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[房屋交流] 北大對面全家旁空地

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回到到指定樓層
樓主
發表於 2010-5-17 10:07:41 |只看該作者 |新文章置後
請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?: I. r, q# [4 u/ \
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

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發表於 2010-5-17 12:10:29 |只看該作者
那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
  C, \; j4 h& t/ K4 l所以容積率應該又回到最原始的規劃
, r0 w+ W: j! h210% + 小小的獎勵8 c3 q, c' c* v2 L! S% W
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
+ Z# W5 u3 a# ^4 p3 \* Q' W除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

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發表於 2010-5-17 13:44:33 |只看該作者
我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!2 ~% P/ m6 f4 w4 l/ `8 t9 r
該不會??!..它在等...捷運...??!
2 J( W! F: T# t0 j' Z9 D4 k若是,裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

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發表於 2010-5-17 17:26:17 |只看該作者
台北大學特定區的容積獎勵條例' v! j/ o$ e# m5 m  F* n
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)- Z% J! Y# n" o4 D/ R
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)# Z- Q* h: y. B/ M2 b) g$ |* r5 |$ |
會變成今日高樓林立的模樣+ F( }* {& c: W0 K; i
主要是當時 政府的土地標售乏人問津' Q; Z/ }( @( w- C+ w
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
- P# x' Q; n4 Y# u4 B( o於是政府修改獎勵條例,限期開發: y6 S% [( s$ O
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
0 n& W( `& h" M6 v如麗寶 ABC 旁別墅的住家
) H$ x" m% L; k- Z' C: W& Q; b被兩旁的大樓壓到喘不過氣8 c: S7 r6 D) d- @# A: \
視野被遮蔽,陽光被阻擋
! i/ j1 s+ |6 o: u! i# m  K* L2 k5 ]0 ~0 Z
98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效4 Z4 Q+ V* J" S5 _" W7 z
未開發的土地也回歸到原始的規劃
- M2 }! k; m" |0 B所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
) ]) @$ v6 k6 [5 P1 r! j將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
$ j3 C9 R/ R  |% ]
( c; N: o/ ~, ~6 X9 @9 J將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
; y$ V3 m4 m. N, e' v" I+ u: I但該片土地地主不下10個" q) g2 {- C6 e: z& K: h1 j
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合% U1 z, T* Q, |5 A
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
1 C2 G0 R! C4 e2 u, e或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來5 i4 J% _7 T8 u+ l( `, S$ y
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都  O( ~- s, y9 w
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)8 c% ]  ^% p* B+ _* T2 e
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

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發表於 2010-5-18 09:09:24 |只看該作者
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-18 09:11 編輯
* t! ^) _4 P7 U: M. L& w$ N' m* L. v, i% U9 L
仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
! ^8 B3 Q9 `: F. N條文為:都市更新建築容積獎勵辦法1 A! Q, M7 j2 |& k; u
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
9 D& r4 q) P( Y9 n3 [; @更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%* u9 w6 i0 K1 N% I" W
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機; q0 P  g; V" u; g
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定! d9 l2 L- G3 y* l2 K. Z0 v
若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間. b  u) n; f7 e6 q" u# S
若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值" f9 x  A4 d" s
一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
) H: o% h2 l$ ?. m" P. Q若是這樣就很有誘因8 N9 z6 w3 @: r( I8 y1 l$ [* J
, ?9 H3 d, c9 K+ X! O$ V% G# J
容積轉移:但標的物應該有所限制9 h) n, p4 _/ V# s. E8 z

/ [; `1 J, h/ M/ X% p原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵  E( a" h% f& t* H9 _8 K6 C' |
最初的獎勵條例如下
2 k* Y7 ]5 v2 v* W3 d4 R第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施,訂定左列獎勵措施:+ [0 v0 P4 C; N$ @; }4 w
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
6 Y9 E4 a% }9 w4 j) o  ^1 L" d  規定辦理。" ~; F( D0 Q9 N$ R3 t
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者,得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。. S( M: r& A( K) D% B7 Y
(一) 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用;其集中留設之面積在一百平方公尺以上,並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。4 @7 _: d2 h- m
(二) 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用,經交通主管機關核准者。+ b" c/ M: A) t$ r+ Q. F
三、 凡建築物增設停車空間, 且提供公眾使用者,得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
3 j! K6 j2 C* h4 `四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展,訂容積奬勵如左表:7 h) z3 V) A1 ?
基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
/ O& I+ j* C: c1000m2至3000m2 5%
5 B4 N, S: I5 a/ G超過3000m2至5000m2 10%1 H9 h, ?' K6 t& _5 L
超過5000m2 15%
1 ?3 \8 Q. S& g  j& M2 t全街廓 20%
7 j# s; I1 ^) e% W8 f五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
+ ^  p6 a- K0 D+ d& ^
3 o! Y3 v; N7 `
所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份& A4 K& L1 n6 m$ \
銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

