- UID
- 10369
- 閱讀權限
- 15
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 44
- 活力
- 5
- 金幣
- 111
- 日誌
- 0
- 記錄
- 0
- 最後登入
- 2011-11-7
- 文章
- 21
- 在線時間
- 14 小時
|
本文章最後由 ufo003jason 於 2011-5-10 21:13 編輯
1 B5 `# K3 p0 i# l4 E$ w: d& B
5 J9 [+ Y$ G l以下是我在奇摩看到的新聞
6 J' {2 {8 {2 B8 O( T
1 l q5 l. R' R0 q* ^& W, w- l5 `貼出來與大家研討! i' O/ A3 M% Z2 C0 \
5 ~9 B- l- c( {- c還是說少了投機客的炒作 市場會漸漸往合理價格靠攏?/ W2 J3 q( h$ K& U& _; j
==============================================================
5 p, k3 u7 Y3 _3 J9 W) ]' r' _* u; O0 ] n" Y8 p: l
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110509/78/2r6u6.html
5 j/ V9 x1 q" ?& I3 L: H7 R
0 r. c3 E/ p+ w% X記者鄭琪芳／專訪4 z, _7 \0 ]3 q5 M- D
5 R& N ^4 o( o( q+ h" N; V
為了平息高房價的民怨，政府推出奢侈稅打房，將於六月一日上路。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，現在打房已錯過最佳時機，房價已經無法回到這一波上漲前的價位，套句熱門電視劇「犀利人妻」的經典台詞，房價「回不去了」。他表示，奢侈稅的效果，實施半年至一年後才會明朗，未來台北市房價頂多修正十至十五％，一般民眾還是買不起；新北市房價應修正二、三成，但起碼要等一、二年，想在新北市購屋的民眾可以再等等；至於大台北以外地區，雖然房價較低，但產業外移導致工作機會愈來愈少，很多人也買不起房子。
; D7 M5 ]1 n; F) w4 D5 S4 o' [6 _% Z! D) y3 N3 L+ E9 V8 E5 m' l
記者問：可否談談這幾年來國內房價飆漲的原因？
; q Q# T9 _& _+ B1 @+ y8 N j" Q2 {$ Y- M
3、4年前就該做 住宅政策沒整合
' H5 A% e% `$ _5 E9 K4 h6 Y+ S: P# r0 K+ P4 l3 {2 R$ x- \, b$ ~
莊孟翰答：這一波房價上漲應該是第四波，從二○○三年下半年開始，也就是ＳＡＲＳ結束後，原因有幾個，首先是全球利率很低，偏偏政府又在二○○九年一月二十三日調降遺贈稅，但錢回來後沒有投資機會，轉往炒房、炒股。
% v5 L+ @/ m; F* ?' `2 P6 b i: t v5 F0 D2 F) Y
大約三、四年前，我們就開始對房地產問題提出警告，國內銀行對房地產的放款比率太高，目前房貸餘額五兆多、建築貸款餘額一．三兆、修繕貸款餘額也有幾千億元，加起來約七．一兆元。一般而言，房地產放款占ＧＤＰ比率不應高於四成，現在已超過四成；占總存款比率大約二成，目前是二十三％；占總放款比率頂多三成，現在已經到三十五％。
& k; Z; g: U! p8 T/ S1 J* }) y) [; W$ x6 q0 [& k
政府應踩煞車，房價問題牽涉賦稅署、金管會、營建署及地政司等單位，但政府沒有整合、缺乏整體住宅政策。結果，有史以來最低的利率、有史以來最多的資金氾濫、有史以來最高的租稅降幅，資金洪流進來快沖垮了，政府還不曉得。
" o9 Y7 x. M7 v5 E& t+ j( g( C6 E3 ?1 T8 a& _6 o: N
問：目前房價偏離多少？合理價位應是多少？
- U' I9 e% p' B- K0 t
N5 D; M+ Q' l: R答：以中位數房價跟中所得相比，美國房價所得比約三至五倍，北市已高達十四．三倍，這還是以聯合徵信中心的銀行鑑價資料計算，並非實際成交價，價格最少差二成，跟預售屋比又差二成，所以至少差了四成，實際房價所得比應該是二十倍。8 D+ M E8 d8 ?8 m
