- UID
- 3261
- 閱讀權限
- 40
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 2818
- 活力
- 3445
- 金幣
- 15500
- 日誌
- 0
- 記錄
- 8
- 最後登入
- 2024-6-8
  
- 文章
- 3211
- 在線時間
- 1497 小時
|
本帖最後由 faith 於 2011-7-3 09:34 編輯
/ a0 z/ w; q3 a# M8 P K; R# q/ I5 k; \1 s. c# P0 [& y3 v. R
文章提供／住展雜誌/ E+ J$ v& }* g
, j( V' [3 Y; x; B0 X0 p在Ｍ型社會中，為什麼有些人會有錢？通常是因為他們過去所做決定，對的次數較多；相對地，為什麼大多數人賺不到錢？因為他們常依照自己的直覺做決策，所以常被套牢！「率性而為」如果能賺到錢，則大多數人都會賺到錢， 但事實往往不是如此。9 ^2 C" ~- P# P3 P: N+ g4 n+ S4 n
; F( @' f% Z9 K1 u9 I/ z! f# v& Y本文將有錢人在投資購屋時，絕對不會犯的五種購屋錯誤觀念加以整理，希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思，而能順利躋身於有錢人之列。7 F5 J p: m% S: t5 Y
, F+ F% c% k! I Z8 S, P) F1 P8 ?' V O, I; ~
購屋錯誤一 有錢人不會先買小屋後買大屋
( E! O' I c: j; ^
7 F8 N0 Y; i+ z) F一般人依直覺思考購屋，總是會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大，循序漸進。但這種作法只會造成終其一生頂多有個棲身之所，但卻無法從投資購屋中賺到錢，而躋身富人之列，為什麼呢？2 Y( g5 M6 \( e$ }- s& F
* H X1 \& h7 i' h3 ?1 B2 g5 U/ m& ?
; D2 g. ~+ q( K. M
首先，是因為小屋雖然便宜，但增值性有限，每一次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，但通常一次要等七至十年。
1 n% |9 O8 Q1 A* P$ x1 `- p
! e! D; L% o4 e% w& u/ n* v: s5 }7 N W: ^ @& `
大家想想，買一戶小屋，要等七至十年，才有機會大漲一次，當機會到時，除非是將小屋賣了，不再投資購屋，否則賣了小屋，再換大一些的房屋，不但無法獲利落袋，反而還要再投入更多的資本。$ L: L4 w% z3 V8 ~! L8 p6 o1 D
i/ S, L- I, m0 y/ c4 w; i0 w# M, E( m2 `# N0 L
然後，又要花個七至十年等其增值，即使一生順利，也頂多換個三、四次，換到一幢最大坪數的房屋後，很可能還等不到該屋的增值，就已「蒙主寵召」，讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中，皆處於投資的「等待獲利期」中，而真正獲利者，不是其子女，就是政府，「一生打工，如竹籃打水一場空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。
8 n0 O, }" T' D6 [$ d$ M
" ]) S) L) l1 Q/ A6 q自住屋難獲利
2 X/ }8 O9 E! X! }/ H& H
9 `1 E% F& D( z2 ~其次，由小而大的購買行為，通常會捨不得與自住行為區分，也就是說，投資人所買的房屋可能大多用來自住，自住的房屋是無法投資獲利的！ \# w+ P( I9 _
( L# J( ] K/ l0 u+ t
