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本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯 * V0 x: a! q" O2 O
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
" `" P: n2 Q1 d) ?3 O+ |柏非特 發表於 2010-5-21 08:36 
7 w7 h9 `& {$ B正確的公式是這樣
: |: k; ^2 e7 F假設土地面積 100P0 \+ l2 [0 e* Y
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
* t/ ]1 |6 A" R! w$ Q7 `取得各項獎勵 80%
, C" Q1 v& h; Z7 k* _1 Q' o所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
0 v) A# }6 B2 w. Y8 k" u; k建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60% . M- G/ Z2 @& U- E1 H% I. q3 X
所以建物的投影面積=100*60%=60P
0 z: b( S0 u! O建物的高度=420/60=7 樓 F( C6 H' p" M# `! ~; G
$ j- Q6 K1 e6 ^% A d
( g! x B) K" ]不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
+ G: P4 t0 V( B' y) l道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
2 }2 E1 m* R: M2 Q+ w
道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
- t4 ~. l+ X9 t% f8 g5 ?0 U. s- T y
一般建商蓋房子有兩種方式- d8 u! ?3 J2 l6 z; n
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
?$ S$ \" b4 ?* S7 a 以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款7 d$ h- N. \, a$ I, N
都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款" X% ?; P1 S7 f$ i8 q1 O
支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．/ n9 m8 @# g X2 u7 V
合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
8 T, g7 y7 L- x, h. Q( M1 z 建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
1 S7 p6 V$ I" v3 J+ S 以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%. l- K8 j6 t) o% z
若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下( x/ f: m8 i( h4 b) e
獎勵前=100*3*0.5=150坪
' B' j% B) b q- T) O8 u" t 獎勵期間=100*6*0.42=252坪; z! O& O$ N7 a8 l3 j8 e
獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該9 I6 U5 s1 @9 U" j; h; T3 J
大於 50%,才比較容易談得成.
5 b7 G1 G: U0 z
# d" d# N; Y9 k) J' x2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到6 P4 c) `+ Y' N0 C5 O l
目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
' W# t8 h5 C6 r' P8 V! W 開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
+ T- W2 Z3 n3 r$ N$ M& A8 W 建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P+ L: t! }# F# l) S( h: V; `
因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P! s/ I+ ]) {* S' I) m: h9 c
建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤% v( I- T$ {- Q2 q$ t# H0 S
那售價已經是特區內豪宅的等級
! [+ L0 g1 X r7 z# L/ A e# d; l( l
; E: v3 D6 k( ?假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%" U5 X$ D* k( k- s4 P
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
' f3 s9 P* K6 c5 e7 r: r% [! Y; D當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
, h! Z" @5 T, R- d/ U% G6 n" i0 a致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)+ O' K& ~9 v: ?1 ]! ^+ x
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
& [8 S8 O( F: o2 f( x5 M& e+ b
6 K7 Z/ P* }" H7 E對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔 |
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發表於 2010-5-17 10:07:41
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0 k* E4 ]" v3 S" [+ A+ m2 D
發表於 2010-5-20 01:37:37