. l1 H3 ?& i. y% `' i; w( W北市房價排名全球二十六，這是國際化的結果，有些台商、中資或港資進來，一買就是好幾戶豪宅或整棟商辦，都會區本來就沒有太多供應量，北市好地段有限，內需加外需，房價炒上去，最可憐的是原本居住當地的民眾，附近有房子在賣，他們都買不到，因為漲到每坪一百多萬元，很難買得下手，都被國外或區域外的人買走。, S" M% D. q8 A' b: H% E9 ~$ q
) W$ L) e5 s, l, c- m* Q& [大台北以外地區，雖然房價所得比較低，也沒有用，像宜蘭、花蓮或台東，就算房價所得比只有五倍，如果沒有收入，連租都租不起，有所得才能付貸款，現在很多人連工作機會都沒有。
! N( {/ d7 |! k4 p1 z
4 T, l0 M* m$ |5 C問：奢侈稅預計六月一日上路，政府祭出奢侈稅打房，出手太快或太慢？力道太重或太輕？/ a6 B* c( f2 V* f: r; N
( R% Y6 I; W( g4 K& P答：現在才來打房，已經錯過最佳時機。從需求來看，影響房價最基本的是首購需求、其次換屋需求、投資性需求及投機性需求，奢侈稅只打掉投機性需求，還是有投資性需求，只要持有超過二年就打不到，如何期望房價回到首購或換屋需求？% z: }1 [! ^+ O8 M- }& x
9 [* z+ P6 @. H* E9 B即使奢侈稅帶動房價修正，也不可能回到二○○三年下半年開始漲價以前的價位，恐怕也回不到二○○三至今的中間價位，套句熱門電視劇「犀利人妻」的台詞，房價「回不去了」。
8 c' c* I* m$ e2 [7 a) v; _2 r- f3 v% G( Q y5 X. A
政府起碼三、四年前就要開始打房，出手實在太慢了，現在唯一的機會是，如果中國經濟「硬著陸」，全球跟著緊繃，很多資金可能落井下石，台商資金流動也會受影響，台灣房價才有機會拉回。% N+ A5 \ m, l+ X( X2 L
4 ]1 \8 b0 z) K0 T3 A奢侈稅打房的力道，雖然稅負有點重，但只要超過二年就打不到，轉去炒作預售屋也可以，很多盲點跟規避方式，所有奢侈稅未必能夠杜絕投機；而且，就算把投機性需求打下來，投資性需求還是在，房價還是無法回到合理價位，所以還是有民怨，老百姓覺得打房力道不夠，尤其政府選前才出手，民眾當然更加憤怒。
. L4 P/ K4 `" \) Q( N4 l# q( g& c$ ]
房價問題本來應逐步解決，政府都不解決，現在又遇上利率、物價等問題，就更難解決了；現在有錢人太有錢、窮人則是太窮，將家庭所得二十等分位，最富有五％及最窮五％，貧富差距從六十五倍暴增至七十五倍，貧富懸殊太大，所以民怨很深。
9 @+ U3 H/ o, @; }
& ]+ P+ q6 u/ W- o' d問：奢侈稅上路後，房價將如何修正？能否回到合理價位？0 v( N. C, H3 y3 z4 w7 O
1 w- t- A0 ], Z6 `答：可以分成北市、新北市及其他地區，北市十二行政區，今年三月預售屋價格在每坪一百萬元以下，只有文山、內湖、大同及萬華四區，其他區最高價都在一百萬元以上；奢侈稅實際效力，等實施半年至一年才會知道，我認為北市較好地段還是賣方市場，房價不容易修正，頂多修正十至十五％，一般民眾還是買不起。
# x6 D, x: X8 j( i- ?3 i) @
: f# B7 \, [% A( Z$ _9 d至於新北市，有些區域因為捷運加持，加上北市房價太貴，部分投資性需求跑到新北市，導致整個市場都亂掉了，之前開出超高價格，房價修正二、三成是應該的，但也不是全面性修正，新莊、新店喊到每坪七十萬、板橋喊到九十萬，應先修正下來。
! E8 s8 H0 Y, y; ?: N1 \ n: O4 O& ^' d, J$ I" _1 o# n2 C( m
目前新北市還有很多預售屋在施工中，等到預售屋大量交屋，房價才有可能下來，因為建商有還款壓力、投資客也有貸款壓力，房價真正打下來起碼要一、二年；不過，三重、板橋、中和、永和及新店等，人口相當密集，房價要大跌不容易，漲價後幾乎就掛在那裡。
0 ?; \8 p4 U+ A" i% R, J5 c" x) y. L( Y, S. l
至於大台北以外地區，房價頂多修正一成至一成半，除了台中七期重劃區、高雄美術館附近，中南部房價幾乎沒什麼漲。: W1 ~( X0 h( k' Y, |/ a
j; t! a; R& G: W
問：除了奢侈稅以外，政府打房應有哪些配套措施？
6 R; S3 L! v: M% G; K
% ]2 f; U5 u3 s2 X3 ]5 U$ R奢侈稅實際效應 至少半年才浮現, K" h, m8 @+ i5 S: ]
