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本文章最後由 Dailybread 於 2018-5-23 12:56 編輯 ) B. |* ^( i2 y. n. ?+ K6 s. Z
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【新公寓大廈法律問題】總幹事交接時，發現遺失財務報表及執照過期，怎麼辦？3 l4 J* S2 Z4 @) l
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文 / 劉孟錦.胡綺萱.楊春吉【台灣法律網】8 q+ N7 m( e) D4 z) z, J
, K4 [# A: M7 \: |3 K K% ]【案例事實】
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社區最近在更換總幹事，在交接時發現舊總幹事遺失了4個月的財務報表，請問管委會這邊要如何處理?是只能罰款呢?那遺失的財務報表要如何處理，萬一有住戶要來查詢結果拿不出資料，要怎麼辦?
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同時總幹事執照於今年10月下旬到期，但物業管理公司卻讓他一直擔任社區總幹事到12月1日，期間等於有1個多月期間總幹事是屬於證照過期的狀況，證照過期是否等同於無證照?請問管委會如何處理較好?6 P( _- a+ ^& B9 r; d
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【解析】( `& s$ ?1 @6 S
; s6 Y0 _( Z; J$ @+ l7 ?按公寓大廈管理條例50條、公寓大廈管理服務人管理辦法第2條第2款、第3條即分別規定「從事公寓大廈管理維護業務之管理維護公司或管理服務人員違反第四十二條規定，未經領得登記證、認可證或經廢止登記證、認可證而營業，或接受公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議決議之委任或僱傭執行公寓大廈管理維護服務業務者，由直轄市、縣 (市) 主管機關勒令其停業或停止執行業務，並處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰；其拒不遵從者，得按次連續處罰。」
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「本條例所定公寓大廈管理服務人員 (以下簡稱管理服務人員) 之類別如下：一、公寓大廈事務管理人員 (以下簡稱事務管理人員) ：指領有中央主管機關核發認可證，受僱或受任執行公寓大廈一般事務管理服務事項之人員。」「事務管理人員應具有國民中學或相當於國民中學以上畢業學歷，且三年內未曾因違反本條例規定經中央主管機關廢止其認可證者。前項人員應先參加由中央主管機關舉辦之事務管理人員講習，並應經測驗合格領得講習結業證書後，檢附申請書及資格證明文件、講習結業證書正本及其影本各乙份，向中央主管機關申請核發認可證後，始得擔任。前項認可證有效期限為五年，事務管理人員應於期限屆滿前，向中央主管機關申請換發認可證。」，是身為公寓大廈事務管理人員之總幹事，其執照即已到期，本案管理委員會，當然速請受委任之該管理維護公司（或承攬人），派領有合法有效登記證之總幹事來接任。+ u! G- }5 v- B+ G5 S& g3 _
$ a8 L! C8 {, V3 ]" |至於總幹事交接時，遺失財務報表之責任？因本案管理委員會與該管理維護公司間，存有「委任或承攬」契約關係，而該「總幹事」係該管理維護公司人員，本案管理委員會自得依約及「委任或承攬」相關規定，請求其交付，並向該管理維護公司請求違約金及損害賠償（例如民法第188條：「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任。如被害人依前項但書之規定，不能受損害賠償時，法院因其聲請，得斟酌僱用人與被害人之經濟狀況，令僱用人為全部或一部之損害賠償。僱用人賠償損害時，對於為侵權行為之受僱人，有求償權。」等）。6 A r$ K6 h! `6 e2 i2 T4 P% |2 z
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惟公寓大廈管理條例第20條：「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。」、第49條第1項第7款：「有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者。」，乃指「管理負責人、主任委員或管理委員違反公寓大廈管理條例第20條所定之公告或移交義務」而言，與本案「總幹事遺失財務報表」之情形尚有別，自不得適用之，也應注意。+ ?& H6 h1 V6 u" n3 ~: m
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發表於 2018-5-23 12:54:03
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