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[房屋交流] 北大對面全家旁空地

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遠雄耶魯
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回到到指定樓層
樓主
發表於 2010-5-17 10:07:41 |只看該作者 |新文章置後
請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?2 ^! e; K% X0 L0 T  T, ~  ?
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

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沙發
發表於 2010-5-17 12:10:29 |只看該作者
那塊空地已經錯過獎勵的黃金期+ u7 M( s2 v+ i; b7 s& U* l1 x
所以容積率應該又回到最原始的規劃
) g' b- }: c+ M3 P7 _210% + 小小的獎勵. k  q& n" D0 r
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
8 s# R; u! W6 T" z: N) [2 l除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

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發表於 2010-5-17 13:44:33 |只看該作者
我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!& G9 y4 F" b: X0 I
該不會??!..它在等...捷運...??!
5 V+ a' z- z' l* A# K& N; H若是,裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

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發表於 2010-5-17 17:26:17 |只看該作者
台北大學特定區的容積獎勵條例
8 |5 ?6 g1 w6 b% w% |" P" q4 z好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
/ q) G" |( u; V+ i- H4 E/ l其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)) T7 L) _$ A* U* Z- n
會變成今日高樓林立的模樣
% I, ^4 d* J/ x; e1 Z' B主要是當時 政府的土地標售乏人問津) E1 y; B" a; \, N# s7 I
開門300萬的利息負擔(一年約十億)2 e4 j2 [+ z& `+ Q
於是政府修改獎勵條例,限期開發8 f7 C8 Z. \* A8 n1 v
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
  c  X% y' K+ X$ I% c5 |如麗寶 ABC 旁別墅的住家3 ^5 n$ k/ ]3 E! ?9 D+ ]7 N
被兩旁的大樓壓到喘不過氣, i$ w1 z6 Q7 I4 U  z5 Q
視野被遮蔽,陽光被阻擋) R8 A' V2 k0 ]; J* Q. h

! ^1 D1 b, a2 u98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效- l- W' w- A3 x
未開發的土地也回歸到原始的規劃1 N& s. h  ~, g0 t( r, D
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地( C% e& B+ j! ?1 R' c3 J
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
! b+ ^) F4 q, }6 N" ?
- O/ I$ O) A/ ]將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
# F9 H, {& K, |' K" A: {8 A) f但該片土地地主不下10個
4 [' i, d; |0 ~* P$ v% C而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合" s1 U, |* t, V5 R( z% L. t9 D
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
* ]6 J) O* o  I$ a: Y& d( ~* L+ s或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
$ e! f7 w+ b1 i. w: K附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
- }- y/ @/ U! Q3 W+ w" Z( \地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積); ~1 a% T& y/ u5 L' C$ j* u
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

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發表於 2010-5-18 09:09:24 |只看該作者
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-18 09:11 編輯
6 g$ s2 _/ A) R% S' h( q" D
1 U6 k9 ]* T  S* Z$ _5 j8 k仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
9 X) B6 q  z: j條文為:都市更新建築容積獎勵辦法% e1 H) o% u1 G' x- [
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
+ k6 x  U4 O0 Z  r更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
$ m& t% Y2 h. p7 I3 J8 y- q9 t俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機+ W9 Q, h9 k9 h9 `- K
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
( U& {8 p5 @' D若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
1 |/ k- M3 V& [% N若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
& ~4 b4 J3 T6 D5 s3 p一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距: u( A6 o7 q/ G7 g$ K
若是這樣就很有誘因% R0 v  ^1 a  d7 y1 \( o! p' n9 i
( R" l. H/ E' X0 `; k
容積轉移:但標的物應該有所限制2 i& }2 a7 R$ n
$ H: L$ c8 N/ j
原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
$ n* m( o. R, _& r7 z7 d最初的獎勵條例如下4 ]! D, _( |+ H" w. J1 c, D6 W* P, U+ a
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施,訂定左列獎勵措施:7 o; Y8 m' l# U% z# P3 f7 i
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」8 |0 N1 Z& V% l# _$ i  {/ x
  規定辦理。
, p5 B) h2 x$ m1 ?二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者,得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
# K. l) J: h# r* G3 _(一) 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用;其集中留設之面積在一百平方公尺以上,並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
2 S) A4 W: E: }4 _* A1 X, e(二) 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用,經交通主管機關核准者。. F4 I# @, j2 ?7 v. u
三、 凡建築物增設停車空間, 且提供公眾使用者,得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。3 S/ x& V/ B7 f% p, x
四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展,訂容積奬勵如左表:9 {. D: z- s. Z" m' s
基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例  U1 J) b9 o5 o1 r$ a  t& Q* [
1000m2至3000m2 5%: @, O+ F1 |' n/ \! |
超過3000m2至5000m2 10%. T5 |& H! X& @- F/ p. m
超過5000m2 15%
" W5 b5 Y; r) ~) H& y, E! d* b3 }全街廓 20%
& y: |8 N4 M# @. l% O$ `五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
; D  g6 L. O; X; I3 q2 v
* `5 z) Y* n2 Y1 n  X. O
所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份6 G. q& e- ]1 [7 y! q
銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

