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[房屋交流] [轉錄] 房仲手段大破解-2

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回到到指定樓層
樓主
發表於 2011-4-3 12:00:34 |只看該作者 |新文章置後
----本文轉錄自PTT八卦版  作者為前大安區房仲----% {+ `. d/ B% }+ T) [5 [3 \* e

6 H% N! A. c8 w; P1 B" C四、付斡
; l3 S& i; O( X: \6 w& \/ P剛剛說到要付斡了
! ?2 y4 ~; z, o/ g7 a* @  I付斡通常就是以十萬現金或是5%出價的支票為斡旋金
) R* ?( W* U) P+ S' E當你付了斡旋* H4 S4 `# h& D  ^9 S4 F
你就準備看仲介耍猴戲給你看了! I# W5 l$ D* s1 O1 `
他通常會跟你講說你出的價錢真的太低了
' f( p* G! Z" R我被屋主趕出來了    我被屋主放狗咬了
/ ^) ^* C5 t! W/ t8 b1 p: T; r) z  M" k! s
半夜十一點多打給你說他現在在屋主家
6 S" I* N' \9 z: I/ x! E樓下等屋主開門希望能多幫你爭取一點機會, M  I! |3 i( A. s3 o7 q
這在仲介裡面叫做「回報辛勞苦」+ w2 s6 I1 X/ p5 f, I
這些話記得聽聽就好了9 V& f. F6 Z% g+ e* [7 D( L
通常這時候仲介就只是在店頭的馬路邊演戲給你看而已
3 n+ F" ?0 z4 I/ @; z你只要回答說
. P! m* N, ]) P6 R辛苦了,加油吧,希望在你努力下我能看到屋主的誠意
# K( k' ?0 w& r- D* a. T0 K兩到三次的回報後# P7 B6 i6 Y# B5 ^
你會發現
9 T( a+ ~- V: E0 u0 p0 U! l( R8 a屋主現在的價錢已經比開價低了一成五了
4 F9 n2 t9 Q$ M5 W' ~3 @3 P你會覺得這是仲介的辛苦幫你爭取到的嗎& ?: D- O& J; V
放屁' z) e& g# I1 p; ~) I* x$ E
還記得我一開始說的
& m& D" w. J- G& j: _3 ?底價通常就是開價的75成% Z8 X8 [9 K$ Z' `9 v: K4 ]
仲介所謂降價的幅度還沒有到屋主的底價呢
5 l8 c+ t# J5 Q( L7 p# ~# o這時候你就稍微個加個5-10萬給他
7 F  N) X' O; r記得要很為難的表示這已經是我的最大極限之類的
; J* J7 {$ Z! k3 I請幫我再爭取看看+ N7 i* x8 }* ~7 d9 I) g
  l" V1 i' N9 [
空中議價無法成交" m; y& q- K) |
仲介就會約見面談了
. f/ a, _, v# x9 M- o' t& E) h
& Z( O' Q2 u6 E* W! _: j
# L5 O2 o/ T, X* ~) K五、見面談
- e: G! s7 u9 D傳說中見面三分情的見面談
. R1 v' e# x* }$ j! n0 Z通常只會讓你們買賣雙方在一開始打個招呼- P' z3 P* W4 B; `; b; d3 s
就會把你們帶到不同的小房間去$ ^, f  I/ R' Z- D& x0 m- P" |; K
根本就沒啥機會碰到面: \( e# i& B1 r- u( ]
仲介又會開始在你們的面前耍猴戲. ?) }) d- E. G& D
在你面前說屋主難搞
/ c4 J4 N0 l; |+ O在屋主面說你奧客
" n- L: W  n! k. T+ v這時候你只要多做幾次「拿起包包想離開的動作」# U- ]) l+ r+ d" |
保證價格會開始瘋狂的降價
$ f# H" v' v" S" g9 @5 @從見面談一開始的85折突然之間就會變成75折  c: o( S8 a: L8 b1 s% B# p
你只要最後加價65折頂多到7折
$ K2 g' l+ N6 q; L' Z9 `1 k9 a通常這就是成交最後的價格了' i$ n- N1 E$ @
因為仲介會拿自己的傭金折庸給屋主促成成交3 Z6 @1 R( w$ ~- e- Y
! |3 r- Z4 k6 C, Q/ m2 y2 W7 D2 H

