E0 K: `9 \. W& q& g! y% e1 f
每一個人都知道，當景氣來臨時，是郊區房屋的漲幅大？還是市區的漲幅大？當然是市區的！那為什麼還要去投資購買郊區的房屋呢？) _) g$ r; I6 v, Z4 b
" |1 x g5 r; H4 e( J: f
: m" E" J+ b5 R
同樣的例子，有許多新開發區的房屋，其價格雖然較市區便宜，但其情況卻亦相同，即使該區域有增值潛力，大多也已經反映在價格之上（超漲），要等到真正投資獲利，至少都是十年以後的事了。0 [* P: z% x( o- m
; N, x. E Z; }1 F* W$ d2 _, a1 T1 j$ e( o: I3 P
更可怕的是，所築的「夢」如果發生變化，例如該開的捷運不開了，該蓋的學校不蓋了，該有的設施不建了，就會產生極大的跌價風險。
0 j- V" A% Z. V4 \5 t0 e) V$ d! r# o
- c! J( W6 u* s6 l& s" P; c ^# X
根據過去的經驗，一個新開發區的成熟時間，幾乎沒有少於十年的，例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、淡水新市鎮的開發，經過十年仍是荒草一片。 依此經驗，大直及南港重劃區，沒有再十年是無法成熟的。因此，如果想要投資房地產獲利，千萬不要因自己經濟能力的考量，而先投資郊區，後投資市區。
# Q' r: |5 I. Q9 F& [, W, A6 i8 o# @- V# n+ ?5 p: U
購屋錯誤三有錢人不會先買中古屋，後買預售屋1 ^% W. s. a! w4 |2 U
3 M# s6 i3 X, N3 Z0 Q) U
5 q5 ?) ^9 w" }( `- J
一般人依直覺思考購屋，總認為購買中古屋（或成屋）因為看得到，而且價格通常也比預售屋低，所以安心購買。其實根據房地產投資的角度，中古屋是比較不具備有投資獲利機會的，為什麼呢？
, A. a7 m, k& ?4 Y V7 f- z9 {$ v- `$ P8 Z1 `+ o/ p2 M+ `
; B* H0 G- ?2 D0 k) h首先，中古屋所購買的是「現貨」，是一種以大賺小的投資模式，也就是說必需先投入一大筆錢（即使部分是銀行融資），然後坐等增值。" ]( C+ k1 l" T9 m
# W* N3 d$ N$ s. V, I `
5 ]4 f/ p* A+ v. h
依上述的經驗，每次景氣的時間大都要七至十年，所以在如此漫長的等待期中，每一天都必須支付機會成本（opportunity cost），即使有人會說，中間會有租金收入，扣掉利息，至少應該還會有些賺頭。
& M) R. ]) M# L& j1 }* g/ A+ @7 O* I% A" C8 p
* D$ A! |2 N6 z但如果投資人真正拿計算機打打，目前市場上的中古屋，不論是何種產品，其租金收入通常在三％至五％之間，而銀行利息就要付出約二％至三％（甚至更高），如果再加上租金所得稅，以及房屋稅、地價稅，以及各種維護費用，即使不算折舊都不一定會賺錢，這些成本都還不包含如果遇到不良的租客，欠租或賴租，以及客戶更換中所造成的空置期損失，如果真正細算，獲利其實是極低的（有些甚至還貼上機會成本的損失）。6 f( p K+ D; ]! |- |) l
& ^" C- ` J/ ?. y" e& l- M預售屋潛力佳
) }3 ]1 d$ H. u( R" ?% F( O8 L" ]7 U8 I* `' ~' R1 l
但投資預售屋就沒有這些問題，雖然，一般而言預售屋的價格較高，但在未來三至五年裡，投資人通常只要付出房屋總價的十五％到三十％，而在這段時間裡，所有的稅費，如房屋稅、地價稅，甚至土地增值稅都是由賣方（建設公司）支付。6 ?6 q8 _2 A0 d, y
2 d% k# `& \* V/ W8 z- Z& \: X$ v相對的，如果房屋有增值，則一ＯＯ％的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售（轉售），則通常連所得稅都可以省下來。
7 R m8 [# p& G; C/ m
* }+ {: h9 N2 ]' c1 q# o2 R2 X: P) ?" ?3 e+ u# [. U
根據歷史經驗，在每一次的景氣來臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者（建設公司），就是最好的例子。
