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炒房鐵三角－建商、代銷、投資客, |! J& W' s8 j" s& i
前言：) F0 V/ d% G* Q+ w" z. a/ |
房價這麼高，背後的主因是經濟繁榮帶動、還是時勢所趨、熱錢擋不住？其實讓民眾購屋痛苦指數不斷攀升的幕後黑手就是建商、代銷、投資客，再加上房仲來參一咖，超完美獵殺散戶買家的荷包。0 S* y" q2 O6 d; e, h
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內文：
0 M! R& s7 N- [( B/ q5 Q1 Q& ~0 n 金融海嘯後，房地產市場不僅快速回溫，交易買氣牛氣沖天！這股房市熱火最近被「奢侈稅」澆熄了，房市交易急凍，多數建商、代銷、房仲叫苦連天，只有想要買房子的人拍手叫好。
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為什麼奢侈稅打房政策會大快購屋大眾的心？先來看看以下數據，回過過去八年，台灣房地產除了金融海嘯期間曾短暫回檔整理外，多數時候都是房價一漲不回頭，一路狂奔。
+ ^. R6 n) L9 m6 |' `- I 回來看看國內的環境，薪資成長率幾乎沒有成長，扣除通貨膨長率後，整體薪資不增反減，民眾口袋的實質購買力其實是下降的，但是房價卻一路攀升，中產階級大嘆「到底甚麼時候才買得起房子」，薪資上漲速度永遠追不上房價漲幅。
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跟據內政部公布最新的「住宅需求動向調查」顯示，２０１０年第４季第4季整體平均房價所得比（房價占家戶每年所得比例）達8.9倍；貸款負擔率（貸款占家戶收入）為36%；全台購屋總價上衝至800萬元，每坪單價高達23萬元，都創下調查以來新高。
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- U+ b3 Q) Q/ A- R% Z 其中，購屋痛苦指數最高的就是台北市。跟據調查，台北市去年第4季房價所得比為14.3倍，顯示民眾要不吃不喝14.3年才買的起台北的房子。台北市貸款負擔率為56%，也就是說，民眾5成6收入須作為房貸支出。台北市的購屋總價，從上季的1135萬元衝高到1500萬元，每坪單價從41.9萬攀升至49萬元，這三個數據紛紛創下歷史新高紀錄。3 K6 K B/ o! S7 M5 l* o
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小標：炒房四黑手; w# h% n! {8 [7 |& n
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房價炒得這麼高，到底誰是幕後黑手？答案就是建商、代銷、投資客，這典型的炒房金三角，再加上房仲業者聯袂演出，四隻黑手四手聯彈出這一波炒房圓舞曲。為了代讀者一窺炒房秘辛，本期專訪了智邦不動產版主、《黑心建商的告白》《黑心投資客炒房告白》兩書的作者Sway，來為讀者剖析這四隻黑手的炒房花招。
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9 S9 w, q8 C+ Z+ j 花招１：大膽喊價給你殺
?" ?+ V7 q: g* E% l8 | 曾有房地產代銷工作資歷的Sway舉自己曾經經手的案子為例。這個建案平均底價是一坪40萬元，但是代銷業者訂出60萬元的表價，無論是客戶8折或7折殺價法，還是高過底價，建商、代銷業者還是賺。60萬元的表價很高？別忘了，建商個個都是好朋友，大家心裡有默契，同一個區域附近的個案都是開類似的價格，地段更好的還可能開到一坪80萬元，不管消費者怎麼勤勞走訪，問了10個案子有8個都是這樣的開價，你會認為開價不合理嗎？
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& G) v4 j8 K4 @& A1 k9 E5 p% L 花招2：廣告價便宜賣給你
4 C ~3 v/ k8 O5 W& i5 r/ b 預售案或還有餘屋的新成屋，通常都會有「廣告戶｣，這也是相對便宜、吸引客戶上門的花招之一。如果開價一坪60萬，跑單小姐放出廣告價一坪45萬元成交的風聲，試想：60萬跟45萬，已經差很多了吧？降價25%耶，跑單小姐營造出「今天用廣告價送送看，不一定會成啦！可是，四樓廣告戶這個價格，你買八樓也用這個價格，超划算的啦。」這個時候，你大概就感動的買了吧？Sway說，其實你還是被建商一坪多賺了5萬呢！& k7 [5 H0 X8 f; @/ ?5 r
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花招3：找人頭買，哄抬銷售率; U7 [! T1 b: {' l# g- x; N
千萬不要相信銷售率，也不要傻傻地相信：「快要完銷了，不訂就來不及了｣這種騙術。Sway表示，建商最常玩的花招之一，就是找人頭慢慢的買下，等半年差不多買到一半時，加上原本賣出的，公開財報都可以光明正大的說我賣掉八成。銷售數字很漂亮吧？
4 K; L, Y y; ]還有一點你不知情的是，人頭的買價一定比較高，底價40萬元簽約價就是50萬元，再把這些簽約資料秀給一般客戶看，也可以給銀行看，貸款嘛，50萬元的8成價就是40萬元，把這些房子拿去貸款等於是全額貸，本金跟獲利馬上全部賺到。接下來，再把這些房子丟到仲介市場去賣，只要高於40萬就可以賣，當你看到屋主前一手是買50萬元的合約，只要低於50萬以下成交，你是不是有賺到的感覺？其實真正爽到、賺到的根本就是不是你。/ H9 x9 W8 v. v: f- q
9 U- s3 _) D" f: w2 S/ C其他7 u& p% _% |! `/ j `1 n, C
花招4：轉轉轉、賺賺賺& T0 E9 D$ Q/ J- @
花招5：投資大咖下訂送大禮" @% R% b3 |" F( R
花招6：三期房價漲價法5 O3 W! P3 h8 a" @/ K& m# |
花招7：創造話題，拉抬買氣
" Z$ N$ Q* V, ^2 | e; Q% q) ~花招8：美化報酬率，畫大餅
3 H7 I3 _7 U8 J* A p# J% r花招9：搞假租約，以方便出貨6 d9 z# Q1 C; t4 F
花招10：屋主自售，願者上鉤
* o8 Z% `0 [# G' U Y" |# n% E花招11：從源頭炒起---炒地皮
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& u: j7 o. x0 r) B+ Q7 T a" X4 ~詳見五月號"創月刊"
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http://www.wretch.cc/blog/bonddealer/16639270 |
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發表於 2011-4-28 08:29:08
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發表於 2011-4-28 11:36:23
有理~~; s. D. d1 O+ O. j' n4 l