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- 2024-6-8
  
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奢侈稅正式上路，加上政府查稅不斷( U1 ~4 N6 @$ {1 |
( }- h# y" [9 i8 y
; D9 Y: p3 h; ] Z9 Z& f& x/ L5 u市場前2、3個月出現嚴重賣壓! L8 S! Y5 t9 L5 x
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+ l1 E2 y: q+ Z9 J N7 l* @1 I台北市預售案行情已較去年跌幅約3.1%
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; k$ i8 l1 S7 K9 H. n0 D
此時房市詭譎多變. k0 O4 d+ ~2 X. O" `
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《蘋果》訪問房產專家
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4 R& Q0 m- n6 F. S) s, W5 ]8 ?9 @" M% V( a y! A% H
從價量數據解讀房市未來走向
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3 _& P+ h% M# U$ ?8 O6 \採訪╱詹誌銘
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價量未好轉 房市續盤整- X* O r# ?) O+ a! P/ P
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【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路，過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強，主要原因在於無落日條款、又溯及既往，加上政府查稅動作不斷，才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓，今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元，較去年跌幅約3.1%，在房市價量都未見好轉的跡象下，後市走向渾沌不明。4 d' y) h% I$ d! c: E6 P# w# u
; {% F! u ]* V2 H' d, I* K
& t' e$ [! e) D6 y分析近年交易量與房價波動，2008年因金融海嘯，全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件，不僅較前一年短少3萬餘件，更為近5年新低，不過隨著景氣逐漸回溫，2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%，顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響，4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%，台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。8 T4 Q* O( X% c6 }3 h
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Q2成交量左右價格
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. A1 O& W" W( u4 Z3 T; d預售新案價格，則是在金融海嘯後出現回檔，2009年台北市預售屋行情單價，從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元，但隨著交易動能放大，加上在兩岸多項政策簽定利多刺激，房價在2010年一飛沖天，去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄，但今年初受政府打房影響，今年以來平均房價又回跌至67萬元。: }5 x6 E- M3 x! o" |- q3 ]4 G
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新北市供給量續增
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3 L" o# s/ W6 _; G+ a3 T7 B, `* V& Y1 Y; d2 t# v }: q3 N. Q( e5 ?: G
從歷年價量關係分析，可以發現一但交易量萎縮後，房價也會隨之下跌，唯有交易量開始放大，價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何，還得視第二季統計出爐才能斷定，倘若第二季成交明顯萎縮，代表投機客確實落跑，自住客也不如業者所言的多，不足以撐起市場，價格勢必還有回檔空間。7 g: m8 W1 V% s& v
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0 k4 b; ?! f5 v5 H根據近年住宅建照與使照的核發數量來看，台北市從2007年起每年均呈現負成長，原因歸咎除精華區土地開發殆盡。: Z* m# w! a5 `8 a3 p! C
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而新北市2008~2010年的建照核發數量，2008年為469件，2009年因金融海嘯而跌至327件，去年房市大好，增加近百件申請，達到418件，代表未來如果景氣未衰退，2~3年內供給量將再放大。
7 P; k! y, y( ^1 n# A" h, ~+ n/ v; t2 }5 J3 R. m6 R' w
5 F' `0 f# o, ~) E' j& z. i對於未來房市，網友decay認為，「房價實在沒有理由再上漲了，難道大家都瘋了？」但也有網友HaHaSue表示，「利率這麼低，泡沫沒刺破前，看漲都合理。」
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1 g" [8 I8 i8 `1 l- @0 F3 @* Q+ V
. Z/ z2 [0 _% x0 U1 q B. m近5年新推案行情走勢
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, I" J& O/ W" K E' Q4 { d" H: W& f. k
0 `; H6 T0 F' w資料來源：住展房屋網 www.myhousing.com.tw9 X" b t6 l, O5 H7 o) |* ^+ W. A
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3 K' v1 h" _5 W- C* g* `" M房價解讀; Q B2 _9 L( ~/ v% S
3 ~( b5 D/ O: s: {
" S7 ]+ b, x g4 c5 S7 S/ N
未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。
6 Y; n! ~) Z3 p8 N! F7 o: u" S% Z! U- i, R
