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[房市新聞] 呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

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三代同堂

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發表於 2015-7-21 23:55:22 |只看該作者 |新文章置後
最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。
/ F, o1 t5 o# }/ s# t; M
6 ^( k2 r+ ^- b( n# s" S持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。
" ^) S6 `7 F8 N3 c
# U3 ]4 `$ I) f5 T但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。- I6 [* x5 r$ }& y6 b
& K' p6 T( L5 Z# [+ J% f0 v
更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。, H# J  x5 ^. p9 y( ^6 K

; T7 X8 N/ O6 @- p用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。" x: M( ^# J: h* g9 A3 X

/ Y) Y! v+ Q# c這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。
; ^/ S) ~: l2 S0 y$ s
! ?$ [% Y( _9 s* B" |更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。% R2 ]7 ]: s- k5 F. X( G
" p" U$ \  W) O" G7 C/ r8 r/ ?
因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。. {4 F* L) W' l
9 J+ w. S/ I5 X$ _
年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。1 v+ `  _. j- R6 P1 D: O' O# C/ \6 q- E
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dmk + 2 你不要這麼專業好不好！

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沙發
發表於 2015-7-22 00:37:44 來自手機 |只看該作者
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-22 00:41 編輯
) _) u, k! d7 S! v0 m0 b0 d5 Q
9 \1 d  O! l1 P0 e6 Q7 F3 L文章裡感覺挺矛盾的
; x. \) \3 \3 }: k. C6 Q7 `7 g' ]) P6 o有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…" F5 S0 j" W& x, M  J9 R
年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅( n2 W2 W/ M  R0 b
若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅$ ^0 o( c2 A- f( b& ^
另外，低息時不採一段式利率借貸…2 r3 p; Y0 d# L  ]& ?2 `
要等升息才借？
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文兒

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發表於 2015-7-22 08:02:17 |只看該作者
年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^
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herolion

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發表於 2015-7-22 09:12:11 |只看該作者
大環境現在轉為買方市場是不爭的事實( {9 G7 M5 L, L: [$ O! b
反正買了至少要放兩年
  \, \* P) P: n8 t
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基本上我是個小咖!就不要理我的胡說八道^^
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 09:15:37 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-7-22 09:17 編輯
! l5 a3 g4 i# _* I3 L! Y  f4 k3 A' z3 D8 E% j+ Q
依照我對xx的看法!
7 i) N* o/ P5 w0 D6 [
) y+ M3 Q, G5 v* ^. S& \等待的結果應該只會出現兩種情形!7 K' H8 e2 K( A
# |% W* B$ h4 ~8 k! O, Q& w
8 T- G0 }0 i( E2 A# d
1.一年後政府打房改救房,房價續強!" S0 u0 j3 c" I, Z. V' Y

6 T0 e: I1 o" z理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成3 ?* S8 }# {4 w

/ h; T2 l% {/ O( V- P２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺# P" w: C: `6 D- `, l' ~

& g+ y3 Y6 V2 v) s. R這個機率不小，& J& |+ e4 m# s# X% v, Q
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大頭蕭

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發表於 2015-7-22 10:07:02 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15 . p1 ?+ {: \  G% k
依照我對xx的看法!; x+ h  P2 o) Q& n' D3 }" v
  T5 |5 x5 a7 a; z
等待的結果應該只會出現兩種情形!

9 ?4 [8 q5 ?: b8 L# r台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)
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dmk + 2 同意！

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發表於 2015-7-22 10:13:11 |只看該作者

