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[房市新聞] 呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

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三代同堂

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發表於 2015-7-21 23:55:22 |只看該作者 |新文章置後
最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。8 r, w2 L) K) X/ j1 R; E. G" v

# _0 |+ Y/ S" p) o9 S, ^' Z持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。. o; P0 M: v5 D/ K7 i+ V
  ?- `; l8 }$ n; O* Y' S: l
但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。" J8 L/ N5 x0 h. E  `
* Y9 _6 P# |. o
更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。
& W8 n" O; S9 J3 c
: v( a/ G; l, F* u用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。3 ]/ @. J) i% a* T" Z

0 d) p4 f9 G! Y% _這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。
5 Y- w* b- s% U% _  g, N+ z- F) W6 y1 M$ S
更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。
) p. ^* d9 d" o3 `
' u' P7 s2 R( Z6 R! B) l" F因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。7 G& M& t7 g! D* k

' W! _; N/ x' k年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。$ m6 h; t/ n$ z9 `) `
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發表於 2015-7-22 00:37:44 來自手機 |只看該作者
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-22 00:41 編輯
9 G& h% T2 O3 _2 p' t/ W5 n' v* C* z! c
文章裡感覺挺矛盾的
) d$ J6 C' m/ D6 }9 {% ~) P有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
, U6 _2 n" M- J$ M- s0 j+ U1 N年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅9 }# c0 G8 N. `" D9 j" R
若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
: U6 Y! L4 X% E6 x另外，低息時不採一段式利率借貸…
: M  B6 j5 e) H% \: q1 i要等升息才借？
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文兒

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發表於 2015-7-22 08:02:17 |只看該作者
年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^
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herolion

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發表於 2015-7-22 09:12:11 |只看該作者
大環境現在轉為買方市場是不爭的事實5 h" O/ v  u. f+ m' u
反正買了至少要放兩年
3 R3 T1 N, ~% [; p4 H  T
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基本上我是個小咖!就不要理我的胡說八道^^
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 09:15:37 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-7-22 09:17 編輯
2 X4 x. h- c) I$ y/ ?/ h% r4 E& O( Z: ?7 d6 d0 ~
依照我對xx的看法!; o3 s2 v8 z7 _
* I! c/ K) b$ {6 {) ~" [
等待的結果應該只會出現兩種情形!
* E1 M! e! n# Z2 R# F! H' i) z8 @2 B/ P5 w8 }
8 [4 ?2 U0 k' u) [4 \2 ]
1.一年後政府打房改救房,房價續強!2 ]; N$ x& `7 f7 U" I% J

* e2 V& a. Y6 }9 I- E7 u; k理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成3 |( ]" x+ ?0 N' z3 P/ k$ Q7 c

$ S9 `$ G/ A2 C4 r4 K& l２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺
& c  X: n" P0 V5 N9 u' i5 {* E9 |5 l( _$ e: c# q& e
這個機率不小，
0 ]7 M! J$ P  |! d4 X  e
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大頭蕭

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發表於 2015-7-22 10:07:02 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15 1 E3 D% E% \4 R# B6 T) E# `; o5 t
依照我對xx的看法!
+ L' j% P6 D! }* u
3 p/ B) C, ~6 B8 G0 L; S) J8 N等待的結果應該只會出現兩種情形!

) a" W0 f  t8 V$ z6 C9 z台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)
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發表於 2015-7-22 10:13:11 |只看該作者
: D9 E" ^3 Z! }' v# M
小弟小小認知是: D& y: S* n0 l' l/ O( O( ~

