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[房市新聞] 呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

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三代同堂

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發表於 2015-7-21 23:55:22 |只看該作者 |新文章置後
最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。
! J' a7 Z5 y4 s3 X- F/ j) \: w
1 F6 W9 ?; v& J- B3 a持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。0 t' O; ]( [& t0 p0 S8 o8 t. _

% w7 q$ R/ m7 z4 m) `. \; [8 K但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。
  d+ b! Q1 s1 Y9 v3 B3 p1 g! ^1 z
$ o! c7 p: t% {5 z' z2 ~: u; H8 T更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。
; y. C6 @, B( {, x/ n! j3 _6 U; M& E$ t2 E. u( g/ N3 t: o. U
用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。
6 R" F( W6 ^; K: _
$ s4 E* l! a& r/ c# ]1 j這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。
  ~1 }! C4 ]. l. M2 f$ s4 l* ?5 N/ X9 j- j5 i1 |, A6 R6 @8 E+ j
更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。# k, i0 a6 N5 @& V: M

/ G+ z* ?8 h( ^因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。
* u6 M& z, n  T' v4 u4 g' m/ H
) A- G, R5 n; |& }年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。' [' ]: w: K$ {+ d  T  {9 ]( M
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dmk + 2 你不要這麼專業好不好！

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jojoyaro

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沙發
發表於 2015-7-22 00:37:44 來自手機 |只看該作者
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-22 00:41 編輯 ) l0 ]. L: y" i; Y, c" A. a# g' z

1 N6 Q, m6 R; C* D3 k4 {文章裡感覺挺矛盾的- M5 D! D' z; s; w8 X/ a
有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
2 N& {2 ?; j6 |年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅
: ]2 X; \) U; D1 z1 N若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
+ S! m  F6 ]% @; y) e另外，低息時不採一段式利率借貸…
; @4 U( J& y8 b1 w  G3 F3 t要等升息才借？
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文兒

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發表於 2015-7-22 08:02:17 |只看該作者
年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^
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herolion

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發表於 2015-7-22 09:12:11 |只看該作者
大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
$ `# f/ U2 x  s1 @' ~反正買了至少要放兩年8 Y1 x! [+ V0 i
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dmk + 1 歐耶！

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基本上我是個小咖!就不要理我的胡說八道^^
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 09:15:37 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-7-22 09:17 編輯 6 ^  K8 ~1 N( q! {! P4 V. h; t

/ @8 W" ^/ r- ^依照我對xx的看法!" t% H, h8 b1 e% n, s# d- Y  Z, \
4 O/ X; ]5 A  g, r* \$ a0 d
等待的結果應該只會出現兩種情形!
1 X! O* V* T0 q7 O1 ~" t4 Z$ ?2 Y/ S4 U6 \5 b( \
) T- O5 v5 N/ O+ m6 l! M) U
1.一年後政府打房改救房,房價續強!
4 a0 Y# G% T+ G5 s( {$ p
2 h- ?( N& K# I! R理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成5 A5 x5 U  [  K% t; l

5 D) `4 w  T' q& z- s# f２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺0 N1 _- B: S8 G4 _9 X5 S% s
+ e2 R* {' w; Z0 _  c: `- t
這個機率不小，
; j- l$ w! J& T5 x
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大頭蕭

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發表於 2015-7-22 10:07:02 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15 & e) n5 `& g8 j  {6 j- K# `
依照我對xx的看法!. ]% e+ ?* H4 \: W0 n6 \
' n2 g$ x( g1 {5 O& Z
等待的結果應該只會出現兩種情形!
: {# P, _8 [# d5 F7 b
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)
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dmk + 2 同意！

