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[圖文轉載] 炒房鐵三角－建商、代銷、投資客:3大恩客聯手炒房祕辛

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faith

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發表於 2011-4-28 08:29:08 |只看該作者 |新文章置後
炒房鐵三角－建商、代銷、投資客
. y4 `, S/ D& ^$ a        前言：
4 {7 |: ~  v8 a6 q1 V$ S        房價這麼高，背後的主因是經濟繁榮帶動、還是時勢所趨、熱錢擋不住？其實讓民眾購屋痛苦指數不斷攀升的幕後黑手就是建商、代銷、投資客，再加上房仲來參一咖，超完美獵殺散戶買家的荷包。
/ ?- F8 p, B- O. ]6 e
" B4 j8 h* M/ k% O        內文：7 M3 S' M& v5 T, X2 P1 W5 L2 h
        金融海嘯後，房地產市場不僅快速回溫，交易買氣牛氣沖天！這股房市熱火最近被「奢侈稅」澆熄了，房市交易急凍，多數建商、代銷、房仲叫苦連天，只有想要買房子的人拍手叫好。
+ Y  ?8 s9 d6 b7 k/ N
0 X) b6 g- S+ q8 m. P, J        為什麼奢侈稅打房政策會大快購屋大眾的心？先來看看以下數據，回過過去八年，台灣房地產除了金融海嘯期間曾短暫回檔整理外，多數時候都是房價一漲不回頭，一路狂奔。
( H) d7 e* Q$ @" H( H1 ~ 回來看看國內的環境，薪資成長率幾乎沒有成長，扣除通貨膨長率後，整體薪資不增反減，民眾口袋的實質購買力其實是下降的，但是房價卻一路攀升，中產階級大嘆「到底甚麼時候才買得起房子」，薪資上漲速度永遠追不上房價漲幅。
/ P& i# F, X: H; k$ {6 O
8 E( t; e$ e" B2 W4 _7 E        跟據內政部公布最新的「住宅需求動向調查」顯示，２０１０年第４季第4季整體平均房價所得比（房價占家戶每年所得比例）達8.9倍；貸款負擔率（貸款占家戶收入）為36%；全台購屋總價上衝至800萬元，每坪單價高達23萬元，都創下調查以來新高。
- b0 e" j9 H- y' _* r. H$ k
# M$ v; v% x: L        其中，購屋痛苦指數最高的就是台北市。跟據調查，台北市去年第4季房價所得比為14.3倍，顯示民眾要不吃不喝14.3年才買的起台北的房子。台北市貸款負擔率為56%，也就是說，民眾5成6收入須作為房貸支出。台北市的購屋總價，從上季的1135萬元衝高到1500萬元，每坪單價從41.9萬攀升至49萬元，這三個數據紛紛創下歷史新高紀錄。! f, d3 @! b: p. p& E4 @

4 B9 M( z# S# e        小標：炒房四黑手& a+ R1 y) ^) e

4 U% o: S; s( o+ f        房價炒得這麼高，到底誰是幕後黑手？答案就是建商、代銷、投資客，這典型的炒房金三角，再加上房仲業者聯袂演出，四隻黑手四手聯彈出這一波炒房圓舞曲。為了代讀者一窺炒房秘辛，本期專訪了智邦不動產版主、《黑心建商的告白》《黑心投資客炒房告白》兩書的作者Sway，來為讀者剖析這四隻黑手的炒房花招。" k( }8 U! H  b% {8 o2 P( r
& ^) b. B6 D# I
        花招１：大膽喊價給你殺
' @2 L0 b+ }- s4 X        曾有房地產代銷工作資歷的Sway舉自己曾經經手的案子為例。這個建案平均底價是一坪40萬元，但是代銷業者訂出60萬元的表價，無論是客戶8折或7折殺價法，還是高過底價，建商、代銷業者還是賺。60萬元的表價很高？別忘了，建商個個都是好朋友，大家心裡有默契，同一個區域附近的個案都是開類似的價格，地段更好的還可能開到一坪80萬元，不管消費者怎麼勤勞走訪，問了10個案子有8個都是這樣的開價，你會認為開價不合理嗎？8 L* p0 D8 @& }1 G
% c9 ?% b2 M9 B
        花招2：廣告價便宜賣給你6 R+ }' {* ~3 _+ \3 J
        預售案或還有餘屋的新成屋，通常都會有「廣告戶｣，這也是相對便宜、吸引客戶上門的花招之一。如果開價一坪60萬，跑單小姐放出廣告價一坪45萬元成交的風聲，試想：60萬跟45萬，已經差很多了吧？降價25%耶，跑單小姐營造出「今天用廣告價送送看，不一定會成啦！可是，四樓廣告戶這個價格，你買八樓也用這個價格，超划算的啦。」這個時候，你大概就感動的買了吧？Sway說，其實你還是被建商一坪多賺了5萬呢！
! w1 n; M3 k! J* ?; ^
9 C/ C, ]# W' m# X: C0 A        花招3：找人頭買，哄抬銷售率, H5 e6 `" h" Y$ g9 u- }7 d+ u* ^
        千萬不要相信銷售率，也不要傻傻地相信：「快要完銷了，不訂就來不及了｣這種騙術。Sway表示，建商最常玩的花招之一，就是找人頭慢慢的買下，等半年差不多買到一半時，加上原本賣出的，公開財報都可以光明正大的說我賣掉八成。銷售數字很漂亮吧？0 D" Z1 @* X0 a
還有一點你不知情的是，人頭的買價一定比較高，底價40萬元簽約價就是50萬元，再把這些簽約資料秀給一般客戶看，也可以給銀行看，貸款嘛，50萬元的8成價就是40萬元，把這些房子拿去貸款等於是全額貸，本金跟獲利馬上全部賺到。接下來，再把這些房子丟到仲介市場去賣，只要高於40萬就可以賣，當你看到屋主前一手是買50萬元的合約，只要低於50萬以下成交，你是不是有賺到的感覺？其實真正爽到、賺到的根本就是不是你。# s( A8 @9 e: B- {8 [

