- UID
- 3261
- 閱讀權限
- 40
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 2818
- 活力
- 3445
- 金幣
- 15500
- 日誌
- 0
- 記錄
- 8
- 最後登入
- 2024-6-8
  
- 文章
- 3211
- 在線時間
- 1497 小時
|
奢侈稅正式上路，加上政府查稅不斷
# q! C9 J( ?! _6 u/ I4 F2 b5 m0 G( o
+ x8 l: T% B* Z0 u9 f5 n7 r! f
0 q& \, ?. B1 [6 C+ P市場前2、3個月出現嚴重賣壓1 M/ K' C: {& Z2 W, G4 @
; J0 T) C( w* M9 j4 n0 z- P- p) `1 Y
台北市預售案行情已較去年跌幅約3.1%
+ Q2 c9 @& _4 X& n, U
! \% j. x1 q7 T- [5 Q: A$ \6 Z3 f, _& s& l$ b ]
此時房市詭譎多變8 w: b2 x+ A& [' {1 U Q0 w
# ^- V- A6 C& n7 u" d/ g& j( c# T
* s# i) N: E8 J4 C1 g《蘋果》訪問房產專家: ~2 Q3 K& F/ \0 D' Z
5 F6 ^3 _+ E4 U( i! V
/ a. B& `7 F$ a5 J" ^/ V9 ~6 o從價量數據解讀房市未來走向
0 p r: y1 P! K; v$ d+ ^" l/ X" Q9 I# E8 M; ?' i
- }, j% r7 x' L- L. w9 Q* T
採訪╱詹誌銘% y0 ^, q( h, J' S5 ^
' q; w8 j' a8 s0 o
/ K/ A/ }7 w. v$ }0 I
價量未好轉 房市續盤整
) j- Q( Z, U( B0 e) {+ {
9 U/ E* N& p3 Y5 F/ A
& v- d+ d& N% H【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路，過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強，主要原因在於無落日條款、又溯及既往，加上政府查稅動作不斷，才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓，今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元，較去年跌幅約3.1%，在房市價量都未見好轉的跡象下，後市走向渾沌不明。
) {$ c. i" C3 j/ a
2 a- P W1 C+ k0 `# _, I: u# K' q, V; U# _' `; n5 L6 L
分析近年交易量與房價波動，2008年因金融海嘯，全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件，不僅較前一年短少3萬餘件，更為近5年新低，不過隨著景氣逐漸回溫，2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%，顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響，4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%，台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。4 w2 B# [" r; n0 T3 U1 d4 h
( g6 _0 [. U1 K7 C
& ~$ u( I0 }4 g" S2 O T, K
Q2成交量左右價格! l0 S$ P2 t5 P" m K
) v0 @9 g; B ?; g* C0 O
; t; a/ Y3 N2 O預售新案價格，則是在金融海嘯後出現回檔，2009年台北市預售屋行情單價，從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元，但隨著交易動能放大，加上在兩岸多項政策簽定利多刺激，房價在2010年一飛沖天，去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄，但今年初受政府打房影響，今年以來平均房價又回跌至67萬元。% @1 X' g, w* ?2 r |
) r! j" o' i6 ]" w9 _6 s: K) V+ k, V% P
新北市供給量續增5 J) |6 t4 U& U) g" ?( l7 w" c. H
) g+ x3 `( p8 L' R. \; h
. i6 [9 R4 z3 D$ M& [1 p從歷年價量關係分析，可以發現一但交易量萎縮後，房價也會隨之下跌，唯有交易量開始放大，價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何，還得視第二季統計出爐才能斷定，倘若第二季成交明顯萎縮，代表投機客確實落跑，自住客也不如業者所言的多，不足以撐起市場，價格勢必還有回檔空間。
- b6 i% e6 l' @5 K! [2 R- p& s
7 R5 @8 E9 ~/ f) z
: Y6 d5 V9 j" ?* z' _根據近年住宅建照與使照的核發數量來看，台北市從2007年起每年均呈現負成長，原因歸咎除精華區土地開發殆盡。