( n- [0 G. ?. t( d1 A除此之外，如果房屋漲價的數額相同，預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。: O2 Z4 o, P" @1 j
% I3 U( X! n; E* l2 y) d
* d. v+ Z: ^4 D
因此，如純就投資的角度而言，有錢人很少會購買中古屋的，因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。% W: h! f7 [, ^ m
- x8 P0 Y* c p
; T, E# W, q" I! v4 `$ W其次，回到景氣時間，如果每七到十年才能有一次景氣的機會，對於投資預售屋而言，因為其通常有三至五年的興建期（房屋才會蓋好）。
! R6 U5 _ p5 X" o0 R- x5 B! x5 Y9 g+ g Z
- n2 Q. {( R H* D7 ?所以，相對於中古屋，其等待增值的壓力減輕了極多，許多投資人往往在房屋尚未興建好時，即已投資獲利，這是中古屋所無法比擬的。" q8 c0 Q1 k6 Z6 } w' z( K# C
- o! [0 K( G( K' Y
: V1 U1 z' O( F9 w9 H我必須再提醒一次，預售屋的投資機會只有在台灣才有，世界上許多地方，雖然也有類似的名稱，但不是預付款（Down Payment）要很高，就是購買期較晚（如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定），甚至嚴格限制了銀行貸款的方式與成數，這些都將預售屋的投資優勢做了較大的限制。; ] i3 z: x% _
! h5 }+ W! {3 O/ f( l
; Q { l9 z* O) J5 C2 @0 a# [只有在台灣，沒有這些限制，也才有最佳的預售屋投資機會，投資人怎能不把握？/ ~: ]- b( Y/ r
" L; o% M3 k. i/ T4 X. N: h
2 ^1 l8 q/ |* O! h7 n' q) _8 P購屋錯誤四有錢人不會先買景觀，後買區位
) Q/ E% A0 V+ [, f* @1 y+ H9 s, s' K9 W Y2 V2 p
5 _2 x& B* p. Q
一般人依直覺思考購屋，總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值，因此每當許多廣告打出「景觀住宅」，總能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上，景觀的價值是必須加以檢驗的。
& ~, l- g1 E |& G- V4 n: g+ c
1 N4 Y% ?! G/ }* u
P, l4 y. Z* C' E! w/ J' d6 a一戶有景觀的房屋，當然比沒有景觀的房屋要好，這是不需要討論的，但是真正的問題是，那一種景觀能讓房屋增值？: ]# {7 b5 I @2 _! V& y/ L
就投資的角度，郊區的景觀是不值錢的，例如在北海岸地區，每戶房屋都能看得到海景，例如在新店安坑地區的山坡地住宅，幾乎每一戶都能看到青山綠水，但為什麼入住的人並不多，而其房屋價格的增值又十分有限？不是常聽人說「百萬豪宅，千萬景觀」嗎？. O+ `: v+ U q t: d' O
" ]3 W5 b; x8 z9 J/ E1 p: `. G, z- v: u
景觀要值錢是要在市中心的景觀，因為在市中心的景觀是「稀有品」！例如在台北市區大安森林公園邊的住宅，每坪已經衝破百萬元；例如中永和的四號公園旁的住宅，每坪也至少超過四十萬元，為什麼呢？) K1 {7 j3 |! X7 K! V
因為在市中心的景觀是稀有的，也才有增值的條件。相對地，如果在郊區，景觀就不是「稀有品」，幾乎每一戶房屋打開窗戶都有景觀，這時候，景觀就不值錢了. v& c5 r! B+ A5 ~
最好的例子是前幾年有許多久居都市的「窒息族」，為了爭取景觀，紛紛到合歡山蓋別墅（也有到宜蘭蓋農舍的），認為該區的景觀已是台灣之最，不但可以生活的健康，其房屋價格亦必然會增值，但是，那些房屋在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十％的波段中，不但沒有增值，反而乏人問津，有些人甚至還悄悄的又搬回了都市，這是什麼道理呢？" }& F2 y [8 `; y6 o: ~
! }" x% V" h/ n- i. @: D5 f9 ]