- E$ h' f  m  a6 o" L4 B" j現在大多數這類文章都在提
* i4 y  T9 A0 F9 |; K+ G會漲？會跌？; c+ F0 d& Q2 C5 Q
早買？晚買？
% e9 e8 Y1 U# b$ a# G5 s怎麼談都只是談到價錢" f7 M3 i! r5 [4 f- e$ c) n
7 ^: p2 {3 h# a; d4 L! b0 f
但有沒有人想過房子本身的條件好壞？
  b% B* `* R( [8 c8 ^" O' |1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
  E* B  @7 C: G/ R若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？
3 x$ s1 }1 w, g& l& J還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？
% O1 B7 M2 w$ b% D3 o" ?' q9 b* X( q1 `7 Z' ?
小弟是認為% [. v" ?: {/ X/ D- Z4 Q
價格當然重要
5 c) Y1 z2 T* T( p8 n4 o但 房子本身自己喜不喜歡
6 l  p+ e0 h3 A) N反而會比價錢重要～# ~% w9 ^1 q; r: y
不能只單看價格～
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 10:20:22 |只看該作者
大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07 9 c/ U6 m0 c& g0 }- R
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...

0 m& o7 Q) ~3 B: w越早貸,能夠適用的利率自然就越低!
4 j9 k. S$ d9 j' u' a" ?
8 \1 p& W1 W% f如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降! 1 F4 a0 c& h( `/ |9 z5 e; Z1 h
' `; i6 R, }) m/ P, k$ x9 I
自備款資金需求反而提高!1 m" c6 ~! X1 E9 i# N; {. M( I
* `; N  Q; c' ]0 \$ u( x, q
房價如果緩跌每年跌2%就好* t, ]2 ^& s; I0 _- p

5 t& d$ V/ `1 k, O! _. G( r原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,
- n+ C5 t$ }7 ^# U2 E0 _/ Y# e4 c4 J' q- P) M, `5 @
自備款多150萬!   s: L) K3 X- Y" i8 x$ a% {

6 y# p; O3 {, A0 r0 P; K如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了8 x( Q' I; a0 [1 @0 c8 |* [

* l2 ~2 l" Y# ^2 _可能只有4成,自備款多了450萬!!!
: Z6 m* d3 T5 J. \1 Z* X+ M* T  ?: w! z* ]
# Y9 U/ r) n$ C2 B! a

5 U4 J) V1 J$ K+ `- R8 J8 O$ ]  w6 A/ F0 o1 I

6 h5 @- X# I& z6 N' }8 F* d9 o: q: M# H& Z+ D
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 10:22:23 |只看該作者
cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13 2 v* z) s% H2 Y! t4 I5 N4 _' A
小弟小小認知是
4 O; b8 N4 T4 W, s1 o; P, K7 P: I: W/ `- J
現在大多數這類文章都在提

4 ]9 s1 y, m+ H$ @0 Y1 s+ |房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
& w" S3 m# A' z1 [( r, s2 L. D0 X& u
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!6 H8 i  F  [0 _6 ]) B
* r5 S( P4 z5 Z7 w% S

1 g/ d7 O. |' v1 t; d- N8 U
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dmk + 1 水啦！

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cyin0910

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發表於 2015-7-22 10:44:14 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22 0 M8 N* m3 G( I( @
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!( B8 l; o5 m/ z- s( t# k$ q

4 `2 g" [1 H. o/ T; u如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

- ?& u* h' A( B* G6 r1 P/ T) O3 ^6 E% ?; _" s( v) A
這樣講也是沒錯9 i" I& U; O1 ]# X9 `1 H7 Y

6 d, {9 b3 o3 F  s但好的房子賣了就沒第2間了
/ h) P" m$ |8 u8 ]
& r+ L, d! f0 ^4 t% m保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買+ w8 F2 k" P8 Z3 T. C3 O

; X- N, ~4 ]3 }/ x: S8 J) J* e
+ W5 A1 U* N7 c; S3 y我喜歡的房子也一定很多人喜歡4 [0 t/ F4 k  D

' S: O4 G+ X& a) H: ~9 H. n. S很有可能在還沒降價前就被買走囉～
, f: V) @( ]; }( g- g. v' {4 U
% l, X" l. o# L
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white8806 + 3 正解！我們就是下手快，怕被買走.
瓜瓜 + 4

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