2 c* V" ~% S3 Z/ r# E因為即使房屋愈換愈大，但當想將最大坪數房屋出售時，常會捨不得，因為想到如果房屋被賣了，自己就沒有房屋可以居住，子女就會無家可歸，於是在情感上就會捨不得出售。4 W$ m6 t7 o4 n$ U2 ]$ G4 V
, h' w4 L, e& {! C; J4 D
+ [* K+ l+ a5 L' F% M5 @結果一生只會擁有一幢自用的房屋，自然也不易從房地產投資中獲利，而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。
% R) o W/ U9 Z4 o4 \, p- D; v
) r3 n4 a; e+ X1 P5 C# v. ~6 X$ b) P1 E: [7 ?- a" G* b
任何一個希望從事房地產投資的人都必須了解，「自住」和「投資」是兩件事，如果想要「自住」，依照自己經濟能力由小而大，一生做個「快樂屋奴」，是沒有問題的。
7 H7 c5 M* \. t: |' V4 l$ i9 a
" V# X3 C1 E5 S- v3 {9 k. s8 K& x4 w6 O' _* q* F
但如果想要投資獲利，則必需和自住的房屋分開，要由大而小，因為，如果先買一戶大坪數的房屋，等到一次景氣（也許七至十年）來時，即可將房屋出手獲利。此時，可有二種作法。一是手中握好現金，等房屋跌價後，再進場購買，則可安穩將獲利落袋（先售後買法）；另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋，則可馬上實現獲利（以大換小法）。
2 K) y2 r# A9 W" G" h/ E: S* Q c$ A! v( d; S7 h! p2 j& a/ m0 v
率性而為可行- U; {& C" c3 l) b7 o9 J( g1 E ?2 r& I
2 W0 g% H( _3 J
) ^0 l3 M' b' \0 y0 c0 I
如果投資人真正瞭解這二種投資獲利方法，則房屋雖然即使愈買愈小，但每次的景氣（七至十年）都會為自己帶來獲利的機會，在有生之年，至少可以賺取三至四次，甚至更多次的獲利機會。; Q4 ?4 o& q3 d: G' O1 u
% a3 {" H* X6 Q ~; Z
2 y' o# ]( D1 h6 A6 P& a. `
這種做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法，我要再提醒一次，如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到錢，則有錢就不會是只有少數人的專利。
* w: V5 n/ Q6 \( t, n2 S2 z6 S
1 K) b& |$ _. K購屋錯誤二有錢人不會先買郊區，後買市區 n' E7 C4 P3 U0 ]+ G f
4 f t3 L! f+ `! H( M+ v
! U: S6 l4 p1 T; f9 J3 E3 ^8 Q; Z
依一般人依直覺思考購屋，總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區，後買市區，最常聽到的聲音是「台北市的房屋已經太貴了，買不起，只好先買台北縣（甚至更偏遠的地方）！」就投資的角度而言，這是一種風險極大的錯誤，為什麼呢？
3 P9 K7 q; P8 E/ i% |, s' n# t# ]9 _( v2 B7 L; K
/ c& C$ I4 i0 z- i3 B2 C
因為郊區通常是區位較差的地方，我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位！區位！區位！」意思是說，寧願不要投資，也千萬不要購買區位不好的房屋，「只要台北一張床，不要台東一間房」在在說明了區位對於投資的重要性，而郊區就代表了區位的不佳。
+ R$ J, s! ]) r
7 ] ~+ q. ^, R" K- J' ]) N! w x- p- G& K) [5 Z
區位不佳就代表了未來增值空間有限，風險卻很大。由過去幾十年的經驗，我們可以看到許多郊區的房屋，在每一次的景氣時，大量築「夢」，讓許多無經驗的投資者與首購族，因為價格便宜，歡天喜地的購買，後來卻多遭套牢，遭到價格被腰斬，甚至再腰斬的命運。