: B$ O+ x: |& C' }. N% m0 j還是「物以稀為貴」的道理，景觀不能產生價值，「稀有的」景觀才有價值。 即使在台灣首善之區的信義計畫區中，真正能有景觀的房屋不到二十％，而其中還有有些景觀是許多人所不喜歡看到的（如墳墓、隧道、或是高架橋）。
- S4 N i: h$ S9 |5 d8 _9 f7 X
! e9 n0 @5 C5 Z G. D% D4 n/ u% g: h; ^# _
3 A& h" X4 \3 d5 ~$ \1 f, @0 H, L因此，即使在信義計畫區內，每坪房屋的價差，也有相差到一倍的，在如此小的區域中，已有這樣大的差異，在都市中各區域間的價差自然就更大了。
1 A( L+ i& H, P1 L2 Q7 u r. ?+ k8 K5 R$ m8 q8 K* S+ |' k$ M
- F% E' w4 u `1 v2 g對於有錢人而言，一定是先選區位，後選景觀，因為就投資的角度而言，在Ａ級區位的Ａ級產品，必然是東方不敗，永遠會贏的產品，但在Ａ級區位的Ｃ級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。 y; G( F v# k7 I) ~& F* U/ S
; H4 q# g6 a+ V% E
; z1 M% t/ H3 F3 b
最近在信義計畫區內的國民住宅，每坪也賣到五、六十萬元，就是最好的例子，不要迷信景觀，「稀有的」景觀才有增值的潛力，而大部分廣告上所標示的景觀，都不具備有「稀有性」！
1 o% F8 }/ F Q+ a) e& w7 r' K4 ?( ?7 y. ^3 g
& Q& z& n- Q. }; O \: M購屋錯誤五有錢的人不會先買建材，後買品牌
* g8 r8 M7 f5 Q7 I" C, ~4 P! N% [: T0 k6 o# }/ m% X- Q
& t4 w; M+ @ D9 V# \所謂「外行看熱鬧，內行看門道」，一般人依直覺思考購屋，總認為房屋如果建材用得好，就一定愈增值，因此，只要看到售屋廣告上說「四面石材，進口設備」，就芳心大動，衝動購買，但後來卻多無法享受較大的增值，為什麼呢？ j* @, F9 |5 J
0 O7 ?5 _7 E5 t
9 @5 L# {5 @; \* M5 ], x以往，在許多建築師的訓練中，總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡，要實在、要堅固、要遮風、要避雨，因此大量採用石材，由外而內，幾乎是在興建一棟一棟的城堡（以往在他們教科書上的例子，也多是古堡）。
5 W* d! H) J5 A2 h C( W
. Z6 @! P' Q) ~9 h8 K& X4 z9 j z0 U- }( M3 J/ _. Z
但隨著時代的進步，人們逐漸發現，住宅是要讓人住得舒服，而城堡並不能讓人住得舒服，（如果大家去看過城堡就知道，城堡只能讓極少數人舒服，居住其內的大多數是不舒服的！）。
& K% t7 v! r7 f) T$ A( K9 V0 o# f9 k+ [# A' y3 n. h% q, f
9 N6 O- _, S( Q2 J1 L5 y
如果要讓人們在房屋內舒適的居住，風調雨順，節能省源已成為目前世界的主流。0 j7 F7 s2 b, N, k
1 C/ ^7 N7 D: P# n
7 f! V r0 X i
最好的例子是前些日子，大連市蓋了一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住，全部都沒有採用石材，記者問開發商原因何在？該開發商回答，因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋，如果輻射量較高，就不會同意讓該公司主管居住。: F- |- t+ P( {
天然石材由於來自地底，多少都會含有輻射量（另一種型式的輻射屋），很不容易通過檢驗。在台灣的許多建設公司還在迷信石頭城堡的同時，世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。
7 ], A$ E) ?( J+ _2 D" Z) v$ t5 ~+ {5 k
T( g4 Z* ^9 ]4 ^+ ^在台北市有許多擁有好品牌的建設公司，其建築物已經愈來愈少用石材，具有環保特性的鋼材、玻璃，以及可以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四週。+ _4 { K' v/ n
) g8 L. o' D: N ~+ e7 Q
! Y& j9 w \. ^8 l