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發表於 2010-5-20 01:37:37 |只看該作者
台北大學特定區的容積獎勵條例( F6 K& Y9 z; n
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)- {9 U( A( g4 J; P
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
2 m- d* d: O8 w! K3 L# T# g) S會變成今日高樓林立的模樣2 M; U( x2 k' r+ P. Z
主要是當時 政府的土地 ...( |7 h; t) e+ w7 @! A5 [
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26
0 J# x# `( R6 S1 L( Z9 P9 y
那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?3 G; {/ q; ]7 {% P' a3 Y+ t' }  Z
我不解的是,
$ {, y& S8 t9 i) j1 ?% q# D! R# j  H) c地主希望等價格漲上來而不願開發,
" O( S! z- Y4 l( t5 a4 W那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊!% ^' _2 X: e9 W- m4 o; @( Z9 v
假設差50%好了,價格有辦法漲50%嗎?
, w* A( A3 r" v# k- J$ k. E這樣的話,啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~) V8 O% Q; E. ^! F
真是不解

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發表於 2010-5-21 02:13:05 |只看該作者
那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
! ?$ g9 K- `$ [4 y  O我不解的是,
) c9 V9 E/ c8 W) w( R% D: N+ M地主希望等價格漲上來而不願開發,
+ B7 N. v/ Z" w8 v9 W那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊!
. P5 f0 s' W/ f6 [假設差50%好了,價格有辦法漲50%嗎?
5 B: H, c4 I# a0 _2 x0 {這樣的話,啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
" Z) `" _' r. H. s% c$ eowen 發表於 2010-5-20 01:37
% {$ r7 s5 r5 u3 U
. d8 t1 f9 `/ R
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

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發表於 2010-5-21 08:36:43 |只看該作者
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

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發表於 2010-5-21 10:07:31 |只看該作者
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯
! I+ P6 \0 k; M9 f. f! c  M
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
& t6 x7 V* a9 P( g- @# K) _柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

1 {. p1 K/ Q& I% U# y正確的公式是這樣
. E! _! {: @9 w) M) N1 G; J假設土地面積 100P
' X) |+ Q' H" X& h$ ^- G不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
4 u; |; ?# Y- H: i取得各項獎勵 80%$ [2 C% y- T' h0 F
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
/ I; Y4 E, f- u2 f& z; w7 o建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60% 3 `  F8 ]" b# N$ X9 ^
所以建物的投影面積=100*60%=60P
7 R3 t0 j; U/ M( i1 k8 q建物的高度=420/60=7 樓2 s, z: U8 d. K3 M" D
6 t; w. [# J  T& L; L
: K6 x% B4 K7 H! D0 w$ g
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .% d4 u) W2 O4 s
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

3 }$ U4 j) _; X
3 Q* A7 I( _% m  A8 [, l5 w# P5 ?4 D3 [道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率,仔細精算
7 W$ C5 q& W9 A4 T: ?
4 d0 Z) q$ j/ O! G+ T4 \; l一般建商蓋房子有兩種方式# `6 Y: f& h1 D+ a. r4 \) H
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
: L2 y2 L8 u$ ~; l& Z   以土地價值的七成,要完成硬體結構一般而言已經足夠,一般商業行為,付款; N( ~9 C$ h) \+ }
   都有一個月到三個月的緩衝期,所以裝修工程的款項,大概以交屋後的銀行貸款
/ T7 ]% b" s6 S4 Z  Y   支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商,資金壓力很小.; q* Q. f: @; E- Z% u
   合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前,地主與3 K( j: P8 R$ S, C- h  n0 q
   建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
! s+ x" H% K) Y& R1 Q# j+ l5 Z+ b2 c( Y   以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%2 U/ g8 v1 a# \- i: ?+ A' c3 L8 l* {
   若地主有土地100坪,可分回的權狀坪如下
' t4 A# h: D& H2 b5 Z& I) w. [   獎勵前=100*3*0.5=150坪& I; b3 h3 c5 Z7 q8 `
   獎勵期間=100*6*0.42=252坪: o# z0 Y' T- y3 D. ?0 ^
   獎勵過後因地價上漲,建材人工的漲幅相對有限,所以理論上地主分為的比率應該
/ {& O  U  t  w   大於 50%,才比較容易談得成.7 {" N: `' Q. R  w
" k% o$ u3 \+ |* D' n) k
2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到' ?! r: `) ^8 ]
   目前北大特定區的土地行情,我不太清楚,但前些時候有地主託售土地(角地)約 380P, L! K: Y" }+ A+ Y7 `8 M$ C
   開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)) ^* j8 ^  ?1 {5 A; i
   建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P8 l' ?8 G/ J/ J5 M
   因為無法蓋高樓,所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
2 {1 z1 @9 i4 Y& q* U! G   建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤+ C2 l  T8 q. o1 W4 u. m2 Q
   那售價已經是特區內豪宅的等級
0 [: o. e0 O! y$ K+ W; T/ m. h, A/ Y' n. s" x
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤,管銷 10%
5 m4 @! |3 p4 g6 x反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
( p( w' s$ C. G: K# B$ s0 A3 Q當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
2 h+ H" }) x* t/ d9 U致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)2 M! v* J# p' h9 g/ o6 A
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實) " Z3 J5 ~) r0 D4 F; O- p
( c  t4 |2 R. c% |
對地主而言,在獎勵的黃金期,合建是最有利,可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地,地價稅約為 203/p/year(辦理自用約40元/坪/年:必須蓋房子,遷戶口,且限制 3畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是),但這些地主世代務農,有地卻未必有很多現金,目前每年的地價稅20萬以上,也是很大的負擔

