- UID
- 3261
- 閱讀權限
- 40
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 2818
- 活力
- 3445
- 金幣
- 15500
- 日誌
- 0
- 記錄
- 8
- 最後登入
- 2024-6-8
  
- 文章
- 3211
- 在線時間
- 1497 小時
|
奢侈稅正式上路，加上政府查稅不斷' u4 ]) l% ?- {
# B. z% }7 o5 M6 u# k
1 I/ d4 p6 k' R$ q2 l! W市場前2、3個月出現嚴重賣壓) W/ u0 D" t6 M3 ]- J
% `4 O/ L! f/ ~4 X8 M+ O1 k
0 C6 g0 L: m/ `! f# T9 }* M台北市預售案行情已較去年跌幅約3.1%6 j& M8 q# N) h! y
1 F u% E* F7 n) e8 u9 Q- x: r8 x9 h
7 v f7 [5 G( g) [此時房市詭譎多變' V7 K: ^0 |, B* w z- C6 `! Z* U
* X. x: K. h6 @% w1 ~( x8 M. ~. a$ V
0 \; F: Y( [$ V% m' u! q: ^, B, q《蘋果》訪問房產專家' R+ T6 L4 {- i* [) H. G! ?) {5 G
8 q6 f# j7 u% x$ e2 ?, i) w3 V) t: a0 X: m" }% j
從價量數據解讀房市未來走向$ M m: e- ?& T! o1 E+ [
3 k. P9 r9 o9 T' y5 f
3 V* \( K% [2 r9 L採訪╱詹誌銘
- Y9 F% H! F* I5 o2 b* m8 i1 F3 W% y8 t0 N' E
6 S" W; N; A( y, W8 @. C
價量未好轉 房市續盤整
% u! {* L4 I3 M$ I" @' L
# n2 z1 Z4 b; r3 r- J/ [# M, X- s- f" s9 |
【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路，過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強，主要原因在於無落日條款、又溯及既往，加上政府查稅動作不斷，才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓，今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元，較去年跌幅約3.1%，在房市價量都未見好轉的跡象下，後市走向渾沌不明。
v: J( Z- |. f0 o% G1 J+ ]" Q t, r/ f8 K. V2 M( P
7 c% r, g2 Z5 r* M分析近年交易量與房價波動，2008年因金融海嘯，全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件，不僅較前一年短少3萬餘件，更為近5年新低，不過隨著景氣逐漸回溫，2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%，顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響，4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%，台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。
$ g, B3 L2 C" K# g/ t- {& G
7 d: Z% D( X E `5 F+ e8 j* W; Y: ?2 D8 _* ~' Z/ K
Q2成交量左右價格
4 e! \1 n3 W- ^7 l1 q' f: M/ `$ Q& `. J- Z9 C6 @
5 w; @# ^7 p: J2 Z9 _2 v9 |/ T7 k: N
預售新案價格，則是在金融海嘯後出現回檔，2009年台北市預售屋行情單價，從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元，但隨著交易動能放大，加上在兩岸多項政策簽定利多刺激，房價在2010年一飛沖天，去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄，但今年初受政府打房影響，今年以來平均房價又回跌至67萬元。3 G1 G. O; L$ Y
3 I9 g# z' p& W- k1 o9 T, t
& D4 @6 g$ c7 `
新北市供給量續增* H$ [) S$ G2 `6 a- R0 D
. H% Y& g: D# E# m& s8 b7 j5 V7 j% T/ }: D7 v4 y+ H
從歷年價量關係分析，可以發現一但交易量萎縮後，房價也會隨之下跌，唯有交易量開始放大，價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何，還得視第二季統計出爐才能斷定，倘若第二季成交明顯萎縮，代表投機客確實落跑，自住客也不如業者所言的多，不足以撐起市場，價格勢必還有回檔空間。2 U; u4 s2 n) k. U B/ q7 E" T
