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- 2024-6-8
  
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奢侈稅正式上路，加上政府查稅不斷7 {7 @. `$ s3 E* m( w- y7 g9 |, N
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市場前2、3個月出現嚴重賣壓# \" x0 i3 m2 u4 H/ ~
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3 J: T; @; i! y# a+ y台北市預售案行情已較去年跌幅約3.1%
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3 y1 s% i P. a( }2 L* D+ F1 M) }( L( e) L) G# Z6 A: j
此時房市詭譎多變
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《蘋果》訪問房產專家
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從價量數據解讀房市未來走向' D) w2 {% F0 |
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% P9 C4 A' p% v採訪╱詹誌銘9 Q: z& @0 M$ {, n! [% s
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9 F. N1 N) u0 ? H/ R6 ?& }4 b
價量未好轉 房市續盤整
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' A; l' u8 S7 W+ {' G0 D【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路，過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強，主要原因在於無落日條款、又溯及既往，加上政府查稅動作不斷，才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓，今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元，較去年跌幅約3.1%，在房市價量都未見好轉的跡象下，後市走向渾沌不明。! h8 _1 m4 d- r) K
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, w9 W Q3 d0 D1 A. b9 p# e分析近年交易量與房價波動，2008年因金融海嘯，全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件，不僅較前一年短少3萬餘件，更為近5年新低，不過隨著景氣逐漸回溫，2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%，顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響，4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%，台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。
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Q2成交量左右價格
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預售新案價格，則是在金融海嘯後出現回檔，2009年台北市預售屋行情單價，從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元，但隨著交易動能放大，加上在兩岸多項政策簽定利多刺激，房價在2010年一飛沖天，去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄，但今年初受政府打房影響，今年以來平均房價又回跌至67萬元。+ @- ^' b4 q1 z0 F& @- Y- x
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4 {* [4 }/ S# D新北市供給量續增 W# F( Q4 I1 H$ K
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: p9 A6 ]8 b( u! G從歷年價量關係分析，可以發現一但交易量萎縮後，房價也會隨之下跌，唯有交易量開始放大，價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何，還得視第二季統計出爐才能斷定，倘若第二季成交明顯萎縮，代表投機客確實落跑，自住客也不如業者所言的多，不足以撐起市場，價格勢必還有回檔空間。8 i; ]2 ?' S2 A# Q
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根據近年住宅建照與使照的核發數量來看，台北市從2007年起每年均呈現負成長，原因歸咎除精華區土地開發殆盡。
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而新北市2008~2010年的建照核發數量，2008年為469件，2009年因金融海嘯而跌至327件，去年房市大好，增加近百件申請，達到418件，代表未來如果景氣未衰退，2~3年內供給量將再放大。5 S7 p) Q- `1 q2 w- a) A
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對於未來房市，網友decay認為，「房價實在沒有理由再上漲了，難道大家都瘋了？」但也有網友HaHaSue表示，「利率這麼低，泡沫沒刺破前，看漲都合理。」
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近5年新推案行情走勢8 O3 H: L- Y! |0 b, W0 z) U
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資料來源：住展房屋網 www.myhousing.com.tw( I, y' _* b# X2 }+ I
* P/ h* s0 h: ]' W7 a' [4 D
3 E8 _4 |& Z# O V o1 j房價解讀+ [+ Y6 d2 ?5 a7 Q; T& b
3 v6 ~0 h7 p5 j! {+ d; m% J
' m# f) R, R3 K( _) q未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。" `1 Y% {& R0 e# C: O
, x( ^0 n7 { }& I
) R: Z$ W1 D: P! o3 S2 R近5年各區建物買賣移轉登記數
; H1 ^, Q" p- N' q3 T5 r4 D8 J& }+ w& y% s; x6 I R7 \- D, `
1 u8 f# q# o( r/ N" F, l" u
資料來源：內政部營建署
