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本帖最後由 faith 於 2011-7-3 09:34 編輯
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文章提供/住展雜誌/ E+ J$ v& }* g
, j( V' [3 Y; x; B0 X0 p在M型社會中,為什麼有些人會有錢?通常是因為他們過去所做決定,對的次數較多;相對地,為什麼大多數人賺不到錢?因為他們常依照自己的直覺做決策,所以常被套牢!「率性而為」如果能賺到錢,則大多數人都會賺到錢, 但事實往往不是如此。9 ^2 C" ~- P# P3 P: N+ g4 n+ S4 n
; F( @' f% Z9 K1 u9 I/ z! f# v& Y本文將有錢人在投資購屋時,絕對不會犯的五種購屋錯誤觀念加以整理,希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思,而能順利躋身於有錢人之列。7 F5 J p: m% S: t5 Y
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購屋錯誤一 有錢人不會先買小屋後買大屋
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7 F8 N0 Y; i+ z) F一般人依直覺思考購屋,總是會依自己的能力,先買小屋再買大屋,由小而大,循序漸進。但這種作法只會造成終其一生頂多有個棲身之所,但卻無法從投資購屋中賺到錢,而躋身富人之列,為什麼呢?2 Y( g5 M6 \( e$ }- s& F
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首先,是因為小屋雖然便宜,但增值性有限,每一次購屋要等到景氣來臨,才會有大賺頭,但通常一次要等七至十年。
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大家想想,買一戶小屋,要等七至十年,才有機會大漲一次,當機會到時,除非是將小屋賣了,不再投資購屋,否則賣了小屋,再換大一些的房屋,不但無法獲利落袋,反而還要再投入更多的資本。$ L: L4 w% z3 V8 ~! L8 p6 o1 D
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然後,又要花個七至十年等其增值,即使一生順利,也頂多換個三、四次,換到一幢最大坪數的房屋後,很可能還等不到該屋的增值,就已「蒙主寵召」,讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中,皆處於投資的「等待獲利期」中,而真正獲利者,不是其子女,就是政府,「一生打工,如竹籃打水一場空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。
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" ]) S) L) l1 Q/ A6 q自住屋難獲利
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9 `1 E% F& D( z2 ~其次,由小而大的購買行為,通常會捨不得與自住行為區分,也就是說,投資人所買的房屋可能大多用來自住,自住的房屋是無法投資獲利的! \# w+ P( I9 _
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2 c* V" ~% S3 Z/ r# E因為即使房屋愈換愈大,但當想將最大坪數房屋出售時,常會捨不得,因為想到如果房屋被賣了,自己就沒有房屋可以居住,子女就會無家可歸,於是在情感上就會捨不得出售。4 W$ m6 t7 o4 n$ U2 ]$ G4 V
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+ [* K+ l+ a5 L' F% M5 @結果一生只會擁有一幢自用的房屋,自然也不易從房地產投資中獲利,而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。
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任何一個希望從事房地產投資的人都必須了解,「自住」和「投資」是兩件事,如果想要「自住」,依照自己經濟能力由小而大,一生做個「快樂屋奴」,是沒有問題的。
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但如果想要投資獲利,則必需和自住的房屋分開,要由大而小,因為,如果先買一戶大坪數的房屋,等到一次景氣(也許七至十年)來時,即可將房屋出手獲利。此時,可有二種作法。一是手中握好現金,等房屋跌價後,再進場購買,則可安穩將獲利落袋(先售後買法);另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋,則可馬上實現獲利(以大換小法)。
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率性而為可行- U; {& C" c3 l) b7 o9 J( g1 E ?2 r& I
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如果投資人真正瞭解這二種投資獲利方法,則房屋雖然即使愈買愈小,但每次的景氣(七至十年)都會為自己帶來獲利的機會,在有生之年,至少可以賺取三至四次,甚至更多次的獲利機會。; Q4 ?4 o& q3 d: G' O1 u
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這種做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法,我要再提醒一次,如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到錢,則有錢就不會是只有少數人的專利。
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1 K) b& |$ _. K購屋錯誤二有錢人不會先買郊區,後買市區 n' E7 C4 P3 U0 ]+ G f
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依一般人依直覺思考購屋,總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區,後買市區,最常聽到的聲音是「台北市的房屋已經太貴了,買不起,只好先買台北縣(甚至更偏遠的地方)!」就投資的角度而言,這是一種風險極大的錯誤,為什麼呢?
