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賣房子的房仲店家數直逼賣飲料的便利超商，台灣的房地產市場便已埋下泡沫化伏筆。央行3月底再升息半碼，奢侈稅7月1日也要上路，以交易過戶至少需要一個半月時間來算，5月15日將是大限。房市急凍是小寒？還是大寒？就看未來5週。
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* I" A+ Q! S( J& |. l) m【會有多冷？決戰五一五】
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" m9 s6 H7 h) A, G; j5 Q- Z# }4 S過去幾年台灣的房市，是不是一杯拿鐵咖啡？撇掉奶泡，會剩下多少咖啡？目前學界、業界看法兩極。當了近3年的「烏鴉」，政治大學地政學系教授張金鶚就篤定認為，「北台灣房價本來就有超過46％是泡沫，未來至少全面修正到07年起漲點。」8 h9 n, M! |, o
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大多數代銷、房仲業者卻指出，由於全球資金過剩，和台商回流、兩岸和平紅利等效應，房價短期下修幅度只有15％，未來仍有上漲空間。
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& x( W; E ~1 Z' f- T不過不論房市是硬著陸或軟著陸，學界、業界卻有共識，奢侈稅將徹底改變台灣近年房地產交易的結構。綜合各界專家分析，若奢侈稅條文沒有大幅更動，五一五之後，台灣房市現形三部曲，將逐一實現：0 X- ~4 R# u% Q4 k; ~: x" D
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【第一部曲：房仲至少倒兩成】
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光是內政部登記有案的房仲店數，近8年就暴增2.6倍，但平均單店成交率卻下滑近6成。顯見台灣房仲泡沫，已非一日之寒。& q" p, \2 u8 S% B
) j, M z/ l# e9 [0 w: b根據業界估算，若台灣房市交易量持續萎縮至金融海嘯時水準，目前超過5800家的房仲店數，將至少倒掉20％，約1200家房仲店面必須關門大吉。「買房子一生不過幾次的事情，店家卻快跟賣便當飲料的（便利商店）一樣多，本來就不合理，」一位從事房地產資歷超過二十年的業界人士直言。過去2年，許多房仲其實是仰賴投資客而生，甚至本身就是投資客，隨著房仲泡沫，將引發全台至少1萬名員工失業。
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5 V# \! L( _& }* c2 _5 T【第二部曲：短投客介入的地區重跌】2 M" x0 Z M( ^; D
7 H1 ^' M( V- I# l五一五之後，短投客退場，短期內接著出現的效應是，過去靠短期投資客買盤推升的區域，房價將很快陷入「爬得愈高、跌得愈重」的局面。不過「奢侈稅」字面上看似要打的「豪宅」價格，卻可能不動如山。「這些人買房子很多根本不貸款，更不急著出售，奢侈稅對他們不會有影響，」張境在分析。' X; w3 F7 j& e7 Q+ S
) V+ ?9 B7 J) G5 ~! y台灣不動產交易中心總經理李同榮也表示，奢侈稅對北市明星地段如大安區、信義區的房價影響有限，「但像新北市近兩年來漲幅過高的地區（如新莊）或較邊陲封閉的區域（如林口、三峽）中戶數多、又較無特殊性的建案，以及過去因都更題材售價哄抬過高的老舊公寓，都可能面臨較大修正。」
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根據台灣房屋最新調查，台灣6大都會區中，以新北市成屋市場跌幅最深，平均開價下滑15％，實際成交價更再下修8.6％。
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/ S. O# k. K4 H2 x【第三部曲：建商恐洗牌 汰弱留強】
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* ^, @/ Q5 Y* v" e3 c) P奢侈稅讓投資客退場，買方觀望，已經不利於房地產的「供應者」建商。如今業界更擔心，央行再次下重手，針對餘屋貸款提出限制，使得五一五之後的房價現形效應，最終將衝擊到全體建商。
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在奢侈稅、升息、政府要求銀行嚴控放貸三重夾殺的關鍵時刻，不同狀況的個人都該做不同於以往的思考。9 b! n: }) ^- k' {
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http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110407/122/2peok.html |
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發表於 2011-4-8 14:30:01
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