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發表於 2010-5-20 01:37:37 |只看該作者
台北大學特定區的容積獎勵條例
, d- N7 o: b* }好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)6 w: P* ?8 _+ d/ H' u
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
" q+ Q: j+ [" ]/ |" C, Y會變成今日高樓林立的模樣, c5 c) O/ k/ _, ^
主要是當時 政府的土地 ...
+ ^6 L: _; m+ h小海豚 發表於 2010-5-17 17:26
5 Y& N  N8 [! z$ n
那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?0 H2 u  l! R9 _, F& l' x; {% u% }7 @
我不解的是," M; A5 h' b+ e" n  l3 T1 ?
地主希望等價格漲上來而不願開發,; h; Q( j* f  p/ H
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊!
8 y& d) t) o' B' s. i+ X- s0 c假設差50%好了,價格有辦法漲50%嗎?
: L# c% V; P% ^5 C! X這樣的話,啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~4 l8 L0 f7 g  m8 r
真是不解

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發表於 2010-5-21 02:13:05 |只看該作者
那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?! L# u' ^$ v( ?$ A
我不解的是,
, Z" `% K7 I" F4 ~  {+ }地主希望等價格漲上來而不願開發,
& |! P5 q3 W! f! L( I那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊!
4 t6 n2 s: q' U假設差50%好了,價格有辦法漲50%嗎?
7 a7 j1 V* ?6 q0 i+ W, }; p2 ^這樣的話,啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
& ^- c. ]  H( z2 \owen 發表於 2010-5-20 01:37
& T# J6 E6 b6 \2 Z* O# l- G$ G: ?
0 P- j8 Q6 A5 V0 n# [7 z% @6 J
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

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發表於 2010-5-21 08:36:43 |只看該作者
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

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發表於 2010-5-21 10:07:31 |只看該作者
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯
& Z$ v$ y$ @* R# H
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
! j+ Z0 q6 X6 {1 A( h9 I% s: m柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

$ w: s: }0 K; u* c正確的公式是這樣9 k$ _  x; a) t  B7 l% _
假設土地面積 100P4 K8 A: e0 d1 i& O
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%: w- ]5 s. u5 i$ b8 K7 M: t
取得各項獎勵 80%/ p7 B; K& o8 [8 j% ?
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P3 w. S1 p; n+ ~2 B, C9 U
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60% . g/ |8 D6 [, p& U: g% S
所以建物的投影面積=100*60%=60P
( r* ^7 S, h2 V  a* s" U% x5 e建物的高度=420/60=7 樓  A' r% ~2 J" x3 T
, p# }2 F! j+ a! `

6 D( t4 g. y/ ~* b0 u  c! P" y
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
0 U7 Z8 `% Y* T( ~& M2 i  c道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
( Y% v& ]6 g9 D1 l2 G0 U
( M7 T& D' `" ^1 d9 E
道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率,仔細精算
2 j8 c; M! m9 A
7 L% ?. y1 O7 F* i" x: r一般建商蓋房子有兩種方式8 F5 w4 E; n; e! d; F7 f' w
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
) R0 z, f  b0 _7 m* h' J1 b- \   以土地價值的七成,要完成硬體結構一般而言已經足夠,一般商業行為,付款! M! p) l5 N" b
   都有一個月到三個月的緩衝期,所以裝修工程的款項,大概以交屋後的銀行貸款
3 X$ g6 }0 D5 A: z8 ^* d0 R/ n; C1 w   支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商,資金壓力很小.9 D6 G3 ]4 ~' M* R; M. ~
   合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前,地主與
8 K% ^" C% Z9 d2 Z( q3 K1 Z   建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
3 {* x* Y% z# W' a3 {3 V   以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
8 I) ^& v3 }8 {1 M. }6 @/ j   若地主有土地100坪,可分回的權狀坪如下
) h) H7 p& m# G% K1 z% E! A   獎勵前=100*3*0.5=150坪
+ S% ]+ [, j' C   獎勵期間=100*6*0.42=252坪& J5 H" V( ~  f+ X5 ?4 l" \
   獎勵過後因地價上漲,建材人工的漲幅相對有限,所以理論上地主分為的比率應該
- E2 E5 v- j7 B   大於 50%,才比較容易談得成./ x% ?' A% k' i, G5 C# @  ^# D& y