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因為郊區通常是區位較差的地方,我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位!區位!區位!」意思是說,寧願不要投資,也千萬不要購買區位不好的房屋,「只要台北一張床,不要台東一間房」在在說明了區位對於投資的重要性,而郊區就代表了區位的不佳。
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區位不佳就代表了未來增值空間有限,風險卻很大。由過去幾十年的經驗,我們可以看到許多郊區的房屋,在每一次的景氣時,大量築「夢」,讓許多無經驗的投資者與首購族,因為價格便宜,歡天喜地的購買,後來卻多遭套牢,遭到價格被腰斬,甚至再腰斬的命運。
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每一個人都知道,當景氣來臨時,是郊區房屋的漲幅大?還是市區的漲幅大?當然是市區的!那為什麼還要去投資購買郊區的房屋呢?& i1 n: v! } ^5 Y. E5 l
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0 `( Y3 g9 T- n4 ?9 k, i4 Y+ x" d同樣的例子,有許多新開發區的房屋,其價格雖然較市區便宜,但其情況卻亦相同,即使該區域有增值潛力,大多也已經反映在價格之上(超漲),要等到真正投資獲利,至少都是十年以後的事了。& o* K! s. u$ l+ s
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更可怕的是,所築的「夢」如果發生變化,例如該開的捷運不開了,該蓋的學校不蓋了,該有的設施不建了,就會產生極大的跌價風險。
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根據過去的經驗,一個新開發區的成熟時間,幾乎沒有少於十年的,例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、淡水新市鎮的開發,經過十年仍是荒草一片。 依此經驗,大直及南港重劃區,沒有再十年是無法成熟的。因此,如果想要投資房地產獲利,千萬不要因自己經濟能力的考量,而先投資郊區,後投資市區。7 V: M; l! M6 V4 y* F
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購屋錯誤三有錢人不會先買中古屋,後買預售屋! C% }. g$ |7 j
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一般人依直覺思考購屋,總認為購買中古屋(或成屋)因為看得到,而且價格通常也比預售屋低,所以安心購買。其實根據房地產投資的角度,中古屋是比較不具備有投資獲利機會的,為什麼呢?0 i# a& M! U( D1 I
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6 X2 W- \2 Y: l0 z& w" I! M; c首先,中古屋所購買的是「現貨」,是一種以大賺小的投資模式,也就是說必需先投入一大筆錢(即使部分是銀行融資),然後坐等增值。
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0 A F4 e ~/ k# Y4 ^" Q! [' u依上述的經驗,每次景氣的時間大都要七至十年,所以在如此漫長的等待期中,每一天都必須支付機會成本(opportunity cost),即使有人會說,中間會有租金收入,扣掉利息,至少應該還會有些賺頭。
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但如果投資人真正拿計算機打打,目前市場上的中古屋,不論是何種產品,其租金收入通常在三%至五%之間,而銀行利息就要付出約二%至三%(甚至更高),如果再加上租金所得稅,以及房屋稅、地價稅,以及各種維護費用,即使不算折舊都不一定會賺錢,這些成本都還不包含如果遇到不良的租客,欠租或賴租,以及客戶更換中所造成的空置期損失,如果真正細算,獲利其實是極低的(有些甚至還貼上機會成本的損失)。
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預售屋潛力佳 n9 e* y( {9 m+ L- b
+ F) R- X7 {# O! B4 V8 `' y但投資預售屋就沒有這些問題,雖然,一般而言預售屋的價格較高,但在未來三至五年裡,投資人通常只要付出房屋總價的十五%到三十%,而在這段時間裡,所有的稅費,如房屋稅、地價稅,甚至土地增值稅都是由賣方(建設公司)支付。" }9 H6 g7 E d, ?