: V: ^- |3 P: Z) j# i
; S4 C8 t0 t* S7 [
; @( M: f9 J+ q# p: P而新北市2008~2010年的建照核發數量，2008年為469件，2009年因金融海嘯而跌至327件，去年房市大好，增加近百件申請，達到418件，代表未來如果景氣未衰退，2~3年內供給量將再放大。
1 f( n4 {1 i# k/ e0 ?3 Q. g% g% K9 W
& n8 u2 b. b$ j% X4 o
+ P0 P$ }/ T5 Q4 L' A對於未來房市，網友decay認為，「房價實在沒有理由再上漲了，難道大家都瘋了？」但也有網友HaHaSue表示，「利率這麼低，泡沫沒刺破前，看漲都合理。」
7 `% i$ d1 J- M3 \9 F; c5 Q0 u+ Y: [' x
6 O7 Y+ R1 g2 r; B( ]近5年新推案行情走勢+ p8 e& e. _2 F2 J+ d M# S
& D# t/ J' @3 g" J" q! \5 j
. p6 g5 S% W/ @2 N資料來源：住展房屋網 www.myhousing.com.tw. T% }5 s$ q7 w
/ l5 S) e7 ?+ x. q7 O; @. e/ i$ e) e
房價解讀
: t" }4 l3 X" v9 |3 ?1 m+ `1 X6 @' f8 c1 W: o
; `# j8 C M' }! i& M未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。
3 e! K" u+ u0 J4 J
6 h1 U% M$ k. u. K% R& `+ S
2 v; t8 f* b) h+ |1 h' L% r1 [8 P近5年各區建物買賣移轉登記數
; Y2 X/ \0 B6 h+ ~: u: \. r% t9 X- D% B3 `
0 U( Z0 y) g# R8 J; J7 _
資料來源：內政部營建署: v+ e5 S& [3 E0 a, D8 }4 F
' n, H) h I. g: o6 T
8 C- |, p' P! V建物買賣移轉數解讀
/ m$ v$ ^" c- Z3 W) y# O% Q) h7 M3 S' C) I
3 g X9 x k2 L建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。
) U7 _' l" d i+ `5 @% ^
1 W8 y1 G U" T8 x
' E: e; O% [0 U( p近5年各區住宅區建照與使照核發數
# N7 L" b: p" [" A+ _; C4 h; z$ l) ?( ?5 G9 t/ U
1 b/ M6 z0 Q# `, o$ F) @4 P( ?
資料來源：內政部營建署
+ s+ z9 A& G; U2 D. b8 O/ W0 C- j( z4 M; Y B" H- ]8 v
3 a, M/ s$ c5 u! N& u+ w使照與建照核發數解讀! v# N8 R D) c# ?
2 B1 p& d. T3 E7 l0 e
, m( _! y8 i/ B) A' `+ H
區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。. Q' {5 n# Z/ V# G$ L5 B3 \0 |: D7 D
& O: O, x; @1 a% U3 [0 X* g9 g
" h- _5 a0 ~$ n, p* h民眾心聲 有奢侈稅但沒降價
5 h6 o0 c; l: [; k
: h" [* s4 d; p3 v: @. [9 d% |8 A$ r
柯均融 28歲 服務業 住木柵2年6 _& m- Z. t) U# D' C
' G' C6 F8 S! i% k' ^
# q, H, `9 w a( b因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。
6 Q5 |3 E0 _7 |. n2 ^" W0 I# H9 y
q5 a1 e$ \' r/ _' J# F+ B
民眾心聲 感受不到打房效果
( \1 \5 P$ c9 D/ R# I; V2 a$ N2 F D7 e2 u7 I
, g: k n1 a. Y- K& Y: |+ B; h
吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年/ D5 m; A+ @3 M2 B2 ?" j
" d% X; F8 @6 u
6 ?7 [# i4 i. i1 e! O. r) b政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。
! p! w4 O9 E- M1 `
/ G" T9 N5 M! [, e1 W5 H4 ~- z* w! v8 |. j( X i' x! v) j
專家意見" \* p3 O! t( [' ?0 C$ F; k# n1 w
. {6 O& N' H& m2 E2 D Y/ B3 ~
, V7 I/ x% ^+ D* y
奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢
6 N, z. o \. K9 \
+ J( t: E" n, J$ f# Y. y- B0 e( ?$ j0 y/ R+ g, @2 R
2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。
