- UID
- 2552
- 閱讀權限
- 30
- 精華
- 1
- 威望
- 3
- 貢獻
- 409
- 活力
- 13
- 金幣
- 1577
- 日誌
- 0
- 記錄
- 0
- 最後登入
- 2017-7-14
 
- 文章
- 700
- 在線時間
- 280 小時
|
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯
! I+ P6 \0 k; M9 f. f! c M一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
& t6 x7 V* a9 P( g- @# K) _柏非特 發表於 2010-5-21 08:36 
1 {. p1 K/ Q& I% U# y正確的公式是這樣
. E! _! {: @9 w) M) N1 G; J假設土地面積 100P
' X) |+ Q' H" X& h$ ^- G不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
4 u; |; ?# Y- H: i取得各項獎勵 80%$ [2 C% y- T' h0 F
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
/ I; Y4 E, f- u2 f& z; w7 o建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60% 3 ` F8 ]" b# N$ X9 ^
所以建物的投影面積=100*60%=60P
7 R3 t0 j; U/ M( i1 k8 q建物的高度=420/60=7 樓2 s, z: U8 d. K3 M" D
6 t; w. [# J T& L; L
: K6 x% B4 K7 H! D0 w$ g
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .% d4 u) W2 O4 s
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
3 }$ U4 j) _; X
3 Q* A7 I( _% m A8 [, l5 w# P5 ?4 D3 [道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
7 W$ C5 q& W9 A4 T: ?
4 d0 Z) q$ j/ O! G+ T4 \; l一般建商蓋房子有兩種方式# `6 Y: f& h1 D+ a. r4 \) H
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
: L2 y2 L8 u$ ~; l& Z 以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款; N( ~9 C$ h) \+ }
都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
/ T7 ]% b" s6 S4 Z Y 支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．; q* Q. f: @; E- Z% u
合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與3 K( j: P8 R$ S, C- h n0 q
建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
! s+ x" H% K) Y& R1 Q# j+ l5 Z+ b2 c( Y 以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%2 U/ g8 v1 a# \- i: ?+ A' c3 L8 l* {
若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
' t4 A# h: D& H2 b5 Z& I) w. [ 獎勵前=100*3*0.5=150坪& I; b3 h3 c5 Z7 q8 `
獎勵期間=100*6*0.42=252坪: o# z0 Y' T- y3 D. ?0 ^
獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
/ {& O U t w 大於 50%,才比較容易談得成.7 {" N: `' Q. R w
" k% o$ u3 \+ |* D' n) k
2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到' ?! r: `) ^8 ]
目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P, L! K: Y" }+ A+ Y7 `8 M$ C
開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)) ^* j8 ^ ?1 {5 A; i
建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P8 l' ?8 G/ J/ J5 M
因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
2 {1 z1 @9 i4 Y& q* U! G 建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤+ C2 l T8 q. o1 W4 u. m2 Q
那售價已經是特區內豪宅的等級
0 [: o. e0 O! y$ K+ W; T/ m. h, A/ Y' n. s" x
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
5 m4 @! |3 p4 g6 x反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
( p( w' s$ C. G: K# B$ s0 A3 Q當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
2 h+ H" }) x* t/ d9 U致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)2 M! v* J# p' h9 g/ o6 A
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實) " Z3 J5 ~) r0 D4 F; O- p
( c t4 |2 R. c% |
對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔 |
|
發表於 2010-5-17 10:07:41
收藏
讚
發表於 2010-5-20 01:37:37