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" }; @, O/ M# {( ^建物買賣移轉數解讀- E, {, W4 `$ L* Q
7 L& [1 J3 k" c8 K; X7 `# q" p) M. ]6 p9 k# Q' g G' V4 _
建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。
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+ ~) u6 @& l. i, J: j8 {5 E近5年各區住宅區建照與使照核發數3 ^: M# {4 q5 l' M2 {) o" P& A3 D9 {" Q
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8 i* e. o* J" W. T資料來源：內政部營建署6 }: n5 V; b$ p, F0 y
' W+ L4 T8 f- L1 ]7 n5 l1 d) }
6 C, W6 P/ {6 z$ q# s1 b. F7 e/ V8 w
使照與建照核發數解讀! l; ]: P, o0 c8 S: c- R! k
5 {' f$ [8 \( K+ F: q/ A
p. [# K$ c* x4 ~區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。6 M/ ?4 A$ [. i
4 O; ?' ^ ^* H; p5 z& T4 l
0 l% _. {3 W* p" n/ g* b$ k民眾心聲 有奢侈稅但沒降價0 O `2 }& C: O" y; ~9 q
6 T! R/ C0 ^& ~. F
; d& `. K9 d4 w柯均融 28歲 服務業 住木柵2年4 {8 P; K: X% V1 W( D& Y E: t7 [
& r; u% y/ p$ _% f3 Z+ l
! t4 ?, C$ z' q" p7 f& O7 m3 P因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。5 a8 x( n; O, b
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民眾心聲 感受不到打房效果
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9 B& l8 }& P/ P+ t y# ?, d: V吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年( C# F2 b$ D! ?+ U# m9 I' H5 p& G2 n
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0 B# q; X) @; }% D' f政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。3 m) e7 }) S+ N; T- K, B, f( u1 o* c
3 H: P" G; n6 ~, N$ A! V. O
0 \/ V5 Y1 u6 g: s, [專家意見
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奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢
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2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。' @: I# P/ G i9 W5 t1 b
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' g. q- K x% U2 i, ^明年選後可看屋
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去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。, G+ |1 K2 |8 z- z: H3 U! o+ [. q7 S
雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。$ L2 L1 Q1 H& a( p
" W' @$ p. \' U- b
6 T& l; T6 u% |' ?8 m, S口述/花敬群．採訪/詹誌銘
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. h, s) w; V4 G, j% t花敬群小檔案
/ H3 W& C) `$ [: z; ~/ I" H% T. y' J) H5 g8 M
8 }2 q2 v4 }. t. P現職：玄奘大學財務金融學系副教授( A9 j3 S- Z" M
- Z6 V6 W* ]* ~+ Z/ G
( r2 e* w+ g4 }專長：不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展
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$ {5 e% `: g! k1 K/ a經歷：1 N5 p) n/ G( v5 l- ?* W6 e- X
. X0 I: `9 ~+ N$ ?
" i, `' \9 e0 @& g) n
◆台北市政府都市發展局工程員
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; N2 u7 b5 ^8 E' F, _5 n◆內政部建築研究所博士後研究員
' W2 p! f) A0 Z4 R' b0 ?6 F* L7 _! k: Z
8 R7 E% _- g% m0 n5 h+ A& P; @- p3 {$ G& \' ^, T
◆國泰房地產指數研究成員
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: m/ X# l r# N. F5 @( r5 m: y# r7 b n, B f) t
資料來源：玄奘大學、《蘋果》採訪整理
; j5 U1 q) a3 |8 ?. [
. o# }6 I6 D9 `0 m2 s D5 a. L% C8 Q* e; m/ u
專家意見
M" z# d3 ?+ c$ x) [1 f4 g: N# a3 A3 G+ t! z
4 ]4 d1 b6 w; P
高峰期已過 北市精華區漲幅不到5％
5 ~8 d# c# u6 F: b- W# E& ~* x
1 T1 R# T% J/ }/ C7 P+ F! Y% n1 ^* J, m. s% `; D. J
去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。
7 T* {: I, Z" o6 B& i
& q* Q& j3 y: d6 p; Z6 \ b
0 j9 S4 n5 h* ], i/ M7 |7 y$ _整體不會急崩跌 U( G, _, q5 }
+ B% }0 _. G; M; a F
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今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。' E! X5 p3 B3 S' E1 W+ b; ]
