iBeta 愛北大論壇

 找回密碼
 註冊
搜索
iBeta 愛北大論壇»首頁 › 北大特區 › 房市動態 › 呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算 ...
123下一頁
返回列表 發新文章
查看: 6506|回覆: 29
列印 上一主題 下一主題

[房市新聞] 呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

[複製鏈接]
三代同堂

112

主題

35

好友

2532

積分

大學生

Rank: 6Rank: 6

文章
1106
在線時間
555 小時
回到到指定樓層
樓主
發表於 2015-7-21 23:55:22 |只看該作者 |新文章置後
最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。
9 k5 A  F7 s# k' D& W# W4 |: B5 H  E* a! k
持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。
) X3 r5 G1 A* N0 D- P. y1 r- W
8 _( N1 W% Z/ B5 D, k但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。
1 A3 `: m7 N% h/ V) A
( `6 K; W* k9 m# S! r* Y8 P3 m更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。- s0 o7 Y! `" R" O$ Y' T

5 j5 u' `) t# x1 x" m. t用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。% v1 e. m% Q, Y9 F

( i7 n; Q. _  P這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。5 N- y2 F+ k0 P
2 n9 X' z6 q# F* @
更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。! ]& o; E2 @  s. D$ S+ q; ?$ v

& h  A% I1 D; z. p+ w1 s% M因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。
# Y) F9 c3 V. c1 k) I  q/ U. _
# c) N- }; l0 w$ e/ `) e8 t) p* `年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。  w0 X" L/ O5 \: ]
已有 1 人評分金幣 收起 理由
dmk + 2 你不要這麼專業好不好！

總評分: 金幣 + 2   查看全部評分

FB社團:三峽北大專賣鹿港小鎮手作皮件
回覆

檢舉

jojoyaro

12

主題

30

好友

7509

積分

博士班

Rank: 8Rank: 8

文章
3565
在線時間
2194 小時
沙發
發表於 2015-7-22 00:37:44 來自手機 |只看該作者
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-22 00:41 編輯 * \% U- E# R% S# X# O
  g% Z7 z6 _! k8 T$ U/ u4 `
文章裡感覺挺矛盾的; ^8 n; @8 Q$ u4 ]. z8 K
有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
0 H5 c) C  e* ~& X& f9 R+ K+ F年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅
! A; C7 g# ~3 ^  Y  Q若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
  X( g* q) k; K8 k另外，低息時不採一段式利率借貸…1 B- p" |/ d) S. H5 A
要等升息才借？
回覆

檢舉

文兒

103

主題

40

好友

5095

積分

碩士班

Rank: 7Rank: 7Rank: 7

文章
2002
在線時間
1139 小時
3樓
發表於 2015-7-22 08:02:17 |只看該作者
年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^
回覆

檢舉

herolion

61

主題

17

好友

3213

積分

碩士班

Rank: 7Rank: 7Rank: 7

文章
956
在線時間
623 小時
4樓
發表於 2015-7-22 09:12:11 |只看該作者
大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
9 o0 K) v4 J! y" ~! T5 |) F1 j反正買了至少要放兩年
( o' r3 q+ Z, E9 m: i% @( H
已有 1 人評分金幣 收起 理由
dmk + 1 歐耶！

總評分: 金幣 + 1   查看全部評分

基本上我是個小咖!就不要理我的胡說八道^^
回覆

檢舉

REYCOVSKY

4

主題

0

好友

1546

積分

大學生

Rank: 6Rank: 6

文章
810
在線時間
225 小時
5樓
發表於 2015-7-22 09:15:37 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-7-22 09:17 編輯
5 o0 u: ]" ~: r3 e9 o1 x7 a8 E2 ?- ~5 q5 f
依照我對xx的看法!) ~0 K( V; N# H* U; ?: G. m: l
( \' c6 \" K) X/ E: h8 A% @& y( t) a
等待的結果應該只會出現兩種情形!0 p9 \9 \7 J- F6 e) r
/ |7 n* `' ^+ s! F1 z  [9 j

4 A; M; B. k2 S' b8 [! A1.一年後政府打房改救房,房價續強!. D1 D' U( v8 q/ t- p
0 Q0 ^- R, T/ I% Z
理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成
/ R, b$ T* x6 E5 M) U2 k4 m
2 N! {* b$ o; _4 C7 [: [２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺8 H3 }* u7 U/ l' }

  z5 K7 r/ I  e. L! b這個機率不小，7 C' c% |8 t) g! j
回覆

檢舉

大頭蕭

0

主題

0

好友

2470

積分

大學生

Rank: 6Rank: 6

文章
933
在線時間
1702 小時
6樓
發表於 2015-7-22 10:07:02 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
5 a0 S1 `& x* b4 a1 l7 i+ s/ I; @* m依照我對xx的看法!8 S& G) C1 P- O( I! v: W  J

. O7 g& Y+ I  K7 a等待的結果應該只會出現兩種情形!