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相對的,如果房屋有增值,則一OO%的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售(轉售),則通常連所得稅都可以省下來。! l, z# P& ?+ G. h5 ]
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根據歷史經驗,在每一次的景氣來臨時,往往購買預售屋者的獲利,都遠遠大於出售者(建設公司),就是最好的例子。
) V ?( r( q7 Y3 s9 R9 n除此之外,如果房屋漲價的數額相同,預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。
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因此,如純就投資的角度而言,有錢人很少會購買中古屋的,因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。
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其次,回到景氣時間,如果每七到十年才能有一次景氣的機會,對於投資預售屋而言,因為其通常有三至五年的興建期(房屋才會蓋好)。
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所以,相對於中古屋,其等待增值的壓力減輕了極多,許多投資人往往在房屋尚未興建好時,即已投資獲利,這是中古屋所無法比擬的。
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我必須再提醒一次,預售屋的投資機會只有在台灣才有,世界上許多地方,雖然也有類似的名稱,但不是預付款(Down Payment)要很高,就是購買期較晚(如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定),甚至嚴格限制了銀行貸款的方式與成數,這些都將預售屋的投資優勢做了較大的限制。
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" Q& [2 Z0 s3 c: H" @ j/ W* F9 G只有在台灣,沒有這些限制,也才有最佳的預售屋投資機會,投資人怎能不把握?8 O3 ?; L9 v8 f f
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購屋錯誤四有錢人不會先買景觀,後買區位
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. q8 ?8 m& }1 F4 V1 e* r一般人依直覺思考購屋,總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值,因此每當許多廣告打出「景觀住宅」,總能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上,景觀的價值是必須加以檢驗的。: e* F1 ~: q0 b( ] T4 E
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8 t4 z1 z" H6 F- L一戶有景觀的房屋,當然比沒有景觀的房屋要好,這是不需要討論的,但是真正的問題是,那一種景觀能讓房屋增值?0 w$ F3 u. ~6 j; u# u& F
就投資的角度,郊區的景觀是不值錢的,例如在北海岸地區,每戶房屋都能看得到海景,例如在新店安坑地區的山坡地住宅,幾乎每一戶都能看到青山綠水,但為什麼入住的人並不多,而其房屋價格的增值又十分有限?不是常聽人說「百萬豪宅,千萬景觀」嗎?
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/ M2 f; ?3 d) I' j, X. k景觀要值錢是要在市中心的景觀,因為在市中心的景觀是「稀有品」!例如在台北市區大安森林公園邊的住宅,每坪已經衝破百萬元;例如中永和的四號公園旁的住宅,每坪也至少超過四十萬元,為什麼呢?6 D' K6 f1 R% i. U1 q* I
因為在市中心的景觀是稀有的,也才有增值的條件。相對地,如果在郊區,景觀就不是「稀有品」,幾乎每一戶房屋打開窗戶都有景觀,這時候,景觀就不值錢了
! D: T! i5 J+ L5 y; C, {: {" _最好的例子是前幾年有許多久居都市的「窒息族」,為了爭取景觀,紛紛到合歡山蓋別墅(也有到宜蘭蓋農舍的),認為該區的景觀已是台灣之最,不但可以生活的健康,其房屋價格亦必然會增值,但是,那些房屋在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十%的波段中,不但沒有增值,反而乏人問津,有些人甚至還悄悄的又搬回了都市,這是什麼道理呢?
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還是「物以稀為貴」的道理,景觀不能產生價值,「稀有的」景觀才有價值。 即使在台灣首善之區的信義計畫區中,真正能有景觀的房屋不到二十%,而其中還有有些景觀是許多人所不喜歡看到的(如墳墓、隧道、或是高架橋)。" W3 c2 E1 r& y* e) G! c& Q4 h
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6 o# I* h* T( U6 @因此,即使在信義計畫區內,每坪房屋的價差,也有相差到一倍的,在如此小的區域中,已有這樣大的差異,在都市中各區域間的價差自然就更大了。9 }4 R; L. a% l3 B$ m; O2 ^
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1 A4 A, I- e3 y! N對於有錢人而言,一定是先選區位,後選景觀,因為就投資的角度而言,在A級區位的A級產品,必然是東方不敗,永遠會贏的產品,但在A級區位的C級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。$ k9 n) u) q0 ?. p3 r9 h
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最近在信義計畫區內的國民住宅,每坪也賣到五、六十萬元,就是最好的例子,不要迷信景觀,「稀有的」景觀才有增值的潛力,而大部分廣告上所標示的景觀,都不具備有「稀有性」!. S+ e2 a9 ?( ~. P$ L ?