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花招4：轉轉轉、賺賺賺
/ |+ A, T7 |' U; G0 _' ?花招5：投資大咖下訂送大禮8 }4 h7 }: T% L2 z5 Y" g  e5 e! `
花招6：三期房價漲價法  K* g3 L/ L- ?* P8 C3 ~
花招7：創造話題，拉抬買氣
9 }+ u1 }7 ?% u/ \/ i% d  l) M花招8：美化報酬率，畫大餅
" E  F1 B% j5 V花招9：搞假租約，以方便出貨" q) M- d: f6 ~0 e4 G
花招10：屋主自售，願者上鉤% q' K3 H' s& ?
花招11：從源頭炒起---炒地皮# B) H) I: n" _: m5 G+ r0 l' H
......4 I- N& f+ U7 J* ]
詳見五月號"創月刊"% O3 o/ O7 z! X8 ^$ @* l8 q" O
% r8 x( `) T% P' R
http://www.wretch.cc/blog/bonddealer/16639270
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發表於 2011-4-28 11:14:39 |只看該作者
本文章最後由 owen 於 2011-4-28 11:14 編輯
: }# w' Z- W+ L9 D( U# w
( y" G7 L& ~' j& F知道一些炒房鐵三角祕辛後，
$ Q5 v! R- R; x" r一般老百姓能做什麼嗎？
! a6 z6 C1 U+ t$ E/ B頂多只能不買罷了~~
; u  T/ [. S; x# `- Z7 P5 A: k/ O; w想買房的話，我們還是多存點錢比較實際，, t! P% N6 U  W7 q! H+ s
等待機會，有合理價，該出手就要出手，
7 ~; F- d) y9 L" B. Q' s; ~5 |不然永遠沒房子住，永遠玩不贏大戶的~~
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發表於 2011-4-28 11:36:23 |只看該作者
owen 發表於 2011-4-28 11:14 ; k4 u0 h4 ?3 m3 g  D% A$ Z
知道一些炒房鐵三角祕辛後，; M% `5 L( c( F* J( X
一般老百姓能做什麼嗎？5 q  k6 ~9 ?1 v
頂多只能不買罷了~~

3 L# ?7 T3 O9 @+ _' Z, m) `是啊~ 一直期待房價之後會跌, 不如積極找房, 找到一個自己能負擔的房子. 從以前的經驗就告訴我們, 只會一直漲, 了不起就是金融風暴那時有回檔. 奢侈稅會導致房價跌嗎? I don't think so~ 也只能說打房的力道根本還不夠.
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發表於 2011-4-28 12:12:19 |只看該作者
本文章最後由 owen 於 2011-4-28 12:13 編輯
, v. g% ?5 q7 q, N$ |. t6 c4 W" S
andy826 發表於 2011-4-28 11:36 8 y$ o! Y* f9 ~' t3 h! A5 W
是啊~ 一直期待房價之後會跌, 不如積極找房, 找到一個自己能負擔的房子. 從以前的經驗就告訴我們, 只會一 ...

3 H  H5 U3 K* e5 Q1 v% S4 Y$ O
. W" I$ t; J* V' @" c/ h真的，如果真的跌很慘，3 {+ S8 r0 U4 p( e( Q
我看一般人心態也會更悲觀，反而不敢買，( q7 @: V' {) z% u' E
再者，真的跌很慘時，就是百業蕭條的時候了，4 n; v- [5 G5 I0 D0 T1 c% I9 Y
每個人手上不管是股票還是其他有價資產都很難變現，2 b9 t, Q7 N1 y: @6 B
更何況有沒有工作都還有不知道勒？5 v7 G3 |9 f4 S* D
所以，跌到合理價就差不多了~~' L2 L' D; @$ _. f# d" Q6 o
一直期待房價之後會跌, 不如積極找房, 找到一個自己能負擔的房子~~ 有理~~+ E7 u, f/ \' I6 {! u, T! _
- z# u. d2 d3 B  r& `/ C! {
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