具有「未來性」的房屋才具有增值的潛力，在很多外行人還在看建材、設備的時候，重視環保節能的「新好宅」已經逐步出現。
8 w* H3 p. O( {0 D2 w0 t4 B6 y4 u# q- C: D
( y) R8 U ~! }9 P; x/ p5 z因此，有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視，唯有具有好品牌建設公司的產品才能經得起時間的檢驗。
( [/ o* S: r0 N6 V; D' y7 X在許多「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名，及其建材設備是如何地系出名門的時候，不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。
. R7 A6 u7 O( z% J. `
/ U) M& L( z; ~: \ T( \0 n
. P* B6 R6 S% w8 m6 T3 E例如雙Ｂ汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎？
) X! n0 d& _# V" ]1 g
& J9 n* h; l' ?0 u0 j* N$ G( j S
同樣地，LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地方製造的廣告嗎？
: y* Y" [& A. a2 k6 f9 {; ]+ O+ }4 f. v8 o- o" @6 {+ w
$ M3 Z0 z5 D5 W' L! F
品牌的精神即在告訴消費者，只要你買了我的產品，我負責到底，是誰設計、誰製造並不重要，而是本公司有多久的歷史，過去提供過什麼樣的產品，什麼樣的服務；現在，對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼樣的判斷；未來，要提供什麼樣的產品、服務與責任，如果消費者認同了，就購買，這就是品牌。* b- O$ u6 D* X7 C
$ U, s4 v/ y' G5 V1 M. ~1 C2 y$ E6 z, V
為什麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品，因為好的品牌自然具備了未來性與增值性，請特別注意，愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司，才愈能讓房屋增值。) v9 p! {& a; n( k
. J4 F' o+ \% x; w4 I" R( b( }, v" y1 ?
) {& | A& s& Q) W5 S, `/ I
E4 k" ~6 _5 \6 z% i- A
3 j3 Q/ i% F" R有錢人的抉擇
. j, y7 A6 Z9 M
- \# }9 o6 C3 e% C有錢人為什麼會有錢？就因為常能掌握致勝觀念做決定！沒有錢人為什麼會沒錢？就是固執己見，常憑著自己的直覺與感覺做決定。
% x2 \" s4 }0 B$ d8 Z( w4 `% \
) X- M7 U0 M* [# |# J( C2 w3 O- a! `- Q I4 z8 I
世界上，能掌握致勝觀念做決定的人少，憑直覺思考做決定的人多，自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧的Ｍ型社會，如果我們真正希望投資房屋獲利，自然應該要向有錢人學習致勝觀念！: F' W3 |6 K0 u4 `- D( j( @
2 e9 k" r) {. d- ]+ p3 t/ a' H6 j
' R x* j4 M/ m2 J- G. |
前陣子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍，所要傳達的觀念，就是富者為何會富的原因是有正確觀念，而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反，所謂「學而不思則罔」，要讓一個人瞭解，他依直覺思考的結果往往是不正確的，已經十分困難，如還能說服他改採正確行動更是難上加難，但這卻是走向有錢人道路的唯一方式，祝大家投資順利！1 r' h3 G3 Q% l* H! i
|
|
發表於 2011-7-3 09:33:45
收藏
讚
發表於 2011-7-3 09:42:58
發表於 2011-7-3 11:42:41
.戒不了
發表於 2011-7-6 21:22:28