( N$ T* a& I G5 c w答：應該要有很多配套，最起碼有錢人的稅要課一點，可以調高公告地價及房屋評定現值，提高地價稅及房屋稅的稅基，讓房屋持有成本提高；房屋交易成本也要提高一點，目前資本利得不課稅，未來應採雙軌制，國內人士可以不課，但境外人士來買房地產，就要課資本利得稅，中資來台炒房就不容易了。7 x) |2 s0 {, H! a7 W$ `/ U! s
6 I7 i5 C" ~+ f5 m, Z7 h
政府也要加強查稅，買賣房產有沒有繳所得稅？有沒有繳贈與稅？該課的都課了，有錢人也不會隨便亂買，只要透過財產總歸戶，這些都可以查得到，但政府以前卻沒有做。
H2 {7 k8 h" o& w
& |8 f5 p, S" J6 X8 ^; R其次是整體住宅政策，台灣應建立土地儲備制度，新加坡有七、八成民眾住在組屋（國宅），透過「公積金」制度，上班後五年內可以拿到國宅；最近經建會也要推出現代住宅，畫個餅可以，但應說明興建多少？價格多少？何時推出？
7 b u! N3 C$ R, Q6 O" v: u. r5 ^: G, m8 j/ j4 f/ F
北市有一些土地可以賣掉，出售土地的錢拿去新北市蓋社會住宅，新北市不是規劃三環三線嗎？將捷運站附近土地留下來蓋社會住宅，捷運的共構宅也不應該賣，可規劃二十坪左右的房屋，廉價租給年輕人當中繼住宅。8 Z y" p- z. c. x( h$ l6 H8 J) {
: I1 |9 p+ E' I; [
另外，都市更新提供容積獎勵，北市大概一．三八倍，可以給一．四八倍，多十％是政府要的，透過容積移轉，變現後專款專用，北市都市更新案一年十幾件，每案最少十億元，一年就有一、二百億，以後可能有五百億、一千億，可用來支援社會住宅。
; p9 A1 `+ \ X) v2 n# k) H( D- o. c
2 f, e. ^. G; K+ O; W7 b A$ }3 ]不過，如果外來龐大資金無法阻絕，房價要修正還是不容易，要阻絕真的很難，透過地下經濟，資金往來根本查不到，所以政府應引導資金投入直接投資，還可創造就業機會。
+ i- g$ K6 G' K
) b2 s8 f; m' E; X: k8 _很多台商到中國或東南亞投資設廠，商品再走私或回銷回來，把國內的產業打垮了，加上農業、科技技術外流，中國複製技術後再搶台灣的外貿市場，國內就業機會愈來愈少，民眾沒有收入怎麼買得起房子？現在大學畢業生有三、四成找不到工作，有工作也薪資不高，年輕人當然會怨。
# ]9 j! V; R2 x- z
' ]) S7 {" U6 z2 E+ h, e7 ]資本利得雙軌制 以抑制中資炒房# [$ u. |; w2 B( k4 T$ \3 ?( w; \
& _8 b& G, i2 |' [. e
問：目前市場觀望氣氛濃厚，何時才是買房的好時機？如何推算合理房價？
2 y2 ^, w! O4 T/ @- M. Z* g
; c* `7 v8 T& d/ g答：北市房價很難修正，因為資金太多，撐住房價，如果要在北市購屋，有錢就可以考慮；在新北市購屋就不用那麼急，這幾年新北市推案量很大，等到預售屋陸續交屋，屆時投資客要賣、建商餘屋要出售，空屋、餘屋增加，價格才會明顯下修，大概要等一、二年。
C: F/ p7 [& Z2 W7 e% j: \
) l( Q5 j# i9 n A+ t2 W3 Y* B0 k7 m房屋合理價格，本來有好幾種推算方式，例如中古屋可用重置成本推算再折舊、預售屋可用中古屋價格推算，但現在怎麼推算都沒有用，房價原本一坪一百萬元，但如果一百二十萬賣得掉，還會訂一百萬元嗎？以前北市房價一坪六、七十萬，土地成本大概七成左右，現在一坪超過一百萬，土地成本起碼八成，地價問題無法解決，房價也是無解。3 R# ~: @0 c- X- R j8 U
+ T; w3 | m5 ]; P q# r
ＥＣＦＡ預期心理 房價已經難下修
% j, T z2 L/ x3 s5 H+ Z8 _( _0 @0 S" t3 x
現在房市到底是買方或賣方市場，都搞不清楚了，明明要進入買方市場，但資金一進來，又亂掉了，過去經驗已不適用；所以我們開始擔心香港經驗會不會在台灣複製，一九九七年香港回歸後，房地產下來，但二○○三年香港與中國簽訂ＣＥＰＡ後，房地產又上去，台灣跟中國簽了ＥＣＦＡ，未來允許更多中資來台買房地產，加上ＥＣＦＡ引發外來需求的預期心理，房價很難下修。 |
|
發表於 2011-5-10 20:50:33
收藏
讚
發表於 2011-5-10 21:04:22
發表於 2011-5-10 21:05:35
發表於 2011-5-10 21:50:11
發表於 2011-5-11 00:33:34
發表於 2011-5-11 07:44:28