9 E' p) S5 ]- M7 a( ?
% _6 T7 u: R E5 ?9 u" s( Y* V2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。4 [1 y- t2 q" X7 X6 ]5 Y* O) M
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大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。9 \" U. ]9 F' ^" J& L3 E
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# I0 Q9 S/ S% z& r$ D' G2 P/ \2 A口述/彭建文．採訪/詹誌銘. V# Y4 j7 v# D% \( G) Y. k: t
, R2 C2 D! y9 {' |8 z4 A8 R
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整體不會急崩跌5 D# \; K; j* Q! n6 O# ^, E
' ~. R& m# j5 K- \8 y0 U
, Y: H* O; `5 e0 V" Y/ I; H" J今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。& |1 o+ T' \: w& v8 G; Y7 E
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2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。$ @2 @ x' |8 F
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3 u5 ^; M1 Z( M7 E9 {大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。 ~$ ?& c* o: i g
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+ {& o# p5 C# T- z" q( V口述/彭建文．採訪/詹誌銘
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7 b. w! ]& N$ e9 p4 H7 q' X2 y彭建文小檔案5 @. h! u' D7 b' z% U% H% Y
, n* H+ H9 }3 ~
i3 C& o0 I D. ]- K) Z6 V) b1 H
現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授9 e b* D( t; A$ m
7 B/ W7 a2 ?! k$ h* ~' E6 G: m
4 |* J; H4 g7 @. x2 q2 t4 L b
專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策3 H: u1 @1 I( t) O% l5 g
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8 W ]/ l; X5 H, d2 y9 v( d
經歷：中華民國住宅學會秘書長! A5 b, ?, R+ v9 g) q- j; j
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$ I% A8 ~2 v9 f5 [! D% Q9 j資料來源：彭建文、台北大學
0 A, l. g/ k) O0 X( p8 s7 c0 X7 S8 l5 G: p r* y/ L: f! g/ \! I
- F0 f) Q: Y) j5 K$ J' X7 Y專家意見# D3 H( [- a( Z" c: F$ o
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受通膨影響 仍有5~10％漲幅空間( J0 V) I g+ l; B
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# X$ R# W1 U* | t4 j8 O6 M去年10月左右房價達到近年高峰，今年農曆年部分區域漲幅更達4成，這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策，身為賣方的我們，自然樂見其成，畢竟這些措施適度調整了房價，回歸正常基本面，不過，若單純以物價通膨的情況來看，今年房價可能還是有5~10％上漲空間，且目前通膨壓力不見趨緩，房價上漲只是時勢所趨所致。
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7月買氣逐漸回籠
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除了市場通膨問題，原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案，不少建設公司卻縮手，在案量減少情況下，假設自住需求依然存在，價格自然也是上漲。一般預估，在奢侈稅塵埃落定後，6月看屋人潮應會增加，7月買氣將逐漸回籠，8月因為供給量減少，建商可能會據此再度調高價格，不過雖然有5~10％基本漲幅，但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高，賣方價格恐再據此提升，不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。7 {! N& `8 h0 K* |$ X- }
. s" W% l/ O) S4 }* h0 N4 c
7 r6 J: z- ` x, W! t口述/黃正忠．採訪/詹誌銘+ Q7 S) d9 a/ n+ F$ Q: v& J
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+ u% W, L- Z$ P4 R. B/ n
黃正忠小檔案# _* A# z4 q' [2 C) d
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7 ?* O9 `3 t$ `5 g
現職：新理想行銷團隊總經理專長 房地產銷售經歷： I7 F, T" b, \8 B0 M! l" q
5 j; }; }% c4 O) `9 X# n$ Z3 D
, K# c7 Z( D" W, p/ m) q5 }◆1993年任職房仲，踏入房地產界
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◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案5 |! h# m4 u5 L* g
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3 D3 I! h. T+ M- Q: }- Y資料來源：黃正忠' C) r7 t \8 U- O1 \* P
& n( |. z ?. b8 Z4 z9 o+ jhttp://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110604/143/2sqgs.html |
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發表於 2011-6-10 09:39:23
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