# O1 W4 W. }0 Q% u" J8 ?
1 p: j# J7 W3 s根據近年住宅建照與使照的核發數量來看，台北市從2007年起每年均呈現負成長，原因歸咎除精華區土地開發殆盡。0 k* X4 }$ D, @6 d E; L2 t# T
m4 s! m& Z; @* ]$ B1 I1 d0 G
0 Z. L+ s/ ~$ S ^. f( I. f& j而新北市2008~2010年的建照核發數量，2008年為469件，2009年因金融海嘯而跌至327件，去年房市大好，增加近百件申請，達到418件，代表未來如果景氣未衰退，2~3年內供給量將再放大。* T- Y" y" H. x
# x, Q; @$ R/ g
+ ?+ {- R- Z( _3 I, X" {6 f對於未來房市，網友decay認為，「房價實在沒有理由再上漲了，難道大家都瘋了？」但也有網友HaHaSue表示，「利率這麼低，泡沫沒刺破前，看漲都合理。」
6 \2 F+ a# c( L# e- y
2 V& @. V6 n% E$ i0 Y. y2 i' l7 E% G- W2 C
近5年新推案行情走勢# @! j1 A! `3 T, y! c+ ?" f
" u' |0 R( L, }; o0 m* B5 v( O, h7 t) V
資料來源：住展房屋網 www.myhousing.com.tw; y, f7 j( X( q) B
3 W$ K. Z. F7 s: t
& h/ G8 d# F. W
房價解讀
+ F0 l' S5 {5 C
: D3 j; K: r# f0 O& [/ Q/ y7 ]2 E D3 C& x
未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。; {, c3 |4 |4 I1 ~+ i( J' T% J- T
, ?. ~) V0 U- \+ {4 _
, a. q) J/ y ]! Y/ V2 N4 g近5年各區建物買賣移轉登記數
' {+ Y' M% k0 u3 w% i# `6 e( q4 }: u0 v! E
, n& u1 Q/ @% O) P5 x% @( O' B0 K4 W
資料來源：內政部營建署
* V9 f e2 t! R; e5 C& u1 ~8 H+ }
4 y' h( u: ?( u+ B- d) [
" A4 O' B& }; c) ]% l4 a: i, N7 i建物買賣移轉數解讀1 i& u$ l2 X1 {- Z: j
X6 L# ?, ?/ X+ x- r" P
; D4 x) i9 ?. p6 d( q* X建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。
! s' v5 T1 n1 _& r# Q
/ I/ L- |8 V# a3 u
1 w, h. I4 U/ y* X) I近5年各區住宅區建照與使照核發數
. o7 K9 v- y9 k2 P0 f9 I+ i2 A5 |$ i
7 m' m u0 q- P: U" t% Z資料來源：內政部營建署
4 m1 l3 h$ G9 [
8 u6 F# d, s$ x0 |! i4 \- k% h
8 b* r* }3 M0 m3 h% M& {使照與建照核發數解讀
- G& h1 z: W4 g, G
+ |8 k, l+ E9 Q8 d) q o! N9 Q4 N0 l8 _+ G
區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。
/ b4 x# I1 D& ^9 w
% I4 }- A4 @ |
% O$ W8 X8 y9 W4 k+ k3 b, `2 ~! Y6 I民眾心聲 有奢侈稅但沒降價
) }: P; z/ h+ l) Y* ]6 N3 c9 `6 a9 F3 \- T( w; e3 K- ?
3 h1 w# A( [# \# R- h
柯均融 28歲 服務業 住木柵2年
4 U! V8 g9 O: E6 ]4 ]6 k
" Y, i- l$ B1 n, P2 G2 D8 F, x/ @/ W) ^2 C# n( V; _
因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。# v( t& ^' G/ M$ B" F9 T
, W+ l) e. G' p1 y. J+ i- F8 y4 {8 F$ P0 s' w6 h- h) \- Q9 h( l
民眾心聲 感受不到打房效果5 y6 b3 P6 U Z# r: L
* Y6 b( K' S& W7 q
. K2 m; J. w l吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年- f' i e& h. j' m/ b1 a
% p# ^- P' ?0 f. B! K& ~/ g0 ?) I. b/ t2 s
政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。* n3 q# a* r: z9 D$ I! q* j; b: h
& r; [. B, ]0 e0 ]5 q
i# W. `/ Y4 V: F專家意見
* F9 N& _5 S+ L& z* A- m0 ]- I) O
. o% @: k- w6 J1 `4 g" h/ ]
$ f! k: }$ E2 X% w$ c8 d* k6 ^奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢# S; I, e" i# F+ M# ]% [& [& V
