- UID
- 2552
- 閱讀權限
- 30
- 精華
- 1
- 威望
- 3
- 貢獻
- 409
- 活力
- 13
- 金幣
- 1577
- 日誌
- 0
- 記錄
- 0
- 最後登入
- 2017-7-14
 
- 文章
- 700
- 在線時間
- 280 小時
|
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯
) ~- }8 r2 I5 c, t5 |4 m一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...; z+ `) X# A v( o: i/ A* D
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36 
正確的公式是這樣
: Y- b( M+ [7 _, E假設土地面積 100P H) ~6 e! q- H1 _' Z
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%+ ^2 ~9 v2 d: J9 m- @/ R8 C
取得各項獎勵 80%) Y; _* P/ p7 F* B8 P- ]! o2 g
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P: v2 H7 |! u# J+ F% [
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60% ' j" B% g+ q2 l, g
所以建物的投影面積=100*60%=60P" w D# D2 y5 A5 L6 ^ p. K4 U
建物的高度=420/60=7 樓5 i. h1 i' V! s9 u; V
3 O% u7 E k: R( v
* I$ L; f- y' T0 Z# n. I! o0 `( [# n不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .: K) Y3 [- i; a" l2 ^: S4 ]
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
+ B+ w/ V2 G- z9 w* p' h. K' J道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算4 F1 l1 S5 Z& _$ B: D
7 i% [* D, J/ j! C1 m3 R( { ^一般建商蓋房子有兩種方式2 W S! h4 C1 M1 j$ n
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)1 e, y4 m$ [/ B; n; j
以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款: d$ A! y( h- U0 a% y/ C
都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款1 S: k' J/ Q& i6 e
支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
: m6 G: x5 Q* Z6 `. E 合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與0 R# r& N8 f) s) M9 ?
建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
4 U$ B# {& J1 E" _/ J 以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%8 M H( h. ?+ W" v. _* c$ x
若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下8 I* a8 }# a5 }
獎勵前=100*3*0.5=150坪" d; G& ?5 f* W9 w8 L8 k1 d9 f& J
獎勵期間=100*6*0.42=252坪
0 B+ E7 p8 t; m1 z6 C6 j 獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該+ t$ C2 m: d# Y3 \" c+ d, ~
大於 50%,才比較容易談得成.
V9 E9 _2 L# e3 ~* F" v* d; T) O% s3 t- I
2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
8 b1 J1 H$ u) D 目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P: l; z6 F+ e$ h0 Y. M3 S
開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情): I3 w2 v# I# F& [( [# R/ R3 u. x
建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P. S1 D4 g4 z2 o) t/ k
因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P- l# b/ _- k0 r4 H4 u$ s. @5 Z
建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤4 Y4 Q6 m% x- e$ W! P& y0 J( a
那售價已經是特區內豪宅的等級/ b" n" E5 {: J& F# p1 Z
& B% C+ A% Y( }6 J# q
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%4 Z B* j: g8 m4 `) K* R: g
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
& |; T6 g. n$ t) J* F! k. @當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正2 |+ e( _) S. m/ H
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
+ ~/ S$ {" O" O n& |! F% u據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實) 7 Q. V% i* \: y h, Y9 D" C+ Y5 ?( r' u% J
" Q3 [% [! u( s; R/ e& d1 ?
對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔 |
|
發表於 2010-5-17 10:07:41
收藏
讚
4 u$ |) ?, g- r4 P o! I% S
發表於 2010-5-20 01:37:37
