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本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯 7 U& H% |+ q6 E5 @: \7 g
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
4 B$ R$ ^; y! u3 b# v9 d. C柏非特 發表於 2010-5-21 08:36 
- s+ \$ f6 m) I* r正確的公式是這樣
+ C$ Y! K/ c5 P7 X1 K7 a假設土地面積 100P
9 w+ b: U0 f* T1 a" c" D不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%4 I/ ^! `! K6 F" O4 @8 J: Y
取得各項獎勵 80%2 d/ M; a2 u8 U6 k+ U$ \$ \
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
: m" ~' k$ ^* n) _& h建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
7 `# E* C! U- A* [6 e- c所以建物的投影面積=100*60%=60P9 t- _9 y; [5 a$ v) p
建物的高度=420/60=7 樓
5 H6 w% v2 m3 k f% T6 {. {% i) t
6 K( e5 @% y) F1 H" `. d4 m3 l' \& I/ t& R6 i" E- V
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 ." l! n; V8 A: A# b1 x' ?2 y
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
% [! |# a [4 N道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算 X& L9 O6 f% \- ^4 v. v5 V
$ J5 C. v: B( t) {4 Q7 u6 l
一般建商蓋房子有兩種方式
2 q" n# [$ p( Y2 i } A1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)8 B* {. x* R9 n$ K/ j$ F
以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
/ X- g) V8 E! t. R' u5 {, ` 都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
3 I, H3 U- ~3 y; g# l8 g 支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．9 |7 I! @ q0 d
合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與; v- t( F" F: c) z
建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)9 T' M% s% J* k2 ?
以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
+ g' j4 H2 h# l* ], i 若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
# q# O: Q2 a) s! K7 z9 M/ N 獎勵前=100*3*0.5=150坪
5 Z: d: `! q. s 獎勵期間=100*6*0.42=252坪8 p$ h. P" V& ], k4 s2 s
獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該8 W" y& Z; M8 |: j' z" F' H
大於 50%,才比較容易談得成.1 h4 _7 E3 E# R
1 J& g, q( \- ~2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到2 [0 k) F) Y7 ?% o) E2 p O5 I+ l
目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P4 g7 B" K( g! q" ^
開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
6 A5 m! x$ M6 w2 D5 C' d 建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P
7 O1 M( \3 s% ~" L3 _& j 因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
' t0 v; n" w# b0 [: T# W( U 建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
0 R) q8 B" ~. C' G# } 那售價已經是特區內豪宅的等級
( K6 A1 {5 ^6 p( I* }+ X
6 s% G9 |' e$ O假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
8 F! D& N5 C# g& z反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
7 e4 X- H% G7 T3 A' c當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
+ {5 G+ n5 O6 R& s. s! Z' s致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
3 C- t! v; w* X" y1 A8 Z5 M據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實) 2 l4 ?+ z; f& p2 G6 P; I
8 u/ T7 I ?) v5 K5 }8 F( v
對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔 |
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發表於 2010-5-17 10:07:41
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發表於 2010-5-20 01:37:37
