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奢侈稅正式上路，加上政府查稅不斷
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市場前2、3個月出現嚴重賣壓
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台北市預售案行情已較去年跌幅約3.1%
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h+ f' H) X2 h# z9 A9 p8 ~3 y此時房市詭譎多變4 m5 }3 r6 r" z" t' P* }+ @ m
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5 p+ p* H6 H/ J《蘋果》訪問房產專家
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從價量數據解讀房市未來走向3 o0 o' j5 a2 a
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採訪╱詹誌銘
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+ J7 U" C( f: \1 ` c2 Z( _價量未好轉 房市續盤整
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3 L; L, |. v! F3 F$ }【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路，過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強，主要原因在於無落日條款、又溯及既往，加上政府查稅動作不斷，才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓，今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元，較去年跌幅約3.1%，在房市價量都未見好轉的跡象下，後市走向渾沌不明。
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分析近年交易量與房價波動，2008年因金融海嘯，全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件，不僅較前一年短少3萬餘件，更為近5年新低，不過隨著景氣逐漸回溫，2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%，顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響，4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%，台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。
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Q2成交量左右價格9 D0 c5 i2 u& k9 R" x, c) F
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預售新案價格，則是在金融海嘯後出現回檔，2009年台北市預售屋行情單價，從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元，但隨著交易動能放大，加上在兩岸多項政策簽定利多刺激，房價在2010年一飛沖天，去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄，但今年初受政府打房影響，今年以來平均房價又回跌至67萬元。. }; p2 S" N+ p) f3 h* a! y3 f
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3 _7 O9 \0 o. f; u, r新北市供給量續增9 ~4 k. f- t) @% R
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# ~; P) v8 P3 B* b從歷年價量關係分析，可以發現一但交易量萎縮後，房價也會隨之下跌，唯有交易量開始放大，價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何，還得視第二季統計出爐才能斷定，倘若第二季成交明顯萎縮，代表投機客確實落跑，自住客也不如業者所言的多，不足以撐起市場，價格勢必還有回檔空間。; p2 C8 B2 t) _6 T- j$ d
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根據近年住宅建照與使照的核發數量來看，台北市從2007年起每年均呈現負成長，原因歸咎除精華區土地開發殆盡。
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而新北市2008~2010年的建照核發數量，2008年為469件，2009年因金融海嘯而跌至327件，去年房市大好，增加近百件申請，達到418件，代表未來如果景氣未衰退，2~3年內供給量將再放大。
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S; g: M, y: V6 b8 `0 R/ `對於未來房市，網友decay認為，「房價實在沒有理由再上漲了，難道大家都瘋了？」但也有網友HaHaSue表示，「利率這麼低，泡沫沒刺破前，看漲都合理。」& A2 }6 ?" S6 t* E
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近5年新推案行情走勢% t$ l$ @- Y& V o8 u
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資料來源：住展房屋網 www.myhousing.com.tw& U, i* \7 G1 \9 ^
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?9 d( D/ F! Q- _房價解讀
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: e, G- l0 D8 v2 s未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。
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近5年各區建物買賣移轉登記數7 ?, b4 X4 J1 b4 I% f K; s3 [
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/ j4 h9 o4 a/ w資料來源：內政部營建署( r- n4 {7 z! h# Z
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) i: z1 p2 Y/ S8 ` K$ M建物買賣移轉數解讀; j) \( e0 o! I9 P$ ?4 _7 C
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) e8 z, A# h# L2 K建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。
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近5年各區住宅區建照與使照核發數9 q6 F2 i; [% |
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7 u7 O+ ~# U: A6 i% L: L資料來源：內政部營建署
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. C( k8 W; M* F2 c i. I6 y使照與建照核發數解讀1 [$ u/ g) G& d8 n" S: H, K
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區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。' _- k; E& t f( P9 C* N- H1 L, Y
5 V" U$ l) G$ g- k7 ~) n2 a- ^
, B8 F- E& w& T6 ]; a4 D( `民眾心聲 有奢侈稅但沒降價
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柯均融 28歲 服務業 住木柵2年% C+ C5 K8 G4 g
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4 }# E: e( b; W5 d1 o% h& L因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。
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' d7 a7 c5 S: \2 ]; q- b" M民眾心聲 感受不到打房效果7 ^% A" Y! w" x+ Y
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吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年+ H# Y n, W2 h# ^8 `& l
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政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。
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1 E0 a$ |! h: W6 {5 p) V" g專家意見' e% u5 F# A. q5 ~" t8 j
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o7 F- v8 ~* j+ a; }. Z! \奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢4 p& h* s8 {; ^- d% H7 G. C1 e
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" R; f$ E S; w' H6 J2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。4 L$ {1 V, @6 X: Y3 c9 X
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明年選後可看屋
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去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。3 q" c! L3 y& i
雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。& H R; @* H; @# ?