2 n4 Y9 s5 o9 M" j* r' D六、成交1 m1 I9 I; w- k
就是傭金的問題啦,一些有的沒的流程,最後就是會給你們簽下服務費確認單) W$ ]  s1 `5 R# y; O6 k2 A% S
我是認為該給的還是要給啦,可是如果你覺得不爽給他賺那2趴! K8 K: J1 s  N" n7 J7 |
你就直接跟他談1趴9 p4 l9 e) a. Y) m( P- r( D0 [4 Y/ G
說有些仲介都是1趴甚至有0.5趴的
- Q! I9 _7 R! P) Z/ u為什麼要跟我收2趴
) j/ N5 I% N$ L這時候仲介會為難一下子1 X: Q5 J" ~2 n; j+ X
但是但是眼看到嘴的鴨子要飛走了1 I/ v1 _/ ?0 i/ A. n& ]* @7 U
也怕被屋主怪罪/ O6 H4 {; Q5 ~
所以還是會成交
, e) y& W8 L; B6 h9 C1 n3 ~
& ^: w4 H9 z  p# u七、售後服務
* }# }! \* Q# p# W/ K5 X成交後半年內房子有任何問題一定記得回去找仲介
. y7 W, t8 y) W千萬不要自己處理,把事情丟給仲介比較簡單/ R  m# u3 Z' R/ V2 v, h* _
$ D1 K% z4 F  C! E) A, X

* `8 T  d! R' z) S% u3 }. c- ~) _差不多就是這樣了0 r8 r$ \" y' u' h) S
希望這些可以稍微的幫助大家, P2 y) e: ]/ K6 D/ M( g! O2 C9 c
對抗飆漲不止的機車房價
2 E$ f6 F# E2 W* Z# P1 S! K4 k5 P1 J2 i2 E
謝謝大家
尋找愛北大卡號 7738 !!!! 或是 308 結尾的~~拜託了!!!!!

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發表於 2011-4-3 12:01:55 |只看該作者
本文章最後由 fox 於 2011-4-3 12:05 編輯 - i5 \8 h3 |* U( u% x0 {# c; F: f. s8 g
- v  B. K6 ]. }
個人覺得他講的出價的部份6 g4 Q- `6 M6 N) [
或許在台北市有用吧~~~
3 Y& m3 b( @! Z但是以我們北大特區目前的情況......, D  F7 S, g2 I- o, B9 H
你出開價六折到七折   仲介是真的不會收斡旋金的
/ P% y/ ?! S; |, }& l' f9 ]( k
! A* u/ |. Z  F( f% }- _但是其他東西倒是可以參考看看~
尋找愛北大卡號 7738 !!!! 或是 308 結尾的~~拜託了!!!!!

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回覆 fox 的文章
7 Q; I9 ~# g  U" V- F. r1 ?: l
9 {* B: i/ _5 G' L( ]" \: A/ J政府打房出現死角!銀行業者指出,投機客與仲介業合作,利用人頭向銀行貸款炒屋,但目前的措施打不到仲介業者炒房,「炒房要角」儼然成為打炒房的死角。
3 |6 Z( F! ?6 y$ v1 Z3 {' [8 ~5 T銀行業者指出,台北市、新北市仲介店面家數比便利商店還要多,「他們完全掌握這個市場,房貸價格隨便他們喊;最近政府積極打房,但仲介業開價還是很硬,房價根本下不來。」而政府的打房措施只打到投機客和建商,操縱房價的仲介業,仍處於三不管灰色地帶。9 d/ q4 R! I) Q( X/ @
業者說,仲介與投機客聯手炒房已是公開秘密,當中如果有銀行「配合」拉高房屋設定限額,即形成「炒房鐵三角」的「完美組合」。" V) U5 I) I+ F5 H9 Q
銀行主管說,銀行一般的設定限額是房貸金額的一點二倍,例如某甲以買價五百萬元的房子貸款,貸款八成金額是四百萬元,設定限額即四百八十萬元;也就是說,買家原本可從銀行的設定限額反推賣家的買入價格, 但在投資客、仲介及銀行聯手拉高設定限額下,買家很難從相關資料取得賣家的買入價格,只好任由投機客喊價。
  F6 \# E5 A# o# S; `- E+ F業者說,一般炒房手法是投資客與仲介配合,把好的案子轉給仲介業;仲介拉高售價,加上某些銀行與仲介業配合設定限額拉高,如此一來,把房價一路往上拉。  M8 ^- F: U$ b7 Q. \0 S
有建商透露,投機客與仲介合作,在建商推案時由投機客出面購屋,因預售屋只要付房價百分之十的定金及簽約金,「還沒蓋好,投機客和仲介已聯手把房價炒上去。」 1 j. ?! M6 |8 n+ T+ i
草莓軟糖.甜蜜又幸福

