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本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯 & R& K8 m7 v) I5 h: b3 J
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
6 y* A/ N0 B+ S Y& A# _6 a- G柏非特 發表於 2010-5-21 08:36 
' K ?( C( G) e* ^! |8 C$ ~: b正確的公式是這樣: M& m' h9 L* x2 T* ?- ?
假設土地面積 100P0 e! c9 N& f' J* {% |( u
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
% c, k, x7 I3 @/ T9 S取得各項獎勵 80%. X+ h$ \0 }* B
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
& n* J. Y' b; L9 p7 h( k! C建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60% ! ~4 X# p S: k# m- M. U
所以建物的投影面積=100*60%=60P/ j- U" b0 x& n( V$ Q. M
建物的高度=420/60=7 樓
4 d8 e( x% V- E) m `$ p) q( t: C3 G. a1 Q. W) g
/ ]0 U5 v' O# L- a% L
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .9 B0 Q0 e5 N3 N! C( G( b$ N; j
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
; H4 } d0 S; V1 f5 S" {6 H" z& E5 s6 `; L
道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算/ _" D: v5 J5 G1 P
6 p6 A9 C( G3 l! r0 B6 K/ t1 ]
一般建商蓋房子有兩種方式9 b# I( w( A! ~6 w/ ? l& j
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
0 P* `* N; d* E2 d 以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款9 W) J% j2 r( b% `) s
都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款+ f2 a% ]& E" w# c
支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．* _7 J' K2 G8 W9 a5 T+ w" y
合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
- x) Z# ^- y w0 A+ Q. q 建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
0 u# \* E$ ~2 o$ a) M" m 以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
: D6 d- @; q$ \/ T& J3 T9 ^! Y 若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
" z) a5 W( m. M" r l; |( D 獎勵前=100*3*0.5=150坪 i- k/ M5 l k$ N/ {( \
獎勵期間=100*6*0.42=252坪
6 E) Z. L6 F( l9 w 獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
7 ~( |: T: l- g! S3 t6 c7 x" j 大於 50%,才比較容易談得成.; O- o3 A$ |/ e& x
6 _5 Q E L3 _. J" [/ m2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到/ j0 L X6 t3 @( R C/ C2 U: E7 A$ v! u
目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
6 c8 ~8 S4 c$ J% W 開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)# q7 J* o$ W7 e0 A1 r& f
建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P4 O2 C) u9 e7 u) r
因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
9 Z9 y3 l* w: e; ~ J 建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
; h+ ~: W, C e- D% Z$ n 那售價已經是特區內豪宅的等級' u" Y0 K5 \$ l. s
9 U! Z$ L2 q0 W, r. X
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
1 x- C: F! Q" p, S反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P/ p4 M- B3 W) g: j
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正7 w, ~( P; I5 l* ] o5 v
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
! r6 N2 g6 u# _" z; k據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
9 u% U% K; o* p' H
7 u7 r0 ?4 S+ {: j. j對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔 |
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發表於 2010-5-17 10:07:41
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) t. S5 O$ y4 q( q. ^' M& T, b
發表於 2010-5-20 01:37:37