0 e5 e& ^7 d6 A1 i2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
, Q5 a% @  t# d" u   目前北大特定區的土地行情,我不太清楚,但前些時候有地主託售土地(角地)約 380P1 o+ @, _% ~2 H+ l3 I
   開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
# e' E( f! d8 K   建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P- J9 |% F) M& i7 O+ K
   因為無法蓋高樓,所以建築成本比較便宜,假設 5W/P3 Q( G4 `8 X5 g/ k
   建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
9 i& Z  {/ c- A0 G& g   那售價已經是特區內豪宅的等級
1 }) A6 \+ h8 @5 M0 d7 n8 Z" t9 j% j- |" O( K# S
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤,管銷 10%' U7 Y$ e% M0 l7 ?3 s
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
1 P3 ?  W' x7 v當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
9 O! b& X9 H9 K致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
$ R3 v, ^3 d, O+ G1 w+ w據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
6 W) n  [: Q, f. b& f
, q+ K3 F& A  S: z對地主而言,在獎勵的黃金期,合建是最有利,可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地,地價稅約為 203/p/year(辦理自用約40元/坪/年:必須蓋房子,遷戶口,且限制 3畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是),但這些地主世代務農,有地卻未必有很多現金,目前每年的地價稅20萬以上,也是很大的負擔

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發表於 2010-5-21 10:30:12 |只看該作者
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 16:11 編輯
& ?/ z- I( ]( P, d* P0 m4 P9 f$ X1 B
謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~' z) r8 x: x0 l3 Q9 V" s0 L
讓我多了很多參考建議~
0 n+ F! d! p5 Y7 r) u請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?: |( q+ |! p1 d4 W
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

0 K6 k  c- y# N* }1 j& ]2 `: t+ G3 M
看來亨亨兄也是特區內的原住民
6 H& N" P. O" |) t: ?. t或許是老鄰居呢! h$ k1 G9 X: T% {) k! J% A5 b  H  ]
我家就住在 國際二街與國學街交會口0 h6 w, |5 v* F: H# ~3 _
已經退休,平常都在家裡,若有到大學散步,或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753  `  u1 v0 j+ c4 Q

3 Y1 B; z4 ~$ p- E( ]當年拆遷後,因為希望回到原來住的區塊,所以一直沒有置產
/ c+ Y$ l1 n: P6 I  K先父所留下的土地面積很小,但足以窩身,雖然沒有多少存款( n- r: r1 t4 Y0 \3 T6 K5 \2 Z
鑑於祖產不隨便出售的觀念,所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
9 s5 I' @# I+ D1 d) J3 H, g! R特別感謝樹林農會借我一筆錢,才有現在窩身的地方,而且將祖產0 M. ]. s: }0 p9 Z
完整的保留下來,所蓋的房子部份出租,租金收入剛好足以支應0 ~3 Q) S- @# x, Y# b" @8 ?
銀行本息及家裡開銷,最多 20 年就可以還完本息,將來人生要畢業時, [- F' p& S# s, S8 R" K
可以很驕傲告訴子女,爺爺留下來的爸爸加倍留給你們,希望你們
9 r1 x, s0 q& E( z* m- x能夠一樣交給我的孫子...
0 f" G7 o3 B5 m) s/ V7 u  E: q- S( ~7 a$ S  }
我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位,不要變成炒作的天堂! ~4 C( u, G% h" o  x' X$ n6 r
這樣會變成富人的金錢遊戲,轉手間賺進大把鈔票,然後拍拍屁股就走
2 t! t* U9 R' V' I5 k* @留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇,導致店家的營業成本提高  h9 g2 p' ]* g; t+ i) [
使消費物價更高,將使得有意進駐本地的人卻步,而阻礙地區的發展9 A4 S6 C+ S5 K. o  B
房價的高漲,對於我們不想出售祖產的人,恐怕沒甚麼好處,
" M; D( E- C8 O7 }4 Q" y只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
% f9 [. f  n4 S2 Y0 X5 o1 d5 }3 u出售土地的地主,可能不中聽,但對於要有高品質低物價的住民可能8 J! Q  G" ^$ |3 U) c; I/ ]  C( d% A
會引起共鳴...8 h/ u& A9 S+ }: o) d2 }, F
) H+ I" R2 x3 z/ I  `8 n
當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶,加上車位 80W,400萬就可擁有40P含車位的房子
. ?# a# Y' q$ S7 V% F4 y2 c個人也詳細估算過政府的成本, 也很喜歡政府規劃的格局
( @$ b2 `: Z1 L3 b* B3 H' Z政府應該就是以成本賣給安置戶,也滿心期待安置戶早日完成9 M4 a) T- j, e- I  E+ H+ \. o9 z! d
把安置戶的承購權轉給舍妹,也許是安置戶早已置產.也許想8 i& M5 p" }. W- @- k
用更低的價格取得,而願意繳頭期款的人很少,
" O$ u* y+ Q& Z& z所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國86徵收到現在已 13年),
( z2 b+ _/ U/ q+ a7 Z到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
( L: \! l- E6 a單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當" z4 z% W7 b. Q; ?0 }& I
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購,然後轉讓給舍妹安身.
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