, f/ {6 M; K. ]0 v) e近5年各區建物買賣移轉登記數5 Y( ?4 X3 g# I5 H
7 D3 Y0 p6 Z& r& h1 s* E9 l( g) x! n- X+ b2 g, v* F ^* o ~
資料來源：內政部營建署3 w C$ a4 t7 \1 ~9 w5 v: f
E/ X& Y0 F" W
. h3 G, s, X4 i- ?+ T" q建物買賣移轉數解讀+ C* x, Z6 N( K: V" ^0 p
8 P8 _1 y$ Q5 K# W7 X/ j! t
; j2 {' f) O( E建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。+ \" N, C, I) A+ x+ s, A. D
) l8 Y2 F6 ]) l+ ~& }# n6 s v1 G. e6 U* h3 `& Y: y, ~1 y
近5年各區住宅區建照與使照核發數6 I, C7 O/ `- _6 s+ v) B
4 G, H z1 Y X: l. J0 ~0 \: P( q) `% V
資料來源：內政部營建署! K6 N, f/ z1 `7 i9 X! _! U/ H7 g* k
% C& [! @& x' c, r; n( g
/ e- A: U2 I8 y/ b Q使照與建照核發數解讀
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9 T: P# P! a0 Z1 f0 d+ z4 m區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。3 _7 l6 A: U0 S; c* ^! C
" n/ F/ T) L& Q: A
# u8 j' r2 i1 ^3 h$ S3 S9 Y" y民眾心聲 有奢侈稅但沒降價
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柯均融 28歲 服務業 住木柵2年
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因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。
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$ P$ r& ~7 g; J9 y' }民眾心聲 感受不到打房效果/ d5 u: ?, H/ J2 l& W; J5 h N3 m
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' Z% W Z- G! S6 S; Q吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年 j3 r5 T1 A* G% S2 O/ a' R# x5 u0 M8 \
9 O) `( \1 Q9 ^* Y& G
3 d5 p+ {' I: x: L- j% m& u6 C. S0 j政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。1 c1 S% y. I3 K' c
. ~; g5 i0 J# L. D0 C* L" k
" B$ l) m( o( T& _5 Q* d* x
專家意見
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* H. O* V9 [8 X4 p) G. H- T奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢
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6 T6 ?; z8 q- B b2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。
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! a, m+ U' h! Y0 ]' `% n0 W6 o0 F& E1 ?! ~0 ~; \
明年選後可看屋
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. f \& V7 S- {去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。
" M8 E; \3 B7 |8 K2 m' j1 g雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。
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3 \2 z2 X4 u% B& x# q4 r& T
2 Q: l* @ m8 P+ ^5 h, L口述/花敬群．採訪/詹誌銘% e% D. j# _% _2 A9 b; Y0 [7 I: Y
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( G% f7 p e/ H. p花敬群小檔案% K1 S; d, ~2 K ?2 P3 I
5 Q4 @" N' P. ]6 J
?* `2 W2 V& v3 L
現職：玄奘大學財務金融學系副教授7 H: f; ^5 L* }+ d
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3 F4 L7 N# m* q$ Y6 P7 _9 J專長：不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展) L l5 A3 m* ?0 T' r
$ K3 j! p i% D7 o4 Q) y" w
% X+ g' g3 O0 B經歷：
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* A$ }4 b% H; ], X0 }6 @6 M6 Q& h% F8 |4 }) P
◆台北市政府都市發展局工程員
: C: v# H7 d8 k9 W* ?) v* j3 Y
1 V/ [6 m& W) d5 z" H◆內政部建築研究所博士後研究員. u6 n/ U+ F1 k5 W+ _
1 T% J, h' T3 B S- I# f% d
: `5 M8 D0 d0 g◆國泰房地產指數研究成員
1 t+ z, j( N9 i$ O$ l5 k. q* _% N( T9 V- P' ~# h
9 u( q4 D. P2 w' A6 }3 S
資料來源：玄奘大學、《蘋果》採訪整理
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專家意見- U) i+ v5 d) |( x
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高峰期已過 北市精華區漲幅不到5％$ t' |! M7 r+ B: L, F
: C D3 w5 Z+ H6 O9 [" J. N6 ?: J" L$ a9 i7 S. }6 v' j5 J
去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。
, _) H$ m+ \( H k8 f" `- |/ K6 ?6 j7 |7 B. G
; L9 X, I5 F8 @& x* @' j" P整體不會急崩跌3 ?4 r4 q0 `! d
7 Y* K' j% U+ g7 Z m9 {