- D/ u2 e/ z8 h- C, q K) [
* _" v0 N4 x% w Q( Z2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。
9 q. q/ }- J9 U9 O+ Q; ]6 ^
3 E, U1 L( W8 J1 r& N6 ?
& C" j8 l: L0 L- L; Y0 I Y% ]明年選後可看屋* @. d0 `6 l0 X1 o' R
: I5 y8 h3 b3 s7 { x
7 e5 r3 B" i$ B$ _4 @4 s. u: M去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。
+ M4 h, M+ @3 |# P3 @( ]7 k) q雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。% I5 p+ k0 a! l5 N- k
. s( Q0 ]5 [( C- B6 s6 G. c2 k, A/ T& i X' d1 H4 a3 \7 E4 H
口述/花敬群．採訪/詹誌銘
" X( [8 B" u% c" }# b
4 ]$ h- V0 V! r5 q! P2 g) B9 S: Q! ]/ l& k- _( c8 x
花敬群小檔案" o9 V8 J R( U& p$ {4 G7 R1 ]
& V6 A% S' f. P2 M5 O X5 c0 x9 e6 K) Y- o! z: T
現職：玄奘大學財務金融學系副教授
; s! {, R Z1 j: l6 l! P* a4 W3 |( E; R; {8 @- P
( J0 J {) e( w/ D專長：不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展
0 L3 U" y7 N- L+ |
8 [7 q9 a8 Z6 w. s1 t
3 B) f! D; R' V經歷：
; }$ t$ I# z0 g, p; g5 |* @* T+ t9 _4 X
& D9 n1 n( p/ t◆台北市政府都市發展局工程員6 I$ N3 Q; l1 y+ x, t
/ z0 C J% j% _# o S5 N
: f8 K+ O) u( v W" X" w X2 c
◆內政部建築研究所博士後研究員; a' |8 b; f+ g2 h j7 C# ~
/ X) n1 \- `) A5 ]7 X7 {6 G/ t$ M( I; H! M+ I+ }: p# L
◆國泰房地產指數研究成員& `! U8 v; C5 ~* f; @& n/ d
) o2 h7 ~' W% C) n& W2 ]
& f( F. h. b: t' _# ]2 B* F8 u1 s0 h資料來源：玄奘大學、《蘋果》採訪整理
8 S, H1 ]' {1 F K N) n7 z4 U0 B; l, D1 k6 P. S, ^0 P
1 Z! u/ [4 {) O7 O
專家意見
/ O4 c/ l* u! f' W; ?' F; I; `
+ p- i' @& h+ u, s高峰期已過 北市精華區漲幅不到5％ q+ S$ L7 F* p1 D o5 B
3 i) f9 E# R# }) J6 Q W6 }; {
( e) {$ D& g ?去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。/ |4 v+ G; `: C2 J Y1 l
' h$ ?9 _& [& p6 _6 B" Q$ ]6 E8 h# ^3 E0 G
整體不會急崩跌+ [9 w5 H2 H( K( y: C! W$ E
1 K$ u5 p w5 h/ _1 }. T# r5 ?5 I! L( F. L. b" \
今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。. G5 h2 h& c, H
5 M8 ^; u% W% L7 g
. f/ u4 P: L+ d* _) k2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
% p3 s0 J; t6 z) J( D3 ^
( p% K" z7 d9 z7 F! r# B
! o }- V+ p K# |, w: Q大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。
' Q* v& t2 O$ C4 k0 y, W* M! n% v4 Z& G' v F9 Q8 [
" N% G3 w# a5 F6 T' ?
口述/彭建文．採訪/詹誌銘
" F: P5 M0 X1 l7 d& F% S5 x" \# O4 s1 a5 }
0 x. N: h- g& L. V
整體不會急崩跌
1 M6 X! L- }' g# Z5 j) j) |8 u& e2 B' y3 B0 A
( e* K, o1 n9 ?' p# _. p; I今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。% J* Y2 ]- c0 a4 p2 N1 W! z
3 r7 h6 [. U; x9 }
1 u% A3 W3 E: [! {2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
% A/ r e- U( }+ L; Q/ ]! c$ z" j: m- f& o5 ?
