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[房市新聞] 呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

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三代同堂

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發表於 2015-7-21 23:55:22 |只看該作者 |新文章置後
最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。
2 n1 ?, m$ ?* Q, J, g4 o: R* e7 }1 z, N  o4 E, o2 V. b
持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。
- J6 y* p, h- T7 ~" z: ?2 q$ d% b( S9 }& @: ~& i
但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。
+ N3 d5 G4 R* ]! R+ O' K' q9 F8 F3 d3 p' w( R2 e3 r  W/ o
更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。; g% y7 N: o0 ]% }' ]& m" |# r, ^
6 g# q: A* e# B8 t4 A
用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。
6 Z  ]7 Q* Q; u- X3 t& X- K5 @8 z1 ^" w' b, J7 a
這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。
% ^/ M' G3 f5 v5 c6 s0 A0 }5 v6 ?  A6 A
更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。
3 U- N3 @9 s, v) r. a7 e* K5 i& }" {2 K) L4 |
因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。- r/ c5 Z8 i5 S& _

$ e. [% J( ?# d- [5 v- t年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。
  Y, D% Z  u" }" ~" c0 A' v
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jojoyaro

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沙發
發表於 2015-7-22 00:37:44 來自手機 |只看該作者
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-22 00:41 編輯
& c. f* k" Z2 G( b
9 n8 \# Q$ `3 P* X3 u0 F9 k' |文章裡感覺挺矛盾的: F( V+ _9 _2 @; ]0 k' D" N0 O3 z' g
有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
( V) w; m6 A& n& y7 t年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅" ?: ^, B7 ^3 g) r
若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
/ J$ J9 n- F7 ~" y3 t另外，低息時不採一段式利率借貸…
6 {8 b% ]& [- Q& R: b要等升息才借？
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文兒

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發表於 2015-7-22 08:02:17 |只看該作者
年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^
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herolion

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發表於 2015-7-22 09:12:11 |只看該作者
大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
$ [6 s) D. C0 j8 K( x. F3 D反正買了至少要放兩年
/ M3 Q5 ^& J7 z" |9 e" Z
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基本上我是個小咖!就不要理我的胡說八道^^
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 09:15:37 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-7-22 09:17 編輯
* P: ]  B3 ~4 z, |: `& u  ]/ P! q) H" x* G; A% \9 K
依照我對xx的看法!3 s; w% }: X$ R1 G0 y2 r
- L' d- Z) K5 ]
等待的結果應該只會出現兩種情形!3 C( g. ?" x) M8 f1 O
9 b% x: g8 g1 F
2 \" [! L: g3 R& R% `, N
1.一年後政府打房改救房,房價續強!/ k9 e7 f+ {% o5 k# j1 E

, T7 r/ l9 t0 ^7 ?) y$ Y7 J理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成
/ @3 B$ e' X* u' P9 I3 d# j' m3 G/ ~: M3 y7 S+ D1 j: i) a
２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺
8 E0 [7 _. _2 d
0 N3 l9 B# T: n3 n) o  W$ `6 k這個機率不小，' R# @- ~) M+ m( p3 j4 {4 B
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大頭蕭

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發表於 2015-7-22 10:07:02 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
& i% Q, E5 a7 Y9 \+ F' v' @依照我對xx的看法!  S0 h3 L5 A  I
3 {, k% p! [5 }1 D
等待的結果應該只會出現兩種情形!
1 T8 u% `3 O' }2 `9 e7 R6 H" ]
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)
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發表於 2015-7-22 10:13:11 |只看該作者