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發表於 2015-7-22 10:13:11 |只看該作者
( ?- B, f/ _/ U# \0 v
小弟小小認知是" U" n) u1 q' j0 o% W0 |) h
, Y& R9 L* k- l2 O2 A, I" ]. E( W
現在大多數這類文章都在提8 Z9 H+ {  S8 u* @  W, J
會漲？會跌？+ a( U% E, R' ?# ]8 q, ^
早買？晚買？+ I; I3 P6 ?( ?4 J
怎麼談都只是談到價錢
8 K: L* m4 t: S, n* w& F8 \; ]1 Y" N1 M- W  B
但有沒有人想過房子本身的條件好壞？5 d' d1 [7 E( l. P+ `. G! m
1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
6 \8 u: G! P; S! A8 Z0 f若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？  `* V! ]9 _' {! N$ \4 z
還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？* \* J3 A3 L0 U9 t5 }0 o  X
3 A! F- w" x9 m# s
小弟是認為
: c5 J/ X- c0 P2 \+ ?& ?+ E, _, O& r價格當然重要
* F# a& n$ J0 n( o* D' R" S  x! l但 房子本身自己喜不喜歡 " K# b" o5 C& \
反而會比價錢重要～
- L% i' |4 {7 D4 N不能只單看價格～
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 10:20:22 |只看該作者
大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07 6 d- F& S! v1 a% v: W9 O" m
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...
) x" y  [: A+ u
越早貸,能夠適用的利率自然就越低!   T4 c4 z2 K0 w- n' l
. J) K+ p# V/ b+ u2 e8 z; `
如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
) i4 Y! y% p1 L
% {* t4 i4 `. D& a# W" i; L" P自備款資金需求反而提高!
( R0 ]0 G6 h' c( I: X+ y! I# o
' j( b  x. m$ t5 i" f+ W. u房價如果緩跌每年跌2%就好% r! |1 |$ x3 M2 L9 @, n9 P

+ P  f" a6 m7 F" `原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,
- \  u# H4 `; m% D. p8 m
. }% ~: U  ?; @+ n自備款多150萬!
. V' \/ S- p8 `
5 b9 T7 }( j0 Q6 n9 n4 {* x如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了
6 Q4 x' L4 w6 V3 I  K0 [# G1 q+ |
可能只有4成,自備款多了450萬!!!4 w5 O9 v! n  g- i4 Z% A
! L. o) [8 f3 E0 F; |/ y! @& Y
/ p/ ?: e: W& Z& L4 a8 T4 S. f

6 n- C2 M9 w! k8 F3 H% G& q& b6 @5 e+ q, N$ s9 M

' a; o- R: K+ q8 L* U# d5 }  E% O% s" j2 E6 t+ V1 m
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 10:22:23 |只看該作者
cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13
& @* g/ q% T0 c8 _( Z7 D小弟小小認知是0 S4 \6 f( R- @$ v0 M9 M' M
3 N7 ^% o3 Z: J% j, h3 O
現在大多數這類文章都在提

8 _5 ?- \. X/ S5 S0 W) W0 [4 Z9 @0 c房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
* V- c- G# ~% T9 H( Z; x" S% p
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!5 S3 f: n; H& R5 g0 a. g
+ ^" g, \. b* a5 Q" }
# z9 A) c' m  p" h- H; L
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dmk + 1 水啦！

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cyin0910

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發表於 2015-7-22 10:44:14 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22 ; y5 m1 D6 q/ ~* G, k& V
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
" q& k) Q0 o5 U! A6 [3 H- T2 I4 ?5 G2 T% F& s
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!
$ o+ |. R' y2 u" Y  ^3 K
6 H9 b8 ?" N& [' U
這樣講也是沒錯* ~1 ]8 P7 Y& A- E% q7 W! M! L$ c
: r  J% a+ n) t
但好的房子賣了就沒第2間了
5 g. u( P' K. D8 d1 k# z1 n& {( v2 m/ a8 R6 j
保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買0 J0 N! g1 V( I4 k

  k# i* {; x8 g7 s1 v9 J  L* g0 z) j2 w- `7 g+ {; y# i$ r
我喜歡的房子也一定很多人喜歡/ f( Q; B, u! C+ C6 d. P0 ~7 s

3 E; ]9 b! o2 F: S. e很有可能在還沒降價前就被買走囉～  A8 a3 k4 q5 y" v
0 c5 t, @! U9 S  N2 q! f4 l
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white8806 + 3 正解！我們就是下手快，怕被買走.
瓜瓜 + 4

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