% ~ U# h3 y) H0 i1 E% ^. X, ^/ C. h# v. N$ P8 I
$ Z, H, t! _" T. M3 w$ Z( [明年選後可看屋
3 P' B$ i6 U! f9 `& F& D
0 r/ N# s5 G4 @6 R2 z% c: b
% L+ [9 i j7 E+ Q8 l7 S) n去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。0 _+ Q( \# E; l( k7 s
雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。+ W! _$ ~- b* w& i( z
( W, }! p% h- C$ K4 F. Y/ M. r
3 Z/ I; J/ F& q! |6 g" I口述/花敬群．採訪/詹誌銘1 f5 W5 ]# k$ o4 y
- _5 d3 `6 C v5 K' t7 N/ z) P" [) [( R
* e- @: u2 n. f4 Q/ |花敬群小檔案
) y7 v7 p; s+ b/ O; I+ s
3 a* T1 q0 U7 o
$ w, J0 C1 Q6 X: R; O: A! @現職：玄奘大學財務金融學系副教授
1 T( {* k4 T7 Y7 N$ O$ k
- ?6 a% {" o% u H: N) D0 h/ b) q5 \* {. J9 O; i- q- X' l
專長：不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展
, Q+ Q+ ]4 I; Y% u# O+ u- F: ]+ P/ [! G% A- o( z
: N F# ? F a( P( G
經歷：2 [7 w% X" W$ v# j n! K
" y# a8 i% [+ P: e
3 B" n9 O, o( T. N/ ?◆台北市政府都市發展局工程員
' [$ d# M! d: d! O' ~- ?, }7 h0 S+ e
5 c) p! u. G, w
5 f/ d6 \" V! H/ w1 s5 c◆內政部建築研究所博士後研究員. Y$ l s3 C; V! R
5 U& t u& o& a4 _3 M# q, R' Q6 b7 k0 p2 a( @, \7 l
◆國泰房地產指數研究成員
+ {& C1 Q _& P O: }
7 r/ \- R1 V' s) `
: }( `! ~ Q/ ~0 _! F資料來源：玄奘大學、《蘋果》採訪整理, l1 e, x6 ]% G- X5 v" ?# T; k8 s
0 g# E7 V( d. y4 B1 f
) G+ r2 l: H2 n4 ^+ Q2 [專家意見
. a' n. K) q' c9 e" Q& U1 V1 W% t+ o) k2 T$ ~
( j4 P& R) w; a. b0 R2 D高峰期已過 北市精華區漲幅不到5％& `" y1 [) ?& j
( @$ D1 k. ?; v! S% ?3 w7 W; @
$ j, d' X! z4 b* O. u
去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。8 Y5 p! _4 Z/ L8 h( c4 h; K" F
5 j4 z, h( N' G: C5 e% Q: L/ h2 c1 h) J, L6 ?' f
整體不會急崩跌2 y5 Y! h' U. r+ w% P
3 Q, Y( J3 H2 l, Q) I& v' b
& o) h1 G, L2 U+ v, _- J
今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。
2 c8 C* l: T) h: a8 ~
" z2 B0 z5 O. H
3 {0 q; o+ G5 i/ l5 w6 w1 T' c9 k2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。8 A% V! ]. H: k) e: z
, l2 B6 \4 p( B' |2 ]( B9 @! A0 {
( C% O% ~ \' U& {: ]( k大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。
3 v2 M8 `" o8 H% ]* r* \7 ~+ v$ K
! ?3 M: r& X9 i, j7 }
5 v$ b2 i7 j3 o1 v6 H2 j% s: W5 Q- @口述/彭建文．採訪/詹誌銘
+ Q6 k4 O7 n* t6 r0 u* S% k5 A F& D& H" g& q; @+ d1 D- G
; K# H7 G4 r( j- a; u, ]" X整體不會急崩跌
2 e* n9 G9 k- \- l' E: A
: b& o9 ~7 Z s+ h: G" ]6 C/ B+ H
# O8 N1 W9 Z# F* ~$ }& u' ]今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。8 z, E% c8 E" z8 {: e" g0 p
! B9 {2 T t. w( r1 H/ i
* Q' ^9 x4 r8 ^5 y
2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。: N% X; N% O& g V) q2 d; L