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購屋錯誤五有錢的人不會先買建材,後買品牌
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# H! }* \" R0 T# v0 z: J+ l8 r所謂「外行看熱鬧,內行看門道」,一般人依直覺思考購屋,總認為房屋如果建材用得好,就一定愈增值,因此,只要看到售屋廣告上說「四面石材,進口設備」,就芳心大動,衝動購買,但後來卻多無法享受較大的增值,為什麼呢?
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以往,在許多建築師的訓練中,總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡,要實在、要堅固、要遮風、要避雨,因此大量採用石材,由外而內,幾乎是在興建一棟一棟的城堡(以往在他們教科書上的例子,也多是古堡)。3 K: l$ k- z" w- T
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但隨著時代的進步,人們逐漸發現,住宅是要讓人住得舒服,而城堡並不能讓人住得舒服,(如果大家去看過城堡就知道,城堡只能讓極少數人舒服,居住其內的大多數是不舒服的!)。9 f7 ~( R; h- n
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) M) d# c1 ~, b3 V如果要讓人們在房屋內舒適的居住,風調雨順,節能省源已成為目前世界的主流。
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最好的例子是前些日子,大連市蓋了一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住,全部都沒有採用石材,記者問開發商原因何在?該開發商回答,因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋,如果輻射量較高,就不會同意讓該公司主管居住。
- N9 M1 ?9 X7 O天然石材由於來自地底,多少都會含有輻射量(另一種型式的輻射屋),很不容易通過檢驗。在台灣的許多建設公司還在迷信石頭城堡的同時,世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。
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5 i# f3 c& ~8 J3 Y# D在台北市有許多擁有好品牌的建設公司,其建築物已經愈來愈少用石材,具有環保特性的鋼材、玻璃,以及可以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四週。" N8 p) ^* \: x C# u3 t" @
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具有「未來性」的房屋才具有增值的潛力,在很多外行人還在看建材、設備的時候,重視環保節能的「新好宅」已經逐步出現。
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因此,有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視,唯有具有好品牌建設公司的產品才能經得起時間的檢驗。
1 b# o6 q. A# W! b在許多「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名,及其建材設備是如何地系出名門的時候,不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。# b1 }* K, c. u; Y
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例如雙B汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎?* f0 x, u# h" y$ H
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同樣地,LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地方製造的廣告嗎?0 g# H( c9 S* J: ?* M$ h0 @
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* @, m. W8 G6 J* ^3 O- c品牌的精神即在告訴消費者,只要你買了我的產品,我負責到底,是誰設計、誰製造並不重要,而是本公司有多久的歷史,過去提供過什麼樣的產品,什麼樣的服務;現在,對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼樣的判斷;未來,要提供什麼樣的產品、服務與責任,如果消費者認同了,就購買,這就是品牌。
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為什麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品,因為好的品牌自然具備了未來性與增值性,請特別注意,愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司,才愈能讓房屋增值。
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7 v5 ^( w+ l4 E0 V& @2 M有錢人的抉擇0 Q- ^+ W s4 N) L8 T" i# V2 E
- T. G0 x4 r! V& f, d/ ^有錢人為什麼會有錢?就因為常能掌握致勝觀念做決定!沒有錢人為什麼會沒錢?就是固執己見,常憑著自己的直覺與感覺做決定。5 Z5 t+ P+ F. a9 [5 ~& g+ A% D {
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7 g/ C; R `1 [0 A1 c0 h世界上,能掌握致勝觀念做決定的人少,憑直覺思考做決定的人多,自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧的M型社會,如果我們真正希望投資房屋獲利,自然應該要向有錢人學習致勝觀念!# Z; Z; B4 h+ O& f ]2 E
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7 i0 m# |. N+ R: S O0 ?1 ^前陣子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍,所要傳達的觀念,就是富者為何會富的原因是有正確觀念,而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反,所謂「學而不思則罔」,要讓一個人瞭解,他依直覺思考的結果往往是不正確的,已經十分困難,如還能說服他改採正確行動更是難上加難,但這卻是走向有錢人道路的唯一方式,祝大家投資順利!3 s) v0 e% `: ?0 V
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