+ ]5 A" L# J9 f( u1 `8 ]" q8 s" p. T1 r5 O# T1 }1 m
" n7 V: i1 p+ Q5 v
每一個人都知道，當景氣來臨時，是郊區房屋的漲幅大？還是市區的漲幅大？當然是市區的！那為什麼還要去投資購買郊區的房屋呢？& i1 n: v! } ^5 Y. E5 l
$ S: T6 m" [, ~9 M9 t
0 `( Y3 g9 T- n4 ?9 k, i4 Y+ x" d同樣的例子，有許多新開發區的房屋，其價格雖然較市區便宜，但其情況卻亦相同，即使該區域有增值潛力，大多也已經反映在價格之上（超漲），要等到真正投資獲利，至少都是十年以後的事了。& o* K! s. u$ l+ s
' h% b, S4 }' d1 F6 l8 k
* d4 r3 _ ]" D; ]. m$ j$ u
更可怕的是，所築的「夢」如果發生變化，例如該開的捷運不開了，該蓋的學校不蓋了，該有的設施不建了，就會產生極大的跌價風險。
+ G3 g$ [: a- T6 B' M
. p) R$ U% K y9 V( p ?% i2 V7 `- W8 {" d" S; i4 i
根據過去的經驗，一個新開發區的成熟時間，幾乎沒有少於十年的，例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、淡水新市鎮的開發，經過十年仍是荒草一片。 依此經驗，大直及南港重劃區，沒有再十年是無法成熟的。因此，如果想要投資房地產獲利，千萬不要因自己經濟能力的考量，而先投資郊區，後投資市區。7 V: M; l! M6 V4 y* F
( r$ p, H& k4 e t4 d% y3 \. E
購屋錯誤三有錢人不會先買中古屋，後買預售屋! C% }. g$ |7 j
- l) T) F5 |2 u/ P
3 E( W3 X' J. V. K2 a
一般人依直覺思考購屋，總認為購買中古屋（或成屋）因為看得到，而且價格通常也比預售屋低，所以安心購買。其實根據房地產投資的角度，中古屋是比較不具備有投資獲利機會的，為什麼呢？0 i# a& M! U( D1 I
4 }& S" ^0 m. U* w& r2 u& y* W
6 X2 W- \2 Y: l0 z& w" I! M; c首先，中古屋所購買的是「現貨」，是一種以大賺小的投資模式，也就是說必需先投入一大筆錢（即使部分是銀行融資），然後坐等增值。
4 h0 F2 ]9 {4 K0 o
. K& l+ E& f, z6 Z6 s
0 A F4 e ~/ k# Y4 ^" Q! [' u依上述的經驗，每次景氣的時間大都要七至十年，所以在如此漫長的等待期中，每一天都必須支付機會成本（opportunity cost），即使有人會說，中間會有租金收入，扣掉利息，至少應該還會有些賺頭。
% _3 }. y" N' b/ @4 T; d3 ^4 e3 `+ X0 n" Q& L4 V! @& j$ ?3 [
2 S' i6 g" ^1 [
但如果投資人真正拿計算機打打，目前市場上的中古屋，不論是何種產品，其租金收入通常在三％至五％之間，而銀行利息就要付出約二％至三％（甚至更高），如果再加上租金所得稅，以及房屋稅、地價稅，以及各種維護費用，即使不算折舊都不一定會賺錢，這些成本都還不包含如果遇到不良的租客，欠租或賴租，以及客戶更換中所造成的空置期損失，如果真正細算，獲利其實是極低的（有些甚至還貼上機會成本的損失）。
! f; N1 Y( e9 r# R# ]. e) ]: q) B5 t Y4 ^. n
預售屋潛力佳 n9 e* y( {9 m+ L- b
+ F) R- X7 {# O! B4 V8 `' y但投資預售屋就沒有這些問題，雖然，一般而言預售屋的價格較高，但在未來三至五年裡，投資人通常只要付出房屋總價的十五％到三十％，而在這段時間裡，所有的稅費，如房屋稅、地價稅，甚至土地增值稅都是由賣方（建設公司）支付。" }9 H6 g7 E d, ?