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口述/花敬群．採訪/詹誌銘8 o7 f; W; i* L2 Y8 x
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$ V- }* p3 |! |4 t6 {/ n花敬群小檔案* M0 D( G Q4 ~( d
8 K, G* P) ~7 Q" c* I' Y i8 t I, V |
現職：玄奘大學財務金融學系副教授
: A) r3 d6 e& a1 I2 A, R. t$ ~1 A) E
! k. H d; e' L& X+ B
專長：不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展9 w6 g. b# m5 e+ e Y! T: I
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經歷：) J7 `: U: h( {
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5 E+ g+ ^8 k- ~/ i% j' C+ T% K◆台北市政府都市發展局工程員6 e: `) |3 ]6 Z" c/ d
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0 h& M! l2 s, M4 H, Y! E6 I◆內政部建築研究所博士後研究員" A# ?1 o; w/ O) n
1 H b( G2 A7 _* C) x
. U. c4 F$ ^" q+ ?; ~◆國泰房地產指數研究成員, E( Z% a8 w, ?- M
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資料來源：玄奘大學、《蘋果》採訪整理6 p: `. W' R3 F, |9 v$ c; n
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) m5 Y2 g7 J8 A' l+ N$ X% a專家意見( u" \3 Z) _# G% {% h8 V3 ]
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. u$ l/ H% d9 Q, S S7 F& S1 s高峰期已過 北市精華區漲幅不到5％
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去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。% f: {3 h) y: O4 t" A+ O. a" g
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整體不會急崩跌 ]1 J! t/ |8 [- o8 J, P
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# @; ^' C8 b/ {1 N) r, p3 `今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。
9 n+ a4 U; t7 A& o( l7 Z3 m2 I7 l4 t
+ u, y, ?' p4 Z7 s9 u K) E2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。2 @; s3 y6 a) q% L) k6 G1 ?6 E( Z
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3 j9 u3 q* S2 {- s' U
大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。: {; c" l% K( S4 d
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6 ]/ s* f' c$ x( Q; ~4 M4 C口述/彭建文．採訪/詹誌銘: Q# x9 Q! X Z; N4 n7 ?6 a
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整體不會急崩跌
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5 J2 A4 ]) f5 I5 w( ^& e今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。
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. G- s$ V% u; z1 w2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。: L9 L) K* \3 P) S" B, K, B2 {
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* T- g& _6 |6 |2 z大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。
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# a6 C) x& D8 x$ U
口述/彭建文．採訪/詹誌銘; P* u6 B" [$ T8 B0 y
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" }) ~4 w' H' J" Z! {+ `彭建文小檔案
, M, n! p! _, k. b9 t- G6 h7 ~; Z$ i9 z
/ \) y& J3 G" [! ], Q( I) D
現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授 @) \! G# n& A
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+ Y! S9 \7 h- W" F Z1 n
專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策
: U+ g: E9 t. S9 n! c- z0 H6 [, o8 l
/ f& _# L% Q+ _3 l* D. G5 V( L2 N; F3 L7 o3 v' h! J
經歷：中華民國住宅學會秘書長& F% p8 Y. D2 b# V
0 t+ l4 q; j& G& s$ f* Y8 I& q& {7 `8 P8 U; }9 Q
資料來源：彭建文、台北大學1 k; {, n# O5 `( I( o
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" e) s2 p. J3 r. u! u8 q專家意見( Y0 N+ m% J7 i |- q6 U+ l/ Q
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受通膨影響 仍有5~10％漲幅空間
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去年10月左右房價達到近年高峰，今年農曆年部分區域漲幅更達4成，這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策，身為賣方的我們，自然樂見其成，畢竟這些措施適度調整了房價，回歸正常基本面，不過，若單純以物價通膨的情況來看，今年房價可能還是有5~10％上漲空間，且目前通膨壓力不見趨緩，房價上漲只是時勢所趨所致。
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7月買氣逐漸回籠# ^& E1 t ?6 L
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7 H, v! _, O1 |3 I: y/ E @除了市場通膨問題，原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案，不少建設公司卻縮手，在案量減少情況下，假設自住需求依然存在，價格自然也是上漲。一般預估，在奢侈稅塵埃落定後，6月看屋人潮應會增加，7月買氣將逐漸回籠，8月因為供給量減少，建商可能會據此再度調高價格，不過雖然有5~10％基本漲幅，但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高，賣方價格恐再據此提升，不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。
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9 D4 H. a. A- C% A& q. V
口述/黃正忠．採訪/詹誌銘
3 o" {- ]- Y6 @' n) F
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黃正忠小檔案0 {: J+ H" y' Q6 u0 s
9 N6 b0 Y" j1 {$ S7 O+ Q
+ d. L. S- t' P( b, T! G$ {現職：新理想行銷團隊總經理專長 房地產銷售經歷：4 R9 B; E- |; d! x9 m
7 S7 K* w1 Y; e2 l+ t; V( U( A
* B' |* y5 ~' ?" _# e' Y! p3 g◆1993年任職房仲，踏入房地產界
7 L- `( M3 _9 B) X2 M; P
1 E' E, O5 l0 w, W+ u
$ k; C% K8 c9 f◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案" N4 C* \ ?" u0 e% O5 f
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資料來源：黃正忠' K- C1 {3 G& ^# B% p0 a3 c- Q
" B- d% Y/ l& l7 b6 bhttp://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110604/143/2sqgs.html |
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發表於 2011-6-10 09:39:23
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