V( t! F9 v; U. C5 E! |
, k$ D, y( t" a2 [
大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。
1 V6 D7 B, Y! X, f5 r: ?/ ~! Q$ b1 ?2 Z- ]1 o2 R' w! X
4 Y& C/ [% g2 ]# P3 X* `4 K5 i" `
口述/彭建文．採訪/詹誌銘 Z: e$ f- c3 K) ]
) [# M0 [% p: D( k5 ]2 K. ^, {/ z! _
彭建文小檔案
5 `+ U+ n1 l6 @: S u/ v
& L. D; G+ }4 P) c& J- M
/ f- l, P4 m4 w4 |現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授
! A6 q! K3 t: K
- J. z& b7 C0 k3 L! j5 I$ }9 q1 z, N# j+ S# V8 v# S
專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策 T0 E8 O" V' p& ~
9 u" O; b+ q" g* C) C) g! n4 v
8 |! q) f6 X, y( _0 u& X
經歷：中華民國住宅學會秘書長( I# V0 F1 _; y X0 t
- w( O" n: w2 j5 f7 S- u2 J
3 P% |$ e4 u( S* U, x3 @# R
資料來源：彭建文、台北大學
0 {( [' t \; R6 ? \: D& T9 W* R0 n/ T* e+ y. B
, H( J% M8 _, W; R8 k* |: T* r9 H專家意見
& `7 X' d/ F+ s' ?0 X8 d3 Q5 o8 X6 {" z: a$ Z: J
( G" K7 h1 _; [ F) \
受通膨影響 仍有5~10％漲幅空間5 v2 y: R4 p/ o3 ~2 T, l
9 c) O, _$ X7 m) q& D! f
! L+ Y/ \: _' k) C$ m1 R去年10月左右房價達到近年高峰，今年農曆年部分區域漲幅更達4成，這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策，身為賣方的我們，自然樂見其成，畢竟這些措施適度調整了房價，回歸正常基本面，不過，若單純以物價通膨的情況來看，今年房價可能還是有5~10％上漲空間，且目前通膨壓力不見趨緩，房價上漲只是時勢所趨所致。. e0 W8 k1 c7 x; ^
$ J6 G; m6 }4 H4 I' s
3 P$ C* g/ l4 O" _$ e2 S% E! H
7月買氣逐漸回籠* a6 z1 h' k1 l1 b7 a3 @- T
# b9 L+ k2 e Z6 R9 g q: h0 |
: C$ G* j% q7 L' g, n/ l! J除了市場通膨問題，原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案，不少建設公司卻縮手，在案量減少情況下，假設自住需求依然存在，價格自然也是上漲。一般預估，在奢侈稅塵埃落定後，6月看屋人潮應會增加，7月買氣將逐漸回籠，8月因為供給量減少，建商可能會據此再度調高價格，不過雖然有5~10％基本漲幅，但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高，賣方價格恐再據此提升，不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。
( S$ @2 j9 V. E. `. }5 O7 d H
- X0 I- E/ M: \( G7 [. }, \ J. a+ L8 e8 |4 d3 u$ g
口述/黃正忠．採訪/詹誌銘
d* ^# Z9 U: P, }8 U7 L
4 c$ Q6 E# K* A% `- k' T4 D: r5 v3 X% ^1 A5 J+ c" |- Q/ Y! ^% t6 x/ L6 {# d
黃正忠小檔案
: s; O7 o J7 D# O$ V* e+ I- `& u' C" I
" G; R% ]9 n+ b# d6 J# c; q& J- _現職：新理想行銷團隊總經理專長 房地產銷售經歷：
( R. r4 o, }; r7 ]; m8 T0 {# f4 W
$ S8 Z5 Z+ L% q: _3 `' C
◆1993年任職房仲，踏入房地產界
! I' ?9 c6 i9 j# e& p4 A. i$ g6 Y
+ X! a7 Y d- L b, |0 B
- n# Y4 S" F7 c; {7 D7 G+ k◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案
. R5 |: h: a2 V( q# x* y6 u' x
" Y2 p) T% K$ Y1 z( `- @" S
+ q% c4 g- g3 \7 {, i; w資料來源：黃正忠1 j+ d7 X) B9 L$ v& l$ v+ x
8 W% S( R$ C5 [% v" Zhttp://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110604/143/2sqgs.html |
|
發表於 2011-6-10 09:39:23
收藏
讚
發表於 2011-6-10 19:56:30