# e; |) [4 ~- O今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。
5 L, m* K& Q" v
! B8 H8 r7 m8 X+ G# @* D5 o2 s
. {( f- e( R4 f! ]$ w& U2 W2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。5 N! T4 R0 B0 R( _; P( L
' ]' K t, q2 l, ^/ o* U1 \3 ~3 D; j2 ?: P1 Y
大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。4 D4 U7 ?2 q% B/ B
2 H' n: f4 u. M5 e: L: R
" d; B( H# {2 f6 i4 x6 J0 r& b$ k口述/彭建文．採訪/詹誌銘' U5 P8 T: G& `( k
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7 J' t+ V! f- j7 I整體不會急崩跌9 f5 ?- m5 f$ _+ E$ E
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. H' v5 W5 I' g1 H3 ^今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。- y1 i( i, T3 w8 ^
* X! u h. l( C% F/ Q# g$ W2 G1 a1 O; ^; _2 h6 E
2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
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7 w6 ~- r2 N4 ]4 G6 c$ ~! v大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。
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4 |+ s" E$ V% l8 s4 d- U5 g: Y+ Z) H" a
口述/彭建文．採訪/詹誌銘
" X1 U) Y9 J8 k* e# j, S! u
2 B; S! O' j* O$ H$ o; C0 `7 u* w! \; w
彭建文小檔案
! ]* P% F5 |! E! H8 Z) _* V( g' O% d& L; Y0 @& e
4 K" v1 w; X; U9 ^4 L
現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授) `8 J5 T& r8 K' g; f8 q# ~: I- }
! I7 a' u5 o7 v3 ?0 c) [
A) M) c' q( ^/ Z' v$ v% e, |專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策
, b3 q# u, e: G |) x/ s
& [; k& @& M n
1 b8 u( g+ k# R6 ^5 | B經歷：中華民國住宅學會秘書長
7 |" B# Y9 h( t( s, }& a! a& V$ J
' c+ R N$ q& t* H6 E' S, \" O$ \/ P- S' l0 G2 D
資料來源：彭建文、台北大學
7 Y2 i$ H% x [5 s1 }: E
) b' C: z3 u0 o" F+ y; \6 U C5 S6 N( k& s+ j# o, k
專家意見
. S, t# {; x) u+ |' }; Z, {- b" z. Z& \! `7 D% D
2 K# v9 |6 t1 o
受通膨影響 仍有5~10％漲幅空間9 d( y; ~) u9 M* [3 E
9 A) x) n# F- l7 s
7 T8 G" R$ s% G% q0 C. Z% n4 q去年10月左右房價達到近年高峰，今年農曆年部分區域漲幅更達4成，這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策，身為賣方的我們，自然樂見其成，畢竟這些措施適度調整了房價，回歸正常基本面，不過，若單純以物價通膨的情況來看，今年房價可能還是有5~10％上漲空間，且目前通膨壓力不見趨緩，房價上漲只是時勢所趨所致。% B* d; G& {* q* m5 Z
" b' D, v7 Y% ^! O) w
5 x5 W' n7 J. G/ d' Y7 S n6 C
7月買氣逐漸回籠
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0 p* ~& N0 ]' }# q( X" J/ e
除了市場通膨問題，原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案，不少建設公司卻縮手，在案量減少情況下，假設自住需求依然存在，價格自然也是上漲。一般預估，在奢侈稅塵埃落定後，6月看屋人潮應會增加，7月買氣將逐漸回籠，8月因為供給量減少，建商可能會據此再度調高價格，不過雖然有5~10％基本漲幅，但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高，賣方價格恐再據此提升，不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。+ h I* w/ T/ Q& s$ b9 K9 I
- D! B+ @5 N8 J7 J' @3 a) o7 c- w( {$ f7 c0 M2 C# F0 Q! F6 `1 y, X
口述/黃正忠．採訪/詹誌銘% ^" P0 B' B& C* G" H/ j( I
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. Q) k$ C. Q/ H, b. j& @黃正忠小檔案" X% @7 z+ a& t2 n
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! W+ A. n4 a0 l7 P; F. F t9 J
現職：新理想行銷團隊總經理專長 房地產銷售經歷：
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7 F! s; E& a$ A' ~
◆1993年任職房仲，踏入房地產界
8 r w6 v9 y3 s: l' W9 m. r9 V9 `8 u7 o! k" m- ?4 a- E: c* d
3 v# {- P0 z% F3 A7 w◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案, F4 L: S) U+ t) R& J4 v% [8 o
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9 o' T' {5 N; J: U! b/ ]
資料來源：黃正忠1 v- C2 S4 F2 m
4 N3 ~6 r/ W) Chttp://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110604/143/2sqgs.html |
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發表於 2011-6-10 09:39:23
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發表於 2011-6-10 19:56:30