6 z% i) |5 o" _7 w* {小弟小小認知是, f2 k. U- m! d8 K1 w$ w5 Q

, e! w9 Y- Y9 |2 W; s現在大多數這類文章都在提" Q" c3 M1 ~) Y
會漲？會跌？
. I( B1 o+ X* M9 c* f早買？晚買？- A; ?) C# R' l
怎麼談都只是談到價錢
8 N' |% Z) A+ L; n3 z. j4 n/ v' e8 _  Q
但有沒有人想過房子本身的條件好壞？
- u' Z# `0 d8 @2 [- \- w1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方  f! Z  s# ?& n" j; j
若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？
9 G% S$ n  }4 R% p還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？
) i* p4 q$ w) t6 a
) ~" d8 D- |( x5 ?$ a小弟是認為
* R  P% f1 H7 \( m# w; n1 p價格當然重要
( Q& A0 ?, K9 a5 O, j$ Y4 |6 @但 房子本身自己喜不喜歡
5 V0 _- v4 a* w2 N, W8 N5 b8 w反而會比價錢重要～
9 U" s+ P) ^3 c+ g+ W% x不能只單看價格～
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 10:20:22 |只看該作者
大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07
1 o$ \1 e3 l5 u6 W台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...
( U$ D, b. q5 O9 R' E
越早貸,能夠適用的利率自然就越低! 7 ?1 ~8 B$ p8 ?/ D
; n& ?% Y( C5 M  H
如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降! / l) n) w3 [& z& n) Y
6 H$ c  a% v/ E$ D/ K* ?0 O, s
自備款資金需求反而提高!
# n! g0 ?2 C) I# o( U2 V% @" \8 h& d8 i- b* V7 u
房價如果緩跌每年跌2%就好4 _4 K. D, k& X$ W% D8 z
0 D' m2 e' w! M  }* B% y6 v
原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,
' N) _9 l0 |5 `" O$ g* E) y& w' u4 `- D
自備款多150萬!
- j% s* {/ K8 u8 r9 b
1 `) x# c/ e5 ]- L如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了
3 |. O% j  h% ]* ?) i  y0 @9 f' l4 n; j5 I) `
可能只有4成,自備款多了450萬!!!
6 l$ _# s3 _) F1 ]# B; S5 D4 n3 j7 l. h0 I: _0 G

1 N  j0 F8 e7 ]) e. s+ S8 w8 r6 M0 r- ?5 v$ m* H

* d8 u4 a$ {: `" |
- P9 l: U. W8 p  ], t4 w5 p. c9 v& L% @" ^4 b3 |
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 10:22:23 |只看該作者
cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13 * K1 T+ ~4 p9 X( O" k! t9 N
小弟小小認知是7 o; K9 z3 P* v* `( E! y
0 r4 Q/ L% X$ C' N- x1 |
現在大多數這類文章都在提
  T; a& ^( E, d$ b
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
  F* \  C& s: W7 u) ^6 |( S. B& j1 [& F9 \, T- n& S
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!6 P2 P5 Z9 e! T4 M% r1 {# {! ]
. [$ p1 \, ]+ |3 H  l, B% Q( f; a: Q
2 |4 N" W1 ]: i0 z  x* E  K
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dmk + 1 水啦！

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cyin0910

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發表於 2015-7-22 10:44:14 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22 / R0 V% x' V3 Z# j
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!  B0 m/ x9 D* l$ \' ?$ E
2 C; t3 D. ~( q' G; ~
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

' P* O" i- g0 h: k3 A! a4 @$ j* h7 c, d# z4 z9 s
這樣講也是沒錯" u8 }* v0 N) l

! }( C7 R. [1 ?7 |6 L但好的房子賣了就沒第2間了
: K8 G2 T0 N5 [2 T. w, ^! N' Y
: ^9 e* T/ X& v/ W: A保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買& |* ]; U( u; Y' i5 [9 n/ G( j

3 _- b6 }: _. O% Q( o: O+ F& V
% u! M. K0 |, ~% u8 M我喜歡的房子也一定很多人喜歡* n2 D0 D$ g* h

! s8 y9 C0 o7 @6 F很有可能在還沒降價前就被買走囉～
# [, _- u( `# O9 j( \. E) D$ W
/ ~( M  z% \  b
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white8806 + 3 正解！我們就是下手快，怕被買走.
瓜瓜 + 4

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