+ s. p/ Z- Z. ]- |. {+ [1 D大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。
3 n& s! z& p! H4 y* A+ ~* \! t, A+ c" ^' _
4 N4 O9 T5 l; L! R! D7 `7 _
口述/彭建文．採訪/詹誌銘
) X- m- I4 n4 s0 j7 k! Z. D% e1 [2 {: L) b Q/ o- n
6 w+ q' {, t( V0 C1 _& [彭建文小檔案1 f' K$ H. J4 t# n$ y- I" b! l
4 p' M5 ?& `$ ^* A3 |6 ]- \- F! D: S) s4 j& Z& T3 @; Z
現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授
1 F+ z7 ]" A. A# K2 o% s. e4 I( N+ U) a, e" N4 Q2 ^
/ [2 M0 D$ H& }' D+ S
專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策
$ [7 h. Z+ Y6 L5 H! {# X5 [3 g7 J6 {3 J0 s# v
' U8 G! L/ h2 x6 s w& r4 {: |. F
經歷：中華民國住宅學會秘書長
: q, Q- r% [& m# P! x4 N- K6 S
+ K& w& h! g& J/ ?$ U4 j
% F& ^4 N+ Q! q8 l; ~+ s# o資料來源：彭建文、台北大學. J" V8 s9 d& z3 _5 z, A& n4 p- Y; U0 x
" b! t# M/ _' P" Q! ?
* T5 Q: r- W- t1 H7 k專家意見4 `9 `) D4 N$ `0 f+ x& d/ x7 x6 W
' {" V- @0 u# V( r& z2 q7 j( k; ~0 K% o& h1 }# n
受通膨影響 仍有5~10％漲幅空間
) e0 C( s1 j4 K9 A0 M
! _* o- F4 b5 ]% j( a) _2 F5 ]# V
去年10月左右房價達到近年高峰，今年農曆年部分區域漲幅更達4成，這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策，身為賣方的我們，自然樂見其成，畢竟這些措施適度調整了房價，回歸正常基本面，不過，若單純以物價通膨的情況來看，今年房價可能還是有5~10％上漲空間，且目前通膨壓力不見趨緩，房價上漲只是時勢所趨所致。1 q3 [+ ^* k! O1 x7 |
5 y7 u9 a" v! I' E6 e
( E1 V* W* B0 w. s6 f) s/ _% `1 [! d7月買氣逐漸回籠
( E0 ^* L, |0 g. s
) o. k* i) G7 t
5 V! k, S5 D( H- h1 R- t1 S除了市場通膨問題，原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案，不少建設公司卻縮手，在案量減少情況下，假設自住需求依然存在，價格自然也是上漲。一般預估，在奢侈稅塵埃落定後，6月看屋人潮應會增加，7月買氣將逐漸回籠，8月因為供給量減少，建商可能會據此再度調高價格，不過雖然有5~10％基本漲幅，但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高，賣方價格恐再據此提升，不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。. k* |3 g2 ^- ~( l9 d1 d
4 P0 A0 Y% ~% K0 G0 I3 x7 T/ ^: Y
. g, ?. I/ T1 t. W2 V口述/黃正忠．採訪/詹誌銘
8 h& M, d: T+ u: E0 }, Y: D
( J m5 I# ]( c. E9 f; D
) ~" f5 M9 G8 B0 ?9 z1 ]4 f黃正忠小檔案
- `, V6 j8 @6 w8 c' d' I: r$ i
! ]3 w" f4 ?+ O' X* h' s2 I! T2 X; _4 F. K4 x
現職：新理想行銷團隊總經理專長 房地產銷售經歷：
2 g! [6 H: s* T6 N) N
( a: i) `/ z7 H- \8 M8 B G1 O
* X, Z0 a- @# l3 V◆1993年任職房仲，踏入房地產界
v; D: i" Z9 ^* E4 e+ z! a5 D1 R4 _+ K4 N+ V0 [
) [1 r! U8 J/ r1 k
◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案
# `4 }8 f2 o3 r9 p6 L2 U% S, X- k: w. y0 Z) I2 B
* G* q, ?! b: P) U3 I0 r+ h資料來源：黃正忠
6 K& X; {- Z! k/ V1 r# F5 ?4 i( C: h
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110604/143/2sqgs.html |
|
發表於 2011-6-10 09:39:23
收藏
讚
發表於 2011-6-10 19:56:30