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----轉錄自PTT八卦版-----" b2 `1 S+ i- P) C0 i  R/ Z+ w
% F3 S' x+ X- U7 r1 y, S
用自然人憑證或hinet. _0 v# ]3 ~% g/ ~" f: m
可以上地政系統去查房子的所有權和設定的債權事項等等
# P2 E  y6 }, D2 t6 i一筆十塊錢
' Z8 x5 [! F. ], F
, X7 Z/ l% M5 C8 I1 r通常銀行會將債權加上風險管理成本,設定在貸款金額的120%2 B1 W0 Y' ~& |) A0 z5 t
比如說你查到銀行設定的債權是120萬,那核貸金額應該是100萬
3 B( D- G3 K. T5 z  K因為利率低,若利息談的不錯通常會盡量把成數貸高. v9 n4 {5 L  @/ U0 S+ V
通常三房車以上貸到八成沒問題,好地段甚至可到八成五# d# M6 ]0 ~2 ]0 p8 Y% d( M- P

/ \/ g% L1 X: {! O房價*(0.8~0.85)=100萬" a" V; N  m0 c* M" J, X
那可以大概回推銀行鑑價或房子成交價落在
& m* D. a, c0 m& Z2 O' r5 K7 T: g# z125萬~117.65萬/ s+ _3 W) m6 C2 h/ r
大抵來說這是上一筆房價成交時銀行認為房子值的價錢
) f7 @' z2 M! E# e4 u2 `% u也可當作屋主取得的成本,可以當作出價的參考
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發表於 2011-4-3 15:09:52 |只看該作者
好的仲介還是有的啦!買房子現在的資訊很透明;心頭定下來不要跟著現場的因素起舞;反正房子是他的;錢是你的,出價是正常的;[嫌貨才是買貨人]

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回覆 小余 的文章; ?+ h1 E7 w$ ^: b3 c  I( \( h
$ ?4 D& G' t8 M5 @7 _* o6 l/ h7 g. {
我來北大跟仲介買房我覺得服務很好,其實我覺得買房子重點是房子你要喜歡價位你可以接受是最重要,哪個人買房子不殺價  

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回覆 小余 的文章+ i6 a) N4 V! p& l* u

6 w9 e. j$ K# f' a哈哈!!對這種文章真的不用太認真,可以當作參考,但是不能全部一體適用,人性的缺點就是打落水狗,房價漲的時候過度看好,打房的時候拼命打落水狗,用幾折開始殺真的沒得準,也不是每個要賣的屋主都亂開價,這種殺法,不能說買不到,只能說要碰運氣,好物件好房子,屋主如果不缺錢的話,這種做法斡旋也沒用。

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買賣房子真的是個很有意思的話題3 C$ M! C7 v5 v* p$ V8 z+ z
沒有買進需求的時候,看別人說要砍六折都好像吃飯一樣簡單
1 t; y7 Y6 }, ?真的換自己當買家的時候,砍八折都覺得難如登天! F) t, K) @/ A/ S' ^
問題應該出在房子這東西又不是可口可樂,每間房子都有差異,就算同一建案也有樓層方位的問題
2 u2 _, ~4 W9 ]+ V6 u6 G; m& s加上每個人的喜好都不同,實在很難定價& d0 b& D" s- }
連定價都難,前一陣子又在飆漲的過程,上個月的八折價可能跟今天的六折價相同+ w3 V; J5 m2 S1 r3 }4 V
那,幾折有何意義?早兩個月買就會比較便宜啦~~
- G  ^  _  D, S4 o2 S9 A% g

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回覆 fox 的文章* P2 D6 v: {, v$ L: R* H

, \8 c  M5 E+ C+ v1 t大致上如此沒錯
- C0 u/ O# _; r5 E有地號或戶號就能查,只有地址也能查& j. \/ g* F  A0 Z5 \

# u/ @2 `  Z* y5 b, W6 R不過~一筆是收費20元啦...(嗚~~難道只有我要付20元)
我愛北大,我愛我家~

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本文章最後由 YAYA 於 2011-4-3 17:04 編輯
. b( T5 ~5 Z6 X9 @- _" G7 }
小方 發表於 2011-4-3 15:09 , e! x) K1 b% z5 ^) k* [; C
好的仲介還是有的啦!買房子現在的資訊很透明;心頭定下來不要跟著現場的因素起舞;反正房子是他的;錢是你的, ...

4 F  R2 i( y" w
3 Q0 V0 m, Q/ f( j8 d) w是的,還是有專業&好的仲介人士。$ ]" J8 l8 e- t5 R
只是太多劣幣的仲介。
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