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本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯
2 e. A+ _! O+ M3 n* M一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...! o6 {2 k/ \5 u1 S/ i5 l; W
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36 
# Q6 T8 B q5 a) T0 R正確的公式是這樣
$ t- Y/ F) m3 w5 `# X! V8 H假設土地面積 100P8 n3 R/ e( Q' M
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
3 t- @0 C0 |4 R3 Q- E取得各項獎勵 80%9 c% `# J% [' Y% r L
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
/ Z# g1 {9 y# x% ~" b5 A# z建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60% : t3 F" A) A2 {4 C, n! o
所以建物的投影面積=100*60%=60P
! z% b% b- q* Q建物的高度=420/60=7 樓
2 U6 }3 r0 G' V0 R& C# {6 l' S& F6 k" t; d6 v
& Q( H$ ?2 t6 }( |9 ^: U4 f
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .1 ?* P5 N4 F2 l1 Y& k
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
) s7 { t% y3 {2 T" U9 i% ~) |( X: a) @( W; z1 p
道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
' U5 y, }# Y M5 Z0 t0 e( K1 z3 U
一般建商蓋房子有兩種方式4 Y3 x0 T# I$ P4 o" k8 Q
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)$ \' x- V# L/ ]2 b1 i# U* U
以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
# P1 z% o; E& D9 S 都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
! ]$ E& v0 ^! p, u! {$ j 支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
5 g' {' v0 B, F) |4 u# m 合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
. D9 o9 v! _7 G7 l" U 建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)8 O) @9 h/ H2 {! `0 G6 y4 \
以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
$ l) X, m8 L1 Z 若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下( {4 T3 o7 L% Q2 Y3 Q
獎勵前=100*3*0.5=150坪( N( m6 ]. h) E3 D8 e
獎勵期間=100*6*0.42=252坪
2 q. x( h# ~ z7 v 獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該6 c3 Y& y/ t8 b3 h
大於 50%,才比較容易談得成.( v' d& H, l% L
0 {7 l- n. R: K0 F% z2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
$ ^7 h6 e, ^& w5 C# b: | 目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P% K, ^( G0 {& S, Y6 o
開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
) Y$ g! | L2 f# i+ {2 j; [ 建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P2 T0 [8 E5 t5 U2 |" h3 I# P
因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
) z5 C! T9 }$ J* p4 q# v 建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤7 i$ q# U/ |) L! a$ S
那售價已經是特區內豪宅的等級1 E! ?* U7 G1 i- o: S- }
+ t: e2 L! p& I$ t3 w
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
9 @3 K1 s, @8 h: u反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
1 }5 F1 j* g# N( ` ]% A* ?當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
9 N+ O( ^' |; }% G+ q4 } i+ I致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
5 O$ A) q, ?" v9 j6 _% N# S據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實) , S& O: ~: L: F6 V& d
+ P1 d, S( M1 ?; X( g對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔 |
|
發表於 2010-5-17 10:07:41
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* d2 m; Y# p2 ^! j6 }9 h
發表於 2010-5-20 01:37:37
