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本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯
& Z$ v$ y$ @* R# H一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
! j+ Z0 q6 X6 {1 A( h9 I% s: m柏非特 發表於 2010-5-21 08:36 
$ w: s: }0 K; u* c正確的公式是這樣9 k$ _ x; a) t B7 l% _
假設土地面積 100P4 K8 A: e0 d1 i& O
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%: w- ]5 s. u5 i$ b8 K7 M: t
取得各項獎勵 80%/ p7 B; K& o8 [8 j% ?
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P3 w. S1 p; n+ ~2 B, C9 U
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60% . g/ |8 D6 [, p& U: g% S
所以建物的投影面積=100*60%=60P
( r* ^7 S, h2 V a* s" U% x5 e建物的高度=420/60=7 樓 A' r% ~2 J" x3 T
, p# }2 F! j+ a! `
6 D( t4 g. y/ ~* b0 u c! P" y不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
0 U7 Z8 `% Y* T( ~& M2 i c道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
( M7 T& D' `" ^1 d9 E
道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
2 j8 c; M! m9 A
7 L% ?. y1 O7 F* i" x: r一般建商蓋房子有兩種方式8 F5 w4 E; n; e! d; F7 f' w
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
) R0 z, f b0 _7 m* h' J1 b- \ 以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款! M! p) l5 N" b
都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
3 X$ g6 }0 D5 A: z8 ^* d0 R/ n; C1 w 支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．9 D6 G3 ]4 ~' M* R; M. ~
合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
8 K% ^" C% Z9 d2 Z( q3 K1 Z 建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
3 {* x* Y% z# W' a3 {3 V 以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
8 I) ^& v3 }8 {1 M. }6 @/ j 若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
) h) H7 p& m# G% K1 z% E! A 獎勵前=100*3*0.5=150坪
+ S% ]+ [, j' C 獎勵期間=100*6*0.42=252坪& J5 H" V( ~ f+ X5 ?4 l" \
獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
- E2 E5 v- j7 B 大於 50%,才比較容易談得成./ x% ?' A% k' i, G5 C# @ ^# D& y
0 e5 e& ^7 d6 A1 i2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
, Q5 a% @ t# d" u 目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P1 o+ @, _% ~2 H+ l3 I
開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
# e' E( f! d8 K 建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P- J9 |% F) M& i7 O+ K
因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P3 Q( G4 `8 X5 g/ k
建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
9 i& Z {/ c- A0 G& g 那售價已經是特區內豪宅的等級
1 }) A6 \+ h8 @5 M0 d7 n8 Z" t9 j% j- |" O( K# S
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%' U7 Y$ e% M0 l7 ?3 s
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
1 P3 ? W' x7 v當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
9 O! b& X9 H9 K致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
$ R3 v, ^3 d, O+ G1 w+ w據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
6 W) n [: Q, f. b& f
, q+ K3 F& A S: z對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔 |
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發表於 2010-5-17 10:07:41
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發表於 2010-5-20 01:37:37