4 \1 s* g! p, x. D& U, H8 ?/ h小弟小小認知是9 W# F/ U$ X+ w0 q

; i- D1 u. B5 Z0 K現在大多數這類文章都在提
. q& C, Z. Q: b2 O/ [" Z: `3 M會漲？會跌？- y& h0 d) H' q0 `
早買？晚買？
% ^% k- V9 P* [6 M( p$ p怎麼談都只是談到價錢
; P0 a" K/ o' P. u6 l
' A6 R* ]% v  v8 E但有沒有人想過房子本身的條件好壞？$ |$ u' n! E8 k; F
1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
7 ~7 h! u" d5 L) A8 @- y+ L- `  E若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？
* @0 G! ], z& F0 Q1 K2 z還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？
7 [' |+ V' i3 g7 d4 Z5 A9 r9 r7 l% w7 C) g: r+ v( K
小弟是認為
9 D' A3 r0 y+ ?3 s- j價格當然重要( x: }$ T% [, W1 z9 v
但 房子本身自己喜不喜歡 5 }6 j/ I% I, ]4 d2 M: s) y$ H6 x
反而會比價錢重要～
0 f2 A; S' K6 S不能只單看價格～
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 10:20:22 |只看該作者
大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07 # T7 @" s! ~; D$ g0 p
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...
9 |7 D3 L' K5 }. b
越早貸,能夠適用的利率自然就越低! $ J  D5 O' B- {1 ?+ l, X; x
* u  g1 k8 P: ~4 t
如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降! 0 R2 {+ i! Z9 X2 b4 _
- }( E/ G& J6 _5 r  I4 k
自備款資金需求反而提高!2 Q) |, }8 O9 p

9 u  \  k$ T& A2 [房價如果緩跌每年跌2%就好
- Y( [; q* l7 A4 U  c  y" a' h" P/ z8 U3 k" \# J3 }% g' }
原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,
, e8 a! O" B! b, \
+ q) {  W1 W$ E, z# M自備款多150萬! 3 o8 H. M9 }7 c2 Z6 ~0 r; O( W

4 S3 ~1 J9 S0 T" m" `: v* L4 k" h! B如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了- }5 [1 w  D& z! @- R1 d
" e1 T' F$ ^: y' [* a
可能只有4成,自備款多了450萬!!!
" s0 E) c# l4 [
9 h6 D2 g% Q: d; h$ u) H7 ]4 h9 L$ G) t8 z
$ a0 ^) B6 Q- k- _# n$ H5 D
: S2 \9 P+ W5 Q
- x) _8 Y" W6 {. d0 o

% W7 J. |( |1 [2 e1 ?
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REYCOVSKY

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cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13
- t, `- g+ w  x% a8 C: h- d) D小弟小小認知是
- Y! |* z6 z2 E: b6 {9 }1 S& N, V( ~9 {! @# X# h! h+ w+ `
現在大多數這類文章都在提

* J7 T1 o& _) s, z8 E5 [房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!4 }/ c& f8 K) i  q1 t, t
& J# Q. T  o3 \) z( ^& j% N$ x! X( }: o
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!2 \2 B% l0 M$ A* M

$ N. l6 E4 [. D, T
' ?2 I2 ^' }1 c( E. F* L, B( t
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dmk + 1 水啦！

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cyin0910

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發表於 2015-7-22 10:44:14 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22 ! L* v5 B* s8 X$ \; f
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
- e. `+ R, l8 p0 a8 ?+ x2 ^) Q
# G8 N# w& v6 u) _0 L如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

6 g1 E8 l1 p/ \* S" U
3 P$ v! @- E9 y% R% E這樣講也是沒錯
4 ]4 k- b) C0 L6 {; [1 D, O; w/ e, ?
但好的房子賣了就沒第2間了
: O' D; ?7 C' Y3 Q* p6 h0 A# c4 [: H$ f1 e9 N. G% Z
保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買8 H. r" p) }' K7 f; o( l# ~

) {$ c! d+ |; r* l3 B" I4 c3 \
8 D# D* B) z3 Y3 w% s2 E1 m2 D我喜歡的房子也一定很多人喜歡; }; W" Z: L" K4 l5 m7 P, S! g
. i, B. [- V6 P1 M9 U" f0 J. z+ s; o
很有可能在還沒降價前就被買走囉～1 ?9 R+ x5 A; p

$ \  @- [+ E5 |; Y( J2 ^3 b
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white8806 + 3 正解！我們就是下手快，怕被買走.
瓜瓜 + 4

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