/ ^" q" k. I2 @
相對的，如果房屋有增值，則一ＯＯ％的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售（轉售），則通常連所得稅都可以省下來。! l, z# P& ?+ G. h5 ]
( X) n [5 k: T6 ]. Q- \9 t7 V& Z+ I: r8 m
根據歷史經驗，在每一次的景氣來臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者（建設公司），就是最好的例子。
) V ?( r( q7 Y3 s9 R9 n除此之外，如果房屋漲價的數額相同，預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。
$ P, i8 W8 D: u0 i+ j y8 j% ~ F3 Q7 l5 J
. X5 Q0 o& W U
因此，如純就投資的角度而言，有錢人很少會購買中古屋的，因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。
9 y1 H( b: U4 U/ e, t, ~# g# H9 M- `5 D2 o
1 T' G! U% M: o/ T
其次，回到景氣時間，如果每七到十年才能有一次景氣的機會，對於投資預售屋而言，因為其通常有三至五年的興建期（房屋才會蓋好）。
5 B+ }/ t6 R9 S8 [ s; `% t" N) {% C c2 w! w, v1 _* C2 R
% K* y8 x3 p! u1 `
所以，相對於中古屋，其等待增值的壓力減輕了極多，許多投資人往往在房屋尚未興建好時，即已投資獲利，這是中古屋所無法比擬的。
% K9 d" ^& @- Q( w9 z6 g3 c" N2 l. F/ S# h' A
- K- z( R: b: c. Q, H$ R
我必須再提醒一次，預售屋的投資機會只有在台灣才有，世界上許多地方，雖然也有類似的名稱，但不是預付款（Down Payment）要很高，就是購買期較晚（如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定），甚至嚴格限制了銀行貸款的方式與成數，這些都將預售屋的投資優勢做了較大的限制。
$ B5 O* X& Z) g2 W! U3 j* u$ p, `
" Q& [2 Z0 s3 c: H" @ j/ W* F9 G只有在台灣，沒有這些限制，也才有最佳的預售屋投資機會，投資人怎能不把握？8 O3 ?; L9 v8 f f
; B* r, `2 j8 H1 Y c# j0 f+ O& H# X* ~- c+ |9 F- V$ J$ O# S
購屋錯誤四有錢人不會先買景觀，後買區位
% \! L) P4 Y, ]# L P0 _7 [* Z0 ^/ M5 N# r6 m7 e: ^- H: o2 \
. q8 ?8 m& }1 F4 V1 e* r一般人依直覺思考購屋，總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值，因此每當許多廣告打出「景觀住宅」，總能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上，景觀的價值是必須加以檢驗的。: e* F1 ~: q0 b( ] T4 E
. i% t; p8 d8 ?" M
8 t4 z1 z" H6 F- L一戶有景觀的房屋，當然比沒有景觀的房屋要好，這是不需要討論的，但是真正的問題是，那一種景觀能讓房屋增值？0 w$ F3 u. ~6 j; u# u& F
就投資的角度，郊區的景觀是不值錢的，例如在北海岸地區，每戶房屋都能看得到海景，例如在新店安坑地區的山坡地住宅，幾乎每一戶都能看到青山綠水，但為什麼入住的人並不多，而其房屋價格的增值又十分有限？不是常聽人說「百萬豪宅，千萬景觀」嗎？
1 s, x9 P& p- p# L' _6 [2 R' X' ]% a0 j+ K* t
/ M2 f; ?3 d) I' j, X. k景觀要值錢是要在市中心的景觀，因為在市中心的景觀是「稀有品」！例如在台北市區大安森林公園邊的住宅，每坪已經衝破百萬元；例如中永和的四號公園旁的住宅，每坪也至少超過四十萬元，為什麼呢？6 D' K6 f1 R% i. U1 q* I
因為在市中心的景觀是稀有的，也才有增值的條件。相對地，如果在郊區，景觀就不是「稀有品」，幾乎每一戶房屋打開窗戶都有景觀，這時候，景觀就不值錢了
! D: T! i5 J+ L5 y; C, {: {" _最好的例子是前幾年有許多久居都市的「窒息族」，為了爭取景觀，紛紛到合歡山蓋別墅（也有到宜蘭蓋農舍的），認為該區的景觀已是台灣之最，不但可以生活的健康，其房屋價格亦必然會增值，但是，那些房屋在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十％的波段中，不但沒有增值，反而乏人問津，有些人甚至還悄悄的又搬回了都市，這是什麼道理呢？