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本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 16:11 編輯
7 o3 Z& O, I, X. i
謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
8 h3 I, q/ h$ m  K- f" a6 \5 l! Z, E讓我多了很多參考建議~
. h1 N# z5 C) `8 n; h請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?* c8 b3 X. M& b9 g" q& S
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

/ [7 R7 ~* z4 `! _) O" F& C" H& D# T: D' O
看來亨亨兄也是特區內的原住民" c% i' K6 |: S! B
或許是老鄰居呢8 X( x8 j( K3 o0 y9 G
我家就住在 國際二街與國學街交會口8 r/ ~* w' j2 m; S8 |+ J" H
已經退休,平常都在家裡,若有到大學散步,或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-7535 Y  P* Z0 R! I0 v8 V7 [

/ l' D$ Q# C! r6 s2 \1 f當年拆遷後,因為希望回到原來住的區塊,所以一直沒有置產9 @8 G8 q" n+ g; g" ?6 V
先父所留下的土地面積很小,但足以窩身,雖然沒有多少存款
( T8 }6 ], F) c4 J' n/ u鑑於祖產不隨便出售的觀念,所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建). }' T, r4 \/ E7 {' n3 Z* k
特別感謝樹林農會借我一筆錢,才有現在窩身的地方,而且將祖產
1 V4 q0 y0 {$ F) V9 s$ W) N完整的保留下來,所蓋的房子部份出租,租金收入剛好足以支應
( }; J/ C! R/ z7 E銀行本息及家裡開銷,最多 20 年就可以還完本息,將來人生要畢業時) i1 R; p  n/ D$ M) K" k- B
可以很驕傲告訴子女,爺爺留下來的爸爸加倍留給你們,希望你們
: s, b9 X, S7 u) C* i能夠一樣交給我的孫子...8 `; v% N" O- y( j' o( {! O

; ?- F" t" ]5 D( T6 ], F我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位,不要變成炒作的天堂- n8 ^$ ?  E4 F( a9 i
這樣會變成富人的金錢遊戲,轉手間賺進大把鈔票,然後拍拍屁股就走
( V" |% N+ }4 W' x' ]" |' B留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇,導致店家的營業成本提高( @: g. {  |) F, F( W- ^$ R8 v* G
使消費物價更高,將使得有意進駐本地的人卻步,而阻礙地區的發展
4 `# G* b, {/ @/ `7 `- m  M% ]房價的高漲,對於我們不想出售祖產的人,恐怕沒甚麼好處,! _8 d$ ?9 t6 q3 @8 B
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
1 t0 k+ X% `- X- Z% @出售土地的地主,可能不中聽,但對於要有高品質低物價的住民可能+ v1 d# j6 R% {! |) t2 Y  U
會引起共鳴...& b) s+ ^  l8 F+ K# [) [" O1 X

) S( Z  k4 _0 W) V/ i: I. c$ G& k當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶,加上車位 80W,400萬就可擁有40P含車位的房子
0 c# j  o; L  r/ P( K  E6 X個人也詳細估算過政府的成本, 也很喜歡政府規劃的格局
# z, N! g, F( [$ ~政府應該就是以成本賣給安置戶,也滿心期待安置戶早日完成
- V2 j& V; K6 J+ `( i% o3 \. _9 m把安置戶的承購權轉給舍妹,也許是安置戶早已置產.也許想; f/ b1 n/ }$ @0 Q$ ^* E9 M6 G
用更低的價格取得,而願意繳頭期款的人很少,6 X* d  |% r. P
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國86徵收到現在已 13年),+ [$ k! [& n' t) b
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時* p/ O) e* `0 t
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
2 Q# G5 u- }7 [& v0 n0 x誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購,然後轉讓給舍妹安身.
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