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本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯 * @; G6 y' q9 m
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ... Q9 g6 v( Q7 x$ ]/ N/ F3 I# L: f
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36 
正確的公式是這樣1 o U0 `) g x- U
假設土地面積 100P
. O$ k8 n) o8 b, z不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
w, p: W5 q! d$ k9 R取得各項獎勵 80%7 J' h$ N( [# V5 Z0 L
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P+ S$ |+ [0 T, [1 t) ]. y
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
, t+ g' w! W \3 ^所以建物的投影面積=100*60%=60P, S6 u' j/ t8 s# v: P
建物的高度=420/60=7 樓. I- U# r3 H! N
1 q/ ^1 i3 j, f( T" E- u0 V$ N& k0 m& T, H; y) ^
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .; Q4 `# N1 h' |8 d6 T7 [9 F
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
0 X3 p: ?' L$ B1 G
道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算& H2 T2 ]" p' F
3 q4 y) G! U( H, ~! z# q0 `, W2 r
一般建商蓋房子有兩種方式
! ~9 w* J# `; [& z E, d1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)& O9 G! ?% L: i( _3 |& O
以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款9 Y5 [6 ^- L+ }; ?
都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
) b y3 p3 s: m0 p5 B; R* @ 支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
) o; Y$ V' X3 [1 \0 ]2 _ 合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與6 A( W) C6 {/ }$ i) m) Z7 j/ o4 ]
建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)' |8 N$ C1 p$ c$ Z; r# d
以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%% l K; j N; g$ o8 p4 l8 `+ Q
若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下; F- A3 f; N) N0 H; {; `" e
獎勵前=100*3*0.5=150坪
6 b! g4 \- }: s8 n4 f( K* S 獎勵期間=100*6*0.42=252坪
3 k5 e* P+ D' |6 Z7 z& K$ U& D 獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
1 _5 X8 c% c; T B" N4 H 大於 50%,才比較容易談得成.$ ^% a: ]% _$ r! k
$ |/ k4 T5 b9 C4 w d
2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到9 o5 s7 @8 [& B$ Q, U
目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P4 X3 ~% }6 T. h3 s: t% m) I) N
開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
# u2 a) z9 E6 M | 建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P
; ]# v$ E }7 B+ o% c0 y 因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
. s5 X2 D& N5 v4 c3 a 建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
- t) y+ [# \0 c! L 那售價已經是特區內豪宅的等級
, A! m& J8 B: Q. j3 Z! \: Q6 r$ j$ l3 Q9 v0 G1 M
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
; s( U, |0 Y& W9 \- X反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P6 Y( ~; b+ }3 I) v/ `
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正( q1 ]0 p$ J6 h
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
" X2 P8 m8 c# w8 a" z& d據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
- C0 L2 B4 ~ J# T+ U8 Y5 R: n/ \7 g- J7 K( B$ ?. H; n
對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔 |
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發表於 2010-5-17 10:07:41
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發表於 2010-5-20 01:37:37