- D: _, w, r+ D5 z
0 Q" i& J8 ]) J/ d; v6 N& Z- }, F z6 o& q' {% \; e: s" W
還是「物以稀為貴」的道理，景觀不能產生價值，「稀有的」景觀才有價值。 即使在台灣首善之區的信義計畫區中，真正能有景觀的房屋不到二十％，而其中還有有些景觀是許多人所不喜歡看到的（如墳墓、隧道、或是高架橋）。" W3 c2 E1 r& y* e) G! c& Q4 h
j' a( D! R( d1 b8 z
6 o# I* h* T( U6 @因此，即使在信義計畫區內，每坪房屋的價差，也有相差到一倍的，在如此小的區域中，已有這樣大的差異，在都市中各區域間的價差自然就更大了。9 }4 R; L. a% l3 B$ m; O2 ^
; E% }/ C. Q0 U' v2 B" v
1 A4 A, I- e3 y! N對於有錢人而言，一定是先選區位，後選景觀，因為就投資的角度而言，在Ａ級區位的Ａ級產品，必然是東方不敗，永遠會贏的產品，但在Ａ級區位的Ｃ級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。$ k9 n) u) q0 ?. p3 r9 h
7 D$ `, z0 J8 Q
& j: i6 D" E* u- P9 g" C
最近在信義計畫區內的國民住宅，每坪也賣到五、六十萬元，就是最好的例子，不要迷信景觀，「稀有的」景觀才有增值的潛力，而大部分廣告上所標示的景觀，都不具備有「稀有性」！. S+ e2 a9 ?( ~. P$ L ?
- ]" N) w& @! p0 c) B4 F' ]% f: X6 X) W+ D, V' a2 x
購屋錯誤五有錢的人不會先買建材，後買品牌
& e! h* h. g+ b* q4 H* H6 r z6 {* w# y; q2 |0 t
# H! }* \" R0 T# v0 z: J+ l8 r所謂「外行看熱鬧，內行看門道」，一般人依直覺思考購屋，總認為房屋如果建材用得好，就一定愈增值，因此，只要看到售屋廣告上說「四面石材，進口設備」，就芳心大動，衝動購買，但後來卻多無法享受較大的增值，為什麼呢？
' Z$ C3 N0 x, c' S4 b5 P" V( w$ W7 i9 N! [! p
2 z- Q3 B3 n2 x) _
以往，在許多建築師的訓練中，總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡，要實在、要堅固、要遮風、要避雨，因此大量採用石材，由外而內，幾乎是在興建一棟一棟的城堡（以往在他們教科書上的例子，也多是古堡）。3 K: l$ k- z" w- T
5 @7 K: x1 `; c1 b& B
7 Z0 i. H& h% _& c: D# H5 r; Z- s9 t
但隨著時代的進步，人們逐漸發現，住宅是要讓人住得舒服，而城堡並不能讓人住得舒服，（如果大家去看過城堡就知道，城堡只能讓極少數人舒服，居住其內的大多數是不舒服的！）。9 f7 ~( R; h- n
& c9 ], a& s7 D1 D1 E6 ]9 q9 O
) M) d# c1 ~, b3 V如果要讓人們在房屋內舒適的居住，風調雨順，節能省源已成為目前世界的主流。
. E8 D- F& L3 o; U% O$ y1 O
6 D- r" o- E- o7 s7 u) H0 A- E8 u: b: d; ]0 b; y# ~
最好的例子是前些日子，大連市蓋了一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住，全部都沒有採用石材，記者問開發商原因何在？該開發商回答，因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋，如果輻射量較高，就不會同意讓該公司主管居住。
- N9 M1 ?9 X7 O天然石材由於來自地底，多少都會含有輻射量（另一種型式的輻射屋），很不容易通過檢驗。在台灣的許多建設公司還在迷信石頭城堡的同時，世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。
/ S0 e$ C; s4 s' e( @# t/ b. \. x# E! S
5 i# f3 c& ~8 J3 Y# D在台北市有許多擁有好品牌的建設公司，其建築物已經愈來愈少用石材，具有環保特性的鋼材、玻璃，以及可以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四週。" N8 p) ^* \: x C# u3 t" @
