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炒房鐵三角－建商、代銷、投資客0 m. ?- J4 d/ \3 _
前言：
R+ d0 `. B' U; q4 y 房價這麼高，背後的主因是經濟繁榮帶動、還是時勢所趨、熱錢擋不住？其實讓民眾購屋痛苦指數不斷攀升的幕後黑手就是建商、代銷、投資客，再加上房仲來參一咖，超完美獵殺散戶買家的荷包。
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+ j) @( l. v" S- E. \: c, w1 L7 c 內文：6 U5 X8 W& J9 l. L# R
金融海嘯後，房地產市場不僅快速回溫，交易買氣牛氣沖天！這股房市熱火最近被「奢侈稅」澆熄了，房市交易急凍，多數建商、代銷、房仲叫苦連天，只有想要買房子的人拍手叫好。
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9 H0 R" | {9 i3 `0 K" G# g" _1 q. S 為什麼奢侈稅打房政策會大快購屋大眾的心？先來看看以下數據，回過過去八年，台灣房地產除了金融海嘯期間曾短暫回檔整理外，多數時候都是房價一漲不回頭，一路狂奔。, t% V. z) b; t9 R1 _0 g
回來看看國內的環境，薪資成長率幾乎沒有成長，扣除通貨膨長率後，整體薪資不增反減，民眾口袋的實質購買力其實是下降的，但是房價卻一路攀升，中產階級大嘆「到底甚麼時候才買得起房子」，薪資上漲速度永遠追不上房價漲幅。
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# ?. B/ P3 H9 o! V8 W 跟據內政部公布最新的「住宅需求動向調查」顯示，２０１０年第４季第4季整體平均房價所得比（房價占家戶每年所得比例）達8.9倍；貸款負擔率（貸款占家戶收入）為36%；全台購屋總價上衝至800萬元，每坪單價高達23萬元，都創下調查以來新高。) O$ |( n' Z$ {0 ` d8 S
4 o0 T) }9 a6 w% r; J 其中，購屋痛苦指數最高的就是台北市。跟據調查，台北市去年第4季房價所得比為14.3倍，顯示民眾要不吃不喝14.3年才買的起台北的房子。台北市貸款負擔率為56%，也就是說，民眾5成6收入須作為房貸支出。台北市的購屋總價，從上季的1135萬元衝高到1500萬元，每坪單價從41.9萬攀升至49萬元，這三個數據紛紛創下歷史新高紀錄。) A! I2 y% P0 d9 |+ T, V$ x# d
5 I8 Q% q# W1 K+ a J4 B 小標：炒房四黑手
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3 T: {3 k9 n9 P* H5 }# V0 Y3 l 房價炒得這麼高，到底誰是幕後黑手？答案就是建商、代銷、投資客，這典型的炒房金三角，再加上房仲業者聯袂演出，四隻黑手四手聯彈出這一波炒房圓舞曲。為了代讀者一窺炒房秘辛，本期專訪了智邦不動產版主、《黑心建商的告白》《黑心投資客炒房告白》兩書的作者Sway，來為讀者剖析這四隻黑手的炒房花招。# X4 W2 B* p7 M$ m/ L! x$ z3 B% d8 N
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花招１：大膽喊價給你殺
( c) I5 }5 x1 n" H4 Y 曾有房地產代銷工作資歷的Sway舉自己曾經經手的案子為例。這個建案平均底價是一坪40萬元，但是代銷業者訂出60萬元的表價，無論是客戶8折或7折殺價法，還是高過底價，建商、代銷業者還是賺。60萬元的表價很高？別忘了，建商個個都是好朋友，大家心裡有默契，同一個區域附近的個案都是開類似的價格，地段更好的還可能開到一坪80萬元，不管消費者怎麼勤勞走訪，問了10個案子有8個都是這樣的開價，你會認為開價不合理嗎？* r3 Z9 y6 V: m3 k
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花招2：廣告價便宜賣給你
& F2 V# }0 o, J! P2 u 預售案或還有餘屋的新成屋，通常都會有「廣告戶｣，這也是相對便宜、吸引客戶上門的花招之一。如果開價一坪60萬，跑單小姐放出廣告價一坪45萬元成交的風聲，試想：60萬跟45萬，已經差很多了吧？降價25%耶，跑單小姐營造出「今天用廣告價送送看，不一定會成啦！可是，四樓廣告戶這個價格，你買八樓也用這個價格，超划算的啦。」這個時候，你大概就感動的買了吧？Sway說，其實你還是被建商一坪多賺了5萬呢！% R/ M: u2 t' t' p6 S
J( r: s' g+ i2 \$ ]9 m6 w 花招3：找人頭買，哄抬銷售率5 @) Z: H. w0 Y) |: X
千萬不要相信銷售率，也不要傻傻地相信：「快要完銷了，不訂就來不及了｣這種騙術。Sway表示，建商最常玩的花招之一，就是找人頭慢慢的買下，等半年差不多買到一半時，加上原本賣出的，公開財報都可以光明正大的說我賣掉八成。銷售數字很漂亮吧？' Z9 W2 s" s ?; W0 j4 v
還有一點你不知情的是，人頭的買價一定比較高，底價40萬元簽約價就是50萬元，再把這些簽約資料秀給一般客戶看，也可以給銀行看，貸款嘛，50萬元的8成價就是40萬元，把這些房子拿去貸款等於是全額貸，本金跟獲利馬上全部賺到。接下來，再把這些房子丟到仲介市場去賣，只要高於40萬就可以賣，當你看到屋主前一手是買50萬元的合約，只要低於50萬以下成交，你是不是有賺到的感覺？其實真正爽到、賺到的根本就是不是你。
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其他
k4 G$ a- P6 @2 N0 I* x花招4：轉轉轉、賺賺賺
4 W- k1 m- p' `) K0 N* n9 e花招5：投資大咖下訂送大禮
$ P1 A2 Q, ^5 `5 J# v$ S0 i花招6：三期房價漲價法
3 x: U! @& E0 \. E花招7：創造話題，拉抬買氣% e: [5 Z) N. j9 F' W+ p
花招8：美化報酬率，畫大餅
; o: Y# H$ ^+ a# w花招9：搞假租約，以方便出貨+ G$ M7 u& ]& ?( B# j9 N+ A
花招10：屋主自售，願者上鉤; n" p* {: t! A
花招11：從源頭炒起---炒地皮
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+ x0 M5 o' U; W- { ~0 s詳見五月號"創月刊"
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http://www.wretch.cc/blog/bonddealer/16639270 |
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發表於 2011-4-28 08:29:08
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發表於 2011-4-28 11:36:23
有理~~