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奢侈稅正式上路，加上政府查稅不斷1 f6 G+ ]' q# [5 O; u
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市場前2、3個月出現嚴重賣壓, Y2 ~% G8 R9 \( | m
8 k$ S; | y7 \
8 I# V% R/ u6 `2 d台北市預售案行情已較去年跌幅約3.1%
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& u" ]/ J( Q" Z& F' ?" N+ w此時房市詭譎多變
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# R0 H2 d8 |3 z, W# E《蘋果》訪問房產專家
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從價量數據解讀房市未來走向$ M4 [$ \. h) u- m' N
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6 y M/ t- F! b1 Z. X M0 U採訪╱詹誌銘7 o. `! G" x! X! R, j
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3 p k+ M( d9 {/ k3 W% u: b價量未好轉 房市續盤整1 V! G$ b% {8 Y0 R8 g$ b
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【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路，過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強，主要原因在於無落日條款、又溯及既往，加上政府查稅動作不斷，才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓，今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元，較去年跌幅約3.1%，在房市價量都未見好轉的跡象下，後市走向渾沌不明。
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分析近年交易量與房價波動，2008年因金融海嘯，全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件，不僅較前一年短少3萬餘件，更為近5年新低，不過隨著景氣逐漸回溫，2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%，顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響，4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%，台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。
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Q2成交量左右價格. ]9 T0 Y/ c# I7 v$ H! q3 S
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% p0 [# \- Z v* K6 M, h預售新案價格，則是在金融海嘯後出現回檔，2009年台北市預售屋行情單價，從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元，但隨著交易動能放大，加上在兩岸多項政策簽定利多刺激，房價在2010年一飛沖天，去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄，但今年初受政府打房影響，今年以來平均房價又回跌至67萬元。
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9 ^4 s% D. q( q4 ?新北市供給量續增
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' H) a: S5 d3 y: u9 e$ {6 E5 J" |4 Q: o從歷年價量關係分析，可以發現一但交易量萎縮後，房價也會隨之下跌，唯有交易量開始放大，價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何，還得視第二季統計出爐才能斷定，倘若第二季成交明顯萎縮，代表投機客確實落跑，自住客也不如業者所言的多，不足以撐起市場，價格勢必還有回檔空間。+ V g/ k- b8 m1 n4 N8 p9 {
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根據近年住宅建照與使照的核發數量來看，台北市從2007年起每年均呈現負成長，原因歸咎除精華區土地開發殆盡。
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) S9 J( r. M; u" I' U7 k/ K/ q! A3 L# M而新北市2008~2010年的建照核發數量，2008年為469件，2009年因金融海嘯而跌至327件，去年房市大好，增加近百件申請，達到418件，代表未來如果景氣未衰退，2~3年內供給量將再放大。9 Y/ q+ M1 z0 f% w( V
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對於未來房市，網友decay認為，「房價實在沒有理由再上漲了，難道大家都瘋了？」但也有網友HaHaSue表示，「利率這麼低，泡沫沒刺破前，看漲都合理。」( |* W- q1 \- m+ X
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# e$ e; ]1 l) u0 p- N4 S% {; {近5年新推案行情走勢
) }3 D) X4 @/ N% C! G) d3 ~" M n& _" ?
8 j2 M' v, ]4 V7 Y: W _4 @
資料來源：住展房屋網 www.myhousing.com.tw
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房價解讀
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" C/ Z! d, U+ `0 ?/ ?' s# G! g% I" g& Q6 I7 v5 V
未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。2 z8 f- C$ p$ Z6 W3 \/ Y2 K4 T
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3 j8 D; `: S* M7 m7 V5 a0 p# L; q近5年各區建物買賣移轉登記數, f ]- t8 V! Q# |8 ^/ N
1 P. U- U) J1 u# h0 o5 C% U
/ j2 U3 y$ ]1 [$ _3 m1 R資料來源：內政部營建署0 h; n s; y( I* B3 o
4 e5 f: z5 ]0 A8 k' h; Z3 @
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建物買賣移轉數解讀: ^ s* C6 B6 ]+ p( M6 \8 y% \
; t# k2 s; h6 d+ Z, j' V% r! `; p f/ k% }
建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。- b4 Y- J G' }1 D1 e2 {0 o- o
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近5年各區住宅區建照與使照核發數2 m x6 {% O4 z
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+ d' U* D3 `; P/ ^! q+ |$ D; T8 C9 v資料來源：內政部營建署7 ? t0 F1 Z* a7 s7 W8 `" }
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使照與建照核發數解讀
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區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。4 R5 V3 Y6 f8 A
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民眾心聲 有奢侈稅但沒降價
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1 N2 F6 j, c6 n4 l) n, U
" d$ j, h( N. X柯均融 28歲 服務業 住木柵2年# g+ }- V# t) r! v7 X+ O: B: @( t! f
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+ Y7 x4 c+ y1 u9 m因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。3 X9 g+ h/ m0 o5 g: o2 x, w
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民眾心聲 感受不到打房效果
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吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年( I4 ]. Q8 U# K# s
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政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。
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7 `- ?* y; D5 L/ n/ w2 \專家意見# |; O; F2 y5 m1 I; O0 G
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2 b/ v! [1 a: g) f9 l8 ], v1 y奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢3 @6 ` u) b! B# S
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$ w5 C6 q( O2 H$ D" }5 h2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。6 M, ]+ O4 z* G x