8 k2 v: S0 ~" B6 N: y/ v+ ]- f/ o2 h! ^9 b- O% j) x3 G
具有「未來性」的房屋才具有增值的潛力，在很多外行人還在看建材、設備的時候，重視環保節能的「新好宅」已經逐步出現。
; o" @. e& o: M/ `6 S( W1 Q* b# z0 r7 w: ^8 C" ]( N
3 s- Q- ~, j' i; n- `7 R; y
因此，有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視，唯有具有好品牌建設公司的產品才能經得起時間的檢驗。
1 b# o6 q. A# W! b在許多「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名，及其建材設備是如何地系出名門的時候，不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。# b1 }* K, c. u; Y
2 q- Z# B4 L/ `, Z+ y( | W, F2 z# n: \! m) P% Z" i \
例如雙Ｂ汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎？* f0 x, u# h" y$ H
6 Y. [8 Y. b# G, |! D; ?6 z5 Y/ w1 `. y% `' v3 U
同樣地，LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地方製造的廣告嗎？0 g# H( c9 S* J: ?* M$ h0 @
& n4 c3 M |5 [9 J, X& l
* @, m. W8 G6 J* ^3 O- c品牌的精神即在告訴消費者，只要你買了我的產品，我負責到底，是誰設計、誰製造並不重要，而是本公司有多久的歷史，過去提供過什麼樣的產品，什麼樣的服務；現在，對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼樣的判斷；未來，要提供什麼樣的產品、服務與責任，如果消費者認同了，就購買，這就是品牌。
; g, {7 g) S" }8 [" a' }! o4 c6 q& g/ w. F1 v# k9 I6 l
A. w d" w' V& U, i& _- i
為什麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品，因為好的品牌自然具備了未來性與增值性，請特別注意，愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司，才愈能讓房屋增值。
: q/ W) v7 W% c0 ]% ?' O- I
! W3 m$ ^) I4 v3 c/ {) `' e5 E3 o* U0 @3 O( ` }3 ]% n) S+ c
5 P+ \/ X" Y$ G, b# D& j
) ^; w0 U Z' W" ]8 I; B8 m, w4 x
7 v5 ^( w+ l4 E0 V& @2 M有錢人的抉擇0 Q- ^+ W s4 N) L8 T" i# V2 E
- T. G0 x4 r! V& f, d/ ^有錢人為什麼會有錢？就因為常能掌握致勝觀念做決定！沒有錢人為什麼會沒錢？就是固執己見，常憑著自己的直覺與感覺做決定。5 Z5 t+ P+ F. a9 [5 ~& g+ A% D {
1 r; _% V4 z; h
7 g/ C; R `1 [0 A1 c0 h世界上，能掌握致勝觀念做決定的人少，憑直覺思考做決定的人多，自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧的Ｍ型社會，如果我們真正希望投資房屋獲利，自然應該要向有錢人學習致勝觀念！# Z; Z; B4 h+ O& f ]2 E
. |" e3 N. Z: h* k8 B
7 i0 m# |. N+ R: S O0 ?1 ^前陣子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍，所要傳達的觀念，就是富者為何會富的原因是有正確觀念，而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反，所謂「學而不思則罔」，要讓一個人瞭解，他依直覺思考的結果往往是不正確的，已經十分困難，如還能說服他改採正確行動更是難上加難，但這卻是走向有錢人道路的唯一方式，祝大家投資順利！3 s) v0 e% `: ?0 V
|
|
發表於 2011-7-3 09:33:45
收藏
讚
發表於 2011-7-3 09:42:58
發表於 2011-7-3 11:42:41
.戒不了
發表於 2011-7-6 21:22:28