; R+ Q6 g( b5 Y* [. f9 O; {台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)
已有 1 人評分金幣 收起 理由
dmk + 2 同意！

總評分: 金幣 + 2   查看全部評分

回覆

檢舉

cyin0910

15

主題

4

好友

1414

積分

高中生

Rank: 5Rank: 5

社區
上北大
文章
121
在線時間
361 小時
7樓
發表於 2015-7-22 10:13:11 |只看該作者

* C- X) I: o7 z; d, F0 y小弟小小認知是) M3 t. D  x- N/ B5 m) U

# o* r1 |: v7 h1 o6 J現在大多數這類文章都在提1 X! u. Q3 l) g4 i3 e/ O0 o1 s5 r
會漲？會跌？
6 p0 e! G/ S& P9 e; C# v早買？晚買？1 O6 M1 x! F- l0 `; l$ L3 {! v; o
怎麼談都只是談到價錢9 {7 U5 Z; w7 `7 H
1 v4 S+ O& A6 q0 u
但有沒有人想過房子本身的條件好壞？4 a- [5 ]7 i  \
1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方  B# ~- l% @6 Y9 V- j( N8 ]7 S
若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？
! P/ q' }# m- n還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？. ^6 G: c2 z* ^+ R& K/ p5 r; X& M

/ H, t  V9 F5 V' M* x: l! z: N  t( E' B7 U小弟是認為
; H# {  E7 u& b1 P) l, f價格當然重要' t$ ~8 d9 @! j: A- b5 {0 c. p: W, @
但 房子本身自己喜不喜歡 : T4 ~, p: J# p
反而會比價錢重要～. ?$ r* b- a5 U! u; M
不能只單看價格～
回覆

檢舉

REYCOVSKY

4

主題

0

好友

1546

積分

大學生

Rank: 6Rank: 6

文章
810
在線時間
225 小時
8樓
發表於 2015-7-22 10:20:22 |只看該作者
大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07
' y$ F, Z9 n" T* C台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...

( b& B) b) K; L" P& u越早貸,能夠適用的利率自然就越低!
( S8 G" I4 E8 ~' P0 {, L, i& y/ R( O. }3 J$ ?, x5 X
如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降! 7 h; r9 g* t7 X
( `5 ^$ X5 `% ~) ?( S- T- y
自備款資金需求反而提高!8 P0 }+ `7 `, A; ~+ Q& N0 t3 z7 |

8 ~! f1 S0 R" D1 c; A7 b* h房價如果緩跌每年跌2%就好4 d* }. n, E" f0 T( ~! c# S

& _% e4 Q$ _/ s7 Y" ]原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,$ H6 c6 @1 n2 D; E: z
* i$ C) S" {0 x( a2 J
自備款多150萬! * Q* e- l* _! O  V! w0 K

6 O5 E: P) D6 J' \% B/ Z) e如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了
# `! Q( l0 B$ H+ ]# f/ o' I/ B8 ?1 h& E9 v) f* T! t
可能只有4成,自備款多了450萬!!!
8 T* g: g' v, ]$ d! w
! a5 j8 [5 C/ h+ D) I( o7 \% v) N* J, ~
% F4 |5 q$ c+ m' x0 z4 k! M
" n1 `. f* X; D6 z. I: U. r) n

- }* X! `: h+ F& ?3 ?; \
" R. M+ ]; x" Z. ^9 O
回覆

檢舉

REYCOVSKY

4

主題

0

好友

1546

積分

大學生

Rank: 6Rank: 6

文章
810
在線時間
225 小時
9樓
發表於 2015-7-22 10:22:23 |只看該作者
cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13 3 x& \) T  B5 ?) V+ }6 e/ A# ]
小弟小小認知是' p" o. Y, q; b- c' Y0 N/ ^

4 R1 h* t2 L* v& N現在大多數這類文章都在提

/ x  U6 s# |1 J* Y5 W房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
" c- ~" k, m+ K9 u; s  P( e4 I
8 d5 u' P) m9 m' I2 r7 W如果可以我也想買保時捷啊!!!!!
( B9 T' E2 {2 E) ~) V) O6 S
+ a1 K5 Z) c# z8 s! U7 G. r8 [' H# z: c5 ~
已有 1 人評分金幣 收起 理由
dmk + 1 水啦！

總評分: 金幣 + 1   查看全部評分

回覆

檢舉

cyin0910

15

主題

4

好友

1414

積分

高中生

Rank: 5Rank: 5

社區
上北大
文章
121
在線時間
361 小時
10樓
發表於 2015-7-22 10:44:14 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22
2 w/ m. e: {; E8 n7 F+ @, p. f, N房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
0 g: ]' U9 m+ e- B5 y# l( G. ~" n6 \- o8 H
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

; W6 W9 ~& t2 d% r  L* w4 L( O9 p# W$ w
4 S3 M% Q, j- l7 V2 {這樣講也是沒錯# f# C2 _8 w1 h# w' M0 e
2 j$ m/ K- i: M4 y2 \6 w
但好的房子賣了就沒第2間了
) V3 T9 U8 ^# X( k% L2 ?0 B) t0 g: v' |" t9 r3 W4 c% K! A
保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買
3 e4 u$ B& r# j! M* a& s! _4 ^4 C6 O: B* ?
: W7 i* s4 B$ G1 ~
我喜歡的房子也一定很多人喜歡3 o, `% F% m6 m- M0 c3 ^* W

+ @" A  M0 M! _$ }6 ?% L3 A很有可能在還沒降價前就被買走囉～- x& H2 d, ^( u! V6 o9 h2 U3 \) G
: H5 e" s9 V1 d8 {% e: a1 E# d
已有 2 人評分金幣 收起 理由
white8806 + 3 正解！我們就是下手快，怕被買走.
瓜瓜 + 4

總評分: 金幣 + 7   查看全部評分

回覆

檢舉

123下一頁
返回列表 發新文章
高級模式
B Color Image Link Quote Code Smilies
您需要登入後才可以回文 登入 | 註冊

本論壇是以即時上傳留言的方式運作，一切留言內容只代表發言者個人意見，非本論壇之立場，本論壇對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。
由於本論壇是以「即時留言」運作方式，所以無法完全監察所有留言內容，若您發現有某篇留言可能有問題，請通知本站管理員處理。

Copyright © 2009~2020 iBeta 愛北大. 保留一切權利

回頂部