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/ T0 }7 P/ ?, b2 C明年選後可看屋
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去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。' M6 E/ b+ M' y1 b
雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。- w9 A* _0 ^, e" Z9 A+ c
6 ?! |1 e# e5 B7 A& j. i/ j7 `
, t) x0 |1 F3 a5 u$ V9 r5 ?口述/花敬群．採訪/詹誌銘
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& h& @# o7 a' J- O+ @; z( T花敬群小檔案
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: ?# }2 J: N( _ |' G1 z3 u* ?) W% s& \8 J
現職：玄奘大學財務金融學系副教授
3 y, I. ?9 c# H: W
- ]" I v$ [0 o6 `+ q- |9 _+ d! z* h- Q; v w: o9 O8 N
專長：不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展
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# K- y n P: \# L經歷：' v$ }* Z; J* x
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◆台北市政府都市發展局工程員: @8 _" }. p$ F" G
$ T6 Q1 C5 u5 X" R2 n9 \; m$ S( \: U; J$ k" T& o
◆內政部建築研究所博士後研究員$ P0 A6 M8 v- g+ d2 V$ t
6 B& _2 j+ ?2 e/ V0 b
$ w) L8 D- M1 l# F# v9 d; D◆國泰房地產指數研究成員% L6 f- u9 S8 T( v
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資料來源：玄奘大學、《蘋果》採訪整理
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專家意見
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. U2 S# h ~" J高峰期已過 北市精華區漲幅不到5％
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去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。5 M6 V3 j, F/ E8 S x
" N% ~! [8 E6 F9 B( ^0 V0 Q y- c" w( M' l/ j& t
整體不會急崩跌
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, J# h r' q. ]( N# M今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。
+ m* n. d6 q- k1 |" J
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* ]' n" K# L5 e4 E2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
2 N1 _7 [& v V( ~! o- x. ]2 z% l. n# ~- V% h5 W
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大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。
* S0 G% F$ P% P0 ]3 ]; i; m/ P' J5 `- u1 X6 P
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口述/彭建文．採訪/詹誌銘- f9 Q" R! q9 e h+ F
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整體不會急崩跌
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今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。3 H$ l# ?+ K1 r5 W% z& t+ A
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- G& z5 r1 s' `( C$ g) v; }6 x! b2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。( e: q9 O& \$ t \
; z- x6 d0 e% E) B8 z
6 P. G, `# c" p9 l大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。
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口述/彭建文．採訪/詹誌銘+ Z4 O) B9 q( G0 R' u+ T8 I1 p
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/ @- T2 k1 w9 T4 h彭建文小檔案
( Q* ]7 V1 w& T. E3 P5 M
}; E7 R/ Q( p4 Q2 i' R8 j( K5 X6 v {6 K6 X* T6 M
現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授
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7 H7 T% `! h+ Y* R' e2 _1 g4 ~, |5 i; S
專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策& q9 b% }2 W( ~0 r4 r
4 ]$ i ^# P2 H: N) r5 ^: b
" H7 d" J% q7 I1 K- H5 x4 `經歷：中華民國住宅學會秘書長
5 A. k' b, O8 Y8 |6 g" X: ]+ G7 j2 r0 w! l; W
- g: C8 w: o: N9 q) P) z& N; p
資料來源：彭建文、台北大學
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2 l* r+ C. @8 J0 I n) M8 C
專家意見# b; c+ t& a: t' Q7 I+ P
3 Y! S6 n7 b& k8 ?7 e
" B. x: K* e" {5 p: W# \ M
受通膨影響 仍有5~10％漲幅空間
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1 R; J! x/ v0 T0 l; @& J2 O, q( L
5 u s7 Y6 ^. m6 `& ^去年10月左右房價達到近年高峰，今年農曆年部分區域漲幅更達4成，這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策，身為賣方的我們，自然樂見其成，畢竟這些措施適度調整了房價，回歸正常基本面，不過，若單純以物價通膨的情況來看，今年房價可能還是有5~10％上漲空間，且目前通膨壓力不見趨緩，房價上漲只是時勢所趨所致。8 d$ E. ~: \0 a6 \5 ^* C# O" a
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; r$ N7 g/ q% i3 v( n: ]7月買氣逐漸回籠% v; W2 o/ T; j8 Y( p% n
. m' H/ a. e( v$ a; A% W7 d" D; M. u9 ~' j9 T2 [4 G5 |1 F* ?. t/ g
除了市場通膨問題，原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案，不少建設公司卻縮手，在案量減少情況下，假設自住需求依然存在，價格自然也是上漲。一般預估，在奢侈稅塵埃落定後，6月看屋人潮應會增加，7月買氣將逐漸回籠，8月因為供給量減少，建商可能會據此再度調高價格，不過雖然有5~10％基本漲幅，但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高，賣方價格恐再據此提升，不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。' L6 R" R0 t& |* P" u
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5 h9 \- n- g( s9 W
口述/黃正忠．採訪/詹誌銘
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! w4 O( |0 P( }0 n* z- g* N' Q: |黃正忠小檔案, U% ~: O0 `+ R6 s8 o0 l
3 o4 w) L) g6 G- P' L! q/ v! p
* |0 B& p3 c3 j7 B( J" h$ m現職：新理想行銷團隊總經理專長 房地產銷售經歷：
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% b! v" _; d# F& ^0 O+ [
K2 j9 F* ?' \& O& L, | ?◆1993年任職房仲，踏入房地產界9 [* g+ W3 u! o7 J$ e7 }) r
$ h4 I$ p. L# x6 y+ H, K/ y
2 l0 T! G- ?" z3 G: N z0 E0 {◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案
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P. H" _! ]6 k( M
資料來源：黃正忠
" S( s. J+ O0 u$ G/ l" J
4 i- E6 s/ ^9 |' W! ^7 D$ ahttp://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110604/143/2sqgs.html |
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